投资理财分析-课件.ppt

1、投资理财知识讲座投资理财知识讲座主讲人：郭胜阳主讲人：郭胜阳引言引言*我的健康用什么去保障？*当我法定退休后漫长而高品质的生活费用哪里来？*我所面临的人身风险用什么方法去化解？*所有上述问题其实只有一条途径只有一条途径可以解 决家庭财务 让家庭财务透过投资通向财务自由！一个村庄缺水，村里的长者对外签订了两份送水合同，一个签约者叫王三，立刻行动，买了两个大铅桶，每日奔波于一里以外的湖泊与村庄之间：另一个人叫李德，订了合同后就此消失，六个月后，他带了一个工程队和一笔资金回到村庄，花了一年时间修筑了一条从湖泊通往村庄的大容量不锈钢管道，李德不但开发一个使水流向村庄的项目，而且还打通了一个使钱流向自己

2、钱包的管道。从此以后，李德幸福地活着，而王三在他的余生还是陷在了“永久”的财务问题中失业与贫困。什么是投资？证券公司的投资决策人在决策投资时，是在工作，而不是在投资；当银行家在评估项目和贷款时是工作也不是投资，因为那只是他领薪水的工作；而真正意义的投资恰恰不需要你每天出勤，而只需要你将钱变为会自己去生钱的时候，才是真正意义上的投资。俗称让钱去生钱，并源源不断地为你生钱俗称让钱去生钱，并源源不断地为你生钱真正意义的投资 用别人的钱钱为你赚钱用别人的时间时间为你赚钱用别人的智慧智慧为你赚钱 当你懂得这样做时才是真正领会了工作与投资的区别。你最好问自己我现在是在工作，还是在投资？如果我只会工作领薪，

3、那你一定还要学会投资。因为投资并不需要你付出和工作一样的时间。更重要的在于，当你象工作一样出勤去投资时，更重要的在于，当你象工作一样出勤去投资时，一旦你不出勤你的投资收入便会停止一旦你不出勤你的投资收入便会停止那你还是没有学会投资。那你还是没有学会投资。只有投资只有投资是可以同时和其他三方兼容的：你既可以是一个雇员，又同时是一个投资人：你既可以是一个老板，又同时是投资人：你既可以是个自由职业者，又同时是投资人。这样无论何时你都会有这样无论何时你都会有两份收入两份收入来支撑你的家庭财务！改变你的投资观念改变你的投资观念 也许就改变了你的一生也许就改变了你的一生 尽管世界还是同样的世界，尽管世界还

4、是同样的世界，但你的人生已经注入不同的内容但你的人生已经注入不同的内容你的结局一你的结局一定与众不同定与众不同。一般家庭收入分为投资收益和工作薪金两大部分，从中美家庭收入比例看财商的差异：国家国家工资收入比例工资收入比例投资收入比例投资收入比例美国50%50%中国98%2%所谓投资收益，指你的房租，银行利息，证券方面（股票、国债、基金）收益，收藏品买卖，房地产买卖收益、汇率、其他（遗产、亲友馈赠）。你要自己做一张表格计算一下你的薪金收入占了你的家庭收入的比例是多少？（自己月工资 +爱人月工资）*12=（A）其他投资收入（B）薪水收入投资收入比：A/（A+B）*100%=100%当你薪金收入比：

5、建议阅读富爸爸财务自由之路。90%投资有问题50%理财很优秀30%理财高手 什么叫投资理财？资理财又叫财富管理，财富管理是个人理财业务的发展趋势，是金融机构为优质客户提供现金、证券、保险、信贷、投资管理以及税务、财务计划、退休、遗产信托等一揽子金融服务。实现财富不断增值的目标。投资理财的定义：怎么使您的计划成功？计划目标 理财实例 初步行动 财政支持目前市场上通常的几种投资选项比较 银行存款 股票 基金 国债 期货 保险 赌博 房地产 假设投资100,000元人民币 投资选项投资选项年收益率年收益率(%)(%)每年资本收每年资本收益益(元元)五年总资本收益五年总资本收益(元元)风风 险险银行存

6、款2%2,00010,000负利率股票5%5,00025,000高基金3%3,00015,000中国债2.5%2,50012,500低期货10%10,00050,000高赌博-100%100%0 100,000极大保险3%3,00015,000低房地产5%5%16,50082,500安全平稳财务杠杆原理财务杠杆原理小大按30%首付比例=首付99,000元；即资产总额为330,000元年增长率5%每年资本收益16,500元；投资回报 16.6%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

7、 30（年）（年）1000000900000 800000700000 600000 500000 400000 300000 1000000 通过地产创造的财富通过地产创造的财富 传统的储蓄方式传统的储蓄方式 投资管理式基金投资管理式基金房地产投资与其他投资比较购买地产市场价值购买地产市场价值 为什么房地产价格会上涨？国内的移民潮 国外的移民潮 地点，地点，地点 教育交通的便利 通货膨胀 经济增长 供求关系 政府政策的不断改变 收入的提高 人民币的升值房产图 别墅商业 办公公寓 经济适用房；远郊区县为什么选择呼市？伴随国家目前著重西部大开发为主架构。中国对外贸易发展将由过去重美日、转变为重欧

8、洲策略的执行。作为前面二点的延伸，呼市将成为西部开发中所生产对外贸易商 品及对欧陆路贸易进出口的中继及转运站。中国最大的能源出口地，“十五”期间，呼和浩特市经济增速达到 近30%，在全国27个省会城市中位居第一，人居GDP不仅在中西部 省会城市是最高的，而且也远远超过全国水平。然而在2005年房产均价中，呼市在全国37个大中城市中仅位居第35 位。移民潮租赁市场人民币的升值 今天您所做的投资不仅会增加您房地产的本地市 场价值，而且还会在国际货币市场中不断升值6182元 2001 02 03 04 05 06人均GDP12500元78万158万人口投资优质房产优质房产的意义：优质房产的五大条件优

9、质房产的五大条件地 段：1、交通绝对便利，人流量一定 大，周边建筑档次高及富有居住人群。2、最具人气的地方才最有价值，这是商界恒古不变的定律。3、地段所处商圈是否有准确的市场定位。比如说中山路的商场商圈，爱博电子商圈，东影南路的餐饮一条街。保值升值：保值按国际惯例大城市中心的房价，在遇到风波的时候很少贬值。例如：上海、东京 升值快要形成还未形成的商业中心、城市中心，产品性质功能好。优质房产的五大条件优质房产的五大条件能创造高租金：有一定的承租目标客户群，商务人群是能承受高租金的，是否符合商务人时需求。优质物业的管理：管理得当会提供舒适生活重要件。可否自己居住、使用：为你的未来计划作好准备，减少

10、未来分险。为什么国际惯例房地产会以每年最低5%增长？土地不可再生资源，地段很难复制。建筑材料、人工不断涨价，成本不断加大。良好投资，坐收租金，稳赚不赔。有大量需求，永不过时。呼市目前房价具体增长原因：一是政府管理、垄断土地，地价不断升高二是二级土地实行“招、拍、挂”三是旧城区和城中村改造四是住房结构不合理 首府城市有吸纳周边城市人口及资金的优势。整个世界的发展都是农村人口城市化，何况内蒙 2300万人口，会有2/3人居住在城市里，那呼市未来5年最低会有250万人口，那目前呼市还要扩大一倍，房价必然会涨。呼市是目前全中国首府城市中，房价处于倒数第三，增长速度快是因为基础太低。目前房价还是很低的，

11、所以升值潜力巨大。具有三级政府的公务员的稳定居住消费人群。自治区管辖内的所有地区的设定的办事处会有固定的消费。中国乳都将吸引全世界500百家乳制品企业入住呼市，也就意味着有500家办事处在呼市。每年将创造2000亿的产值在呼市，会打造一个巨大的消费型城市。乳业：实现产值500亿元，国内市场占有率提高到50%，巩固和提升“中国乳都”的地位。电力工业：发电装机总容量突破1000万瓦，实现产值200亿元，建成国内电力装机容量最大的省会城市。2000亿的来源2000亿的来源 电子信息产品制造业：电子信息产品制造业实现产值500亿元，成为国家电子信息产业基地。生物制药及发酵产业：生物制药及发酵产业实现价

12、值200亿元，成为国内重要的生物医药基地。冶金化工产业：冶金化工实现总产值400亿元 大庆将整个呼市推向中国及世界，知名度持续上升。目光聚焦于呼市，像其他举办过大庆的城市一样，其资本增长将势头强劲。内蒙的草原文化，蓝天白云将吸引大量的旅游人群，同时也会把内蒙的优势推广到全国，例如呼市有0.3元的低价电，全国最大的天然气储备，先进的煤转化油项目等。未来的世界是能源为王，未来的内蒙呼市必将会迅速列入中国二线城市中的佼佼者。长乐宫商圈分析：新商业中心在此诞生 根据城市发展的定律：随着城市的发展，在旧城区商业中心无法满足新型商业配套需求，必将在机场和旧商业圈之间形成新的现代化中心。例：北京：老城与机场

13、之间形成了燕沙国贸商圈 上海：老城区与浦东机场形成的浦东新区长乐宫商圈分析：新商业中心在此诞生 按此定律分析：呼市必将在中山路与机场之间会形成一个配套齐全的以长乐宫为中心的新的商业中心。商圈主要组成由奈伦集团、中银广场、家世界、华门地产、未来的艺校搬迁及我项目，共计接近70个亿在大庆之前投资在此区域。根据聚财效应此地区一定将形成巨大的商业区。政府动移，带动经济带东移。地处新华大街是呼市政府打造的形象、经济第一大道。长安金座长安金座投资分析投资分析我们的地段地段优势与品牌商家选址因素分析：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规划要求。A、客流规划是选择店

14、址的最重要的因素客流规划是选择店址的最重要的因素 商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；（1）人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响消费能力、消费习惯的主要因素，必须加以考虑。（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。本方案说明本方案说明：以上几点条件我们都具备。B、交通状况因素 城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商业区。因此

15、商业的选址必须是交通可达性最佳的地点。本方案说明本方案说明：在新华大街上，所有地方来的客户都会很方便，是呼市的“长安街”。这个地段就是实力与财富的象征。C、商业环境因素选择店址应考虑设店地点附近的商家的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业，由于顾客希望就近广泛地比较选择商家，已到所需的，有些商家又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。（我们要做的趋同性）本方案说明：本方案说明：项目所处在当地很有名气的“餐饮一条街”相邻。我们将打造具有50种口味各异的世界美食一条街。建造明确的主题商业，形成真正的美食、休闲商业圈。D、地形因素 选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临

16、街的地点能见度就最高，这是最好的设址地点。店址是否有绝对充足的停车位也是极重要的因素。本方案说明本方案说明：我们项目是285米长的临街门脸房，能见度是最高的。我们有地上，地下共有700个停车位，来到我们这里一定有地停车，排除消费者停车难的后顾之忧。具备能吸引到大量人流的决定性条件。是最理性的选择。E、城市规划的要求本方案说明：本方案说明：呼市的商业中心将会东移，此地段将会成为新的商业中心，长期发展会越来越好，优势会越来越突出。对商户投资回报会越来越高，持久性不容置疑，具有良好的发展前途。长安金座投资分析我们的建筑物符合品牌商家选择的因素分析：沿街面285米，给你绝对的视野气魄的冲击。万米广场创

17、造了时尚与现代，与品牌店身份相符。商业是以主题商业，提高了商业成功率30%。我们的外立面，大气、稳重20年不变色，空调位包装，保证外立面整洁不乱。所有商业设备配套都是按行业标准配置。我们后期专业的物业管理及整体的市场推广。非常稳定的高档客户消费群体。长安金座投资分析我们的后期服务保证您投资的安全：我们引进的是英国式物业管理理念，聘请香港从业15年的资深的物业管理经营顾问，保证能提供优质的服务。目前我们已成立了招商部，为商户及住宅出租户联系承租方，而且会一持续的为此项目服务，为未来出租到期后继续提供客户，能有效地减少空闲期，及有效地保证租价的持续增长。长安金座投资分析我们招商部服务内容一、能为所

18、有业主提供最专业的租赁服务，保证您的利益不受侵害，大大就减少您的时间投入及法律风险。并且做到有效地对整体商业的控制，保证业主利益不冲突。二、能为所有业主提供最专业的再出售服务，在您投资计划改变时需要出售，我们将为您提供准确的报价、快速的寻找客户、安全的办理交接手续等服务。解决能后顾之忧。三、能做到准确的各方面的关于房地产方面咨询。不间断的向社会推广本项目扩大项目知名度。总 结：我们项目完全符合商家选址的要求，是绝对的投资理想之地，回报丰厚。我们将引进大量品牌加盟店入住，提供整套的操作标准及品牌使用。同时也为投资者提供了可以自营的很好选择。商业出售、出租价格：一层售价：45000元/米先选先得，

19、前期优惠9.4%后43200元/米。租价：8.2元/天/米（按14年租金回报率计算，年7.14%）二层售价：15000元/米先选先得，前期优惠9.4%后14100元/米。租价：2.8元/天/米（按14年租金回报率计算，年7.14%）三层售价：13600元/米先选先得，前期优惠9.4%后12784元/米。租价：2.5元/天/米（按14年租金回报率计算，年7.14%）四层售价：9999元/米先选先得，前期优惠9.4%后9399元/米。租价：1.84元/天/米（按14年租金回报率计算，年7.14%）什么住宅能出租及能出租好价格？承租人群一般是短期或前期商务人士居多，那他们的需求是什么呢？1、地段是否

20、和他要办事的地方接近。我项目优势：我项目优势：地处新华大街到各处交通方便。及本项目ABC栋为公寓立项，未来会有大量的公司在此办公，及3万多商业的经营者都会承租此处房屋。项目外项目内的客源量大。住宅高租金的六大关键：住宅高租金的六大关键：2、寻找方便好识别，知名度较高容易打听的。我项目优势：我项目优势：在呼市人众所周知的长乐宫东侧，寻找非常方便。285面宽五栋一色百米高楼，识别冲击力非常强。有商业主题的项目一般都会迅速在本地建立很高知名度，而且我们商业都是国内、国际品牌店才能入住，品牌效应一定会形成。住宅高租金的六大关键：3、整体建筑档次是否和身份匹配。我项目优势：我项目优势：在项目立项时就定位

21、为呼市顶级楼盘，我们的外立面，大气、稳重20年不变色，空调位包装，保证外立面整洁不乱，将确保地标型永久建筑。沿街面285米，给你绝对的视野气魄的冲击。万米广场创造了时尚与现代，与身份相符。4、居住的楼房的大堂及共公部分装修。我项目优势：我项目优势：大堂是挑高6.8米，最贵的身份能得到充分的体会。共公部分全部精装修包括大堂、楼梯间、走廊、公共卫生 间、会所。体验到处处尊贵、舒适、干净的优雅生活。住宅高租金的六大关键：5、生活消费、购物、停车便捷：我项目优势：我项目优势：项目本身配套商业面积3.6万平方米，基本上满足了客户购物、吃饭、宴请、键身、美容、保健休闲、接待朋友场所（会所）、接待朋友居住酒

22、店、举行各种会议（酒店）等几乎不用出门就可以享受一切。700个停车位几乎可以随到随停，地下停车电梯直达入户，方便快捷。6、租金适当，租金的计算方式是根据购买房产价格计算的。我项目优势：我项目优势：因为承租客对承租房屋要求按重要分为：居室、装修（简洁硬复合木地板白墙、干净、厨卫要好、窗户标准）、室内设备、面积、楼层、朝向。所以该如何做得要巧很重要！我们设计的面积都不大就意味着成本租金相对总价不高，又能满足对居室的要求。高享受低租金，非常适合承租者所选。每年房地产投资回报 =当年房价增值+当年的租金收入应付利息（按20计算每月月供的50%）房地产投资年回报率 =每年房地产投资回报/首付款*100%

23、租金比率=年租金/总房价增值比率=根据当地市场确定房地产投资回报计算方法：长安金座投资回报计算明细商业：1、目前一层45000元/米折扣后42300元/米2、根据目前市场租金推断08年租金至少8.2元/天/米，因可作2层实际价格4.8元/天/米。计算：投资年回报=增值5%（2115）+租金2993-利息1339.2（利率年6.2%）=3768.8投资年回报率=投资回报3768.8/单价21150*100%=17.8%投资回报年限=首付21150/投资年回报3768=5.7年长安金座投资回报计算明细按呼市最低每年增值按呼市最低每年增值10%10%计算：计算：计算：投资年回报=增值10%（4230

24、）+租金2993-利息1339.2（利率年6.2%）=5883.8投资年回报率=投资回报5883.8/单价21150*100%=27.8%投资回报年限=首付21150/投资年回报5883.8=3.6年融资渠道一 房屋低押消费贷款 如果您有正在出租的房产办法如下：一、将出租房产向银行申请消费贷款。二、将获得的贷款作为购房首付，购买新房。三、将房租作为归还消费贷款的银行利息。四、从每月收入中支付新房到入住期间的银行月供。五、到新房入住后将此房出租，将租金支付月供。六、20年后你就拥有一套完整产权房，养老无忧了。信用卡具备先用钱后还款的功能（透支功能），信用额度在15万元之间，根据您的资信程度还可以灵活加大信贷额度。用信用卡消费后50天内还款免息，50天后可先还10%，余下的部分可采用分月还款，时间可达一年。办法：可向多银行申请贷款，分不同时段向银行透支，分不同时段还款。可解决您首付问题。融资渠道二融资渠道二 关于信用卡关于信用卡 总结语用专家的智慧为自己赚钱；请专业公司为自己赚钱；用时间为自己赚钱；用银行的钱为自己赚钱。购房者坐享收益稳赚钱;经营者承担风险赚大钱；银行帮您致富赚小钱；打伙求财大家都赚钱。谁抓住了这个机会，谁就会挖到第一桶金；谁就会为自己编织一个更加富有而幸福的未来！感谢各位学员的聆听！感谢各位学员的聆听！