2023年04月自考00169房地产法试题及标准答案.docx

1、2023年4月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产法试卷(课程代码00169)一、单项选择题:本大题共30小题，每小题1分，共30分。1.下列不属于房地产范畴的是（ D ）A.建设用地使用权 B.房产C.国有建设用地 D.基本农田2.土地承包经营权的设立时间是（ B ）A.土地承包经营权合同成立时 B.土地承包经营权合同生效时C.土地承包经营权登记时 D.取得土地承包经营权证时3.下列关于不动产登记的说法，错误的是（ C ）A.不动产登记由不动产所在地的登记机构办理B.不动产登记应当依照申请进行，但法律、法规另有规定的除外C.当事人申请不动产登记以单方申请为原则，双方申请为例外D.查封登记由

2、登记机构按照法院的查封裁定书和协助执行通知书进行登记，不需要申请4.下列不属于房地产交易的是（ A ）A.房地产开发 B.房地产转让C.房地产抵押 D.房屋租赁5.土地利用总体规划的规划期限一般为（ C ）A.5年 B.10年C.15年 D.20年6.下列关于集体土地征收的表述，正确的是（ C ）A.集体土地征收的补偿原则是适当补偿B.集体土地征收需征得被征收的单位和个人同意C.集体土地征收的审批权限集中在国务院和省级人民政府D.集体土地征收的实质，是国家强行收买集体土地的使用权，并不改变土地所有权7.根据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日

3、被征收房屋类似房地产的（ D ）A.成本价格 B.政府指导价C.标准价格 D.市场价格8.以出让方式取得的工业用地使用权的最高年限为（ B ）A.40年 B.50年C.60年 D.70年9.下列关于国有土地.上房屋征收的说法，不正确的是（ A ）A.建设单位可以参与搬迁活动B.实施房屋征收应该先补偿、后搬迁C.房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回D.人民政府的征收决定一旦生效，房屋所有人的所有权消灭10.征收国有土地上单位、个人的房屋只能是为了（ C ）A.国家利益 B.集体利益C.公共利益 D.单位利益11.新设立的房地产开发企业领取的暂定资质证书的有效期为（ C ）A.6个月 B.9个

4、月C.1年 D.2年12.下列关于建筑工程分包与转包的表述，正确的是（ B ）A.分包单位可将其承包的建设工程再分包B.合同承包人转包的建设工程合同无效C.通常情形下，劳务分包为法律所禁止D.施工总承包单位可将建设工程主体结构的施工分包给其他单位13.下列关于建设工程合同承包人工程款优先受偿权的说法，正确的是（ B ）A.承包人工程款优先受偿权基于建设工程承包人与发包人的约定而产生B.优先受偿的工程款范围包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项C.优先受偿的工程款范围包括因发包人违约所造成的承包人的利息损失或违约金D.承包人行使工程款优先受偿权的期限为1年14.建筑质量对外责任的承担者

5、是（ C ）A.勘察、设计单位 B.建筑施工企业C.建设单位 D.建筑材料供应商15.下列情形中不适用买卖不破租赁规则的是（ B ）A.房屋租赁期间内，因析产转让房屋的B.房屋在出租前已被人民法院依法查封的C.房屋租赁期间内，因继承转让房屋的D.房屋在出租后设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的16.商品房现售与预售的分界点是（ A ）A.商品房竣工验收合格 B.项目竣工备案C.物业管理方案已落实 D.建筑物主体结构已完工17.存量房客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金的所有权属于（ D ）A.房地产经纪机构 B.交易保证机构C.开户银行 D.交易当事人18.下列关于承租人优

6、先购买权的说法，正确的是（ B ）A.出租人将房屋出卖给出租人的岳父，则承租人不可主张优先购买权B.出租人侵害承租人优先购买权的，承租人可请求出租人承担赔偿责任C.出租人履行通知义务后，承租人在10天内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权D.出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，则承租人可以主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效19.根据房屋经纪管理办法的规定，房地产经纪机构应保存房地产经纪服务合同，保存期不少于（ C ）A.2年 B.3年C.5年 D.8年20.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当（ A ）A.经有利害关系的业主一致同意 B.经有

7、利害关系的多数业主同意C.经小区全体业主-致同意 D.经小区多数业主同意21.下列关于业主委员会的说法，不正确的是（ D ）A.业主委员会是业主大会的执行机构 B.业主委员会负责召集业主大会会议C.业主委员会对业主大会负责 D.业主委员会主任由街道办事处指定22.根据物业管理条例的规定，制定临时管理规约的主体是（ B ）A.业主大会 B.建设单位C.业主委员会 D.房地产行政主管部门23.物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门有权对业主大会的成立（ D ）A.发布指令 B.进行指挥C.发布指示 D.进行指导24.下列关于房地产抵押的说法，正确的是（ A ）A.使用权不明的房地产不得抵押B

8、.乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押C.以乡镇、村企业的厂房抵押的，其占用范围内的建设用地使用权不一并抵押D.以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，可将该房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权分开设定抵押权25.在同一财产向两个以上债权人抵押的情形下，下列关于拍卖、变卖抵押财产所得价款清偿顺序的说法，不正确的是（ B ）A.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿B.抵押权未登记的，按照债权的先后顺序清偿C.抵押权已登记的先于未登记的受偿D.抵押权未登记的，按照债权比例清偿26.申请人在申请住房抵押贷款时，根据合同的约定购买保险，保险人在借款人因意外事故和疾病等影响家庭收入，丧失部分或全部

9、还款能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房产不致被收回或拍卖，此种保险为（ D ）A.保证保险 B.财产保险C.人身保险 D.信用保险27.已经购买经济适用住房的家庭，又购买其他住房的，该经济适用住房（ D ）A.由政府按市场价回购 B.由政府按原价回购C.由政府无偿收回 D.由政府按规定及合同约定回购28.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于（ A ）A.职工个人所有 B.单位所有C.职工与单位共同所有 D.住房公积金管理中心所有29.下列关于住房公积金的说法，正确的是（ A ）A.住房公积金实行存贷挂钩，只有缴存了住房公积金的职工才能申请贷款B.每个职工可以有

10、不止一个住房公积金账户C.出境定居的职工不可以提取职工住房公积金账户内的存储余额D.住房公积金管理的决策机构是住房公积金管理中心30.下列关于契税的说法，正确的是（ A ）A.契税由房屋产权承受方缴纳 B.房屋赠与不用缴纳契税C.房屋交换不用缴纳契税 D.契税税率全国统一为5%二、多项选择题:本大题共5小题，每小题2分，共10分。31.下列关于不动产异议登记的表述，正确的有（ ABCDE ）A.申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效B.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿C.异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记D.异议登记

11、使登记簿记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不能主张依据登记的公信力受到保护E.利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记32.依据国有土地上房屋征收与补偿条例，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括（ ABC ）A.被征收房屋价值的补偿 B.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿 D.因征收房屋造成的市场利益的损失E.因征收房屋造成的精神损害补偿33.下列用地中，可以以划拨方式取得国有土地使用权的有（ ABDE ）A.国家机关用地 B.军事用地C.服务业用地 D.戒毒所用地E.国家重点扶

12、持的能源、交通、水利等项目用地34.下列关于国有土地上建设用地使用权的表述，正确的有（ ABE ）A.是以建造并保存建筑物、构筑物及其附属设施为目的的权利B.是存在于国家所有的土地.上的权利C.原则上没有使用期限的规定D.是担保物权的一种E.是用益物权的一种35.在取得完全产权之前，经济适用住房不得（ ABCDE ）A.出售 B.出租C.出借 D.闲置E.擅自改变住房用途三、名词解释题:本大题共5小题，每小题3分，共15分。36.地役权：是指按照合同约定，利用他人的不动产，(2分)以提高自己的不动产的效益的权利。(1分)37.招标出让国有建设土地使用权：是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发

13、布招标公告，(1分)邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，(1分)根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。(1分)38.住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备(1分)保修期满后的维修和更新、改造的资金。(2分)39.商品房包销：是指出卖人与包销商订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销商以出卖人的名义销售，(2分)包销期满未销售房屋，由包销商按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。(1分)40.房地产融资：是指借助货币流通，(1分)为房地产业的开发、流通和消费等环节进行货币资金的调剂及其他相关的金融服务。(2分)四、

14、简答题:本大题共4小题，每小题6分，共24分。41.简述集体土地征收中的“一书四方案”。答：(1)征收土地需由市、县人民政府拟定“一书四方案”，逐级上报有批准权的人民政府批准;批准后，由市、县人民政府组织实施。(2分) (2)“一书四方案”是指建设项目用地呈报说明书、(1分)农用地转用方案、(1分)补充耕地方案、(1分)征用土地方案、供地方案。(1分)42.简述房地产合作开发的特征。答：(1)合作开发中负责具体开发的一方必须具有房地产开发资质。(2分) (2)合作开发双方当事人共同投资、共享利润、共担风险。(2分) (3)在合作开发的双方当事人最终分配利润前，开发的项目在法律上属于提供开发载体

15、的一方当事人。(2分)43.简述物业管理条例规定的物业服务企业的交接验收义务。答：(1)物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。(2分)(2)物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会。(2分) (3)物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。(2分)44.简述房地产经纪管理办法关于房地产经纪服务价格和收费的要求。答：(1)房地产经纪服务实行明码标价制度。(1分)(2)房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同的约定标准的，不得收取佣金。(1分)(3)两家或两

16、家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。(2分)(4)房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。(2分)五、论述题:本题10分。45.试述商品房质量问题的分类及相应的处理。答：(1)主体结构质量不合格及其处理。(1分)主体质量不合格，即房屋承重系统不满足设计要求，不能实现其功能。根据相关法律规定，房屋主体结构经核验确属不合格的，商品房买受人有权退房:给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。(2分) (2)功能缺陷及其处理。(1分)商品房功能缺陷

17、，即房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身、财产安全的质量缺陷。在实务处理中，功能缺陷如果是可修复的，开发商应当进行修复整改，并赔偿买受人不能使用房屋的损失;对存在不能修复的功能缺陷的商品房，买受人可以请求解除合同(退房)并要求赔偿损失。(3分) (3)表面瑕疵及其处理。(1分)表面瑕疵，即表面性的、不影响房屋使用功能与价值的质量问题。对于表面瑕疵，开发商应当进行修复整改，并赔偿商品房买受人因此所受的损失。(2分)六、案例分析题:本题11分。46. 2015年8月，某佳宅小区建成。2015年9月，该小区的建设单位A公司与B物业服务公司签订前期物业服务合同，约定B公司为该小区提供物业服务

18、，期限为5年。2017年3月，该小区拟成立业主大会，部分业主以方便管理为由，要求成立两个业主大会，但该建议遭到反对而未果.2018年2月，该小区的首届业主大会正式成立，选举产生了业主委员会，并按规定进行了备案。2018年4月，该业主委员会选聘C公司为该小区的新物业服务公司，并与其签订了物业服务合同。问题:(1)该小区是否可以成立两个业主大会?为什么?(2分)答：不可以。(1分)根据物业管理条例的规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。(1分)(2)该业主委员会应当自选举产生之日起多少日内进行备案?向何部门进行备案?(3分)答：30日内。(1分)应向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。(2分)(3)该业主委员会是否有权选聘C公司为该小区的新物业服务公司?为什么?(3分)答：无权。(1分)根据法律的规定，选聘物业服务企业须由业主共同决定，业主委员会无权选聘物业服务公司。(2分)(4)如果该小区业主委员会与C公司签订的物业服务合同合法有效，该前期物业服务合同应否在期限届满前终止?为什么?(3分)答：应当终止。(1分)根据物业管理条例的规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。(2分)