土地开发成本课件.ppt

1、房地产估价第六章第六章成本法成本法第六章第六章 成本法成本法房地产估价6-1 6-1 成本法的概述成本法的概述一、成本法的概念一、成本法的概念 积算积算价格价格=重新购建成本重新购建成本折旧折旧房地产价格房地产价格二、理论依据二、理论依据 生产费用价值论生产费用价值论 第六章第六章 成本法成本法=土地取得成本土地取得成本+建筑物建造成本建筑物建造成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+开发利润开发利润房地产估价6-1 6-1 成本法的概述成本法的概述1 1、无交易、无收益的房地产估价、无交易、无收益的房地产估价2 2、特殊目的房地产估价、特殊目的房地产估价3 3、特殊建造的

2、房地产、特殊建造的房地产4 4、狭小市场上的房地产、狭小市场上的房地产5 5、市场比较法中的修正计算、市场比较法中的修正计算多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？第六章第六章 成本法成本法三、成本法的适用范围三、成本法的适用范围房地产估价6-1 6-1 成本法的概述成本法的概述市场供大于求市场供大于求以正常成本评估的价格往往以正常成本评估的价格往往偏高偏高 价格应向下调整价格应向下调整 市场供小于求市场供小于求以正常成本评估的价格往往以正常成本评估的价格往往偏低偏低 价格应向上调整价格应向上调整 2 2、要结合市场供求分析来确定评估价格、要结合市场供求

3、分析来确定评估价格1 1、要注意区分实际成本和客观成本、要注意区分实际成本和客观成本 房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本 投入成本多，并不一定其价值就高投入成本多，并不一定其价值就高 第六章第六章 成本法成本法四、注意事项四、注意事项房地产估价6-1 6-1 成本法的概述成本法的概述搜集资料搜集资料 估算重新购建价格估算重新购建价格 估算折旧估算折旧 求取积算价格求取积算价格 第六章第六章 成本法成本法五、成本法估价的步骤五、成本法估价的步骤房地产估价6-2 6-2 新开发土地的成本法估价新开发土地的成本法估价 一、计算公式一、计算公式

4、 新开发土地价格新开发土地价格=取得待开发土地的成本取得待开发土地的成本+土地开发成本土地开发成本 +管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费 +开发利润开发利润+土地增值收益土地增值收益 第六章第六章 成本法成本法房地产估价：从投入到开发期结束从投入到开发期结束 二、新开发土地价格的构成二、新开发土地价格的构成土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息 I=P(1+i)n1 I I利息额利息额P P资金额资金额i i利率利率n n计息期计息期 第六章第

5、六章 成本法成本法（一）取得待开发土地的成本（一）取得待开发土地的成本（二）土地开发成本（二）土地开发成本（三）管理费用（三）管理费用（四）投资利息（四）投资利息房地产估价（四）投资利息（四）投资利息基数为土地取得费用基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期计息期通常为整个开发期 2 2、土地开发费用和管理费用的利息、土地开发费用和管理费用的利息 基数为土地开发费用和管理费基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入通常视为均匀投入 第六章第六章 成本法成本法1 1、土地取得费用的利息计息、土地取得费用的利息计息 房地产估价例例6-16-1 总投资为总投资为550万元，开发期为万元，开发期为

6、1年，年，投资在投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年内均匀投入，同期银行贷款年利率为年利率为8%，求利息。，求利息。I=550(1+8%)0.51=21.58（万元万元）0 1 0.5第六章第六章 成本法成本法房地产估价例例6-26-2 总投资为总投资为400400万元，开发期万元，开发期2 2年，第一年年，第一年均匀投入总投资的均匀投入总投资的65%65%，第二年均匀投入，第二年均匀投入35%35%，同期银行贷款年利率同期银行贷款年利率8%8%，求利息。，求利息。I=40065%(1+8%)1.51+40035%(1+8%)0.51 =37.31（万元万元）0 0.5 1 1.5 265%3

7、5%第六章第六章 成本法成本法房地产估价例例6-36-3 总投资为总投资为600600万元，开发期万元，开发期3 3年，在第年，在第一年年初投入总投资的一年年初投入总投资的50%50%，第二年年初投，第二年年初投入入30%30%，第三年年初投入剩余的，第三年年初投入剩余的20%20%，同期，同期银行贷款年利率为银行贷款年利率为8%,8%,求利息。求利息。0 1 2 350%30%20%I=60050%(1+8%)31+60030%(1+8%)21 +60020%(1+8%)11 =117.47 第六章第六章 成本法成本法房地产估价（五）销售税费（五）销售税费 1 1、销售费用、销售费用广告宣传

8、、销售代理费广告宣传、销售代理费2 2、销售税金及附加、销售税金及附加营业税、城市维护建设税和教育附加营业税、城市维护建设税和教育附加3 3、其他销售税费、其他销售税费应由卖方负担的交易手续费等应由卖方负担的交易手续费等 第六章第六章 成本法成本法房地产估价（六）开发利润（六）开发利润 1 1、开发利润、开发利润=销售收入销售收入-土地取得成本土地取得成本-开发成本开发成本 -管理费用管理费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费 2 2、开发利润是正常条件下的平均利润、开发利润是正常条件下的平均利润 3 3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数

9、 开发利润开发利润=（土地取得成本（土地取得成本+开发成本）开发成本）直接成本利润率直接成本利润率 开发利润开发利润=（土地取得成本（土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用）管理费用）投资利润率投资利润率 开发利润开发利润=（土地取得成本（土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息 +销售费用）销售费用）成本利润率成本利润率开发利润开发利润=开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值销售利润率销售利润率 第六章第六章 成本法成本法房地产估价（七）土地增值收益（七）土地增值收益 土地增值收益土地增值收益=（土地取得成本（土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用

10、 +投资利息投资利息+利润）利润）土地增值收益率土地增值收益率 第六章第六章 成本法成本法房地产估价某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩1010万元，土万元，土地开发成本为每平方公里地开发成本为每平方公里2.52.5亿元。土地开发周期为亿元。土地开发周期为2 2年，土地年，土地征用等费用征用等费用1010万元万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第亩，在开发期初投入；土地开发费用第1 1年年均匀投入均匀投入30%30%，其余在第，其余在第2 2年内均匀投入。年贷款利率为年内均匀投入。年贷款利率为6%6%，按，按半年计息。当地土地开发投资的回报

11、率一般为征地等费用及开半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的发成本之和的10%10%，转让税费约为土地转让价的，转让税费约为土地转让价的6.5%6.5%，土地增值，土地增值收益为收益为10%10%。试评估该土地的单价。试评估该土地的单价。例例6-46-40.15067.666100000A2501000000250000000B0.311%31%701%31%301%3134BBAC40%10BADVVE065.0%5.61.47%10DCBAF1.47065.0400.312500.150VVFEDCBAV1.554V第六章第六章 成本法成本法土地价格土地价格V=

12、土地征用等费用土地征用等费用A+土地开发成本土地开发成本B+利息利息C+利润利润D+税费税费E+土地增值收益土地增值收益F房地产估价三、新开发区宗地价格评估三、新开发区宗地价格评估 可转让土地面积新开发区土地总价新开发区土地平均单价 可转让土地面积可转让土地面积=开发区土地总面积开发区土地总面积开发完成后可转让土地面积的比率开发完成后可转让土地面积的比率%100开发区用地总面积地面积开发完成后的可转让土地面积的比率开发完成后的可转让土新开发区某宗土地单价新开发区某宗土地单价=新开发区土地平均单价新开发区土地平均单价区位、用途等修正系数区位、用途等修正系数 第六章第六章 成本法成本法房地产估价例

13、例6-56-5 某成片荒地面积为某成片荒地面积为2 2平方公里，取得该荒地的价格为平方公里，取得该荒地的价格为1.21.2亿元。将其开发亿元。将其开发成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.52.5亿元。开发期为亿元。开发期为3 3年，贷款年年，贷款年利率为利率为6%6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%5.5%；开发利润为土地；开发利润为土地取得价格、土地开发成本和管理费之

14、和的取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%15%。开发完成后可转让土地面积。开发完成后可转让土地面积的比率为的比率为60%60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。第六章第六章 成本法成本法新开发土地总价新开发土地总价V V总总=取得该荒地的价格取得该荒地的价格A+A+土地开发成本和管理费土地开发成本和管理费B B +投资利息投资利息C+C+销售税费销售税费D+D+开发利润开发利润E EA A=1.21.2亿元亿元 B B=2.52.5亿元亿元C C=AA（1+6%1+6%）3 3-1+B-1+B（1+6%1+6%）1.51.5-1=0.4

15、6-1=0.46亿元亿元D D=V V总总5.5%=0.055 V5.5%=0.055 V总总 E E=（A+BA+B）15%=0.5615%=0.56亿亿元元V V总总=1.2+2.5+0.46+0.055 V0.055 V总总+0.56 V V总总=4.99 4.99亿元亿元 可转让土地面积总单VV平方米元/8.415%602000000499000000房地产估价6-3 6-3 新建房地产的成本法估价新建房地产的成本法估价 一、计算公式一、计算公式 新建房地价格新建房地价格=土地取得成本土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+建筑物建造成本建筑物建造成本 +管理费用管理费用+投资利息投资

16、利息+销售税费销售税费+开发利润开发利润 新建建筑物价格新建建筑物价格=建筑物建造成本建筑物建造成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息 +销售税费销售税费+开发利润开发利润 二、新建房地产价格的构成二、新建房地产价格的构成 第六章第六章 成本法成本法房地产估价例例 6-66-6 某新建房地产，土地面积某新建房地产，土地面积2000020000平方米，建筑面积平方米，建筑面积5000050000平方米。现时土平方米。现时土地重新取得价格为地重新取得价格为30003000元元/。建筑物建造的建安成本为。建筑物建造的建安成本为18001800元元/，管理费，管理费用为建安成本的用为建安成本的3%3

17、%。该房地产开发周期为。该房地产开发周期为2.52.5年，其中半年准备期，年，其中半年准备期，2 2年建设年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入均匀投入40%40%，第二年均匀投入，第二年均匀投入60%60%，年利率为，年利率为6%6%。销售税费为房地产价格的。销售税费为房地产价格的7%7%，开发利润为房地产价值的，开发利润为房地产价值的20%20%。试评估该房地产的总价与单价。试评估该房地产的总价与单价。第六章第六章 成本法成本法房地价格房地价格V V总总=土地成本土地成本A+A+建安

18、成本建安成本B+B+管理费用管理费用C+C+利息利息D+D+销售税费销售税费E+E+开发利润开发利润F F25.2%61200003000DCBA5.05.1%61%60%61%40%)31(500001800万元63.16613总总VVFE27.0%20%7平方米元建筑面积万元总单总总总/45525000040.2275840.2275827.063.16613VVVVV房地产估价6-4 6-4 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 一、计算公式一、计算公式 旧房地价格旧房地价格=房地重新购建价格房地重新购建价格-建筑物折旧建筑物折旧 =土地重新取得价格土地重新取得价格+建筑物重新购建价

19、格建筑物重新购建价格-建筑物折旧建筑物折旧 旧建筑物价格旧建筑物价格=建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格-建筑物折旧建筑物折旧 第六章第六章 成本法成本法房地产估价二、重新购建价格二、重新购建价格（一）概念（一）概念 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。必要的费用、税金和正常开发利润之和。建筑物建筑物：建筑物重新建造成本之和：建筑物重新建造成本之和 房地房地：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑：土地重新取得价格或

20、重新开发成本与建筑物重新建造成本之和物重新建造成本之和 第六章第六章 成本法成本法认识：认识：1 1、重新购建价格是估价、重新购建价格是估价时点时点的；的；2 2、重新购建价格是、重新购建价格是客观客观的；的；3 3、建筑物的重新购建价格是、建筑物的重新购建价格是全新全新状况下的价格；状况下的价格；4 4、土地的重新购建价格是在时点状况下的价格。、土地的重新购建价格是在时点状况下的价格。房地产估价1 1、重置价格重置价格 又称又称重置成本重置成本，是采用估价，是采用估价时点时点的建筑的建筑材料材料、建、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价

21、价格水平格水平，重新建造与估价对象建筑物具有，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用同等效用的的新新建筑物的正常价格。建筑物的正常价格。2 2、重建价格重建价格 又称又称重建成本重建成本，是采用与估价对象建筑物，是采用与估价对象建筑物相同相同的的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价价时点时的价格水平时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物，重新建造与估价对象建筑物完完全相同全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为象地称为“复制复制”。第六章第六章 成本法成本法（二）建筑物重新购建价格

22、的分类（二）建筑物重新购建价格的分类二、重新购建价格二、重新购建价格房地产估价重置价格重置价格 一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物 重建价格重建价格 有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等特殊建筑风格的建筑物等 有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法有特殊价值的文物古迹的整体估价不能

23、应用成本法 第六章第六章 成本法成本法3 3、适用对象适用对象二、重新购建价格二、重新购建价格房地产估价二、重新购建价格二、重新购建价格1 1、土地重新购建价格的求取、土地重新购建价格的求取 比较法、收益法、基准地价修正法、成本法比较法、收益法、基准地价修正法、成本法 2 2、建筑物重新购建价格的求取、建筑物重新购建价格的求取 （1 1）单位比较法）单位比较法 单位面积法单位面积法单位体积法单位体积法 第六章第六章 成本法成本法（三）重新购建价格的求取（三）重新购建价格的求取房地产估价例例例 6-7 某建筑物的建筑面积为某建筑物的建筑面积为500500平方米，该类建筑结构和平方米，该类建筑结构

24、和用途的建筑物的单位建筑面积造价为用途的建筑物的单位建筑面积造价为12001200元元/平方米，则平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：评估该建筑物的重新购建价格为：12001200500=60500=60（万元）（万元）第六章第六章 成本法成本法例 6-8 某建筑物的体积为某建筑物的体积为10001000立方米，该类建筑结构和用途立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为的建筑物的单位体积造价为10001000元元/立方米，则评估该建立方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：筑物的重新购建价格为：100010001000=1001000=100万元万元 房地产估价（3 3）工料测量法

25、工料测量法 （4 4）指数调整法）指数调整法 例例6-96-9：某建筑物于：某建筑物于19991999年年7 7月底建成，当时建月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为造该类建筑物一般成本为880880元元/，此后的建筑物，此后的建筑物建造成本的变动状况为：建造成本的变动状况为：19991999年内平均每月比上月年内平均每月比上月递增递增1 1；20002000年与年与20012001年基本保持不变；年基本保持不变；20022002年与年与20032003年内平均每月比上月递增年内平均每月比上月递增0.50.5；20042004年内平均年内平均每月比上月递增每月比上月递增2 2。试利用上述资料求

26、取。试利用上述资料求取20042004年年8 8月初的该类建筑物的重新建造成本。月初的该类建筑物的重新建造成本。平方米元/54.1083%21%5.01118807245第六章第六章 成本法成本法（2 2）分部分项法分部分项法2 2、建筑物重新购建价格的求取、建筑物重新购建价格的求取房地产估价三、建筑物折旧三、建筑物折旧 （一）概念（一）概念 估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失 折旧建筑物在估价时点时的市场价值重新购建价格折旧建筑物在估价时点时的市场价值重新购建价格 （二）建筑物的折旧因素（二）建筑物的折旧因素 有形折旧有形折旧

27、无形折旧无形折旧物质折旧物质折旧功能折旧功能折旧经济折旧经济折旧第六章第六章 成本法成本法房地产估价（二）建筑物的折旧因素（二）建筑物的折旧因素建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失 有形损耗有形损耗 引起物质折旧的原因有：引起物质折旧的原因有：自然经过的老朽自然经过的老朽 与建筑物的实际经过年数正相关与建筑物的实际经过年数正相关 自然力的作用引起的自然力的作用引起的 正常使用的磨损正常使用的磨损 由人工使用引起的由人工使用引起的 与使用性质、使用强度和使用年数正相关与使用性质、使用强度和使用年数正相关 意外的破坏损毁意外的破坏损毁 因

28、突发性的天灾人祸引起的因突发性的天灾人祸引起的 延迟维修的损坏延迟维修的损坏 第六章第六章 成本法成本法1 1、物质折旧、物质折旧房地产估价（二）建筑物的折旧因素（二）建筑物的折旧因素 由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失用所造成的其价值损失 3 3、经济折旧、经济折旧 外部性折旧外部性折旧 供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化空气污染、交通拥挤、

29、城市规划改变、政府政策变化 第六章第六章 成本法成本法2 2、功能折旧、功能折旧房地产估价（三）求取建筑物折旧的方法（三）求取建筑物折旧的方法 耐用年限耐用年限法法实际观察实际观察成新折扣成新折扣法法混合法混合法 直线法直线法余额递减法余额递减法年数合计法年数合计法偿债基金法偿债基金法综合法综合法 第六章第六章 成本法成本法房地产估价1 1、直线折旧法、直线折旧法 D Di i第第i i年的年折旧费年的年折旧费 D Di i=D=D C C建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格L L残值残值N N耐用年数耐用年数R R残值率残值率 CLR 计算公式：计算公式：NRCDNLCD1第六章第六章 成本

30、法成本法房地产估价tiitDX1tNRCtD1建筑物的现值建筑物的现值 tNRCtNRCCXCVtB111年折旧率年折旧率 NRCDd1tdCVB1第六章第六章 成本法成本法累计折旧额累计折旧额房地产估价例例6-106-10 某建筑物，总建筑面积为某建筑物，总建筑面积为200200平方米，于平方米，于8 8年前建成，年前建成，重置价格为重置价格为10001000元元/，耐用年限，耐用年限4040年，残值率为年，残值率为2%2%，试，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。已知：已知：C=1000200=200000元，元，R=2%，N=

31、40，t=8 元元年元160800392002000003920084900/490040%212000001tBtXCVDtXNRCD第六章第六章 成本法成本法房地产估价2 2、余额递减法、余额递减法 以残余价值，乘上一定的比率，来计算每年的折旧额以残余价值，乘上一定的比率，来计算每年的折旧额 加速折旧加速折旧NRd1Di=C（1-d）i-1dtiitDX1=C-C（1-d）t=C1-（1-d）t VB=C-Xt=C（1-d）第六章第六章 成本法成本法房地产估价例例6-116-11 某建筑物，总建筑面积为某建筑物，总建筑面积为200200平方米，于平方米，于5 5年前建年前建成，重置价格为成

32、，重置价格为10001000元元/，耐用年限，耐用年限4040年，残值率年，残值率为为2%2%，试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折，试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。旧总额和现值。已知：已知：C=1000200=200000元，元，R=2%，N=40，t=5 NRd 1093.0%2140ddCDii11元18600093.0093.01200000111D元6.12587093.0093.01200000155DttdCX113.77237093.0112000005CtBdCV1平方米元/7.122762093.012000005第六章第六章 成本法成本法房地产估

33、价新建筑物常取新建筑物常取 NR5.1旧建筑物常取旧建筑物常取 NR25.1双倍余额递减法双倍余额递减法NRd12假设折旧率在数值上等于直线法折旧率的假设折旧率在数值上等于直线法折旧率的2 2倍倍第六章第六章 成本法成本法在实际估价运用中，在实际估价运用中，d也可凭经验取值也可凭经验取值房地产估价Nd2NNCDii2211ttNCE211tBNCV21NRd12第六章第六章 成本法成本法残值率0房地产估价Nn3 3、实际观察法、实际观察法 4 4、成新折扣法、成新折扣法 q q成新率成新率 V VB B=C=Cq q 直线法直线法观察法观察法dtq 1tNR11R=0：Ntq15 5、混合法、

34、混合法 第六章第六章 成本法成本法房地产估价（四）求取建筑物折旧的注意事项（四）求取建筑物折旧的注意事项 1 1、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别 估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损；估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收 在估价上，在估价上，C C为重新购建价格，而且是估价时点时的；为重新购建价格，而且是估价时点时的；在会计上，在会计上，C C为资产原值，不随时间的变化而变化。为资产原值，不随时间的变化而变化。第六章第六章 成本法成本法房地产估价2

35、2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据 维修保养属于正常：维修保养属于正常：有效经过年数有效经过年数=实际经过年数实际经过年数维修保养好或经过更新改造：有效经过年数维修保养好或经过更新改造：有效经过年数实际经过年数实际经过年数Nn+tNn+ttNRCCVB1tntRCCVB1nNNRCCVB1ABCDnNntRCCVB1第六章第六章 成本法成本法房地产估价3 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 （1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用

36、年限应从建筑物竣工验收合格之日起计筑物竣工验收合格之日起计（2 2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧限计算折旧 建建3年年 经济寿命经济寿命50年年 17年年土地期限土地期限70年年第六章第六章 成本法成本法（3 3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用年限）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用年限计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧年限计算折旧 建建2年年 经济寿命经济寿命50年年土地期限土地期

37、限40年年 12年年房地产估价3 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响（5 5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束，应按建筑物已使用年限加上土地使用土地使用权年限而结束，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧权剩余年限计算折旧 经济寿命经济寿命50年年 10年年 10年年 土地期限土地期限50年年经济寿命经济寿命50年年5年年 土地期限土地期限50年年 5年年第六章第六章 成本法成本法（4 4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年

38、限早于）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧房地产估价4 4、注意分类折旧、注意分类折旧 例例6 61212：某建筑物的重置价格为：某建筑物的重置价格为300300万元，经济寿命为万元，经济寿命为5050年，有效经过年数为年，有效经过年数为1515年。其中，门窗等损坏的修复费用为年。其中，门窗等损坏的修复费用为5 5万万元；装修的重置价格为元；装修的重置价格为6565万元，平均寿命为万元，平均寿命为5 5年，已使用年，已使用2 2年；年；设备的重置价格为设备的重置价格为100100

39、万元，平均寿命为万元，平均寿命为1515年，已使用年，已使用1212年，残年，残值率假设均为零。其折旧总额计算如下：值率假设均为零。其折旧总额计算如下：门窗等损坏的折旧额门窗等损坏的折旧额=5万元万元 装修的折旧额装修的折旧额=25165=26万元万元 设备的折旧额设备的折旧额=12151100=80万元万元 长寿命项目的折旧额长寿命项目的折旧额=15501100655300=39万元万元 该建筑物的折旧总额该建筑物的折旧总额=5+26+80+39=150=5+26+80+39=150万元万元第六章第六章 成本法成本法房地产估价项目项目单位成本单位成本数量数量单项成本合计单项成本合计基础工程基

40、础工程元元/立方米立方米立方米立方米墙体工程墙体工程元元/平方米平方米平方米平方米楼地面工程楼地面工程元元/平方米平方米平方米平方米屋面工程屋面工程元元/平方米平方米平方米平方米门窗工程门窗工程元元/平方米平方米平方米平方米给排水面积给排水面积元元/平方米平方米平方米平方米供暖工程供暖工程元元/平方米平方米平方米平方米电气工程电气工程元元/平方米平方米平方米平方米合计合计税费利息管理费税费利息管理费重新购建价格重新购建价格第六章第六章 成本法成本法房地产估价项目项目单价单价数量数量单项成本合计单项成本合计现场准备现场准备水泥水泥沙石沙石砖块砖块木材木材瓦面瓦面铁钉铁钉人工人工税费税费其他其他重

41、新购建价格重新购建价格第六章第六章 成本法成本法房地产估价习习 题题 1 1、取得某、取得某3 3平方公里成片荒地的价格为平方公里成片荒地的价格为500500元元/平平方米，将其开发成熟地的费用为方米，将其开发成熟地的费用为500500元元/平方米，税利平方米，税利为可转让熟地价格的为可转让熟地价格的15%15%，其可转让土地面积为，其可转让土地面积为2 2平方平方公里，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为公里，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为多少？多少？2 2、某建筑物建筑总面积为、某建筑物建筑总面积为200200平方米，重置价格平方米，重置价格为为20002000元元/，现值为

42、，现值为284284，800800元。该建筑物已使用元。该建筑物已使用1515年，耐用年限为年，耐用年限为5050年，建筑物价值损耗是均匀的。试年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、年折旧额和残值率。年折旧额和残值率。第六章第六章 成本法成本法房地产估价 3 3、某建筑物，总建筑面积为、某建筑物，总建筑面积为200200平方米，于平方米，于8 8年前建年前建成，重置价格为成，重置价格为10001000元元/，耐用年限，耐用年限4040年，残值率为年，残值率为0 0，试用试用双倍余额递减折旧法双倍余额递减折旧

43、法计算该建筑物计算该建筑物第第5 5年的折旧额、年的折旧额、折旧总额及建筑物现值。折旧总额及建筑物现值。4 4、一厂房建成后、一厂房建成后8 8年被改造为超级市场，并补办了年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为4040年，建年，建筑物的设计寿命为筑物的设计寿命为5050年，则计算该建筑物折旧的耐用年年，则计算该建筑物折旧的耐用年限应为多少年？限应为多少年？5 5、某建筑物设计寿命、某建筑物设计寿命5050年，已使用年，已使用8 8年，经实地勘年，经实地勘察，估计尚可使用察，估计尚可使用3232年，残值率为年，残值率为5%5%

44、，则用直线折旧法，则用直线折旧法计算的该建筑物的成新率？计算的该建筑物的成新率？第六章第六章 成本法成本法习习 题题房地产估价 6 6、有一房地产，土地总面积、有一房地产，土地总面积10001000平方米，为平方米，为1010年前年前通过征用农地取得，当时每亩花费通过征用农地取得，当时每亩花费1616万元，现时重新取万元，现时重新取得该类土地每平方米需要得该类土地每平方米需要600600元；地上建筑物总建筑面积元；地上建筑物总建筑面积20002000平方米，于平方米，于8 8年前建成交付使用，当时建筑造价每平年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米方米500500元，现时建造同类建筑物每平方米需

45、元，现时建造同类建筑物每平方米需10001000元，估元，估计该建筑物尚可使用计该建筑物尚可使用3232年，残值率为年，残值率为5%5%。试选用所给资。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。料估计该房地产的现时总价和单价。第六章第六章 成本法成本法习习 题题房地产估价习题答案习题答案 2 2、某建筑物建筑总面积为、某建筑物建筑总面积为200200平方米，重置价格平方米，重置价格为为20002000元元/，现值为，现值为284284，800800元。该建筑物已使用元。该建筑物已使用1515年，耐用年限为年，耐用年限为5050年，建筑物价值损耗是均匀的。试年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线

46、法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、年折旧额和残值率。年折旧额和残值率。VB284800元；t15年；N50年重新建造成本C=2002000400000元已使用折旧总额DCVB115200元 年折旧额DDt7680元 残值率 R4 NRCDi1第六章第六章 成本法成本法房地产估价习题答案习题答案 3 3、某建筑物，总建筑面积为、某建筑物，总建筑面积为200200平方米，于平方米，于8 8年前建年前建成，重置价格为成，重置价格为10001000元元/，耐用年限，耐用年限4040年，残值率为年，残值率为0 0，试用试用双倍余额递减折旧法双倍余额

47、递减折旧法计算该建筑物计算该建筑物第第5 5年的折旧额、年的折旧额、折旧总额及建筑物现值。折旧总额及建筑物现值。已知：t8；C2001000200000；N40；R0；求：D5、D、VB 解：5 D5=C（1-d）5-1d8145元 DC1-（1-d）t67316元 VB=C-D t=C（1-d）132684元 Nd2第六章第六章 成本法成本法房地产估价习题答案习题答案 4 4、一厂房建成后、一厂房建成后8 8年被改造为超级市场，并补办了年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为4040年，建年，建筑物的设计寿命为筑物的设计寿命为5050年，则计算该建筑物折旧的耐用年年，则计算该建筑物折旧的耐用年限应为多少年？限应为多少年？使用8年建筑物设计寿命50年土地使用40年N40848年 第六章第六章 成本法成本法房地产估价习题答案习题答案 5 5、某建筑物设计寿命、某建筑物设计寿命5050年，已使用年，已使用8 8年，经实地勘年，经实地勘察，估计尚可使用察，估计尚可使用3232年，残值率为年，残值率为5%5%，则用直线折旧法，则用直线折旧法计算的该建筑物的成新率？计算的该建筑物的成新率？已知：N50；t8；n32；R5，求：q%8111tntRq第六章第六章 成本法成本法解：Nn+t