1、.1投资理财基础知识.2课程目标 通过60分钟的学习，帮助学员掌握目前国内主要投资工具种类，了解各种投资工具的运作原理、特征及差异，进一步丰富金融相关知识，便于在实际工作中灵活使用。 .3课程大纲理财基本概念 理财基本原则 主要投资工具介绍 结束语 .4理财投资.5u保值：避免通货膨胀的损失，使辛苦得来的钱购买力保持不变u增值：分享社会经济发展的成果，使辛苦挣来的钱购买力增加理财的目的理财的根本目的就是进行合理的人生财务规划.6q 生活理财：指的是如何把现在和未来妥善安排设计好，不断提高生活品质。如家庭日常开支的规划。 q 投资理财：根据风险承受能力，不断调整存款、股票、基金、债券等投资组合，
2、以取得资产最大增值。 理财的分类.7理财资金的来源工资收入劳动报酬佣金投资收入经营产权收入总收入主动性收入被动性收入福利收入经营收入被动性收入在理财资金来源中占比越大说明理财自由度越大.8课程大纲理财基本概念 理财基本原则 主要投资工具介绍结束语 .9美林投资时钟理论各阶段产品类别收益类衰退：债券现金大宗商品；股票大宗商品复苏：股票债券现金大宗商品过热：大宗商品股票现金/债券滞胀：现金债券大宗商品/股票.10u 投资的风险与收益永远成正比 u 投资组合的风险要低于单项投资的风险 基本原理.11u 资本原则（开源节流） u 复利原则（72定律） u 时间原则（投资期限） 投资理财三原则.12风险
3、偏好投资者保守型进取型稳健型冒险型保护本金不受损蚀和保持资产的流动性是首要目标。对投资的态度是希望投资收益极度稳定，不愿用高风险来换取收益。 渴望有较高的投资收益但又不愿承受较大的风险；可以承受一定的投资波动但是希望投资风险小于市场的整体风险，希望投资收益长期、稳步地增长。 专注于投资的长期增值。常常会为提高投资收益而采取一些行动，并愿意为此承受较高的风险 。 高度追求资金的增值，愿意接受可能出现的大幅波动以换取资金高成长的可能性。为了最大限度地获得资金增值，常常将大部分资金投入风险较高的品种。 .13成长型收入型风险、收益低保本型保本型保本型收入型收入型成长型成长型投机型投机型投机型风险承受
4、能力投资组合风险承受能力高高.1436% 9%20%房地产 5% 5%.15u所能投资理财的金额 u家庭现有的财务状况及财务需求 u金融资产的安全性、流动性及收益性 u其他（如税率、政策、投资人的水平等） 考虑因素.16投资计划需要考虑的因素1、投资目标 2、宏观经济3、金融政策 4、投资工具目标现状制定合理的投资计划.17课程大纲理财基本概念 理财基本原则 主要投资工具介绍结束语 .18u 银行存款u 债券u 股票u 投资基金u 保险产品u 不动产选择投资理财工具需考虑的因素：u 风险程度u 获利能力u 可流动性u 投资期限投资工具简介.19 指机构和个人将资金存放于金融机构，金融机构承诺到
5、期支付约定利息和本金的债权债务凭证。目前，国内存款利率是由央行规定的，金融机构无权根据市场情况进行调整。u 安全性好 u 流动性高 u 风险较低 u 回报率较低 u 不能抵御通货膨胀 定 义特 征投资工具1银行存款.20 一年期银行存款利率及CPI走势图.21历年利率走势.22 指政府、金融机构、工商企业等社会各类经济主体为筹措资金而向投资者发行的，并且承诺按一定利率、约定期限支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。定 义特 征u 安全性好u 收益比银行存款高u 流动性较强u 不能抵御通货膨胀投资工具2债券.23 影响债券投资价值的因素内部因素外部因素u 债券期限u 票面利率u 提前赎回规
6、定u 利息课税u 流动性u 信用等级u 基础利率u 市场利率u 通货膨胀水平u 外汇汇率风险.24 债券的类型政府债券金融债券公司债券 收益率 风险度 税收高低高低债券按发行主体可分为政府债券：定量发行购买受限制金融债券：个人投资者无法购买到企业债券：存在信用风险，需交纳20的所得税 .25 记账式国债与凭证式国债u 债权记录方式不同u 票面利率确定机制不同u 流通或变现方式不同u 到期前卖出收益预知程度不同.26 股份有限公司公开发行的、用以证明投资者的股东身份和权益、并据此获得股息和红利的有价证券u 收益不确定u 流动性高u 抵御通货膨胀u 风险性高u 对投资者的要求高定 义特 征 股息是
7、股东定期按一定的比率从上市公司分取的盈利， 红利则是在上市公司分派股息之后按持股比例向股东分配的剩余利润。 获取股息和红利，是股民投资于上市公司的基本目的，也是股民的基本经济权利投资工具3股票.27 影响股票投资价值的因素内部因素u 公司净资产u 盈利水平u 股利政策u 股份分割u 资产重组外部因素u 宏观经济因素u 行业因素u 市场因素.28定理一：没有人能够预测股票市场的短期走势。 定理二：股票市场的长期走势取决于经济的发展情况。 定理三：股票的价格长期来看取决于股票的内在价值，与市场的噪声无关。 股市定理傻瓜投资法：定期定量购买并长期持有！.29是一种利益共享、风险共担的集合投资方式，即
8、通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托管、基金管理人管理和运用，从事股票、债券等金融工具的投资，以获得投资收益和资本增值。基金分为封闭型基金与开放型基金。定 义特 征u 专业化管理u 分散投资风险u 获得规模效益，降低投资成本u 具有资金、技术、信息、人才、渠道等优势 在我国，基金托管人必须由合格的商业银行担任，基金管理人必须由专业的基金管理公司担任。基金投资人享受证券投资基金的收益，也承担亏损的风险. 投资工具4基金.30按是否可增加或赎回划分u开放式基金：基金成立后，投资者可随时申购或赎回基金单位，基金规模不固定u封闭式基金：基金规模发行前已确定，发行后投资者不得赎回，只能在市
9、场上转让给第三者按组织形态划分u公司型基金：具有共同投资目标的投资者组成以赢利为目的的股份有限公司进行运营u契约型基金：根据一定的信托契约原理组织起来的代理投资制度按投资目标划分u成长型基金：把追求资本的长期成长作为投资目的u收入型基金：以能为投资者带来高水平当期收入为目的u平衡型基金：综合平衡上述因数作为投资目的按投资对象划分u股票基金u债券基金u货币基金u衍生证券基金 基金的分类.31 开放式基金和封闭式基金的区别.32 收入型、成长型和平衡型基金的比较成长型基金平衡型基金收入型基金投资风险潜在收益率u成长型基金是追求基金资产的长期增值u收入型基金是以获取当期的最大化收入为目的u平衡型基金
10、是综合平衡成长型基金和收入型基金的投资目标，既要获得当期收入，又要追求资产的长期增值.33u 至少有10年历史，假如它在这么长时间内一直有丰厚的利润，那我们可以认为，它在未来也会运作良好； u 选择大型的跨国股票基金。这种基金在世界各地购买股票，以此分散风险，所以十分安全； u 参考基金趋势图，观察在过去10年间哪些种类的基金年终获利最好。 基金的投资原则.34二手房：商铺：期房：老洋房：稀缺景观房： 购房收益 注意事项u 稳定且高u 投资郊区房产需谨慎、购买年代远的房产需谨慎、面积大的房屋不宜投资投资工具5房地产u 稳定性、良好的成长性、不可比性u 有投资潜力、开盘价低、规模不大u 抗跌性强
11、u 不可替代性、抗跌能力强u 看商铺本身、看楼盘定位、看后期管理、看业主u 风险变幻，易产生纠纷；易产生过度投机或“被套”现象u 装修费较昂贵u 房价与稀缺程度、景观资源有关.35 房产投资的特点u投资对象：有相当资金可做中长期投资的人、具备相当丰富的房地产投资知识，敢于进行短线投资的人； u优点：有自用及投资双重功能，可抵消通货膨胀带来的贬值损失； u缺点：流动性低，变现性差，所需资金较多； u风险水准：总体而言，较高。.36u保本 u有保证收益u分享保险公司利润u免征税收u抵御通货膨胀指保险公司将其分红保险业务实际的经营成果优于定价假设的盈余，按照一定比例(目前中国保监会规定不低于70)向
12、保单持有人进行分配的人寿保险产品。定 义特 征投资工具6分红保险.37分红保险传统非分红保险 保费确定不变，但是可以用红利来抵交保费(仅适用于提供该项选择的险种)确定不变 保险金额红利可用来增加保额(仅适用于提供该项选择的险种) 基本保额确定不变 保单利益分为保证利益和红利两部分。保证利益没有不确定的风险，而红利的数额是不确定的，将视保险公司的实际经营状况而定保证的没有不确定的风险 投资策略 公司承担的风险相对较小，因此投资的选择空间相对增大 投资策略相对较为保守 分红保险与传统非分红保险的比较.38 分红保险的意义1、分红产品的出现也是市场环境变化的结果，特别是低利率 投资环境的产物。2、对
13、保险公司而言，既满足了客户的需求，同时也赋予了公司相对较大的投资选择空间 。3、对投保人而言， 1) 保证利益部分的权益不受任何影响； 2) 可以分享公司经营的成果。特别是在投资市场回升的情况下，客户将有权分享公司实际投资回报高于预期部分的收益； 3）可以在相当程度上抵御通货膨胀的影响。 .39 红利的来源1、分红保险的红利来源于“三差”，即 利差=实际投资收益（率）-预定投资收益（率） 死差=预定死亡赔付-实际死亡赔付 费差=预定费用-实际费用2、分红金额是依据保险品种、保额、保险费、投保年龄、缴费期限及被保险人性别（以及吸烟非吸烟）等多种因素确定的。 3、分红保险的红利依赖于保险公司分红保
14、险业务的经营状况。 .40不同利率水平下投资策略投资方式利率水平高利率水平低投资策略原因投资策略原因储蓄提高比重回报良好减少收益低债券提高比重回报良好减少收益低股票较少比重相对收益少增加相对收益加房产适当减少贷款成本高适当增加贷款成本低实业适当减少财务成本高适当增加财务成本低外汇适当减少人民币回报高适当增加多高利率品种保险适当增加储蓄类保险好适当降低少储蓄类保险.41 获利越高的投资渠道必定存在高额风险，合理评估，稳健投资是大多数人的选择。小结投资资产配置图集藏、存款、保险、退休金、应急金、债券黄金、基金、外汇房产、置业、期权实业股票、风投.42u 一年期存款基准利率：3% 在此次银行调整利率
15、之后，银行可以自主将一年期存款利率定位不超过3.00%的1.1倍，即3.30%，而目前大部分的股份制银行、地方银行和外资银行都将一年期存款利率下调至3.30%。u 一年期贷款金准利率：6%将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。.43蓝筹股票、房地产、股票型基金存款、债券、黄金、债券型基金.441984年1994年间香港的房价平均涨幅10倍股票指数由800点涨到12000点，涨幅15倍.451997年2007年间苏州的房价平均涨幅7倍上证股票指数由1100点涨到5683点，涨幅500深成股票指数由3963点涨到1928
16、7点，涨幅500.46.47顾客成交房地产投资清楚地向顾客介绍了情况，到现场参观了楼盘，并解答了顾客的疑虑，这一刻销售员必须进一步进行说服工作，尽快促使顾客下决心购买。.481、成交时机把握 顾客不再提问、进行思考时。 当客户坐在椅子上，左右相顾突然双眼直视你，那表明，一直犹豫不决的人下了决心。 一位专心聆听、寡言少问的客户，询问有关付款及细节问题，那表明该客户有购买意向。 话题集中在某单位时; 顾客不断点头对销售销员的话表示同意时。 顾客开始关心售后服务时。 顾客与朋友商议时。.492、成交技巧 不要再介绍其他单位，。 让顾客的注意力集中在目标单位上。 强调购买会得到的好处，如折扣、抽奖、送
17、礼物等。 强调优惠期，不买的话，过几天会涨价。 强调单位不多，加上销售好，今天不买，就会没有了。 观察顾客对楼盘的关注情况，确定顾客的购买目标。 进一步强调该单位的优点及对顾客带来的好处。 帮助顾客作出明智的选择。 让顾客相信此次购买行为是非常正确的决定。.503、成交策略 迎合法 选择法 协调法 真诚建议法 利用形势法 .51 我们的销售方法与您的想法合拍吗? 这一方法的前提是:售楼员可以肯定地知道客户的想法。 .52 先生，既然您巳找到了最合适自己的楼盘，那么您希望我们何时落定呢? 在使用提问的方法时，要避免简单的“是”或者“否”的问题。.53 我想在公司叫客户名单上也加上您的名字，您认为怎样做能达到这个目标呢?.54 我希望与您达成协议，我们还需要做哪些方面的努力呢? 如果对方表现出较多的异议，这种方法可帮助售楼员明确客户的主要异议。.55 促销期只剩一天了，如果今天不能下定，楼盘价格的提升将给您带来很大的损失。.56结束语天下难事，必做于易天下大事，必做于细.57 谢 谢
