捷群-杭州90方产品专项市场研究课件.ppt

1、三墩九堡华丰丁桥乔司受地脉价值决定，90类产品多分布于城北与城东北，社区内户型面积为70%的90平米以下和30%的120平米左右，属于主城内满足基础居住的房源品类。四桥的开通与地铁工程的开展，推动了滨江的发展，住在滨江已经得到了置业者的认可，并随着地铁工程的迅速进展，住在滨江腹地、萧山板块也成为第一次置业者可以选择的方向。天都城正在走向成熟的卫星城，逐步得到90类目标客群的接纳，以低价格成为主要竞争手段，并成为分流华丰与丁桥目标客群的主力。闲林发展明显滞后，在此不作过多赘述。闲林下沙正在崛起的卫星城。随着生活配套与地铁概念的逐步落实，渐渐得到90类目标客群的认可，加之江景资源与湿地资源的双重环

2、境，使区域内产品呈现出两极定位的趋势，既：90平米低端与150平米以上中高端同时存在的现象，并成为分流90类主城客群的主力，区域人群多是新杭州人，且文化特征较为明显。具备强烈地缘情节的老城北客户，其中分为两类，一为杭州本地老城北居民，二为常年租住在城北的新杭州人。在这个只有“高端居住”和“基础居住”两类产品有理由存活的年代，没有为“中档居住产品”留下土壤，特别是类似于“90类产品和非90类价格”的桥西，能够突破地缘认同区域的房产价格尚需时间。p比拼90平米两房不被第一次置业者认可，风景大院能够说明问题；p抢占高端，做90平米精装修两居又超越了地缘特征和客户特征，凯德视界能够说明问题；p做75平

3、米两房又与目标客群的置业心态错位，天阳上河说明了问题；p比拼90平米三房又明显在被后起的“真90”板块宰杀，南北西岸又是一个活生生的案例；上榜理由：环境优秀、地铁经停、解决户口上榜理由：地铁经停，但遥不可期；体量巨大，但遥遥无期；先天不足，经济适用房开发区（还是后起的）；上榜理由：东动西静l锁定三墩、华丰、九堡、钱江二线，同时关注丁桥l分流桥西板块的目标客群l重点关注自在城、桦枫居、钱塘山水、南北西岸、泊林公寓和观筑观筑南北西岸桦枫居自在城柏林公寓九堡11500元/平米滨江二线11500元/平米三墩9500元/平米华丰9000元/平米丁桥8500元/平米下沙8500元/平米闲林7500元/平米

4、天都城7000元/平米各板块产品间的品质差异不大，板块品质近似，而置业目标的可替代性正在逐步增强！特别是九堡、三墩、华丰、丁桥、滨江二线。舒适两居与紧凑三居之间的对比经市场验证后得到答案，小三房明显占据了市场优势。另一方面，上河75方两居相对滞销也说明了一个问题：置业者对空间功能完备性的要求。将两板块竞争锁定在6月份左右，我们发现两地之间价差当时达到2000元/平米以上，但九堡“小三房”代表泊林公寓与魅力之城明显更受市场亲睐，而与紧邻九堡并且同样具备地铁概念的乔司相比呈现出销售优势。理由一、能够适应家庭结构的变化。如：子女与父母房，甚至保姆房的预留，被认为是理性的置业选择；理由二、能够适应习惯

5、性的家庭生活模式。如：视听室、独立书房，甚至吸烟室，被认为失去一些主卧面积也未尝不可。九堡华丰丁桥天都城乔司申花桥西滨江闲林p除中心区域外，小三房基本在主城区所有板块中都有出现；p下沙主要以90平米两房为主，与目标客群的背景、环境基础有直接的关系；p三墩目前还没有真正意义上的小三房，但在该区域的金地项目与中海项目未入市之前还不能轻易判定；受政策影响：“90类”产品持续供应放量；受地段影响：“90类”地段天生不丽质；受产品类型影响：“90类”小三房的持续放量；三墩桥西九堡华丰丁桥下沙天都城闲林乔司理由一总价因素导致了90类板块间的替代性加强；理由二交通环境与到达距离类似致使板块替代性进一步强化；

6、理由三配套档次与品质在一定程度上趋同；理由四新杭州人没有地缘障碍，需要落户的去下沙；理由五学区问题不影响置业“90类”的本地人；三墩桥西九堡华丰丁桥下沙天都城闲林乔司SLOGAN：温暖而真实的生活属性定位：国际形式，中国内涵SLOGAN：市中心国际品质高度属性定位：独揽运河八景精装公馆SLOGAN：金燕显贵，名园传邸属性定位：市中心/三河三园/人文公馆SLOGAN：流淌上品生活属性定位：270度双水岸科技生活SLOGAN：源艺术，纳世界属性定位：ART DECO艺术筑品SLOGAN：CROSS品质社区，先进生活方向属性定位：主城区CLD品质大盘SLOGAN：有风，有风景，有风景的心情属性定位：

7、拱宸桥西，品牌教育圈，世界级运河景观住品SLOGAN：在都市中行走，在风景中停留属性定位：新古典浪漫庭园SLOGAN：江景无边，山境无限属性定位：90平米全江景公寓连城国际观澜时代上东城海派风景视界燕园上河西岸上东城主城区CLD品质大盘连城国际连接主城的大型国际社区观澜时代CBD后花园海派风景桥西板块北向延伸视界市中心国际品质燕园市中心/三河三园/人文公馆上河市中心75平米进步两房流淌上品生活西岸绕城线路是区分城里城外的标准吗？不远处，到底是远还是近？紧邻主城，想要说明什么？做钱江新城的后花园，要等多少年？用运河概念就能挤进市中心吗？与运河概念无关，桥西板块的北向延伸能带来多少利益？纵观整个杭

8、州，找遍所有板块，在置业者心目中没有任何一个项目能够成为90平米的样板标准；置业者在挑剔取舍的过程中接受现实，置业后没有任何成就感，找不到有家之后的愉悦与满足！l25万平米全部精装修；l位于城东北方向，居城北、华丰两板块交界处，是城市东进政策的受益者，随着秋石高架与留石高架的开通，项目价值日渐突显。2137.65米3.6米2.95米p整体进深7.65米；p主卧3.6米面宽；p独立餐厅；p分区合理，功能空间较全面；p居住舒适度高；p部分单元同样实现一梯两户；此外，还包括建筑大堂精装修、楼梯公共空间精装修、地下车库精装修和社区入口的入户门厅理念。总户数：1184户占地面积：5.3681万方建筑面积

9、：12.8835万方容积率：2.4建筑密度：21.1绿地率：30%车位比例：1：0.558建筑形态：高层、小高层建筑风格：ART DECO景观设计：贝尔高林主笔，古典英式园林主力户型格局：90平米小三房90方，社区品质的表现p得房率83%以上p部分小三居实现三房朝南p带储物间（或储物阳台）的小三房p带套间（主卧）的两房p90平米一梯两户90方以上，社区品质的再提升p得房率83%以上p夹层、高厅，类别墅的空间p135平米两梯两户p双阳台一露台p豪华主卧套间波托菲诺星河湾（广州）金色家园金色海岸采用ART DECO装饰艺术锻造辉煌挺拔的建筑形态，雕琢以铁艺与别致顶冠使建筑充满了细节审美，一种醇和浓厚的情绪与意境形成独树一帜的空间气场，卓尔不群，洋派优雅。精品商业走廊与精品会所成为业主日常生活的后台，在建筑与园林的掩映下，增强了社区的环境体验感，为生活凭添情调；l90方产品遍地开花l小三房成为趋势，且竞争激烈l90方产品与投资绝缘l90方产品无地段l90方无偶像楼盘l90方产品在传播上不舍“城市情节”l贴身竞争对手的产品规格逊色于本案l锁定三墩、华丰、九堡、钱江二线，同时关注丁桥l分流桥西目标客群