1、物业法律法规 物业服务中各名词的法律定义l 物业：反映各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。l 物业服务条例第二条规定：本条例所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 l 业主：（房屋所有权人； 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人 ）l 使用人：指物业的承租人和其他实际使用物业的人。 使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反本条例的有关规定。物业服务所应遵循的基本
2、法律原则l公平、公开、合理（相邻关系）l以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应l业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合l保证物业正常运作与安全合理使用l维护全体业主合法权益l可持续发展与国际惯例相结合l政府的适度干预与推动物业服务合同l 物业服务合同，一方提供服务，另一方支付报酬，是一种典型的双务、有偿合同，它明确了物业公司和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业公司关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则。物业公司通过合同获得物业管理的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业公司提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业
3、公司和业主之间是民事合同的双方当事人,是平等的主体，享有相当的权利和义务。两者之间成立的是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以,物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。应当向业主公开的情况和资料 l 第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： l （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； l （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； l （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； l （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库
4、的处分情况； l （五）其他应当向业主公开的情况和资料。 建筑物区分所有权的定义l所谓建筑物区分所有权，是指多个所有人共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权、对供全体或者部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。建筑物区分所有权中的专有权l 司法解释 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： l （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； l （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； l （三
5、）能够登记成为特定业主所有权的客体。 l 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 l 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 业主对其建筑物专有部分行使权利的合法性l 物权法71条：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益 。l 第77条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（司法解释：将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持
6、。） l 司法解释：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 建筑物区分所有权中共有权的行使l 物权法第72条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。l 物权法第80条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。l 物权法第81条：对建
7、设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 案例住一楼能否拒交电梯费l 一楼业主：“一楼住户不使用电梯，却和其他住户一样要交电梯费，不公平。” l 分析：电梯是共有设施，一楼住户应该交电梯费。按照物权法第七十二条规定，业主“不得以放弃权利不履行义务”。 物权法第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分占建筑总面积的比例确定。 建筑物区分所有权中的共有权l 司法解释 第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条
8、第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”： l （一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； l （二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观； l （三）违反规定进行房屋装饰装修； l （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。 业主之间的相邻关系l 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿 。 l 装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的
9、，由装修人负责赔偿。 l 装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。 l 装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处百元以上千元以下的罚款。 物业服务合同的法律效力l司法解释 第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 l物业服务合同的签定主体合法性（其中未成年人须有监护人的签字确认）。判定合同条款无效的情形l
10、主体不合法；l 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；l 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款；l 合同法规定的其他合同无效情形（以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。）l 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。合同法最新解释物业服务企业不履行合同的法律责任l （一）物业服务企业不
11、履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 （二）物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。（三）物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 物业服务企业责任承担范围l物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全
12、受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。l对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 业主不履行合同的法律责任l 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。（物业公司的诉权）l 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用人的法律效力l业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 l因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
