1、课程内容p 2010.09-2011.01详细规划详细规划一、详细规划概念一、详细规划概念国标城市规划基本标准术语：国标城市规划基本标准术语： 城市详细规划是城市详细规划是“以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项用地所作的具体安排城市局部地区的土地利用、空间环境和各项用地所作的具体安排”。包括：控制性详细规划包括：控制性详细规划 修建性详细规划修建性详细规划课程内容p 2010.09-2011.01控制性详细规划控制性详细规划一、控制性详细规划的基本认识二、控制性详细规划的发展历程三、控制性详细规划的编制方
2、法四、控规编制的动态与发展趋势p内容提要 名词解释名词解释 控制性详细规划控制性详细规划 是以是以城市总体规划或分区规划城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的为依据，确定建设地区的土地使土地使用性质用性质和和使用强度的控制指标使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置道路和工程管线控制性位置以及以及空间环空间环境控制的规划要求境控制的规划要求，是城市规划管理的依据，并，是城市规划管理的依据，并指导指导修建性详细规划的修建性详细规划的编制。编制。控制性详细规划的基本认识 名词解释名词解释 控制性详细规划控制性详细规划 控制性详细规划的主要任务是保证控制性详细规划的主要任务是保证公共利益公
3、共利益不受侵害，包括政府的不受侵害，包括政府的土地收益、城市的公共环境等，最核心的内容是土地收益、城市的公共环境等，最核心的内容是对城市用地的建设强度对城市用地的建设强度进行控制进行控制，并回答，并回答允许建什么和不允许建什么、怎么建允许建什么和不允许建什么、怎么建等问题。等问题。控制性详细规划的基本认识n借鉴借鉴区划技术区划技术，变革传统详细规划形成的具有中国特色的规划类，变革传统详细规划形成的具有中国特色的规划类型；型；n城乡规划法明确的城乡规划法明确的法定规划法定规划之一；之一；n反映各个利益集团在城市建设中的反映各个利益集团在城市建设中的责权利责权利关系；关系；n建设主管部门做出建设项
4、目建设主管部门做出建设项目规划许可的依据规划许可的依据（行政许可法范畴）（行政许可法范畴）控制性详细规划的基本认识n公众参与最具公众参与最具实效性实效性的内容；的内容；n法律严肃性法律严肃性越来越高；越来越高；n编制技术不断探索与进步编制技术不断探索与进步。控制性详细规划的基本认识p 2010.09-2011.01控制性详细规划的地位与作用控制性详细规划的地位与作用（1 1）控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。）控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。n从规划到管理从规划到管理依法行政的依据；依法行政的依据；n从规划到实施从规划到实施控制、引导、监督。控
5、制、引导、监督。 控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合、操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据，正确引导开发行为。p 2010.09-2011.01控制性详细规划的地位与作用控制性详细规划的地位与作用（2 2）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次n从宏观到微观从宏观到微观上接总规（分区），下接修详（设计）；上接总规（分区），下接修详（设计）；n从定性到定量从定性到定量控制要求深化、量化、具体化；控制要求深化、量化、具体化；n从整体到局部从整体到局部控制指标细化、分解、落实；控制指标
6、细化、分解、落实； p 2010.09-2011.01控制性详细规划的地位与作用控制性详细规划的地位与作用 （3 3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。n从二维到三维从二维到三维平面控制与空间控制的结合；平面控制与空间控制的结合；n从规划到设计从规划到设计规划要求与设计条件的结合；规划要求与设计条件的结合；n从消极到积极从消极到积极控制与引导的结合。控制与引导的结合。p 2010.09-2011.01控制性详细规划的地位与作用控制性详细规划的地位与作用 （4 4）控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。）控制性详细规划是协调各利
7、益主体的公共政策平台。n从个体到群体从个体到群体利益协调的平台；利益协调的平台；n从分歧到统一从分歧到统一公共政策的具体化。公共政策的具体化。p 控制性详细规划的基本特征控制性详细规划的基本特征介乎于土地管理与建筑管理之间，内涵丰富。介乎于土地管理与建筑管理之间，内涵丰富。课程内容p 2010.09-2011.01 （1 1）通过抽象的表达方式落实规划意图。）通过抽象的表达方式落实规划意图。n落实共性控制内涵；落实共性控制内涵；n提供个性设计空间。提供个性设计空间。课程内容p 2010.09-2011.01 （2 2）具有法律效应和立法空间。）具有法律效应和立法空间。n具有法律效力而不是法律；
8、具有法律效力而不是法律；n具有成为法律法规的可能。具有成为法律法规的可能。课程内容p 2010.09-2011.01 （3 3）具有相当的综合性具有相当的综合性。n各纵向系统的设计综合；各纵向系统的设计综合；n各专项内容的横向汇总。各专项内容的横向汇总。控制性详细规划中包括城市建设或规划管理中的各纵向系统和各专向规划内容，如土地利用规划、公共设施与市政设施规划、道路交通规划、保护规划、景观规划、城市设计以及其它必要的非法定规划等内容，并将这些内容在控制性详细规划的控制尺度上进行横向综合，相互协调并分别落实相关规划控制要求，具有小而全的综合控制特征。课程内容p 2010.09-2011.01 （
9、4 4）刚性与弹性相结合的控制方式刚性与弹性相结合的控制方式n规定性与引导性的结合；规定性与引导性的结合；n通则式与判例式的结合；通则式与判例式的结合；n动态控制与相互转化的可能；动态控制与相互转化的可能；n强制性内容的提出。强制性内容的提出。二、控制性详细规划的发展历程二、控制性详细规划的发展历程o最初的尝试最初的尝试 （8080年代初）年代初） 上海虹桥开发区规划上海虹桥开发区规划 领事馆区，为了国际惯例与国际接轨，借鉴了美国的区划技术而编制的详细规划，改变了原有“摆房子”的做法。有益的探索有益的探索（80年代中后期） 桂林中心区详细规划（1987） 控制性详细规划正式命名，提出综合控制指
10、标体系。 广州市街区规划（80年代末）覆盖面积达70平方公里 更接近于ZONING的分区规划方法，一直沿用至今。 广州市城市规划管理办法和实施细则。苏州桐芳巷改造规划苏州桐芳巷改造规划汕头龙湖片区分区规划汕头龙湖片区分区规划苏州桐芳巷改造规划（87年） 按现状规划管理 进行三次分区，区分对待可开发用地和公共设施。汕头龙湖片区分区规划 （89年） 适应市场经济的二级用地分类，提出土地使用兼容表，探索了工业街坊的土细分开发模式。步入成熟步入成熟（80年代末年代末90年代初）年代初）温州旧城改造控制规划温州旧城改造控制规划几个相关课题研究：几个相关课题研究：上海市土地使用区划管理法规的研究上海市土地
11、使用区划管理法规的研究（上海市规划局；（上海市规划局； 控制控制性详细规划编制办法（建议稿）性详细规划编制办法（建议稿） （江苏省城乡规划设计研究院（江苏省城乡规划设计研究院）o1991年，建设部在城市规划编制办法中，列入了控制性详细规划的内容，并明确了编制要求。o1995年，建设部制定了城市规划编制办法实施细则，规范了控制性详细规划的具体编制内容和要求。o广东省城市控制性详细规划管理条例 (2004年9月24日广东省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 2004年9月24日公布 自2005年3月1日起施行)三、控制性详细规划的编制方法三、控制性详细规划的编制方法三个阶段：三个阶段：o
12、从形体设计走向形体示意。从形体设计走向形体示意。o从形体示意到指标抽象从形体示意到指标抽象o从指标抽象走向完整系统的控制性详细规划。特点：文本、图则从指标抽象走向完整系统的控制性详细规划。特点：文本、图则及法规三者互相匹配，且各自关联，共同约束城市的开发和建设及法规三者互相匹配，且各自关联，共同约束城市的开发和建设控规编制方法o编制程序编制程序:前期研究前期研究/用地规划及工程规划用地规划及工程规划/用地细分用地细分/指标确指标确定定/成果编制成果编制o控制内容控制内容:土地使用土地使用/建筑建造建筑建造/设施配套设施配套/行为活动行为活动o控制方式控制方式:指标量化指标量化/条文规定条文规定
13、/图则标定图则标定/城市设计引导城市设计引导o赋值方法赋值方法:形体模拟形体模拟/经验归纳经验归纳/调查比较调查比较规划控制指标体系土地使用土地使用控制用地边界用地面积用地性质土地使用相容性环境容量控制容积率建筑密度居住人口密度绿地率空地率建筑建造建筑建造控制建筑高度建筑后退建筑间距城市设计引导建筑体量建筑色彩建筑形式其他环境要求建筑空间组合建筑小品设置规划控制指标体系设施配套市政设施配套给水设施排水设施供电设施交通设施其他公共设施配套教育设施医疗卫生设施商业服务设施行政办公设施文娱体育设施附属设施其他行为活动交通活动控制交通组织出入口方位及数量装卸场地规定环境保护规定噪音震动等允许标准值水污
14、染允许排放量水污染允许排放浓度废气污染允许排放量固体废气物控制其他公共设施控制图则公共设施控制图则重庆适应山地道路特点的局部展宽段渠化处理方式对于市政设施规划明确提出需要进行管网综合对于市政设施规划明确提出需要进行管网综合 主要是保证市政设施配套，并作为地块开发条件的重要参考。 地下空间利用：规划充分利用自然地形进行地下空间的开发利用，包括高层建筑的地下车库、地下人行通道、地铁车站、结合平台广场的地下服务设施等，并通过有机的组织将这些地下空间串联起来，成为辅助服务系统。（2）2006年年4月月1日颁布实施的日颁布实施的城市规划编制城市规划编制办法办法第四十二条第四十二条 条文中明确规定，控制性
15、详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。新新编制办法编制办法的强制性内容的强制性内容o 控制性详细规划的成果控制性详细规划的成果包括：技术文件、法定文件和管理文件包括：技术文件、法定文件和管理文件1、技术文件是法定文件和管理文件的技术支撑和编制基础。技术文件编制、技术文件是法定文件和管理文件的技术支撑和编制基础。技术文件编制的内容和深度应符合建设部的内容和深度应符合建设部城市规划编制办法城市规划编制办法的要求。的要求。2、法定文件是规定控制性详细规划强制性内容的文件。法定文件应充分考、法定文件是规定控制性详细规划强制
16、性内容的文件。法定文件应充分考虑资源利用、公众利益和公共安全等因素，具有强制性实施的约束力虑资源利用、公众利益和公共安全等因素，具有强制性实施的约束力，同时便于公众理解和监督，同时便于公众理解和监督。3、管理文件是城市规划行政主管部门实施规划管理的操作依据。管理文件、管理文件是城市规划行政主管部门实施规划管理的操作依据。管理文件既要体现法定文件的既要体现法定文件的“刚性刚性”原则，又要满足规划管理的动态需要。原则，又要满足规划管理的动态需要。o技术文件技术文件报城市规划行政主管部门审查；报城市规划行政主管部门审查；o法定文件法定文件报城市规划委员会审议及城市人民政府审批报城市规划委员会审议及城
17、市人民政府审批o管理文件管理文件报城市规划行政主管部门核准，并报当地城市规划委报城市规划行政主管部门核准，并报当地城市规划委员会备案。员会备案。o 文件特点：文件特点：技术文件清晰、明确、条文加图纸。法定文件公众能够理解，便于监控，并具有强制性的约束力，非经法定程序不得随意调整、修改。管理文件开展规划管理的操作性文件，既要遵循强制性内容不得随意变更的“刚性”原则，又要满足动态规划的“弹性”要求。四、控规编制的动态与发展趋势四、控规编制的动态与发展趋势（1）编制的规范性：地方统一技术措施的不断出台。）编制的规范性：地方统一技术措施的不断出台。（2）编制方法的延伸与拓展：分层控制实践。）编制方法的
18、延伸与拓展：分层控制实践。（3）编制内容的深入：控规中设计控制的探索。）编制内容的深入：控规中设计控制的探索。地方统一技术措施：地方统一技术措施：特大城市出现了新的编制方法与编制思路，大多是针对控制性详细规划原有编制办法的不足进行的相应改进，并形成地方统一的编制技术措施：n 重庆市控制性详细规划编制技术规定（2002）；n 黑龙江省控制性详细规划编制规范（2004）；n 广东省城市控制性详细规划编制技术规范指引（2005）；n 南京市控制性详细规划编制技术规定（2005）；n 济南市控制规划编制技术导则（2005）；n 北京市中心城控制性详细规划通则（2006）。对本区域内的控制性详细规划的编
19、制行为进行规范，以便实现总体控制和相互衔接。分层控制：形成一套从总规分层控制：形成一套从总规分区分区片区片区控制单元控制单元街坊地块，街坊地块，分层控制、层层衔接的规划控制系统。镇规划层次可以减少。分层控制、层层衔接的规划控制系统。镇规划层次可以减少。1 1）分层控制：）分层控制：每一层次落实相应深度的规划内容，并为深入控制留有余地和适应性空间；2 2）总量控制：）总量控制：将总体指标的层层分解，每一层次均实行总量控制；3 3）单元控制：）单元控制：将城市规划建成区划分至控制单元，控制单元提出控制指标、控制图则、控制导向等通则式控制，为进一步结合旧城改造、近期建设和土地出让计划编制街坊地块的控
20、制性详细规划提供依据；24平方公里范围，总量、交通、视线走廊等。4 4）特定区：）特定区：将城市中具有特殊要求的控制单元划定为特定区，特定区规划单元的控制性详细规划有针对性地提出特殊的控制要求和规划许可要求。1 总则2 控制性详细规划的内容 2.1 资料收集和现状调研2.2 规划的主要内容3 控制性详细规划的成果要求 3.1 控制性详细规划的成果构成 3.2 法定文件的成果构成及深度要求3.2.1 文本的主要内容3.2.2 规划管理单元导则的主要内容3.3 管理文件的成果构成及深度要求3.3.1 通则的主要内容3.3.2 规划管理单元地块图则3.4 技术文件的成果深度及深度要求3.4.1 基础
21、资料汇编的主要内容3.4.2说明书的主要内容3.4.3 技术图纸的主要内容3.4.4 公众参与报告的主要内容广州市控制性详细规划编制技术规定 广州市城市规划局 2006年8月广州市控制性详细规划编制技术规定 广州市城市规划局 2006年8月4 控制性详细规划成果计算机数据标准4.1电子文件格式和命名4.2制图制表规范4.2.1 AutoCAD图形文件一般规定4.2.2 AutoCAD图形文件中图层名称、线型及颜色4.2.3公共服务设施符号4.2.5交通设施符号4.2.6控制性详细规划图则JPG格式文件规定4.3控制性详细规划图则建库文件的数据标准4.3.1 建库文件和内容要求4.3.2规划信息
22、编码原则4.3.3规划控制指标表4.4其他规定城市设计与控制性详细规划的有机结合：城市设计与控制性详细规划的有机结合：n控规与城市设计的结合方式程序分阶段、针对特定地区、城市设计控制融合、调整依据。n设计控制的深化针对公共空间、角色与深度的把握、面临实践检验法定图则的困惑法定图则的困惑案例：滨水空间设计控制案例：滨水空间设计控制1. 1. 容积率与建筑密度容积率与建筑密度（1 1）容积率）容积率 提高容积率是解决城市中建设用地缺乏的主要办法之一提高容积率是解决城市中建设用地缺乏的主要办法之一 ，但是过高的容积率对环境质量造成负面影响，对市政、公共设施带但是过高的容积率对环境质量造成负面影响，对
23、市政、公共设施带来压力。来压力。 应加入容积率的降档规则，提倡适宜的容积率应加入容积率的降档规则，提倡适宜的容积率。容积率与建筑密度容积率与建筑密度（2 2）建筑密度）建筑密度 建筑密度也是与城市环境密切相关的，反映的是二维空间建筑密度也是与城市环境密切相关的，反映的是二维空间上的疏密程度。上的疏密程度。 建筑密度的高低会对人的心理造成一定的影响。对于高层建筑密度的高低会对人的心理造成一定的影响。对于高层建筑群，其密度一旦超过建筑群，其密度一旦超过10101515，就会使人产生压抑感。，就会使人产生压抑感。 应推广应用塔楼密度与裙楼密度分别控制的方法应推广应用塔楼密度与裙楼密度分别控制的方法。
24、 香港天水围屋邨：容积率 5，过高的密度2. 2. 设计控制的加强和要素的引入设计控制的加强和要素的引入 滨水区空间的界面是城市生活的主要场景，其相关体积分滨水区空间的界面是城市生活的主要场景，其相关体积分布和界面构成是城市生活的物理条件，也是城市环境品质的核心条布和界面构成是城市生活的物理条件，也是城市环境品质的核心条件之一，因此有必要加强设计控制。件之一，因此有必要加强设计控制。 设计控制分为规定性和绩效性两种，国外的城市多采取绩设计控制分为规定性和绩效性两种，国外的城市多采取绩效性的控制为主，效性的控制为主， 但根据国情应采取但根据国情应采取规定性的控制为主规定性的控制为主。这也是。这也
25、是基于基于价值判断价值判断的考虑。的考虑。建筑高度（1）天际线和高度分区 以形成有特色的滨水区天际线为目标，从整个城市的层面和滨水区内各组团的功能和景观要求进行考虑，建立高度分区，在宏观上实现对建筑高度的控制。 高度的分区可以基于建筑的绝对高度，也可以基于建筑的层数。 上海浦东滨水区上海浦东滨水区杭州西湖地标与城市建筑杭州西湖地标与城市建筑杭州西湖滨水建筑体量控制杭州西湖滨水建筑体量控制建筑高度建筑高度（2）斜线控制的临江建筑高度 目前的控制中一般只设定可以建设的最大高度，并未对建筑主体的位置进行控制，这样造成了地块内建筑都贴着临江一侧的建筑红线建设。 用斜线控制的方法使建筑往远离江面的方向后
26、退，以减少对江边活动的人们的压抑，增加滨水公共空间的开阔感。建筑面宽建筑面宽（1）临江塔楼最大面宽 滨水区的空间形态从宏观上呈现沿水面以线形展开，因此要实现滨水区纵向上空间与景观的渗透，应控制临江建筑最大面宽。 对建筑面宽的控制主要体现在对建筑塔楼而非裙楼的控制上，以减弱临江高层建筑“墙”的感觉。 临江塔楼面宽指的是临江塔楼相对应岸边的水平投影。 海珠区珠江滨水地区规划指引中，针对珠江滨水区新建的建筑高度普遍达到100米以上的现状，建议将临江塔楼的最大面宽控制在75米。建筑面宽建筑面宽（2）临江塔楼总面宽与地块面宽的比值 此方法既可客观地对比几个开发地块中建筑阻挡景观渗透的程度，也可以设定不同
27、的比值对各区段的建筑实施不同程度的控制。 珠江滨水区已经形成了不少面积在15公顷以上的居住小区，仅仅控制单个建筑的最大面宽显然是不适合的。该控制应与塔楼最大面宽的控制同时起效。 根据现状，同时运用三维仿真模拟的方法对几个比值的情况进行了对比，海珠区珠江滨水地区规划指引针对建设现状提出两种程度的控制（比值分别为50和60）。广州珠江南岸建筑间距广州珠江南岸建筑间距广州珠江南岸建筑间距广州珠江南岸建筑间距广州珠江南岸建筑间距广州珠江南岸建筑间距广州珠江南岸建筑间距广州珠江南岸建筑间距澳大利亚悉尼 摄影/何惟增景观视廊景观视廊 在美国，随着城市设计在整个城市规划体系中地位的提升，景观视廊也逐渐地成为
28、重要的控制要素进入区划之中。 景观视廊景观视廊 居住小区一般都呈围合式，很少考虑内部景观与外部景观的联系，加上地块面积较大，仅通过建立纵向通至滨江道路的道路系统仍无法很好地实现珠江景观往陆域方向渗透。杭州西湖滨水建筑体量控制杭州西湖滨水建筑体量控制凯悦酒店高度按照控制但未控制景观视线走廊凯悦酒店高度按照控制但未控制景观视线走廊景观视廊景观视廊 具体的控制方法为若临江地块面宽超过预定值时须设一条一定宽度的通往珠江的景观视廊，在景观视廊的空间范围内不应有建筑或严重遮挡视线的构筑物。设置景观视廊的预定值根据新建居住小区规模、临江面宽等的现状，可定为180米；景观视廊的宽度借鉴深圳的经验，可定为25米
29、。公共步行通道公共步行通道 新开发的居住小区，面积较大，用地临江面宽达到250米，甚至300米，这较大程度上削弱了市民到达江边的便捷性。加入公共步行通道的控制可在一定程度上缓解这个问题，使滨江的可达性增强。 “珠江公共空间开发地块滨江道路”模式下，应强制设定。若用于居住小区的开发，要求临江面宽超过180米时设置一条宽度不少于10米的公共步行通道（可以与景观视廊的设置结合）；若用于商贸办公楼（包括商住楼）的开发，可采用裙楼的架空并公共化的方法。公共步行通道示意城市夜景规划设计城市夜景规划设计城市有两个面孔，白天和晚上给人完全不同的感受。滨水地区夜景灯光照明包括功能照明和景观照明，必须与城市建筑艺
30、术相结合。杭州西湖自然与人文景观保淑塔杭州西湖夜景杭州西湖夜景理想的密度理想的密度关于新城市主义和紧凑发展关于新城市主义和紧凑发展o 新城市主义及其理念和实践新城市主义及其理念和实践o 紧凑城市的理念及研究紧凑城市的理念及研究新城市主义及其理念和实践新城市主义及其理念和实践 起源于美国，其根本上是针对蔓延的郊区化住宅的松散的城市形态而提出的改良思想。以集约用地，提供良好的公共设施、交通设施为目标，改变住宅建设过于依赖小轿车的发展模式。卡尔索普的以交通导向的开发模型资料来源：Calthorpe，the North American Metropolis杜安尼和普拉特齐伯克的“传统邻里”开发模型资
31、料来源：Jennings Group Ltd（1992年）上海安亭新镇规划上海安亭新镇规划o适当密度，紧凑发展，便于功能混合、邻里交往；o公共交通引入；o精致的建筑设计。 开发权转移开发权转移( (Transfer of Development Rights,TDR) 此概念来源于美国区划法相关实践。 指土地开发权在设定相对严格条件下在不同地块之间的转换，设定的条件通常可能包括如下类型： 1、特殊性的保护公共利益的规定而导致某些地块的开发权利受约束； 2、特殊地段的具有弹性的地标性建筑的开发权利转移，以确保该区域的城市特色保存的前提下保持开发的弹性。案例案例纽约中央车站纽约中央车站中央车站开发权中央车站开发权转移的图示转移的图示容积率奖励容积率奖励 创建更好的公共空间的一种管理激励措施，来源于美国区划法相关条例与城市公共空间规划的实践。 通常是指当房地产开发商通过在城市有关区域(主要是高密度区)的开发建设时主动提供规划管理要求之外的向公众开放的、能够有效使用的广场、拱廊、通道等公共空间或设施时，城市规划行政管理部门酌情给予的一定的开发权力奖励的管理行为。这种奖励应当同其所提供的公共空间或设施的使用价值相当且成正比。
