1、一、PDCA管理流程四、设备设施的检查二、设施设备管理的策划三、设施设备管理的实施五、其他内容目录一、PDCA管理流程t借用“PDCA”质量管理流程，设施设备管理全过程可以进行如下分类：Plan Plan 计划计划确定设施设备重要程度的标准（即将设施设备按重要程度分级）、确定设施设备保养和管理模式、制定设施设备管理标准等Do Do 实施实施内容包括设施设备接管验收、清查建账、清理整改、日常管理、能耗控制（节能降耗）、应急措施等Action Action 改进改进编制及修改文件、改进工作流程等Check Check 检查检查包括日常巡查、周检、月检、临时检查、年度评价（设施设备完好率检查和统计、
2、房屋完好率评定）等级级二、设施设备管理的策划1 1、设施设备分级、设施设备分级 根据设施设备对客户服务的重要性，结合设施设备运行的稳定性，将设施设备分为、级三个级别，每级设施设备的维护保养标准不同。级级级级电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器除、级以外的所有设施设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、
3、维修机具以及办公室、食堂、会所、清洁、保安、通讯、宿舍设施设备等二、设施设备管理的策划2 2、设施设备保养模式、设施设备保养模式 设施设备管理采用计划预修制与状态维修、事后维修相结合的管理模式。 A A、计划预修制包括：三级保养（即：日常维护保、计划预修制包括：三级保养（即：日常维护保养、一级保养、二级保养）、小修、中修、大修、养、一级保养、二级保养）、小修、中修、大修、设备更新设备更新以及以及技术改造。其中，日常维护保养工作技术改造。其中，日常维护保养工作包括：工作计划的制定、设备设施的使用监管、设包括：工作计划的制定、设备设施的使用监管、设备设施的巡查备设施的巡查和和保养、故障维修、对日常
4、工作的检保养、故障维修、对日常工作的检查等。查等。 B B、对于、对于级设施设备，采取事后维修，每年进行级设施设备，采取事后维修，每年进行一次保养即可。一次保养即可。二、设施设备管理的策划3 3、设施设备管理标准、设施设备管理标准 可简单总结为：一落实、二齐全、三干净、 四良好、五不漏、十字方针 A A、一落实一落实管理责任人要落实管理责任人要落实 B B、二齐全二齐全技术资料齐全技术资料齐全、管理制度齐全管理制度齐全 C C、三干净、三干净机房干净、场地干净、设施设备干净机房干净、场地干净、设施设备干净 D D、四不漏、四不漏不漏电、不漏水、不漏气、不漏油不漏电、不漏水、不漏气、不漏油 E
5、E、五良好、五良好使用功能良好、调整良好、紧固良好使用功能良好、调整良好、紧固良好、润滑良好、密封良好润滑良好、密封良好 F F、十字方针、十字方针调整、紧固、润滑、密封、防腐调整、紧固、润滑、密封、防腐三、设施设备管理的实施1、设施设备接管验收 分为新入伙项目、采购、租赁、借用、代管等设施设备的接管验收 依据设施设备出厂说明书、设计要求及国家有关技术规范、标准，是否合格、功能与运行是否符合规定要求，侧重观感和使用。三、设施设备管理的实施2、设施设备建账管理 对区域内公共设施设备进行统计建帐，填写公共设施设备统计表、设施设备台帐、公摊配套用房明细统计表、公共设备设施功率统计表以及各区域的物业配
6、套设施设备权属清册 公共公共设施设备设施设备统计表统计表要按功能系统（配电、要按功能系统（配电、消防、给排水、智能化等）管理区域（楼幢、外消防、给排水、智能化等）管理区域（楼幢、外围）和专用功能区（会所、办公室、停车场等）围）和专用功能区（会所、办公室、停车场等）三部分交叉填写三部分交叉填写三、设施设备管理的实施 3、设施设备编号规则 设施设备编号由四部分组成：项目名称简称代码设施设备类别码设施设备序号设施设备管理等级。 如：如： HY-03-01-() HY-03-01-()表示表示 海运大厦海运大厦- -电梯类电梯类-01-01号梯号梯- -级设备级设备 三、设施设备管理的实施 4、接管后
7、的清理整改 接管入伙后的36月内，对设施设备房、公共设施设备进行整改，对设施设备房进行装修、清洁除尘，对设施设备进行保养、刷漆、安装各类标识，使公共设施设备达到公司管理标准。 例如：根据设施设备的大小，设施设备卡可采用例如：根据设施设备的大小，设施设备卡可采用如下样式的标牌或标签进行标识如下样式的标牌或标签进行标识设施设备卡设施设备卡名称：柴油发电机名称：柴油发电机责任人：刘兴才责任人：刘兴才编号：编号：HY-04-001-()HY-04-001-()名称：笔记本电脑责任人：陈勇编号：NSG-15-001-()NSG-15-001-()名称：笔记本电脑责任人：陈勇编号：NSG-15-001-(
8、)NSG-15-001-()名称：笔记本电脑编号：NSG-15-001-()NSG-15-001-()名称：数码照相机编号：NSG-15-001-()NSG-15-001-()三、设施设备管理的实施 5、设施设备保修期管理 保修期设施设备日常保养，以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不应触及核心软、硬件部分，发现故障及时通知保修单位进行维修；对公共设施应加强日常巡查力度，发现质量问题及时通知相关单位处理。三、设施设备管理的实施 6、计划管理 每年的年底制定出下一年度的设施设备年度保养计划、公共建筑保养计划、计量器具检定计划、生活水池清洗计划等。保养计划中应包括供方公司呈报的保养计划（如电梯、智
9、能化、中央空调的保养计划等） 制定下一年度工作计划和培训计划。 编制下一年度需要使用维修资金的项目：如设施设备的中修、大修、更新改造等，经公司审核后，由管理处按维修资金使用程序处理（业主委员会、业主大会或项目产权数量较少的单位业主审批）三、设施设备管理的实施 7、公共设施设备日常监管 公共设施设备应由管理处值班人员操作，设施设备维修供方在保养时，如停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意 值班员每天定期巡检设备运行情况是否正常，作好各种设施设备运行数据记录，记录应保证准确性、及时性和真实性 维修人员（含供方维修人员）须按国家标准、规范、公司相关制度及作业规程要求对设施设备进行保养，发现故障
10、及时维修三、设施设备管理的实施 8、公共设施日常管理 房屋本体和公共设施的巡查：每年的年底按公共建筑设施保养计划标准制订下一年度具体的巡查计划。如：每周一次对楼宇公共照明进行巡查，每半月对本小区路灯巡查（安排在夜间）一次，每月对本小区公共场所标识牌巡查一次等。 每年年底按公共建筑设施保养计划标准的要求制定下一年度保养计划、进行日常保养工作（计划性、全面性检查保养，非日常维修保养）三、设施设备管理的实施 9、水电统计及分析 每月对公共水、电、气等用量情况进行汇总和统计，包括详细统计和大块统计。详细统计详细统计：是指对各分区域是指对各分区域( (系统系统) )的用电、用的用电、用水水、用气、用气量
11、进行详细统计；量进行详细统计；大块统计大块统计：是指统计公共用水是指统计公共用水、用电用电、用气、用气数数量量（用总用量用总用量- -总代收部分的量总代收部分的量） 每月进行分析：与上年度进行比较分析，与上月度进行统计分析 节水节电控制：（特别针对中央空调、地库照明、路灯开关时间）三、设施设备管理的实施 10、安全管理 因天气、人为或管理不当等原因，设施设备在使用和管理过程中可能会发生水浸、火灾、损坏、故障等意外情况，并有可能对客户的工作和生活造成严重影响。为将意外造成的影响减至最小，各项目应按本部安全办的要求制订设施设备安全应急预案 在每年年底要按设施设备安全应急预案的要求制订下一年度的演练
12、计划四、设备设施的检查防微杜渐，为有效落实各项规章制度，各级领导需要对设施设备的管理情况进行定期或不定期的检查，并将检查结果纳入到绩效考核体系中。1、定期和临时检查 日巡视（工程主管） 周检查（工程班长、区域责任人，检查公共区域设施设备运行保养情况） 月检（管理处组织的月度检查，其中包括设施设备检查） 临时检查（暴雪、冰冻、暴雨、台风等恶劣天气来临前的检查；如污水泵、上下水管、电梯等）四、设备设施的检查2、设施设备统计和评定 每月应将设备运行、保养及设备故障率情况进行统计，填写设备运行月报表 每季度进行电梯故障率的统计 每年年底对设施设备进行一次全面检查，结合检查结果和全年的设施设备运行月报表，进行年度设施设备完好率统计和分析 每年年底进行房屋完好情况统计五、其他内容1、每个工程人员和责任区人员须掌握小区所有管线（电、水、燃气）的走向、开关和阀门的位置、作用；有安全操作意识，熟悉设施设备系统的应急程序。特别是必须要有高度责任心和良好的服务意识2、相关岗位人员应掌握办公设施设备、消防设施设备、智能化设施设备的操作、应急流程等。保证每个项目设施设备人员专业全覆盖3、在培训和学习方面，应全面了解设施设备管理知识、岗位职责。各项目应及时开展技术交流，以及纪律、维修流程及要求等方面的学习THEEND
