1、 房地产法律法规培训房地产法律法规培训(pixn)(pixn)第一页，共58页。主要(zhyo)内容第一部分 法律与房地产发展的脉络第二部分 销售过程中风险防范与证据(zhngj)管理第三部分 关注物权法热点问题分析第四部分 日常所见疑难问题第二页，共58页。第一部分 法律(fl)与房地产发展的脉络房地产发展的三个阶段1、空白(kngbi)阶段 2、起步阶段 3、发展阶段 第三页，共58页。空白(kngbi)阶段 19491956 19561966 19661978国民经济(gumnjngj)恢复时期 对地主的房地产接管没收征收的政策 文化大革命前确立了城市房地产的社会主义公有制 文化大革命期
2、间立法陷于停顿状态 第四页，共58页。起步(qb)阶段 复兴时期(shq) 1979年1988年 起步时期(shq) 1988年1994年 党的十一届三中全会以后，沉寂的房地产业(fn d chn y)开始了复苏，国家加强了对房地产领域的法制建设 1988年全国人大通过宪法修正案：土地有偿、有期限使用制度得以建立，房地产立法在数量和质量较高城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第五页，共58页。发展(fzhn)阶段 初步发展(fzhn)时期 19941997 快速发展(fzhn)时期 1997至今1994年中华人民共和国城市房地产管理(gunl)法的颁布，填补了我国房地产法制建设的空白，标志着
3、我国房地产业发展已迈入了法制管理(gunl)的新时期 1997年党的十五大的召开为房地产市场的快速发展创造了空间第六页，共58页。第二部分 销售过程中风险防范(fngfn)与证据管理一、风险(fngxin)来源二、签约前风险(fngxin)防范与证据管理三、签约时风险(fngxin)防范与证据管理第七页，共58页。一、风险(fngxin)来源风险来源:1、行政机关“规划许可证”“施工许可证”“预售许可证”“房产证”2、内部员工 “表见代理”3、供应商: “甲供不到位”“付款(f kun)迟延” 勘查设计施工采购4、购房者 “逾期违约”“双倍索赔”5、物业公司 案例第八页，共58页。 案例(n
4、l) 2002年3月，深圳某小区，李某的私人轿车在停车场丢失，李某向物业公司提出索赔。物业公司认为收费和赔偿条件太不对等，一辆轿车一小时收费才5元钱，一旦停车场内车辆丢失，车主以停车场负保管责任(zrn)为由要求停车场赔偿丢车的巨额损失，对物业公司太不公平，由此不予赔偿。于是业主将物业公司推上法庭。第九页，共58页。 1、被告收取原告停车场费时明确注明收取的是车位租金，故无证据证明双方之间存在车辆保管关系，而是车位有偿使用关系，判决物业公司不承担丢车之民事赔偿责任。2、如果被告收取停车场费用是服务(fw)费，即可证明双方之间存在车辆保管关系。物业公司必须承担民事赔偿责任。 点评：1、确定停车场
5、的赔偿责任，必须明确车辆保管关系与车位有偿使用关系是停车场承担民事责任的重要法理依据。车辆保管关系是车主与停车场形成的车辆寄存与保管的合同关系。车位有偿使用关系是车主与停车场形成的车位租金支付与收取的合同关系。车辆保管关系与车位有偿使用关系在车辆的寄存行为上是相同、一致的。将车辆保管关系与车位有偿使用关系两者区分：主张车辆保管关系，停车场承担丢车后的民事赔偿责任；车位有偿使用关系，停车场不承担丢车后的民事赔偿责任。2、停车场收费是服务(fw)费。3、停车场服务(fw)收费的性质是保管收费。4、停车场保管收费应承担保管责任。 5、停车场收费发票单方声明车位租金无效。第十页，共58页。二、签约前风
6、险防范(fngfn)与证据管理1、办妥各项手续 国有土地使用证 建设工程规划(guhu)许可证 建设工程规划(guhu)许可证 建筑工程用地规划(guhu)许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证。 2、审查购房资格3、减少广告风险宣传文案多用描述性词语，少用确定性承诺证据：各项证书，宣传资料，购房者身份证明第十一页，共58页。案例(n l) 某地产商推出“假日小区”，楼书中宣称，5000平方米人 工湖景，2000平方米喷泉广场，李先生购后发现，人 工湖只不过是个小池子，喷泉广场改成了停车场。一怒之下，李先生诉诸法院，要求追究地产商的违约责任？ 问题：李先生的主张(zhzhng)可否得到法
7、院的支持？第十二页，共58页。 法条链接：商品房买卖合同解释第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 律师(lsh)建议：广告用语用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语；不宜用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等甲方的售楼书、广告、展示的样板房、家居布置、模型及宣传资料等，为购房参考示范，不作为履行合同之标准。图例仅作示意用途，如有修改，恕不另行通
8、知，一切资料均以政府最后批准之图则为准。第十三页，共58页。三、签约时风险(fngxin)防范与证据管理1、完备认购书条款2、合同内容(nirng)风险防范3、充分重视违约责任4、严格履约证据：合同文本 通知书 登记表第十四页，共58页。1、完备(wnbi)认购书条款目前的签约过程1、依广告(gunggo)产生购房的意思表示2、与房产公司签定认购书3、签定预售合同。 认购书性质1、认购书内容：(1)当事人情况(2)房屋情况(3)价款计算(4)签署正式契约的时限2、认购书性质：是预约合同，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。第十五页，共58页。互动案例 吴先生一周前看好一套自己比较满意
9、的商品房，于是(ysh)，当场交了1万元订金，但双方在认购书中没有明确约定购房合同的时间。由于吴先生早有购房的打算，所以购房的首付款13万余元也准备就绪。但世事难料，近日吴先生的父亲不幸摔伤，仅手术费就达4万元，后期治疗费也将无法估计，这突如其来的开支使吴先生难圆购房梦，被逼无奈的吴先生给开发商打电话告知了详情，并提出自己可能无法签订购房合同，希望开发商退回自己的1万元订金，开发商回话说，订金不能退。对此吴先生不知如何是好?第十六页，共58页。法律建议 首先，吴先生与开发商之间的订金关系已经成立，双方(shungfng)如果一方违约都有可能被迫用订金罚责。因为吴先生交纳订金与开发商收受订金的行
10、为已经说明双方(shungfng)也愿接受订金罚责的约束。其次，吴先生父亲突然摔伤并不能成为吴先生不予签订合同的免责理由，因为对本案中吴先生的免责主要限定在不可抗力条件的成立，显然吴先生没有钱或购房的钱已挪做它用是不能成为不可抗力之条件的，吴先生还需履行自己签订购房合同的义务，否则，订金就很难依法追回。再次，吴先生与开发商之间的订金协议中没有明确约定购房合同在什么时候去签订，也就是说订金罚责的适用期限没有确定，这一点对吴先生是有利的。吴先生完全可以一直拖着不去签合同，开发商自己也不敢将房屋出卖的，否则将承担订金罚责的违约责任，这是开发商的疏漏，吴先生可以抓住这一点与开发商进行协商解决此事。如果
11、协商不成，吴先生完全可以不去签订购房合同，开发商也不敢将此房屋出卖，即使开发商起诉签订合同；从严格的法律角度来说，开发商是很难胜诉的。第十七页，共58页。法律建议 第一，如果买受人交纳订金后，想退回订金，其应先从开发商的资质，楼盘的“五证”上人手，假使开发商的资质欠缺或“五证”不全，买受人就完全可以主张开发商售楼主体资格欠缺以致合同无效，而达到退回定金的目的。如果开发商主体合格，合同生效时，买受人可以从重大误解，显示公平、欺诈等角度申请(shnqng)撤销合同或调查房屋是否已出售，是否已抵押等角度提出解除合同，以达到退回定金的目的。第二，如果买受人准备购房，在看好房屋后，不要急于交纳定金，因为
12、目前在房地产界，买受人购房时交纳定金，已成为开发商控制买受人购买自己楼盘或接受自己的不平等合同条款。 第十八页，共58页。定金与订金的区别，主要表现在： （1）、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。 （2）、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。 （3）、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如担保法就规定定金数额不超过主合同标的额的20；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。 （4）、定金具有担保
13、性质，而订金只是单方行为，不具有担保性质。对于订金，法律规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，法院不予支持。所以，订金不适用定金罚则，只在对方违约时原数奉还。 当事人起草、签署一些具有法律证明力的文件，如合同、收据、发票等，一定要使用规范用语，防止产生歧义，必要时可以请律师用法言法语帮助起草或修改，尤其是对方提供(tgng)的标准合同、收据时，要仔细审查。第十九页，共58页。2、合同内容风险(fngxin)防范 赠予条款 面积差异处理 变更通知义务(yw) 交付通知义务(yw) 绿地归属 车位车库归属 土地续期 产权登记 相
14、邻关系第二十页，共58页。赠予(zn y)条款 互动案例 某开发商在销售房屋时附赠取暖炉，后燃气炉因质量问题(wnt)发生爆炸，造成业主损失5800元，问此时开发商是否承担赔偿责任。第二十一页，共58页。赠予(zn y)条款法条链接 合同法第191条: 赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任.附义务的赠与,赠与的赠产有瑕疵的,赠与人在附义务的限度内承担与出卖(chmi)人相同的责任. 赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵,造成受赠人损失的,应当承担损害赔偿责任.律师建议 赠与条款,是开发商免责的重要理由,善用赠与条款,依法保护自身权利.第二十二页，共58页。面积(min j)差异处理互动案例 案例
15、：小王(xio wn)与甲公司签了购房合同，面积80平米，单价 3000元，领钥匙时，开发商要求其另交房款3万，小王(xio wn)一打听才明白，原来所购房实测面积是90平米，大了10平方米，面积误差约定为“按实测面积多退少补”。 问题：小王(xio wn)应否为多出的面积埋单？第二十三页，共58页。面积差异(chy)处理 处理原则 有约定服从约定意思自治在合同里面体现是契约自由(zyu)所有权包含义务、契约自由(zyu)受限制无约定由法定 律师建议 “按实测面积多退少补”第二十四页，共58页。变更通知(tngzh)义务 “经规划部门批准的规划变更设计单位(dnwi)同意的设计变更导致下列影响
16、到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准之日起10日内,书面通知买受人” (该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向) 买受人有权在通在到达之日起15日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更.第二十五页，共58页。变更通知义务（案例）去年(qnin)六月中旬，我购买了一套房屋，约定本月15日交房，但交房时我发现开发商交付的房屋与购房合同的约定不符，户型发生了很大的改变。而之前，开发商从未就设计变更之事告知我。我对改变后的户型很不满意，但开发商认为他们的设计变更经过了相关部门的批准，是合法有效的，没有告知虽然不对，但不能以此为由提出
17、退房。我可以此为由提出退房要求吗？ 解答：依据我国相关法律规定，你有权退房，并要求开发商承担相应的违约责任。 商品房销售管理办法第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此
18、引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。” 根据上述规定，开发商在房屋设计变更后，有义务在法定期限内通知买受人。开发商未依法履行法定通知义务的，房屋买受人有权利要求退房。虽然(surn)开发商的设计变更经过了相关部门批准，但这只能说明其设计变更是合法的，并不能因此而免除其对你应尽的法定的告知义务，所以开发商的理由不能成立。此外，你因退房而遭受的损失，还可依法追究开发商的违约责任。 第二十六页，共58页。交付(jiof)通知义务 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。 双方进行验收交接时，
19、出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生(chnshng)的延期交房责任由出卖人承担。 第二十七页，共58页。绿地(l d)归属道路、绿地道路、绿地(l d)、归属、归属?一层赠花园(huyun)案n属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外第二十八页，共58页。案例：侯某家所在小区绿化非常好，而且假山、喷泉应有尽有(yng yu jn yu)。可是从2006年起，开发商就不断占用公共绿地，将之改造为停车场等公用设施，如今绿化面积已经缩小了近一半。
20、侯某等业主对此非常不满。 说法：根据物权法规定，小区内绿地归谁所有，主要看是否在建筑区划以内(y ni)，如果绿地在建筑区划内，则属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的小区绿地属于公摊面积，业主在购房时也往往考虑绿化因素，绿地理应归业主所有。在本案中，开发商侵犯了全体业主的共有权，应当承担相应的法律责任。第二十九页，共58页。道路(dol)绿地归属 第七十三条建筑区划内的道路，属于业第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公
21、共绿地或者明示属于个人的除外。城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业物业(w y)(w y)服务用房，属于业主共有。服务用房，属于业主共有。第三十页，共58页。车位归属(gush)合同(h tong)约定:车位归开发商建筑(jinzh)区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人约定还我们车库!第三十一页，共58页。车位车库(ch k)归属 第七十四条建筑区划内，规划用于停第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车
22、的建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他占用业主共有的道路或者其他(qt)(qt)场地用于停放汽车的车位，属于场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主共有。第三十二页，共58页。土地(td)续期老婆(lo po),咱那土地使用权到期了我在给女儿(n r)梳头,你快去看看物权法商铺产权?第三十三页，共58页。土地(td)续期 商品房土地使用年限到期后怎样续期呢商品房土地使用年限到期后怎样续期呢?关于关于(guny)此问题，目前还没有执行的实例此问题，目前还没
23、有执行的实例。物权法物权法第一百四十九条规定第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。行政法规的规定办理。 ”因此商品住宅土地使用年限期满之后续期的问题不用担心，但是，目前尚无关于因此商品住宅土地使用年限期满之后续期的问题不用担心，
24、但是，目前尚无关于(guny)续期的细则，是免费续期还是收费续期，收费标准是什么，都没有定论。而续期的细则，是免费续期还是收费续期，收费标准是什么，都没有定论。而商业用地届满之后的续期，则无明确的规定。商业用地届满之后的续期，则无明确的规定。 从众多现实案例来看，住宅使用年限到期的商品房项目很多，但是国家并没有让老从众多现实案例来看，住宅使用年限到期的商品房项目很多，但是国家并没有让老百姓缴纳任何费用，比如深圳、上海等地最早开发的一些项目商品房。住宅是关系百姓缴纳任何费用，比如深圳、上海等地最早开发的一些项目商品房。住宅是关系国计民生的重大问题，所以政府也不可能让老百姓缴纳任何费用，并且开发商
25、所修国计民生的重大问题，所以政府也不可能让老百姓缴纳任何费用，并且开发商所修筑的房屋使用年限会远远大于筑的房屋使用年限会远远大于70年，所以土地使用年限的问题，大可放心，只要开年，所以土地使用年限的问题，大可放心，只要开发商修建的房屋是取得政府合法手续的，并且质量是通过政府机关验收合格的，大发商修建的房屋是取得政府合法手续的，并且质量是通过政府机关验收合格的，大可放心的购买与居住。可放心的购买与居住。第三十四页，共58页。产权(chn qun)登记 王李纠纷(jifn)案例我出资(ch z)我的名字名词解释：产权登记异议登记预告登记第三十五页，共58页。案例：原告王某是某电脑公司职员，被告李某
26、是某中学教师，原告与被告系朋友关系。2000年11月原告王某得知本市某房地产公司出售经济适用房，欲购买一套。而根据本市有关政策规定，只有具有本市户口的人才有资格购买，原告非本市户口，无购房资格。原告就与被告口头商定，由原告以被告名义购买经济适用房一套，商品房由原告实际占有、使用。随后，原告出资20万元，由被告与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，购得一套80平方米的两居室房，产权(chn qun)人登记为李某。之后不久，李某以该房屋的产权(chn qun)证作抵押向银行贷款15万元借给其弟做生意。贷款到期后，李某无力偿还，银行遂要求变卖房屋以实现抵押权。王某得知后向法院起诉，主张自己为房屋的实
27、际产权(chn qun)人，要求确认被告的房屋抵押行为无效。解答： 我国相关法律规定，房屋等不动产要进行产权登记。房屋产权登记，是指按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。房屋是不动产，取得、变更房屋所有权是以房屋产权登记为标志的，这与动产不同。城市房屋买卖过程中，一定要充分注意，占有房屋不代表取得了房屋所有权，还需要办理房屋产权登记。本案实属房屋确权纠纷案，当事人一方以另一方的名义购买房屋并实际占有和使用，而另一方则实际被登记为房屋产权人，究竟谁应当被确认为房屋的真正产权人？本案中，被告虽然没有出资，但他具有购房资格，以自己的名义签订(qindng)了房屋买卖合同，并登记为房
28、屋产权人，所以应该确认被告实际取得房屋所有权。而根据案情来看，原告根本不具有购房资格，况且房屋登记处也没有登记他是产权人，即使是他出资购买的房屋，也因为不符合相关法律规定，而不能取得房屋所有权。第三十六页，共58页。异议(yy)登记 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效(sh xio)。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人
29、请求损害赔偿。 第三十七页，共58页。产权(chn qun)登记 第九条不动产物权的设立、变更、转让第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外记，不发生效力，但法律另有规定的除外(chwi)(chwi)。依法属于国家所有的自然资源，所有依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。权可以不登记。 第三十八页，共58页。预告(ygo)登记 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定，按照约定
30、(yudng)(yudng)可以向登记机构申可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。的，预告登记失效。 第三十九页，共58页。相邻(xin ln)关系我们(w men)要阳光权相邻(xin ln)关系第四十页，共58页。阳光(ynggung)权 案例案例 案例案例1 361 36家住户获赔家住户获赔400
31、400万万 1999 1999年，成都两家房地产公司先后在成都某干休所旁修建了两幢高楼，严重年，成都两家房地产公司先后在成都某干休所旁修建了两幢高楼，严重影响了干休所影响了干休所3 3幢住宿楼的采光，尤其是住在一楼的住户白天也得开灯照明，幢住宿楼的采光，尤其是住在一楼的住户白天也得开灯照明，后这后这3 3幢住宿楼的幢住宿楼的3636家住户联名要求解决采光权被侵犯的问题。家住户联名要求解决采光权被侵犯的问题。20022002年，法院年，法院判决判决3636家住户获得总额家住户获得总额400400万元的赔偿。万元的赔偿。 案例案例2 2 遮光遮光1 1平方米赔偿平方米赔偿120120元元20042
32、004年，天津一住户通过法院主张自己的采光权，在通过鉴定认定住户的日年，天津一住户通过法院主张自己的采光权，在通过鉴定认定住户的日照时间因高层建筑的遮挡确实减少的情况下，法院依照公平原则判令高层建筑照时间因高层建筑的遮挡确实减少的情况下，法院依照公平原则判令高层建筑物的开发商按每平方米物的开发商按每平方米120120元标准，对被遮挡的其中元标准，对被遮挡的其中2020多平方米的居室面积一多平方米的居室面积一次性补偿住户次性补偿住户28002800余元。余元。 案例案例3 3 阳光被遮挡房屋贬值阳光被遮挡房屋贬值20082008年年9 9月，北京市丰台区人民法院对一经济适用房住户状告新建相邻楼房
33、影月，北京市丰台区人民法院对一经济适用房住户状告新建相邻楼房影响采光的案件作出一审判决，判决房地产公司赔偿原告陈先生房屋贬值损失响采光的案件作出一审判决，判决房地产公司赔偿原告陈先生房屋贬值损失13.913.9万余元及增加电费损失万余元及增加电费损失3 3万余元，合计近万余元，合计近1717万元。万元。 相关法律法规相关法律法规 物权法第物权法第8989条对采光权作出明文规定，条对采光权作出明文规定，“建造建筑物，不得违反国家有关工建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风采，光和日照程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风采，光和日照”。该法第。该法第8585条条“法律，法法律，
34、法规对处理相邻关系有规定的，按照其规定；法律法规没有规定的，可以按照当规对处理相邻关系有规定的，按照其规定；法律法规没有规定的，可以按照当地习惯地习惯”；此外，我国的国家标准城市居住区规划设计规范、国家标准；此外，我国的国家标准城市居住区规划设计规范、国家标准城市住宅设计规划等法规中，也有体现日照权的相关规定。但总体来看，我城市住宅设计规划等法规中，也有体现日照权的相关规定。但总体来看，我国对日照权的规定太笼统，实施起来不够便利，而且有些规定也显然低于国际国对日照权的规定太笼统，实施起来不够便利，而且有些规定也显然低于国际标准标准(u j bio zhn)(u j bio zhn)，例如我国规
35、定大、中城市住宅日照的时数不低于，例如我国规定大、中城市住宅日照的时数不低于2 2小时，小城市不低于小时，小城市不低于3 3小时小时第四十一页，共58页。第三(d sn)部分 关注物权法热点问题分析一、什么是物权法二、制定和实施物权法的意义三、物权法涉及的一些(yxi)问题第四十二页，共58页。一、什么(shn me)是物权法1、物权法是规范物的归属和利用(lyng)的法律规则 物：有形财产 动产 不动产 归属：所有权 利用(lyng)：用益物权 担保物权2、物权法的作用：“定分止争”、“物尽其用” “定分止争” 商君书 国家财产 “物尽其用” 农地承包权 房地产市场第四十三页，共58页。二、
36、制定(zhdng)和实施物权法的意义1、对保障市场经济的重要意义 现行制度(zhd)规定建设用地使用权期限届满，地上建筑物无偿归属于土地所有权人，土地闲置两年地方政府可强行无偿收回土地等 家庭联产承包合同制度(zhd)平稳过渡到用益物权制度(zhd)2、对保护公民私有财产的重大意义 共产风 抄家风 国家财产神圣不可侵犯 “强制拆迁”、“圈地热潮” 平等保护第四十四页，共58页。三、物权法涉及(shj)的一些问题1、私权保护 个人 集体 国家划分行为违法与合法财产的界限 “黑出租” “流动摊贩(tnfn)”公法上的搜查证， “黄碟案” 证据法上的违法证据无效2、国家征收 重庆钉子户 商业目的用地
37、3、确立用益物权 农地使用权 债权?物权?4、不动产登记5、建筑物区分所有权 6、地役权 案例 第四十五页，共58页。私权保护(boh) 第四条国家、集体、私人的物第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律权和其他权利人的物权受法律(fl)(fl)保护，任何单位和个人不保护，任何单位和个人不得侵犯。得侵犯。 第四十六页，共58页。地役权 第一百五十八条地役权自地役权合同第一百五十八条地役权自地役权合同(h tong)(h tong)生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第构申请地役权登记；未经登记，
38、不得对抗善意第三人。三人。 第四十七页，共58页。国家(guji)征收第四十二条第四十二条征收集体所有的土地，应当征收集体所有的土地，应当(yngdng)(yngdng)依法足额支付土依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当(yngdng)(yngdng)依法给予拆迁补偿，维护被征收人
39、的合法权益；征收个人住依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当宅的，还应当(yngdng)(yngdng)保障被征收人的居住条件。保障被征收人的居住条件。第四十八页，共58页。案例(n l) 06年老婆婆张罗买房子，购房时老人拿了5.5万，我们夫妻(fq)拿了2万，小姑子拿了四万，我们之间没有任何的协议。产权证上写的是我的名字。小姑子现在离婚住在娘家，请问小姑子对该房屋有何权利？如果买卖的话，收益如何分配？如果老人坚持把该房给女儿，我又该怎样维护自己应有的权利？我们夫妻(fq)现在住的房子是老公公的名字，小姑子对此房有何权利吗？ 第四十九页，共58页。解答(jid)：1
40、、06年买的房子属于你个人。因为产权证上登记的是你的名字，根据物权法的规定，房屋以登记簿确认产权。根据你说的1情况，该房屋属于你个人所有。但现在有一个问题就是，对方可以凭借出资证明，进行异议登记，如果房管部门认定事实和理由充分，就会认定该房屋为你们共同(gngtng)所有。2、你现在住的房屋属于你老公公所有，其享有所有权，当然也享有处分权，如果你公公、婆婆依然健在，你的小姑子对该房屋没有任何权利。如果你公公、婆婆去世，则你小姑子依法享有继承的权利，可以依法或者依照遗嘱继承属于她的那部分财产。 第五十页，共58页。见法条：物权法第三十九条所有权人对自己的不动产(dngchn)或者动产(dngch
41、n)，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产(dngchn)和动产(dngchn)享有所有权。 第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。 第五十一页，共58页。婚姻法案例(n l)案例(n l) 夫妻共有一套住房，丈夫不经过妻子同意私下转赠她人，请问妻子有该房产的处理权吗，做为一家之主(y ji zh zh)的丈夫有权支配该住房吗？第五十二页，共58页。 （1）婚姻法第十七条第四项 ：“夫妻(fq)在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻(fq)共同所有。（2）第十七条第二款：夫妻(fq)对
42、共同所有的财产，有平等的处理权。 第五十三页，共58页。第五(d w)部分 日常所见疑难问题一、关于继承(jchng)所需手续二、赠与过户三、夫妻姓名的“加减法”第五十四页，共58页。一、关于(guny)继承所需手续办理继承过户，继承人首先要到房屋所在地的公证处办理继承权的公证。继承权的公证分为有遗嘱的继承权公证和无遗嘱的继承权公证两种，办理公证的时候，需要(xyo)提交的材料有被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件、继承人的身份证件和其他公证处要求提供的文件。有遗嘱的继承权公证比后者需要(xyo)多提供一份已经被公证过的遗
43、嘱。 继承权公证费按照受益额，也就是继承人所继承房屋经过专业部门评估后的评估价值的2%来收取，最低收取200元。 办理完继承权的公证，就可以带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书(房地产交易中心有规范的格式)、继承人的身份证明、房地产权证原件、房屋平面图及地籍图原件，以前购房时候的契税完税证和契税完税贴花、被继承人死亡证明到房地产中心进行房地产继承的登记了。 因为继承房产涉及到了税收的问题，房地产中心要求继承人必须到被认可的专业房地产评估机构进行房产价值的评估。评估费的收取，国家有专门的标准，使用差额定率累进来计费。办理继承登记的时候，还需要(xyo)缴纳一些费用，包括100元的登记费、5元
44、的权证印花税、继承房屋评估价0.05%的合同印花税。 （具体地方收费可能会有差距，以当地管理部门为准）第五十五页，共58页。二、赠与(zn y)过户 与房产的继承过户不同，房产的赠与还需要缴纳一笔契税。首先房产的赠与人与受赠人之间需要订立一份房屋赠与的书面合同，也就是赠与书。然后，赠与人和受赠人要带着这份赠与书和房屋的产权证，同时到房屋所在地的公证处进行房屋赠与的公证。 这个过程中涉及到了两笔费用，一笔费用是公证费，和继承权公证一样，房屋赠与的公证费收取的比例(bl)也是受益总额的2%，但不低于200元。还有一笔费用是契税。最后一个环节就是到房地产交易中心去办理房屋所有权转移登记手续。需要的材
45、料有房屋赠与的申请书，赠与人和受赠人的身份证件、原来房地产产权证、赠与书及公证材料以及缴纳的契税收据。（具体地方收费可能会有差距，以当地管理部门为准）第五十六页，共58页。三、夫妻(fq)姓名的“加减法”相比之下，在房产证上夫妻姓名的加减法倒是简便了许多。如果要在产权证上加上另一方的名字，办理“添名”的手续也比较简单，要求夫妻双方都要到场，填好相应的表格，带上结婚证、原来的房屋产权证、夫妻双方的身份证明就可以了。需要缴纳的费用主要有100元的登记费、5元的权证印花税。 当然，也有不少夫妻因为感情不合而分道扬镳(fn do yng bio)，离婚时候如果双方达成协议，一方同意把将产权房转给另一方所有，把另外一位的名字从产权证上减去，办理的手续也不复杂。在房屋没有抵押给他方的情况下，只要离婚的夫妻双方都到场，填完需要的表格后，凭着双方的身份证件、离婚协议书、原来的房屋产权证就可以办理。缴纳的费用包括100元的登记费和5元的权证印花税。（具体地方收费可能会有差距，以当地管理部门为准）第五十七页，共58页。 谢谢 谢谢 大大 家！家！第五十八页，共58页。
