1、12022-5-1512板块概况板块概况板块板块区位：区位：p文化大道板块位于武汉市江夏区北部，占地9平方公里，总人口约8万人板块四至：板块四至：p北至三环线，南至谭鑫培路，西至武昌大道，东临汤逊湖江夏城市客厅：江夏城市客厅：p集文化旅游、休闲娱乐、商务办公、商业服务和优质居住等多功能为一体p北部商务板块（总部办公、会议会展）；p中部文化板块（五馆一中心，图书馆、博物馆、科技馆、档案馆、规划馆和艺术中心）；p南部公共服务板块（区政府）；南湖板块汤逊湖板块文化大道板块北部中部南部关山板块23内容摘要内容摘要观点观点1 1：板块所在江夏区步入高速发展期，而处于区域核心的本板块随着基础配套设施的改善
2、与完善、商业办公物业的兴起以：板块所在江夏区步入高速发展期，而处于区域核心的本板块随着基础配套设施的改善与完善、商业办公物业的兴起以及产业的快速发展，将承担区域领头羊的角色及产业的快速发展，将承担区域领头羊的角色特征1：区域定位明确，经济倍速增长特征2：板块空间结构明确，商业办公物业开始大量兴建特征3：基础配套设施逐渐完备，将改善板块居住环境观点观点2 2：板块高速发展期带动房地产市场稳定发展：板块高速发展期带动房地产市场稳定发展特征1：板块内土地储备量大，未来上市项目较多，板块保持可持续发展特征2：竞争板块土地储备量不足，导致本板块导入客户能力增强，未来成交量将持续攀升观点观点3 3：短期内
3、板块：短期内板块价格难价格难有突破性有突破性的上涨，预计的上涨，预计20142014年涨幅不超过年涨幅不超过12%12%特征1：商业配套建设、产业持续发展尚需时日，短时间内市场价格不会增长过快特征2：短期内板块各项目产品同质化严重，竞争激烈特征3：14年预计在售项目增至13，全年供应量112万方，开发强度持续增大，短期内会出现供大于求的局面特征4：板块内各项目拿地价格、产品品质差异较大，价格体系较为混乱4p 通用汽车通用汽车 继上海、烟台、沈阳之后第四个整车生产基地 一期年产30万辆，一年300亿，3000人规模 二期产量60万辆，迖景规模为100万辆p 南车股份长江公司南车股份长江公司 南车
4、股份旗下最大的货车研发、制造、销售与服务企业p 腾讯无线互联网研发总部腾讯无线互联网研发总部 独立用地选址于汤逊湖板块，一期投资10亿，用地5.6万m2，届时将有2600名员工p 百捷集团（百度湖北总代理）百捷集团（百度湖北总代理） 百度在湖北的推广和售后服务，2003年成立 2007年开始飞速发展，人员快速扩张，目前员工1400人左右，拥有4-5万家客户群，年递增员工600人2012年营业额5亿，年增长率在20%以上光迅科技上市企业，中国最大光通信器件供应商腾讯全国互联网研发总部一期投资10亿元，人才，环境和产业链优势观点观点1/1/特征特征1 1：区域定位明确，经济倍速增长：区域定位明确，
5、经济倍速增长两大开发区的中间带，城市圈发展的重要节点两大开发区的中间带，城市圈发展的重要节点20102010201120112012201247747729629639039014%14%17%17%17%17%GDPGDP同比涨幅（同比涨幅（%）2010-20122010-2012江夏区江夏区GDPGDP与涨幅与涨幅45外部交通：外部交通：公路：沪蓉高速，京珠高速等铁路：京广铁路；武咸城际铁路；武广高铁机场：第二机场候选地内部交通：内部交通：两纵四横：文化大道和武昌大道，金樱街，新华街，星光大道和谭鑫培路地铁：轨道交通8号线，连接珞狮南路与文化大道，预计2017年完工。观点观点1/1/特征特
6、征2 2：板块空间结构明确，商业办公物业开始大量兴建：板块空间结构明确，商业办公物业开始大量兴建星光大道阳光大道武汉绕城高速三环线文化大道武昌大道江夏大道政务总部研发腾讯大道生态研发高校通用武汉基地/南车长江公司轨道交通轨道交通8 8号线号线56序号类型说明状态1商业江南新天地（20万方）在建2商业新长江香榭湾（12万方）在建3商业联投广场（50万方）发售4办公企业总部大楼/5办公政协文史中心开业6公园谭鑫培公园商业街/7银行农商银行总部在建8企业腾讯在建12356784江南新天地江南新天地新长江香榭湾新长江香榭湾联投广场万汇MALL农村商业银行后台中心农村商业银行后台中心观点观点1/1/特征
7、特征2 2：板块空间结构明确，商业办公物业开始大量兴建：板块空间结构明确，商业办公物业开始大量兴建67观点观点1/1/特征特征3 3：基础配套设施逐渐完备，将改善板块居住环境：基础配套设施逐渐完备，将改善板块居住环境餐馆酒楼小型超市公园 幼儿园/中小学医院银行网点公交车站大花岭幼儿园联投广场万汇MALL谭鑫培公园目前社区底商78内容摘要内容摘要观点观点1 1：板块所在江夏区步入高速发展期，而处于区域核心的本板块随着基础配套设施的改善与完善、商业办公物业的兴起以：板块所在江夏区步入高速发展期，而处于区域核心的本板块随着基础配套设施的改善与完善、商业办公物业的兴起以及产业的快速发展，将承担区域领头
8、羊的角色及产业的快速发展，将承担区域领头羊的角色特征1：区域定位明确，经济倍速增长特征2：板块空间结构明确，商业办公物业开始大量兴建特征3：基础配套设施逐渐完备，将改善板块居住环境观点观点2 2：板块高速发展期带动房地产市场稳定发展：板块高速发展期带动房地产市场稳定发展特征1：板块内土地储备量大，未来上市项目较多，板块保持可持续发展特征2：竞争板块土地储备量不足，导致本板块导入客户能力增强，未来成交量将持续攀升观点观点3 3：短期内板块：短期内板块价格难价格难有突破性有突破性的上涨，预计的上涨，预计20142014年涨幅不超过年涨幅不超过12%12%特征1：商业配套建设、产业持续发展尚需时日，
9、短时间内市场价格不会增长过快特征2：短期内板块各项目产品同质化严重，竞争激烈特征3：14年预计在售项目增至13，全年供应量112万方，开发强度持续增大，短期内会出现供大于求的局面特征4：板块内各项目拿地价格、产品品质差异较大，价格体系较为混乱9l2013年供应量76万方超过2010-2012年板块供应量之和，成交量45万方与2010-2012年总成交量相当，预示板块价值得到广泛认可，开发商的涌入与基础配套的投资建设，板块进入新一轮的发展期201320131,71,720112011161629290,50,520122012767645452,52,5121231311,81,82010201
10、0141426262014E2014E11211268681,61,6供求比供求比成交面积（万方）成交面积（万方）供应面积（万方）供应面积（万方）数据来源:房产局备案数据、CRIC内部研究2010-20132010-2013年年文化大道文化大道供求走势供求走势观点观点2/2/特征特征1 1：土地：土地储备量大储备量大，上市，上市项目较多，板块保持可持续快速发展项目较多，板块保持可持续快速发展910数据来源:房产局备案数据、CRIC内部研究序号在售项目名称土地储备（万方）1世茂林屿岸38.322菩提苑1.63中建汤逊湖一号45.64江南新天地23.65新长江香榭湾11.326清江泓景10.87联
11、投龙湾52.48长泰花园09俪湖天地18.7410联投广场3.8未开发项目名称建面（万方）1领军置业红旗村地块36.62中建三局渔牧村地块25.73天道红旗村地块3.034宜化红旗村地块47.55福地名郡5.06辉龙红旗村地块3.87当代花岭村地块57.5总计385.31123456789三环线阳光大道武昌大道汤逊湖在售10未开发1234765观点观点2/2/特征特征1 1：土地：土地储备量大储备量大，上市，上市项目较多，板块保持可持续快速发展项目较多，板块保持可持续快速发展1011数据来源:房产局备案数据、CRIC内部研究30%30%其他其他20%20%汤逊湖汤逊湖15%15%光谷光谷南湖南
12、湖35%35%20132013联投龙湾项目客户来源占比联投龙湾项目客户来源占比l文化大道板块邻近三环线，由连接南湖李纸路的武昌大道、连接洛狮南路的文化大道和连接汤逊湖的阳光大道合围而成；l文化大道板块，目前客户来源主要来自南湖、汤逊湖，其次为光谷等其他区域；汤逊湖文化大道南湖观点观点2/2/特征特征2 2：竞争板块土地储备量不足，导致本板块导入客户能力增强，未来成交量将持续：竞争板块土地储备量不足，导致本板块导入客户能力增强，未来成交量将持续攀升攀升1112南湖汤逊湖文化大道值排名值排名值排名市场表现容量（万方）1201253452土地存量23028513853存销比（3月月均）12124.8
13、3142供求比1.521.411.73首日开盘去化率（%）71%157%368%26.4%37.1%28.5%1价格同比去年涨幅（%）综合排名132客户13年成交主力总价段(万元）70-75355-60245-50113年成交主力单价段（元/）8000-900037000-800025000-60001客户来源p 主要客户：地缘性客户p 次要客户：南湖外溢客户p 偶得客户：江夏产业客户p 主要客户：高新外溢客户与内生性客户p 次要客户：光谷其他区域外溢客户p 偶得客户：江夏产业客户p 主要客户：汤逊湖外溢客户与内生性客户p 次要客户：白沙洲、高新外溢客户p 偶得客户：光谷其他区域客户数据来源:
14、房产局备案数据、CRIC内部研究观点观点2/2/特征特征2 2：竞争板块土地储备量不足，导致本板块导入客户能力增强，未来成交量将持续：竞争板块土地储备量不足，导致本板块导入客户能力增强，未来成交量将持续攀升攀升1213内容摘要内容摘要观点观点1 1：板块所在江夏区步入高速发展期，而处于区域核心的本板块随着基础配套设施的改善与完善、商业办公物业的兴起以：板块所在江夏区步入高速发展期，而处于区域核心的本板块随着基础配套设施的改善与完善、商业办公物业的兴起以及产业的快速发展，将承担区域领头羊的角色及产业的快速发展，将承担区域领头羊的角色特征1：区域定位明确，经济倍速增长特征2：板块空间结构明确，商业
15、办公物业开始大量兴建特征3：基础配套设施逐渐完备，将改善板块居住环境观点观点2 2：板块高速发展期带动房地产市场稳定发展：板块高速发展期带动房地产市场稳定发展特征1：板块内土地储备量大，未来上市项目较多，板块保持可持续发展特征2：竞争板块土地储备量不足，导致本板块导入客户能力增强，未来成交量将持续攀升观点观点3 3：短期内板块：短期内板块价格难价格难有突破性有突破性的上涨，预计的上涨，预计20142014年涨幅不超过年涨幅不超过12%12%特征1：商业配套建设、产业持续发展尚需时日，短时间内市场价格不会增长过快特征2：短期内板块各项目产品同质化严重，竞争激烈特征3：14年预计在售项目增至13，
16、全年供应量112万方，开发强度持续增大，短期内会出现供大于求的局面特征4：板块内各项目拿地价格、产品品质差异较大，价格体系较为混乱142014E2014E6060+11%+11%+9%+9%+25%+25%2013E2013E4545201220122929201120111212201020101414成交价格（元成交价格（元/ /）成交量（万方）成交量（万方）l板块2012年起成交量迅速攀升，2012成交29万方同比11年上涨141%，2013年成交量同比去年上涨55%；l成交价格增速趋缓，11年同比10年上涨25%，12年同比11年上涨11%，13年同比12年上涨仅9%；2011-201
17、32011-2013年年文化大道文化大道量量价价走势走势数据来源:房产局备案数据、CRIC内部研究观点观点3/3/特征特征1 1：商业配套建设、产业持续发展尚需时日，短时间内市场价格不会增长过快：商业配套建设、产业持续发展尚需时日，短时间内市场价格不会增长过快1415数据来源:武汉土地交易中心、CRIC内部研究文化大道项目名称建筑面积（万方）状态1江南新天地商业20未开业2新长江香榭湾商业12未开业3联投广场50部分开业4谭鑫培公园文化商业街/未开业总计82关山大道项目名称建筑面积（万方）状态1光谷天地6.5开业2光谷步行街150开业3光谷新世界6未开业4华罗利时代广场3开业5光谷时代广场3未
18、开业6光谷时间广场0.6开业7菩提金45.2未开业总计214.3汽车、装汽车、装备制造备制造电子电子科技科技电子信息、电子信息、生物医药生物医药12341234567文化大道文化大道关山大道关山大道观点观点3/3/特征特征1 1：商业配套建设、产业持续发展尚需时日，短时间内市场价格不会增长过快：商业配套建设、产业持续发展尚需时日，短时间内市场价格不会增长过快文化大道文化大道关山大道关山大道1516数据来源:武汉土地交易中心、CRIC内部研究+10%+10%+5%+5%+26%+26%+13%+13%201320138.0658.0659999201220127.3647.36453532011
19、20116.9886.9884545201020106.1746.1747676200920094.8904.8908787200820085.3115.3112424200720074.3114.3115757均价（元均价（元/ /）成交面积（万方）成交面积（万方）2007-20132007-2013关山板块成交量价走势关山板块成交量价走势l关山板块的价值跟随着东湖高新产业的发展而上升，2007-2009东湖高新区域内大量产业办公项目的兴建使板块价值得到市场初步的认可，而随着东湖高新技术开发区成为继中关村后第二个国家自主创新示范区与大量商业的兴建与运营，板块价值呈现快速攀升态势；200920
20、09年年1212月月8 8武汉东湖武汉东湖新技术开发区继北京中关新技术开发区继北京中关村科技园区后，成为全国村科技园区后，成为全国第二个国家自主创新示范第二个国家自主创新示范板块发展期：板块发展期：在在售项目售项目3939个个并完成国家生物产业基地、武汉并完成国家生物产业基地、武汉TFT-LCDTFT-LCD、金融港、富士康科技、金融港、富士康科技园、中芯国际芯片等建设园、中芯国际芯片等建设板块快速发展期：板块快速发展期：光谷步行街、光谷天地、软件园等大光谷步行街、光谷天地、软件园等大量商业、办公项目的建设与开业量商业、办公项目的建设与开业文化大道项目名称建筑面积（万方）预计开业时间1江南新天
21、地商业202015年底2新长江香榭湾商业12/3联投广场502015年底4谭鑫培公园文化商业街/总计82文化大道板块目前主要商业情况文化大道板块目前主要商业情况观点观点3/3/特征特征1 1：商业配套建设、产业持续发展尚需时日，短时间内市场价格不会增长过快：商业配套建设、产业持续发展尚需时日，短时间内市场价格不会增长过快1617数据来源:CRIC内部研究l板块市场以80-90二房、120-130三房市场主力供求，且存量较大；l90-120三房为市场机会户型，供求比处于较为平稳位置； 二房二房90-10090-100 二房二房110-120110-120 二房二房120-130120-130三房
22、三房90-10090-100三房三房100-100-110110-296-296 二房二房70-8070-80三房三房120-120-130130三房三房130-130-140140三房三房140-140-150150四房四房100-100-1101102 2四房四房120-120-130130三房三房110-110-120120266266248248327327722722347347532532293293五房五房140-140-150150-190-190185185一房一房60-7060-70 二房二房60-7060-70 二房二房80-9080-90-116-11612412494
23、9498984114118088081.1041.1042952951621627575供应（套数）供应（套数）成交（套数）成交（套数）20132013年文化大道板块首日开盘供求关系（套数）年文化大道板块首日开盘供求关系（套数）观点观点3/3/特征特征2 2：短期内板块各项目产品同质化严重，竞争激烈：短期内板块各项目产品同质化严重，竞争激烈1718城市属性对比对比指标清江泓景世贸林屿岸联投龙湾汤逊湖壹号菩提苑江南新天地俪湖天地新长江香榭湾联投广场交通条件距离文化大道清江泓景站200米距离三环线8000米距离文化大道马嘴村站100米距离三环线1000米联投龙湾公园站900米距离三环线2300米文
24、化大道金樱街站1500米距离三环线3500米文化大道金樱街站40米距离三环线2800米文化大道鹏湖湾站300米距离三环线3800米文化大道鹏湖湾站400米距离三环线4500米文化大道星光大道站600米距离三环线6200米联投广场站260米距离三环线9000米排名7NO.12934568教育条件（自带）幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园/幼儿园及小学排名23NO.1商业配套底商底商2.5万方商业，商业街商业街，会所底商20万方商业/10万方商业50万方商业；临近谭鑫培公园文化商业街排名6456293NO.1自然景观临湖/临湖/临湖/观点观点3/3/特征特征2 2：短期内板块各项目产品同质
25、化严重，竞争激烈：短期内板块各项目产品同质化严重，竞争激烈1819产品打造对比对比指标清江泓景世贸林屿岸联投龙湾汤逊湖壹号菩提苑江南新天地俪湖天地新长江香榭湾联投广场建筑面积25.5342.751004337.9112.38302280排名74N0.1359682容积率22.272.51.02.082.042.7932.44排名257NO.143896绿地率%40.235354342.652354035排名46623N0.1656车位比0.70.70.60.70.50.80.70.50.8排名2324NO.124NO.1建筑结构2T4，1T2，联排2T4，联排，叠拼1T2，2T4,2T6，联排
26、2T4，联排2T3;2T4，联排2T42T42T42T3;2T4;4T16排名NO.13332观点观点3/3/特征特征2 2：短期内板块各项目产品同质化严重，竞争激烈：短期内板块各项目产品同质化严重，竞争激烈192020户型设计对比对比指标清江泓景世贸林屿岸联投龙湾汤逊湖壹号主力户型88-139二三房高层：84-124二三房；别墅119-162平米 三四房57-110平米1房、2房、3房79-150平米二房至五房热销户型优点入户花园设计，户型方正双阳台，套房飘窗南北通透，户型改造性；N+1设计，可变三房赠送面积大；厨房连接工作阳台，更加便利缺点卧室非全朝南设计，舒适度降低过道狭长，有一定浪费空
27、间 进门直对卫生间，私密性较差次卧距离厨房太近，舒适度降低3*2*1-1042*2*1-842*2*1-902*2*1-79观点观点3/3/特征特征2 2：短期内板块各项目产品同质化严重，竞争激烈：短期内板块各项目产品同质化严重，竞争激烈21户型设计对比对比指标菩提苑江南新天地俪湖天地新长江香榭湾联投广场主力户型110-140三四房77-139二三房65-110二房至四房69125二房三房47-129一房至三房热销户型优点南北通透，较多赠送面积户型方正，主卧全南向飘窗设计有阳光房、赠送面积较大，N+1设计，可变三房采光较好，动静分区，N+1设计，可变三房客厅连接阳台，采光通风好缺点过道狭长，有
28、一定的浪费面积入户门直对卧室门，私密性较差 户型为凸前套，北面户通风进门部分有浪费空间，可利用率不高餐厅位置尴尬，利用率不高3*2*2-1302*2*1-802*2*1-812*2*1-962*2*1-87观点观点3/3/特征特征2 2：短期内板块各项目产品同质化严重，竞争激烈：短期内板块各项目产品同质化严重，竞争激烈212222在售项目名称14年将上市体量（万方）1世茂林屿岸132菩提苑5.83中建汤逊湖一号114江南新天地8.95新长江香榭湾106清江泓景9.57联投龙湾148长泰花园09俪湖天地12.510联投广场11.5形象项目名称14年将上市体量（万方）1天道红旗村地块3.032领军
29、置业红旗村地块83当代花铃村地块5总计11212345678910三环线阳光大道武昌大道汤逊湖观点观点3/3/特征特征3 3：开发：开发强度持续增大，短期内会出现供大于求的局面强度持续增大，短期内会出现供大于求的局面321在售在售形象形象23数据来源:房产局备案数据、CRIC内部研究观点观点3/3/特征特征4 4：板块内各项目拿地价格、产品品质差异较大，价格体系较为混乱板块内各项目拿地价格、产品品质差异较大，价格体系较为混乱文化大道项目名称产品土地价格（元/ ）均价（元/）1世茂林屿岸高层/别墅2110高层7500，别墅130002菩提苑高层/高层：66004江南新天地高层444高层：6100
30、5新长江香榭湾高层1092高层：60006清江泓景高层/小高层/高层5900，小高层72007联投龙湾高层910高层：57008长泰花园高层/高层：55009俪湖天地高层1367高层：570010联投广场高层239高层：6000联投龙湾/俪湖天地江南新天地林屿岸新长江香榭湾/联投广场土地价格：土地价格：21102110元元/ /高层：高层：75007500元元/ /累计去化率：累计去化率：49%49%土地价格：土地价格：444444元元/ /高层：高层：61006100元元/ /累计去化率：累计去化率：65%65%土地价格：土地价格：1092/2391092/239元元/ /高层：高层：60006000元元/ /累计去化率：累计去化率：45%/45%/75%75%土地价格：土地价格：910/1367910/1367元元/ /高层：高层：57005700元元/ /累计去化率：累计去化率：65%65%/60%/60%232424T THANKSHANKS
