1、大兴生物医药基地东配套大兴生物医药基地东配套1111号居住项目号居住项目可行性研究报告可行性研究报告20102010年年1212月月1金融街控股股份有限公司金融街控股股份有限公司前前 言言一、可研相关责任人员一、可研相关责任人员二、项目评价与公司发展战略二、项目评价与公司发展战略三、公司土地储备资金使用情况三、公司土地储备资金使用情况四、奕兴公司在跟项目汇总四、奕兴公司在跟项目汇总2生物医药基地生物医药基地 11居住用地项目可研报告相关责任人员居住用地项目可研报告相关责任人员一、可研相关责任人员一、可研相关责任人员序号序号项目项目奕兴公司负责人奕兴公司负责人控股本部负责人控股本部负责人公司主管
2、领导公司主管领导1工期计划赵甲 张蓟东刘洋郭齐放2工程成本赵甲 张蓟东刘洋郭齐放3项目定位赵甲 张蓟东高剑高靓4设计方案赵甲 张蓟东田菡高靓5经济测算赵甲 张蓟东孙顺莉 孙鹏于蓉6是否满足公司业绩需要毛学俊卢东亮高靓7整体内容审核毛学俊于蓉3二、项目评价与公司发展战略二、项目评价与公司发展战略【区域战略区域战略】：立足北京，面向全国重点城市； 项目评价：项目位于北京市大兴区，地处南部生态宜居新城，城市轨道交通日项目评价：项目位于北京市大兴区，地处南部生态宜居新城，城市轨道交通日趋发达，未来市场空间较大。趋发达，未来市场空间较大。【产品战略产品战略】：通过开发和持有城市绿色物业产品； 项目评价：
3、产品定位为中档住宅，中小套型、中高品质，打造公司项目评价：产品定位为中档住宅，中小套型、中高品质，打造公司“金金”字序列字序列住宅产品，符合公司产品定位。住宅产品，符合公司产品定位。【客户战略客户战略】：为消费者提供绿色物业产品和服务； 项目评价：客户定位以依赖轨道交通的首置类客户为主，为消费者提供舒适宜居项目评价：客户定位以依赖轨道交通的首置类客户为主，为消费者提供舒适宜居的居住环境，符合公司客户战略。的居住环境，符合公司客户战略。【社会责任社会责任】：致力于提升城市价值； 项目评价项目评价：该项目有利于生物医药基地居住配套设施完善，并将成为大兴区及北该项目有利于生物医药基地居住配套设施完善
4、，并将成为大兴区及北京市新的大型居住社区，有助于提升区域价值。京市新的大型居住社区，有助于提升区域价值。【品牌战略品牌战略】：打造金融街绿色商务地产领军品牌； 项目评价：通过居住用地开发，为周边产业提供配套服务，巩固金融街商务地产项目评价：通过居住用地开发，为周边产业提供配套服务，巩固金融街商务地产品牌。品牌。【股东价值股东价值】：实现公司持续、健康、稳健成长。项目评价项目评价：未来为公司提供利润增长，为公司持续健康发展提供业绩支持。未来为公司提供利润增长，为公司持续健康发展提供业绩支持。4三、公司土地储备资金使用情况三、公司土地储备资金使用情况2010年底至2011年6月30日公司可用项目土
5、储资金预计为人民币60亿元项目排序城市项目名称投资金额（亿元）投资时间持股比例审批情况自有资金投入（亿元）1北京E242010年12月100%股权董事会已审批42北京菜西项目52010年12月100%股权董事会已审批5合计99上述项目完成投资后，至2011年6月30日公司可用项目土储资金预计为人民币51亿元项目排序城市项目名称投资金额 （亿元）投资时间持股比例资金落实情况自有资金投入 （亿元）1重庆B19-1项目10.82010年12月100%股权昆仑信托10.82重庆B19-2项目5.22011年1月100%股权昆仑信托5.23北京大兴亦庄X1-3项目25.62010年12月100%股权自有
6、资金12亿，债务性融资13.6亿124北京大兴生物医药11号地16.92010年12月100%股权自有资金8亿，债务性融资8.9亿85北京旧宫东站3号地352011年1月100%股权自有资金20亿，债务性融资15亿206天津金融城项目502011年1季度51%股权基金股权合作257北京石景山五里坨项目162011年1季度85%股权自有资金168重庆溉澜溪项目152011年1季度100%股权自有资金10亿，融资创新5亿10合计174.51075四、北京公司在跟项目汇总四、北京公司在跟项目汇总序序号号项目项目名称名称位置位置用地用地性质性质占地占地( (万平米）万平米）规划建面规划建面（万平米）（
7、万平米）容积容积率率预计预计入市入市时间时间项目项目获取获取方式方式预计土地预计土地投资额投资额（亿元）（亿元）项目进度说明项目进度说明1生物医药基地11号地块项目大兴区居住11.4025.292.510.11.26综合招标1611月26日公示出让公告，12月20日投标。公司拟参与投标。4亦庄新城X1-3地块大兴区居住12.5612.60110.11.30综合招标2511月30日公示出让公告，12月22日投标。公司拟参与投标。3旧宫东站3号地项目大兴区居住、商业15.6132.831.8-32010年底综合招标35该地块已基本拆迁完毕，预计2010年年底入市，公司密切跟踪，力争获取该地块。4三
8、合庄项目大兴黄村居住商业-2011年初综合招标-该地块预计2011年1季度入市，跟进中。5五里坨3、4、5号项目石景山居住58490.82011年中综合招标90该地块尚未完成拆迁，预计2011年2季度月入市，跟进中。6石景山五石景山五里坨低密里坨低密度度大兴亦庄大兴亦庄X1-3X1-3大兴旧宫大兴旧宫3 3号项目号项目大兴三合大兴三合庄项目庄项目大兴生物医大兴生物医药基地居住药基地居住1111号号78 8 8目目 录录第一部分第一部分 项目基本情况项目基本情况第二部分第二部分 项目获取方式和时间项目获取方式和时间第三部分第三部分 市场分析市场分析第四部分第四部分 产品定位产品定位第五部分第五部
9、分 规划设计方案规划设计方案第六部分第六部分 项目开发计划项目开发计划第七部分第七部分 经济效益评价经济效益评价第八部分第八部分 项目风险评估项目风险评估第九部分第九部分 结结 论论9 9 9 第一部分第一部分 项目基本情况项目基本情况一、项目区位一、项目区位二、项目位置及四至二、项目位置及四至三、项目现状三、项目现状四、规划指标四、规划指标五、土地属性分析五、土地属性分析六、小结六、小结新城定位新城定位：北京南部具有生态特色的宜居新城，是北京重要的物流中心，是现代制造业和文化创意的重点培育地区。发展目标：发展目标：“战略发展节点”“新兴产业基地”“京南绿色新城”规模：规模：2020年大兴新城
10、总人口控制在60万人，新城建设用地规模控制在65平方公里。2020年大兴区总人口控制在111万，城乡建设用地规模控制在129.67平方公里。拓展方向：拓展方向：城市空间主要向北和东北方向拓展，西北区部分启动，产业区在集约利用土地的基础上向南拓展交通利好：交通利好：大兴区提出，力争2012年内打通蒲黄榆快速路、京台高速、马家堡西路南延和万寿路南延4条与市中心连接的道路，总投资92亿元。除京台高速外，其他3条连接线均为城市主干道，预计2年内全部可通车，届时，开车20分钟内可从大兴新城至长安街沿线一、项目区位一、项目区位区域规划：区域规划：大兴新城规划整体利好，新兴工业园区（大兴生物医药产业基地）成
11、为大兴南城的发展契机。大兴新城规划整体利好，新兴工业园区（大兴生物医药产业基地）成为大兴南城的发展契机。工业园区概况：工业园区概况：生物医药工业园区距离本项目较近，伴随着大兴新城的发展，正逐渐成为带动区域发展的主要力量。生物医药工业园区距离本项目较近，伴随着大兴新城的发展，正逐渐成为带动区域发展的主要力量。生物医药生物医药工业园区工业园区园区简介：园区简介：中关村科技园区大兴生命科学新城成中关村科技园区大兴生命科学新城成立于立于2002年底，原名北京生物工程与年底，原名北京生物工程与医药产业基地，规划面积医药产业基地，规划面积9.63平方公里，平方公里，是目前国内主要的生物医药产业基地是目前国
12、内主要的生物医药产业基地之一，区域未来发展潜力巨大之一，区域未来发展潜力巨大;规划生命科学新城打造成为推动区域规划生命科学新城打造成为推动区域发展的一流科技、健康、人文城市发展的一流科技、健康、人文城市;未来未来4年新城人口将达到年新城人口将达到1015万人万人.同仁堂中良丰通中良丰通康必得一、项目区位一、项目区位11地块位于北京南部北臧村镇，生物工程与医药产业基地内部，六环外沿京开高速地块位于北京南部北臧村镇，生物工程与医药产业基地内部，六环外沿京开高速3 3公里处。公里处。庞各庞各庄区庄区域域黄村区黄村区域域孙村孙村区域区域西红门西红门 区域区域京京开开高高速速公公路路京京津津塘塘速速公公
13、路路六环六环五环五环地块区位：地块区位：11#地块位于大兴区南部北臧村镇；地块位于大兴区工业重点区域（生物工程与医药产业基地）内；位于大兴孙村，黄村，庞各庄的中心区域；区位概况区位概况: :北臧村镇总面积60平方公里，辖23个行政村，总人口15544人，人口密度为284人/平方公里；未来将在此建成首都四大现代制造业基地之一的北京生物工程与医药产业基地。二、项目位置及四至二、项目位置及四至12005022016021R2R2R52R53G华佗路华佗路大兴线天宫院站京开天宫院出口庆丰路庆丰路新源大街新源大街京开高速京开高速二、项目位置及四至二、项目位置及四至13华佗路华佗路三、项目现状三、项目现状
14、141、建设用地范围内高压线杆6根；2、代征绿地内有高压线杆8根；3、代征道路边缘有部分红绿灯及路灯；4、宗地范围内有少量树木（不涉及名木古树，且已补偿完毕）。标书约定的处理原则：标书约定的处理原则：1、建设用地内高压线杆由大兴分中心在土地成交后12个月内完成改迁，并承担相关费用；2、代征绿地内高压线杆、代征道路内红绿灯、路灯现状保留；3、宗地内现有树木以补偿完毕，不涉及名木古树，由中标人结合项目开发建设自行伐移并承担相关费用。经济技术指标经济技术指标四、规划指标四、规划指标本地块中将配建本地块中将配建3000030000平方米建筑规模的平方米建筑规模的“公共租赁住房公共租赁住房”，由中标人完
15、成，由中标人完成建设，并由政府按建设，并由政府按55005500元元/ /平方米的价格进行回购；若政府放弃回购，由中平方米的价格进行回购；若政府放弃回购，由中标人按租赁房持有并按政府指导价出租。标人按租赁房持有并按政府指导价出租。15序号序号地块编号地块编号用地性质用地性质用地规模用地规模（平方米）（平方米）容积率容积率地上规模地上规模（平方米）（平方米）绿地绿地率率% %建筑密建筑密度度% %限高限高（米）（米）1 10506-0050506-005R2R2类居住用地类居住用地53517535172.52.5133793 133793 3030252560602 20506-0160506-
16、016R52R52小学用地小学用地14400144000.80.811520 11520 3030252518183 30506-0210506-021R53R53托幼用地托幼用地442844280.80.83542 3542 3030303012124 40506-0220506-022R2R2类居住用地类居住用地41612416122.52.5104030 104030 303025256060合计合计- - -113957113957- -252885 252885 - - - -京京开开高高速速公公路路五、土地属性分析五、土地属性分析天宫天宫院站院站六环六环京京开开高高速速公公路路交通
17、路网较为便捷：交通路网较为便捷：两个地块临近六环路，地块南侧为京开高速辅路。两个地块临近六环路，地块南侧为京开高速辅路。公交车体系较完善；公交车体系较完善； 937937、大兴、大兴2323、2424、2828、3030路、大兴新城路、大兴新城1 1路等等公交车均可抵达地块周路等等公交车均可抵达地块周边边20102010年底即将开通的地铁大兴线（天宫院站）位年底即将开通的地铁大兴线（天宫院站）位于项目南侧地块内；于项目南侧地块内；1 1、地块交通：、地块交通：道路现状好，地块南侧魏永路为京开高速辅路，可直达京开高速，沿京开高速到六环不足道路现状好，地块南侧魏永路为京开高速辅路，可直达京开高速，
18、沿京开高速到六环不足5 5分钟分钟时间地铁大兴线天宫院站入站口距地块约时间地铁大兴线天宫院站入站口距地块约300300米，为区域价值提升奠定基础。米，为区域价值提升奠定基础。16北臧村镇小学北臧村镇小学汽车工业学校汽车工业学校第二职业学校第二职业学校浙发超市浙发超市天堂河医院天堂河医院天堂河小学天堂河小学黄村黄村6中中加油站加油站世纪佳福超市世纪佳福超市文香饭店文香饭店天堂河片区天堂河片区周边配套：周边配套：天堂河片区：天堂河片区：仅能满足基本生活需要，低端配套。仅能满足基本生活需要，低端配套。政务公共：政务公共：社区卫生站、天堂河医院、北臧村镇政府、埝坛邮政所；休闲场所：休闲场所：休闲娱乐场
19、所匮乏。购物娱乐：购物娱乐：主要以超市形式为主，天堂河片区内物佳美超市、世纪宏发顺超市、吉佰盛超市等等；教育配套：教育配套：北臧村镇天宫院小学、北臧村中学、北臧村小学、大兴区第二职业学校等；天堂河片区天堂河片区2 2、周边配套：、周边配套：项目地块周边基础配套匮乏。周边居住区天堂河片区配套仅能满足基本生活需要。项目地块周边基础配套匮乏。周边居住区天堂河片区配套仅能满足基本生活需要。五、土地属性分析五、土地属性分析173 3、市政条件：六通一平、市政条件：六通一平五、土地属性分析五、土地属性分析1、签订土地开发建设补偿协议且中标人付清全部土地开发补偿费后3个工作日，大兴分中心向中标人提供具备“三
20、通一平”条件宗地，临时水、电报装、接用费用由中标人承担。2、在本项目竣工交付使用前，大兴区分中心陆续提供五条市政管线（上水、雨污水、电力（仅管沟）、燃气、通讯），并保证不影响中标人竣工验收。184 4、环境评价、环境评价五、土地属性分析五、土地属性分析根据京环审【2008】1231号环评报告，本地块无土地污染等问题。本片区主要环境问题为施工期扬尘和京开高速噪声问题，在项目建设中应予以重视。19地块位于工业园区内部，地块位于工业园区内部，交通便利，周边配套暂时匮乏，属总体规模较大容积率交通便利，周边配套暂时匮乏，属总体规模较大容积率较高的社区。较高的社区。六、小结六、小结n交通通达性好：交通通达
21、性好：距地铁大兴线交汇站仅百余米，步行即可到达，毗邻南六环路、京开高距地铁大兴线交汇站仅百余米，步行即可到达，毗邻南六环路、京开高速等城市主干道路，进入市区中心较为便利。速等城市主干道路，进入市区中心较为便利。 片区内部道路条件良好；片区内部道路条件良好；n区域位置前景良好：区域位置前景良好：位于南六环与京开高速交汇处，片区规模大、规划条件及市政条件位于南六环与京开高速交汇处，片区规模大、规划条件及市政条件良好，为大兴区政府着力打造的重点区域；良好，为大兴区政府着力打造的重点区域；n产业支撑良好：产业支撑良好：片区属于中关村科技园大兴生物医药基地（片区属于中关村科技园大兴生物医药基地（CBPC
22、BP），良好的条件及优惠的），良好的条件及优惠的政策吸引了同仁堂、双鹤药业、中国中医科学院等国内外知名制药企业。为医药基地东配政策吸引了同仁堂、双鹤药业、中国中医科学院等国内外知名制药企业。为医药基地东配套区的发展提供了重要的产业支撑；套区的发展提供了重要的产业支撑；n社区配套暂时匮乏：社区配套暂时匮乏：地块周边基础配套匮乏且低端，多集中在天堂河片区，生活配套匮地块周边基础配套匮乏且低端，多集中在天堂河片区，生活配套匮乏且低端，但区域配套设施规划相对齐备。乏且低端，但区域配套设施规划相对齐备。20 第二部分第二部分 项目获取方式和时间项目获取方式和时间211 1、出让方式、出让方式2 2、投标
23、节点安排、投标节点安排3 3、评标程序及标准、评标程序及标准4 4、投标得分说明、投标得分说明5 5、招标文件约定的其他重要内容、招标文件约定的其他重要内容1 1、出让方式、出让方式招标出让（综合评标）招标出让（综合评标）2 2、投标投标节点节点安排安排1 11 1月月2626日公告；日公告；1111月月2929日购买标书；日购买标书；1111月月29-1229-12月月1010日组织专业部门、经理班子、董事现场勘查；日组织专业部门、经理班子、董事现场勘查；1212月月8 8日完成初步可行性研究报告；日完成初步可行性研究报告；1212月月8 8日日-12-12月月1515日计划安排投资评审会、
24、战略投资委员会、董事会；日计划安排投资评审会、战略投资委员会、董事会；1212月月1616日投标预登记，并缴纳保证金日投标预登记，并缴纳保证金（1111号地：号地：20,50020,500万元）；万元）；1212月月2020日上午日上午9 9：30301010：3030投标，投标截止后当即开标；投标，投标截止后当即开标；1212月月3030日前向中标单位发出日前向中标单位发出中标通知书中标通知书；20112011年年1 1月月1515日前签订土地出让合同，并在日前签订土地出让合同，并在7 7个工作日内付清全部政府土地收益；个工作日内付清全部政府土地收益；签订签订土地开发建设补偿协议土地开发建设
25、补偿协议且付清全部土地开发建设补偿费后且付清全部土地开发建设补偿费后3 3个工作日内交地。个工作日内交地。223 3、评标程序及标准、评标程序及标准评标分为两个阶段评标分为两个阶段第一阶段：评估和比较投标人的财务及资信（第一阶段：评估和比较投标人的财务及资信（3030分）分）主要评估企业的财务状况、资金情况、融资情况（财务报表、资金证明、贷款意向书等等）主要评估企业的财务状况、资金情况、融资情况（财务报表、资金证明、贷款意向书等等）若投标人第一阶段低于若投标人第一阶段低于1515分不能进入第二阶段评标分不能进入第二阶段评标. .第二阶段：综合（第二阶段：综合（7070分）分）（1 1）投标价款
26、总额）投标价款总额（2525分）分）投标价格低于招标底价视为无效标书，投标价格达到招标底价得分投标价格低于招标底价视为无效标书，投标价格达到招标底价得分，投标价格高于招标底价，但未达到政府设定的底价拐点时，将采用以下公式计算分值：投标价格高于招标底价，但未达到政府设定的底价拐点时，将采用以下公式计算分值：（。）（。）（。）（。）其中：为分值；为地价拐点；。招标底价；为投标价格。其中：为分值；为地价拐点；。招标底价；为投标价格。投标价格高于政府设定的地价拐点时，将采用以下公式计算分值：投标价格高于政府设定的地价拐点时，将采用以下公式计算分值： （）（）（）（） 其中：为分值；为地价拐点；投标最高
27、报价；为投标价格。其中：为分值；为地价拐点；投标最高报价；为投标价格。23（2 2）项目定位、方案说明、经营理念及开发进度、开发周期说明）项目定位、方案说明、经营理念及开发进度、开发周期说明（2020分）分）（3 3）企业资质、开发业绩）企业资质、开发业绩（特别是参与建设的政策性住房情况）（特别是参与建设的政策性住房情况）或投资业绩情或投资业绩情况，以及通过北京市土地交易市场取得的商品住宅用地规模及经营性用地出让合况，以及通过北京市土地交易市场取得的商品住宅用地规模及经营性用地出让合同的履约情况同的履约情况（2020分）分）（4 4）综合印象）综合印象（5 5分）分）244 4、投标得分说明投
28、标得分说明（1 1）投标主体）投标主体本次土地交易方式为综合招标，需要比较竞标公司的综合实力，故建议本次投标活动投标主体为金融本次土地交易方式为综合招标，需要比较竞标公司的综合实力，故建议本次投标活动投标主体为金融街控股股份有限公司，获取项目后设立项目公司开发运作。项目公司注册资本金暂定街控股股份有限公司，获取项目后设立项目公司开发运作。项目公司注册资本金暂定1 1亿元。亿元。（2 2）评标得分分析）评标得分分析第一阶段：评估和比较投标人的财务及资信（第一阶段：评估和比较投标人的财务及资信（3030分）分）本次投标开具的资金证明约为本次投标开具的资金证明约为4545亿元人民币（标书要求不低于亿
29、元人民币（标书要求不低于4.14.1亿元），另北京银行提供银行贷款亿元），另北京银行提供银行贷款意向为意向为1111号地号地2020亿元。如果本次投标价不低于交易底价则本阶段基本可得满分亿元。如果本次投标价不低于交易底价则本阶段基本可得满分3030分并进入第二阶段分并进入第二阶段的综合评标。的综合评标。第二阶段：综合（第二阶段：综合（7070分）分）A A、投标价款总额（、投标价款总额（2525分）分）按照招标文件中的计算公式，如果投标价等于或高于政府设定的地价拐点，则能够得到按照招标文件中的计算公式，如果投标价等于或高于政府设定的地价拐点，则能够得到23-2523-25分。分。254 4、投
30、标得分说明投标得分说明B B、项目定位、方案说明、经营理念及开发进度、开发周期说明（、项目定位、方案说明、经营理念及开发进度、开发周期说明（2020分）分）项目定位：中端舒适型普通住宅项目定位：中端舒适型普通住宅 开发周期：开发周期：3 3年年 本项具体得分需要根据实际情况而定。本项具体得分需要根据实际情况而定。CC、企业资质、开发业绩（、企业资质、开发业绩（2020分）分）控股公司为房地产开发一级资质，且近年来凭借金融街区域的稳健经营，为政府作出重要贡控股公司为房地产开发一级资质，且近年来凭借金融街区域的稳健经营，为政府作出重要贡献。除此之外还积极参与政策性住房的建设，近年来参与建设衙门口和
31、三羊居住区项目政策献。除此之外还积极参与政策性住房的建设，近年来参与建设衙门口和三羊居住区项目政策性用房总建筑面积性用房总建筑面积2828万平米，赢得了良好的社会口碑。预计本项能够得到具有竞争力的分数。万平米，赢得了良好的社会口碑。预计本项能够得到具有竞争力的分数。D D、综合印象（、综合印象（5 5分）分）本项具体得分需要根据现场发挥决定。本项具体得分需要根据现场发挥决定。26（1 1）1111号地中将配建号地中将配建3000030000平方米建筑规模的平方米建筑规模的“公共租赁住房公共租赁住房”，由中标人完成建设，由中标人完成建设，并由政府按并由政府按55005500元元/ /平方米的价格
32、进行回购，若政府放弃回购，由中标人按租赁房持有平方米的价格进行回购，若政府放弃回购，由中标人按租赁房持有并按政府指导价出租。另外两宗地块不配建保障性住房或并按政府指导价出租。另外两宗地块不配建保障性住房或“两限两限”商品住房；商品住房；（2 2）两个项目应严格执行）两个项目应严格执行关于印发关于印发 的通知的通知（京建法（京建法【20072007】9999号）文号）文件精神，具体规划设计方案以规划主管部门审核为准；件精神，具体规划设计方案以规划主管部门审核为准；（3 3）中标人须在）中标人须在中标通知书中标通知书签发之日起签发之日起2020个工作日内，与市住房城乡建设委员会个工作日内，与市住房
33、城乡建设委员会签订公共租赁住房有关协议；签订公共租赁住房有关协议；（4 4）本次出让宗地应在签订）本次出让宗地应在签订国有建设用地使用权出让合同国有建设用地使用权出让合同后后1212个月内开工建设，个月内开工建设，并在出让合同约定的开工之日起并在出让合同约定的开工之日起3 3年内竣工。年内竣工。5 5、招标文件约定的其他重要内容、招标文件约定的其他重要内容27282828 第三部分第三部分 市场分析市场分析一、房地产宏观情况分析一、房地产宏观情况分析二、土地市场分析二、土地市场分析三、住宅市场分析三、住宅市场分析四、典型房企近期土地获取情况四、典型房企近期土地获取情况2929一、房地产市场宏观
34、情况分析一、房地产市场宏观情况分析1、房产政策及解析、房产政策及解析时间时间政策政策主要内容主要内容4 4月月1717日日国务院办公厅出台的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的，贷款首付比例不得低于30%。贷款购买第二套住宅的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4 4月月3131日日北京市政府公布贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知（“京十二条”）规定暂停第三套住宅的贷款。同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停放贷等严厉政策。5
35、5月月1919日日北京市关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。7 7月月1515日日北京市关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知北京各家银行将可凭“钥匙盘”登录北京市房屋权属系统核查借款家庭名下房产套数情况，按照住建部此前出台的“认房又认贷”二套房贷新规定发放个人二套和多套住房贷款。9 9月月2929日日进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行暂停发
36、放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款推进房产税改革部分城市在一定时间内限购套数1010月月1919日日央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%除活期存款利率未调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整1111月月3 3日日关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
37、第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款央行时隔三年首度加息，给房地产市场带来较大冲击，央行时隔三年首度加息，给房地产市场带来较大冲击，刚需首置客户受影响最大刚需首置客户受影响最大对购房者的影响：对购房者的影响：1.商业贷款、公积金贷款按揭利率均相应提高，直接增加购房成本；2.在前期调控措施与本次加息的叠加效应下，购房者的购房成本明显增加；3.将使市场心态发生变化，观望氛围更加严重；首置刚需客户首置刚需客户购买力较弱的暂时购买力较弱的暂时观望观望改善需求客
38、户改善需求客户购买力较强，购买力较强，初期受影响较小初期受影响较小投资保值型客户投资保值型客户受影响较小，但受影响较小，但观望态度加剧观望态度加剧1 1、房产政策及解析、房产政策及解析一、房地产市场宏观情况分析一、房地产市场宏观情况分析3131一、北京市场宏观情况分析一、北京市场宏观情况分析2、北京商品住宅市场情况分析、北京商品住宅市场情况分析 受房产新政影响，受房产新政影响，20102010年年4-64-6月北京商品住宅成交量下滑明显，进入第三季度，经过月北京商品住宅成交量下滑明显，进入第三季度，经过几个月的消化，市场逐步对几个月的消化，市场逐步对“国十条国十条”及地方政府的调控政策产生及地
39、方政府的调控政策产生“免疫免疫”，北京商品住，北京商品住宅成交量连续三个月环比增长；尤其宅成交量连续三个月环比增长；尤其9 9月伴随着月伴随着“金九银十金九银十”的传统销售旺季的到来，北的传统销售旺季的到来，北京市商品住宅成交套数较京市商品住宅成交套数较8 8月环比大幅增长月环比大幅增长93.82%93.82%；1010月底随着新政出台，价量有所回落；月底随着新政出台，价量有所回落；1111月月“二次新政二次新政”影响减弱，北京商品住宅市场呈现量价齐升的反弹态势。影响减弱，北京商品住宅市场呈现量价齐升的反弹态势。月份月份成交均价成交均价 （元平方米）（元平方米）2009.102009.1016
40、059 16059 2009.112009.1117561 17561 2009.122009.1218041 18041 2010.12010.118801 18801 2010.22010.217884 17884 2010.32010.320988 20988 2010.42010.421752 21752 2010.52010.518268 18268 2010.62010.622279 22279 2010.72010.719152 19152 2010.82010.820829 20829 2010.92010.920987 20987 2010.102010.1019980 19
41、980 2010.112010.112173521735二、土地市场分析二、土地市场分析20102010年底正在交年底正在交易或拟入市交易易或拟入市交易的住宅或住宅综的住宅或住宅综合用地共计合用地共计5555宗宗，合计面积，合计面积931931万平米，其中正万平米，其中正交易交易3131宗，合计宗，合计面积面积649649万平米万平米，即将入市交易，即将入市交易2424宗。宗。建面27万方容积率1.28建面3.25万方容积率2.5建面14.8万方容积率2.51长阳板块，依托房山线，放量172万方黄村板块，依托大兴线，放量8.2万方依托生物医药，总建面355万方，整体容积率2.3，纯刚需客户。亦
42、庄板块，依托亦庄线，放量125万方建面14.9万方容积率1.62建面5万方容积率3.5六环外昌平附近未成交地块1 1、20102010年北京土地供应情况年北京土地供应情况32序号成交公司成交时间区域规划建筑面积（平方米）容积率规划用途楼面地价（元/平方米）1北京和裕房地产开发有限公司1.21亦庄5778833.14综合，兼容商业30112庞大汽贸集团股份有限公司1.21亦庄417142综合，兼容商业24983北京兴创置地投资有限公司3.8西红门2245983商业金融用地71244北京兴创置地投资有限公司3.8西红门1384503商业金融用地60315北京中信新城房地产有限公司3.15亦庄391
43、1702.1住宅及商业133966北京市汽车工业高级技工学校3.17采育1249431.94商业金融、文化娱乐用地18157恒盛合天和信（北京）房地产开发有限公司5.7采育835031.4R2二类居住用地45038北京富力城房地产开发有限公司和北京极富房地产开发有限公司联合体11.19旧宫1908612.15R2二类居住用地、F2公建混合住宅用地、C2商业金融用地7126六环六环四四环环五五环环京开高速京开高速京津塘高速京津塘高速京津高速京津高速住宅商业12587634京沪高速京沪高速二、土地市场分析二、土地市场分析2 2、20102010年区域土地供应成交情况年区域土地供应成交情况33未来区
44、域内住宅、商业用地供应量大未来区域内住宅、商业用地供应量大, ,主要沿京沪两侧分布主要沿京沪两侧分布; ;京开沿线以商业用地为主，住宅缺失。京开沿线以商业用地为主，住宅缺失。20102010年初至年初至1111月，大兴区域成交土地月，大兴区域成交土地8 8宗：其中住宅用地宗：其中住宅用地5 5宗，商业用地宗，商业用地3 3宗宗. .n分布分布：集中分布在京沪高速，黄村区域沿京开高速沿线住宅土地供应量匮乏；n容积率容积率：成交的商业地块容积率在3.0或3.0以上，住宅地块的容积率在2.0左右；n楼面地价楼面地价：商业地块的楼面地价在商业地块的楼面地价在6000700060007000元元/ /平
45、米左右平米左右、住宅地块的楼面地价在住宅地块的楼面地价在250025001339613396元元/ /平米左右平米左右，其中亦庄X1-1B住宅地块楼面地价高达13396元/平米；n住宅用地供应住宅用地供应12851311285131平方米、商业用地供应平方米、商业用地供应487991487991平方米，主要沿京津塘高速两侧分布，平方米，主要沿京津塘高速两侧分布，区域地铁沿线供应有限，未来竞争主要为本次共同出让的生物医药基地片区，住宅用地建筑区域地铁沿线供应有限，未来竞争主要为本次共同出让的生物医药基地片区，住宅用地建筑面积约面积约7070万平方米。万平方米。二、土地市场分析二、土地市场分析3
46、3、土地市场小结、土地市场小结34黄村区域黄村区域西红门西红门区域区域旧宫区域旧宫区域孙村区域孙村区域大兴区域在售普宅市场划分大兴区域在售普宅市场划分天堂河天堂河片区片区数据来源于世联数据资源系统，销售速度为2010年1-10月，消化速度多算两个月续客期，销售空档期按销售期计算区区 域域 名名 称称认认 知知 度度配配 套套 情情 况况存存 量量西 红 门 区 域中 等良 好有 限旧 宫 区 域中 等良 好后 期 多孙 村 区 域低差有 限黄 村 区 域良 好好多天 堂 河 片 区低差后 期 多本项目所在天堂河区域认知度低、配套不足、承接本项目所在天堂河区域认知度低、配套不足、承接首置挤压型客
47、群、后期供应量大首置挤压型客群、后期供应量大三、区域住宅市场分析三、区域住宅市场分析（一）区域板块分析（一）区域板块分析 片区名称片区名称核心驱动核心驱动产品类型产品类型销售均价销售均价平均消化速度平均消化速度客户来源客户来源典型项目典型项目西红门区域 轨道交通 普宅 2万/2134平米/月 城市主流首置客户为主少量改善客群鸿坤理想城黄村区域轨道交通 普宅、洋房 1.8万/6472平米/月本地客户和南城挤压客户新里西斯莱公馆旧宫区域配套、轨道交通普宅、洋房 1.7万/（二手）南城生意人、航天院工作人员美然生态馆孙村区域配套洋房1.1万/13573平米/月城市主流首置客户为主少量改善客群金色漫香
48、郡天堂河片区轨道交通普宅1.4万/（二手）本地客户和南城挤压客户无城市首置主流客群疏散市场，供销两旺，轨城市首置主流客群疏散市场，供销两旺，轨道交通沿线价格明显高于其他区域道交通沿线价格明显高于其他区域套/月套/月平米/月平米/月消化率消化率1东亚马赛公馆18.8万二居81-105三居123-13216489二居：137178三居：20822363.755924.7565%南部及内城区域首置少量首改客户13.7万2金地仰山27.5万二居85-90三居120-14017335二居：161170三居：22726413414133.2173%地缘性首改客户为主沿城市主干道的有品质需求的中高端首置客户
49、14.4万3新里西斯莱公馆45.8万二居100三居14019326二居：226左右三居：316左右139.614926.6998%南部及内城区域首置、首改客户无4博悦府2.3万二居90-100三居130-18018172二居：164183三居：237329四居：347401跃层：456602781118.7456%地缘性及沿城市主干道首改客户为主，少量首置客户无5旭辉紫郡17万三居13023020137三居：26236338.66940.7559%地缘性及沿城市主干道首改客户为主，少量首置客户无6孙村区域金色漫香郡26万一居57平二居88三居115-15010870一居：63二居：98万三居：
50、128167132.513573.7597%地缘性首改客户，沿城市主干道的有品质需求的中高端首置客户18万7西红门区域鸿坤理想城37万一居69二居80-97三居12713118413一居141万二居164198万三居260268万22.42134.91791%沿城市主干道的城市主流首置客户为主少量改善客群1万黄村区域（热销区域）客户客户规模规模实现均价实现均价（元/平米）（元/平米）产品产品项目名称项目名称总价（万）总价（万）序号序号存量存量2010年销售速度2010年销售速度区域名称区域名称（二）区域典型项目分析（二）区域典型项目分析三、区域住宅市场分析三、区域住宅市场分析区域典型客户访谈汇
