房地产金融教学课件.pptx

1、房地产金融房地产金融实务实务1 房地产金融实务是一门实用性很强的课程房地产金融实务是一门实用性很强的课程.本本书从理论和实务两个方面对房地产金融进行了书从理论和实务两个方面对房地产金融进行了分析和深入的论述分析和深入的论述,对近年来房地产金融的发对近年来房地产金融的发展、变化进行了总结展、变化进行了总结,并对其发展前景进行阐并对其发展前景进行阐述和预测述和预测.为了便于教师教学和学生学习为了便于教师教学和学生学习,每章每章都配有案例分析及练习题都配有案例分析及练习题.本书内容具有很强的科学性和实用性本书内容具有很强的科学性和实用性,适合适合高等院校金融专业和房地产经营与管理专业及高等院校金融专

2、业和房地产经营与管理专业及相关专业教学科研人员、大学生、研究生、房相关专业教学科研人员、大学生、研究生、房地产工作人员使用地产工作人员使用.2第一章第一章 房地产金融概述房地产金融概述 第一节第一节 房地产金融概述房地产金融概述 一一 房地产业与金融业房地产业与金融业 二二 房地产金融概述房地产金融概述 三三 房地产金融的特征房地产金融的特征 四四 房地产金融的作用房地产金融的作用 第二节第二节 房地产金融机构房地产金融机构 一一 房地产金融机构的含义房地产金融机构的含义 二二 我国房地产金融机构的发展经历我国房地产金融机构的发展经历 三三 银行类的房地产金融机构银行类的房地产金融机构 四四

3、非银行房地产金融机构非银行房地产金融机构 第三节第三节 我国房地产金融的发展经历及现状我国房地产金融的发展经历及现状 一一 我国房地产金融的发展经历我国房地产金融的发展经历 二二 我国房地产金融的现状我国房地产金融的现状3第二章第二章 房地产贷款的种类与税费房地产贷款的种类与税费 第一节第一节 房地产信用房地产信用 一、一、房地产信用房地产信用 二、房地产信用的分类二、房地产信用的分类 商业信用商业信用 银行信用银行信用 政府信用政府信用 消费信用消费信用 其他信用其他信用 三、房地产信用风险及其管理三、房地产信用风险及其管理4继上页继上页 第二节第二节 房地产贷款的主要种类房地产贷款的主要种

4、类 一、按照贷款的政策要求分类一、按照贷款的政策要求分类 二、按照房地产贷款信用方式划分二、按照房地产贷款信用方式划分 三、按照房地产市场级别划分三、按照房地产市场级别划分 四、房地产贷款保险四、房地产贷款保险 第三节第三节 房地产业的税费房地产业的税费 一、房地产税收涉及的税种与基本规定：一、房地产税收涉及的税种与基本规定：二、房地产业相关税收政策二、房地产业相关税收政策 三、房地产税收中一些特殊问题的讨论三、房地产税收中一些特殊问题的讨论5第三章第三章 房地产信贷资金的筹集房地产信贷资金的筹集 第一节第一节 房地产信贷资金概述房地产信贷资金概述 一一 房地产信贷资金概念及特征房地产信贷资金

5、概念及特征 二二 房地产信贷资金的风险房地产信贷资金的风险 第二节第二节 房地产信贷资金的筹集房地产信贷资金的筹集 一一 房地产信贷资金筹集的意义与原则房地产信贷资金筹集的意义与原则 二二 政策性房地产信贷资金的筹集政策性房地产信贷资金的筹集 三三 商业银行房地产信贷资金的筹集商业银行房地产信贷资金的筹集 第三节第三节 房地产信贷业务管理房地产信贷业务管理 一一 商业性房地产信贷管理商业性房地产信贷管理 二二 政策性房地产信贷管理政策性房地产信贷管理6第四章第四章 房地产抵押贷款房地产抵押贷款 第一节第一节 房地产抵押贷款概述房地产抵押贷款概述 一、房地产抵押贷款的含义一、房地产抵押贷款的含义

6、 二、房地产抵押贷款的发展二、房地产抵押贷款的发展 三、房地产抵押贷款的分类三、房地产抵押贷款的分类 四、房地产抵押贷款的特点四、房地产抵押贷款的特点 五、房地产抵押贷款的作用五、房地产抵押贷款的作用 六、房地产抵押贷款市场结构六、房地产抵押贷款市场结构7继上页继上页 第二节第二节 房地产抵押贷款的程序房地产抵押贷款的程序 一、提出抵押贷款申请一、提出抵押贷款申请 二、贷前审查二、贷前审查 三、对抵押房地产的估价三、对抵押房地产的估价 四、房地产抵押贷款合同的签订和登记四、房地产抵押贷款合同的签订和登记 五、抵押房地产的保险五、抵押房地产的保险 六、贷款比例、期限、利率六、贷款比例、期限、利率

7、 七、贷款种类和还款方式七、贷款种类和还款方式 八、抵押物的占管和处分八、抵押物的占管和处分8继上页继上页 第三节第三节 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款 一、等额本金偿还抵押贷款、等额本息的抵押贷一、等额本金偿还抵押贷款、等额本息的抵押贷款款 二、固定利率抵押贷款的创新二、固定利率抵押贷款的创新 三、利率对贷款清偿速度的影响三、利率对贷款清偿速度的影响 四、贷款余额的计算四、贷款余额的计算9继上页继上页 第四节第四节 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款 一、可调利率抵押贷款的提出一、可调利率抵押贷款的提出 二、根据物价指数调整的抵押贷款还款二、根据物价指数调整的抵押贷款还款方式方式 三、可调利

8、率抵押贷款还款方式原理三、可调利率抵押贷款还款方式原理 四、固定利率抵押贷款与可调利率抵押四、固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款的比较贷款的比较 五、分享增值抵押贷款还款方式五、分享增值抵押贷款还款方式10继上页继上页 第五节第五节 我国房地产抵押贷款的管理及发我国房地产抵押贷款的管理及发展展 一、房地产抵押贷款存在的风险一、房地产抵押贷款存在的风险 二、住房抵押贷款风险防范措施二、住房抵押贷款风险防范措施 三、其它方面的控制措施三、其它方面的控制措施 房地产抵押贷款案例分析：个人住房抵押房地产抵押贷款案例分析：个人住房抵押贷款分析贷款分析11第五章第五章 房地产开发贷房地产开发贷 第一节第一

9、节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 一、房地产开发贷款的含义一、房地产开发贷款的含义 二、房地产开发贷款的种类二、房地产开发贷款的种类 三、房地产开发贷款的特点三、房地产开发贷款的特点 四、房地产开发贷款的目的四、房地产开发贷款的目的 第二节第二节 房地产开发贷款操作的程序房地产开发贷款操作的程序 房地产开发贷款的受理房地产开发贷款的受理 二、二、房地产房地产开发贷款开发贷款调查调查 三、三、房地产开发贷款房地产开发贷款的审查与审批的审查与审批 四、四、房地产开发贷款房地产开发贷款的发放的发放 五、五、房地产开发贷款房地产开发贷款的的贷后管理贷后管理12继上页继上页 第三节第三节 房地产

10、开发贷款的项目评估与分房地产开发贷款的项目评估与分析析 一、一、房地产开发项目房地产开发项目贷款评估的含义贷款评估的含义 二、金融机构对房地产开发项目评估的二、金融机构对房地产开发项目评估的目的目的 三、房地产开发项目的财务评价及分析三、房地产开发项目的财务评价及分析的主要指标与方法的主要指标与方法 四、项目的不确定性分析四、项目的不确定性分析13继上页继上页 第三节房地产开发贷款的风险管理第三节房地产开发贷款的风险管理 一、房地产开发贷款的主要风险一、房地产开发贷款的主要风险 二、二、房地产开发贷款风险管理保障机制房地产开发贷款风险管理保障机制的建立的建立 三、三、房地产开发项目贷款的风险管

11、理房地产开发项目贷款的风险管理14第六章第六章 住房公积金制度与贷款住房公积金制度与贷款 第一节第一节 住房公积金制度概述住房公积金制度概述 一、住房公积金制度的概念、产生和发展一、住房公积金制度的概念、产生和发展状况状况 二、住房公积金的性质和特点二、住房公积金的性质和特点 三、住房公积金管理的基本原则三、住房公积金管理的基本原则 四、住房公积金管理机构及主要职责四、住房公积金管理机构及主要职责 第二节第二节 住房公积金归集和提取住房公积金归集和提取 一、住房公积金归集一、住房公积金归集 二、住房公积金提取二、住房公积金提取15继上页继上页 第三节第三节 住房公积金贷款住房公积金贷款 一、住

12、房公积金贷款的对象及条件一、住房公积金贷款的对象及条件 二、住房公积金贷款的程序组合贷款二、住房公积金贷款的程序组合贷款 三、个人住房公积金贷款的偿还三、个人住房公积金贷款的偿还 四、我国住房公积金制度存在的问题及四、我国住房公积金制度存在的问题及完善的设想完善的设想16第七章第七章 房地产信托业务房地产信托业务 第一节第一节 房地产信托的资金来源房地产信托的资金来源 一、吸收信托存款一、吸收信托存款 二、信托投资公司的实收资本金二、信托投资公司的实收资本金 三、同业拆借三、同业拆借 四、发行股票或债券四、发行股票或债券17继上页继上页 第二节第二节 房地产信托贷款业务房地产信托贷款业务 一、

13、信托贷款的含义一、信托贷款的含义 三、特约信托贷款业务三、特约信托贷款业务 第三节房地产信托投资业务第三节房地产信托投资业务 一、房地产信托投资的含义一、房地产信托投资的含义 二、房地产信托投资的基本原则二、房地产信托投资的基本原则 三、房地产信托投资的一般运作流程三、房地产信托投资的一般运作流程 四、房地产信托投资的特色四、房地产信托投资的特色 五、信托投资方式五、信托投资方式18第八章房地产保险第八章房地产保险 第一节第一节 房地产保险概述房地产保险概述 一、房地产业相关的风险一、房地产业相关的风险 二、房地产保险二、房地产保险 第二节第二节 房地产保险合同房地产保险合同 房地产保险合同的

14、主体房地产保险合同的主体 房地产保险合同的客体房地产保险合同的客体 房地产保险合同的内容房地产保险合同的内容 房地产保险合同订立的原则房地产保险合同订立的原则19第八章房地产保险第八章房地产保险 第三节第三节 房地产保险业务类型房地产保险业务类型 一、房地产财产保险一、房地产财产保险 二、房地产人身保险二、房地产人身保险 三、房地产信用和保证保险三、房地产信用和保证保险 第四节第四节 房地产保险的运作房地产保险的运作 一一 房地产保险的投保与承保房地产保险的投保与承保 二、房地产保险的防灾防损二、房地产保险的防灾防损 三、房地产保险的索赔与理赔三、房地产保险的索赔与理赔20第九章第九章 房地产

15、典当业务房地产典当业务 第一节第一节 房地产典当概述房地产典当概述 房地产典当的含义房地产典当的含义 房地产典当业的发展房地产典当业的发展 发展房地产典当业的意义发展房地产典当业的意义 第二节第二节 房地产典当业务的流程房地产典当业务的流程 一、房地产典当业务的特点一、房地产典当业务的特点 二、房地产典当业务的流程二、房地产典当业务的流程 三、房地产典当业务中的权利与义务三、房地产典当业务中的权利与义务 房地产典当业务的效果房地产典当业务的效果21第十章第十章 美国次贷危机美国次贷危机 第一节第一节 美国次贷危机的概况美国次贷危机的概况 一、次贷危机的概念一、次贷危机的概念 二、次贷危机的发展

16、进程二、次贷危机的发展进程 第二节第二节 次贷危机产生的影响次贷危机产生的影响22第十章第十章 美国次贷危机美国次贷危机 第三节第三节 次贷危机形成的原因分析次贷危机形成的原因分析 一、利率是危机爆发的外因和导火索一、利率是危机爆发的外因和导火索 二、市场环境过热是次贷危机的内因二、市场环境过热是次贷危机的内因 三、政府监管不力三、政府监管不力 四、美国负债式经济增长模式是次贷危四、美国负债式经济增长模式是次贷危机的宏观层面成因机的宏观层面成因23第十章第十章 美国次贷危机美国次贷危机 第四节第四节 次贷危机对我国的启示次贷危机对我国的启示 一、对我国的经济增长模式的启示一、对我国的经济增长模

17、式的启示 二、对我国房屋抵押贷款发展的启示二、对我国房屋抵押贷款发展的启示 三、对我国金融市场发展的启示三、对我国金融市场发展的启示 四、对金融创新的启示四、对金融创新的启示 五、对我国金融监管的启示五、对我国金融监管的启示 六、对国内投资者的启示六、对国内投资者的启示24第一章第一章 房地产金融概论房地产金融概论 本章导读：房地产业作为一个资金密集型的行本章导读：房地产业作为一个资金密集型的行业业,对金融有很强的依赖性对金融有很强的依赖性,与房地产相联系的与房地产相联系的房地产金融是金融的重要组成部分房地产金融是金融的重要组成部分.房地产金房地产金融是以金融基础理论和房地产经济学、货币银融是

18、以金融基础理论和房地产经济学、货币银行学、保险学、投资学等学科基本理论和基本行学、保险学、投资学等学科基本理论和基本方法为基础方法为基础,研究房地产经济领域资金融通运研究房地产经济领域资金融通运动及其规律动及其规律,是一门应用性很强的学科是一门应用性很强的学科.本章主本章主要介绍房地产金融的概念、特征及作用；房地要介绍房地产金融的概念、特征及作用；房地产金融机构；我国房地产金融发展历程及现状产金融机构；我国房地产金融发展历程及现状等等.25第一章第一章 房地产金融概论房地产金融概论 房地产金融是金融的重要组成部分房地产金融是金融的重要组成部分,是一门应用性是一门应用性很强的学科很强的学科,主要

19、研究房地产经济领域资金融通的主要研究房地产经济领域资金融通的运动及其规律性运动及其规律性,由于房地产金融在金融市场上占由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额有较大的份额,而且具有特殊性而且具有特殊性,因此受到全社会因此受到全社会高度的重视高度的重视.在我国房地产金融也是一门新兴的学在我国房地产金融也是一门新兴的学科科,内容丰富内容丰富,涉及的范围广涉及的范围广,主要内容包括：吸收主要内容包括：吸收房地产业存款、办理房地产贷款、房地产保险、房地产业存款、办理房地产贷款、房地产保险、房地产信托投资、发行房地产有价证券、房地产房地产信托投资、发行房地产有价证券、房地产担保、房地产金融市场、房地产典

20、当等担保、房地产金融市场、房地产典当等.同我国金同我国金融体制改革一样融体制改革一样,房地产金融体制也是处于改革探房地产金融体制也是处于改革探索之中索之中.26第一节第一节 房地产金融概述房地产金融概述 一、房地产业与金融业一、房地产业与金融业.房地产的含义房地产的含义 房地产有时也称为不动产房地产有时也称为不动产.由于我国法律对由于我国法律对其没有明确的规定其没有明确的规定,现在对房地产的定义主现在对房地产的定义主要有：要有：1、房和地有机整体论、房和地有机整体论 2、房产和地产统称论、房产和地产统称论 3、房地产是指建筑地块和建筑地块上以房、房地产是指建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性

21、建筑物及其衍生的权力屋为主的永久性建筑物及其衍生的权力27二房地产业与金融业二房地产业与金融业 1、房地产业、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、服房地产业是指从事房地产开发、经营、服务的产业务的产业.2、金融业、金融业 金融是货币资金的一种融通形式金融是货币资金的一种融通形式,它包括与它包括与货币流通和信用有关的一切经济活动货币流通和信用有关的一切经济活动,最显最显著的特征是有借有还的资金融通形式著的特征是有借有还的资金融通形式.28二房地产业与金融业二房地产业与金融业 房地产具有位置的固定性和使用的耐久房地产具有位置的固定性和使用的耐久性等自然属性和具有高资本价值特性性等自然属性和

22、具有高资本价值特性,投投资与消费双重性等经济属性资与消费双重性等经济属性,从而使房地从而使房地产的信托、保险和抵押等成为金融业较产的信托、保险和抵押等成为金融业较为安全、可靠的投资、融资的领域为安全、可靠的投资、融资的领域,也是也是金融业重点发展业务的领域金融业重点发展业务的领域,金融业在支金融业在支持房地产发展的同时持房地产发展的同时,也提升了自身产业也提升了自身产业质量和收益率质量和收益率.29二、房地产金融概念二、房地产金融概念 一房地产金融概念一房地产金融概念 房地产金融是指银行或非银行金融机构以房地产房地产金融是指银行或非银行金融机构以房地产为特定的对象为特定的对象,在房地产开发、流

23、通和消费过程中在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹集资金、融通过货币流通和信用渠道所进行的筹集资金、融通资金、风险保险及相关金融服务活动的总称通资金、风险保险及相关金融服务活动的总称.房地产金融有广义和狭义之分房地产金融有广义和狭义之分,所谓广义的房地产所谓广义的房地产金融金融,是与房地产有关的一切金融活动是与房地产有关的一切金融活动.所谓狭义的所谓狭义的房地产金融是指一些具体的房地产金融形式房地产金融是指一些具体的房地产金融形式.如房如房地产抵押贷款、购买房地产保险等地产抵押贷款、购买房地产保险等.30二、房地产金融概念二、房地产金融概念 房地产金融是以银行或非银

24、行金融机构房地产金融是以银行或非银行金融机构作为房地产金融服务的主体作为房地产金融服务的主体,以房地产为以房地产为特定服务对象特定服务对象.因此因此,房地产金融的基本任房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金和融通资金,支持房地产经济平稳有序地支持房地产经济平稳有序地发展发展.从我国目前的房地产金融的实际情从我国目前的房地产金融的实际情况来看况来看,金融方式和金融工具等还比较单金融方式和金融工具等还比较单一一,在一定程度上还没有形成真正意义的在一定程度上还没有形成真正意义的房地产金融房地产金融.31二房地产金融业务分类二房地产金融业务分类

25、 房地产金融业务主要包括：吸收房地产存款、房地产金融业务主要包括：吸收房地产存款、开办住房储蓄、办理房地产贷款业务开办住房储蓄、办理房地产贷款业务,特别是特别是房地产抵押贷款业务房地产抵押贷款业务,从事房地产投资、发行从事房地产投资、发行房地产股票和债券、房地产保险、房地产担房地产股票和债券、房地产保险、房地产担保、房地产金融市场等保、房地产金融市场等.目前我国房地产金融目前我国房地产金融还可以概括为政策性房地产金融和商业性房还可以概括为政策性房地产金融和商业性房地产金融地产金融.1、房产金融与地产金融、房产金融与地产金融 1房产金融房产金融 2地产金融地产金融32三、房地产金融的特征三、房地

26、产金融的特征 房地产金融融资的对象房地产房地产金融融资的对象房地产,具有与普具有与普通商品不同的特征通商品不同的特征,房地产具有位置的固房地产具有位置的固定性、房地产具有使用的耐久性、房地定性、房地产具有使用的耐久性、房地产具有异质性和土地具有不可再生性等产具有异质性和土地具有不可再生性等属性属性.因此使房地产开发、经营和消费过因此使房地产开发、经营和消费过程中资金的占用量非常大程中资金的占用量非常大,周转期较长周转期较长,从从而决定了房地产金融是一个相对独立和而决定了房地产金融是一个相对独立和特殊的金融领域特殊的金融领域.33一房地产金融具有相对较高的一房地产金融具有相对较高的安全性安全性

27、1、房地产金融是以不动产为抵押物进行、房地产金融是以不动产为抵押物进行融资活动的融资活动的.2、房地产金融机构愿意为房地产业提供、房地产金融机构愿意为房地产业提供信用支持信用支持.34二房地产抵押贷款具有二房地产抵押贷款具有无无转移抵押转移抵押的性质的性质 房地产抵押贷款作为房地产金融重要的房地产抵押贷款作为房地产金融重要的业务之一业务之一,具有具有无转移抵押无转移抵押的性质的性质.在办在办理房地产抵押贷款时理房地产抵押贷款时,借款人仍然是房地借款人仍然是房地产抵押物的合法拥有者产抵押物的合法拥有者,保留对抵押物财保留对抵押物财产的所有权产的所有权,而贷款人只获得抵押物房而贷款人只获得抵押物房

28、地产的抵押权地产的抵押权.35三房地产金融具有较强的三房地产金融具有较强的政策性政策性 房地产金融与国家的经济状况紧密相连房地产金融与国家的经济状况紧密相连,而且受到国家政策的影响而且受到国家政策的影响,房地产金融是房地产金融是国家经济政策的重要组成部分国家经济政策的重要组成部分,是实现宏是实现宏观经济政策的依托观经济政策的依托.36四、房地产金融的作用四、房地产金融的作用 1、住房抵押贷款促进了居民住房消费的、住房抵押贷款促进了居民住房消费的提高提高 2、房地产金融促进了房地产业发展、房地产金融促进了房地产业发展 3、房地产金融对国家经济稳定和发展起、房地产金融对国家经济稳定和发展起重要作用

29、重要作用37第二节第二节 房地产金融机构房地产金融机构 金融活动的开展必须依赖于一定的金融金融活动的开展必须依赖于一定的金融机构机构,而金融机构的产生而金融机构的产生,发展及其经营活发展及其经营活动与社会经济的发展状况密切相关动与社会经济的发展状况密切相关,金融金融机构对于国民经济的影响起着十分重要机构对于国民经济的影响起着十分重要的作用的作用.随着我国房地产业的发展和在国随着我国房地产业的发展和在国民经济中发挥的作用加大民经济中发挥的作用加大,房地产金融机房地产金融机构作为房地产金融运营载体所体现的重构作为房地产金融运营载体所体现的重要作用越来越被社会所重视要作用越来越被社会所重视.38一一

30、 房地产金融机构的涵义房地产金融机构的涵义 房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介企业和经营附属房地产金融业务的各种金融融中介企业和经营附属房地产金融业务的各种金融企业企业.主要包括主要包括,专业银行、商业银行及非银行金融专业银行、商业银行及非银行金融机构证券公司、保险公司、信托投资公司、典当机构证券公司、保险公司、信托投资公司、典当行、抵押担保公司等行、抵押担保公司等.房地产金融机构作为房地产金融运营的载体房地产金融机构作为房地产金融运营的载体,在不同在不同的国家的国家,房地产金融机构的构成都会由于国家的政治、房地产金融机构的构成都会由

31、于国家的政治、经济、文化等背景的不同而有所不同经济、文化等背景的不同而有所不同,在业务运作方在业务运作方面也会有不同的形式面也会有不同的形式.39二、我国房地产金融机构的发二、我国房地产金融机构的发展经历展经历 一我国的房地产金融机构一我国的房地产金融机构 我国的房地产金融机构我国的房地产金融机构,在新中国成立以在新中国成立以后有了长足的发展后有了长足的发展,同时也经历了不断改同时也经历了不断改革发展的过程革发展的过程.在经历了改革开放在经历了改革开放30年的年的时间时间,我国金融事业有了飞速的发展我国金融事业有了飞速的发展,并形并形成较为完整、全面的房地产金融体系成较为完整、全面的房地产金融

32、体系.4041一我国的房地产金融机构一我国的房地产金融机构 1、银行类金融机构、银行类金融机构 2、保险公司类金融机构、保险公司类金融机构 3、证券公司类金融机构、证券公司类金融机构 4、信托投资公司类金融机构、信托投资公司类金融机构 5、其他类机构组成、其他类机构组成.包括：金融租赁公司、包括：金融租赁公司、财务公司、金融资产管理公司、投资基金财务公司、金融资产管理公司、投资基金管理公司、信用社以及典当行和抵押担保管理公司、信用社以及典当行和抵押担保公司等公司等42三三 银行类的房地产金融机构银行类的房地产金融机构 一、中国建设银行一、中国建设银行 中国建设银行是我国四大国有商业银行中国建设

33、银行是我国四大国有商业银行之一之一,成立于成立于1945年年10月月1日日,当时名称当时名称为中国人民建设银行为中国人民建设银行,总部设在北京总部设在北京.二、中国工商银行二、中国工商银行 三中国农业银行三中国农业银行 四住房储蓄银行：四住房储蓄银行：43四、非银行房地产金融机构四、非银行房地产金融机构 一保险公司类一保险公司类 保险公司主要包括中资保险公司和外资保险公司主要包括中资保险公司和外资保险公司保险公司.二信托投资公司类二信托投资公司类 三证券公司类三证券公司类 四其他类四其他类44第三节第三节 我国房地产金融的发展我国房地产金融的发展历程及现状历程及现状 一一 我国房地产金融的发展

34、历程我国房地产金融的发展历程 一我国房地产金融的产生一我国房地产金融的产生 二我国房地产金融的沉寂二我国房地产金融的沉寂 三我国房地产金融的复苏三我国房地产金融的复苏 四我国房地产金融的发展四我国房地产金融的发展45二二 我国房地产金融的现状我国房地产金融的现状 目前,我国房地产金融市场上从事房地产信贷业务的主要金融机构是：商业银行房地产信贷部和住房资金管理中心以及住房储蓄银行等.中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国银行的房地产信贷部是抵押贷款的主要供给者,房地产保险、房地产典当等只能够起到辅助的作用.房地产信贷业务主要有商业贷款和政策贷款,商业贷款的数额要远远大于政策贷款.46第二

35、章第二章 房地产贷款的种类与税房地产贷款的种类与税费费 本章导读：本章内容主要分为三个方面本章导读：本章内容主要分为三个方面,一是熟悉房地产信用及其种类一是熟悉房地产信用及其种类,了解房地了解房地产信用区别于其他信用方式的特点；二是产信用区别于其他信用方式的特点；二是掌握房地产贷款的类别及其在房地产经济掌握房地产贷款的类别及其在房地产经济发展重的作用；三是掌握房地产税收的种发展重的作用；三是掌握房地产税收的种类及其对经济的调节作用类及其对经济的调节作用.通过本章的学习通过本章的学习,能帮助你加深对房地产能帮助你加深对房地产贷款、税收等政策的理解贷款、税收等政策的理解,为实际操作房为实际操作房地

36、产贷款产品、估算房地产税费负担打下地产贷款产品、估算房地产税费负担打下基础基础.47第一节第一节 房地产信用房地产信用 金融是市场经济运行的核心金融是市场经济运行的核心,信用则是市场经信用则是市场经济信用的核心济信用的核心.金融信用在市场经济中起着充金融信用在市场经济中起着充分配置社会资源和实现资本自由流动、促进分配置社会资源和实现资本自由流动、促进高效率社会生产力、降低市场交易成本、节高效率社会生产力、降低市场交易成本、节省资本流通费用、加速资本周转的主要作用省资本流通费用、加速资本周转的主要作用,同时也是防范金融风险的道德基础同时也是防范金融风险的道德基础.市场经济高度发达的社会必须具备完

37、备的信市场经济高度发达的社会必须具备完备的信用形式、发达的信用工具用形式、发达的信用工具,同时还应建构健全同时还应建构健全的信用制度的信用制度,建立并维护规范的信用关系和正建立并维护规范的信用关系和正常的信用秩序常的信用秩序.48一、信用一、信用 信用是长时间积累的信任和诚信度.牛津法律大辞典的解释是：信用,指在得到或提供货物或服务后并不立即而是允诺在将来付给报酬的做法.信用的定义有很多,但总的来说,信用即指经济活动中的借贷行为及相关的责任.49二、房地产信用及其分类二、房地产信用及其分类 房地产信用是指房地产产品生产、经营房地产信用是指房地产产品生产、经营和消费活动中的借贷行为及责任和消费活

38、动中的借贷行为及责任.成熟的成熟的市场经济中市场经济中,房地产是价值最高的消费品房地产是价值最高的消费品,房地产信用也成为整体信用经济中最主房地产信用也成为整体信用经济中最主要的一种信用形式要的一种信用形式.50房地产商业信用房地产商业信用 房地产商业信用的主要特点包括：房地产商业信用的主要特点包括：1、房地产商业信用是以房地产商品形式提供的、房地产商业信用是以房地产商品形式提供的直接信用直接信用.2、房地产商业信用的规模和数量有一定的限制、房地产商业信用的规模和数量有一定的限制,是经营者是经营者 之间对现有的商品和资本进行再分配之间对现有的商品和资本进行再分配,不是获得新不是获得新补充资本补

39、充资本.3、房地产商业信用有较严格的方向性、房地产商业信用有较严格的方向性,严格遵守严格遵守社会生产销售程序社会生产销售程序,遵循社会总生产的循环遵循社会总生产的循环.51房地产商业信用房地产商业信用 4、房地产商业信用容易形成社会债务链、房地产商业信用容易形成社会债务链,在企业间互相提供信用的过程中在企业间互相提供信用的过程中,形成了形成了连环套的债务关系连环套的债务关系.5、房地产商业信用期限较短且较为分散、房地产商业信用期限较短且较为分散.6、不适用于房地产产品向个人消费者的、不适用于房地产产品向个人消费者的产品销售产品销售,信用审核的风险较大且风信用审核的风险较大且风 险控制成本较高险

40、控制成本较高.52房地产银行信用房地产银行信用 1、房地产银行信用是以货币形式形态提供的间接信用,调动了社会各界闲置资金,并为社会各界提供信用.2、房地产银行信用的可信度较高,具有广泛的接受性和普及性.3、房地产银行信用的可控性强且能够集中统一.4、房地产银行信用适用性广泛,适用于各类房地产销售行为53政府信用政府信用 1.目的单一,旨在借款,是调剂政府收支不平衡的手段是弥补财政赤字的重要 渠道.2、用途单一,旨在公益事业建设,如修筑道路、水利,发展科教事业等.3、信用性强,信用风险小,安全性高.4、是调节经济的重要手段.5、较少用于房地产经济领域.54房地产消费信用房地产消费信用 1、扩大需

41、求,提高消费,刺激经济发展,缓解消费者有限的购买力与不断提高的生活需求的矛盾.2、是有利的促销手段,可开拓销售市场促进商品生产和流通.3、给经济增加了不稳定的因素,容易造成需求膨胀.4、房地产消费信用目前往往是金融机构与房地产销售者结合提供,作为金融机构绝少单独向购买者提供房地产消费信用.55 其他信用其他信用 1、民间信用 2、房地产租赁信用,是房地产商业信用的主要补充方式 3、证券投资信用56三、房地产信用风险及管理三、房地产信用风险及管理 房地产信用风险,在房地产经济信用行为中,交易双方主观或客观上产生的违约行为而造成的交易活动失败或经济损失.房地产市场信用是社会信用体系的重要组成部分.

42、维持房地产信用的健康发展,是维持房地产市场秩序,使房地产市场健康发展的重要保证.57二我国房地产市场信用建二我国房地产市场信用建设的现状设的现状 经过近二十年的房地产市场的积累和淘汰经过近二十年的房地产市场的积累和淘汰,我国的我国的房地产行业综合实力有了很大的提高房地产行业综合实力有了很大的提高,并出现了一并出现了一批规模较大、素质良好的房地产企业集团批规模较大、素质良好的房地产企业集团,但大多但大多数房地产企业仍存在规模小、资质差、失信严重数房地产企业仍存在规模小、资质差、失信严重等问题等问题,很多企业还处于低层次竞争的状况很多企业还处于低层次竞争的状况.也正也正因为房地产企业数量多而散因为

43、房地产企业数量多而散,导致其不诚实行为不导致其不诚实行为不易被及时发现并受到相应惩罚；又由于大部分房易被及时发现并受到相应惩罚；又由于大部分房地产企业规模小地产企业规模小,加上经营管理差加上经营管理差,导致其预期寿导致其预期寿命不长命不长,从而造成企业追求长远利益并进行重复博从而造成企业追求长远利益并进行重复博弈的倾向不足弈的倾向不足.58三我国房地产信用的发展三我国房地产信用的发展原则原则 1、房地产信用体系的建立与信息共享 2、保证房地产信用信息数据安全59四加强房地产市场信用建四加强房地产市场信用建设的建议：设的建议：1、建立和完善房地产市场信用法规体系.2、政府应在信用制度建设过程中加

44、强引导和监督 3、培育和发展信用中介机构信用 4、推动行业协会建设,充分发挥行业协会的作用 5、注重房地产市场信用意识的培养和提高60第二节第二节 房地产贷款的主要种房地产贷款的主要种类类 广义的房地产贷款是指在房地产开发、经营、消费和管理活动中涉及到的各类贷款.狭义的房地产贷款一般主要指根据银监发200457号商业银行房地产贷款风险管理指引中第二条的定义,房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款.主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等.61一、按照贷款的政策要求分类一、按照贷款的政策要求分类 一政策性房地产贷款一政策性房地产贷款 1、个人住房政策

45、性贷款、个人住房政策性贷款 2、土地开发贷款、土地开发贷款 3、土地储备贷款、土地储备贷款 二商业性房地产贷款二商业性房地产贷款 1、土地和房屋开发贷款、土地和房屋开发贷款 2、个人住房商业贷款、个人住房商业贷款 三组合型房地产贷款三组合型房地产贷款62二、按照房地产贷款信用方式二、按照房地产贷款信用方式划分划分 一抵押贷款一抵押贷款 1、房屋开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款 2、商业抵押贷款、商业抵押贷款 3、个人住房抵押贷款、个人住房抵押贷款 二担保贷款二担保贷款 三信用贷款三信用贷款63三、按照房地产市场级别划分三、按照房地产市场级别划分 一房地产一级市场贷款一房地产一级市场贷款 1、土地

46、储备贷款、土地储备贷款 2、土地开发贷款、土地开发贷款 二房地产二级市场贷款二房地产二级市场贷款 1、房地产开发贷款、房地产开发贷款 房地产开发类贷款包括房地产业流动资金贷款房地产开发类贷款包括房地产业流动资金贷款和房地产开发贷款两种和房地产开发贷款两种.房地产业流动资金贷款房地产业流动资金贷款,是向从事房地产开发的是向从事房地产开发的企业发放的用于其生产经营周转的贷款企业发放的用于其生产经营周转的贷款.64三房地产三级市场贷款三房地产三级市场贷款 房地产三级市场即投入使用后的房地产交易市场,以及抵押、租赁等多种经营方式所构成的市场.房地产三级市场上房地产二级市场上购得房屋的的购房者现在因各种

47、原因,把房屋在市场上再次出售.在三级市上买卖的双方一般而言比较零散,规模不大,竞争性较强.65五、房地产贷款保险五、房地产贷款保险 为了保证贷款人和借款人双方的利益,房地产贷款可进行房地产贷款保险.一般来说房地产贷款保险分为 抵押房地产的财产损失保险；借款人的人身保险；房地产贷款保证保险；房地产贷款信用保险等66第三节第三节 房地产业的税费房地产业的税费 房地产业的税收对房地产业的发展起到很大的调节作用,也是国家在消费环节控制房价的一项基本手段.同时,税负也构成房地产价格的一部分,房地产在建造、流通环节的税收也成为国民经济收入的主要来源.67一、房地产税种与基本规定一、房地产税种与基本规定 一

48、营业税、城市维护建设税、教育费附加简称两税一费 土地增值税 房产税 四城镇土地使用税 城市房地产税、三资企业土地使用费 六印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税68一、房地产税种与基本规定一、房地产税种与基本规定 七契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税 八耕地占用税、固定资产投资方向调节税 九企业所得税、外资和外国企业所得税 十个人所得税69二、税收政策二、税收政策 一房地产开发中的有关税收政策问题一房地产开发中的有关税收政策问题 1、房地产开发企业将自建的房地产对外销、房

49、地产开发企业将自建的房地产对外销售时售时,其自建行为视同提供应税劳务其自建行为视同提供应税劳务,按按建建筑业筑业缴纳营业税缴纳营业税.2、单位集资建房销售给职工、单位集资建房销售给职工,属于销售房地属于销售房地产行为产行为,应按应按销售房地产销售房地产征收营业税；但征收营业税；但同时满足以下条件的同时满足以下条件的,暂免征收营业税暂免征收营业税.3、房地产开发企业在房地产开发过程中签、房地产开发企业在房地产开发过程中签订的订的建筑安装工程承包合同建筑安装工程承包合同、建筑工程建筑工程勘察设计合同勘察设计合同等应税凭证应按规定缴纳印等应税凭证应按规定缴纳印花税花税.70二土地使用权取得方面有二土

50、地使用权取得方面有关税收政策：关税收政策：1、纳税人取得的土地属于耕地的、纳税人取得的土地属于耕地的,自批准征用之自批准征用之日起满一年时申报缴纳城镇日起满一年时申报缴纳城镇 土地使用税土地使用税.2、纳税人取得的土地属于非耕地的、纳税人取得的土地属于非耕地的,自批准征用自批准征用次月起申报缴纳城镇土地使用税次月起申报缴纳城镇土地使用税.3、纳税人取得的国有土地使用权证书应按照、纳税人取得的国有土地使用权证书应按照权权利许可证照利许可证照缴纳印花税缴纳印花税.4、纳税人应当自取得土地使用权之日起、纳税人应当自取得土地使用权之日起30日内日内向主管地税机关报送土地使用权证书或批准文件向主管地税机