1、1天弘天方上海虹桥东方国贸专项资产管理计划推介书天弘基金全资子公司北京天地方中资产管理有限公司2014年1月21p 产品简介p 资产管理人p 项目介绍p 虹桥商务区p 项目分析3p 产品要素产品简介产品名称天弘天方-宁波银行-上海虹桥东方国贸1号债权类专项资产管理计划资产管理人北京天地方中资产管理有限公司目标规模1.5亿元期限2年认购起点100万元，超出部分以10万元的整数倍递增预期收益率100万元认购金额300万元，10.5%/年；300万元认购金额800万元，11%/年；800万元认购金额， 11.5%/年；按照半年度分配收益，到期一次性归还本金和剩余的收益4产品简介预期收益率高：预期收益
2、率 10.5-11.5%，高于市场平均水平资产管理人优秀：证监会批准从事特定客户资产管理业务，具有强大的股东背景和丰富的资产管理经验项目优质：位于上海虹桥商务区的成熟物业风控措施充足：房产抵押、股权质押、企业担保及实际控制人连带责任担保监管措施完善：资产管理人主动管理，对项目公司财务、资金、重大事项等全面监管p 产品亮点产品简介p 专项资产管理计划交易结构图还本付息委托人资产管理人（天方资产)天弘天方天弘天方-宁波银行宁波银行-上上海虹桥东方国贸海虹桥东方国贸1号债权号债权类专项资产管理计划类专项资产管理计划收益分配受托管理现金认购投资以商铺产权抵押上海东方国贸投资管理有限公司项目用款担保投资
3、顾问协议资金托管投资顾问发放贷款托管银行东方国贸投资实际控制人提供连带责任保证担保销售回款上海东方国贸有限公司提供连带责任保证担保工程装修委贷银行6产品简介房产抵押，抵押率不高于50% 以上海市北翟路3398号国贸天地城1层商铺产权为抵押担保，经上海房地产估价师事务所有限公司评估价值 不低于3亿元，抵押率不超过50%。项目公司股权质押上海东方国贸有限公司提供连带责任保证担保上海东方国贸投资管理有限公司实际控制人孙寿祥以及上海东方国贸有限公司实际控制人任伟民提供连带责任保证担保p 核心风控措施7产品简介财务和资金监管资产管理人采取受托支付的方式对资金的用途进行监管项目公司开立监管账户，资金封闭运
4、作国贸天地城的物业销售产生的收入均需进入监管账户。贷款到期前3个月、2个月和1个月，监管账户余额不得低于贷款本息的40%、60%和70%强制执行公证签署的担保、质押、抵押文件强制执行公证。p 主要监管措施81p 产品简介p 资产管理人p 项目介绍p 虹桥商务区p 项目分析9资产管理人历史最悠久的信托机构之一，资产管理规模近1000亿元1980年成立，注册资本金15亿元，国有控股多次荣获“金贝奖”、“年度最佳风险控制团队”、“年度优秀信托理财团队”等荣誉48%100% 北京天地方中资产管理有限公司最具创新能力的公募基金管理公司之一2004年经证监会批准成立行业内首个提出以绝对收益为目标的新型基金
5、公司与支付宝合作推出“余额宝”截至2013年末规模以达到1853亿元最早成立的公募基金子公司之一，资产管理规模近200亿元具有证监会批准的特定客户资产管理业务资格成立近一年时间，规模超500亿p 资产管理人天方资产10综合金融解决方案的提供商专业创造稳健收益的管理人市场导向效率优先的服务者许可经营项目：特定客户资产管理业务以及中国证监会许可的其他业务。一般经营项目：项目投资；投资管理；资产管理；投资咨询。资产管理人经营理念经营范围p 资产管理人天方资产11p与支付宝合作推出“余额宝”，截至2013年末规模以达到1853亿元资产管理人121p 产品简介p 资产管理人p 项目介绍p 虹桥商务区p
6、项目分析13p 上海东方国贸投资管理有限公司融资主体股权结构出资人出资人出资形式出资形式出资额出资额比例比例%变更情况说明变更情况说明孙寿祥货币出资与股权出资相结合的方式人民币2亿元100% 公司注册资本2亿元，2010年3月31日第2次缴纳注册资本后，实收资本2亿元。其中孙寿祥出资14000万元持股70%；戴鸿善出资5000万元持股25%；毛大伦出资1000万元持股5%。 2013年8月孙寿祥以股权转让形式受让其他两位股东的全部股权，目前孙寿祥持股100%，已完成公司章程变更。实际控制人孙寿祥工作经历工作经历工作经历起止时间企业名称职务1972年2月-1979年4月上海五四农场1979年5月
7、-1984年9月上海五四农场手帕厂车间主任1984年10月-1988年5月上海五四农场服装厂车间主任1988年6月-1997年3月上海五四农场服装厂副厂长1997年4月-2009年3月上海东方国贸西郊批发市场有限公司总经理2009年4月至今上海东方国贸投资管理有限公司董事长、总裁14项目概况p 上海东方国贸天地城u 国贸天地城位于北翟路、申虹路口，处于虹桥商务区86平方公里正中位置，核心区26平方公里北端，距离虹桥交通枢纽2公里。u 国贸天地城总建筑面积为14万平方米，由地下二层、地上九层组成。提供了8万平方米的商城面积和4万平方米高级服务式公寓，以及地下1200个车位。u 国贸天地城是以首个
8、城市集中式豪车展厅“名车广场”为主题的商业综合体，面向中高端商务人士整合餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的一站式商城。p 地理位置优越项目介绍 从虹桥枢纽到国贸天地城，虹桥商务区黄静商业走廊。虹桥商务区主要商业设施沿申虹路展开，南端点是虹桥交通枢纽，北端点是国贸天地城所处位置，总长2.5公里。 交通四通八达，公共交通轻易换乘。从国贸天地城，立即驶上北翟路高架，嘉闵高架和S20、中环、延安高架，迅速到达中心城区，便捷接驳G15和G50高速公路：地铁2号线、10号线和17、22号线都在3公里之内。无论客人来自市区、青浦、松江、嘉定、闵行，乃至周边城市，都是极为方便的目的地。项目介绍p 国贸天地城17项
9、目介绍p 国贸天地城实景照片18项目介绍p 国贸天地城平面图西楼南楼北楼东楼19p 天地城商业规划项目介绍东楼东楼南楼南楼西楼西楼北楼北楼九层高级办公楼国际服务式公寓（由莎玛管理）八层七层六层五层自用四层二期餐饮文化娱乐三层名车广场二层一层一期名车广场餐饮名车广场地下一层高端二手车超市地下二层车库20p 名车广场项目介绍国贸天地城首层主要面积为名车城市常年展厅-名车汇，呼应区域内“中国博览中心”大型汽车展名车汇占地一万平方米，将集中展示近二十个世界名车品牌，成为上海第一个集中式豪车城市展厅名车汇依托国贸天地城综合体，定期举办汽车推介活动，成为上海西区重要地标景点，高端人流汇集之地。21p 一层
10、名车广场展示大厅实景项目介绍22p 服务式公寓目标项目国贸天地城服务式公寓共提供160套大小不等的客房公寓，按照四星级酒店标准进行装修酒店提供早餐酒廊、健身中心、商务中心、图书馆、会议中心、儿童活动园地等丰富配套，满足商务客人特定需求委托国际著名公寓式酒店品牌莎玛全权管理，确保项目达到国际一流品质，建设虹桥商务区第一个国际社区计划在2014年正式营业231p 产品简介p 资产管理人p 项目介绍p 虹桥商务区p 项目分析24p 整体规划虹桥商务区25p 商务区简介虹桥商务区虹桥商务区和外滩/陆家嘴CBD、世博园区是上海重点打造的三个大型商务区。虹桥商务区以虹桥交通枢纽和中国博览会（世界最大展览中
11、心）为依托，以现代服务业、物流业为支柱产业，将成为长三角的产业门户虹桥商务区总占地86平方米公里，目前启动的核心区总建筑面积超过700万平方米，将在2015年全面建成。以总部办公、大型商场、高级酒店和会展为主要功能。据信，虹桥商务区内未来将容纳超过100万高收入人口，成为一个新的都会地区虹桥商务区规划完善，配套充分区域发展成熟，将迅速，投资巨大，周边崛起成为上海首善之地26虹桥商务区 虹桥交通枢纽 中国博览中心虹桥交通枢纽距离本项目2.5公里，具备机场、高铁、地铁、磁悬浮和公路客运的综合换乘功能，是国际首屈一指的交通中心，位于虹桥商务区核心位置。预期2015年，日均旅客流量达到100万人次。中
12、国博览中心距离本项目3公里，规划40万平方米的室内展览面积，10万平方米的室外展场，将在2015年投入使用，是世界上最大的综合会展中心。2627p 虹桥商务区核心区北片区土地出让情况虹桥商务区出让地块 出让面积 容积率 用地性质 出让金 溢价率 受让企业 楼面价 成交时间 (平方米) (万元) (元/平方米) 11号地块 1129001.58文化居住办公用地 2032000.00%万科 11391.282012/8/112号地块 455002.5商业文化办公用地 1307000.00%重庆协信11490.112012/8/2205号地块 497002.8办公用地 1576470.00%广东富力
13、 11328.472013/5/2909号地块 909001.56商业文化办公用地 1704960.00%北京新华联 12023.362013/6/606号地块 567001.9办公居住用地 20550071.13%广东富力 19075.472013/6/808号地块 439001.9商住办用地 16300062.32%上海新长宁 19542.022013/6/807号地块 256003商办用地 13400040.99%北京传富控股 17447.922013/10/1013号地块 737001.9商业文化办公用地 23800024.57%福建正荣 16996.362013/10/1101、03
14、号地块 1005002.7商办用地 3579000.01%福建中骏置业联合体 13189.612013/11/802、04号地块 848001.7办公居住用地 2144000.00%旭安香港 14872.362013/11/8281p 产品简介p 资产管理人p 项目介绍p 虹桥商务区p 项目分析29p 项目销售分析项目分析物业物业用途用途可售面积可售面积(m2)预期单价预期单价(元元/m2)销售收入（万元销售收入（万元)预期日租金预期日租金(元元/m2)预期租金年收入预期租金年收入（万元）（万元）一层一层汽车展厅和餐饮汽车展厅和餐饮14200.76 4000056803.04 105183二层
15、二层零售和汽车展厅零售和汽车展厅15258.61 3500053405.14 63342三层三层文化娱乐、汽车开放展厅和零售文化娱乐、汽车开放展厅和零售15342.28 3200049095.30 42240四层四层会议、餐饮和文化娱乐会议、餐饮和文化娱乐16549.37 3000049648.11 318121号号5-9层层公寓酒店、办公公寓酒店、办公12336.68 3000037010.04 3.515762号号5-9层层办公办公1090.99 300003272.97 3.51393号号5-9层层公寓酒店、办公公寓酒店、办公13940.40 3000041821.20 3.51781地
16、下商业（地下地下商业（地下1层）层） 二手车超市二手车超市24323.80 -65327合计合计113042.89 291055.79 2140030p 项目销售分析项目分析物业物业2014201420142014201520152015201520162016合计合计一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度一层一层0 0 0 0 0 0 0 0 0 二层二层0 0 0 0 0 0 0 0 0 三层三层0 0 0 0 0 0 0 0 0 四层四层0 0 0 0 0 0 0 0 49648 0 49648 1号五号五
17、-九层九层0 0 0 0 0 0 0 22206 7402 3701 33309 2号五号五-九层九层0 0 0 0 0 0 0 1964 655 327 2946 3号五号五-九层九层0 0 0 0 0 0 0 25093 8364 4182 37639 地下一层地下一层0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 经营性租金收入经营性租金收入0 3885 4420 4955 5175 5263 5263 4826 4198 4110 42095 合计合计0 3885 4420 4955 5175 5263 5263 54089 70267 12320 165637 备注销售：未开始销售。销售
18、：未开始销售。销售：未开始销售。销售：未开始销售。销售：未开始销售。销售：未开始销售。销售：未开始销售。销售（去化率）：1-4层未开始销售，5-9层60%销售（去化率）：1-3层未开始销售，4层100%，5-9层80%销售（去化率）：1-3层未开始销售，5-9层90%租金：市场培育期免租金优惠租金（出租率）：1-4层80%，5-9层50%，地下一层70%租金（出租率）：1-4层90%，5-9层60%，地下一层80%租金（出租率）：1-4层100%，5-9层70%，地下一层90%租金（出租率）：1-4层100%，5-9层80%，地下一层100%租金（出租率）：1-4层100%，5-9层90%，地
19、下一层100%租金（出租率）：1-4层100%，5-9层90%，地下一层100%租金（出租率）：1-4层100%，5-9层100%（去除已销售部分），地下一层100%租金（出租率）：1-3层100%，5-9层100%（去除已销售部分），地下一层100%租金（出租率）：1-3层100%，5-9层100%（去除已销售部分），地下一层100%31p 参考周边项目项目分析序号项目名称地块物业形态销售均价(元/平米)(商铺)预售时间总建筑面积（万平米）土地面积（万平米）说明1虹桥绿谷一期08号写字楼35000-389002013年7月508.98该楼盘销售采取的是整栋出售、总部入驻的原则，最低半栋出售（约有一万平米），后期尾盘会考虑分割出售。2虹桥天地一期06号商铺、写字楼租金6-7.5元/天/2013年8月286.23由瑞安地产投资并以新天地品牌运行，将成为上海西部的新地标。该楼盘拟全部自持，日租金67.5元/天/。3万科时一区北片区11号商办住38000-400002013年10月1811.3该楼盘是商办住结合的项目，其中写字楼户型为68180平米。4协信中心北区12号写字楼32000-360002013年8月19.54.5办公楼目前1000平米起售。32谢谢！
