1、目 录 1、森林资源资产评估概述 2、森林资源核查 3、森林资源资产评估方法Part 1 森林资源资产评估概述 一、森林资源 森林资源是以多年生木本植物为主体并包括以森林环境为生存条件的林内动物、植物、微生物等在内的生物群落，它具有一定的生物结构和地段类型并形成特有的生态环境。在进行科学管理及合理经营条件下，可以不断地向社会提供大量物质产品、非物质产品及发挥其多种生态功能Part 1 森林资源资产评估概述特点自然资源可再生资源再生的长期性Part 1 森林资源资产评估概述 按物质形态分类 森林、林木及以森林为依托生存的动物、植物、微生物等资源森林生物资源 包括有林地、疏林地、宜林荒山荒地等森林
2、土地资源 以森林生态系统服务功能为内涵，能够以货币计量的生态服务功能价值主体森林生态资源 包括森林公园、风景林场、植物园、生态公园等预期会带来经济利益的森林景观森林景观资源Part 1 森林资源资产评估概述 二、森林资源的价值 1、理论研究 森林资源是不是商品，有没有价值是林业经济学界长期以来讨论的核心问题，整个过程大体分为三个阶段 第一阶段 1949年70年代末期 由于受到传统政治经济学的理论束缚，学术界普遍认为自然资源是无价的，该历史时期，学术界认为森林资源是自然产生，因而只有使用价值，而无经济价值。Part 1 森林资源资产评估概述 第二阶段 70年代末80年代中期 该阶段在自然资源具有
3、价值这一观点上以基本趋同，但在不同的经济体制下，各自的观点又有差异 计划经济体制 认为只有人类劳动参与下的森林资源如人工林才有价值，而原始林则无价值，理论基础是马克思的劳动价值论。 市场经济体制 认为只有能进入市场并进行交易的资源才有价值，否则就无价值。理论基础是市场经济价值论。Part 1 森林资源资产评估概述 第三阶段 80年代末以后 必须建立与经济发展相协调的自然资源发展战略和管理体制，从根本上转变自然资源业的运行机制。变无偿占有和使用自然资源为有偿占用，变高消耗低产出为低消耗高产出，使自然资源业成为基础产业的“基础产业”。换句话说，自然资源具有价值，这个价值就是人人类投入培育森林类投入
4、培育森林的社会的社会平均平均必要劳动必要劳动。Part 1 森林资源资产评估概述 三、森林资源资产 资产-企业拥有或者控制，能以货币计量，预期会给企业带来经济利益的资源，包括各种财产、债权和其他权利 关键词：拥有、控制 能计量 未来有经济利益流入Part 1 森林资源资产评估概述区区 别别资资 源源资资 产产属 性获 得计 量揭示财富的物质属性 以实物管理、数量管理为基础 劳动与自然环境共同作用形成的实物计量资源在人们获得能够取得未来经济利益的现实能力后才构成资产揭示财富的经济属性 资源进行经济补偿或价值实现、以价值管理为核心一是-人们认定渠道二是-劳动创造三是-产权交易、租赁货币计量Part
5、 1 森林资源资产评估概述 下列自然资源不构成资产：自然资源在没有依法认定以前不构成资产。尚未达到可利用状态的自然资源。完全没有经济利用价值的自然资源在现有技术条件下不可计量的其他自然资源。Part 1 森林资源资产评估概述 森林资源资产的概念 森林资源资产，是指由特定主体拥有或者控制并能带来经济利益的，用于生产、提供商品和生态服务的森林资源，包括森林、林木、林地、森林景观等。 关键词：拥有或控制 权属 未来有经济利益流入 价值来源 森林资源 评估范围Part 1 森林资源资产评估概述 关键词 一 拥有和控制 Part 1 森林资源资产评估概述Part 1 森林资源资产评估概述Part 1 森
6、林资源资产评估概述Part 1 森林资源资产评估概述 资产评估准测森林资源资产（第十四条） 注册资产评估师应当要求委托方或者相关当事方明确森林资源资产的权属，出具林权证或者相关权属证明文件，并对其真实性、合法性做出承诺。注册资产评估师应当对森林资源资产的权属资料进行必要的查验Part 1 森林资源资产评估概述 关键词二 未来有经济利益流入Part 1 森林资源资产评估概述 问题: 如何判断森林资源资产未来具有经济利益流入Part 1 森林资源资产评估概述 森林资源资产的分类 （1）按物质形态划分：林木资产、林地资产、森林景观资产和森林环境资产等； （2）按经营管理的形式划分为公益性森林资源资产
7、（如防护林）和经营性森林资源资产，如用材林资产、经济林资产、薪炭林资产和竹林资产等）。Part 1 森林资源资产评估概述 资产评估准测森林资源资产（第八条） 注册资产评估师应当知晓，在对持续经营前提下的经济组织价值进行评估时，作为经济组织资产的组成部分，森林资源资产价值通常受其对经济组织贡献程度的影响。 Part 1 森林资源资产评估概述 资产评估准测森林资源资产（第十条） 注册资产评估师执行森林资源资产评估业务，应当考虑国家相关林业法规和政策，以及森林资源的自然属性、经营特性、使用期限、用途等因素对森林资源资产价值的影响 执行涉及生态公益林等特殊用途的森林资源资产评估业务，除评估其经济价值外
8、，还应当评估其生态服务价值。 Part 1 森林资源资产评估概述 关键词三 森林资源Part 1 森林资源资产评估概述 问题1 森林资源资产价值来源 问题2 林木、林地价值来源 问题3 景观资源价值来源Part 1 森林资源资产评估概述 森林资源资产评估 森林资源资产评估，是指注册资产评估师对森林资源资产价值进行分析估算并发表专业意见的行为和过程Part 1 森林资源资产评估概述 森林资源资产评估客体的认定Part 1 森林资源资产评估概述 森林资源资产评估特点u可再生性u复杂性n林地和林木具有不可分割性，木生于地，地因木而谓林，林地价值必须通过林木的价值测算来体现u不可分割性n森林资源具有可
9、再生性，如果经营科学，可实现持续经营和永续经营u经营长周期性n经营周期少则数年，多则数十年、百年。评估时必须合理考虑因长周期性对资产未来供求价格、投入产出、风险报酬等因素的影响n森林资源资产地域性差异较大，森林林地立地条件、林木资产生长状态等因素对资源资产价值的影响较大Part 1 森林资源资产评估概述 必须进行森林资源资产评估的情形Part 1 森林资源资产评估概述 可根据需要进行资产评估的情形Part 1 森林资源资产评估概述 森林资源资产评估项目操作流程项目准备项目准备现场资源的现场资源的调查与核查调查与核查市场调查与市场调查与资料收集资料收集评定估算评定估算报告出具报告出具项目归档项目
10、归档Part 1 森林资源资产评估概述流程工作项1、经济行为、评估目的、对象及范围（面积）。2、涉及树种、坐落位置、分布集中度3、权证、图件、资料（资料清单）完整度。4、报告结果精度要求调查与核查方式的选择生成生成资资料料1、项目情况记录（基本情况调查表、委托反及产权持有方基本情况调查表；2、项目建议书3、评估约定书4、资产清单5、现场工作图Click to add textClick to add text 前期洽谈与签约Part 1 森林资源资产评估概述项目准备流程工作流程工作项项1、项目组人员：2、进场资料：小班因子调查表、林业基本图3、现场方案：资源调查或核查方案、现场人员技术培训方案
11、、资料收集方案和分工4、工具：GPS、胸径尺、测高尺5、其他：交通工具等生成生成资资料料1、项目工作计划、项目人员分组及工作职责；2、资源数据分析意见3、资源调查或核查方案。4、现场人员培训方案5、资料收集方案Part 1 森林资源资产评估概述现场资源调现场资源调查或核查查或核查评定估算评定估算项目准备流程工作流程工作项项1、执行林调技术标准与控制精度：2、调查方法选择3、评估专项因子增加4、调查或核查结果的出具与使用流程工作流程工作项项1、森林资源现场调查小班卡等2、森林资源核查结果对比表3、森林资源资产调查或核查报告Part 1 森林资源资产评估概述流程工作流程工作项项1、市、市场数场数据
12、据资资料收集料收集（营营林、价格、采林、价格、采伐等）伐等）2、法律、法、法律、法规规文件收文件收集（育林基金、集（育林基金、检检疫、疫、检检尺、伐尺、伐区设区设计计等）等）3、林、林业业行行业数业数据收集据收集（主伐期、生（主伐期、生长长期期、出材率等）、出材率等）4、资产资产相相关资关资料收集料收集（权属证权属证明、明、经济经济状态证状态证明）明）5、项项目相目相关资关资料收集料收集流程工作流程工作项项1、市、市场调查场调查表（价表（价格、格、营营林成本、林成本、采伐成本等）采伐成本等）2、项项目目区区法律法法律法规规资资料（育林基金料（育林基金、营营林林规规范、伐范、伐区设计区设计文件等
13、）文件等）3、林、林业业行行业数业数据据资资料（主伐表、生料（主伐表、生长长率表、出材率率表、出材率表、材表、材积积表表4、其他、其他资资料料市场调查与资料市场调查与资料收集收集评定估算评定估算项目准备项目准备Part 1 森林资源资产评估概述评定估算资源清单资源核查市场资料法律法规资料经营资料资源调查Part 1 森林资源资产评估概述森林资源资产评估假设森林资源资产评估假设公开市场假设清算假设n是森林资源资产评估最基本前提交易假设n是对在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明是市场环境假设，假设交易环境是充分竞争、比较完善、买卖双方地位平等持续使用假设n是经营状态假设，假设资产将按
14、原有用途持续经营下去 森林资源资产评估假设森林资源资产评估假设Part 2 森林资源资产核查 森林资源资产核查 森林资源资产的实物量是价值量评估的基础，森林资源资产评估技术规范（试行）规定“评估机构在森林资产价值量评定估算前，必须对委托单位提交的有效森林资源资产清单上所列示资产的数量、质量进行认真核查，要求由账面、图面和实地三者一致”。Part 2 森林资源资产核查 资产评估准则森林资源资产（第十五条） 注册资产评估师执行森林资源资产评估业务，应当要求委托方或者相关当事方提供森林资源资产实物量清单Part 2 森林资源资产核查 资产评估准则森林资源资产（第十六条） 森林资源资产实物量是价值评估
15、的基础。注册资产评估师在进行森林资源资产价值评定估算前，可以根据有关规定委托具有相应资质的林业专业核查机构对委托方或者相关当事方提供的森林资源资产实物量清单进行现场核查，由核查机构出具核查报告。 Part 2 森林资源资产核查Part 2 森林资源资产核查 资产评估准则森林资源资产（第十七条） 注册资产评估师应当要求专业核查机构根据评估业务的具体要求合理开展资产核查，并对核查报告质量作出承诺。 Part 2 森林资源资产核查 一、森林资源量清单： 森林资源资产清单，是森林资源资产占有单位发生森林资源资产产权变动或其他情形需要评估时，按规定向受委托的资产评估机构提出的需要评估的全部森林资源资产的
16、数量、质量和分布情况的详细资料。除古树名木、珍贵的单株木以外，森林资源资产清单一般以小班或造林、抚育、采伐等作业小区（小班）为单位编制。Part 2 森林资源资产核查二、森林资源资产清单编制依据 森林资源资产清单是森林资源生长发育过程在评估基准日这个时点的状况，一份合格的、有效的森林资源资产清单编制依据大体有三种： （1）、具有相应级别调查设计资格证书的森林资源调查规划设计单位当年调查，并经上级林业主管部门批准使用的国家森林资源连续清查（一类调查）、森林资产规划设计调查（二类调查）、作业设计调查（三类调查）成果。Part 2 森林资源资产核查（2）、按林业资源管理部分的技术要求建立，并逐年更新
17、至当年，且经补充调查修正的森林资源档案。（3）、为了编制森林资源资产清单，特地委托具有相应调查设计资质的森林资源调查规划设计单位调查，并经上级林业主管部门批准的森林资源调查成果。 评估有效期内将被采伐的林木资产清单，必须依据作业设计调查（三类）调查成果编制。Part 2 森林资源资产核查 三、森林资源量清单主要内容 包含小班权属、面积、位置、立地条件和作业条件等数据。如果是有林地，要增加所有的林分因子，如果是即将采伐的成过熟林，再增加材种出材率情况（详见下表） 。被评估对象如果是森林旅游对象，则要包含景观方面的指标，评估对象如果是古树名木或珍贵树木，则还要增加人文历史、特殊经济用途和价值方面的
18、内容。Part 2 森林资源资产核查 四、森林资源资产核查步骤。 1）、组织有经验的专业技术人员，对委托方所提供的森林资源资产清单的编制依据、资料的完整性、时效性进行验核。 2）、阅读、验证由委托方提供的林权证书、有关边界资产所有权、使用权、经营权的协议、合同等文件，确认它们的合法性，剔除不符合法律要求的协议和合同。 Part 2 森林资源资产核查 3）、对委托方提供的待评估森林资源资产清单上所列小班的权属、林业基本图上的位置以及林权证、山林权图和有关所有权、使用权的协议、合同为准，逐个小班进行核对。对于无权属证和权属不清的小班，要求委托单位补充提供有效的权属文件。对无法提供县以上人民政府颁发
19、的权属证书或证件的，不能作为资产评估对象。 4）、组织具有森林资源调查工作经验的中、高级技术职称的林业专业人员，对已确认权属的各项森林资源资产，用科学、合理的方法，到现地进行核查，填写核查记录。 5）、对核查通过的森林资源资产清单，统计、编制各种森林资源资产统计表。Part 2 森林资源资产核查6）、现地核查结束，按规定计算合格率，确定委托方提供的森林资源资产清单是否合格。如不合格，则通知委托方，并商量采取相应的措施。7）、编写森林资源资产核查报告。Part 2 森林资源资产核查 五、森林资源量清单核查内容 森林资源资产核查的项目，一般包括权属、类型、数量、质量和空间位置等内容，在实际工作中，
20、可根据评估目的和评估对象的具体情况确定。Part 2 森林资源资产核查 不同的地类，其价值差异极大。要求按照地类划分的标准，填写土地利用现状。地类 指林地的空间位置。要求现地的位置与图件（林业基本图、林相图等）所示一致。位置 要求资产清单上所载的面积与现地面积、图件上量算的面积、注记的面积一致面积 林地资源资产的质量，也就是林地的生产潜力。通常用地位级、地位指数、立地条件类型或数量化立地指数来表示，可在实地调查这些指标的辅助因子后，在相应的调查数表中查得立地等级 地利等级反映了林地的外部生产条件。有时也用“可及度”来表示。地利等级所有权和使用权（经营权）及林地改变经营权后用途林地资源资产核查P
21、art 2 森林资源资产核查经济林其他特种用途林n1）幼龄林：权属、树种组成、林龄、平均树高、单位面积株数。n 2）中龄林：权属、树种组成、林龄、平均胸径、平均树高、单位面积活立木蓄积。 n 3）近、成、过熟林：权属、树种组成、林龄、平均胸径、平均树高、立木蓄积、材种出材率。 用材林n除核查与其它林种相应的项目外，还要增加与评估目的有关的项权属、种类及品种、年龄、单位面积产量薪炭林n权属、林龄、树种组成、单位面积立木蓄积量林木资源资产核查的主要内容 林副产品 主要是核查其品种和数量，此外还要调查了解在当地和周边地区的开发利用程度、规模及市场情况野生动植物 野生动植物资产的核查，主要是其种类和数
22、量核查重点是这个综合体在旅游、观赏、休息、保健、娱乐等方面的功能和特色。此外，它的交通条件和周边环境也是十分重要的内容其他森林资源资产核查Part 2 森林资源资产核查Part2 Part2 森林资源核查森林资源核查 Part 2 森林资源资产核查六、核查方法 森林资源资产评估技术规范（试行）规定，森林资源资产的核查方法可以有抽样控制法、小班抽查法和全面核查法，评估机构可按照评估目的，评估种类，具体评估对象的特点和委托方的要求选择使用。Part 2 森林资源资产核查 1、抽样控制法 方法说明：以评估对象为抽样总体，以随机、系统、分层等抽样调查方式，布设一定数量的样地作为样本，进行实地测定后估测
23、核查对象的森林资源总量。 应用范围：该方法主要适用于对尚未进入主伐利用的大面积森林资源资产进行总体评估时的核查。 精度要求：蓄积量抽样精度达到90%（可靠性95%），林地面积精度要求达到95%。Part 2 森林资源资产核查 2、小班抽查法 小班抽查法，是在待评估森林资源资产中，抽取一定数量的小班，进行现地核查的方法。由于委托方在提供森林资源资产清单，将同时提供林相图或林业基本图，所以专业人员很容易持图在现地找到抽中的小班。Part 2 森林资源资产核查（1）核查对象的确定 核查小班数量和核查面积占总量15%-20% 核查小班的抽取：有随机抽取法，机械抽取法，典型选取法 主要调查因子允许范围表
24、 Part 2 森林资源资产核查核查项目核查项目允许误差允许误差核查项目核查项目允许误差允许误差地类0小班平均树高5%权属0小班平均胸径5%林种0单位面积株数5%起源0造林成活率5%小班每公顷断面积10%调查总体活立木蓄积5%小班林龄10%小班蓄积量15%Part 2 森林资源资产核查 3、全面核查法： 全面核查法就是对资产清单上的全部小班逐个进行核查。对即将采伐的小班还要设置一定数量的样地进行实测，必要时进行全林每木检尺。 资产评估准则森林资源资产（第十九条） 注册资产评估师执行森林资源资产评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，合理分析市场法、收益法和成本法三种资产评
25、估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种方法。 Part 3 森林资源资产评估方法Part 3 森林资源资产评估方法 一、森林资源资产评估方法概述 森林资源评估与其他资产一样，评估的基本方法包括收益现值法、重置成本法、现行市价法。Part 3 森林资源资产评估方法1、收益现值法 收益现值法是指通过评估被评估森林资源资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估的森林资源资产价值的一种资产评估方法。该方法是以资产可连续获利为基础，如果没有预期收益或预期收益很少且不稳定，则不能采用收益现值法。Part 3 森林资源资产评估方法2、重置成本法 重置成本法也称成本法，是指在森林资源资产评估时按被评估资产
26、的现时重置成本扣减其各项损耗价值确定被评估森林资源资产价值的方法。 森林资源资产的重置成本是按现行市场条件下重行营造与被评估森林资源资产相类似的资产所需的成本费用。Part 3 森林资源资产评估方法3、现行市价法 现行市价法也称市场法、市场价格比较法。是指通过比较被评估森林资源资产与最近售出类似资产的异同，并通过林分质量、物价系数对类似森林资源资产价格进行调整，从而确定被评估森林资源资产价格的方法。Part 3 森林资源资产评估方法 运用市场法对森林资源资产进行评估时，要去具有一个相对发育成熟森林资源资产市场，市场交易越频繁，与被评估森林资源资产相类似资产的价格越容易获得。 在具体评估实务操作
27、中，要视委估对象的具体属性、特点采用一种或多种方法进行评估Part 3 森林资源资产评估方法Part 3 森林资源资产评估方法 评估目的 销售条件 产品售价估计 木材生产成本的确定 木材出材率的确定 营林成产成本估算 利润确定 投资收益率确定 树种的价值差异 资源调查精度 时间的影响林木资产评估价值主要影响因素Part 3 森林资源资产评估方法 二、林木资产评估方法 由于林木资产的特定和价值影响因素，为更好的解决林木资产评估中的问题，实际评估操作中，在三个基本方法的基础上，又派生出如下方法对林木资产进行评估Part 3 森林资源资产评估方法评估方法收益现值法年收益净现值法年金资本化法收获现值法
28、重置成本法重置成本法序列需工数法历史成本调整法现行市价法 市场价倒算法市场成交价比较法Part 3 森林资源资产评估方法1、市场倒算法 市场价倒算法是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及应得利润后，剩余部分作为林木资产评估价值 。 评估公式：E=W-C-F E一评估值 W一木材销售总收入 C一木材生产经营成本 F一木材生产经营利润Part 3 森林资源资产评估方法方法适用性及特点 市场倒算法是成熟林木资产评估的首选方法。该方法所需的技术经济资料交易获得，各工序的生产成本可依据现行的生产定额标准，木材价格、利润、税、金、费等标准都有明确的规定，立木
29、的蓄积准确无需进行生长预测，财务分析也不涉及到利率问题。 该方法使用关键问题是确定待估资产各材种出材率；木材的平均价格；合理计算税、金、费；合理确定木材生产成本；合理确定木材生产段利润Part 3 森林资源资产评估方法2、现行市价法 现行市价法是以相同或类似资产的现行市价作为比较基础，估算被评估资产评估价值的方法 计算公式为： K林分质量调整系数 Kb一物价调整系数，对幼龄林可以用评估日工价与参照物价交易时工价之比，中龄林以上用评估日的木材价格与参照物价交易时木材价格之比。 G一参照物的市场交易价格 方法适用性及特点 市场价比较法在林木评估中也应用比较广泛，可以适用任何年龄阶段、任何形式的森林
30、资源资产评估，采用该方法的必备条件是要求存在一个发育充分的公开的森林资源资产市场，在这个市场中可以找到各种类型的森林资源资产评估的参照案例。 应用该方法时主要关键问题是合理选择评估的参照案例；正确确定林分质量调整系数与物价指数调整系数；合理地综合确定评估值。Part 3 森林资源资产评估方法3、年收益净现值法将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折现为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法 ,计算公式:式中：En一n年生林木资产评估值Ci一第i年的年成本支出u一经济寿命期p一投资收益率（折现率0n林分的年龄Part 3 森林资源资产评估方法uniniiinpCAE1)1
31、(方法适用性及特点 年收益现值法通常用于有经常性收益的森林资产，如经济林资产、竹林资产等。资产每年都有一定的收益，同时每年也要支出相应的成本。由于该方法测算是需要预测预测经营期内未来各年度的经济收入和成本支出，其预测较为困难，这是在无法使用其他方法进行评估时才适用的方法。 方法重点在于预测未来年度收益、支出和折现率的确定Part 3 森林资源资产评估方法4 4、年金资本化法 将被评估的林木资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，按适当的投资收益率估算林木资产评估价值的方法。其计算公式为： 式中：A一年平均纯收益额 P一投资收益率Part 3 森林资源资产评估方法PAEPart 3 森林资源资产评
32、估方法方法适用性及特点 年金资本化法主要用于年纯收益较为稳定的森林资源资产，如毛竹林资产，有明确的年地租收入的土地资产，林龄结构均匀的经营类型的整体森林资源资产的评估。公式使用必须具备两个前提：一是待评估资产年收入较为问题；二是待评估资产经营期为无限期Part 3 森林资源资产评估方法5、收获现值法 该方法是预测的被评估森林资产在主伐时纯收益的折现值，扣除评估后到主伐期间所支出的营林生产成本折现值的差额，作为被评估森林资源资产评估值的方法uniniinububauaunpCppDpDAKE1)1()1()1()1(Part 3 森林资源资产评估方法方法适用性及特点 该方法主要适用于中林龄、近成
33、熟林林木资产评估。 方法使用过程中要点在于标准林分u年主伐纯收入预测、投资收益率的确定、评估后到主伐期的营林生产成本确定、主伐时间确定、间伐时间确定及间伐收入的确定、调整系数K的确定等Part 3 森林资源资产评估方法6、重置成本法 在森林资产的评估中，重置成本法是按现时的工价及生产水平重新营造一块与被评估森林资源资产相类似的资产所需的成本费用，作为被评估资源资产的评估值。其计算公式为： 式中： Ci一第i年的以现行工价及生产水平为标准的生产成本 p一投资收益率niininpCKE11)1 (Part 3 森林资源资产评估方法方法适用性及特点 该方法主要应用于幼林龄的评估，由于幼林龄种植时间不
34、长，成本及种植资料交易取得，因此可以采用重置成本法进行评估。但由于森林资源资产成本投入短期内不能得到回报，因此计算时必须采用复利计算，同时由于资产特性不同，采用该方法评估时还要考虑委估对象的特性差异对公式进行适当调整，如林分质量调整、成新率调整等（用材林主要考虑林分质量调整，而经济林还要考虑成新率调整）Part 3 森林资源资产评估方法三、林地资产评估：有限性差异性固定性易变性依附性林地资产特点Part 3 森林资源资产评估方法林地价值影响因素 林学质量 经济质量 经营方式及强度 林产品市场价格 生产周期及利率 有林地与无林地差异 评估时间与交易时间差异 林地用途 林地交易的迫切性Part 3
35、 森林资源资产评估方法 根据森林资源资产评估操作规范的规定，林地资产评估主要有以下几种方法：现行市价法林地期望价法年金资本化法林地费用价法林地评估林地评估Part 3 森林资源资产评估方法1、林地现行市价法 现行市价法又称市场成交价比较法，是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。其计算公式为： 式中：G参照案例的单位面积林地交易价值 被评估林地面积 1立地质量调整系数 2地利等级调整系数 3物价指数调整系数 4其他各因子的综合调整系数 市场成交价比较法要求取三个以上的评估案例进行测算后，综合确定。SGKKKKBu4321Part 3 森林资源资产评估方法2、林地
36、期望价法 林地期望价法是以实行永续皆伐为前提，将无穷多个轮伐期的纯收益折为现值的累加求和值作为林地资源资产价值的方法。计算公式:Part 3 森林资源资产评估方法PVPpCPDPDABuniiuibubauauu1)1 (1)1 ()1 (11式中：Bu 林地价 Au现时林分u年主伐时的收入 Da、Db分别为第a、b年间伐收入 Ct营林成本 V 营林费用 P利率 n轮伐期年数Part 3 森林资源资产评估方法林地期望价法在测算时主要问题：1、主伐纯收入的预测2、间伐收入3、营林成本测算4、投资收益率确定Part 3 森林资源资产评估方法3、年金资本化法年金资本化法是以林地每年稳定的收益（地租）
37、作为投资资本的收益，再按适当的投资收益率求出林地资产的价值的方法。式中：A一年平均地租 P一投资收益率pABuPart 3 森林资源资产评估方法当林地使用权为有限期时，评估公式演变为： 式中： n使用权的期限， Bn林地使用权为n年的评估值nnppAB111Part 3 森林资源资产评估方法4、林地费用价法 林地费用价法也称为成本价法，它是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要的费用，在评估时用本利和来表示。因此林地费用价由三种费用构成。 购买林地及其他为取得林地所需的费用。 林地取得后，为造成适于林木培育而投入林地的改良费用。 从投入上述费用时开始到评估基准日为止的期间费用的利息
38、 Part 3 森林资源资产评估方法其计算公式为：其计算公式为： 式中：式中： A林地购置费 Mi林地购置后，第i年林地改良费 n林地购置年限niininupMpAB11)1 ()1 (Part 3 森林资源资产评估方法 第二十条 注册资产评估师使用市场法评估森林资源资产时，应当考虑： （一）森林资源资产市场的活跃程度，市场提供足够数量可比森林资源资产交易数据的可能性及其可靠性； （二）森林资源所在地域的差异性对森林资源资产交易价格的影响； （三）森林资源资产的用途和功能对交易价格的影响； （四）不同林分质量、立地等级、地利条件、交易情况等因素对森林资源资产价值的影响。 Part 3 森林资源
39、资产评估方法 第二十一条 注册资产评估师使用收益法评估森林资源资产时，应当考虑： （一）森林资源结构、功能、质量、自然生长力等对收益的影响； （二）森林资源管理相关法律法规、财政补贴政策、采伐制度等对收益的影响； （三）根据森林资源资产的特点、经营类型、风险因素等相关条件合理确定折现率; （四）森林资源采伐方式和采伐周期对收益的影响。 Part 3 森林资源资产评估方法 第二十二条 注册资产评估师使用成本法评估森林资源资产时，应当考虑： （一）森林资源培育过程的复杂性对成本的影响； （二）森林资源经营的长期性对价值的影响； （三）森林资源质量对价值的影响； （四）森林资源培育技术、林地利用方式等造成的影响。 此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！
