2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷十一)(DOC 39页).doc

1、2020年房地产估价师理论与方法试题及答案（卷十一） 单选题1、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的()。A、技术上可能B、经济上可行C、价值最大化D、法律上许可2、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的()。A、合法原则B、最高最佳使用原则C、替代原则D、公平原则3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净

2、收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按()进行估价。A、超市用途B、社会平均收益C、地价加房价D、服装店用途4、比较法、收益法中的客观收益、成本法中的客观成本，都可以说是以()为基础的。A、收益递增递减原理B、均衡原理C、适合原理D、替代原理5、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合用地。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按()进行评估。A、工业厂房B、工业用地C、商品住宅D、商住用地6.非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。A.概括性B.描述性C.

3、理论性D.准确性7.下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是()。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.营业的房地产8.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。A.公正B.公平C.公开D.估价对象的合法权益9.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于()方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制10在房地产权利中，属于用益物权的是()。A.自物权B.划拔土地使用权C.抵押权D.租赁权答案1【正确答案】 D【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，未经管理部

4、门批准，属于不合法的利用行为。最高最佳利用必须是在合法前提下的。参见教材P166。2【正确答案】 C【答案解析】 本题考查的是替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。参见教材P164。3、【正确答案】 D【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次，该房地产最好的用途即服装店用途。参见教材P166。4、【正确答案】 D【答案解析】 本题考查的是替代原则。整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。

5、参见教材P166。5、【正确答案】 B6-10ACDDB单选题1在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为()。A、不动产B、物业C、楼盘D、房屋2()是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。A、不可移动B、独一无二C、寿命长久D、难以变现3、国有土地上房屋征收评估时，对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价，这体现了征收估价时应遵循()原则。A、一致性B、一贯性C、独立客观公正D、合法3、下列关于替代原则，表述错误的是()。A、替代原则会用于比较法、收益法，成本法等估价方法中B、收益法中的

6、客观收益是遵循价值时点原则来求取的C、房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格D、替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内4、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值()支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A、小于B、大于或等于C、不等于D、无法确定5、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为()。A、乙土地价值低于甲土地价值B、该建筑物价值小于其重置成本C、该建筑

7、物价值小于其拆除费用D、该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值6、某宗房地产的建筑面积为5000平方米，土地面积为3000平方米，市场上类似房地产的市场价格为8000元/平方米，土地市场单价为5000元/平方米，用成本测算的建筑物重建价格为4800元/平方米。该房地产中建筑物的现值为()元/平方米。A、5000B、4800C、5500D、43807、均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳规模和()。A、最佳用途B、最佳集约度C、最佳档次D、最佳收益8、以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是()。A、最佳使用原理B、适合原理C、均衡原理D、收益递减原理9、某宗房地产在现状

8、下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是()。A、维持现状B、改变用途C、重新装修D、重新开发10、运用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用()的收益估计值。A、较高

9、B、较低C、最高D、居中答案1【正确答案】 B【答案解析】 本题考查的是房地产的含义。中国香港地区通常使用“物业”这个词，香港所讲的物业实质上是房地产。参见教材P56。2【正确答案】 A【答案解析】 本题考查的是房地产的特性。不可移动是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。参见教材P60。3、【正确答案】 A【答案解析】 本题考查的是一致性原则和一贯性原则。一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。国有土地上房屋征收评估也应遵循一致性原则，即对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁

10、，采用相同的估价方法或对待方式进行估价。参见教材P172。4、【正确答案】 B【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。只有收入现值大于或等于支出现值的利用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。参见教材P167。5、【正确答案】 C【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建

11、筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。甲乙土地价值应该大致相当，乙土地连同建筑物一起价值低于甲土地，说明建筑物价值为负值。参见教材P168。6、【正确答案】 A【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。(80005000-50003000)/5000=5000(元/平方米)。参见教材P168。7、【正确答案】 B【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对

12、象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用，它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P168。8、【正确答案】 B【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。参见教材P169。9、【正确答案】 A【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值=(6500/1.1)-(800/1.10.5)-500=4646(万元)，改变用途价值=(8000/1.1)-(2160/1.10.5)-500=4713(万元)。参见教材P170。10、【正确答案】 B

13、【答案解析】 本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P171。单选题1.某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为( )。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B【试题解析】价值时点距取得土地有10年，厂房于8年前建成，q=1-dt，其中d

14、=1/60-(52-40)，t=8年，q=1-8/60-(52-40)=83.33%。2.某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为( )年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】D【试题解析】正常建设期3年减去该在建工程正常建设期1年，再加上0.5年的换手期，后续建设期为2.5年。3.关于假设开发法的说法，错误的是( )。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

15、B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值【答案】D【试题解析】在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。4.某房地产开发项目建筑面积3850，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%

16、，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时平均单价为2850元/，折现率为15%，开发完成后的房地产于建设初期的价值为( )万元。A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62【答案】C【试题解析】2850385050%/(1+15%)2+2850385030%/(1+15%)2.5+2850385020%/(1+15%)3=791.24(万元)，注意题意中的“半年和一年后”指的是建成后“半年和一年后”而不是以建设初期为起点的“半年或一年后”。5.某类房地产2006年2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为( )元/。某类房地产2006年

17、2010年的价格年份20062007200820092010房地产价格（元/）38005000640078009000A.10300B.10400C.11165D.11265【答案】C【试题解析】t=(9000/3800)1/4=1.24，V2011=P0ti=38001.245=11164.96(元/)6.估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺，假设标准宗地临街宽度为25英尺，临街深度为100英尺，总价格为400万。根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/平方英尺。A.1920B.2400C.2560D.3200【答案】A【试题解析】临街宽度为25英尺，临

18、街深度75英尺的总价=400(40%+30%+20%)=360(万元)，则临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺的宗地总价=3602520=288(万元)，单价为：288万元(2075)=1920(元/平方英尺)。多选题7.长期趋势法主要有( )等方法。A.数学曲线拟合法B.衰减曲线法C.移动平均法D.平均发展速度法E.指数修匀法【答案】ACDE【试题解析】长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。8.下列选项中( )属于估价委托合同的内容。A.估价机构的名称和住所B.委托人的名称或者姓名和资产状况C.解决争议的方法D.估价费用及收取方式E.交付估价

19、报告的类型、交付方式等【答案】ACDE【试题解析】委托人资产状况不应出现在估价委托合同中。9.某估价报告超过了估价报告使用期限，下面说法正确的是( )。A.如果估价报告超过了估价报告使用期限而未被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期就是估价报告使用期限B.如果估价报告超过了估价报告使用期限而未被使用，出具该估价报告的估价机构和签字的估价师也要负责到底C.如果估价报告在其估价报告使用期限内被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期应到估价服务的行为结束为止D.超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用者承担E.在转让目的估价报告使用期限内，使用者用于抵押目的，相关责任应由出具估

20、价报告的估价机构和签字的估价师承担【答案】ACD【试题解析】注意区分估价报告使用期限(也称估价报告应用的有效期)和估价报告责任期(也称估价报告有效期)。估价报告使用期限(也称估价报告应用的有效期)，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间;估价报告责任期(也称估价报告有效期)是指出具估价报告的估价机构和签字的估价师负相关法律责任的期限。明确估价报告使用期限的意义重大：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用者承担;在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任应由出具估价报告的估价机构和签字的估价师承担，但估价报告使用者不当使用的除外。因此，估价报告使用期限不

21、同于估价报告有效期或者估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即出具估价报告的估价机构和签字的估价师要负责到底。10.( )是估价技术报告包括的内容。A.估价测算过程B.估价结果确定C.估价基本事项D.估价方法适用性分析E.市场背景描述与分析【答案】ABDE【试题解析】估价技术报告应较详细地叙述下列内容：(1)估价对象描述与分析。(2)市场背景描述与分析。(3)估价对象最高最佳利用分析。(4)估价方法适用性分析。(5)估价测算过程。

22、(6)估价结果确定。多项选择题1.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有( )。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】AD【试题解析】一种财产具有独一无二、价值量较大两个特性，才真正需要专业估价。2.下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有( )。A.某估价机构承接了该机构某股东妻弟房地产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完

23、成了估价E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】ACDE【试题解析】对于A选项，估价机构对于有利害关系或利益冲突的要回避;C选项，不得泄漏委托人的商业秘密;D选项，估价师要坚持独立客观公正原则进行估价;E选项，不得允许他人使用自己的名义在估价的报告上签字、盖章。3.房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素是( )。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济E.建造成本增加【答案】BD【试题解析】房地产自然增值包括3个

24、方面：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值;A选项，房地产对本身进行投资改良所引起的房地产价格上涨不是自然增值;C选项，通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值。4.关于投资价值和市场价值的说法，正确的有( )。A.投资价值与市场价值都可采用收益法评估B.评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益估计是客观的【答案】AB【试题解析】C选项，评估投

25、资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最低报酬率，这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率;D选项，净收益采用税前净收益计算的是自有资金的投资额，相对于包含自有资金和抵押贷款价值在内的整体房地产价值来说是不完整的;E选项，不同的投资者对未来净收益的预测，有的可能是乐观的，有的可能是保守的，有的可能是中性的。5.关于评估带租约房地产的说法，错误的是( )。A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C.在其他条件相同时，无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价

26、值D.房屋征收评估应评估无租约限制价值E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变【答案】ABCE【试题解析】无租约限制条件下的评估价值不受合同租金的影响;抵押估价和转让估价评的是出租人权益价值;在合同租金高于市场租金情况下，无租约限制条件下的评估价值小于有租约限制条件下的出租人权益价值。6.影响房地产价格的周围环境是( )。A.规划环境B.人文环境C.水文环境D.声觉环境E.视觉环境【答案】BCDE【试题解析】影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人

27、文环境等。7.下列影响房地产价格的因素中，属于位置因素的有( )。A.与相关场所的距离B.朝向、楼层C.方位D.外部配套设施E.视觉环境【答案】ABC【试题解析】位置包括房地产所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向，当为某幢房屋中的某层、某套时，所处的楼层也是位置因素。8.影响房地产价格的社会因素包括( )等。A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市化D.房地产投机E.居民收入【答案】ABCD【试题解析】影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等，居民收入是经济因素。9.有助于把握房地产估价的最高最佳利用原则的经济学原理有( )。A.收益递增递减原理B

28、.均衡原理C.替代原理D.预期原理E.适合原理【答案】ABE【试题解析】当把替代原则用于某个参数的测算、选取时，替代原则就转化为替代原理。预期原理是收益法的理论基础。10.完好房的成新度可以是( )。A.五成B.六成C.七成D.八成E.九成【答案】DE【试题解析】完好房的成新度为十、九、八成，基本完好房的成新度为七、六成，一般损坏房的成新度为五、四成，严重损坏房及危险房的成新度为三成及以下。单选题1.关于收益法求取净收益的说法，错误的是( )。A.在计算无形收益时，难以货币化B.除投资价值评估和租约期内净收益的求取外，应用客观收益值C.运营费用包含房地产折旧额及建筑设施设备的折旧费D.应同时给

29、出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】C【试题解析】无形收益通常难以货币化，可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑;投资价值用收益法估价时，应选用实际收益值而不是客观收益值;运营费用不包含会计上的建筑物折旧和土地取得费用的摊销(房地产折旧额)，通常也不包括房屋折旧费(估价上的折旧费和土地使用费用的摊销)。运营费用应包含建筑设施设备的折旧费。2.某商品住宅项目的土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为500万元、800万元、50万元、60万元、110万元、120万元，投资利润率为25%，则成本利润率为( )。A.26%B.23.19%C.25%D.30%【答案

30、】B【试题解析】由投资利润率=开发利润/(土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用)可得：开发利润=25%(500+800+50+60)=352.5(万元)，成本利润率=开发利润/(土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)=352.5/(500+800+50+60+110)=23.19%。3.某宗房地产开发用地的面积为8000，容积率为3，市场价格(楼面地价)为1800元/，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地成本为( )万元。A.4320B.4449.6C.1440D.1483.2【答案】B【试题解析】180080003(1+3%)=4449.6(万元)。4.下列

31、房地产建设成本中，属于基础设施建设费的是( )。A.给排水工程费B.人防工程费C.居委会用房建设费D.围墙工程费【答案】A【试题解析】人防工程费属于开发期间税费，居委会用房建设费属于公共配套设施建设费，围墙工程费属于建筑安装工程费，而基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。(史记：小配套费用)。5.关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是( )。A.单位比较法需要将可比实例的实际建安工程费修正为估价对象的实际建安工程费B.分部分项法结合各个构件或分部分

32、项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】A【试题解析】单位比较法实质上是一种比较法，把可比实例建筑物实际而可能是不正常的单位建筑安装工程费，修正为正常的单位建筑安装工程费。【考点来源】教材第七章成本法及其运用第四节：重新购建成本的求取。6.预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为( )年。A.16B.15C.14D.13【答案】B【试题解析】合理经营期限为n，令A-(n-1)b=0，则n=15年。【考点来源】教材第六章收益

33、法及其运用第二节：报酬资本化法的公式。7.下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是()。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估正确答案C答案解析本题考查的是价值时点原则。选项A，价值时点为现在、估价对象状况为现在;选项B，价值时点为现在，估价对象状况为过去;选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态，都是过去;选项D，价值时点为现在、估价对象状况为现在。参见教材P162163。8

34、、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的()弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【正确答案】A9、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是()。A.简单平均法B.移动平均法C.加权移动平均法D.时间序列分析法【正确答案】B10.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大()收益价值和成本价值。A.高于B.低于C.等于D.无法确定正确答案A答案解析本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在房地产市场存在泡沫的情况下，比

35、较价值大大高于收益价值和成本价值。参见教材P96。单项选择题1.我国目前的房屋权属证书有( )。A.房屋使用权证、房屋他项权证、房屋所有权证B.房屋所有权证、房屋他项权证C.房屋所有权证、房屋他项权证、房屋共有权证D.房屋所有权证、房屋租赁证、房屋他项权证【答案】B【试题解析】目前，我国房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书，或者统一的房地产权证书。其中，房屋权属证书有房屋所有权证、房屋他项权证等(过去有房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证三种)。土地权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书。2.在房屋征收中，实行房屋产权调换且所调换房屋为期房的，为

36、计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值的，则( )。A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为现在状况【答案】C【试题解析】价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。3.某临街单位经所在社区负责人同意，将一幢权属登记为居住用途的沿街房屋改造为若干个小商铺出租，现该单位准备以该沿街房屋

37、抵押贷款，某房地产估价机构接受委托后以商业用途为估价前提出具了估价报告。该做法未满足最高最佳利用条件中的( )。A.技术上可能B.经济上可行C.法律上许可D.价值最大化【答案】C【试题解析】最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、规章、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则;而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。【深度解析】“依法利用的要求”是指：依法判定的使用权利，以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。具

38、体地说，如果城市规划规定了该土地为居住用途，即使从该土地的位置和周围环境来看适合于商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并获得批准。“其他要求”是指：依法判定的权利类型及归属，如所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属;依法判定的处分权利，应以法律、法规、规章、政策或者合同(如国有建设用地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据;依法判定的其他权益，包括评估出的价值应符合国家的价格政策，如评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵守相应的政府定价和政府指导价。4.在某城市房屋征收中，房屋权属登记面积不一致，有的是单位建筑面积，有的是单位套内建筑面积，

39、还有的是单位使用面积，在对可比实例建立比较基础时首先应做到( )。A.统一财产范围B.统一价格单位C.统一付款方式D.统一市场状况【答案】B【试题解析】统一价格单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位。【考点来源】教材第五章比较法及其运用第四节：建立比较基础。5.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2500元/，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为7%和5%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由卖方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为( )元/。A.2447B.2822C.

40、2214D.2500【答案】B【试题解析】据题意，卖方实得金额为2500元/，卖方实得金额+卖方负担税费=正常成交价格，可得正常成交价格=2500/(1-7%)=2688(元/)，调整后买方付给卖方的金额为买方实付金额，买方实付金额=正常成交价格+应由买方负担税费=2688(1+5%)=2822(元/)，可见税费负担调整后，买方付给卖方的金额由2500元/变为2822元/。6.对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用( )。A.一般物价指数B.消费价格指数C.房地产价格指数或变动率D.建筑工程定额调整系数【答案】C【试题解析】用于市场状况调整的价格指数或变动率，应为房地产价格指数或变动率。

41、7.比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低3%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高2%，则房地产状况的调整系数为( )。A.0.95B.0.97C.1.01D.1.05【答案】D8.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，收益年限为48年，预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为9%，该宗房地产的价格为( )万元。A.258.53B.269.1C.222.20D.219.12【答案】D9.预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为( )年。A.16B.15C.14D.13【答案】B【试题解析】合理经营期限为n，令A-(n-1)b=0，则n=15年。10.某公司3年前租赁某写字楼中的300用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每年1100元/，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每年1300元/，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为( )万元。A.59.28B.60.24C.62.86D.68.82【答案】C