1、房地产房地产企业企业开发报建开发报建与与政府公共关系维护政府公共关系维护全过程管理全过程管理 讲讲 师：谯闻东师：谯闻东 建发房地产集团有限公司建发房地产集团有限公司 厦厦 门门 2014 2014年年5 5月月3030日日 一、如何理解开发项目的报建一、如何理解开发项目的报建1. 1.国内典型企业对报建工作的理解国内典型企业对报建工作的理解l认知一：很重要，是项目合法性和快速性的保障 （以规范化的上市公司和全国性品牌企业为主）l认知二：一般重要，按照建设程序按部就班展开 （以国营企业、外来企业为主）l认知三：不是很重要，先抢跑，再补办手续 （个别品牌企业、某一地域企业为主）2. 2.报建工作
2、在项目全程开发中的特性报建工作在项目全程开发中的特性 1.报建工作贯穿项目开发的全流程。 （勾地拿地设计施工销售物业） 2.报建是项目合法建设和运营的保障。 （以取得各项合法权证为标志，如国土证、大小产权证等） 3.报建工作环环相扣，与项目建设程序紧密结合。 4.报建工作常受限于地域性和时间性。 （如，审批后的建设方案不是“一劳永逸”的）3. 3.传统开发报建体系的组成分析传统开发报建体系的组成分析 模式一：“作坊式”报建体系 模式二：地区公司开发部“一统天下” 模式三：中央集权式报建体系 模式四：“摇摆型”报建体系 模式五：与建设程序相结合的分阶段报建体系案例：优秀企业分阶段开发报建体系案例
3、：优秀企业分阶段开发报建体系某地产公司报建系统发展部报建组勾地国土证设计部报建组方案、初设（扩初）工程部报建组施工图、施工证营销部报建组销售证、大小产权证行政报建组资质、工商、备案等 二、房地产企业如何构建二、房地产企业如何构建 报建流程和体系报建流程和体系1. 1.不同地域项目的报建基本框架和流程不同地域项目的报建基本框架和流程lE:开发报建与公共关系管理2013报建课程讲义（2012)超连接资料开发项目全程报建流程图(B市）.doclE:开发报建与公共关系管理2013报建课程讲义（2012)超连接资料规划环节（方案施工图）报建流程（A市）.doc2. 2.用地环节重点用地环节重点涵盖范围：
4、勾地协议、规划条件函、投资备案、项目资本金、可行性研究、国土合同、拆迁安置阶段、 管网拆除、国土证等难 点： 1.前期部分手续的办理 2.拆迁安置报建及实施拆迁程序.doc 3.前期勾地策略及项目投资开发模式 现金流模式现金流模式l案例：紫都城高周转项目.xls大盘开发模式大盘开发模式案例：.6.25钓鱼城土地 特点： 1.土地规模大、建设规模大 2.物业形态多样化 3.建设运营周期58年勾地技巧勾地技巧l万州地块公告.docl招商地产挂牌门槛条件（深圳）.doc规划设计环节报建重点规划设计环节报建重点l涵盖范围：规划方案、建筑方案审查、初步设计审查、施工图审查备案（含节能备案）等l难 点：如
5、何掌握职能机构的审图重点l审图重点解析： 设计流程审图要点 工程建设环节报建注意点工程建设环节报建注意点l涵盖范围：招投标备案，质监及安监、资本金、施工证等。l难点：配套费的计算与缴纳、施工证办理l分析： 考虑因素： 施工现场是否已“三通一平”，是否具备开工条件 安全维护设施是否已落实到位、施工设施、施工机械是否按照规范进行布置 建设单位、施工单位、监理单位、设计单位等有关人员是否到位 注意事项： 施工现场的安全措施方案应经过监理单位审定盖章 施工现场的安全设施、有关安全管理制度要落实到位，施工用电要按照规范进行敷设 销售环节报建注意点销售环节报建注意点l超连接资料销售环节报建注意要点.xls
6、l超连接资料各地预售许可证形象进度差异比较.xls竣工验收环节报建注意点竣工验收环节报建注意点涵盖范围：规划验收、消防、人防、绿化、防雷、竣工备案等难 点：规划验收、消防验收现象分析： 开发项目验收篇总结.doc 配套报建环节报建注意点配套报建环节报建注意点l涵盖范围： 通水、通电、通路的报批；管线施工的报批和验收；市政设施的迁移线补偿、小区命名和各栋号的确认；小学、居委会等公建配套用房的移交等 。l分 析：开发报建配套篇总结.doc3. 3.全流程开发报建节点模板全流程开发报建节点模板l超连接资料项目全程开发报建节点模板.doc4. 4.开发主线的五大证照报建开发主线的五大证照报建在开展开发
7、报建工作之前，先充分了解掌握的内容如下：1、项目报建名称；2、受理单位及审批权限：受理经办人员及联系电话（办公电话、私人手机）受理科长（处长）、局长及联系电话（办公电话、私人手机）3、行政审批前置条件：原件类和复印件类及其份数，另包括其他类电子文档；4、需公司其他部门提供的资料及质量要求、提供资料的时间；5、需要申请办理此项行政许可项目的费用：（1）费用名称（2）计划收费额（3）收费文件或依据（4）核算收费的经办人员及联系方式（5）填写公司内部的资金使用申请审批单6、该项行政许可的一般工作时限；报建前的特殊要求。国土证报建国土证报建l常规程序及注意要点： 开发报建设国土手续篇.docl案例：
8、E:开发报建与公共关系管理2013报建课程讲义（2012)超连接资料江岸城用地规划许可证报建用地规划许可证报建l分析： 用地规划许可证报建篇.doc建设工程规划许可证建设工程规划许可证l超连接资料开发报建工程规划许可证.doc施工许可证施工许可证l超连接资料开发报建施工许可证.doc预售许可证办理预售许可证办理l超连接资料开发报建预售许可证.doc5. 5.技术独立系统的报建技术独立系统的报建水、电、气水、电、气l水、电、气报建特点：水、电、气报建特点：资源垄断性，价格垄断性，技术垄断性资源垄断性，价格垄断性，技术垄断性 基本流程：基本流程：l1. 1.临水及永久水（供水公司竞争）临水及永久水
9、（供水公司竞争）（1）持申报材料向市自来水公司申请用水。（2）取得自来水管线红线图,并报规划局审批。（3）取得自来水工程规划许可证，并到市勘测院进行放样，需要时，到市政管理处进行破路申请。l2. 2.临电及永久用电（前期捆绑协议；系统下属企业；特殊企业）临电及永久用电（前期捆绑协议；系统下属企业；特殊企业）（1）持申报材料向供电局申请用电，取得用电批复。（2）开发拓展部委托供电局组织施工，并通知工程项目部配合。（3）成控部负责相关费用审核。l3. 3.永久用气办理（供气公司竞争）永久用气办理（供气公司竞争）（1）持申报材料向市天然气公司申请天然气施工。（2）取得天然气施工许可证，并通知工程项目
10、部协助施工。 水电气报建关注点及处理策略.doc 技术独立系统的报建技术独立系统的报建市政道路市政道路l特点：造价高、工期长、等级要求不一、受全线环境影响大l报建策略： 1、向市区两级政府打报告（形象改善所迫） 2、督促管委会或市政局实施 3、由开发商抢先实施，先与政府签订后期成本补偿协议。 4、将地块周边道路实施计划纳入取得土地的国土合同条款内，与土地款支付计划挂钩。 5. 在控规修编阶段，将对市政道路的技术参数意图纳入其中。6. 6.企业快速报建中的两个注意点企业快速报建中的两个注意点 注意点1： 超连接资料项目竣工验收各部门配合一览表.xls 注意点2： 超连接资料报建会组织工作要点及要
11、求.doc 三、典型报建难点及技术处理三、典型报建难点及技术处理291. 1.项目开工建设项目开工建设“抢跑抢跑”北城天街（北城天街（15 15 万平米）万平米）拓展方向龙湖商业项目l适用范围：中小公司、个别上市公司等 方 式： 1.承诺建设高标准的公建设施。 2.承诺企业入驻，税收落地。 3.将解决本地人口就业与前期土地获取挂钩。 关于某项目提前介入质监工作的请示.doc2. 2.国土用地红线交叉国土用地红线交叉 形成原因：一地两卖 解决方式： 1.重新公示，退还其中一家土地款 2.居中协调，涉及双方相互收购交叉土地 3.协调好规划局，交叉土地各自退距，以绿化覆盖。容积率在其它各自地块补足。
12、 4.以交叉土地中心线为界，确定权属。3. 3.竣工验收超指标竣工验收超指标处理方式： 1.补交土地出让金，并进行计算博弈。（商业、住宅、车库出让金等） E:开发报建与公共关系管理2013报建课程讲义（2012)超连接资料江岸城竣工验收超指标报建工作汇报.ppt2.采用建筑设计最低规范指标，规避行业及售后风险。 （适用于不发达地区或偏远项目） 4. 4.人防规费博弈人防规费博弈处理方式： 1.人防异地建设费减免，用已开发物业的车库一定时限的收益权置换。 2.降低人防等级 E:开发报建与公共关系管理2013报建课程讲义（2012)超连接资料人防等级的博弈.doc总结总结 总结总结.doc 四、四
13、、 搭建和维护开发报建的公共关系平台搭建和维护开发报建的公共关系平台1.外部公共关系平台搭建与维护外部公共关系平台搭建与维护 开发报建主线涉及公共关系单位名录中央政府规划局勘测院公安局省市政府建委测绘所水务局区政府国土局园林局电力局管委会房管局消防燃气公司安质监站人防办供暖公司交易中心气象局民政局节能中心国安局市政局江河道管理局环保局机场管理交通局港务局税务局媒体教委开发主线公共关系平台开发主线公共关系平台国土、房管局分管领导、经办部门建委系统分管领导、经办部门区政府分管领导区政府分管领导合作银行规划局分管领导、经办部门市政府分管城建领导市政府分管城建领导某项目某项目前期部与主要职能部门关系前
14、期部与主要职能部门关系发展部发展部政府政府建委建委国土局国土局规划局规划局房管局房管局合作单位合作单位市政市政发改委发改委关系维护关系维护优惠政策优惠政策危旧房政策危旧房政策设计条件、选址设计条件、选址用地手续用地手续拆迁手续拆迁手续土地储备土地储备道路交通道路交通立项立项融资公共关系平台搭建与维护融资公共关系平台搭建与维护l开发贷款银行l税务（地税局、国税局）l信托公司（融资）l境内外的基金公司（融资）l投资银行（融资）合作单位公共关系平台建设合作单位公共关系平台建设l施工方l监理方l中介公司（涉及猎头公司、市调公司、设计公司、招投标公司、报建公司等）新闻系统公共关系建设新闻系统公共关系建设
15、l电视台（MV、企业宣传片、新盘推广片）l报纸（房地产广告投放）l电台l广告公司（T型牌、VI视觉、销售道具、DM单等）l网络 五、开发报建核心公共关系五、开发报建核心公共关系政府系统关键人脉政府系统关键人脉职职 务务分管工作分管工作省(市)委书记省(市)长区委书记党政、统筹区长统筹常务副区长分管某某领域区长秘书副区长分管城市建设、国土或分管规划、市政等副区长秘书副区长分管规划、市政等区委办公室主任法制办主任分管拆迁开发区或管理委员会或街道办或步行街办事处职务分管 主 任全面副主任招商副主任建设招商局局长招商市政处长市政配套建设局局长规划建设国土局局长国土规划局局长规划国土系统核心部门和关键人
16、脉国土系统核心部门和关键人脉部部 门门职职 能能 关键人关键人土地储备中心土地储备中心土地储备、出让、调控控规指标主任土地利用处土地利用处1.负责国有土地使用权划拨、出让的组织、审查、确认、报批和出让合同管理；2.负责土地使用权出让金、土地收益金的征收工作；3.负责组织编制、修订、公布全市土地等级和基准地价及土地出让金标准；4.负责土地储备与整治的监督管理科长、处长、分管局长权籍处权籍处 1.负责城镇、农村土地房屋确权、登记、发证和权籍档案管理； 2.处理房屋土地权属历史遗留问题； 3.组织开展土地资源利用调查、动态监测及地籍、房籍权属调查。科长、处长、分管局长部部 门门职职 能能 关键人关键
17、人市场处市场处1.承担房地产市场的监督管理，规范房地产市场行为，维护房地产市场秩序；承担房屋的转让、租赁等交易合同登记备案管理工作2.承担主城区商品房预售许可的管理工作，指导远郊区县商品房预售许可工作；3.承担房地产估价机构资质核准及房地产中介服务行业的指导和监管工作；4.承担房地产交易市场建设管理工作，组织指导房地产展示交易会。科长、处长、 分管局长 征地处征地处1.承担农用地转用和农村集体土地征收、征用的管理；2.承办农用地转用和土地征收、征用的审查及报批管理工作，承担土地征收征用补偿安置的指导和监督工作，承办土地征收征用补偿安置行政裁决；3.承担新增建设用地批后实施的监管工作；4.组织调
18、处土地征收、征用补偿安置重大争议；5.负责农村集体建设用地的管理工作，负责非农业建设占用土地的管理。科长、处长、分管局长规划系统核心部门和关键人脉规划系统核心部门和关键人脉部门部门职能职能关键人关键人规划编制处规划编制处1.负责组织编制、修订、评审、审查、报批和呈报全市城镇体系规划、城市总体规划、分区规划、县以上政府所在地规划，市级以上开发区总体规划、控制性详细规划和各类专业规划；2.参与江河流域规划、区域规划、土地利用总体规划编制；3.参与全市社会经济发展规划和建设计划、用地计划的制定等。 处长、主任科员用地规划用地规划管理处管理处1.负责城市规划区、重点地区、重要项目、跨区域项目的建设项目
19、的选址定点；2.负责审核建设工程选址意见书及其附件、附图；3.参与建设用地计划和土地划拨、出让、转让方案的制定处长、主任科员市政规划市政规划管理处管理处1.负责城市规划区、重点地区、重要项目、跨区域项目的市政、管线工程的规划审查和管理”；2.负责建设工程道路红线和配套市政管线的规划审查和管理，核发“一书三证”；3.负责市政管线规划管理控制线的审查和管理；4.负责市政建设项目的规划协调；5.负责受理市政工程报建。参与各类规划、建设工程项目的选址、方案审查；5.参与违法建设的查处。处长、主任科员处长、主任科员建筑规划建筑规划管理处管理处1.承担建筑规划管理政策的拟订、制度建设和规范化管理工作；2.
20、承担主城区内建设工程项目规划设计方案和建筑工程项目的建设工程规划许可证的审查报批工作；3.承担城市设计有关工作；承担修建性详细规划、重要建筑外装饰设计的审查报批工作；4.承担重大建筑工程项目的方案征集工作。 处长、主任科员建委体系核心部门和关键人脉建委体系核心部门和关键人脉部门职能职能关键人关键人勘察设计处勘察设计处 勘察设计处勘察设计处1.管理工程勘察、设计企业资质和从业人员资格；2.负责建设工程初步设计管理、施工图审查备案 3.抗震设防和地下空间综合利用管理处长、分管科员发展处发展处1.城市建设配套费的征收、使用和管理工作2.城市基础设施项目的概预算工作同上 建筑管理处建筑管理处（建设工程
21、招标投标处（建设工程招标投标处 ）1.管理建筑业企业、工程监理企业、工程质量检测机构、工程造价咨询单位资质和从业人员资格；2.监督管理建设工程施工许可、监理、质量、施工安全、保险、担保、竣工验收等工作；3.监督管理建筑材料、建筑机械与设备的施工准入 4.拟订建设工程招标政策并监督实施；管理建设工程招标代理机构资质；监督建设工程合同 同上住房建设处住房建设处 1.管理房地产开发企业资质、项目转让和项目资本金；2.指导全市危旧房改造工作，拟订主城区危旧房改造政策和年度改造计划并监督实施。同上房管局核心部门和关键人脉房管局核心部门和关键人脉部门部门职能职能关键人关键人拆迁处拆迁处 1.制定拆迁计划，
22、审查批准拆迁补偿安置方案，核发城市房屋拆迁冻结、拆迁许可证，发布拆迁公告。2.裁决房屋拆迁补偿和安置纠纷，按规定实施强制拆迁或申请人民法院强制拆迁。 3.做好委托拆迁项目的摸底、测算工作。处长、主任科员物业处物业处1.规范后期物业管理招投标行为；2.协调物管小区矛盾，配合追缴物业管理维修资金3.负责商品房物业专项维修资金的归集、使用审批及管理工作。 处长、主任科员产权交易所产权交易所1.办理产权大证 2.分割小证所长、经办 六、核心人脉循环利用策略六、核心人脉循环利用策略1. 1.人脉资源的调动人脉资源的调动l1. 行政官员的同城升迁 人脉资源AB角.docl2.行政官员的异地调动或援助l3.
23、行政官员的异地交流 人脉层次划分及原则.doc2. 2.人脉资源的推荐人脉资源的推荐l1. 跨省（直辖市）的推荐l2.同城同级别官员的推荐l3.行业老总的推荐l4.口碑传播l1. 跨省（直辖市）的推荐l2.同城同级别官员的推荐l3.行业老总的推荐l4.口碑传播l1.l2.同城同级别官员的推荐l3.行业老总的推荐l4.口碑传播3. 3.人脉资源的适度培养人脉资源的适度培养l1.人脉资源礼节性的照顾 送礼技巧.docl2.培养可为企业长期所用之人 l3.培养与自己有裙带关系的人 七、维护良好公共关系的秘诀七、维护良好公共关系的秘诀企业人员的素质企业人员的素质l1.形象l2.气质l3.语言l4.着装
24、“润滑剂润滑剂”的使用技巧的使用技巧l1.红包（数量、频次、时机等）l2.饭局（环境、档次、规格等） 饭局是场实力的较量.docl3.投其所好的“礼物”l4.适度不妥协（双簧技巧） 对付怪性格的技巧.doc 常用报建交际技巧常用报建交际技巧l1.察言观色l2.把公共关系发展成为私人关系l3. “声东击西”l4.信息不对称的巧妙利用l5.循序渐进与陌生人的沟通 与陌生人的沟通技巧.doc 八、公共关系与公共危机八、公共关系与公共危机公共危机的定义及表现公共危机的定义及表现l定义：房地产公共危机是指由于内部或外部高度不确定的变化因素,对房地产企业的利益和房地产项目安全运营产生严重威胁的一种危险境况
25、和紧张状态。 特点：具有不确定性、突发性、威胁性大、非程序化决策性、危机扩散信息化、危机成因复杂化和危机制造组织化 类型：农民工工资问题 强拆赔偿问题 工程质量问题 环保污染问题 物业管理纠纷 停车难问题 客户投诉 媒体揭短 贷款受限、罢工、示威游行 威胁：目前开发最大的公共危机来自全国性网站或论坛对企业不利的资讯。良好的公共关系是化解企业公共危机的有效工具良好的公共关系是化解企业公共危机的有效工具 处理危机的公关手法遵循两个原则： 1.快速反应。当危机发生时，主要是针对媒体和消费者，客观公正地表明态度，承诺尽快解决事情，可以将负面效应降到最低。 2.迅速调查。就是迅速组成调查专家，找出问题的根本所在，如果确实是企业方面出现了问题，要尽快想好处理方法。 案例分析：某大企业交房赔款公共危机处理思路和方式公共危机处理思路和方式 1.企业自身从细节入手，端正解决问题的态度 2.事前对造成的危机应制定多套应对措施 3.媒体的监控和“润滑” 4.在可控范围内，主动揽责 5.总结经验教训，充分挖掘不同阶段的客户敏感点 l心如止水，攻心为上 l宽阔的胸襟l实事求是的态度l做人的理念总 结： 谢 谢!
