（成本管理）酒店建造的成本讲义课件.ppt

1、酒店建造的成本分享目录一、酒店建造期涉及的成本项二、酒店投资成本可控性探讨三、酒店建安成本案例分享一、酒店建造期涉及的成本项酒店建设流程（常规周期）数据来源：第三方酒店专业顾问公司When年份工作阶段定位阶段概念及方案设计阶段深化及扩初设计阶段施工图设计阶段室内设计阶段园林景观设计阶段施工阶段开业筹备阶段经营期第一年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第二年1-12月第三年1月2月3月4月5月6月7-9月试营业10月起正式营业每个阶段常规所需时间2-3个月3-5个月3-4个月2-3个月3-5个月2-3个月18-25个月6-9个月10年Who参与合作方的介入节点酒店顾问公司规划

2、/建筑设计公司、酒店管理公司机电顾问、弱电顾问、声响顾问、SPA顾问；洗衣房/厨房设计顾问、工程测量师具备施工图设计资质单位室内设计专业机构灯光、艺术安全及VI顾问园林景观设计机构有酒店施工经验的总包单位业主代表酒店管理公司序号项目名称入门五星级标准五星级豪华五星级1土地成本不含地价不含地价不含地价2工程项目前期费用按总投资额的2%按总投资额的2%按总投资额的2%3项目工程设计费300-400350-450450-5504建安工程6000-70007800-82008000-120004.1土建工程1600-20002100-27002800-35004.2机电工程1600-20001900-

3、23002500-30004.3室内装饰工程2500-30003000-35004500-55004.4室外工程400-600650-800750-10005经营物资及开办费1700-19001800-20002200-25006不可预见费累计造价的5%累计造价的5%累计造价的5%小计平均单位面积造价8000-100009000-1200012000-15000投资成本（单方造价）数据来源：第三方酒店专业顾问公司二、酒店投资成本可控性探讨二、酒店投资成本可控性探讨 投资前必须要弄投资前必须要弄清楚清楚的几个问题：的几个问题：1、投资五星级酒店的目的：为开发住宅做嫁衣-房地产项目以高星级酒店做为

4、住宅的高端配套，提升住宅品质，促使房价溢价；稳定增值的产品-高星级酒店所占地皮的增值、酒店本身做为一个良性不动产的增值；上市公司资产扩张最佳选择-目前很多的上市企业不缺钱，就缺资产，获得一块良性资产，或将所得非良性资产通过重组、兼并等等手段将其转化为良性，再通过一系列游刃有余般地操作，基本都能实现预期资产扩张目的。良好的贷款融资平台-新建的四、五星级酒店其本身就是一个具备升值空间的、良性的、自身价值上亿的固定资产，以此不动产做为抵押申请贷款或进行其他方式融资，应该是较容易的；企业与政府的交易-企业投资四、五星级酒店作为政府的脸面、地区经济发展水平提升的标志、政府对外宣传的窗口、接待中心、招商引

5、资的前沿阵地，同时政府兑现承诺的低价土地资源、其他优惠政策，各取所需、皆大欢喜。2、投资五星级酒店须先知道的一些情况：投资费用-入门五星级酒店10000元/m2，建筑面积为40000m2以上；酒店设备成本-一般设备投资占总投资的30%；游泳池设备-全部投资不超过50万，五星级酒店应该配的各项系统都应该考虑：如臭氧消毒系统，主要设备如砂缸、泵建议采用原装进口产品；要充分考虑维修的方便性，维修配件的可替代性；建筑节能-外墙隔热：尽量不采用整体玻璃幕墙设计，造价高、隔热差、隔音差；投资回报-例：总投资4亿（不含购地价），50%贷款，投资回报期大概是15年；建设期-定位立项2-3个月；概念及方案设计阶

6、段3-5个月；深化及扩初设计阶段3-4个月；施工图设计阶段2-3个月；室内设计阶段3-5个月；园林景观设计阶段2-3个月；施工阶段18-25个月；开业筹备阶段6-9个月；减轻初投资的资金压力-酒店主体结构封顶后，办理完“国有土地使用权出让合同书”、“付清地价款证明”、“房地产证（土地）”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”等等手续后即可申请银行贷款。这样，投资方可以极大地减轻初投资的资金压力。例如：一个挂牌五星级酒店项目，购地面积30亩，酒店建筑面积40000m2，总投资概算为4.5亿（含购地费用7800万），可向银行申请10期贷款2亿，这样，充分利用银行的

7、力量，减轻初投资的资金压力。3、酒店运营成本费用的比例（行业里先进的效益型酒店其成本和费用占营业额百分比的范围概况）：1）成本占营业额的22%25%。其中餐饮营业成本占着营业额的40%50%；娱乐场所的营业成本占其营业额的10%15%；2）经营费用：占营业额的20%30%；3）管理费用：占营业额的8%10%；在费用中间，可控的有工资、燃料、水电、物料消耗、低值易耗品摊销、招待费、电话费、广告宣费。其中各项占比为：工资占费用总额的20%25%，占营业总额的10%15%；燃料费占费用总额的5%6%，占营业总额的2%4%；水电费占费用总额的15%20%，占营业总额的8%10%；低值易耗品摊销占费用总

8、额的0.4%0.8%，占营业总额的0.1%0.2%；物料消耗占费用总额的5%8%，占营业总额的2%4%；招待费占费用总额的1.5%2%，占营业总额的0.5%0.8%；电话费占费用总额的2%3%，占营业总额的0.5%2%；宣传广告费占费用总额的5%10%，占营业总额的3%5%。数据来源：第三方酒店专业顾问公司 投资建设酒店的关键点：投资建设酒店的关键点：1、酒店的前期规划、设计-该阶段一定要聘请专业酒店筹建人员参与、确定。项目的总体规划设计方案一般是由建筑设计院完成，而一般建筑设计院都是：毕业即进设计院+长时间蜗居于办公室+每年不超过10次的外出考察+类似方案的摘抄，做出的方案易有以下弊病：景区

9、内的酒店：景区内的酒店：A、整体布局-一般是酒店+配套别墅群，设计院由于对营销方面的空白，不可能为投资方充分考虑以后这别墅是部分卖出去？还是出租？还是全为酒店服务？若卖出去，买方必有的其他需求设计，在布局、交通、能源、服务、管理及其他附属配套方面应做充分考虑，至少是做预留扩展设计。B、绿色环保方面-很少有能真正响应国家低碳号召，做到能源梯级使用，废水、废气、废物排放处理再利用；C、建造成本方面-投资方想把酒店做成欧式风格，设计院有责任要告知其内装也应是欧式，造价会比中式装修高20%以上；若在山坡上采用架空层，设计院有责任告知地质方面的要求，施工可能出现沉降问题的处理。城市综合体中的酒店：城市综

10、合体中的酒店：A、各功能区域的分块-还是由于对房地产市场营销方面的空白，设计院不能给出建议酒店、商场、住宅、酒店式公寓、办公楼等各功能区域所应分占的建筑面积比例、位置的最佳分布；B、各功能区的相互支持、影响-住宅、酒店相对要求静，酒店要方便为住宅、酒店式公寓提供服务，酒店的各机房、厨房排油烟对周边造成负面影响的预防和处理，各功能区之间交通的便利，通过流线设计对不同群体的相对分离，其他配套的硬件预留条件的充分考虑等等；单体酒店：单体酒店：A、配套功能区的忽视-较少细致考虑到员工厨房、餐厅、宿舍、浴室、总库、工程加工房、行政办公等功能设置，停车场面积是否考虑了以后的增加量等等；B、实用性的欠缺-外

11、立面效果图漂亮但忽视了能耗、造价、夜景效果、安全、维护等细处，门头常忽视悬挂会标或制作LED电子显示屏的位置，水景与门前旗杆也是凭经验设置而未请专业风水师勘测；C、建造成本的模糊-未向投资方说明：建筑高度方面，小高层、高层、超高层在建造成本上和审批费用上的区别；客房建筑层高的设计最佳数值，是3.9米或4米或4.1米？多10cm的土建造价是多少？为什么要取这个数？地下层建一层还是两层？成本单价是多少？地下地上的钢含量分别是多少？在结构设计的规范范围内采取了哪些降低成本的合理措施？若投资方不问，设计院一般是不会主动交底，自己给自己找麻烦的。2、所建酒店的档次、规模、类型等等必须考虑的问题：酒店的档

12、次-是四星还是五星？是入门级、标准级还是豪华级的？这个涉及到许多必需的服务项目硬件设计及相应的投资成本问题；建筑规模-确定建筑规模大小，要充分考虑公司的财力、酒店星级、酒店建成后能在适当的周期回收。3、酒店建筑体形式、类型：投资决策人要根据酒店建造地点、地质结构、客源对象、建造成本、政府硬性要求等等因素综合考虑，是建多层？或小高层？或高层？或别墅？或兼而有之？偏重于旅游度假还是会议接待？现在有将酒店分成什么度假型、商务型、会议型，其实，目前酒店都在朝综合型发展了：商务接待、会议、休闲娱乐等等功能都具备，也就惟独这会展功能，因为要求硬件面积较大，不是酒店想有就能有的。投资方必须做到事事自己心中有

13、数。一般操作方式是：先签订第三方酒店顾问公司，由其根据项目情况提供酒店可行性研究报告，这个报告是必需的，立项时政府的硬性要求，还得是要有该方面资质的咨询公司做才行。4、建造成本的控制与降低运营成本的综合考虑：A、前期费用含各项设计费用、立项跑手续相关费用等等；B、建安费用含土建、设备安装、装饰等；C、开业物资及开办费酒店开业必须的经营及非经营物资、开业流动资金。成本控制办法：成本控制办法：A、前期费用：第一、选择有经验的、专业的装饰设计公司。千万不要交由装饰施工方附带免费设计，否则又将埋下颗颗地雷：设计极不合理而带来经营高成本低收益、更高的施工成本、醒悟后无法扭转的事实、超高成本的改造代价。建

14、议这三、四百万的设计费一定不能省。判断该装饰设计公司，有专业酒店筹建人员参与评判才最准确。第二、让酒店以后运营时能真正挣钱，必须要事先由专业酒店筹建人员审核酒店的装饰设计方案，且该方案必须达到：1）首先平面布局及服务项目各项指标满足星评要求；2）其次流线设计满足客人的方便性、管理的便捷性和人力成本的最低值；3）再其次是装饰工艺要求、选材要充分考虑造价，用最现实、可行的低造价设计达到同样效果，该项工 作尤为重要，也是装饰建造成本弹性最大的一块；4）最后是考虑酒店设计的扩展、延续性，做好预留，将以后升级改造时的破坏程度控制在最小范围；备注：备注：该装饰设计审核工作，需有专业酒店筹建人员才能高质量完

15、成。第三、建筑设计当中：1）首先要盯住其结构设计，现在钢材价格已涨到5000多元/吨，地下室设计一层，还是二层，钢含量分 别是多少？建造成本单价分别是多少？地上建筑钢含量又取多少？梁柱的尺寸该取多少？能否合理控 制？因为是责任终身制，一般建筑设计园的结构设计师都非常害怕承担丁点责任，结构设计中，往往 取值都上偏，投资方会多花费很多的钱。这些都应该是由投资方在签署的合同中要求建筑设计院在不 违反相关规范的前提下充分合理考虑的课题。2）其次要充分考虑柱网尺寸、建筑层高等关键数据，既要满足舒适度、合理性，又要考虑到建造成本。备注：备注：该项工作，需由专业酒店筹建人员参与把握。B、建安费用：第一、图纸

16、会审阶段：在施工图纸出具后组织第一次图纸会审，严格督促各施工方做好图纸优化工作，将以后可能产生的工程变更90%控制在图纸会审阶段，这将为投资方节省成百万以至上千万的建 造成本，同时还避免了工期延误；第二、土建施工阶段：无论是甲供材或乙方购买，都必须严把材料进场关，督促监理方对每一次进场材 料进行抽验、备案，防止出现以次充好的管理漏洞。现场勤查，加强保卫，堵住偷减工艺、材料 浪费、失窃的漏洞；第三、设备安装阶段：1）首先是选型：对于中央空调、锅炉、电梯、发电机、桑拿泳池、洗衣设备等等大型设备的选型，专 业的酒店筹建人员能更合理兼顾性价比、低运行及维护成本、使用寿命、初投成本等因素；2）其实是安装

17、：因为赶工期，基本都会涉及到交叉作业，各个专业的有序安排、合理交叉，计划的制 定、实施、现场的指挥都是比较考验甲方现场管理人员的了。第四、装饰施工阶段：1）首先通过现场勤查，督促监理方共同监督施工方严格按工艺要求施工，减少偷工减料行为；2）其次要在现场及时解决施工难题，控制施工变更量，也就控制住了建造成本；三、酒店建安成本案例分享三、酒店建安成本案例分享序号序号 工程和费用名称工程和费用名称五星级酒店五星级酒店四星级酒店四星级酒店三星级酒店三星级酒店酒店式公寓酒店式公寓基本概况：总建面74200平方米，其中地上63200平方米，地下11000平方米，标准层1650平方米。标准层层高3.6米，地

18、下3层，地上37层（其中裙房3层）。指标均按总建筑面积。基本概况：总建面58500平方米，其中地上46000平方米，地下12500平方米，标准层1500平方米。标准层层高3.8米，地下2层，地上29层（其中裙房4层）。指标均按总建筑面积。基本概况：总建面32450平方米，其中地上26550平方米，地下5900平方米，标准层1320平方米，层高3.3米。地下2层，地上18层（其中裙房3层）。指标均按总建筑面积。基本概况：总建面29000平方米，其中地上27000平方米，地下2000平方米，标准层1500平方米。地下1层，地上18层。层高3.6米。指标均按总建筑面积土建及装饰工程单位造价指标描述单

19、位造价指标描述单位造价指标描述单位造价指标描述1、打桩200钻孔灌注桩，桩长56米175钻孔灌注桩，桩长45米180钻孔灌注桩，桩长36米180钻孔灌注桩，桩长45米2、基坑围护156地下连续墙围护120地下连续墙围护200地下连续墙围护30地下连续墙围护3、土方工程35 40地上地下建面比例关系50204、地下建筑70含地下室装修90含地下室装修75含地下室装修155、地下结构370440地上地下建面比例关系4001806、地上建筑4083003503307、地上结构850钢筋砼框筒结构750钢筋砼框筒结构650钢筋砼框砼结构660框架剪力墙结构8、内装饰3000225018001700 含

20、地下室装修9、外立面95085030060010、屋面3030302011、标识25252020土建及装饰工程费小计土建及装饰工程费小计6094507040553755机电安装工程1、给排水工程420冷热水铜管，热水管包塑340冷热水铜管，热水管包塑320PPR钢塑复合冷热给水管350PPR钢塑复合冷热给水管2、消防喷淋160大管径无缝钢管，小管径镀锌，卡箍式连接。110镀锌钢管，卡箍式连接100镀锌钢管，沟槽式连接80镀锌钢管，沟槽式连接3、煤气26262674、变配电310低烟无卤式燃电线230铜芯线160铜芯线250铜芯线5、应急柴油发电机组16012070110序号序号 工程和费用名称

21、工程和费用名称五星级酒店五星级酒店四星级酒店四星级酒店三星级酒店三星级酒店酒店式公寓酒店式公寓6、电气4303703502507、泛光照明453530208、消防报警604040409、综合布线6055554010、弱电配管4545352511、弱电桥架3535283512、智能化调光系统55553813、BA系统7560554014、卫星天线及有线电视2020103015、计算机网络系统16、安防系统4340404017、广播系统1111111118、程控电话4335353519、空调及新风750进口机组、循环泵、机房独立空调、新风670进口机组、循环泵、机房独立空调、新风550 国产热泵机

22、组、循环泵380户型小型中央空调，公共部位中央空调20、锅炉65进口454521、电梯340 3.5m/s,4m/s进口电梯280 2.5m/s 高档电梯200 2.5m/s,荷载小602.5m/s,荷载小22、擦窗机5050505023、车库管理6045454524、厨房设备300 进口产品260 重要部分进口160 基本国产40一般合资25、宾馆管理系统4040404026、VOD点播系统25254027、游泳池设备303028、康体设施60453535机电安装工程费小计3718311724931978预备费981.2818.7654.8573.3建安总费用合计建安总费用合计10793 9006 7203 6306 信息来源：第三方酒店专业顾问公司五星级度假酒店投资概算案例分享五星级度假酒店投资概算案例分享THANKS