1、单击此处编辑文本2022-5-111商业管理商业管理 是商业地产的核心竞争优势之一是商业地产的核心竞争优势之一2运营管理运营管理订单招商订单招商规划设计规划设计开发建设开发建设项目选址项目选址商业管理在产业链中的主要职责商业管理在产业链中的主要职责3一、招商管理一、招商管理二、营运管理二、营运管理三、物业工程管理三、物业工程管理目目 录录4n 定位先行，品质为上定位先行，品质为上n 统一招商，资源共享统一招商，资源共享n 计划管控，满场开业计划管控，满场开业一、招商管理一、招商管理招商的基本原则招商的基本原则5n 集团成立租赁管理委员会、品牌评审领导小组、集团成立租赁管理委员会、品牌评审领导小
2、组、 招商评估委员会招商评估委员会n 招商中心统一管控每个项目的招商工作招商中心统一管控每个项目的招商工作n 招商中心直接负责主力店、次主力店及联发品牌的招商招商中心直接负责主力店、次主力店及联发品牌的招商n 招商中心设立项目负责人，负责把控地方品牌的招商招商中心设立项目负责人，负责把控地方品牌的招商1 1、集中管控，统一招商、集中管控，统一招商一、招商管理一、招商管理6 以项目发展为主线，编制招商管控计划以项目发展为主线，编制招商管控计划 全部实行倒排计划，保证竣工即开业全部实行倒排计划，保证竣工即开业 按进度进行技术对接，最大限度实现订单地产按进度进行技术对接，最大限度实现订单地产一、招商
3、管理一、招商管理2 2、倒排招商计划，把握招商进度、倒排招商计划，把握招商进度n 招商管控计划招商管控计划7招商工作计划（节选）招商工作计划（节选）时间节点时间节点主力店招商计划主力店招商计划主力店技术对接主力店技术对接步行街招商计划步行街招商计划步行街技术对接步行街技术对接摘牌后一个月摘牌后一个月招商工作计划招商工作计划开业前开业前1313个月个月项目市场调查项目市场调查取得租赁决策文件面积取得租赁决策文件面积项目市场调查项目市场调查开业前开业前1212个月个月主力店定位书、租赁主力店定位书、租赁决策文件决策文件提供联发品牌技术条件提供联发品牌技术条件招商定位书招商定位书提供第一版业态规划提
4、供第一版业态规划开业前开业前1111个月个月启动招商启动招商 品牌市场摸底品牌市场摸底开业前开业前1010个月个月联发品牌合同签署联发品牌合同签署规划院提供合同签署面积规划院提供合同签署面积联发客户洽谈联发客户洽谈开业前开业前9 9个月个月招商推广方案确定招商推广方案确定提供第二版业态规划提供第二版业态规划开业前开业前8 8个月个月品牌落位书品牌落位书品牌落位书、启动招品牌落位书、启动招商商开业前开业前7 7个月个月主力店技术对接会、提供待招主力店技术对接会、提供待招区技术条件区技术条件开业前开业前6 6个月个月意向客户达意向客户达40%40%启动招启动招商大会商大会开业前开业前5 5个月个月
5、完成待招区域招商完成待招区域招商提供商铺砌筑图纸提供商铺砌筑图纸开业前开业前4 4个月个月主力店进场协调会主力店进场协调会餐饮完成、整体完成餐饮完成、整体完成80%80%毛坯铺技术条件确认毛坯铺技术条件确认开业前开业前3 3个月个月 精装铺技术条件确认精装铺技术条件确认开业前开业前2 2个月个月完成全部招商完成全部招商全部进场装修全部进场装修开业前开业前1 1个月个月开业准备开业准备83 3、实行目标管理，控制招商品质、实行目标管理，控制招商品质1 1）建立两级租赁决策管控机制）建立两级租赁决策管控机制n 一级是集团管控：项目租赁决策文件一级是集团管控：项目租赁决策文件 一、招商管理一、招商管
6、理 项目总体定位项目总体定位 项目总体业态规划及占比项目总体业态规划及占比 主力店业态区域规划主力店业态区域规划 步行街业态规划及占比步行街业态规划及占比 租赁决策指标租赁决策指标 93 3、实行目标管理，控制招商品质、实行目标管理，控制招商品质1 1）建立两级租赁决策管控机制）建立两级租赁决策管控机制n 二级是商管总部管控：招商定位及品牌落位书二级是商管总部管控：招商定位及品牌落位书一、招商管理一、招商管理 主力店待招区域品牌落位主力店待招区域品牌落位 步行街招商定位步行街招商定位 步行街目标品牌落位步行街目标品牌落位103 3、实行目标管理，控制招商品质、实行目标管理，控制招商品质一、招商
7、管控一、招商管控2 2）建立三级战略合作伙伴管理机制）建立三级战略合作伙伴管理机制n 一级合作伙伴：紧密型合作伙伴一级合作伙伴：紧密型合作伙伴n 二级合作伙伴：战略型合作伙伴二级合作伙伴：战略型合作伙伴n 三级合作伙伴：普通型合作伙伴三级合作伙伴：普通型合作伙伴113 3、实行目标管理，控制招商品质、实行目标管理，控制招商品质一、招商管理一、招商管理3 3）建立合格供方品牌库，实行品牌准入机制）建立合格供方品牌库，实行品牌准入机制n 通过多维度评审，评选出招商合格供方品牌通过多维度评审，评选出招商合格供方品牌n 实行品牌分级管理，严格界定品牌标准实行品牌分级管理，严格界定品牌标准n 对非品牌库
8、品牌的引进实行三级审批制度对非品牌库品牌的引进实行三级审批制度 12一、招商管理一、招商管理4 4、统一招商策略，保证招商有序推进、统一招商策略，保证招商有序推进1） 抓好两条主线，把握招商节奏抓好两条主线，把握招商节奏 n 二是抓好招商推广节奏二是抓好招商推广节奏 深入解读项目优势，精心编制招商手册深入解读项目优势，精心编制招商手册 全面分析市场特点，明确招商推广主线全面分析市场特点，明确招商推广主线 配合招商进度，确定不同阶段的招商推广重点配合招商进度，确定不同阶段的招商推广重点招商预热期招商预热期招商启动期招商启动期招商强势期招商强势期招商收盘期招商收盘期13距开业距开业108个个月月推
9、广内容推广内容项目优势解读项目优势解读产品解读产品解读项目整体优势解读项目整体优势解读距开业距开业86个月个月推广内容推广内容主力店及商家品主力店及商家品牌牌入驻主力店入驻主力店战略联合发展品牌战略联合发展品牌距开业距开业6-4个月个月推广内容推广内容各业态系列解各业态系列解读读零售业态零售业态餐饮业态餐饮业态娱乐业态娱乐业态生活配套生活配套开业前开业前3个月个月推广内容推广内容招商成果发布招商成果发布招商圆满收官招商圆满收官开业预热宣传开业预热宣传一、招商管理一、招商管理4 4、统一招商策略，保证招商有序推进、统一招商策略，保证招商有序推进n 招商推广重点内容招商推广重点内容14一、招商管理
10、一、招商管理4 4、统一招商策略，保证招商有序推进、统一招商策略，保证招商有序推进2） 打好三张牌，发挥万达品牌优势打好三张牌，发挥万达品牌优势 n 一是前期造势一是前期造势n 二是招商大会二是招商大会n 三是万达中国行三是万达中国行 15前期造势前期造势展示万达广场给城市商业和生活带来的变化展示万达广场给城市商业和生活带来的变化16招商大会招商大会震撼震撼 尊贵尊贵 专业专业176 6月月8 8日广州白云万达广场招商大会日广州白云万达广场招商大会招商大会招商大会震撼震撼 尊贵尊贵 专业专业18万达中国行万达中国行让商家亲身体验万达成功模式让商家亲身体验万达成功模式191 1）规范经营分析，建
11、立经营预警机制）规范经营分析，建立经营预警机制二、营运管理二、营运管理1、建立营运管控体系，持续提升经营品质n 商家销售业绩分析商家销售业绩分析n 商家租费销售比分析商家租费销售比分析n 商家履约诚信度分析商家履约诚信度分析 n 品牌贡献率分析品牌贡献率分析n 品牌竞争力分析品牌竞争力分析202 2）持续招商调整，保持市场竞争力）持续招商调整，保持市场竞争力二、营运管理二、营运管理1 1、建立营运管控体系，持续提升经营品质、建立营运管控体系，持续提升经营品质n 明确项目发展定位，持续引进优质品牌明确项目发展定位，持续引进优质品牌n 主动进行招商调整，实现租金无缝对接主动进行招商调整，实现租金无
12、缝对接n 年调整比例不超过年调整比例不超过10%10%，保持经营稳定性，保持经营稳定性213 3）实行租赁决策管理，保证租金合理增长）实行租赁决策管理，保证租金合理增长二、营运管理二、营运管理1 1、建立营运管控体系，持续提升经营品质、建立营运管控体系，持续提升经营品质n 运营期项目每年签订租赁决策文件运营期项目每年签订租赁决策文件 确定调整区域确定调整区域 规定租金增长比例规定租金增长比例 建立考核机制建立考核机制221 1）计划管控）计划管控n 计划编制：年度计划计划编制：年度计划季度计划季度计划月度计划月度计划二、营运管理二、营运管理2 2、统一营销策划，提升广场竞争力、统一营销策划，提
13、升广场竞争力 活动依据：培育期和成长期以及经营状况活动依据：培育期和成长期以及经营状况 活动特点：人气活动与促销活动相结合活动特点：人气活动与促销活动相结合 活动周期：节庆活动活动周期：节庆活动+ +店庆活动店庆活动+ +日常活动日常活动232 2）资源整合）资源整合二、营运管理二、营运管理2 2、统一营销策划，提升广场竞争力、统一营销策划，提升广场竞争力n 整合商家资源，组织商家共同策划营销活动整合商家资源，组织商家共同策划营销活动n 整合社会资源，与政府及媒体共同举办营销活动整合社会资源，与政府及媒体共同举办营销活动n 抓住社会热点，制造营销事件抓住社会热点，制造营销事件24组织商家共同策
14、划和参与营销活动组织商家共同策划和参与营销活动周年庆活动周年庆活动年中庆活动年中庆活动周年庆活动周年庆活动年中庆活动年中庆活动25与政府和媒体共同举办营销活动与政府和媒体共同举办营销活动26与政府和媒体共同举办营销活动与政府和媒体共同举办营销活动27抓住社会热点抓住社会热点 制造营销事件制造营销事件哈尔滨哈尔滨“绿丝带绿丝带”爱心送考活动爱心送考活动 成都迎国庆成都迎国庆60周年歼十模型展周年歼十模型展览览 成都迎改革开放成都迎改革开放30年快乐老生年快乐老生活展活展南京为玉树灾区祈福献爱心活动南京为玉树灾区祈福献爱心活动283 3）活动评估）活动评估二、营运管理二、营运管理2 2、统一营销策
15、划，提升广场竞争力、统一营销策划，提升广场竞争力n 商家参与度商家参与度n 人气拉升幅度人气拉升幅度n 销售业绩提升幅度销售业绩提升幅度n 社会影响力社会影响力n 费用投入性价比费用投入性价比29 建立客流计数分析系统，为经营决策建立客流计数分析系统，为经营决策 提供依据提供依据n 广场不同时段客流走势广场不同时段客流走势n 广场不同区域客流分布广场不同区域客流分布n 广场不同经营区域的客流互动广场不同经营区域的客流互动 n 不同业态对广场的客流贡献不同业态对广场的客流贡献二、营运管理二、营运管理3 3、加强智能化管理，提高管理水平、加强智能化管理，提高管理水平30n 石景山万达广场日客流走势
16、分析石景山万达广场日客流走势分析二、营运管理二、营运管理31 万达广场客流计数与分析系统采用先进的生物视频识别技术，对进出广场、主力店、步行街以及各商铺客流情况进行详细统计。 通过对客流数据的分析和挖掘，得出真实可靠的广场客流规律，分析客流流向、消费习惯、冷热区分布、以及同比、环比、促销效果、假期效应等等，与顾客相关经营管理数据。万达客流分析系统建设现状万达客流分析系统建设现状客流系统32万达客流分析系统建设现状万达客流分析系统建设现状 从而为经营决策提供依据、提高商业综合管理水平；为合理规划、调整经营提供数据参考，提升运营决策水平，对广场的稳场、旺场起到非常重要的作用。从而提升广场的管理层次
17、，为万达城市综合体的发展奠定坚实的基础。客流系统33 通过建设POS收银一体化系统，更好地实现购物中心商户销售数据的采集与分析，进一步提升购物中心经营管控水平。POS系统34总部数据总部数据采集中心采集中心数据采集系统万达广场万达广场1万达广场数万达广场数据采集中心据采集中心租用POS机的商户销售数据开放接口的商户销售数据手工报表的商户销售数据数据采集系统万达广场万达广场2销售数据汇集总部数据层万达广场数据层商户数据层POS系统示意图35POSPOS收银一体化功能收银一体化功能1234 通过系统采集和分析商户通过系统采集和分析商户销售数据，提高数据采集的准销售数据，提高数据采集的准确性和完整性
18、确性和完整性, ,进一步加强对进一步加强对购物中心整体经营状况的管控。购物中心整体经营状况的管控。 通过系统分析商通过系统分析商户销售数据户销售数据, ,为购物为购物中心的租赁决策提供中心的租赁决策提供可靠依据。可靠依据。 通过实施收银一通过实施收银一体化系统体化系统, ,为购物中心为购物中心推行储值卡、会员卡推行储值卡、会员卡奠定基础。奠定基础。 通过推行收银一通过推行收银一体化系统体化系统, ,可与银行可与银行和第三方会员卡合作，和第三方会员卡合作，分享大量的顾客资源。分享大量的顾客资源。POS收银系统主要功能36（一）、商业物业的管理（一）、商业物业的管理1 1、环境管理、环境管理石材养
19、护、绿植养护、消杀作业、垃圾清运石材养护、绿植养护、消杀作业、垃圾清运2 2、安防管理、安防管理3 3、交通管理、交通管理4 4、物业费测算、物业费测算三、物业工程管理三、物业工程管理37 三、物业工程管理三、物业工程管理 （二）、工程运行管理（二）、工程运行管理 1、项目的接管和移交、项目的接管和移交 2、工程遗留问题的整改、工程遗留问题的整改 3、运行管理、运行管理 4、能源管理、能源管理 5、维修保养、维修保养38n 只有成功的运营管理，才能持续实现商业只有成功的运营管理，才能持续实现商业 地产的价值最大化地产的价值最大化!n 只有企业收益、商家信赖、消费者青睐的只有企业收益、商家信赖、消费者青睐的 三者统一，才是商业项目的运营成功三者统一，才是商业项目的运营成功!39
