1、梁山县市调报告 交通环境 梁山县地处黄河与京九铁路、京杭运河交汇处，地理位置独特而重要。黄河自西北过境，京杭运河贯穿南北，东部紧靠东平湖。山湖相映，两河纵横。京九铁路纵穿县境，过境段长15公里。济宁飞机场距梁山县城仅40公里，交通较为便利。城市概况 城市概况经济作物梁山县地处黄河冲积平原，土层深厚，土地肥沃，适于发展粮棉生产。是山东省商品粮生产基地县和鲁西黄牛、小尾寒羊良种繁育基地县。全县农业发展较快，种植结构较为合理，农副加工业已初步形成了草条编织、蔬菜种植、食用菌养殖、淀粉生产、畜禽屠宰等五大商品基地以及鲁西黄牛、银耳、粉条、蔬菜、木材等13处批发市场。宏观经济发展状况 （一）、历年GDP
2、增长情况今年以来，梁山县整体经济发展平稳，据梁山统计局信息，今年以来，梁山县整体经济发展平稳，据梁山统计局信息，国民经济实国民经济实力持续增长。力持续增长。2011年，全县地区生产总值完成年，全县地区生产总值完成175.23亿元，按可比价格计算亿元，按可比价格计算，比上年增长，比上年增长11.4%。其中，第一产业增加值完成。其中，第一产业增加值完成35.98亿元，第二产业增加亿元，第二产业增加值完成值完成92.81亿元，第三产业增加值完成亿元，第三产业增加值完成46.44亿元；分别比上年增长亿元；分别比上年增长4.8%、13.3%和和13.1%。三次产业结构比例为。三次产业结构比例为20.5：
3、53.0：26.5，与上年相比，第一，与上年相比，第一产业占比下降产业占比下降1.4个百分点，第二产业占比提高个百分点，第二产业占比提高0.8个百分点，第三产业占比提个百分点，第三产业占比提高高0.6个百分点。人均个百分点。人均GDP达到达到22652元，比上年增加元，比上年增加3224元，按可比价格计元，按可比价格计算增长算增长10.5%。宏观经济发展状况 1）农村经济和农民收入同步增长：2011年，全县继续认真贯彻落实党在农村的各项强农惠农政策，把发展农业和农村经济作为增加农民收入和建设社会主义新农村的重要举措，适时调整产业结构，农村经济得到稳步发展。全年农林牧渔业总产值完成73.67亿元
4、，比上年增长4.9%。其中：农业产值47.64亿元，比上年增长4.8%；林业产值1.24亿元，比上年增长4.1%；牧业产值20.14亿元，比上年增长5.0%；渔业产值1.87亿元，比上年增长4.8%；农林牧渔服务业产值2.77亿元，比上年增长5.1%。林牧渔业产值占农业总产值的比重达到31.6%。 2）工业生产和效益快速提：2011年末，全县规模以上工业企业达到176家。全县规模以上工业企业完成产值211.88亿元，比上年增长13.4%，其中：国有工业4.04亿元，增长19.0%，集体工业0.41亿元，下降26.7%，股份制工业169.11亿元，增长14.9%，其它经济类型工业 38.32亿元
5、，增长7.3%；按轻重工业划分，轻工业完成产值 77.85亿元，增长8.6%，重工业完成产值 134.03亿元，增长16.5%。规模以上工业完成增加值59.33亿元，增长12.3%。全县完成高新技术产业总产值61.41亿元，比上年增长14.0%，占工业总产值比重为29.0%。宏观经济发展状况 3）固定资产投资速度加快： 固定资产投资保持快速增长，结构继续优化。固定资产投资保持快速增长，结构继续优化。2011年，全县固定资产投资完成93.60亿元，比上年增长26.3%，其中：县城镇投资65.20亿元，增长24.0%，农村投资28.40亿元，增长22.9%。从产业分布来看，第一产业投资完成2.60
6、亿元，增长2.7%；第二产业投资完成69.80亿元，增长34.9%；第三产业投资完成21.20亿元，增长23.8%；三次产业投资比例为2.8：74.6：22.6。宏观经济发展状况 4）民营经济成为社会经济的主力军： 2011年，梁山县按照“小县城、大商城”的思路，优化消费环境，消费品市场保持了较快增长态势。社会消费品零售额完成55.09亿元，比上年增长15.9%。其中：批发零售贸易业零售额50.76亿元，增长16.6%；餐饮业零售额4.33亿元，增长7.4%。该县通过一系列招商引资活动，民营经济发展迅速，已经初步形成了以拳铺工业园为中心的挂车制造，以韩垓为中心的玻璃制造，以良福制药和三利树脂为
7、代表的高新技术产业和以韩岗为主的面粉加工等多门类、多行业齐头发展的良好格局。宏观经济发展状况 5）财政、贸易、金融运行平稳： 2011年，全县财政总收入达到11.16亿元，比上年增长49.1%。地方财政收入完成5.06亿元，比上年增长45.4%，地方财政支出14.57亿元，比上年增长19.1%。地方财政支出中，一般公共服务支出1.05亿元，比上年增长0.1%；教育支出3.72亿元，比上年增长27.5%；社会保障和就业支出2.52亿元，比上年增长22.9%；医疗卫生支出2.08亿元，比上年增长63.2%；农林水事务支出2.37亿元，比上年增长5.1%。国税、地税实现两税收入8.58亿元，比上年增
8、长36.6%。其中：国税收入3.96亿元，增长10.7%，地税收入4.62亿元，增长70.3%。宏观经济发展状况 城市建设方针城市建设方针规划确定中心城区的主导发展方向为：规划确定中心城区的主导发展方向为：“东进东进、南接、北优、西联、南接、北优、西联”。“东进”即向东扩张，依托京杭运河打造山水城市，再现水泊意境；“南接”即向南拓展，在远景可与拳铺工业园统筹发展；“西联”即向西强化与经济开发区和京九经济带的联系；“北优”即控制老城区建设，优化城市环境，提升城市形象。梁山县在售楼盘列表序号序号项目名项目名称称开发商开发商项目地址项目地址电话电话价格价格去化率去化率存量存量备注备注1盛世华城梁山水
9、浒投资发展有限公司梁山县水泊东路与青年路交汇处（原梁山轴承厂）0537-7693666均价4200元/75% 6.5万方三期尾盘中2泊岸景园山东新恒源投资置业有限公司梁山县人民北路东段(药监局西邻)0537-7310066均价3800元/75% 5万方尾盘3金冠壹號公馆山东华城金冠置业有限公司梁山县水泊北路与工人路交汇处北邻0537-5106666均价3600元/33% 6万方一期开盘中4东方国际梁山县房地产开发公司水泊新路8号0537-7301888均价3800元/28.60% 20万方一期开盘中5金泰鑫寓梁山金泰置业开发有限公司梁山县原农机厂对过0537-7618777均价3680元/71
10、% 2万方尾盘6山水家园济宁恒信圣城房地产开发有限公司水晶城北，水泊南路南首0537-7367888均价3400元/78% 8万方尾盘7水晶城济宁佳园房地产开发有限公司 梁山水泊南路南首0537-7301 666/777均价3780元/ 88.80% 5万方尾盘梁山县在售楼盘列表盛世华城：盛世华城：投资商：梁山水浒投资发展有限公司。项目简况：项目简况：位于中心城区北部，建设路与人民北路交叉口，东临梁山二中。总占地120亩，规划总建筑面积10.34万，绿化率36%，容积率1.29。 是目前梁山规划规模最大、设施最齐全、最正规的在售住宅小区。规划有超市、幼儿园、中心广场等配套设施，聘请明德物业公司
11、为其代管。目前14幢小高层已全部现房呈现，尾盘去化阶段。金泰鑫寓：金泰鑫寓：投资商：梁山金泰置业投资商：梁山金泰置业项目简况项目简况：建设路与青年路交叉口，占地面积12万方，建设多层18栋，共计1000余户，6层电梯洋房，集中供暖，目前1-12幢已现房呈现，预计2013年5月一期交房，剩余6幢主体二层，预计2014年10月交房。销售价格：均价3800元/；最低3200元/一楼，最高4200元/六层（送阁楼）。沿街商铺均价6500元/，一拖二销售，平均单套面积约为200。东方国际：东方国际：开发商：梁山县房地产开发公司项目简况项目简况：位于梁山新城区，新开通的水泊新路北侧，与梁山第一人民医院隔路
12、相望，第一实验小学新校近在咫尺，梁山风景区成为该楼盘景观。建设18层高层10幢，主力面积为110三室两厅一卫，均价4200元/，一楼3200元起价，17楼4300元/最高价，属于梁山较高品质楼盘。该项目一期4幢去化率达85%，11月23日每平米上调30元；二期接受预定，1万抵2万元优惠。 金冠壹号公馆：金冠壹号公馆：项目简况：位于梁山城北区域，水泊北路原梁山造纸厂，东邻县酒厂。在建19层高层住宅8栋，11层小高层4栋，面积规划98160，11月23日盛大开盘；销售价格未出，目前交5万抵6万购房款使用。目前进度高层主体封顶，预计2013年5月交房。梁山县城市整体规划不健全，普遍存在脏、乱、差城市
13、规划管理初级形态，县城改造计划刚刚起步，房地产行业目前处于发展初期阶段，在售未上房项目寥寥无几，梁山县在售楼盘均价3300元/左右，新建小区沿街底商均价7000元/。城市房屋破旧，商业市场初级原始，占道经营严重，管理混乱，总体来讲，梁山县房地产行业具有较好的发展前景，与2030年发展规划还有巨大的发展空间。梁山县在售楼盘小结梁山县城市规划图 对本项目地块进行初步了解和分析后，抛开了高端住宅。本次调研主要是针对梁山县中低端住宅物业和商业物业与本项目的可行性结合分析 梁山县商业概况梁山县商业概况主要商业设施：主要商业设施：位于人民中路中段的水泊商场位于人民中路中段的水泊商场1200、联华超市、联华
14、超市600、苏果超市、苏果超市800以及人民中路商业街构成了梁山县的核心商业圈。以及人民中路商业街构成了梁山县的核心商业圈。商业步行街：位于人民中路与人民北路中段，水泊中路路西，主营大商业步行街：位于人民中路与人民北路中段，水泊中路路西，主营大众服饰。众服饰。金泊园市场：位于梁山西环，水泊家具对过，主营日用百货批发、茶金泊园市场：位于梁山西环，水泊家具对过，主营日用百货批发、茶叶副食品批发、果品蔬菜批发、生熟肉批发、海鲜干杂海货批发、家叶副食品批发、果品蔬菜批发、生熟肉批发、海鲜干杂海货批发、家电厨具批发等综合性超强的批发市场，每日交易量巨大，市场规模及电厨具批发等综合性超强的批发市场，每日交
15、易量巨大，市场规模及管理不能满足如今的经营需要，有待改造扩建。管理不能满足如今的经营需要，有待改造扩建。 与大多数县级城市类似，梁山的大路核心经济现象表现十分明显，商业以沿街商业尤其是核心区域的沿街商业为主，在核心城区外，除非特定行业或特定区域，即便是沿交通干道也很难形成有效的商业气息。致使核心城区外的商业房的商业价值通常难以得到有效的提升与塑造。梁山县商业概况梁山县商业概况梁山县商业概况梁山县商业概况序号序号所属区域所属区域道路道路主力面积主力面积租金区间范围租金区间范围1市中心水泊中路、人民中路东段、步行街50-80（单层）3-4.3元/天2城南越山南路、水泊南路100-120（1-2层）
16、2元/天3城东越山北路、水泊东路、建设路50-7025元/天4城西水泊西路、凤园路60-1201.2元/天5城北水泊北路、工人路、青年路50-601.5元/天梁山县城沿街商铺租金市调一览表梁山县城沿街商铺租金市调一览表梁山县商业概况梁山县商业概况商业项目一：步行街（商业项目一：步行街（20072007年投入使用）年投入使用）商业步行街全长仅不足200米，东西两排共有商户80余家，占地面积约为1万余方。主要经营业态分为女装、童装、化妆品、鞋子等年轻化女性用品，步行街脏乱差、占道经营严重。其最内侧商铺与外侧商铺租金相差接近一倍，即便如此其经营效益仍有极大的差异，欲对外转让的10余家商户大部分位于步
17、行街的内侧。由于步行街进深教短，租金无明显差距，单套30/套租金约为3万元/年，2.7元/天。梁山县商业概况梁山县商业概况梁山金泊园市场（重点市调项目）梁山金泊园市场（重点市调项目）金泊园市场位于梁山西环，2004年圈地兴建，总占地约为15万方，时隔6年的发展现有集群商家1000户，从业人员2000余人，年交易额可达3亿元，利税达2300万元，成为梁山唯一一座商贸批发市场。市场业态广泛，涵盖了副食批发、百货批发、干杂海货调味品批发、生熟肉批发、果品蔬菜批发、活海鲜品批发、日用品批发、结婚用品批发、儿童玩具批发、茶叶批发、家电厨卫批发等综合性批发市场。由于每日交易量的不断增大，目前原有简陋的市场
18、经营条件不能满足其日常发展，管理落后，市场混乱，该市场所有者欲2008升级扩建，经打听，由于资金压力导致项目升级改造计划搁置，至今未有扩建成功。经调研，该市场以经调研，该市场以2020/ /间商铺为例租金最低（最差）间商铺为例租金最低（最差）65006500元元/ /年，约年，约0.90.9元元/ / /日，最高约日，最高约1000010000元元/ /年，约年，约1.51.5元元/ / /日。日。梁山县商业概况梁山县商业概况美的亚城市广场（唯一在建的商贸综合体项目）美的亚城市广场（唯一在建的商贸综合体项目）美的亚城市广场是由美的亚地产投资公司在鲁西南投资建设的大型城市综合体，山东省重点项目，
19、济宁市重点招商引资项目、梁山目前唯一的在建的商贸项目，总建筑面积60万平方米，总投资超过20亿元。美的亚城市广场是由中央商业区、高档商务区、餐饮娱乐区、休闲旅游区、市场集群区、现代物流区等多种业态组成。功能齐全，内涵丰富。项目位于梁山南部，梁山至济宁路段，属于梁山南外环，地理位置优越，顺应梁山城市规划发展需求，对面即是规划中的湖景公园、东北方向G220北侧为规划中的行政中心新址、南部即是长途汽车总站新址。商业市场小结与大多数县级城市类似，梁山的大路核心经济现象表现十分明显，商业以沿街商业尤其是核心区域的沿街商业为主，在核心城区外，除非特定行业或特定区域，即便是沿交通干道也很难形成有效的商业气息
20、。致使核心城区外的商业房的商业价值通常难以得到有效的提升与塑造。项目地块分析本案项目地块分析该地块地形方正，便于产品塑造，四周沿街主干道、次干道，新开通水泊新路近在咫尺，交通便捷。地块西侧2公里处正在建设梁山县第二实验小学，该学校为梁山县机关小学，学校教师质量高，美誉度强，梁山县人民医院隔路相望，周边生活配套较为齐全，地块周边新兴在建住宅项目销售情况良好，根据市场对比和客户访问，综合周边现状以及区位关系等固定因素，暂不考虑开发周期、入市时机及市场变化等可变因素，该地块评估价格为住宅均价35004000元/，双层沿街商业1000012000元/左右。项目 swot 分析交通优势交通优势地块具有较
21、好的地段属性，交通便利，生活配套设施齐全，项目所处区域正处在高速发展阶段；外部交通 6 路公交方便地到达市区火车站及汽车站。地块沿线道路：金城路，水泊新路、水泊南路均为城市主干道路，紧邻省道250，南环路近在咫尺，项目道路系统相当发达。便捷的交通增强了项目的商业辐射范围。规模优势规模优势项目整体规模较大，可达到商业一站式购齐的规模，建成后可成为梁山最大的城市商贸综合体，在市场上形成相当大的影响力。业态组合优势业态组合优势项目体量大，业态复合性强、功能齐备，能够满足不同消费者各层次及一站式的消费需求。项目 swot 分析2.2 劣势 商业氛围较弱商业氛围较弱项目位于次城郊，周边住宅体量尚未形成一
22、定规模，商业机构等配套相对缺乏，目前商业氛围尚未形成。风险大风险大由于本项目规模较大，开发资金要求较多，开发周期相对较长，因此，在开发过程中，风险相对加大。如何规避这些风险，在短时间内取得成功，是本项目制胜的一个重要方面。市场培育周期长市场培育周期长作为梁山新兴、专业大型的商业物业，市场成熟度及相关配套还不完善，市场的培育周期较长，同时，新项目的客户认可度不强，也需要一定时间的培养。项目 swot 分析2.3 机会点 城市经济呈上升趋势城市经济呈上升趋势近年来，梁山县经济全面提速，人民生活水平不断提高，消费者消费理念将逐步由“满足型”向“享受型”变化，多业态、服务功能完善、购物环境舒适等的一站
23、式商业物业将是经济发展的必然。市场发展空间大市场发展空间大梁山县现有陈旧的商业设施及落后的营销方法阻碍了新的消费需求发展，市场急需大型、现代化管理、业态丰富的大型商业物业出现，以满足不同消费人群的消费需求。本项目通过高标准、多功能、全方位、一站式的打造，加强服务与管理，占领行业的制高点，引领市场的发展。政策支持政策支持政府把商贸流通业做为“三产富市”的重点来抓，将促进消费品市场的繁荣和快速发展，同时，城市的南延将为项目提供罕见的发展机遇。住宅集中开发住宅集中开发2010年前，梁山住宅集中在老城区，随着近两年市政规划和城市顶点定位，梁山住宅区沿水泊中路往南发展，该区域开发较晚，未来将有更多更大体
24、量住宅集中开发，目前，本案周边集结了数个高档新楼盘，在12年内购物消费需求量会突飞猛进。市场稀缺市场稀缺整个梁山县缺少一定档次和规模的城市商贸综合体，具体业态需要日后市调做出业态定位。项目 swot 分析2.4 威胁政策威胁政策威胁目前，国家宏观政策对房地产市场的调控较为频繁，从而导致项目的销售模式、银行按揭、税费政策等诸多方面受影响，对项目产生一定的威胁。“造市造市”的威胁的威胁本项目作为行业标杆，引领未来市场发展方向，要做大做强就必须营造一个新的商圈，整合市场，引领潮流。但由于梁山县商业物业经营理念及市民的消费观念尚有待提升，对新事物的接受存在疑虑，将对项目的“造市”产生一定的压力。市场竞
25、争威胁市场竞争威胁随着梁山的城市发展，有可能会产生一些新的城市商贸综合体，从而加剧市场竞争程度。市调总结综合以上情况，本报告认为目前在梁山开发项目机会与威胁并存，总体上可行性良好，但对企业的开发运作和营销控制能力有较高的要求。作为一个社会整体经济并不发达且缺乏明显经济增长点的县城，梁山现在的房地产市场相对不活跃，商品房的价格水平比较低，而其土地成本相对较高，在一定程度上限制了项目的可预期利润空间，同时梁山县消费市场整体的消费水平也相对较低，这些对于开发投资存在一定的不利因素。但是与同类县城相比较而言，因地方政府政策、土地成本等方面的原因，居民购买宅基地自建房的现象梁山与其他县城相比较少，再加上单位集资建房受政策限制以及综合成本等方面的因素，居民对商品房的认知程度和接受程度较高，整体客源基础较好，同时梁山县城现有的商品房项目开发水平低下，产品综合素质不高，这为当前在梁山开发房地产项目带来了较大的市场契机。 通过本人几天来对梁山市场走访调研、网络资料查询等进行了解分析；项目的优势与威胁并存，项目区域是一把双刃剑，好的产品有高的价格，在目前市场竞争空前加剧，客户被大量分流的情况下，高的价格如何能被市场接受，必须通过提升产品的性价比，拉开本项目产品与其它项目产品的差异减少将来项目的竞争。一个好的项目定位将会决定一个项目的利润大小乃至存亡。 多有不足之处望请谅解。谢谢！
