1、浅谈精装修项目管理 瑞安十年住宅开发经验分享目录 瑞安房地产项目简介 精装修项目管理重难点分析进度管理施工工序管理材料管理设计优化成品保护 精装修项目建造过程风险管控 精装修项目维保服务瑞安房地产简介瑞安房地产有限公司：于2004年成立，（股份代号：272），总部设于上海。公司在发展多功能、可持续发展的“整体社区”项目方面拥有卓越成绩。长期以来，瑞安房地产积极配合政府的城市发展规划，以创新独到及具弹性的手法进行项目的整体规划，力求打造一个集“生活、工作、休闲”于一体的可持续发展的整体社区，丰富全面生活体验。武汉天地：位于武汉市汉口永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园。项目整体是集住宅、办
2、公楼、零售、餐饮、娱乐等多功能设施于一体综合发展项目，以配合整个武汉市国际化发展的远景规划和发展战略。 项目占地61万平方，总建筑面积163万方，总体规划顾问为美国SOM公司（Skidmore, Owings and Merrill, LLP），经过十年打造目前已经开发完成70%，仍有40余万方待开发。Office177,000m2Residence550,000m2Xintiandi57,000m2Lifestyle Family Mall164,000m2Office590,000mOfficeOffice SchoolsResidence700,000m2Total GFA 1,630,
3、000m2OfficeHorizon110,000m2武汉天地精装住宅开发十年：精装档次及品质不断提升，为市场带来创新产品2007200920132012御江苑一期御江苑一期A7/A9御江苑二期御江苑二期A6御江苑三期御江苑三期A11/A12御江苑四期御江苑四期B9御江苑二期御江苑二期A8/A10 御江苑四期御江苑四期B132016云廷云廷B14御江苑四期御江苑四期B11盛荟盛荟B520102014201720112006精装修项目管理进度管理项目管理的主要工作内容，占用项目建设周期长，对进度影响大开发报建为项目建设的准入，关系到项目整体合规性，报建计划随项目难度不同而制定，需协调项目内部及外
4、部各个环节，对项目建设进度至关重要武汉天地B片某项目报建计划用地规划许可证土地证建设规划许可证施工图图审施工许可证设计实际从项目定位策划开始，分为概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计。与开发报建、招标、施工关系密切 住宅精装修设计自建筑设计定稿后开始实施，设计周期约6个月 精装修住宅项目建筑、结构、机电设计需与精装修设计的配合关系到项目成品的使用舒适性、实用性 精装修项目标段较多，设计出图需配合大量招标，出图速度对项目后续进度有一定影响。武汉天地B片某项目设计计划施工是项目开发进度管理的核心 施工过程需配合销售时间，关系到项目投资回收的速度，影响项目的赢利指标 瑞安集团根据项目区域制定“标
5、准工期”，供项目制定施工计划参考。 精装修项目进度较普通项目周期延长1年左右武汉标准工期节点精装修项目管理重难点分析施工工序管理业主方业主方总承包总承包Date:2015-03-12 桩基础工程桩基础工程 地质勘察工程地质勘察工程 试桩工程试桩工程T3场外销售样场外销售样板间板间 一户一表工程一户一表工程 住户小中央空住户小中央空调供应调供应 总承包工程总承包工程监理监理 门锁供应门锁供应 入户大堂软装入户大堂软装 施工样板间施工样板间基坑围护及降水、基坑围护及降水、土方土方铝门窗工程及铝门窗工程及幕墙工程幕墙工程弱电工程弱电工程住宅室内精装住宅室内精装修工程修工程桩基础工程地质勘察工程试桩工
6、程包括销售样板间户内的精装修、家具、软装等自来水表前管道及设备供应及安装小中央空调及分体空调供应及安装（含新风系统）地库及上部结构、粗装及后勤部分精装、综合机电(暖通、电气、给排水、消防、消防工程)通风扇主体亮化B14监理入户电子锁、套内门锁具包括大堂家具、壁画施工样板用于内部研究基坑围护、基坑降水、基坑土方开挖及外运铝合金门窗、阳台栏杆、幕墙、室外玻璃雨棚及吊顶、外墙石材可视对讲系统、广播系统、闭路电视系统、保安监控系统、一卡通系统、停车场管理系统地库电梯厅、首层大堂、标准电梯厅、住宅楼梯间(塔楼除外)/楼梯前室、住宅单元内精装修； 智能家居智能家居电梯安装电梯安装 外墙一体板工外墙一体板工
7、程程外围铺石外围铺石/硬景硬景工程工程 园林绿化工程园林绿化工程康体设施供应康体设施供应安装工程安装工程地暖地暖外墙真石漆涂外墙真石漆涂料供应安装工料供应安装工程程住户小中央空住户小中央空调安装调安装衣柜供应安装衣柜供应安装工程工程室内精装石材室内精装石材供应供应精装木饰面供精装木饰面供应应墙纸供应墙纸供应墙地砖供应墙地砖供应木地板安装木地板安装 橱柜橱柜/浴室柜安装浴室柜安装 户内门安装户内门安装入户门安装入户门安装T3/T4智能家居系统电梯安装 放入铝窗招标范围 地面，花坛，水池铺石，景观地面排水，绿化、水景设备等室外园林绿化及绿化浇灌系统老年活动、儿童游乐场地暖供应及安装超高层外墙涂料小
8、中央空调及分体空调供应及安装（含新风系统）精装修衣柜室内精装石材放入精装修范围室内墙纸室内墙地砖供应 架空木地板安装 浴室柜放入精装修范围户内门安装入户门安装（公共部位防火门） 电梯供应电梯供应厨房设备供应厨房设备供应洁具、龙头供洁具、龙头供应、卫浴五金应、卫浴五金供应供应户内门供应户内门供应入户门供应入户门供应橱柜橱柜/ /浴室柜供浴室柜供应应木地板供应木地板供应一站式天然气一站式天然气标识牌工程标识牌工程浴霸供应浴霸供应室外灯具供应室外灯具供应地库划线地库划线供电专变供电专变擦窗机擦窗机水景水景新风系统新风系统电梯供应包括：燃气灶、油烟机、微波炉、消毒柜、洗碗机、双门冰箱供应、垃圾粉碎机、
9、净水器、即时电热器（非战略）主人房及标准间卫浴洁具及配件毛巾杆、厕所架、浴帘杆、肥皂架户内门供应(德曼)入户门供应浴室柜放入精装修范围架空木地板供应(誉丰)天然气入户地下及地上标识标牌供应及安装浴霸/供应及安装室外灯具供应地库车位划线天然气入户擦窗机供应及安装放入硬景招标范围新风供应及安装精装修项目特别重视成品品质，施工段划分精细，既应保证材料供应商优选，又保证优选施工单位，这是精装品质保证的基础。土建完成/机电预埋完成精装厨卫湿作业及吊顶施工精装腻子/窗台石施工地板龙骨/毛板施工橱柜柜体/台面安装精装底漆/面漆1遍/淋浴房安装精装洁具/灯具安装最后一道面漆精装五金件安装地板面板施工/地板保护
10、拆保护机电穿线机电穿线机电面板安装机电面板安装部分电器/灯具/水槽安装剩余电器安装橱柜五金安装门基层板施工门框安装门扇安装门五金安装铝窗/门框安装玻璃安装内/外保温施工铝窗五金安装窗边收口保洁精装修施工是一个系统工程，需特别注意施工工序流程，不可倒置，否则将产生质量隐患。工序流程所引发的管理重点：1、提前制定全过程施工计划2、分包单位协调，工序交接3、成品保护，材料设备照管梳理搭接面，施工计划系统编排，按流程施工标准工序指引，标准节点图集，保证每一步操作符合瑞安品质木地板标准节点图木地板工艺控制标准精装修项目管理重难点分析材料管理 材料选择符合集团标准： 瑞安拥有一套标准的工料及工艺要求，所有
11、用于项目的材料均需符合瑞安技术标准，即同时满足品牌+工料及工艺要求。在设计选型阶段已经考虑，并在合约中明确。以保证交付的产品符合可持续及环保的要求，保证业主利益。严格遵循集团的“标准工序指引”，层层把关，确保每一环节审批到位。进场前的审批： 设计提供控样承包商送审设计/顾问审批项目经理审批审批意见分发至承包商开始供材材料进场验收：承包商自检监理检查填写“材料报审表”，现场抽样测试品质工程师确认存放，张贴标识定期汇总台帐精装主材进场前需去产地/工厂直接选材，以石材为例定标控样送样审查产地挑选大货选择适合的大板材料到货拼接检验按标准验收进场精装修项目管理重难点分析设计管理及优化 重视设计人员的水平
12、，瑞安住宅全部选择国际知名的设计团队打造精装修方案 样板先行，确保每一个节点满足美观、实用的要求；重注施工图质量 材料选型：环保性、美观性、耐久性、便于打理，设计师为材料选择进行把关，严格审批 设计优化变更：施工过程设计师全程参与，定期巡查，及时发现问题并主动优化，施工人员及设计师保持顺畅沟通，一切从客户使用角度出发进行反复优化精装修项目管理重难点分析成品保护 在合约技术文件中明确成品保护的标准，列入招标清单，包含在承包金额内。 成品保护制作样板现场确认后大面积实施 成品及半成品均遵循同一原则：谁施工谁保护，谁破坏谁承担。完善工序交接书面记录通用说明保护标准精装修项目建造过程风险管控 项目开发
13、KPI，集团实时监控：成本、进度、质量，定期预警，超过预设值亮红（黄）灯项目进度监控系统：一三及节点，商业24个，住宅34个项目质量监控系统：质量检查打分是否合格，单元缺陷率、开裂率、漏水率监控精装修项目建造过程风险管控 第三方质量检查：集团聘请第三方检查机构，每2个月对集团所有项目依照集团标准进行检查；武汉项目设立独立的质量管控部门，每周1次武汉内部全检。对质量和进度及项目重要事宜进行通报 验房机构验房：武汉项目聘请第三方验房机构进行精装过程指导，对每一套单元分阶段出具初验、复验、终验的诊断报告，所有问题全部销项方可达到交付条件。 客户监督：工地开放日，施工过程向业主开放工地开放日，向业主展示隐蔽工程的细节，请业主监督工程质量，对产品品质放心墙面实测，业主亲自查看砌体施工工艺讲解LOW-E玻璃节能体验讲解结构工艺还原施工现场讲解模板脚手架展示精装修工艺，请业主了解材料及施工过程，提前感受物业服务，收集宝贵意见，不断改进外墙铝板及保温层展示外窗剖面展示精装修地板/地暖工艺展示物业讲解，演示红外水平仪现场解答业主关心的问题精装修知识普及精装修项目维保服务 对交付标准的所有单元，全房设施维保 自交房之日起每个单元设置单独“病例本”，对每一个单元的所有问题详细记录，便于追踪 整个社区规范化统一管理，为住宅保值增值质量保证书保修规定Thank you !
