1、景枫智慧产业园项目汇报景枫智慧产业园项目汇报1201规划背景项目定位地块价值分析案例研究 规划概念方案产品类型分析规划愿景规划背景Understanding the The Planning ContextHALF AN HOUR -交通网线发达，融入城市半小时生活圈 南京国电南思电气公司华瑞工业园北方夜视技术公司创能科技众华通电子东部精机金智科技园中航南京机电液压工程研究中国家电网福特国家电网53467671基地及周边环境2进入基地基地入口分析转弯进入基地基地沿街面项目定位Project positioning区域发展背景潜在客户：南京江宁区引进西门子电站自动化、住友金属、联邦快递、采埃孚、
2、爱默生、 汽车研发中心、塔塔等世界500强项目11个。引进外资项目94个，其中工业项目78个、服务业项目13个，汽车及IT项目39个2011.江宁经济开发区世界500强企业入驻名单将来会怎样？2050.江宁经济开发区 更多的企业入驻？ 与世界五百强相关的配套服务企业将选择什么样的园区？ 更新的技术信息科技注入？向不同的业态转型？ 开发成熟后的江宁将成为南京又一繁华城区？现状周边园区情况华瑞工业园 66667 功能组成： 办公，生产45000 ：宿舍 12000 ：配套 9600 ：金智科技园 43000 （一期）功能组成： 办公，生产30000 ：宿舍 5000 ：配套 1000 ：南京国电南
3、思电气公司华瑞工业园北方夜视技术公司创能科技众华通电子东部精机金智科技园中航南京机电液压工程研究中南京机电液压工程研究中国家电网中航研究中心90015 （一期）功能组成： 办公，生产54000 ：宿舍 5000 ：配套 1800 ：本项目与上述园区有所区别的是：本项目不提供厂房总结：周边企业用地性质 ： 工业用地形式： 以生产研发为主型园区配套 ： 自给自足（基础配置,对内服务为主）建筑形式： 低层或多层厂房和办公为主现状周边园区情况客户需求:1.大量外资企业引入，需要足够标准化办公场地和便捷的相关配套,并提出更高要求2.不同产业类型的公司规模大小不同，所需办公类型多样：可以提供灵活的业态置换
4、。3.在周边园区均有自身相关配套的情况下，本项目内部商务生活配套也应是自给自足，并能形成一定辐射范围的。4.优质的园区应该配置优质的景观，成为生态自然的流连场所。在此基础上的产品应该是不断升值的。基地周边企业名单长安福特，马自达研发中心 占地4000亩 员工约1000人西门子电站自动化 员工约500联邦快递南京分公司 占地2340平方米 员工约1000人南京艾默生 员工约1000人南京住友金属 员工约100.上述公司或或者其配套服务公司都有可能潜在客户类型分析：未来将有26000人入驻本园区！案例考察研究硅谷.美国满足高新科技信息产业需求优越的自然景观资源多样化融合高端园区带动周边地块价值3/
5、24/2022浦东软件园(祖冲之园）.中国完善配套的高科技产业园区张江高科技园区不可或缺的特色园区提升了周边区域的价值案例研究客户类型国家软件产业基地和国家软件出口基地芯片设计、信息安全、软件出口、系统集成, 金融、网络服务、电信、医药软件等案例研究(多层)总部办公(低层)总部办公(高层)普通办公(高层)酒店(高层)住宅餐饮指标：建筑面积：447730平方米占地面积：463000平方米容积率 ：0.82建筑密度：22.2%绿地率 ：64.4%产品类型(多层)总部办公(高层)标准办公(低层)总部办公优点： 环境好，低密度 尺度宜人 建筑风格现代缺点： 餐饮少，配套设施不完善 建筑形式过于多样化，
6、园区整体感不强 创智天地 创智中心广场创智中心广场多层智能化办公楼及具备各种商业服务设施。创智坊住宅以及SOHO办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能小区。建筑面积：100万平方米占地面积：83万平方米容积率 ： 1.2江湾体育公园以江湾体育场为中心的综合体育休闲场所。创智科技园IT等高科技产业研发。总图布局模式：创智天地客户包括各种规模企业，并形成一种“生物链”，资源共生，互相依存，形成一个全新科技集聚区和市场生态环境。创智天地是一个居住与工作相融合的新型空间，不同功能区各具风情，为知识工作者提供一种全新的生活方式经营模式59%25%10%6%截至2011年9月底，创智天地企业入驻280多家，9
7、0%以上都是科技型知识型企业主要客户细节2：精心设计的中心庭院是一个半开放的休闲空间，起伏转折的地形设计,错落有致的园艺植物产品特色2：产品将全新的生活方式寓于建筑细节中，做到建筑与生活遥相呼应细节1：特色型公寓式办公建筑底楼多设置一些露天咖啡吧和茶座；产品特色1：创智天地在城市中心走低密度生态路线，在产品上通过建筑线条、符号、色彩等细节营造创意空间特色与优势创智天地广场绿色环保设计理念与智能化办公创智天地广场指标基地面积：67000平方米，项目面积：162886平方米，建筑高度：20米，层数：4F创智天地广场下层广场形成的交流空间创智天地广场建筑相对围合，首层建筑边界后退，形成内部尺度怡人的
8、下层庭院。配套商业结合下层庭院周围布置，为办公提供休憩与交流的空间。无锡太湖国际科技园（Ipark）总图布局及指标一期二期三期经济指标（以二期为例）：用地总面积：22.4ha建筑总面积：336551m2 办公：245994m2 公寓：52388m2 旅馆：166616m2 商业：21073m2容积率：1.54绿化率：38%产品类型办公公寓商业酒店客户类型入驻客户以大中型公司为主，二期招商时控制入驻公司规模，要求千人以上。园区特色分析一、分期建设，容积率渐增，规避风险一期强调生态园区，容积率较低，0.8左右二期考虑市场需求，调整策略，提高容积率至1.6左右三期建设量进一步增长，预计将总容积率提升
9、至2.5.园区特色分析二、人工造景以人工水景作为园区内主要景观节点，注重绿化造景，营造生态园区。园区特色分析三、庭院空间建筑之间围合数个院落以及下沉广场，使得建筑之间空间多样且富有趣味。提供十分良好的办公环境园区特色分析四、下沉庭院及商业每个办公组团中都有一个下沉庭院，用做活动场地或者商业。使空间具有一定私密性，并提升了地下一层的价值。经验一、建筑平面形式方正规则平面备受青睐经验一、建筑平面形式异型的平面往往无人问津二、景观利用（调研项目现状）园区部分区域对湖景的利用略有不足，车道在建筑与湖面之间，打断了建筑与湖的联系。水面车道建筑水面车道经验二、景观利用（本案有利条件）水面车道建筑在我们的方
10、案中，车道在外侧，不影响建筑与水面的交流。经验功能业态关于办公1000平方米标准层，50006000平方米单体 问题：过于单一的建筑体量及标准层面积，难以满足 不同客户对于面积规模的需求；解决策略：后期开发中将增大标准层面积及单体面积总量；关于公寓 问题： 30%员工住在园区内及附近青年公寓；解决策略：办公区公寓面积不足，另建特定青年公社；关于商业 问题：两层沿街商业的不成功及地下商业尚未形成气候；解决策略：小商业及配套中低端餐饮移至地下部分，提高沿 街配套商业品质，将建设配套超市等；关于娱乐等 问题：现仅有KTV一项娱乐设施，远不能满足员工需求解决策略：后期开发将增加健身娱乐等场所面积注：*
11、 建议专门设立综合服务中心，以方便企业入驻手续办理等； 经验无锡项目之二K-park多层办公多层办公酒店式公寓酒店式公寓商业商业公寓公寓高层办公高层办公孵化中心孵化中心总办公面积： 26500 商业面积： 10088 酒店式公寓，公寓面积：69000 孵化中心：10900 总建筑面积：116490 用地面积： 44800建筑密度： 40%容积率： 2.6 无锡项目之二K-park客户类型获批：无锡（国家）数字电影产业园 中国服务外包示范区（太湖保护区） 国家动画产业基地 无锡（国家）工业设计园南区 江南大学国家大学科技园C区 江苏基础软件产业园 文化创意和高科技产业研发孵化区 江苏省首批现代服
12、务业发展集聚区 江苏省大学生创业示范基地定位：发展软件及服务外包、影视动漫、微纳传感、创意设计、高端研发、教育培训、总部经济等产业为主的高新技术产业研发孵化区。无锡项目之二K-park产品类型多层独栋办公孵化中心商业配套高层办公高层酒店高层公寓办公办公公寓酒店公寓孵化中心无锡项目之二K-park园区特色1.C型商业呈带状串联起各功能区块2.形成的围合广场，易聚集人气3.商业与个功能区块间有景观过渡带商业布局无锡项目之二K-park空间特色一围合内院庭院与下沉广场无锡项目之二K-park空间特色二无锡项目之二K-park空间特色三建筑之间的连接园区办公主体通过各种方式连接成主体，整体性较强，同时
13、增加了空间趣味共性共性与个性浦东软件园无锡K-park创智天地无锡I-park个性区位特殊(位于五角场商圈)产品类型多样，建筑形态多样，空间丰富规模大,建筑组团整体感强，空间有层次，配套不够；规模小，建筑形态错落有致，空间层次多，对内配套较完善规模大，建筑形式过于多样，整体感较差，配套较少与本项目相似程度 %50%80%70%20%容量： 1.低密度，低容积率用地: 2.均为科研文化用地功能： 3.办公为主，配套为酒店，公寓，餐饮，娱乐等 4.商业配套规模较小，形态单一，不能辐射周边建筑形态 5.建筑风格现代简洁 6.建筑形体规整，单体平面方正，经济高效 7.公寓及酒店建筑立面公建化 8.合理
14、利用水景，成之为园区视觉及交流中心，园区环境宜人“兼收并蓄 扬长避短”规划愿景The future of the The Planning 项目定位：打造一个以“创新、创意、创业”为宗旨，高新技术产业为导向的绿色生态示范园区。concerns各群体关注点建筑形象-地标示范标准化办公空间充满活力的园区环境独特的使用体验价值不断攀升政府客户业主CITY LEADER&SHOW城市“领秀”科技生态园区“领”： 引领高品质新办公模式 模块化 单元化 可灵活组合“秀”： 体验科技 高科技产品的秀场 “科技”：突出企业类型、明确园区对象 高科技企业的聚集地，交流的平台“生态”：绿色的、健康的、环保 建筑本
15、身的智能与绿色技术，与自然的有机结合的、创意的项目愿景模块化 单元化 可灵活组合与变换模块的构想无序的单元规整的单元很多可能的单元模块化的灵活性空间组合平面组合高科技企业的聚集地，交流的平台高科技产品的秀场生态节能技术Solar access, wind power, high insulation, recycled building materials, photovoltaics in roofing.Create Energy Efficiency主动式节能技术被动式节能技术被动式节能技术景观优化的绿色园区自然交往的融合园区多样化并存的活力园区DIVERSITY地块价值分析Land v
16、alue analyze客观条件客观条件基地用地出于市政及其他用途客观条件客观条件用地有诸多劣势，但另一方面有挑战性。客观条件基地的基本尺度展示园区形象的窗口客观条件基地被绿地包围中间有自然河道景观资源丰富客观条件Model study$ $地块价值分析以建设一期配套裙房一期二期 三期塔楼分期可能性分析产品类型分析Analyze the types of products规划布局意向不同产品类型：标准办公写字楼总部办公LOFT人才公寓酒店商业综合服务中心酒店式公寓会议中心Model study总部办公模 式：双拼各层面积：500sqm层 数：11层总 面 积：11000sqm创意LOFT模 式
17、：单栋各层面积：1000sqm层 数：13层总 面 积：26000sqm标准办公模 式：单栋各层面积：1000sqm层 数：15层总 面 积：15000sqm人才公寓模 式：单栋各层面积：576sqm层 数：33层总 面 积：19000sqm商务酒店模 式：单栋各层面积：500sqm层 数：10层总 面 积：1000sqm产品类型意向案例考察建议增加综合服务中心（为企业提供一站式服务）建议增加员工公寓面积（考虑30%员工的入住率）建议增加会展中心（产品展示，产品发布，企业活动等大空间）建议增加休闲娱乐配套KTV、健身、篮球场、羽毛球场等室外活动场地需求较大是否考虑增加会议中心是否考虑增加酒店式
18、公寓(考虑中高端商务人士的中长期入住）功能配置情况：任务书建议调整部分：酒店，公寓总部/标准 办公配套:餐饮，俱乐部，便利店，LOFT办公任务书要求功能：无锡I-park无锡K-park标准办公总部办公公寓酒店配套：餐饮,KTVKTV，企业会所，咖啡，便利店，室外活室外活动场地动场地, ,会展中会展中心心，员工餐厅标准办公总部办公公寓酒店式公寓公寓配套：餐饮，KTVKTV，企业会所，咖啡，便利店，室外活动场地室外活动场地孵化中心孵化中心综合服务综合服务 中心中心 无锡K-park标准办公总部办公公寓酒店公寓配套：餐饮，企业会所，咖啡，便利店，室外活室外活动场地，会展动场地，会展中心中心,员工餐
19、厅浦东软件园综合服务综合服务 中心中心 酒店式公寓酒店式公寓的优势：酒店式公寓的优势：1、出租率较有保证酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源。2、租金稳定性较有保证酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价。3、投资回报率高经营公司能根据市场行情调控租价的高低，保证最终的收益；而统一的装修模式和管理，可以调整各出租房屋的内部配置，满足不同租客的需求，减少装修成本。 南京仁恒辉盛阁规划策略Planning designA地块容积率5.4覆盖率55%A地块容积率6.8覆盖率49%等容量情况下
20、可能的排布方式SAN ANTONIO河边走廊总体规划 圣安东尼奥 美国 1.2千万平方米SAN ANTONIO RIVER WALK San Antonio, United States, 12,000,000 Sqm景观意向景观最大化情况下的可能方式半围合的院落空间对河岸景观充分利用，同时保持院落间相互独立性及私密性。连续的折线形建筑体量将景观接触面最大化,保证视觉景观的均好性。建筑体量集中，覆盖率最低，绿地率最大，视觉景观最开阔。首轮头脑风暴优点：弧形的立面设计，有视觉冲击力，减少对道路的压迫感，给人亲切的感觉。增加人们的视觉亮点。缺点：造价与施工难度高，建筑空间可利用率不高草图1优点：河
21、两侧三角形地块有呼应和联系，平面布局简洁，功能合理。缺点：高大塔楼的设计，缺乏变化，给人沉重感和压迫感。草图2优点：U型场地的设计，保证景观视线的集中与品质。缺点：功能方面，有锐角空间，空间可利用率有所损失。草图3优点：利用过河桥充分利用地块，并保持良好的景观。缺点：平面布局有些凌乱草图4优点：平面布置方面，沟通河岸两侧的联系，设置过河桥，临街退让合理。缺点：建筑形式过于单一。草图5优点：立意新颖，视线关系好。缺点：施工难度高，功能适用方面欠缺。草图6头脑风暴阶段成果汇总：1、根据任务书以及前期的分析，每个人以经济技术指标为依据，发挥自己的创意与想象力。2、在容积率要求平均为6的情况下，用地紧
22、张，团队的每个人也竭尽所能，把自己的想法表达出来，供小组讨论，启发灵感。方案一 借景高 容积率高 密度拥挤的建筑VS低 容积率低 密度河道 绿化宜人的环境外内景观&土地河河 街街 方案鸟瞰上海浦东软件园建筑意象-沿街面SOHO,BEIJING, GMP建筑意象-转角处理转角圆滑处理，协调建筑和道路的关系人才公寓（70M）靠近商务酒店，享受酒店配套服务总部办公（24m60m）充分利用狭长基地设置5500独栋低层小高层拥比标准办公更佳的视野标准办公（50m100m）利用基地内最完整部分东北角100m双子楼商务酒店（100m）基地北端良好的河景功能分区园区管理展示中心（50m)商务配套（8m）创意L
23、OFT（100m）100双子楼之一，紧邻河道。1.平面2.拉升3.局部消减天际线1.平面2.拉升3.局部消减天际线天际线天际线河道&建筑无缝连接交流、活动、展示空间绿化（填方） 河堤裙房屋顶牛首山河 商业、展示等通过将基地与牛首山河之间的地面填高的解决方案，将园区的裙房屋顶、河岸绿化、河堤、河道形成一片连续坡下的室外空间。在裙房内设置的商业、展示空间的支持下，形成园区内兼交流、活动、展示为一体，秀出科技企业的个性空间。流线分析车行流线 应急车道人行流线人行穿越建筑灰空间人流节点较好的沿街面局部视野较差2800的标准层楼间距更小1700标准层 均好的视野2300的标准层同类型比较标准层分隔多户得
24、房率78%43m200m2 户得房率85%1052m、1039m3 户得房率85%837m、810m440m标准层面积2407m凹角处解决核心筒避免对视所有办公都有开阔、良好的景观视野模块化、单元化，可灵活组合标准层方案 一 办公产品分析标准层分隔多户得房率80%43m200m2 户得房率88%1084m、1069m3 户得房率85%221m、986m 953m标准层面积2407m凹角处解决核心筒避免对视所有办公都有开阔、良好的景观视野标准层方案 二 办公产品分析单一核心筒提高得房率所有办公都有开阔、良好的景观视野模块化、单元化，可灵活组合空中花园1空中花园2中庭次空间可做空中花园为办公共享空
25、间，提高办公空间品质。为大型公司租用整栋办公楼提供可能性办公产品分析空中花园、中庭空间建筑本身的智能和绿色技术与自然有机结合分期建设一期： 创意LOFT 标准办公 商务配套二期： 商务酒店 商务配套 标准办公 人才公寓三期： 标准办公 商务配套方案二 流动 空间尽量延长对河道的景观面，视线互不干扰牛首山河对城市的开放空间充分利用河道的景观空间基地规划概念16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F16F10F10F10F10F25F25F3F3F牛首山河牛首山河常青街常青街长新北路长新北路N3F3F总平面图总平面图鸟瞰图鸟瞰图透视图标准办公人才公寓LOFT+总部办公商务酒
26、店商业建筑功能分区图分期分析图一期，标准办公+配套商业二期，人才公寓+配套商业+酒店三期，LOFT办公+总部办公+标准办公景观分析良好的景观利用充分融入现有景观曲折的水平流线延展了建筑的沿街面，错动的建筑肌理避免了几何线条造成的冰冷感觉，理性与严谨的交织，透漏着简洁与高效的特质。以人为本，崇尚的是与自然景观的最大交融。绿化分析生态型建筑与自然景观的相互渗透采用屋顶花园的设计技术，使得建筑本身是绿色的，又与自然环境有机的结合。景观意向空间分析有趣的空间关系虚实穿插丰富建筑空间；延续错动构成建筑肌理；理性严谨体现建筑美感；交通分析人车分行，环绕的商业路线 人行车行公共空间分析高科技产品展览与企业交
27、流空间模块化与单元组合分析核心筒核心筒单元模式1核心筒设置在转角，办公空间分高区与低区，上下区共用消防电梯与楼梯。首层平面低区平面高区平面底层商业标准办公标准办公首层平面低区平面高区平面底层商业标准办公标准办公单元模式2核心筒设置在转角，核心筒两侧不同单元，共用消防电梯与疏散楼梯。模块化与单元组合分析低区平面首层平面高区平面底层商业标准办公标准办公单元模式3核心筒设置在中间，每个单元独立使用一个核心筒。模块化与单元组合分析方案三 院落.社区无锡太湖国际科技园（Ipark）Postdamer Platz, 柏林Postdamer Platz, 柏林生态被动式节能技术下沉庭院商业街区展示广场商业街
28、区商业街区科技展示下沉庭院商业街区“秀”单元化 模块化 灵活组合组合方式一组合方式二组合方式三方案四方案四 山水之间绿色绿色 生态生态车行流线人行流线模块化 单元化 可灵活组合单体优势模块化 单元化 可灵活组合模块化 单元化 可灵活组合标准层经济性研究1200+1200(m2)1200+2000（m2）10001200（m2）1000+1000（m2）标准层面积：1000m2 楼层数20F 核心筒面积：216m2 平均得房率（含走道）：78.4%标准层面积：2000m2 楼层数20F 核心筒面积：302m2 平均得房率（含走道）：84.9%方案一标准层方案二标准层方案三标准层方案四标准层方案五
29、Design Destination设计目标1.项目的易达性 Proximity of Program2.便捷的交通 Access to Transportation3.令人流连忘返的公共区域 Memorable Public Space4.A级办公空间 Class A Office Space5.标志性的天际线 Iconic Skyline What makes a CBD?如何成为中央商务区？Planning Distribution平面布局Master Plan总平面RiverN/S Building Proportion南北侧建筑比例Function Distribution规划功能分
30、布Circulation Analysis交通流线分析LA & Sight Analysis景观与视线分析3D Space Distribution立体空间布局Classic Office Area标准办公区Headquarters Area总部办公区LOFT Office AreaLOFT 办公区Serviced Apartment酒店式公寓Annex Building附属裙房建筑Skyline Analysis 天际线西侧立面 West Elevation北侧立面 North ElevationSU Model Images模型效果图SU Model Images模型效果图SU Model
31、 Images模型效果图 标准层面积 层数 单体建筑面积loft其中塔楼部分12268980876864608901981095124204864242568609424361117910053群房部分9432188678821576loft面积总和43092总部办公其中塔楼部分662127944144615216905439488756895112总部面积总和39633酒店式公寓（北）其中塔楼部分15101827180728118008群房部分109733291839650342683804Relevant Data 经济技术指标总建筑面积用地面积77203.18容积率建筑密度绿化率Architecture Images建筑单体意向1,强调院落空间；2,空间层次丰富；3,功能模块灵活组合；4,建造及施工模块化；1,体量集中，经济高效；2,覆盖率低，绿化率大；3,地域标志性；1，整体性强；2，景观面开阔；3，无视线遮挡；1，最大化利用景观；2，标准层多样化；3，小进深转换灵活；1，建筑形态丰富；2，建筑组群高低错落；方案汇总下阶段需解决事项：产品定位需业主市场策划团队细化任务书规划策略需业主前期团队介入以确定分期原则及其地块价值界定确定规划方案原则与方向设计团队将以此为基础继续深化方案
