2022年土地估价师考试试题：估价实务基础.docx

1、2022 土地估价师考试试题：估价实务基础一、单项选择题(30 题，题号l - 30，共 15 分。每题有 A、B、C、D 四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡一样题号对应的字母涂黑。评分说明：每题 0.5 分，选错不得分，不倒扣分)1. 估价机构承受托付对某工程用地转让价格进展评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为( )。A. 要求托付方供应待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等状况B. 选择相宜的估价方法进展初步地价测算C. 与托付方商讨确定土地估价基准日，预备撰写估价报告D. 就转让价格预期征求托付方意见，选择相宜的估价方法进展地价测算2. 为了对某

2、宗商业用地进展估价，估价人员对宗地四周区域商业用房出租、买卖等市场交易状况进展了实地调查。按运用商业用地估价方法的要求，以下不需要进展交易状况修正的是( )。A. 承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同商定租金优待15%B. 出租房屋的物业治理费 1.2 元/平方米，由承租人自行向物业公司缴纳C. 买卖合同商定在房产过户时由买方按成交价的 3%和 1%分别缴纳契税和土地增值税D. 买卖合同商定在房产过户时由卖方按成交价的 5.5%和 1.0%分别缴纳营业税及附加和土地增值税3. 在土地估价过程中，标准的国有土地使用证是重要的依据。以下选项中，属于国有土地使用证中标准信息的是( )。A.

3、“城镇住宅用地”，“50 年”B. “综合用地”，“东至成功路、南至东林化工厂住宅区、西至红星粮油公司、北至望江路”C.“49680.53 平方米”，“宗地界址点坐标 J001 -J018”D.“新源路 209 号”，“建筑限高 30 米，建筑距道路红线 5-8 米”4. 某土地估价师拟撰写一份住宅用地抵押估价报告，在收集所需资料后进展归类分析，属于区域因素说明的内容是( )。A. 宗地红线内土地开兴旺到“五通一平”(通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平坦)B. 受人民币贷款根底利率上调等因素的综合影响，在宗地所在区域拥有在建楼盘的两个房地产上市公司一季度业绩公告利润下降 5%C. 在宗地

4、所在城区国土资源分局、房屋产权登记中心收集到的房地产抵押登记相关规定D. 依据城市规划，该宗地所在区域将建成一个兼容居住、行政办公等功能的现代物流园区5. 在行业检查中，检查组到某估价机构就某评估工程实地检查，发觉有以下行为，其中符合要求的是( )。A. 受办公场地限制等缘由，以电子文件的形式对土地估价报告进展归档B. 在两个月内分别以企业改制、抵押贷款为目的对同一宗地进展评估， 其次次现场勘察时未拍摄照片C. 在估价基准日基准地价更新结果尚未公布但已阅历收通过，在估价作业期间内新的基准地价正式公布后，估价采纳了新的基准地价成果作为依据D. 出具报告时工程主要负责估价师甲某出差，托付另一位估价

5、师代签字6. 某单位在其使用的划拨土地上建成办公楼并出租，尚未办理房产登记手续，现该单位为进展内部资产清算，托付土地估价机构进展了地价评估，估价师在估价报告中进展了以下描述，其中正确的选项是( )。A. 为托付方了解估价对象房地产正常市场价值供应价格参考依据B. 设定评估结果为估价对象在产权无瑕疵条件下的完全产权价值C. 评估时局部参数采纳估价对象的实际数据D. 该地公布的基准地价基准日为2022 年1 月1 日，估价基准日为2022 年 12 月 16 日，采纳基准地价系数修正法时需进展期日修正7. 2022 年 3 月，甲企业拟对其位于某开发区内一宗已出让工业用地厂房及配套建筑进展改建、加

6、建，建立完成后宗地建筑密度和容积率指标将分别由 40%、0.9 提高为 45%、1.2。土地估价师在为甲企业供应地价综合询问效劳时应做出的正确推断是( )。A. 按规定办理规划建立条件变更审批手续，方案获得批准并经国土部门备案后，补缴因建筑面积增加形成的土地差价B. 按规定办理规划建立条件变更审批手续，方案批准后与国土部门重新签订建立用地使用权出让合同或补充协议，但不需要为建筑面积增加补缴土地差价C. 改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价=容积率 1.2 条件下的市场价格一容积率 0.9 条件下的市场价格D. 改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价=容积率 1.2 条件下的市场价格一容积

7、率 0.9 条件下的原出让价格8. 乡(镇)、村集体企业的建立用地使用权可以设定抵押的条件是( )。A. 补交土地出让金B. 与地上的厂房等建筑物共同抵押C.以土地全部权抵押D. 转变土地全部权性质9. 依据城镇土地估价规程，毛地价与生地价的区分在于( )。A. 是否完成根底设施建立B. 土地使用权性质不同C.土地交易市场条件不同D. 土地使用批准手续不同10. 农用地分等的技术路线是，依据全国统一制定的( )，以指定作物的光温(气候)生产潜力指数，通过对土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平逐级订正，综合评定农用地等别。A. 分等单元B. 标准耕作制度 C.基准作物D. 标准样地11. 依

8、据农用地定级规程，县级标准样地的设置，考虑在技术与治理水平处于平均状况时，从大宗作物产量水平( )的一类土地中选取。A. 最差B. 最低C. 居中D.12. 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。依据农村土地承包法规定，不同类型农用地的承包经营权期限最长的为( )年。A.30 B.40 C.50 D.7013. 在其他条件不变的前提下，建立一条工业专用铁路线对居住区的土地价格和仓储或工业用地价格可能会产生的变化，以下推断最合理的是( )。A. 居住区地价上升，仓储、工业用地地价下降B. 居住区地价上升，仓储、工业用地地价上升C. 居住区地价下降，仓储、

9、工业用地地价肯定上升D. 居住区地价下降，仓储、工业用地地价持平或者上升14. 甲公司拟将土地使用权作价与乙公司成立股份有限公司，托付土地估价机构对其已出让在建办公楼用地价格进展评估。根据托付方的估价目的，经分析所收集到的资料，估价师在评估地价过程中采纳的建筑面积指标应选择( )。A. 出让合同商定的建筑面积B. 在建工程实际的建筑面积C. 建筑施工图标识的建筑面积D. 房产测绘的建筑面积15. 经过充分的市场调查和分析测算，估价师在为某公司供应的房地产投资综合询问报告中，列出在估价基准日某地块在三种用途下的土地评估价格分别为：住宅用途 10000 万元、商业用途 7500 万元、办公用途 7

10、250 万元。对此，以下分析合理的是( )。A. 该地块的土地用途为住宅B. 消失住宅用地地价与商业、办公倒挂现象，估价结果错误C. 按估价期日的市场供求状况，作为住宅用地价格D. 投资询问估价应以当地基准地价为主要依据以削减政策风险16. 某工厂甲将其通过划拨方式取得的工业用地上的厂房出租给乙公司。承租后，乙将厂房重新改造装修为饭店和消遣城经营，并于次年经甲同意在原建筑上加建了其次层。现因市政建立需要，需征收该厂房用地并进展房屋拆迁，则以下补偿价格评估方案正确的选项是( )。A. 补偿价格=工业用途评估地价一甲全部划拨土地权益+原单层厂房建筑物价格B. 补偿价格=工业用途评估地价一土地使用权

11、出让金+原单层厂房建筑物价格C. 补偿价格=商业用途评估地价一土地使用权出让金+现两层厂房建筑物价格D. 补偿价格=商业用途评估地价一甲全部划拨土地权益+现两层厂房建筑物价格17. 以下关于农用地分等的说法中正确的选项是( )。A. 基准作物指小麦、玉米、水稻三种主要粮食作物中的一种，是理论标准粮的折算基准B. 在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上绽开的， 县级分等成果要在本县域范围内可比，省级协调汇总成果要在全国范围内可比C. 农用地分等中所称的农用地是指直接用于农业生产的土地，包括自然爱护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地D. 土壤质量越好，自然质量等指数、

12、自然等别越高18. 下述关于农用地基准地价评估的说法不正确的选项是( )。A. 农用地基准地价评估主要技术线路有样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法B. 农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位C. 农用地基准地价评估的资料包括土地定级工作报告和技术报告、农用地征收的补偿标准文件等D. 一般农用地基准地价评估范围包括县(市)行政区内现有农用地和全部未利用地19. 经批准，某单位将征收甲乡镇 30 公顷的农用地。经估价人员调查， 得知该乡镇人均农用地面积 1.2 亩，其中人均耕地面积 0.8 亩，政府制定的该镇人均社会保障价格为 2 万元/人，则该单位需支付的社

13、会保障总价为( )万元。A. 450 B.600 C.750 D.112520. 土地估价师在运用市场比拟法评估宗地市场公开价格时，可以选择( )作为案例。A.工业用地最低限价B. 拍卖出让底价C.招标出让成交价格D. 土地评估价格21. 土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完全听从托付方的要求， 这样的行为违反了土地估价的( )。A.替代原则B. 最有效利用原则C.公开、公正原则D. 独立性原则22. 对于评估已建立完成的一般住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是( ，。A.基准地价系数修正法B. 本钱靠近法C.收益复原法D. 剩余法23. 土地估价师运用剩余法估价过程中，在估算不

14、动产总价时，正确的方法是( )。A. 依据托付方供应的数据B. 依据销售广告中的报价C. 选择三个市场案例经市场比拟法修正确定D. 采纳申请销售许可证时备案的售价24. 土地估价师在为某投资商评估一块宗地的开发投资价值时，发觉托付方供应的规划数据尚未得到城市规划部门的正式批准，如在土地估价报告中采纳托付方供应的规划数据，需要在土地估价报告中的( )局部予以说明。A. 估价依据B. 估价方法C. 估价结果D. 需要特别说明的事项25. 在采纳市场交易资料评估基准地价的过程中，需要对样点数据进展检验。对此，以下观点正确的选项是( )。A. 均值、方差法和 f 检验法是对样点数据进展全都性检验的根本

15、方法B. 对不同交易方式计算的样点地价，可以不进展同一性检验C. 基准地价确定时，要求样点总体呈正态或正偏态分布D. 在进展样点总体全都性检验时，需要结合样点数据总体分布类型选择相应的检验方法26. 某城市公布的基准地价更新成果中规定了二级土地分类的地价修正方法，其中规定“办公(写字楼)用地按住宅用地基准地价的 125%计价， 体育及文体设施用地按住宅用地的 70%计价”。对此规定，以下推断不正确的选项是( )oA. 办公(写字楼)用地价格高于住宅地价水平B. 体育、文体设施用地属于应划拨使用的公益设施用地，制定定价标准无实质意义C. 制定二级土地分类地价修正方法可促进土地有偿使用制度的实施D

16、. 基准地价评估可不局限于商业、住宅、工业三种根本用途27. 制定征地区片综合地价的范围是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的( )。A.根本农田爱护区B. 建立用地范围内C. 建成范围内D. 农用地范围28. 依据国土资源部 35 号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于( )年的专业实践，并进展执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，担当法律责任。A.1 B.2 C.3 D.429. 土地估价师以恶意压价等不正值竞争手段争揽业务，违反了( )。A. 土地估价师资格考试治理方法B. 中国土地估价师协会章程C. 注册土地估价师自律守

17、则D. 土地估价师实践考核与执业登记方法(试行)30. 依据城镇土地估价规程的规定，中等城市基准地价评估的工作底图的比例尺为( )。A.1: 500 - 1:1000 B.1:1000 - 1:5000C. 1:5000 - 1:10000 D.1:10000 - 1:50000二、多项选择题【20 题，题号 31 一 50，共 30 分。每题有 A、B、C、D、E 五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡一样题号对应的字母涂黑。评分说明：每题 1.5 分，多项选择、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得 0. 35 分)31. 以下土地分等定级与估价的技术标准中

18、，( )属于国家标准。A. 城镇土地估价规程B. 农用地分等规程C. 城镇土地分等定级规程D. 农用地估价规程E. 农用地定级规程32. 土地估价工程托付合同的内容一般包括( )。A.估价方法选择B. 估价效劳费及支付方式C.估价程序D. 估价对象E.估价目的33. 依据土地估价报告标准格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的( )等权利状况进展描述。A. 使用权B. 收益权C. 全部权D. 处置权E. 他项权利34. 在土地估价过程中，估价方法选择应考虑估价对象土地用途的状况。除标准厂房用地外，工业用地估价可选用( )、本钱靠近法等估价方法。A. 剩余法B. 市场比拟法C. 评分估价法D

19、. 基准地价系数修正法E. 路线价估价法35. 某土地估价机构承受法院托付，为确定某在建工程工程用地拍卖底价进展评估。该在建工程建筑主体框架于八年前完成施工并封顶，但未进展主体建筑外部装修、机器设备安装和附属用房建立。在评估组织和有关事项处理中，以下做法( )不正确。A. 因业务繁忙，土地估价机构只安排一名估价师甲某进展现场勘察并填写土地现场勘察表B. 土地估价报告完成后，因甲某生病住院，土地估价报告由乙某撰写并以其名义独立签署C. 估价时，土地面积依据原划拨土地使用权证书确定，建筑面积指标等依据建立工程规划许可证等资料确定D. 因土地使用权出让手续未办理，土地估价时以不低于评估价格的30%为

20、原则，由估价师按阅历推断确定并扣除土地使用权出让金E. 建筑工程未作质量鉴定，估价师在估价报告假设条件中假设“建筑物现有质量状况根本良好，无须进展特别处理”36. 某工业仓储用地地处城市远郊，南临省道，所在区域无市政供水管网，供水来自企业自建水井，雨水散排到墙外荒地里，供电由企业自行投资，接自 5 千米外某变电站，现有一部电话，自有锅炉，可供应热力， 无燃气。现场勘察记录不精确的是( )。A. 宗地红线外“三通”(通路、通讯、通水)B. 宗地红线外“两通”(通路、通讯)C. 宗地红线外“四通”(通路、通讯、通水、排水)D. 宗地红线内“三通”(通路、通讯、通电)E. 宗地红线内场地平坦37.

21、土地估价师采纳收益复原法对某综合大厦用地价格进展评估，该大厦一至四层为托付方自用的商业经营用房，五至十层作为办公用途对外出租。估价作业时，除进展前期现场勘察、检核土地与房屋权属资料等工作外，还应收集的资料包括( )。A. 企业自身商业用房经营收益、本钱支出等资料B. 土地开发过程中的本钱费用、利息、利润及增值收益资料C. 过去一年内该大厦土地使用权人某股份公司的股权变化状况D. 各经营期的房屋出租应交税金E. 各经营期的经营治理费、经营修理费、房屋年折旧费、房屋年保险费38. 某大型国有企业因改制上市的需要，托付甲土地评估公司对涉及的多宗划拨土地进展评估，为土地资产处置(拟采纳作价出资方式)供

22、应参考依据。对此，以下观点正确的选项是( )。A. 甲公司具有省土地估价师协会核发的省内范围执业资格，可承接该业务B. 估价作业时应评估的土地价格为作价出资土地使用权价格C. 估价作业时应评估的土地价格为划拨土地使用权价格D. 土地估价结果应为正常市场价格评估值扣除土地出让金后的余额E. 土地价格定义时土地使用年限可设定为法定出让年限39. 关于工业用地价格评估，以下观点正确的选项是( )。A. 矿区用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资实际配套状况设定B. 当同一区域内估价对象宗地较多，且条件类似的比拟案例较少，可选择一样的比拟案例比拟修正全部待估宗地的价格C. 某企业享有价格优待政策取得一

23、宗土地，估价时土地取得费取实际成交优待价D. 某企业取得一宗土地后投人大量资金用于去除原遗留的化学有毒物质，该费用在估价时计人土地开发费E. 高新技术企业用地的土地增值收益较一般工业用地高40. 在城镇土地分等中，以下分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关关系的因子有( )。A.人口密度B. 城镇对外辐射力量C.区域农业人口人均耕地D. 区域固定资产投入强度E.区域国内生产总值41. 农用地分等定级单元划分方法有( )。A.样地法B. 叠置法C. 因素法D. 多边形法E.地块法42. 土地定级估价的成果资料主要包括( )。A.土地等别图B. 土地级别图C.样点分布图D. 监测点分布图

24、E.地价指数表43. 农用地定级单元划分应遵循的原则主要包括( )。A. 单元之间的土地特征差异明显，不同地貌类型的土地不划为同一单元B. 单元边界应跨越地块边界C. 山脉走向两侧水热安排有明显差异的不划为同一单元D. 地下水、土壤条件、盐碱度等定级因素指标有明显差异的不划为同一单元E. 单元边界可以采纳河流、道路、堤坝等线状地物44. 关于农用地基准地价评估方法，以下说法不正确的选项是( )。A. 样点地价平均法中，对样点地价的修正主要包括年期、期日修正以及交易状况、开发程度和权利修正B. 同一土地级别、同一交易方式的样点地价不用进展样点同一性检验C. 基准地块评估法划分均质区域，采纳线性回

25、归模型检验D. 定级指数模型法需要建立定级指数与地价关系模型，并利用模型评估级别基准地价E. 采纳基准地块评估法时，首先应广泛搜集农用地的自然条件、社会经济条件、市场交易资料以及历史地价资料等45. 某土地估价机构在开展土地估价业务时，以下行为中( )是错误的。A. 承受土地储藏中心托付，为确定招标出让底价对河西区 A、13、C组团地价评估，同时承受该市某房地产公司托付评估 A 组团土地投标价格B. 与某银行签订长期合作协议，按低于市场评估收费的 50%供应评估效劳C. 建议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准15% 范围内浮动收费的机制D. 承受托付开展土地出让地价评估工作，未将

26、土地技术报告交付托付方E. 与某银行签订长期合作评估协议，每年按评估收费的 30%予以返还46. 以下有关土地估价业务受理的正确做法是( )。A. 经核实，托付方供应的土地产权资料来源合法、产权清晰、面积精确，可以承受托付B. 对托付方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应当承受托付C. 土地使用证登记面积与所附宗地图面积不全都，估价机构因此未受理该项估价业务D. 估价机构拒绝承受一宗 2022 年出让至今无合法理由仍未开发建立的住宅用地评估业务E. 就清产核资和转让两种目的，估价机构承受托付并将估价结果反映在同一份估价报告中47. 土地估价师在一估价基准日为 2022 年 8 月 31

27、日的估价报告中引用某城市 2022 年度资料有：房地产市场供求关系根本平衡，商品住宅用地实际供给量同比增加 30%;实行土地出让限户型、房价和地价政策;年内完工的经济适用住房占年度房地产开发总量比例的 25%;一般商品住宅价格涨幅同比上升 8%。据此推断，以下消失在估价报告中的内容错误的选项是( )。A. 遵循需求与供应原则作为估价原则B. 不采纳限户型、房价和地价的成交宗地作为市场比拟法的比拟案例C.2022年一至二季度地价指数与上年末根本持平D. 将一般商品住宅用地土地复原率由上年的 8%调整为 6%E. 在上年年末一般商品住宅均价根底上上浮 8%确定房地产开发总价值48. 编制路线价修正

28、系数表考虑的因素主要有( )。A.商服繁华度B. 区位条件C. 土地用途D. 深度E.宽度49. 关于路线价法，以下描述正确的选项是( )。A. 在路线价与级别基准地价重叠的区域，里地线以内以路线价为主B. 四三二一法则、霍夫曼法则是国际通用的路线价宽度修正方法C. 路线价不需要进展容积率修正D. 甲某将已出让土地再转让，用路线价法评估时仍需进展年期修正E. 美国采纳的是累计深度百分率原理，日本采纳平均深度百分率原理， 前者百分率成递增趋势，后者百分率成递减趋势50. 以下与地价监测点土地估价有关的说法正确的选项是( )。A. 地价监测点价格评估方法有市场比拟法、收益复原法、基准地价系数修正法

29、、剩余法等B. 监测点地价应依据市场变化定期评估C. 利用地价监测成果可实现对基准地价的更新D. 地价监测以年为固定监测周期E. 地价监测主要工作成果是基准地价更新数据三、情景分析题(2 题，内含 10 小题，题号 51 一 60，共 10 分。每题有 A、B、C、D 四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡一样题号对应的字母涂黑。评分说明：每题 1 分，多项选择、有错误选项的不得分，不倒田分;少选但均为正确选项的每项得 0. 25 分)( 一)某评估机构在承受托付对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进展评估时，估价师收集到如下资料：作为地区重要的政治、经济、乏化中心和

30、交通枢纽城市，该市进入 21 世纪后历年 GDP 平均增长率达 12%，城真居民可支配收入平均增长率为 5%;2022 -2022 年两年间，城市旧城改造拆乇建筑面积 10 万平方米;制定并公布了征地区片综合地价;该市土地出让套按基准地价的 70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为 270 元/平方米;爹该市工业用地出让标准为 384 元/平方米;2022-2022 年，该市商品住宅价格年平均增长率为 10%。待估价宗地有关信息如下：(1) 甲房地产开发公司 2022 年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价 1200，元/平方米，当时区域一样规划条件下公开交易地块平均成交楼

31、面价为 1000 元/平方米。2022 年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。2022 年上半年工程建成，年末完成销售。以 2022 年为基期，宗地所在区域 2022 年、2022 年年度住宅用地环比地价指数分别为 106、105。(2) 丙企业取得的工业用地面积 20 亩，缴纳出让金 467 万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地本钱，折合 5 亩共计 50 万元。在取得出让土地使用权后，为便利出行，丙出资 50 万元对外界通往宗地的道路进展了修理。另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地治

32、理费等相关税费为 300 万元，区域市政配套“五通一平”开发平均本钱为 12 万元/亩。请依据以上状况答复 51 -55 题。51. 以下对该城市地价水平变化的分析正确的选项是( )。A. 该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨B. 实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要缘由C. 由于土地取得本钱的提高，促使城市房地产价格逐年快速增长D. 城市社会经济的进展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用52. 以下关于该市工业用地出让及地价评估观点正确的选项是( )。A. 土地估价时可选取评估的工业用地案例进展比拟B. 以征地综合区片价为依据，运用本钱靠近法评估同一区域内的工业用地，其地

33、价水平接近C. 协议出让工业用地也须按市场价格评估，成交价格不得低于标准D. 实行工业用地出让最低限价政策将促使土地出让价格回归到客观地价水平53. 丙企业以资产重组为目的，运用本钱靠近法评估该工业用地价格时应计算的本钱费用最接近( )万元。A.590 B.467 C.530 D.48054. 甲公司以土地使用权作价入股时，乙方要求对土地使用权价格进展评估，则评估楼面地价最接近( )元/平方米。A. 1000 B.1100 C.1200 D.128055. 若将上述住宅宗地作为城市地价监测点，则其在 2022 年末的平均地价水平为( )元/平方米。A. 1000 B.1110 C.1200 D

34、.1260( 二)甲企业使用的某宗地位于 A 市一级工业用地范围，由该企业于1985 年以划拨方式取得，批准用途为工业，土地面积 30 亩;宗地上各幢砖混构造厂房建筑总面积 17000 平方米，平均成新度 70%，宗地建筑密度45%，局部厂房自 2022 年出租给A 市百货公司做批发市场经营至今。因该宗地已被列入旧城改造区范围，由市规划治理部门核定的原厂区用地具体规划指标为：规划用途为商业、住宅，规划批准用地总面积 18000 平方米， 其中商业用地面积 8000 平方米、住宅用地面积 10000 平方米;规划平均容积率 2. 89，其中商业建筑面积 28000 平方米、住宅建筑面积 2400

35、0 平方米。经调查：该宗地土地开发程度红线内到达“五通一平”(通路、通上水、通下水、通讯、通电及场地平坦)，红线外到达“六通”(通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气);A 市一级商业、住宅、工业用地基准地价分别为 5800 元/平方米、2022 元/平方米、800 元/平方米，对应各用途平均容积率分别为 2.0、2.0、1.0，开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气)及红线内场地平坦，估价基准日为 2022 年 1 月 1 日：以 2022 年 1 月 1 日为基期，A 市一级商业、住宅、工业用地年均环比增长率 分别为 2%、4%、0%;通燃气平均本钱为 2

36、0 元/平方米;砖混构造建筑重置价 600 元/平方米;A 市各类用地容积率修正系数表(局部)如下：按规划的商业用途及各项用地条件、规划指标，选择案例通过市场比拟法修正后得到商业用地地价为 9500 元/平方米。运用基准地价系数修正法，得到该宗地在现状工业用途、规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为 8%、4%、6%。请依据以上状况，答复 56 - 60 题。56. 依据上述状况，以下表述正确的选项是( )。A. 若对该宗地实施旧城改造拆迁，应分别按工业和商业用途评估房地产市场价格B. 该宗地属存量建立用地，变更该宗地用途可按补办出让手续办理， 并按市场价补交土地出让金C. 若通过土

37、地储藏途径处置该宗地，按规定甲企业可与 A 市土地储藏机构依据土地评估结果协商补偿金额D. 甲企业可按商业、住宅用途市场价补缴该宗地土地出让金后自行开发建立57. 若甲企业以地上全部厂房和土地作为抵押向银行申请贷款，托付估价机构进展地价评估，则评估时采纳的容积率为( )。A. 0.85 B.0.94 C.2.6 D.2.8958. 依据规划要求，若该宗地变更土地用途为商业、住宅，则以 2022 年 1 月 1 日为基准日，采纳基准地价修正法评估该宗地，价格应为( )万元。A. 10062 B.10122 C.10300 D.1036159. 依据规划条件，在规划条件下的商业用地容积率和住宅用地

38、容积率分别为( )。A. 1.56, 1.33 B.3.5, 2.4 C.2.4, 3.5 D. 均 为 2.8960. 若甲企业于2022 年 1 月 1 日取得该宗地工业用地出让土地使用权， 缴纳土地出让金 780 万元，现经批准根据上述规划条件用途补办出让手续， 则对应补交土地出让金的表述正确的选项是( )。A. 应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格减去原工业用途及使用条件下剩余年期的土地使用权市场价格B. 应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格扣减已缴纳的 780 万元C. 以 2022 年 1 月 1 日为估价基准日，

39、估价时设定各用途土地使用年限分别为工业 50 年、商业 40 年、住宅 70 年D. 估价时建筑容积率设定为 0. 94四、计算题(2 题，共 45 分，其中第一题 25 分，其次题 20 分。答案要求：分别列出解题思路、根本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保存两位小数，单价为元/平方米，总价为元;计算最终结果均保存整数，单价为元/平方米，总价为万元。评分说明：分项分步计分;计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分; 只有计算结果的不得分)(一)某市黄河大酒店所占用土地的使用权于 2022 年 6 月 1 日取得，年限为 40 年，容积率为 2.00。酒

40、店共 20 层，总建筑面积为 30000 平方米。收集到酒店其他有关状况如下：(1) 15层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、消遣场所等，建筑面积为;000 平方米，平均每天总经营收入为 10 万元，总经营本钱为 6 万元：(2) 6-20 层为酒店客房，建筑面积为 22500 平方米，其中：酒店客房有单司 68 间(其中一般单间有 38 间，118 元/天，豪华单间 30 间，158 元/天)，标隹双人间 158 间(其中一般标间为 98 间，188 元/天，豪华标间 60 间.258 元/天)，套房 58 间(其中一般套房为 38 间，288 元/天，豪华套房有 20 间，388 元 7 天)

41、，总统套房 8 间(988 元/天)，全部入住率为70%;(3) 该酒店取得土地使用权后 2 年内建成并投入使用，构造为钢混构造，经齐耐用年限 50 年，建筑物残值率为 0%：(4) 该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般构造的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年估计削减 7 万元。请以该酒店的实际经营数据和有关参数，根据剩余法的思路，计算其土地在 2022 年 6 月 1 日的使用权总价格和地面单位价格(假定：大堂等经营治理的利闰为总收入的 10%，其不动产综合复原率为 8%;客房局部不考虑经营治理本钱，其不动产的综合复原率为 7%;该酒店建筑物重新建筑综合本钱为3800

42、元/平方米;将来资金贴现率固定设为 7%)。( 二)A 市为地价动态监测试点城市，按技术标准的要求，该市居住用地监叫范围掩盖全市全部的三个土地级别，每个土地级别各划分为三个地价区段，各级别土地面积、地价区段编号等详细信息见下袁。面积：平方千米;价格：元/平方米请依据上表所给出的信息完成以下监测指标计算(计算保存整数)：1. 计算 A 市 2022 年各季度各区段居住地价水平值(列出 J001 的计算过程，并将全部结果在答题卡上制作成表格(表格式样如下);(表格式样)一季度 二季度 三季度 四季度J001. J0092. 计算A 市 2022 年第一季度各级别地价水平值;3. 计算A 市 2022 年第一季度整体居住地价水平值;4. 以 2022 年第一季度为基期，并设定基期指数为 100，计算一级地当年各季度定基地价指数。