2020年10月自考00169房地产法试题及答案.doc

1、全国2020年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题：本大题共30小题，每小题1分，共30分。在每小题列出的备选项中只有一项是最符合题目要求的，请将其选出。1不动产主要指（A）1-49A土地及土地上的定着物B独立于土地的客体C土地上的建筑物D森林、山岭、草原等自然资源2下列不属于相邻关系的是（A）2-59A某学校为了学生出行的安全，与附近商家协议每天早上9点钟之前商家不得将小汽车开过学校门口B范田为了赚取广告费用，给自家房子的外墙搭建了一个巨型广告牌，挡住了邻居陈星的采光C毛小私下开设一个新的排污口，将生活废水直接排放至邻居家的外墙，造成邻居家外墙进水D光某购买了

2、一套商品房，在装修自家房子的时候不小心将天花板打穿，给楼上住户造成了严重的损失3根据土地管理法，农村村民取得宅基地使用权，需要经乡（镇）人民政府审核和某一机关的批准，该机关为（B）2-60A乡级人大B县级人民政府C县级人大D省级人民政府4根据物权法，申请人自申请异议登记之日起一定期限内不起诉，将导致异议登记失效的法律后果，该期限为（C）2-70A5日B10日C15日D30日5土地二级市场不包括（C）3-75A建设用地使用权转让B建设用地使用权出租C建设用地使用权划拨D建设用地使用权抵押6下列不属于集体土地征收条件的是（D）3-77A出于公共利益的需要B进行足额补偿、妥善安置C征收需要履行法定的

3、程序；D被征收的单位和个人的同意7国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，被称为（B）4-103A拍卖B协议出让C招标D划拨8房地产开发企业是指依法设立从事房地产开发和经营的（D）5-115A机关法人B事业单位法人C社会团体法人D企业法人9房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为，称为（B）6-143A商品房现售B商品房预售C商品房预定D商品房订购10下列属于国有土地上的建设用地使用权特征的是（A）4-91A建设用地使用权是用益物权的一种B建设用地使用权是担保物权的一种C建设用地使用权

4、是自物权的一种D国有建设用地使用权是存在于农村集体所有的土地上的权利11下列不属于建设用地使用权消灭原因的是（B）4-94A有期限的建设用地使用权使用期限届满未申请续期B土地闲置1年C土地灭失D单位撤销，停止使用原划拨的国有土地12依据国有土地上房屋征收与补偿条例，政府对被征收人给予的补偿不包括（D）4-98A被征收房屋价值的补偿B因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C因征收房屋造成的停产停业损失的补偿D征收房屋期间的生活费补偿13根据城市房地产管理法，房地产开发必须严格执行城市规划，按照（D）5-111A经济效益、环境效益、政治效益相统一的原则B社会效益、生态效益、经济效益相统一的原则C社会

5、效益、环境效益、政治效益相统一的原则D经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则14设立房地产开发企业应具备的条件，下列说法正确的是（A）5-115A注册资本100万元以上B注册资本200万元以上C有3名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员D有1名以上持有资格证书的专职会计人员15目前我国的建设工程施工合同（示范文本）主要由三部分组成，不包括（D）5-122A协议书B通用条款C专用条款D图纸16下列关于房地产交易的特征，说法不正确的是（B）6-140A房地产交易是平等主体间的法律关系B房地产交易中心的房地产转让和抵押交易的完成，只要求当事人签订合同即可C房地产交易行为受到政府

6、的管制D房地产交易行为受到政府的调控17关于商品房预售应当符合的条件，下列说法错误的是（D）6-143A已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B持有建设工程规划许可证C持有施工许可证D按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到建设工程建设总投资的20%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期18关于商品房现售的条件，下列表述错误的是（C）6-146A现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书B取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件C30日内进行竣工验收D拆迁安置已经落实19根据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征

7、收决定不服的，可以依法（B）4-98A提起民事诉讼B提起行政诉讼C申请仲裁D申请国家赔偿20下列关于项目公司开发房地产的优势，表述错误的是（D）5-118A项目公司开发房地产与我国现行的土地出让制度密切相关B项目公司为投资者提供了管理、融资，并且降低了投资者自身的风险C项目公司开发房地产能满足地方政府在众多方面的需要D为房地产开发企业在必要时进入项目开发提供了便利21下列不属于建筑物共有部分的是（C）8-180A建筑物的承重墙B电梯C户主的阳台D走廊22幸福小区的业主们想要开展某项活动，以下应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主并且占总人数三分之二以上的业主同意的是（C）8-185A制定

8、和修改管理规约B选聘物业服务企业C筹集和使用专项维修资金D选举业主委员会23某小区因物业费上调的问题一直未能解决，决定在3月16日召开业主大会，最晚发出开会通知的时间是（D）8-186A1月16日B2月1日C2月16日D3月1日24根据物业管理条例第56条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人的合法权益时，责任人若不履行维修养护义务，经某一主体同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担，该主体是（B）8-199A业主委员会B业主大会C责任人D过半数业主25甲是大田村村民，甲通过家庭联产承包的方式获得了大田村三亩果园的土地承包经营权，通过拍卖的方式获得了六亩国有荒地的土地承包经营权，

9、为购买种苗到某农商银行办理抵押贷款，下列可以用于抵押的财产是（D）9-202A用于种植水果的三亩果园B甲自家的宅基地C甲租用的村集体所有的水果加工厂D六亩荒地的土地承包经营权26周某于2017年购买的经济适用住房，在未取得完全产权前，该经济适用住房可以（A）10-225A由政府回购B出租给低保户张某C闲置D出售给出价比政府高的刘某27下列关于廉租住房保障说法不正确的是（B）10-226A由公共财政出资建设B建筑面积控制在70平方米之内C免征行政事业性收费D实行货币补贴和实物配租等相结合28职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的（A）10-232A5%B10%C20%D

10、25%29根据房地产居间活动的不同领域，可以将房地产居间分为（C）7-162A房地产买卖居间、房屋租赁居间和房地产抵押居间B房地产买卖居间、房地产抵押居间、房地产投资居间和房地产代理居间C房地产买卖居间、房屋租赁居间、房地产抵押居间和房地产投资居间D房地产买卖居间、房屋租赁居间、房地产抵押居间和房地产代理居间30根据城市房地产管理法的规定，下列不属于房地产中介服务机构的是（B）7-160A房地产咨询机构B房地产代销机构C房地产价格评估机构D房地产经纪机构二、多项选择题：本大题共5小题，每小题2分，共10分。在每小题列出的备选项中至少有两项是符合题目要求的，请将其选出，错选、多选或少选均无分。3

11、1下列关于土地征收和征用的表述中，正确的有（CE）3-76A公共利益不是土地征收的必要条件B土地征收是紧急状态下的特别措施C土地征收的实质是国家强行收买集体土地的所有权D省政府是征地组织实施的主体E政府必须通过法定程序进行土地征收32按土地管理法的规定，下列属于建设用地的有（ABCDE）3-85A城乡住宅和公共设施用地B工矿用地C交通水利设施用地D旅游用地E军事设施用地33关于房地产开发企业的资质条件，下列符合法律规定的有（ACD）5-116A一级资质房地产开发企业的注册资本不得低于5000万元B三级资质房地产开发企业的注册资本不得低于2000万元C一级资质房地产开发企业从事房地产开发经营时间

12、不得低于5年D二级资质房地产开发企业从事房地产开发经营时间不得低于3年E二级资质房地产开发企业近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万平方米34下列关于业主委员会职责的表述中，正确的有（ACD）8-186A召集业主大会会议B制定和修改管理规约C监督管理规约的实施D及时了解业主、物业使用人意见和建议E选聘和解聘物业服务企业35下列属于房地产中介服务主要特点的有（ACE）7-160A房地产中介服务以房地产中介机构的名义开展B房地产中介人员可以以个人名义承接房地产中介业务或收取费用C房地产中介服务是一种委托服务D房地产中介服务是一种无偿服务E房地产中介服务是一种有偿服务三、名词解释题：本大题共5小题，

13、每小题3分，共15分。36属地登记2-65答：是指不动产（1分）应当由不动产所在地（l分）的登记机构办理。（1分）37狭义的房地产开发1-51答：是指房地产企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，（l分）并转让房地产开发项目（1分）或者销售、出租商品房的行为。（1分）38建筑物区分所有权8-179答：是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，（1分）对共有部分享有共有权（1分）和共同管理权的复合所有权。（l分）39住房保障制度10-223答：是指一国政府依据法律规定，（1分）通过国民收入再分配，（1分）保障其居民基本居住水平的一种制度。（1分）40房地产代理7-

14、163答：是指房地产经纪机构在受托权限内，（1分）以委托人名义与第三者进行房地产交易，（1分）并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为。（1分）四、简答题：本大题共4小题，每小题6分，共24分。41简述我国不动产登记的范围。2-64答：（1）土地权利登记、矿权登记与房屋权利登记。（2分）（2）林权登记、草原所有权与使用权登记。（2分）（3）水面滩涂养殖所有权登记与滩涂登记。（1分）（4）耕地承包经营权登记。（1分）42简述国有土地上房屋征收补偿制度中征收决定的前置条件和程序。4-97答：（1）计划和规划的要求。（1分）（2）征收补偿方案的确定。（2分）（3）社会稳定风险评估。（2分）（4）征

15、收补偿费用的足额到位。（1分）43简述住房公积金的提取条件。10-233答：根据住房公积金管理条例第24条，职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（1）购买、建造、翻建、大修自住住房的。（1分）（2）离休、退休的。（1分）（3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的。（l分）（4）出境定居的。（1分）（5）偿还购房贷款本息的。（1分）（6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。（l分）44简述房地产经纪服务收费管理的要求。7-168答：（1）房地产经纪服务实行明码标价制度。（l分）（2）房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项、或者服务未达到房地产经纪服务合同的约定

16、标准的，不得收取佣金。（2分）（3）两家或两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。（1分）（4）房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。（2分）五、论述题：本题10分。45试述建设用地使用权的划拨范围。4-102答：对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为日的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。（2分）（1）国家机关

17、用地和军事用地。包括党政机关和人民团体用地、军事用地。（2分）（2）城市基础设施用地和公益事业用地。包括城市基础设施用地、非营利性邮政设施用地、非营利性教育设施用地、公益性科研机构用地、非营利性体育设施用地、非营利性公共文化设施用地、非营利性医疗卫生设施用地、非营利性社会福利设施用地。（2分（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。包括石油天然气设施用地、煤炭设施用地、电力设施用地、水利设施用地、铁路交通设施用地、公路交通设施用地、水路交通设施用地、民用机场设施用地。（2分）（4）法律、行政法规规定的其他用地。明确列举出来的有：监狱、劳教所、戒毒所、看守所等。（2分）六、案例分析题：

18、本题11分。46钟某在甲市有一套价值200万元的别墅用于自住，2018年8月1日，由于急需资金，钟某向唐某借款100万元，借期1年，为保证到期还本付息，钟某将别墅抵押给唐某，双方签订了抵押合同并办理抵押登记。2018年9月1日，钟某将甲市别墅以180万元价格出售给李某并签订了房屋买卖合同，李某于当天付清了房款，双方约定：钟某于2018年10月1日交付房屋并办理过户登记。同年11月25日，钟某向胡某借款100万元，并将自己位于乙市价值180万元的某乡镇企业的一块空地抵押给胡某，双方11月27日签订了抵押合同，但未办理抵押登记。2019年1月10日钟某以乙市乡镇企业的厂房作为抵押向银行借款150万

19、元，借期1年，双方签订了抵押合同并办理抵押登记，2019年2月1日钟某在乙市乡镇企业的空地上新建了一个小型的车库用于停放车辆。问题：（1）钟某是否可以将已抵押的别墅出售给李某？并说明理由。（2分）（2）2018年10月1日，李某取得A市别墅所有权应履行何种程序？（3分）（3）胡某是乙市乡镇企业的抵押权人吗？为什么？（3分）（4）若2020年1月10日钟某对银行的债务到期不能偿还，银行是否可以就乡镇企业的厂房及新建的车库变卖所得的所有价款优先受偿？为什么？（3分）9-205答：（1）可以。（1分）根据相关法律规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。本案中，钟某与唐某

20、没有就抵押的别墅另行约定，因而，钟某可以将已抵押的别墅出售给李某。（1分）（2）2018年10月1日，钟某应当及时通知唐某，并与李某共同到别墅所在地的房屋登记管理部门办理房屋产权过户手续。（1分）根据相关法律规定，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。买卖双方共同到房屋所在地的房屋登记管理部门办理登记手续。（2分）（3）不是。（1分）根据相关法律规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。该案中，钟某以位于乙市的某乡镇企业的空地作为抵押，抵押权不成立。（2分）（4）不可以。（1分）根据相关法律规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不，属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。（2分）