1、物业管理专题培训物业管理专题培训北京北京XXXX物业管理有限公司物业管理有限公司20102010年年1212月月物业管理起源于物业管理起源于1919世纪世纪6060年代的英国。对个人出租年代的英国。对个人出租房屋制定管理办法，并要求租户遵守。房屋制定管理办法，并要求租户遵守。19791979年，国家推行城镇住房制度改革，开始实行年，国家推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房，即住房商品化。向居民售房，即住房商品化。19811981年年3 3月，深圳第一家商品房管理公司成立，月，深圳第一家商品房管理公司成立，随后南方沿海一些城市相继成立物业管理公司。随后南方沿海一些城市相继成立物业管理公司。1
2、9931993年，全国第一步物业管理地方性法规颁布，年，全国第一步物业管理地方性法规颁布，深圳市经济特区住宅小区物业管理条例深圳市经济特区住宅小区物业管理条例。19951995年，建设部在全国开展了物业管理优秀示范小区年，建设部在全国开展了物业管理优秀示范小区的表彰活动，激发了各地提高物业管理水平的热情。的表彰活动，激发了各地提高物业管理水平的热情。20002000年，中国物业管理协会成立；年，中国物业管理协会成立；20022002年，建设部年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。建立全国物业管理企业信用档案系统。我我国国物物业业管管理理的的发发展展是指业主自行或者通过他人是指业主自行或者
3、通过他人对物业管理区域内的建筑物对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动关秩序的活动 。1 1 房屋共用部位的维修、养护与房屋共用部位的维修、养护与管理；管理；2 2 房屋共用设施设备的维修、养房屋共用设施设备的维修、养护与管理；护与管理；3 3 物业管理区域内共用设施设备物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；的维修、养护与管理；4 4 物业管理区域内的环境卫生与物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；绿化管理服务；5 5 物业区域内公共秩序、消防
4、、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；交通等协管事项服务；6 6 物业装饰装修管理服务；物业装饰装修管理服务；7 7 物业档案资料的管理；物业档案资料的管理；8 8 专项维修资金的代管服务。专项维修资金的代管服务。甲方：甲方：开发建设单位（开发商）开发建设单位（开发商）乙方：乙方：物业服务企业物业服务企业合同名称：合同名称：前期物业服务合同前期物业服务合同合同期限：合同期限：由甲乙双方约定的由甲乙双方约定的起始日期至业主委员会成立之起始日期至业主委员会成立之日止。日止。合同关系：合同关系：平等、互利平等、互利甲方：甲方：业主委员会业主委员会乙方：乙方：物业服务企业物业服务企业合同名称
5、：合同名称：物业服务合同物业服务合同合同期限：合同期限：由甲乙双方约定由甲乙双方约定合同期限。合同期限。合同关系：合同关系：服务与被服务；服务与被服务；平等、互利。平等、互利。1 1 物业管理事项物业管理事项2 2 物业服务质量物业服务质量3 3 物业服务费用物业服务费用4 4 双方的权利义务双方的权利义务5 5 专项维修资金的管理使用专项维修资金的管理使用6 6 物业管理用房物业管理用房7 7 合同期限合同期限8 8 违约责任违约责任 ( (一一) )维护物业管理区域维护物业管理区域 秩序的义务秩序的义务1 1 业主违反物业管理区域秩序的业主违反物业管理区域秩序的 主要表现：主要表现：(1)
6、(1)侵占公共场地，私搭乱建侵占公共场地，私搭乱建(2)(2)违规装修，拆改房屋结构和设违规装修，拆改房屋结构和设备设施，造成财产损害和安全隐患备设施，造成财产损害和安全隐患(3)(3)安装设备设施，侵犯相关业主安装设备设施，侵犯相关业主正当权益正当权益(4)(4)违反规定饲养宠物，损害环境，违反规定饲养宠物，损害环境，影响相邻业主生活影响相邻业主生活(5)(5)经营活动污染环境、噪声超标，经营活动污染环境、噪声超标，给相邻业主生活与经营造成损害给相邻业主生活与经营造成损害(6)(6)使用房屋、阳台荷载超标，给使用房屋、阳台荷载超标，给相邻业主造成安全隐患相邻业主造成安全隐患(7)(7)使用房
7、屋大量存放易燃、易爆、使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患安全隐患(8)(8)占用房屋共用露台、门厅或公占用房屋共用露台、门厅或公共通道影响他人使用和通行共通道影响他人使用和通行(9)(9)阻挠、妨碍或者拒绝配合物业阻挠、妨碍或者拒绝配合物业企业实施正常的房务修缮，损害企业实施正常的房务修缮，损害相关业主正当权益相关业主正当权益(10)(10)其他损害公共秩序和违反业其他损害公共秩序和违反业主公约及物业管理区域规章制度主公约及物业管理区域规章制度的行为。的行为。2 2 维护物业管理区域秩序的维护物业管理区域秩序的 主要方式主要方式(1
8、)(1)履行告知义务履行告知义务(2)(2)履行制止义务履行制止义务(3)(3)履行报告义务履行报告义务3 3 业主违反物业管理秩序的法律业主违反物业管理秩序的法律 责任责任 物业企业认真履行告知、制止、物业企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业报告三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果主，并给其他业主造成损害后果的，依照的，依照民法通则民法通则关于相邻权关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主规定及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任，物业企业不承担物承担侵权责任，物业企业不承担物业合同违约责任。业合同违约责任。( (二二) )物业管理区域的安全物业管理区域的
9、安全 防范协助义务防范协助义务THANK YOUSUCCESS2022-5-1917可可编辑编辑1 1 物业管理企业在安全事故中的物业管理企业在安全事故中的 义务义务(1)(1)发生安全事故时要立即采取应发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。急措施，避免扩大损失。(2)(2)及时向有关行政管理部门报告及时向有关行政管理部门报告事故。事故。(3)(3)协助做好救助工作。协助做好救助工作。履行物业服务合同。如果物业履行物业服务合同。如果物业企业完全遵守了法律法规的规企业完全遵守了法律法规的规定，和物业服务合同的约定，定，和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业则即使业主人身、财产
10、在物业管理区域内受到损害，物业企管理区域内受到损害，物业企业也不一定因此承担法律责任业也不一定因此承担法律责任。是指由业主向物业管理企业是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业余或亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计享有或者承担的物业服务计费方式。每年需要向业主公费方式。每年需要向业主公示总收入和总支出。示总收入和总支出。是指在预收的物业服务资金中按是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，用于物业服务合同
11、约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。每年承担的物业服务计费方式。每年需要向业主公示物业费收入及支需要向业主公示物业费收入及支出的明细。出的明细。1 1 管理服务人员的工资、社会管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；保险和按规定提取的福利费等；2 2 物业共用部位、共用设施设物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；备的日常运行、维护费用；3 3 物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域清洁卫生费用；4 4 物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用5 5 物业管理区域秩序维护费用；物业管理区域秩序维护费用；6 6
12、办公费用；办公费用；7 7 物业管理企业固定资产折旧；物业管理企业固定资产折旧；8 8 物业共用部位、共用设施设物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；备及公众责任保险费用；9 9 经业主同意的其他费用。经业主同意的其他费用。收入收入1 1 主营业务收入主营业务收入( (即物业费即物业费) )2 2 热水费热水费3 3 其它收入其它收入( (保洁小时工费、装修保洁小时工费、装修管理费、特约维修费等管理费、特约维修费等) )4 4 车位费车位费人工成本人工成本办公费办公费税金税金固定资产固定资产折旧费折旧费置装费置装费电费电费水费水费燃气费燃气费保洁员服保洁员服务费务费公共秩序公共秩序维护
13、费维护费虫控费虫控费消防系统消防系统维保费维保费电梯维护电梯维护保养费保养费电消检费电消检费绿植修剪绿植修剪养护费养护费生活水箱生活水箱清洗费清洗费化粪池管化粪池管线清掏费线清掏费设备设施设备设施维修费维修费低值物料低值物料消耗费消耗费生活垃圾生活垃圾清运费清运费节日布置节日布置装饰费装饰费业务招待业务招待费费物业责任物业责任保险费保险费灭火器年灭火器年检费检费制服洗涤制服洗涤费费收入收入 支出支出 税金税金 利润利润如某小区建筑面积如某小区建筑面积4.64.6万平米，万平米，全年应收物业费全年应收物业费215215万万28002800元，元，请计算物业费每月每平米多少请计算物业费每月每平米多
14、少元？元？21528002152800460004600012=3.912=3.9元元某项目可收费总建筑面积某项目可收费总建筑面积1010万平米，经测算该项目全年各项费万平米，经测算该项目全年各项费用如下用如下: :(1)(1)各类管理服务人员的工资、社会保险等各类管理服务人员的工资、社会保险等5050万元；万元；(2)(2)共用部共用部位、共用设施设备的运行维护费位、共用设施设备的运行维护费2020万元；万元；(3)(3)清洁卫生费清洁卫生费1515万元万元；(4)(4)绿化养护费绿化养护费1010万元；万元；(5)(5)公共秩序维护费公共秩序维护费1010万元；万元；(6)(6)办公办公费
15、费5 5万元；万元；(7)(7)固定资产折旧固定资产折旧2 2万元；万元；(8)(8)物业共用部位、共用设物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费施设备及公众责任保险费2 2万元；万元；(9)(9)业主委员会办公费、社区业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费文化活动费等其他费6 6万元；合计万元；合计120120万元。万元。问问1 1：若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为：若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为1010，则，则该项目单位物业服务费标准为？该项目单位物业服务费标准为？问问2 2：若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约：若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约1
16、212万元，万元，则该项目单位物业服务费标准为？则该项目单位物业服务费标准为？120120万元万元(1+10(1+10) )1010万万m2m21212月月1.11.1元元m2m2月月(120(120万元万元+12+12万元万元) )1010万万m2m21212月月1.11.1元元m2m2月月已出售的物业由业主或物业使用人已出售的物业由业主或物业使用人缴纳，业主负连带缴纳责任。缴纳，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。建设单位交纳。水、电、气、热、通信、有线电视水、电、气、热、
17、通信、有线电视有相应的公用事业单位向最终用户有相应的公用事业单位向最终用户收取，物业服务企业可以代收。收取，物业服务企业可以代收。结束语结束语 谨此，感谢各位加入谨此，感谢各位加入丽都物业的大家庭，让我们有机丽都物业的大家庭，让我们有机会共同协作，展示我们的特色服会共同协作，展示我们的特色服务。希望我们能够携手，以积极务。希望我们能够携手，以积极的态度对待同事和集体的利益。的态度对待同事和集体的利益。为了共同目标，我们应该相互信为了共同目标，我们应该相互信赖、尊重和支持。我们坚信赖、尊重和支持。我们坚信“共共同努力，没有完不成的工作。同努力，没有完不成的工作。”Company LogoCompany LogoChart DocumentsClick to add textClick to add textClick to add textTHANK YOUSUCCESS2022-5-1934可可编辑编辑
