1、第五章 农用地估价第一节 农用地估价的概述 一、农用地估价的目的、意义一、农用地估价的目的、意义 （一）目的 在农用地定级的基础上，对全市（县）范围内的耕地和园地按农业用途评价其基准地价，建立农用地基准地价修正体系，显化农用地价值，为农用地使用权有偿使用和流转以及规划管理，提供科学的基础数据。 （二）意义 （1）为确定农用地转包费、转让费、租赁费提供依据。 （2）为确立合理的土地征用补偿费提供参考依据。第一节 农用地估价的概述 二、农用地价格的特点和分类二、农用地价格的特点和分类 （一）特点 1、以其收益能力作为价格基础。 2、价格评估困难。 3、价格具有不确定性。 4、农用地价格水平是其他用
2、地价格的基础。 第一节 农用地估价的概述二、农用地价格的特点和分类二、农用地价格的特点和分类（二）分类 根据价格的用地类型根据价格的用地类型，农用地价格可以分成水田价格、旱地价格、园地价格、林地价格、养殖水面价格、牧草地价格和未利用地价格。 根据市场流通交易的类型根据市场流通交易的类型，农用地价格可以分为农用地承包价格、农用地转包价格、农用地租用价格、农用地抵押价格和拍卖价格。 根据价格的适用空间范围根据价格的适用空间范围，农用地价格可以分为宗地地价和基准地价两种类型。 根据农用地功能根据农用地功能，农用地价格可以分为农用地经济收益价格、农用地生态收益价格和农用地社会收益价格。 根据农用地所转
3、向经营主体的差异根据农用地所转向经营主体的差异，农用地价格也可分为三种类型：农用地内部流通价格。农用地内部转用价格。农用地征用价格。第一节 农用地估价的概述 三、农用地估价的原则和方法三、农用地估价的原则和方法 （一）原则 1、预期收益原则 2、替代原则 3、报酬递减原则 4、贡献原则 5、变动原则 6、供需原则 7、合理有效利用原则第一节 农用地估价的概述 三、农用地估价的原则和方法三、农用地估价的原则和方法 （二）评估的方法 农用地估价的基本方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法、评分估价法等。 1 1、收益还原法、收益还原法 收益还原法是以土地收益价格为依据
4、，将待估农用地在未来某些年预期的纯收益，以一定的还原利率还原成估价期日价格的一种方法。收益还原法的基本公式为：收益还原法的基本公式为： 式中：p -土地价格; a-土地市场收益; r -土地还原利率; n -土地使用年期。 当当 为无限年期时，公式变为：为无限年期时，公式变为： 111narrParP 收益还原法着眼于农用地的预期收益，从农用地总收益中扣除物质费用及劳动力成本等，分离出土地纯收益，能比较准确地反映农用地本身的生产力或收益能力的真实水平。 收益还原法比较适合评估农用地的农业生产经济价格收益还原法比较适合评估农用地的农业生产经济价格。采用收益还原法评估农用地价格，所计算的年纯收益应
5、与其权利状况相对应，即相应权利主体所获得的年纯收益经还原就是该权利状况下的价格。 土地年纯收益为年总收益与年总费用之差。土地年纯收益为年总收益与年总费用之差。年总收益、年总费用、土地还原利率的测算方法如下： （1 1）年总收益的测算）年总收益的测算 年总收益是指待估农用地按法定用途合理有效地使用所取得的持续而稳年总收益是指待估农用地按法定用途合理有效地使用所取得的持续而稳定的客观正常年收益，需根据等待估农用地生产经营活动的方式测算得到。定的客观正常年收益，需根据等待估农用地生产经营活动的方式测算得到。 待估农用地为直接生产经营方式直接生产经营方式时，用根据其产量和估价期日正常市场价格水平下的农
6、产品年收入（包括主产品收入和副产品收入）作为年总收益。 待估宗地为租赁经营租赁经营，农用地由其产权拥有者用于出租时，每年所获得的客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息收入之和作为年总收益。其中客观租金根据实际租金水平考虑评估期日当地正常的市场租金水平进行分析计算；保证金呀押金的利息按其数量及评估期日中国人民银行的一年期定期存款利率进行计算。（2 2）年总费用测算）年总费用测算 年总费用是指待估农用地的使用者在进行生产经营活动中所支付年总费用是指待估农用地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用，也需根据待估农用地生产经营活动的方式测算的年平均客观总费用，也需根据待估农用地生产经营
7、活动的方式测算得到。得到。 待估农用地为直接生产经营方式直接生产经营方式时，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。其中，维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用；生产经营农副产品的费用为生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费用，包括种苗（或种子费、幼畜禽费）、肥料费（或饮料费）、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水费、农舍费（或畜禽费）、农具费以及有关的税费、利息等。 待估农用地为租赁经营租赁经营时，用土地租赁过程中所必须支付的年平均客观总费用作为年总费用。（3 3）土地还原利率的确定方法）土地还原利率的确定方法 土地还原利率的确定方法主要有以下三种： 租价比方法。
8、租价比方法。选择与评估对象处于同一地区或近邻地区、类似地区及相同用途的三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与评估对象相似的农用地交易实例，以交易实例的土地租金或土地纯收益与以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原率其价格的比率的均值作为土地还原率。 安全利率加风险调整值法。安全利率加风险调整值法。即： 土地还原利率土地还原利率= =安全利率安全利率+ +风险调整值风险调整值 安全利率可选用同一时期的一年期国债利率或银行一年期定期存款年利率，风险调整值应根据农业生产所遇到的灾害天气，评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而确定。 投资风险与投资
9、收益率综合排序插入法。投资风险与投资收益率综合排序插入法。将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。 2 2、市场比较法、市场比较法 市场比较法是根据替代原则，参照邻近地区条件相同或相近地块的若干个农用地交易案例，对交易案例成交价格进行修正得到待估农用地的比准价格，然后采用简单算术平均法或加权算术平均法等访求计算得出待估农用地价格的一种方法。市场比较法要求待估农用地所在区域有比较完善的农用地交易市场，估价人员具备较为丰富的知识和经验。 采用市场比较法进行农用地估价时，比准价格的计算公式为： bctmesyPP K K K K K
10、K 式中：P-待估农用地的比准价格；Pb-交易实例价格； 式中： Kc-交易情况修正系数； Icp-待估农用地交易情况指数； Icb-交易实例农用地交易情况指数。 式中： Kt-期日修正系数； Ip -估价期日的地价指数； Ib -交易日期的地价指数。cpcbIcIK pbItIK 式中： Kn-自然因素的修正系数； Ioi-待估农用地i自然因素的指数； Ibi-交易实例i自然因素的指数； n -自然因素的个数。 式中： Ke-社会经济因素的修正系数； Ioi-待估农用地i社会经济因素的指数； Ibi-交易实例i社会经济因素的指数； n -社会经济因素的个数。 oibiInIK oibiIeI
11、K 式中： Ks-特殊因素的修正系数； Ioi-待估农用地i特殊因素的指数； Ibi-交易实例i特殊因素的指数； n -特殊因素的个数。 式中： Ky-年期修正系数； r-土地还原利率； n -土地使用年期。 oibiIsIK 111nyrK 3 3、成本逼近法、成本逼近法 成本逼近法成本逼近法是以未利用土地开发或废弃土地复垦为农用地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的一种方法。 成本逼近法农用地估价的基本公式为： 123oadPEETRRR 式中：p po o-土地价格；E Ea a-未利用土地或废弃地的取得
12、费； E Ed d-土地开发费土地开发费，是使土地达到一定的农业利用条件而投入的各种客观费用，包括土地平整、耕作层处理、农田水利设施建设、田间道路修建和田间防护林种植等； T T -税费税费，包括土地取得和开发过程中所应支付的有关税费，具体项目和收费标准按国家和评估地区有关规定确定； R R1 1-利息利息，包括土地取得费利息和开发费利息，计息期间以根据农用地开发总面积、开发程度和开发难度等方面确定开发周期为基础，考虑各项投资的投入特点确定，利息率取评估期日中国人民银行公布的贷款利息率； R R2 2-利润利润，是土地取得费和开发费在合理的投资回报率（利润率）下应得的经济报酬，根据开发农用地所
13、处地区经济环境、土地利用类型（行业特点）和开发周期等方面确定； R R3 3-土地增值收益土地增值收益，是追加投资提高土地生产能力而引起的农用地价格增值，根据开发农用地所处地区经济环境、土地利用类型（行业特点）等确定。 当土地价格为有限年期价格时，需进行年期修正。公式如下： 式中：pn-有限年期土地价格； P-无限年期土地价格； r -土地还原利率； n -农用地使用年期。 成本逼近法的适用范围成本逼近法的适用范围: : 成本逼近法适用于未利用土地开发为农用地未利用土地开发为农用地或中低产中低产田改造田改造的价格评估。 111nnrPP 4 4、剩余法、剩余法 剩余法是在预计开发完成后农用地正
14、常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估农用地价格的方法。 式中： P-P-待估农用地价格待估农用地价格； A A -农用地总开发价值农用地总开发价值，根据待估农用地最有效利用方式和当地农用地市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法确定。 B B -开发成本开发成本，主要包括开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和税收等； C-C-开发合理利润开发合理利润，根据类似农用地开发项目的平均利润率确定。 PABC剩余法的评估步骤剩余法的评估步骤: : ）调查待估农用地的基本情况； ）确定待估农用地的最有效利用方式； ）估计开发周期和投资进度安
15、排； ）估算开发完成后的农用地总价格； ）估算开发成本和开发者合理利润； ）确定待估农用地价格。剩余法的适用范围剩余法的适用范围: : 剩余法适合新开发农用地的价格评估。或适用于用途转变的农地开发估价，主要用于农用土地征用评估和荒地开发评估等。 5 5、基准地价修正法、基准地价修正法 采用基准地价修正法，待估农用地价格计算公式如下： 式中： P-待估农用地价格； Po-基准地价； k-宗地地价影响因素修正系数和； Kt-交易日期修正系数（同市场法）； Ky-年期修正系数（同市场法）。 01tyPPK K K 基准地价系数修正法的评估步骤基准地价系数修正法的评估步骤: 1）搜集有关基准地价资料;
16、 2）确定待估宗地所处级别及基准地价; 3）分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表; 4）依据基准地价影响因素指标说明表和修正系数表确定修正系数; 5）期日修正； 6) 年期修正； 7）计算待估农用地价格。6、评分估价法、评分估价法 评分估价法是以影响农用地收益的原因为估价的着眼点，按照一定的原则，建立影响农用地收益的因素体系和因素评分标准，进一步依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。 评分估价法的评估步骤评分估价法的评估步骤： ）建立农用地价格影响因素体系表； ）制定农用地
17、价格影响因素评分标准； ）按照1）、2）对待估宗地进行评分； ）确定农用地单位分值价格； ）计算待估宗地价格。 评分估价法的适用范围评分估价法的适用范围： 评分估价法适用于所有农用地价格评估，特别适用于成片农用地价格评估，但前提是必须先确定农用地单位分值价格。 第二节 农用地基准地价评估 一、基准地价内涵一、基准地价内涵 农用地基准地价农用地基准地价是不同利用方式的某一级别农用地的综合价格水平，或是级别内农用地平均价格的反映。所评估的农用地基准地价所评估的农用地基准地价，指某一估价期日、有限年期内的农用地使用权价格，是农用地使用权价格的平均水平。（是农用地的完整土地使用权或承包经营权价格）二、
18、评估基准地价二、评估基准地价1 1、基准地价测算的前期准备工作、基准地价测算的前期准备工作 农用地基准地价测算前期准备工作，主要包括基准地价评估方法选择、资料调查收集、土地还原利率确定等。（1 1）评估方法的选择）评估方法的选择 农用地基准地价评估，主要有样点地价平均法样点地价平均法、定级指数模型法定级指数模型法和基准地块法基准地块法这三种方法。 样点地价平均法样点地价平均法是在农用地定级基础上，用投入产出资料和市场交易资料评估并确定基准地价。定级指定级指数模型数模型则是在农用地定级基础上，根据定级指数、农用地市场交易资料和投入产出资料，建立地价测算模型，评估并确定基准地价。基准地块法基准地块
19、法也称标准田法，是通过设置基准（标准）地块，并评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定基准地价。（2 2）土地还原利率的确定）土地还原利率的确定 土地还原利率的确定方法有：租价比方法租价比方法、投资风险与投资收益率综合排序插入法投资风险与投资收益率综合排序插入法和安全利率加安全利率加风险调整值法风险调整值法。评估测算中，应根据当地土地市场情况，选择适当的方法确定土地还原利率，也可几种方法结合运用。2 2、基准地价的测算、基准地价的测算（1 1）样点平均法基准地价的测算）样点平均法基准地价的测算 具体评估步骤如下：具体评估步骤如下： 1）资料调查； 2）根据农用地分等定级的成果，按级别划分基
20、准地价区片； 3）按区片确定农用土地利用类型； 4）投入产出样本资料和市场交易样本资料抽样调查； 5）利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并还原为地价； 6）分析市场交易案例资料，计算样本地价； 7）根据所测算的地价资料，调整基准地价区片，并计算各区片及级别基准地价。2 2、基准地价的测算、基准地价的测算（1 1）样点平均法基准地价的测算）样点平均法基准地价的测算 资料调查的收集与样点地价的计算资料调查的收集与样点地价的计算 资料调查收集内容包括：资料调查收集内容包括：土地级别图、土地定级工作报告和技术报告等农用地定级成果资料；农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农用地
21、征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 样点地价样点地价是根据所收集得到的样点地价相关资料，选择相应的地价计算方法如收益还原法、成本逼近法等，经过相应的年期、期日、交易情况和农用地开发程度修正后计算得到。划分基准地价区片划分基准地价区片 划分基准地价区片，要求区片内的农用土地质量和价格应基本一致。根据各地的条件，划分基准地价区片可采用以下方法： 1 1）以土地级别为基础划分基准地价区片：）以土地级别为基础划分基准地价区片： 2 2）根据农用土地
22、质量划分基准地价区片：）根据农用土地质量划分基准地价区片： 确定土地利用类型确定土地利用类型 根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各区片的主要用地类型，并确定各类用地中的用地亚类，确定当地农用地基准地价评估的土地利用类型体系。投入产出样本和市场交易样本资料的抽样调查投入产出样本和市场交易样本资料的抽样调查 调查样本的要求：调查样本的要求： 1）样本单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中； 2）样本抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分组，根据当地情况，少数用地类型可区分到亚类； 3）样本要有代
23、表性，样本分布要均匀，样本数据应调查最近的连续三年的资料； 4）调查样本总数、每级土地及各类土地调查样本数，应符合下列要求：Eni / En = ENi / EN 式中：Eni 第i类用地抽取的样本单位数； En 各类用地抽取的样本单位总数； ENi 第i类用地的样本单位数； EN 各类用地的样本单位总数。投入产出资料和市场交易资料分析计算投入产出资料和市场交易资料分析计算 投入产出样本资料的分析计算投入产出样本资料的分析计算 1）年总投入的分析计算： 2）年总收入的分析计算： 3）按照收益还原法计算土地价格： 市场交易样本资料的分析计算市场交易样本资料的分析计算 市场交易样本资料主要包括农用
24、土地征用、承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等。样本地价的计算，根据样本类型，采用相应的基本估价方法和相应估价目的的估价方法进行评估计算。样本地价的修正及样本地价处理样本地价的修正及样本地价处理 样本地价的修正样本地价的修正主要是把样本地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价，主要包括年期修正、期日修正及其它修正等。 样本地价处理样本地价处理是指绘制样本地价图及进行样本数据检验等。 级别基准地价的计算级别基准地价的计算 按照样点所在级别分类，对样点进行样本同一性检验。剔除异常样点后，采用面积加权平均值法，计算级别的基准地价。公式如下： 式中：pi -第i 级别的基准地价； pij-第i 级
25、别内第 j个样点的地价； sij -第i 级别内第 j个样点代表区的面积； n -第 i级别内的样点数.11nijijjnijjP SiSP（2 2）定级指数模型法基准地价的测算）定级指数模型法基准地价的测算 定级指数模型法测算基准地价的理论依据是农用地的价格与其土地质量之间存在相关性，地价是土地质量在市场上的体现，质量好的土地价格高；反之亦然。 模型法就是旨在通过一定数量的调查样点拟出地价与表征土地质量好坏的土地定级指数之间的数学关系，建立地价土地质量指数模型，从而完成对农用地基准地价的评定。用于分析指数和定级单元地价之间关系的基本模型有：线性模型线性模型 对数模型对数模型 乘幂模型乘幂模型
26、 指数模型指数模型 多项式模型多项式模型 式中：Y -评估单元地价； X -评估单元定级指数； a、b、c-常数。YaXb lnYaxbbYaXbxYae2YaXbXc 评估测算中，可通过绘制评估单元地价与评估单元定级指数的二维散点图来初步选择回归模型类型，经对模型进行经济、统计和检验后，按检验结果确定模型。 评估测算时，首先首先分别在各土地级别中建立定级指数和农用地地价回归模型的数学公式，并对得到的各回归模型进行分析，从而最终确定该土地用途在该土地级别的回归模型，经过数理检验，最终确定各个级别的地价模型；然后然后，利用建立的定级指数与单元地价关系模型，计算所有定级单元地价，并利用定级单元地价
27、采用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数和众数待作为级别基准地价。（3 3）基准地块评估法（）基准地块评估法（P P256256）3 3、基准地价的确定与修正体系的建立、基准地价的确定与修正体系的建立（1 1）基准地价的确定）基准地价的确定 经过上述方法测算，得出基准地价初步结果后，对各种方法基准地价测算的依据、基础资料的充分程度、计算过程的严谨程度以及结果与实际的符合程度，采用简单平均、加权平均或选择其中一种方法的结果，作为各级别基准地价最后结果。（2 2）基准地价修正体系的建立）基准地价修正体系的建立 农用地基准地价修正体系的意义农用地基准地价修正体系的意义 基准地价实际上是每一级土地的
28、平均价格，但现实的土地流转都是以宗地为单位进行的，因此，地价评估只有落实到具体宗地才具有实际意义。 由于我国农村土地市场尚不完善，无法直接评估每宗地的地价。在这种情况下，一般需要先对估价区域内的农用地进行土地质量定级，然后分别评估出每个级别的基准地价，最后再在基准地价的基础上，通过修正影响地价的因素因子来评估宗地地价。可见，基准地价可以作为评估宗地地价的依据基准地价可以作为评估宗地地价的依据，但由于影响地价因素的差异，需对基准地价按照特定条件进行修正后，才能反映宗地地价的个别特征。农用地宗地地价影响因素因子的选择农用地宗地地价影响因素因子的选择 主导因素原则 差异性原则 稳定性原则 可获取性原
29、则 对农用地宗地地价影响较大的主要有自然因素、社会经济因素和其他因素等，具体包括：自然因素：自然因素：地形地貌、土壤质地、地表水状况、地下水位、地块形状；社会经济因社会经济因素：素：距离农贸市场距离、道路通达状况、农田路网状况、土地利用方式、从均GDP、人均耕地、农田水利基础设施配套建设状况；其它因素：其它因素：污染状况、灾害性天气。（3 3）各因素影响宗地地价幅度值的计算）各因素影响宗地地价幅度值的计算 基准地价上调和下调的最高值和最低值计算确定基准地价上调和下调的最高值和最低值计算确定 以土地级别为单位，调查各级别中正常土地收益的上限值、下限值，分别与该级别基准地价折算的土地收益相减，得到
30、上调和下调的最高值和最低值。计算公式为： 式中：F1 -基准地价上调最大幅度； F2-基准地价下调最大幅度； Iib -基准地价； Inb -级别或区域正常样点地价的最高值； Ini -级别或区域正常样点地价的最低值。 在确定上调、下调幅度的情况下，将宗地地价修正幅度划在确定上调、下调幅度的情况下，将宗地地价修正幅度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个档次。分为优、较优、一般、较劣、劣五个档次。1100%nbibibIIIF2100%ibniibIIIF影响宗地地价各因素因子的修正系数计算确影响宗地地价各因素因子的修正系数计算确定定 根据所确定的因素因子权重值，计算得出影响地价各因素因子的最大修
31、正系数。公式如下：式中：F1i - i因素因子的上调幅度； F2i - i因素因子的下调幅度； wi - i因素因子对宗地地价的影响权重。 以基准地价为一般水平，将宗地地价修正幅度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个档次。一般水平的修正系数为0；优等档次修正系数为F1i；劣等档次修正系数为F2i ；在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，通常为F1i /2；在一般与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，通常为 F2i /2。11iiFF22iiFF（三）宗地地价评估（三）宗地地价评估 1 1、编制宗地地价影响因素指标说明表、编制宗地地价影响因素指标说明表 根据确定的基准地价影响因素体系
32、，以各级别对应基准地价因素条件为一般条件，比一般条件好的分优、较优，比一般条件差的分较劣、劣，分别进行描述，编制各级别基准地价影响因素因子的指数条件说明表，如果与实际情况不符，根据实际情况进行调整。 2 2、估算宗地地价、估算宗地地价 用宗地地价修正系数表评估地价，具体按下列顺序进行： （1 1）样点宗地条件调查）样点宗地条件调查 （2 2）修正系数的计算）修正系数的计算 按调查宗地各因素的状况，对照农用地宗地地价影响因素指标说明表和不同类型农用地基准地价修正系数表，确定各因素相对应的修正系数，并按下式计算宗地因素修正值： K=K1+K2+K3+Kn=k 式中：k为宗地地价影响因素修正值； k
33、为宗地地价影响因素修正系数和； K1、K2 Kn分别为待估宗地第1、2n因素的修正系数。（3 3）期日修正）期日修正 待估宗地的估价期日与基准地价的评估期日若不相同，则需根据地价的变化程度进行期日修正。（4 4）年期修正）年期修正 当待估宗地土地使用年期为有限年期时，应进行年期修正。 （5 5）计算待估宗地价格）计算待估宗地价格 在确定好各修正系数后，计算待估农用地价格，公式如下： 式中：P为待估总宗地价格； P0为基准地价； K为宗地地价影响因素修正系数和； Kt为交易期日修正系数； Ky为年期修正系数。ytKKkPP10第三节 农用地宗地估价（P247）第四节 农用地征用价格的评估 一、农
34、用地价值的构成及征用前后的变化一、农用地价值的构成及征用前后的变化 （一）农用地价值的构成（一）农用地价值的构成 （二）农用地征用转为市地后的价值变化（二）农用地征用转为市地后的价值变化 农用地非农化即转化为市地后所具有的新价值，是以牺牲农用地所具有的、包括农业生产的经济价值、生态环境价值和社会价值的农用地整体价值为代价的。 为此，农用地征用价格评估时，除测算农用地体现其农业生产经济价值的经济地价以外，还应测算体现其作为农用地所特有的生态环境功能和社会功能的生态环境价值地价和社会价值地价。=+农用地价值 农用地经济价值 农用地社会价值 农用地生态环境价值 二、农用地征用价格的构成与评估二、农用
35、地征用价格的构成与评估 （一）农用地征用价格的构成（一）农用地征用价格的构成 农用地征用转化为市地过程中，新的土地使用者需支付的农用地征用总地价，应由原农用地价值地价原农用地价值地价、农用地转化为市地的土地增值地价土地增值地价以及原农用地上的附属物价格附属物价格共同构成。 二、农用地征用价格的构成与评估二、农用地征用价格的构成与评估 （一）农用地征用价格的构成（一）农用地征用价格的构成 农用地征用转化为市地过程中，新的土地使用者需支付的农用地征用总地价，应由原农用地价值地价原农用地价值地价、农用地转化为市地的土地增值地价土地增值地价以及原农用地上的附属物价格附属物价格共同构成。 二、农用地征用
36、价格的构成与评估二、农用地征用价格的构成与评估 （二）农用地经济价值估价（二）农用地经济价值估价 农用地经济价值，根据调查收集得到的有关资料，选择收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、土地补偿费法、置换成本法等方法，进行估价。 二、农用地征用价格的构成与评估二、农用地征用价格的构成与评估 （三）农用地社会价值估价（三）农用地社会价值估价 农用地社会价值是农用地对农民的社会保障价格农民的社会保障价格与对社会粮食安全保障社会粮食安全保障价格之和。 1 1、农民社会保障价格、农民社会保障价格 农用地对农民的社会保障价格是指农民失去土地以后获得最低生活保障所需的资金。 根据替代原则主要有两种评估
37、方法：一是比照城镇居民最低生活保障线，以最低人均月总收入为参照对象，采用个人养老保险法；二是采用安置补偿费法，以征用农村集体土地时，安置农业人口的安置补偿纪晓岚为参照标准。（1 1）个人养老保险法农用地对农民的社会保障价值估）个人养老保险法农用地对农民的社会保障价值估 价（价（P P259259）（2 2）安置补偿费法农用地对农民的社会保障价值估价）安置补偿费法农用地对农民的社会保障价值估价 这也是根据替代原则设计的一种方法。征用农村集体土地时，对失去土地的农民个人进行安置和补偿，这种补偿本身就构成了农用地农民个人的保障价格，以这种补偿价格直接作为农民个人的保障价格，是安置补偿费法进行农用地对
38、农民的社会保障价值估价的出发点。 二、农用地征用价格的构成与评估二、农用地征用价格的构成与评估 2 2、社会粮食安全保障价格、社会粮食安全保障价格 根据替代原则，社会粮食安全保障价格可用耕地开垦费进行量化，这是因为耕地开垦费即是对占用耕地的恢复价值补偿。 式中：P -社会粮食安全保障价格； P1 -耕地开垦费； P2 -土壤培肥费。12PPP 二、农用地征用价格的构成与评估二、农用地征用价格的构成与评估 （四）农用地生态价值估价（四）农用地生态价值估价 市场价值法市场价值法是把环境看成生产要素，环境质量的变化导致生产率和生产成本的变化，从而导致产量和利润的变化，而产量和利润的是可以用市场价格来
39、计量的。市场价值法就是利用计量因环境质量变化引起市场价值法就是利用计量因环境质量变化引起的产量和利润的变化，来计量环境质量变化的经济的的产量和利润的变化，来计量环境质量变化的经济的经济效益或损失。经济效益或损失。59写在最后写在最后成功的基础在于好的学习习惯成功的基础在于好的学习习惯The foundation of success lies in good habits 结束语当你尽了自己的最大努力时，失败也是伟大的，所以不要放弃，坚持就是正确的。When You Do Your Best, Failure Is Great, So DonT Give Up, Stick To The End演讲人：XXXXXX 时 间：XX年XX月XX日
