1、契税 2014年10月主要内容 一、契税基本政策规定一、契税基本政策规定 二、企事业单位改制重组契税政策二、企事业单位改制重组契税政策 三、房地产市场调控中的契税政策三、房地产市场调控中的契税政策 四、几个热点契税问题四、几个热点契税问题一、契税基本政策规定 （一）契税的历史沿革（一）契税的历史沿革 1.契税起源于东晋时期。初始名为契税起源于东晋时期。初始名为“估税估税”，规，规定如下：凡买卖田宅、奴婢、牛马，立有契券者，每定如下：凡买卖田宅、奴婢、牛马，立有契券者，每万钱向官输钱四百（卖者三，买者一），名叫万钱向官输钱四百（卖者三，买者一），名叫“输输沽沽”；无契券者，从价百抽四，名叫；无契
2、券者，从价百抽四，名叫“散沽散沽”。这是。这是对田宅买卖征收契税的开始。与现行契税比较：对田宅买卖征收契税的开始。与现行契税比较： 征税对象：田宅、奴婢、牛马；征税对象：田宅、奴婢、牛马； 税目：买卖；税目：买卖； 税率：百分之四；税率：百分之四； 纳税人：买卖双方。纳税人：买卖双方。一、契税基本政策规定 2. 契税发展于北宋时期。北宋开征契税发展于北宋时期。北宋开征“印契钱印契钱”，规定：凡民间典买田宅，要在两月内向官输钱，请求规定：凡民间典买田宅，要在两月内向官输钱，请求验名。与估税相比：验名。与估税相比： 征税对象：田宅，也就是土地房屋；征税对象：田宅，也就是土地房屋； 税目：典买；税目
3、：典买； 纳税人：典买双方；纳税人：典买双方； 税率：税率：4%。 同时，首次明确了纳税期限。同时，首次明确了纳税期限。 此后，契税经历代沿革并不断改进，直到民国。此后，契税经历代沿革并不断改进，直到民国。一、契税基本政策规定 3.新中国契税发展历程。新中国契税发展历程。 （1）颁布契税条例：）颁布契税条例：1950年政务院颁布了年政务院颁布了契税暂契税暂行条例行条例。主要内容：凡土地房屋之买卖、典当、赠与和。主要内容：凡土地房屋之买卖、典当、赠与和交换，由当事双方订立契约，由产权承受者缴纳契税。交换，由当事双方订立契约，由产权承受者缴纳契税。 征税对象：土地、房屋；征税对象：土地、房屋； 税
4、目：买卖、典当、赠与和交换；税目：买卖、典当、赠与和交换； 税率为：买卖、赠与为税率为：买卖、赠与为6%，典当为，典当为3%； 纳税人：产权承受者。纳税人：产权承受者。 减免规定：交换价值相等者，免征契税，不相等者，减免规定：交换价值相等者，免征契税，不相等者，就其超过部分按买卖税率计征；对共有、分割土地、房产就其超过部分按买卖税率计征；对共有、分割土地、房产不征收契税。不征收契税。 一、契税基本政策规定 （2）契税暂行条例契税暂行条例颁布后的几次大调整：颁布后的几次大调整： 第一次，第一次，1954年。财政部经政务院批准，对年。财政部经政务院批准，对契契税暂行条例税暂行条例条款进行了修改，其
5、中将第八条修改为：条款进行了修改，其中将第八条修改为：“凡机关、部队、学校、党派、受国家补贴的团体、凡机关、部队、学校、党派、受国家补贴的团体、国营和地方国营的企业与事业单位以及合作社等，凡国营和地方国营的企业与事业单位以及合作社等，凡有土地、房屋的买、典、承受赠与或交换行为者，均有土地、房屋的买、典、承受赠与或交换行为者，均免征契税免征契税”。 这意味着契税只对个人征收，征税对象大大缩小。这意味着契税只对个人征收，征税对象大大缩小。一、契税基本政策规定 第二次，第二次，1962年。财政部根据中央印发的年。财政部根据中央印发的农村人农村人民公社工作条例民公社工作条例的规定，明确：的规定，明确：
6、“宅基地归生产队集宅基地归生产队集体所有，不准出租和买卖，因此不能征收契税体所有，不准出租和买卖，因此不能征收契税”； 第三次，第三次，1970年。财政部又进一步明确：年。财政部又进一步明确：“城镇居城镇居民的宅基地、果园、菜地，不应有买卖行为，也不应征民的宅基地、果园、菜地，不应有买卖行为，也不应征收契税收契税”。 由于当时国家的土地也是禁止买卖和转让的，至此，由于当时国家的土地也是禁止买卖和转让的，至此，以产权转移的土地为课税对象不复存在，契税征税范围以产权转移的土地为课税对象不复存在，契税征税范围进一步变成了只对个人的房产征税。当时的房屋买卖并进一步变成了只对个人的房产征税。当时的房屋买
7、卖并不活跃，实际上契税相当于处于停征状态。不活跃，实际上契税相当于处于停征状态。一、契税基本政策规定 （3）契税全面恢复征收：）契税全面恢复征收： 1978年新宪法公布后，国家逐步落实了房产政策，年新宪法公布后，国家逐步落实了房产政策，城乡房屋买卖重新活跃起来。城乡房屋买卖重新活跃起来。 1981年财政部制发了年财政部制发了关于改进和加强契税征收关于改进和加强契税征收管理工作的通知管理工作的通知，要求按，要求按契税暂行条例契税暂行条例有关规有关规定，把城乡契税征管工作开征起来。定，把城乡契税征管工作开征起来。 到到1990年前后，全国契税征管工作全面恢复。年前后，全国契税征管工作全面恢复。一、
8、契税基本政策规定 （4）新条例修订出台）新条例修订出台 契税全面恢复征收后，税制已不适应当时的实际契税全面恢复征收后，税制已不适应当时的实际情况：情况： 一是，原条例规定对土地所有权转移征税，与宪一是，原条例规定对土地所有权转移征税，与宪法规定的不得买卖土地所有权的条款相抵触；法规定的不得买卖土地所有权的条款相抵触； 二是，原条例没有减免税的规定，但在计划经济二是，原条例没有减免税的规定，但在计划经济体制下，先后出台了大量的减免税政策，造成征税范体制下，先后出台了大量的减免税政策，造成征税范围过窄和一定程度的税负不公。围过窄和一定程度的税负不公。 1997年国务院重新颁布了年国务院重新颁布了中
9、华人民共和国契税中华人民共和国契税暂行条例暂行条例（以下简称新条例）。（以下简称新条例）。 一、契税基本政策规定 （5）契税长期存在的原因）契税长期存在的原因 一是，契税历史悠久，经过多年的发展，税制逐一是，契税历史悠久，经过多年的发展，税制逐渐成熟，适应了不同时期经济社会发展的需要。渐成熟，适应了不同时期经济社会发展的需要。 二是，长久以来，契税一直具有保障不动产所有二是，长久以来，契税一直具有保障不动产所有人合法权益的功能，所谓人合法权益的功能，所谓“地凭文契官凭印地凭文契官凭印”；新中；新中国成立后，契税在一定时期内仍旧是国家管理土地、国成立后，契税在一定时期内仍旧是国家管理土地、房屋产
10、权的一种手段，契税完税凭证作为房屋产权权房屋产权的一种手段，契税完税凭证作为房屋产权权属证明，对规范土地、房屋交易具有重要的作用。属证明，对规范土地、房屋交易具有重要的作用。 三是，契税收入是国家财政收入的重要来源。三是，契税收入是国家财政收入的重要来源。一、契税基本政策规定 （6）关于取消契税的争论）关于取消契税的争论 主张取消理由：一是，契税丧失了它本来保护产主张取消理由：一是，契税丧失了它本来保护产权的功能；二是，降低房地产交易环节税负的要求；权的功能；二是，降低房地产交易环节税负的要求；三是，契税对购房人征收，存在重复征税问题。三是，契税对购房人征收，存在重复征税问题。 反对取消理由：
11、一是，保护产权功能虽没有了，反对取消理由：一是，保护产权功能虽没有了，但历史习俗还在；二是，降低交易环节税负应从卖方但历史习俗还在；二是，降低交易环节税负应从卖方着手，刺激供给。三是，个税与契税调节对象不同。着手，刺激供给。三是，个税与契税调节对象不同。 我们主张保留的考虑：一是，契税征管措施得力，我们主张保留的考虑：一是，契税征管措施得力，是采集交易环节信息的重要抓手；二是，契税是调控是采集交易环节信息的重要抓手；二是，契税是调控房地产市场，抑制需求最直接有效的税收手段。房地产市场，抑制需求最直接有效的税收手段。一、契税基本政策规定 （二）现行契税政策解析（二）现行契税政策解析 1、条例第一
12、条：在中国境内转移土地、房屋权属，、条例第一条：在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税纳税人，应当依照本条例的承受的单位和个人为契税纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。规定缴纳契税。立税之本，讲了两个问题；立税之本，讲了两个问题； 第一，纳税人第一，纳税人承受权属的单位和个人。承受权属的单位和个人。 关于纳税人，细则第四条是这样解释的：条例所关于纳税人，细则第四条是这样解释的：条例所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。条例所称个人，是指单位和社会团体以及其他组织。条例所称个人，是指个体经营者和其
13、他个人。个体经营者和其他个人。一、契税基本政策规定 关于条例和细则对纳税人的规定关于条例和细则对纳税人的规定,从两方面理解：从两方面理解： 一是纳税人的范围：既不区分所有制，也不区分一是纳税人的范围：既不区分所有制，也不区分国籍，对所有单位和个人一视同仁。国籍，对所有单位和个人一视同仁。 单位既包括国有的单位，比如政府机关、事业单单位既包括国有的单位，比如政府机关、事业单位、军事单位、国有企业等，也包括社会团体、农村位、军事单位、国有企业等，也包括社会团体、农村集体经济组织等；即包括国内各种单位，也包括外国集体经济组织等；即包括国内各种单位，也包括外国企业、外国驻华机构和其他形式的外国组织等；
14、个人企业、外国驻华机构和其他形式的外国组织等；个人既包括中国、港澳台同胞，也包括外国国籍及无国籍既包括中国、港澳台同胞，也包括外国国籍及无国籍人士。外国人到中国买房，受家庭唯一的限制。人士。外国人到中国买房，受家庭唯一的限制。一、契税基本政策规定 二是纳税人的认定。二是纳税人的认定。 一般情况下，房地产权属转移合同中约定的权属一般情况下，房地产权属转移合同中约定的权属受让人，为契税纳税人。受让人，为契税纳税人。 实际征管中实际征管中,因为房地产权属的确定以登记为要件，因为房地产权属的确定以登记为要件，在实际工作中，征收人员一般可以按照登记要件原则在实际工作中，征收人员一般可以按照登记要件原则进
15、行判断，房产证或土地使用权证上写的是（或准备进行判断，房产证或土地使用权证上写的是（或准备写）谁的名字，谁就是纳税人。这个问题，看似简单，写）谁的名字，谁就是纳税人。这个问题，看似简单，在政策理解上还需注意。在政策理解上还需注意。一、契税基本政策规定 案例一：继承房产的纳税人认定问题。某人有三案例一：继承房产的纳税人认定问题。某人有三子，其去世后，三子经协商，由老三继承房产，并给子，其去世后，三子经协商，由老三继承房产，并给予其他二人一定补偿。如何认定契税纳税人？予其他二人一定补偿。如何认定契税纳税人？ 把握原则：在进行政策认定时，不要去对期间的把握原则：在进行政策认定时，不要去对期间的过程做
16、判断，只遵循一个原则，房产证最后登记的是过程做判断，只遵循一个原则，房产证最后登记的是谁，谁就是纳税人。现行政策对法定继承人继承房产谁，谁就是纳税人。现行政策对法定继承人继承房产是免税的。房产证上写的是法定继承人的名字，法定是免税的。房产证上写的是法定继承人的名字，法定继承人就免税继承人就免税;要是非法定继承人就按赠与征税。要是非法定继承人就按赠与征税。一、契税基本政策规定 案例二：未办理权属登记而受让土地权属后再进案例二：未办理权属登记而受让土地权属后再进行转让问题。有甲乙丙三公司，甲公司将土地转让给行转让问题。有甲乙丙三公司，甲公司将土地转让给乙，乙公司没有办理产权证，直接又转给丙，由丙办
17、乙，乙公司没有办理产权证，直接又转给丙，由丙办理了产权证，对乙该不该征税，如何征税？理了产权证，对乙该不该征税，如何征税？ 政策依据：政策依据：总局关于未办理土地使用权证转让总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复土地有关税收问题的批复（国税函（国税函2007645号）号）规定，只要受让人享有占有、使用、收益或处分其受规定，只要受让人享有占有、使用、收益或处分其受让土地权属的权利，且有证据表明其实质转让、抵押让土地权属的权利，且有证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，该土地权属或置换了土地并取得了相应的经济利益，该土地权属受让人即为契税纳税人。受让人即为契税纳
18、税人。一、契税基本政策规定 第二，征税范围第二，征税范围土地、房屋权属。土地、房屋权属。 关于征税范围，细则第二条规定：条例所称土地、房屋关于征税范围，细则第二条规定：条例所称土地、房屋权属，是指土地使用权和房屋所有权。权属，是指土地使用权和房屋所有权。 上述解释明确了两项权属客体：上述解释明确了两项权属客体： 一是土地权属一是土地权属土地使用权：我国实行公有制，土地土地使用权：我国实行公有制，土地所有权的主体只能是国家或农民集体，其他任何单位或个人所有权的主体只能是国家或农民集体，其他任何单位或个人都不享有土地所有权。土地管理法规定都不享有土地所有权。土地管理法规定:城市市区的土地属城市市区
19、的土地属于国家所有于国家所有;农村和城郊的土地农村和城郊的土地,除法律规定属于国家所有外除法律规定属于国家所有外,属于农民集体所有属于农民集体所有;宅基地、自留山，属于农民集体所有。宅基地、自留山，属于农民集体所有。 一、契税基本政策规定 正因如此，在我国土地所用权不能转让，所以现正因如此，在我国土地所用权不能转让，所以现行契税政策只对土地使用权的转移征税。行契税政策只对土地使用权的转移征税。 土地使用权，内涵被相应扩大：土地的占有、使用、土地使用权，内涵被相应扩大：土地的占有、使用、收益和有限处分的权利。收益和有限处分的权利。 一、契税基本政策规定 二是房屋权属二是房屋权属房屋所有权。房屋所
20、有权通常房屋所有权。房屋所有权通常由两部分组成，地上建筑物的占有、使用、受益、处由两部分组成，地上建筑物的占有、使用、受益、处分的权利（建筑物所有权）和房屋附着土地的土地占分的权利（建筑物所有权）和房屋附着土地的土地占有、使用、受益、有限处分的权利（土地使用权）。有、使用、受益、有限处分的权利（土地使用权）。 不是所有的房屋所有权都由这两部分组成。经济不是所有的房屋所有权都由这两部分组成。经济适用房，房改房适用房，房改房“小产权房小产权房”。 一、契税基本政策规定 2、条例第二条：本条例所称转移土地、房屋权属、条例第二条：本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：是指下列行为： 国有土地使用权
21、出让；国有土地使用权出让； 土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； 房屋的买卖、赠与和交换。房屋的买卖、赠与和交换。 土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。的转移。 一、契税基本政策规定 关于国有土地使用权出让。细则第五条明确：是指土关于国有土地使用权出让。细则第五条明确：是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。 这里需要讲清楚三个问题：这里需要讲清楚三个
22、问题： 第一，为什么只能国有土地使用权出让？第一，为什么只能国有土地使用权出让？ 按照土地管理法规定，农民集体所有土地的使用权按照土地管理法规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设（破产的乡镇不得出让、转让或者出租用于非农业建设（破产的乡镇企业建设用地可以转让）企业建设用地可以转让）。目前已有部分地区开展了集目前已有部分地区开展了集体土地制度改革试点，我们也在研究配套的契税改革方体土地制度改革试点，我们也在研究配套的契税改革方案。案。一、契税基本政策规定 第二，转让和出让是什么关系？第二，转让和出让是什么关系？ 联系：都是土地使用权转移形式；都体现了有偿使用的性质。联
23、系：都是土地使用权转移形式；都体现了有偿使用的性质。 区别：一般情况下，出让是转让的前提。出让发生在土地一级市场，区别：一般情况下，出让是转让的前提。出让发生在土地一级市场，它是将土地使用权从代表土地所有者的国家各级政府转移到其他单位或个它是将土地使用权从代表土地所有者的国家各级政府转移到其他单位或个人的过程，在这个过程中，转让方是行政主体，受让方是民事主体。出让人的过程，在这个过程中，转让方是行政主体，受让方是民事主体。出让一般有两种方式，协议出让和竞价出让；竞价出让有招标、拍卖、挂牌等一般有两种方式，协议出让和竞价出让；竞价出让有招标、拍卖、挂牌等具体方式。具体方式。2004年年“8.31
24、”大限。大限。 转让发生在土地二级市场，它是将土地从一个民事主体转移到另一个转让发生在土地二级市场，它是将土地从一个民事主体转移到另一个民事主体的过程，既包括国有土地使用权的转让，也包括指集体土地使用民事主体的过程，既包括国有土地使用权的转让，也包括指集体土地使用权的转让。权的转让。 一、契税基本政策规定 第三，在土地一级市场，对哪种方式承受国有土地使用第三，在土地一级市场，对哪种方式承受国有土地使用权征收契税？权征收契税？ 有偿使用方式，即出让、租赁、授权经营和作价出资有偿使用方式，即出让、租赁、授权经营和作价出资（入股）。（入股）。 无偿使用方式，即国有土地使用权划拔。无偿使用方式，即国有
25、土地使用权划拔。 条例中只明确对以出让方式承受国有土地使用权的，征条例中只明确对以出让方式承受国有土地使用权的，征收契税。以划拨、租赁、授权经营和作价投资等方式从国家收契税。以划拨、租赁、授权经营和作价投资等方式从国家手中承受土地使用权的，都不在征税范围。手中承受土地使用权的，都不在征税范围。一、契税基本政策规定 这里面大家又会有一个疑问：细则第八条规定：以土这里面大家又会有一个疑问：细则第八条规定：以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。买卖或者房屋赠与征税。针对土地二级市场。针对土地二级市场。 实际上，对
26、于土地一级市场，国家以国有土地作价出实际上，对于土地一级市场，国家以国有土地作价出资或入股方式将国有土地使用权转移给企业的，是在资或入股方式将国有土地使用权转移给企业的，是在2008年年关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知移国有土地使用权有关契税问题的通知（财税（财税2008129号）才明确。当时政策考虑，一级市场的契税不能放松，号）才明确。当时政策考虑，一级市场的契税不能放松，出让契税从没减免过，作价入股不征税口子太大，需要堵出让契税从没减免过，作价入股不征税口子太大，需要堵住。住。一、契税基本政策规定
27、 财税财税2008129号的主要内容：号的主要内容： 根据根据条例条例第二条规定，国有土地使用权出让属于契税的第二条规定，国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据征收范围。根据细则细则第八条规定，以土地、房屋权属作价投第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。资、入股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。
28、契税。 至此，在土地一级市场和二级市场，将以土地权属作价投至此，在土地一级市场和二级市场，将以土地权属作价投资入股都纳入征税范围。资入股都纳入征税范围。一、契税基本政策规定 除条例规定的税目，细则里还规定了如下几个税目：（除条例规定的税目，细则里还规定了如下几个税目：（1）以土地、房）以土地、房屋权属作价投资、入股；（屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属低偿债务；（）以土地、房屋权属低偿债务；（3）以无形）以无形资产方式承受土地、房屋权属；（资产方式承受土地、房屋权属；（4）以获奖方式承受土地、房屋权属；）以获奖方式承受土地、房屋权属；（5）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房
29、屋权属。）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 条例还规定：土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。条例还规定：土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。主要考虑：主要考虑： 一是，根据我国法律规定，集体所有的或者国家所有的农业集体经济组一是，根据我国法律规定，集体所有的或者国家所有的农业集体经济组织使用的土地，可以由个人或集体承包经营。可见，这种承包经营，土地使织使用的土地，可以由个人或集体承包经营。可见，这种承包经营，土地使用权仍在农业集体经济组织，承包人只是对土地实行经营和管理，因此土地用权仍在农业集体经济组织，承包人只是对土地实行经营和管理，因此土地使
30、用权未发生变化。使用权未发生变化。 二是，承包人必须将承包土地用于从事农业生产。而契税的立税指导思二是，承包人必须将承包土地用于从事农业生产。而契税的立税指导思想是针对房地产市场进行调节，农村集体土地承包经营权的转移，不应在调想是针对房地产市场进行调节，农村集体土地承包经营权的转移，不应在调节之内。节之内。 一、契税基本政策规定 3、条例第三条：契税税率为、条例第三条：契税税率为 3%-5%。适用税。适用税率由各省自定。率由各省自定。 目前情况：土地：多数地区为目前情况：土地：多数地区为5%；房屋：大；房屋：大约三分之二的地区为约三分之二的地区为3%，三分之一的地区，三分之一的地区4%。 特殊
31、规定：家庭唯一特殊规定：家庭唯一90平米以下，平米以下，1%；家庭；家庭唯一普通住房法定税率减半征收；经济适用住房法唯一普通住房法定税率减半征收；经济适用住房法定税率减半征收。定税率减半征收。一、契税基本政策规定 4、契税第四条：契税计税依据，第一款：出让、契税第四条：契税计税依据，第一款：出让、出售、买卖的，为成交价格；赠与的，核定价格；交出售、买卖的，为成交价格；赠与的，核定价格；交换的，差价。换的，差价。 第二款：前款成交价格明显低于市场价第二款：前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者交换土地、房屋价格差额格并且无正当理由的，或者交换土地、房屋价格差额明显不合理并且无正当理由
32、的，由征收机关参照市场明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。价格核定。 这一款涉及三个问题：一是，这是存量房评估的这一款涉及三个问题：一是，这是存量房评估的法律依据之一；二是，这个条款的法律效力高于住建法律依据之一；二是，这个条款的法律效力高于住建部的部门规章；三是，无正当理由的认定问题。部的部门规章；三是，无正当理由的认定问题。一、契税基本政策规定 细则第九条、第十条、第十一条对契税计税依据作细则第九条、第十条、第十一条对契税计税依据作了进一步的解释。了进一步的解释。 重点是十一条：以划拨方式取得使用权的，经批准重点是十一条：以划拨方式取得使用权的，经批准转让房地产时，应由
33、房地产转让者补缴契税。其计税转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。 这是关于土地契税计税依据问题，需要结合这是关于土地契税计税依据问题，需要结合财政财政部部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知问题的通知（财税财税2004134号）文件来理解。号）文件来理解。一、契税基本政策规定 财税财税2004134号主要内容：号主要内容： 第一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为第一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支
34、付的全部经济利益。承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。经济利益。 没有成交价格或成交价格明显偏低的可评没有成交价格或成交价格明显偏低的可评估。估。一、契税基本政策规定 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确
35、定为以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。补偿费用应包括在内。 第二，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为第二，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他费用。依据为应补缴的土地出让金和其他费用。 第三，已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费第三，已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。用成
36、为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。一、契税基本政策规定 有几个问题需要解释：有几个问题需要解释： 一是，以出让方式承受国有土地使用权，契税计税依据一是，以出让方式承受国有土地使用权，契税计税依据到底应包括哪些项目？到底应包括哪些项目？ 二是，以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，或二是，以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，或者将划拨改为出让时，计税依据与普通出让有何不同？者将划拨改为出让时，计税依据与普通出让有何不同？ 三是，已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用三是，已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税，免的是哪成为完全产权住
37、房的，免征土地权属转移的契税，免的是哪道契税？。道契税？。一、契税基本政策规定n案例：购买房屋附属设施如何计征契税？案例：购买房屋附属设施如何计征契税？n要点：要点：n 1.按照按照财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复政策的批复（财税（财税2004126号）规定，号）规定，“对于承受与房屋相对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规
38、定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税动的，不征收契税”。n 2.物权法物权法中明确，不动产物权的设立、变更、转让和消中明确，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。属证书是权利人享有该不动产物权的证明。n 3.房屋附属设施的契税征管，应以是否办理权属登记来认定房屋附属设施的契税征管，应以是否办理权属登记来认定征收范围，凡进行权属产权登记的应依法征税，签署权属租赁合征收范
39、围，凡进行权属产权登记的应依法征税，签署权属租赁合同的不征税。同的不征税。一、契税基本政策规定n案例：购买装修房屋如何计征契税？案例：购买装修房屋如何计征契税？ n要点：要点：n 1.按照按照国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复的批复（国税函（国税函2007606号）规定，号）规定，“房屋买卖的契税计税房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内括在内”。n 2.在实际征管中，对于仅签订了买卖合同的装修房屋，应按在实际征管中，对于仅签订了买卖合同
40、的装修房屋，应按买卖合同中的成交价款确定计税依据，装修费用不得从总价款中买卖合同中的成交价款确定计税依据，装修费用不得从总价款中扣除。若购买的装修房屋分别签订了买卖合同和装修合同，则仅扣除。若购买的装修房屋分别签订了买卖合同和装修合同，则仅按买卖合同中的成交价格确定计税依据。按买卖合同中的成交价格确定计税依据。一、契税基本政策规定n案例：案例：A企业通过拍卖方式拍得一块出让土地，但未按期支付土企业通过拍卖方式拍得一块出让土地，但未按期支付土地出让金，需支付滞纳金，对于土地出让金的滞纳金是否计征契地出让金，需支付滞纳金，对于土地出让金的滞纳金是否计征契税？税？ n要点：要点： 根据根据财政部财政
41、部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知契税问题的通知（财税（财税2004134号）规定，国有土地使用号）规定，国有土地使用权出让契税的计税价格为成交价格，即承受人为取得该土地使用权出让契税的计税价格为成交价格，即承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，但土地出让金产生的滞纳金并不是成权而支付的全部经济利益，但土地出让金产生的滞纳金并不是成交价格的组成部分，也不体现该土地使用权的价值，因此不计征交价格的组成部分，也不体现该土地使用权的价值，因此不计征契税。契税。一、契税基本政策规定n案例：案例：C企业通过招拍挂方式取得一块国有土地
42、使用权，并完纳企业通过招拍挂方式取得一块国有土地使用权，并完纳契税。但由于其拖欠土地出让金，被国土局强制收回土地使用权契税。但由于其拖欠土地出让金，被国土局强制收回土地使用权，其已缴纳契税是否退还？，其已缴纳契税是否退还？n要点：案例中要点：案例中C企业虽然已缴纳契税，但由于其没有完纳土地出企业虽然已缴纳契税，但由于其没有完纳土地出让金，没有取得土地使用权证，土地权属没有完成转移。因此，让金，没有取得土地使用权证，土地权属没有完成转移。因此，可以退还契税。可以退还契税。一、契税基本政策规定 案例：案例：D企业通过拍卖方式以企业通过拍卖方式以20亿元的成交价格取得一块国有亿元的成交价格取得一块国
43、有土地使用权，另支付拍卖佣金土地使用权，另支付拍卖佣金2千万元，其支付的拍卖佣金是否千万元，其支付的拍卖佣金是否计征契税？计征契税？要点：要点： 案例中的土地拍卖佣金不是成交价格的组成部分，支付对象也不案例中的土地拍卖佣金不是成交价格的组成部分，支付对象也不是土地的出让人。因此，对拍卖佣金不计征契税。是土地的出让人。因此，对拍卖佣金不计征契税。一、契税基本政策规定n案例案例.A企业将一块建有在建工程的土地使用权转让给企业将一块建有在建工程的土地使用权转让给B企业，如企业，如何计征契税？何计征契税？n要点：要点：财政部财政部 国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据国家税务总局关于土地使用权转
44、让契税计税依据的批复的批复（财税（财税2007162号）规定，土地使用者将土地使用号）规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。一、契税基本政策规定n案例：某企业以出让方式取得一块商业用地，后来该土地用途变案例：某企业以出让方式取得一块商业用地，后来该土地用途变更为住宅用地，该企业补缴了更为住宅用地，该企业补缴了2亿元土地出让金，是否应补征契亿元土地出让金，是否应补征契税？税？ n要点
45、：应补征契税。按照要点：应补征契税。按照国家税务总局关于改变国有土地使用国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复权出让方式征收契税的批复（国税函（国税函2008662号）规定，对号）规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。案例变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。案例中该企业变更土地用途，应对其补缴的土地出让金计征契税。中该
46、企业变更土地用途，应对其补缴的土地出让金计征契税。一、契税基本政策规定n案例：某企业按照政府要求对一块国有土地进行一级开发，开发案例：某企业按照政府要求对一块国有土地进行一级开发，开发费用费用5亿元。之后通过拍卖以亿元。之后通过拍卖以3亿元取得该块国有土地使用权，如亿元取得该块国有土地使用权，如何计征契税？何计征契税？n要点：应以要点：应以8亿元的合计费用计征契税。按照亿元的合计费用计征契税。按照国家税务总局关国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（国税函（国税函2009603号）规定，对通过号）规定，对通过“招、拍、挂招、拍、挂”程
47、序承受国有土地程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。发成本不得扣除。一、契税基本政策规定 5、条例第五条：应纳税额的计算。应纳税额、条例第五条：应纳税额的计算。应纳税额=计计税依据税依据税率。税率。 6、条例第六条：减免税规定：对国家机关、事业、条例第六条：减免税规定：对国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免税；城镇职工按教学、医疗、科研和军事设施的，免税；城镇职工按规定第一次购买公有住
48、房的，免税；因不可抗力灭失规定第一次购买公有住房的，免税；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减税或免税；财政住房而重新购买住房的，酌情准予减税或免税；财政部规定的其他减税、免税项目。部规定的其他减税、免税项目。 细则第十二、十三、十四、十五条对条例的减免细则第十二、十三、十四、十五条对条例的减免税规定进行了解释。税规定进行了解释。一、契税基本政策规定 重点讲三个问题：重点讲三个问题： 一是，社会力量办学问题。一是，社会力量办学问题。财政部、国家税务总财政部、国家税务总局关于社会力量办学契税政策问题的通知局关于社会力量办学契税政策问题的通知（财税（财税2001156号）规定，自号）规定
49、，自2001年年10月月1日起，对县级以日起，对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发准并核发社会力量办学许可证社会力量办学许可证，由企业事业组织、，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受土地、性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受土地、房屋权属用于教学的，比照契税暂行条例第六条第房屋权属用于教学的，比照契税暂行条例第六条第（一）款的规定，免征契税。（一）款的规定，免征契税。一、契税基本政策规定 对这个问题把握两个要
50、点：第一，主体。取得对这个问题把握两个要点：第一，主体。取得社会力量办学许社会力量办学许可证可证的教育机构；与现实情况的矛盾：先有房，后发证。第二，用的教育机构；与现实情况的矛盾：先有房，后发证。第二，用途。用于教学。途。用于教学。 二是，细则第十五条有关征用的问题。土地、房屋被县级以上人二是，细则第十五条有关征用的问题。土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。征契税，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。 对这个问题也要把握两点：第一，对政府征用、占
