盐城二次调研详细报告课件.ppt

1、第一篇：盐城市宏观环境分析第一篇：盐城市宏观环境分析盐城动态盐城动态盐城市财政局传出捷报，全市上半年财政收入实现盐城市财政局传出捷报，全市上半年财政收入实现“时间过半、任务超半时间过半、任务超半”。1 16 6月份，全市实现一般预算收入月份，全市实现一般预算收入90.190.1亿亿元，完成全年目标的元，完成全年目标的56.8%56.8%，增长，增长50.3%50.3%；实现财政总收入；实现财政总收入233.7233.7亿元，完成全年目标的亿元，完成全年目标的57.6%57.6%，增长，增长67.4%67.4%。全市一般预。全市一般预算收入规模已达到算收入规模已达到20082008年全年水平，增

2、幅高于全省平均水平年全年水平，增幅高于全省平均水平23.923.9个百分点，列全省第个百分点，列全省第2 2位。位。盐城市位居盐城市位居20102010年度中国最具投资潜力城市第年度中国最具投资潜力城市第3232位。入选位。入选“2010“2010年度中国最具投资潜力城市年度中国最具投资潜力城市5050强强”的城市分别是：上海、的城市分别是：上海、北京、天津、香港、重庆、台北、高雄、深圳、广州、成都、唐山、西安、昆明、厦门、大连、杭州、苏州、青岛、武北京、天津、香港、重庆、台北、高雄、深圳、广州、成都、唐山、西安、昆明、厦门、大连、杭州、苏州、青岛、武汉、济南、珠海、南宁、郑州、开封、福州、泉

3、州、湛江、北海、宁波、南京、无锡、盐城、常州、南通、烟台、哈尔汉、济南、珠海、南宁、郑州、开封、福州、泉州、湛江、北海、宁波、南京、无锡、盐城、常州、南通、烟台、哈尔滨、沈阳、大庆、长春、石家庄、长沙、合肥、南昌、兰州、乌鲁木齐、呼和浩特、鄂尔多斯、克拉玛依、廊坊、三亚。滨、沈阳、大庆、长春、石家庄、长沙、合肥、南昌、兰州、乌鲁木齐、呼和浩特、鄂尔多斯、克拉玛依、廊坊、三亚。江苏沿海地区发展规划江苏沿海地区发展规划，明确要求把江苏沿海地区建设成为我国东部地区重要的经济增长极，加快连云港、盐城和，明确要求把江苏沿海地区建设成为我国东部地区重要的经济增长极，加快连云港、盐城和南通三个城市建设，集中

4、布局临港产业，形成功能清晰的沿海产业和城镇带南通三个城市建设，集中布局临港产业，形成功能清晰的沿海产业和城镇带 从市场角度看，房源短缺，有效供给不足是自去年以来盐城房价大幅度攀升的主要原因，由市场真空所造成的卖方市场从市场角度看，房源短缺，有效供给不足是自去年以来盐城房价大幅度攀升的主要原因，由市场真空所造成的卖方市场给房价上涨提供了很好的理由。给房价上涨提供了很好的理由。20112011年下半年盐城楼市将迎来一次大规模的放量，除了原有的项目，金辉、绿地、华润、年下半年盐城楼市将迎来一次大规模的放量，除了原有的项目，金辉、绿地、华润、天安等大盘动作很快（天安等大盘动作很快（20112011年年

5、3 3月拿地，月拿地，9 9月开盘），预计在下半年均将有房源推出。楼盘的品质随着这些大盘的进入，月开盘），预计在下半年均将有房源推出。楼盘的品质随着这些大盘的进入，也会整体提升。再加上供应量上来后，这些势必都会影响到房价。那么到这时候，市场就不是政府和开发商说了算的。也会整体提升。再加上供应量上来后，这些势必都会影响到房价。那么到这时候，市场就不是政府和开发商说了算的。房价的干预力量将正式由政府转为市场，预计这种情况在房价的干预力量将正式由政府转为市场，预计这种情况在1010月份就有可能发生。月份就有可能发生。20102010年年5 5月月2929日，盐城市教育局出台了市区中、小学施教区划分和

6、调整方案。纵观其他城市，学区房在楼市中总是扮演重日，盐城市教育局出台了市区中、小学施教区划分和调整方案。纵观其他城市，学区房在楼市中总是扮演重要的角色，因此，这次施教区调整不仅对市区楼市产生短期刺激效应，还将产生深远的影响。将加速楼盘分化；推动特要的角色，因此，这次施教区调整不仅对市区楼市产生短期刺激效应，还将产生深远的影响。将加速楼盘分化；推动特定区域房价上涨；刺激投资需求；吸纳外来人口。定区域房价上涨；刺激投资需求；吸纳外来人口。20102010年年初，盐城房地产市场曾一度因房源紧缺等原因，老百姓普遍担心房价会直线高走，当时盐渎板块实际交易价格年年初，盐城房地产市场曾一度因房源紧缺等原因，

7、老百姓普遍担心房价会直线高走，当时盐渎板块实际交易价格己突破己突破60006000元元/平方米，城南板块成交均价也迅速赶超平方米，城南板块成交均价也迅速赶超55005500元元/平方米。基于高房价对百姓消费能力的冲击，平方米。基于高房价对百姓消费能力的冲击，4 4月份市政府月份市政府 限价令限价令 后，市区多个楼盘销售均价、最高售价公布于众，同时，国家的各项宏观调控政策也全面启动。盐城购房者似后，市区多个楼盘销售均价、最高售价公布于众，同时，国家的各项宏观调控政策也全面启动。盐城购房者似乎松了一口气，房价即使不降，也至少希望能在政策约束下不再飘升。但是，消费者却发现，开发商推迟开盘现象普遍乎松

8、了一口气，房价即使不降，也至少希望能在政策约束下不再飘升。但是，消费者却发现，开发商推迟开盘现象普遍存在，大部分楼盘捆绑车位销售，实际成交价格也在不断上涨。存在，大部分楼盘捆绑车位销售，实际成交价格也在不断上涨。盐城城市空间简图：盐城城市空间简图：城北城北片区片区河河东东片片区区城城西西区区城中区城中区城南区城南区西西南南区区城城市市发发展展主主流流方方向向城市空间发展方向城市空间发展方向:重点向南，适度向西，推进河东，优化城北重点向南，适度向西，推进河东，优化城北 城市空间发展结构城市空间发展结构:p城中片区:以商业服务和居住功能为主；p城南片区:以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工

9、业园和市开发区工业用地；p城西片区:以居住和生态保护功能为主，提升城市环境质量;p西南片区:以工业为主，沿世纪大道布置物流、仓储、市场等服务功能;p城北片区:维持现状功能，沿204国道适度发展工业用地，在铁路货站附近布置集中的物流、仓储用地;p河东片区:居住、工业相对平衡的城市新区主城区形成主城区形成“一城六片一城六片”的总体布局结构，的总体布局结构，构筑构筑“水绿盐城水绿盐城”特色的城市总体框架特色的城市总体框架 片区划分边界包括:新洋港、通榆运河、青年路、西环路、新河、宁靖盐高速、世纪大道、徐淮盐高速、串场河 经济水平：位于江苏省中游水平，与苏南差距较大，在苏北仅次于徐州，整体具备良好经济

10、水平：位于江苏省中游水平，与苏南差距较大，在苏北仅次于徐州，整体具备良好的发展态势的发展态势=2005200520092009年盐城年盐城GDPGDP走走势势2005200520092009年盐城人均年盐城人均GDPGDP走势走势20092009年江苏各市年江苏各市GDPGDP比较比较u盐城2009年GDP排名江苏第七位，处于中游水平u盐城GDP在苏北地区仅次于徐州u盐城20052009年GDP处于快速增长的趋势，年增长率均处于13以上产业结构：二产占主导，三产相对较为落后，工业成为拉动盐城经济增长的主要动力产业结构：二产占主导，三产相对较为落后，工业成为拉动盐城经济增长的主要动力=u城市化进

11、程快速发展，这与工业快速发展密切相关，随着工业快速发展，将增加城市吸纳力，从而带动服务业的发展，拉动市场消费观念的转变，作为江苏人口大市，其发展空间仍然较大数据来源：国民经济和社会发展统计公报，盐城统计年鉴、江苏省统计年鉴 产业结构不断优化，第二产业呈现快速发展态势，占GDP比重不断提高，2009年达到50%，说明工业是盐城经济增长的主要动力，第三产业发展相对缓慢，城市经济活力略显不足20092009年盐城产业结构比例年盐城产业结构比例20092009年各城市第三产业占比比较年各城市第三产业占比比较产业结构：盐城目前以劳动密集型产业为支柱产业，高新技术产业发展相对落后，蓝领产业结构：盐城目前以

12、劳动密集型产业为支柱产业，高新技术产业发展相对落后，蓝领工人数量庞大工人数量庞大=盐城工业四大支柱产业汽车汽车化工化工纺织纺织装配制造装配制造盐城正在发展风电、环保、农副产品加工、物流、造船、太阳能光伏等六大新兴产业盐城正在发展风电、环保、农副产品加工、物流、造船、太阳能光伏等六大新兴产业 以东风悦达起亚为龙头，已形成13万辆轿车、5000辆客车和4000辆专用车生产能力全国产棉大市，年产纱50万吨、布45亿米，成衣生产能力15亿件全国农药生产基地，农药品种、生产规模在江苏省名列第一农机、纺机、机床在全国行业中有一定的影响力，其中，柴油机、汽油机、悦达拖拉机厂的四轮拖拉机、插秧机产销量保持了全

13、国领先 人口：总人口位列江苏第二，人口基数大，城市化水平相对不高，城市对外来人口吸纳能人口：总人口位列江苏第二，人口基数大，城市化水平相对不高，城市对外来人口吸纳能力较差力较差=u2009年末盐城户籍总人口812.37万，城镇人口385.7万u盐城目前的城市化率处于江苏省的最后一个梯队，有较大的发力空间 徐州-盐城盐城-淮安-连云港南通-泰州镇江-扬州南京-无锡-苏州-常州40%50%50%55%55%60%60%以上20092009年江苏各市户籍人口比较年江苏各市户籍人口比较江苏各市城市化率比较江苏各市城市化率比较人民生活：独特的产业结构造成城市一定数量的公务员及泛公务员阶层、私营业主、个人

14、民生活：独特的产业结构造成城市一定数量的公务员及泛公务员阶层、私营业主、个体工商户构成财富阶层，城市白领阶层缺失体工商户构成财富阶层，城市白领阶层缺失=中产中产阶层阶层财富财富阶层阶层工薪阶层工薪阶层u盐城具有购买力的人群主要集中于公务员群体（党政机关），泛公务员群体（事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗），以及当地大型单位的管理人员，私营业主，个体工商户阶层；u与一二线城市不同的是，盐城城市白领缺失，大量的是产业工人，这与城市第三产业比例较低有关；u城市化进程加快，乡镇人口有进城生活、工作的愿望；u如果是经济辐射能力相对较强的三四线城市（如苏锡常地区），会吸纳大量的城市外来产业工人，但经济

15、相对落后的盐城则以转化当地农业经济相对落后的盐城则以转化当地农业人口为产业工人为主人口为产业工人为主盐城城市人口结构现状盐城城市人口结构现状总结：盐城经济面临新一轮发展契机，城市孕育了一批以公务员、私营业主为代表的财富总结：盐城经济面临新一轮发展契机，城市孕育了一批以公务员、私营业主为代表的财富阶层，为城市高端房地产的发展奠定了基础阶层，为城市高端房地产的发展奠定了基础=区位及发展区位及发展机遇机遇苏北沿海核心城市，地理位置优越，是承接上海经济圈辐射的重要基地，苏北沿海核心城市，地理位置优越，是承接上海经济圈辐射的重要基地，“江苏江苏沿海开发战略沿海开发战略”使盐城迎来新一轮发展契机使盐城迎来

16、新一轮发展契机城市经济城市经济位于江苏省中游水平，与苏南差距较大，在苏北仅次于徐州，整体具备良好的发位于江苏省中游水平，与苏南差距较大，在苏北仅次于徐州，整体具备良好的发展态势展态势产业结构产业结构二产占主导，三产相对较为落后，工业成为拉动盐城经济增长的主要动力；目前二产占主导，三产相对较为落后，工业成为拉动盐城经济增长的主要动力；目前以劳动密集型产业为支柱产业，高新技术产业发展相对落后，蓝领工人数量庞大以劳动密集型产业为支柱产业，高新技术产业发展相对落后，蓝领工人数量庞大人口人口总人口位列江苏第二，人口基数大，城市化水平相对较低，城市对外来人口吸纳总人口位列江苏第二，人口基数大，城市化水平相

17、对较低，城市对外来人口吸纳能力较差能力较差人民生活人民生活独特的产业结构造成城市一定数量的公务员及泛公务员阶层、私营业主、个体工独特的产业结构造成城市一定数量的公务员及泛公务员阶层、私营业主、个体工商户构成财富阶层，城市白领阶层缺失商户构成财富阶层，城市白领阶层缺失第二篇第二篇 房地产市场研究房地产市场研究盐城土地市场：盐城土地市场：关于总量：近三年（近三年（0909年至今），盐城土地市场成交面积不断上升，年至今），盐城土地市场成交面积不断上升，20102010年市场总年市场总成交量约为成交量约为300300万，万，20112011年年至今商住用地出让面积达至今商住用地出让面积达186186万

18、，未来盐城商品房市万，未来盐城商品房市场供应量充足、市场日趋同质化，潜在竞争程度加剧；场供应量充足、市场日趋同质化，潜在竞争程度加剧；关于供销格局：近期四月成交近期四月成交7 7幅土地，成交面积为幅土地，成交面积为551541m2551541m2，五月成交，五月成交3 3幅土地面幅土地面积为积为113079m2 113079m2，而四月商品房成交，而四月商品房成交825825套、五月为套、五月为509509套，土地交易有所放缓、商套，土地交易有所放缓、商品房成交较为平淡，市场供销基本平衡；品房成交较为平淡，市场供销基本平衡；成交区域：主要集中在城南片区，其中城南大部分土地分布在世纪大道以南区域

19、。主要集中在城南片区，其中城南大部分土地分布在世纪大道以南区域。城中与邻近城中的城南北部区域土地供应日益稀少，可供开发土地日渐稀缺。城中与邻近城中的城南北部区域土地供应日益稀少，可供开发土地日渐稀缺。快速发展阶段快速发展阶段2006-2010年年大量项目推出，市场呈现供不应求的局面;从2008年开始，城南的城市化进程加速，盐城房地产的开发进了大盘竞争时代初级阶段初级阶段2003-2005年年老城区的旧城改造与城南新城区的开发建设，齐头并进，外来开发、投资企业在盐城房地产市场所占的比例日益加重，同时大量商业项目兴起萌芽期萌芽期2002年年本土企业开发，产品规模小，供应体量小；整体开发的理念停留在

20、最基本的满足居住需求这一层面上；产品类型单一；建筑造型乡土气息浓厚，缺乏现代感产品创新产品创新抄袭模仿抄袭模仿市场初级市场初级供给阶段供给阶段未来未来差异化细分、精确性定位差异化细分、精确性定位过过去去现现在在发展阶段：随着品牌开发商的不断进入，盐城将进入品质竞争时代，差异化细分、精确性定发展阶段：随着品牌开发商的不断进入，盐城将进入品质竞争时代，差异化细分、精确性定位是未来项目成功的关键位是未来项目成功的关键=市区总体市场总结：未来将进入品质竞争时代，目前处于供小于求的态势，未来将呈现供市区总体市场总结：未来将进入品质竞争时代，目前处于供小于求的态势，未来将呈现供大于求，未来市场将面临激烈的

21、中端楼盘同质化竞争大于求，未来市场将面临激烈的中端楼盘同质化竞争=市场发展阶市场发展阶段段未来盐城将进入品质竞争时代，实行差异化细分、精确性定位是项目未来盐城将进入品质竞争时代，实行差异化细分、精确性定位是项目成功的关键成功的关键盐城土地市场受宏观大势和政策影响较大，土地成交主要集中城南和盐城土地市场受宏观大势和政策影响较大，土地成交主要集中城南和城东区域，其中城南大部分土地分布在世纪大道以南区域，未来房地城东区域，其中城南大部分土地分布在世纪大道以南区域，未来房地产市场的主战场即在城南产市场的主战场即在城南0909年成交量创历史新高，达年成交量创历史新高，达292292万平米，万平米，201

22、02010年全年达年全年达2 23030万平米，万平米，近期供销比为供小于求，但随着后期大量房源的上市，将呈现供大于近期供销比为供小于求，但随着后期大量房源的上市，将呈现供大于求的态势，后续竞争激烈求的态势，后续竞争激烈从盐城城市发展特征及房地产发展水平来看，其回调的空间不大，未从盐城城市发展特征及房地产发展水平来看，其回调的空间不大，未来市场发展长期看好来市场发展长期看好土地市场土地市场房地产市场房地产市场政策影响政策影响河东分区城市中心，住宅市场起步较早，拥有辐射全市的商业中心，区位以及商业配套是其最大的竞争优势，未来供应逐步萎缩区域偏离城市中心，生活、交通配套匮乏，基本以区域客户为主，但

23、未来供应潜力较大市政府、盐都区政府搬迁至此，是城市发展主流方向；区域住宅受到追捧，未来供应大目前区域内基本无在售住宅项目，多为待开发农田目前生活配套相对不足，客户以主城区分流客户为主，未来住宅供应潜力较大生活配套匮乏，住宅开发量较少，具有很强的地缘性地缘性封闭市场地缘性封闭市场地缘性封闭区域地缘性封闭区域萎缩区域萎缩区域未来住宅主战场未来住宅主战场大量城市预留用地大量城市预留用地潜力板块潜力板块工业区域，住宅供应较少工业区域，住宅供应较少盐城市区板块市场划分盐城市区板块市场划分城中板块：城中板块：定位为商业服务和居住功能，是盐城的老城区，配套成熟，区域认知度高，定位为商业服务和居住功能，是盐城

24、的老城区，配套成熟，区域认知度高，未来市场供应量较小，板块处于萎缩状态未来市场供应量较小，板块处于萎缩状态=5700570075007500元元/平方米平方米p区域范围：东至通榆河，南至青年路（或世纪大道），西至西环路，北至新洋港；p区位优势：中心城区房地产是以建军路为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段；p配套优势：中心城区是客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域；p在售楼盘：目前，中心城区在售楼盘主要为东景苑，城中壹号公馆。新盘（商业）有五洲国际广场和瑞都国际。市场整体处于萎缩状态。p区域内学区较好，解放路实验小学、文峰中学。（不包括图中畅心苑、国飞尚城）p区域内土地成交很少，新

25、房房源不多，二手房成交活跃。中中西西河东河东南南北北西南西南区域内以小高层、高层公寓为主，近期售价在区域内以小高层、高层公寓为主，近期售价在5700750057007500元元/平米平米目前区域在售楼盘主要为东景苑、城建一号公馆目前区域在售楼盘主要为东景苑、城建一号公馆客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层，有一部分投资客户客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层，有一部分投资客户区位条件和成熟的生活配套和教育配套是客户置业的核心驱动要素区位条件和成熟的生活配套和教育配套是客户置业的核心驱动要素典型楼盘典型楼盘规模规模物业类型物业类型近期售价近期售价客户来源客户来源驱动要素驱动要素车库捆绑车

26、库捆绑五洲国际广场占地6万，总建面20万多层商业未定地段中建1号公馆占地136亩,总建面16.3万方小高层、高层6500-7000，近期将突破7000，只推一栋，遇拆迁问题前来登记的以公务员和私营业主和企业中高层为主地段、品牌是（1:1配比，价格未定）澄达东景苑占地88989,总建面16.7万方小高层，高层为主，其他为多层、花园洋房、公寓，幼儿园均价5600，最高5900前来的登记客户公务员阶层较多区位、产品是（12万一个，1:1配比）瑞都国际占地10.5万,总建面约21万方多层13500地段城南板块：定位为居住、行政、城南板块：定位为居住、行政、文化、文化、教育功能，是城市发展的主流方向，目

27、前城南的教育功能，是城市发展的主流方向，目前城南的盐渎板块发展较为成熟，南城板块则处于快速发展阶段，后续供应较大。盐渎板块发展较为成熟，南城板块则处于快速发展阶段，后续供应较大。=p区域范围：东至通榆河，南至新河，西至西环路，北至青年路（或世纪大道）；p板块划分：城南板块房地产市场可划分为盐渎板块和南城板块，其中盐渎板块因临近老城区发展较早目前较为成熟，南城板块正处于快速发展阶段，区域认知度有待提升；p配套：盐城市政府、盐都区政府已经搬迁至城南区域，区域内拥有重点中学盐城中学和小学南一小；p在售楼盘：目前板块内在售楼盘众多，后续供应量巨大。本区域已形成较为激烈的竞争环境。p中南、华润、金辉三家

28、上市企业均在城南板块之南城板块拿地，其中华润规模最小，占地面积14万，容积率50万。由于品牌效应，比周边价格高出150-200元/。今年3月份拿地，9月开盘。钱江方洲钱江方洲公园道公园道1 1号号华厦绿城华厦绿城都市豪庭都市豪庭价格递减价格递减中中西西河东河东南南北北西南西南月湖花城月湖花城价格递减价格递减5 58 800-600-64 40000元元/平方米平方米525200-500-58 80000元元/平方米平方米宝龙城市广场宝龙城市广场瑞尔国际公馆瑞尔国际公馆凤凰汇凤凰汇恒荣世家恒荣世家金水湾金水湾金色水岸金色水岸橡树湾橡树湾中南世纪城中南世纪城5 55 500-600000-6000

29、元元/平方米平方米中庚海德公园中庚海德公园以小高层、高层公寓为主，个别有多层，近期售价在以小高层、高层公寓为主，个别有多层，近期售价在5800620058006200元元/平米平米目前区域在售楼盘主要有目前区域在售楼盘主要有5 5个，区域内产品同质化严重，主要看重学区位置个，区域内产品同质化严重，主要看重学区位置客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层学区房、区位、品质、资源和配套是板块置业的核心驱动要素学区房、区位、品质、资源和配套是板块置业的核心驱动要素典型楼盘典型楼盘规模规模物业类型物业类型近期售价近期售价客户来源客户来源驱动要素驱动要素车位捆绑车

30、位捆绑钱江方洲总建面61万方多层、小高层、高层6200元/（学区房，多为内部关系预订，有价无市）企业中高层、泛公务员及私营业主及年轻人置业,学区房置业占50%学区房、品质、大盘优势是（1:1配比，15万一个）公园道1号总建面46万方小高层、高层6000元/私企老板及公务员等,学区房置业占50%盐渎公园、学区房是（价格）宝龙城市广场48万方,其中住宅15万方高层6000元/以私营业主为多大型商业配套、学区房月湖花城占地14.7万，总建面20.3万，住宅19.34万。独栋、双拼、高层（15层较多高层均价5600元/;独栋20000元/学区房占比50%以上,以公务员和私营业主为主学区房是（小户型配备

31、车位15.8万，大户型配备车库23万）金大洋花园占地12.6万，总建面24万方独栋、双拼、联排、叠加、多层、小高层和高层公寓5200别墅客户以私营业主为主,公寓客户为城市工薪阶层为主价格优势，学区房是城南板块之盐渎板块：城南板块之盐渎板块：区域内以小高层、高层公寓为主，内港湖区域近期售价在区域内以小高层、高层公寓为主，内港湖区域近期售价在5500600055006000元元/平米，内港湖以平米，内港湖以南和以西区域在南和以西区域在52520050056 60000元元/平米平米目前区域在售楼盘较多目前区域在售楼盘较多，后续供应较大，产品同质化严重，竞争激烈。后续供应较大，产品同质化严重，竞争激

32、烈。内港湖客户主要为泛公务员、私营业主等中高收入阶层，其他区域因价格便宜有工薪阶层内港湖客户主要为泛公务员、私营业主等中高收入阶层，其他区域因价格便宜有工薪阶层内港湖区域主要驱动因素为学区房、政府配套和景观资源，其他区域为价格优势和学区房内港湖区域主要驱动因素为学区房、政府配套和景观资源，其他区域为价格优势和学区房典型楼盘典型楼盘规模规模物业类型物业类型近期售价近期售价客户来源客户来源驱动要素驱动要素车位捆绑车位捆绑领秀嘉苑占地11万方,总建20多万方多层、小高层、高层（最高18层）5000-5650周边的教师、公务员、商人、工薪阶层、周边乡镇居民学区房、商业配套、交通便捷是（2750-330

33、0元/）海德公园占地22.6万，建筑面积近62.5万小高层、高层5700元学区房客户占比50%以上,泛公务员和私营业主较多学区房、邻近内港湖是恒荣世家占地14万方总建30万方多层、小高层5500元主要周边的教师及私营业主,少量的城中客户价格、学区处于尾盘中南世纪城占地1600亩总建面280万方高层、小高层（280万方大盘，含70万商业，五星酒店、购物商场）均价5600接受登记的包括周边的教师、医生、公务员、生意人、工薪阶层等大盘、价格优势、学区房概念，重点学校的分校。否天澜湾占地15万总建30万小高层、高层（最高18层）5300元主要来自周边乡镇、少量的市区居民，部的投资客价格、学区房是学林雅

34、苑占地5万,总建10万方小高层、高层（最高18，最低8层）均价5450主要来自周边乡镇、少量的市区居民，周边的教师、工薪阶层学区房、宣传概念是（均价3600元/）城南板块之南城板块：城南板块之南城板块：p区域范围：东至西环路，南至世纪大道，西至宁靖盐高速，北至蟒蛇河、新洋港一线p区域配套：区域内配套欠缺，无强势景观资源p在售楼盘：目前在售楼盘主要为西城逸品、苏豪名邸，区域后续可开供出让土地量较大。苏豪名邸苏豪名邸西城逸品西城逸品中中西西河东河东南南北北西南西南5200-55200-55 50000元元/平米平米联排联排78007800元元/平米平米依云香溪依云香溪城西板块：定位为城市新的居住区

35、，但缺乏成熟配套和资源，客户主要为主城区分流客户城西板块：定位为城市新的居住区，但缺乏成熟配套和资源，客户主要为主城区分流客户，区域潜在土地供应较大。目前新的房源少，去化速度一般。，区域潜在土地供应较大。目前新的房源少，去化速度一般。=翠洲嘉园翠洲嘉园区域内以小高层、高层为主，有少量多层和联排物业区域内以小高层、高层为主，有少量多层和联排物业目前区域在售楼盘较少，后续供应量较大的为西城逸品约目前区域在售楼盘较少，后续供应量较大的为西城逸品约3030万方万方客户主要为城区的泛公务员和周边乡镇客户客户主要为城区的泛公务员和周边乡镇客户价格和区域未来发展潜力是该板块主要驱动因素价格和区域未来发展潜力

36、是该板块主要驱动因素典型楼盘典型楼盘规模规模物业类型物业类型近期售价近期售价客户来源客户来源驱动要素驱动要素车位捆绑车位捆绑苏豪名邸占地42293，总建面96000小高层、高层（最高27层）5450元/老城区居民分流，周边居民价格是（1:1配比）西城逸品占地20万，总建面40万小高层、高层均价5500元/企业职工、公务员、周边县镇进城购房者价格、区域发展潜力是依云香溪（尾盘）占地5.4万总建面8.5万联排、小高层、多层联排7800元/别墅客户以私营业主为主价格、区域发展潜力翠洲嘉园（尾盘）占地30万，总建面30万多层、小高层5200元/城区泛公务员客户和周边乡镇私营业主客户为主价格、区域发展潜

37、力是河东板块：定位为工业、居住相对平衡的新区，目前住宅开发量较少，区域相对封闭河东板块：定位为工业、居住相对平衡的新区，目前住宅开发量较少，区域相对封闭，区域土地潜在供应量较大，区域土地潜在供应量较大.=p范围：东至沿海高速，南至南环路，西至通榆河，北至新洋港;p区域配套：目前区域配套欠缺,主要依托亭湖区政府的搬迁和区域盐城工学院和师范学院等教育资源;p在售楼盘：目前在售楼盘有迎宾花园、加州东郡、华景园、朗地英郡,即将开盘的有力拓倾城、东城尚品、绿地商务城。p区域潜在土地供应较大，亭湖区政府搬迁至此，绿地的参与、以及飞机场将要搬迁的传闻，都利好于此版块。朗地英郡朗地英郡加州东郡加州东郡华景园华

38、景园公寓公寓4000-45004000-4500元元/平方米平方米洋房洋房50005000元元/平方米平方米中中西西河东河东南南北北西南西南多层、小高层为主，公寓近期售价在多层、小高层为主，公寓近期售价在4000450040004500元元/平米，洋房为平米，洋房为50005000元元/平米平米目前区域在售楼盘较少，主要为朗地英郡、华景园和加州东郡目前区域在售楼盘较少，主要为朗地英郡、华景园和加州东郡客户为区域性客户，以公务员和周边教师为主客户为区域性客户，以公务员和周边教师为主地缘性、政府搬迁、价格因素是客户置业主要驱动地缘性、政府搬迁、价格因素是客户置业主要驱动典型楼盘典型楼盘规模规模物业

39、类型物业类型近期售价近期售价客户来源客户来源驱动要素驱动要素车位捆绑车位捆绑加州东郡占地500亩，建面15万多层、花园洋房、小高层（限高-飞机场）公寓4500元/公务员、周边学教师为主价格优势、教育资源是（14万一个）华景园占地10万，建面16万多层、小高层预计公寓4200元/公务员、教师为主价格优势、教育资源是朗地英郡占地13.3万方，建面25万方多层、小高层（机场限高14层）、洋房均价4700,洋房5300元/左右一期小高层、高层全部被教师团购教育资源、项目品质是（12万-15万）城西南板块：定位以工业开发为主要功能，区域内在售住宅项目较少，但正逐渐增多城西南板块：定位以工业开发为主要功能

40、，区域内在售住宅项目较少，但正逐渐增多=p范围：东至西环南路，南至徐淮盐高速，西至宁靖盐高速，北至世纪大道；p目前区域内在售住宅项目有清华学士园（天澜湾及学林雅苑归到城南板块的南城区域），将要进入市场的有海润尊品、兴都公寓、神州河畔景苑。p区域主要以工业园区和待开发农田为主，商业、教育配套缺乏，由于其特殊的位置，靠南的一面会比靠西的一边发展迅速。中中西西河东河东南南北北西南西南均价均价4500-53004500-5300元元/盐城住宅产品特点总结：盐城住宅产品特点总结：盐城目前大多数楼盘因容积率比较高都是以小高层、高层为主，而盐城人对多层、盐城目前大多数楼盘因容积率比较高都是以小高层、高层为主

41、，而盐城人对多层、联排等低密度物业特别喜欢，对洋房这种产品不太熟悉，但应该接受度会比较高。联排等低密度物业特别喜欢，对洋房这种产品不太熟悉，但应该接受度会比较高。产品之外立面：风格以新古典和现代简约为主，色系包括赭红色、米黄色和灰色，产品之外立面：风格以新古典和现代简约为主，色系包括赭红色、米黄色和灰色，总体具备一定的品质感和精细度，目前盐城高端市场风格主要采用新古典和现代简总体具备一定的品质感和精细度，目前盐城高端市场风格主要采用新古典和现代简约风格。约风格。产品之园林景观：部分楼盘注重了景观主轴、社区水系及层次绿化的打造，但大多产品之园林景观：部分楼盘注重了景观主轴、社区水系及层次绿化的打

42、造，但大多数楼盘园林品质一般，水景运用较少。数楼盘园林品质一般，水景运用较少。产品之配套：一般均设置会所、幼儿园及体育配套设施，会所目前普遍经营不成熟产品之配套：一般均设置会所、幼儿园及体育配套设施，会所目前普遍经营不成熟，一般简单设置或用作物业办公，部分幼儿园为双语教育。，一般简单设置或用作物业办公，部分幼儿园为双语教育。产品之车位配比：目前市场车位配比主要在产品之车位配比：目前市场车位配比主要在0.810.81，地下车库均无设计采光天井。，地下车库均无设计采光天井。产品偏好：产品偏好：小区室外环境：多偏好新古典建筑风格；喜好水景，偏好小桥流水意向园林形小区室外环境：多偏好新古典建筑风格；喜

43、好水景，偏好小桥流水意向园林形态；公共空间中对老人和儿童的活动空间要求最多。态；公共空间中对老人和儿童的活动空间要求最多。房型面积：三房需求最多（房型面积：三房需求最多（110-140m2110-140m2），二房次之（），二房次之（80-95m280-95m2），四房需求面），四房需求面积积150-170m2150-170m2最多。最多。市场小结：市场梯度消费明显，分成三个梯队，而第一梯队又按价格分成三个层级市场小结：市场梯度消费明显，分成三个梯队，而第一梯队又按价格分成三个层级=市中心板块、盐渎板块、内港湖板块市中心板块、盐渎板块、内港湖板块公寓价格：55007500元/平米城南其它板块、

44、城西板块城南其它板块、城西板块公寓价格：4800-5300元/平米河东、城北板块河东、城北板块公寓价格：4000-4700元/平米第一梯队第一梯队第二梯队第二梯队第三梯队第三梯队第一层级第二层级第三层级55005500元元/平米左右平米左右5800-65800-65 50000元元/平米平米价格未定，预计突破价格未定，预计突破7 70 00000元元/平米平米澄达东景园 华府景城 钱江方舟 公园道1号 宝龙城市广场 凤凰汇 中庚海德公园瑞尔国际公馆华厦绿城中建1号公馆板块市场总结：盐城各板块市场形成差异化竞争，竞争梯次明显，城南板块后续供应量大，中端楼盘同质化竞争较为激烈板块市场总结：盐城各板

45、块市场形成差异化竞争，竞争梯次明显，城南板块后续供应量大，中端楼盘同质化竞争较为激烈=内部竞争内部竞争档次和形象档次和形象核心竞争力核心竞争力价格价格客户特征客户特征城中板块城中板块小高端区位、配套、学区房5800-7500泛公务员、私营业主、企业中高层为主城南板城南板块块盐渎板盐渎板块块适度（主要因为房源较少）高端区位、学区房、品质、配套资源5800-6400泛公务员、私营业主为主内港湖内港湖板块板块适度（主要因为房源较少）高端邻近市政府、学区房、资源5500-6200泛公务员、私营业主为主其他其他极为激烈中端学区房、未来发展潜力、价格4800-5600泛公务员、个体工商户及部分工薪阶层城西

46、板块城西板块适中中端相对性价比、未来发展潜力4800-5300城区分流客户河东板块河东板块适中中低端亭湖区市政府搬迁和教育资源及价格优势4300-4700教师、公务员及地缘性客户城西南板块城西南板块较低低端未来发展潜力4500-5300城区分流客户区域板块市场机会表述区域板块市场机会表述城北板块以为综合物流和都市工业为主，基础较差，近期规划重点不在此区域，分析中不予介绍；城南板块竞争激烈，其中盐渎板块和内港湖板块土地基本售完，南城区域有华润橡树湾、金辉项目、中南世纪城三个大企业的大项目，其中中南世纪城为最，项目占地1600亩，建筑面积280万，其中商业70万，含五星级酒店，项目可容纳人口7万人左右。金辉投资项目占地约440亩，总建面达74万。此区域在短时间内将存在激烈竞争；城西板块靠近市中心，但整体配套不足，学区位置不佳，短时间不在政府关注范围，但由于偏近城中板块，有一定的群众认知度，未来住宅供应潜力大；随着亭湖区政府搬迁至此，盐城迎宾馆、盐城国际会展中心及盐城师范学院已建成，城东板块的居住氛围正逐渐加强，绿地的加入是个证明。区域的劣势在于商业配套不足、学区位置较差、群众认知度不够。