1、中国长沙平层豪宅专题研究报告?开福万达广场华远华中心保利国际广场复地琨玉国际北辰 定江洋运达中央广场湘江湘江- -橘子洲橘子洲岳麓山长沙平层豪宅主要分布在二环线以内传统市中心；湘江沿线分布，大多拥有一线湘江、岳麓山、橘子洲等城市稀缺景观资源。平层大宅定义三个标准n面积体量方面：平层大宅单套面积至少170以上，200-300较为多见。n户型品质方面：平层大宅的舒适性和尺度达到较高标准，一般都具有“套房”形式。其品质领先于市场，且产品定位走高端路线。n区域环境方面：平层大宅至少要位于城市的核心区或拥有稀缺景观资源的城市区位，周边都市配套齐全。万科紫台中心无豪宅，长沙平层豪宅主要分布在湘江沿线分布，
2、大多拥有一线湘江、岳麓山、橘子洲等城市稀缺景观资源。北辰 定江洋运达中央广场湘江湘江- -橘子洲橘子洲复地琨玉国际开福万达广场华远华中心保利国际广场壹庭平层大宅定义三个标准n面积体量方面：平层大宅单套面积至少170以上，200-300较为多见。n户型品质方面：平层大宅的舒适性和尺度达到较高标准，一般都具有“套房”形式。其品质领先于市场，且产品定位走高端路线。n区域环境方面：平层大宅至少要位于城市的核心区或拥有稀缺景观资源的城市区位，周边都市配套齐全。保利国际广场毛坯均价15000元/，加上市场上豪宅4000元/精装修报价，故保利国际广场实际对比价格为19000元/；本价格构成仅为目前市场销售状
3、况下估算，不代表最终项目销售价格；考虑本项目未来发展潜力，项目可实现议价5%左右，届时可达20000元/本案本案华远华中心华远华中心保利国际广场保利国际广场运达中央广场运达中央广场分数分数分数分数分数分数分数分数分数分数分数分数权重权重权重权重权重权重地段（25%）0.25 100.00 96.00 24.00 95.00 23.75 95.00 23.75 社区（20%）0.20 100.00 96.00 19.20 97.00 19.40 98.00 19.60 建筑（5%）0.05 100.00 98.00 4.90 102.00 5.10 98.00 4.90 户型（10%）0.10
4、100.00 95.00 9.50 98.00 9.80 98.00 9.80 景观（10%）0.10 100.00 102.00 10.20 101.00 10.10 98.00 9.80 配套（15%）0.10 100.00 102.00 10.20 98.00 9.80 97.00 9.70 交通（%5）0.05 100.00 103.00 5.15 98.00 4.90 98.00 4.90 抗性 （5%） 0.05 100.00 101.00 5.05 100.00 5.00 100.00 5.00 价格预期（5%）0.05 100.00 101.00 5.05 102.00 5.1
5、0 100.00 5.00 口碑影响（%5）0.05 100.00 103.00 5.15 102.00 5.10 100.00 5.00 总分1.00 100.00 0.98 98.40 0.98 98.05 0.97 97.45 均价18000.00 19000.00 17800.00 修正18292.68 19377.87 18265.78 均价参考性1.00 0.40 0.40 0.20 校对7317.07 7751.15 3653.16 均价现时均价18721.38 项目项目总建总建规划产品规划产品在售产品在售产品报价报价成交均价成交均价精装精装报价报价销售动态销售动态现有库存现有库
6、存 20142014年年推量推量开福万达广场100万豪宅、写字楼、酒店、商业62-330写字楼18000写字楼160004500 全款97折，按揭99折2套无华远华中心100万豪宅、写字楼、酒店、商业210-310三房到四房19000豪宅180005000 全款可享95折优惠，按揭97折。96套约250套保利国际广场80万豪宅、写字楼、公寓、酒店、商业130-340豪宅45-110公寓60-360写字楼普通15000楼王20000均价15000普通14000楼王17000毛坯 豪宅A1-A2栋售完其余在售，公寓1900套销售40%，写字楼销售40%,300起售。约600套 无复地琨玉国际29万
7、豪宅、写字楼、酒店148精装三房158-180毛坯四房精装15000毛坯14000精装14000毛坯120003000 2万抵10万，会员95折，一次性98折约300套 116套运达中央广场60万豪宅、写字楼、酒店、商业150-175三房220四房340复式楼一口价三房16800四房17800复式218004500 一口价约500套 无北辰定江洋537万住宅、写字楼、公寓、酒店、商业110-450豪宅220-1700写字楼90- 188二三房豪宅15000 豪宅14000写字楼16000普宅9100毛坯 未售，5#样板间9月下旬开放约800套 无潮宗御苑 14.6万高层145-208三四房高层
8、14000 高层12000毛坯 全款88折，按揭9折。约300套 无合计约2500套约360套在售项目概况：豪宅均价12000-17000元/，多数带豪华精装户型面积110-450不等，主力面积段为160-300多为国内一线品牌开发商，品牌实力雄厚各项目未来推货量较少，基本去化库存为主项目项目名称名称保利国际广场保利国际广场北辰三角洲北辰三角洲华远华中心华远华中心运达中央广运达中央广场场开福万达广开福万达广场场复地琨玉国复地琨玉国际际潮宗御苑潮宗御苑区位区位南湖新城核心滨江商务区地标城市名片新崛起板块，周边改造待建规模大开发周期过长 城市中心地段 武广新城城际交通枢纽城市中心地段 城市中心地段
9、 城市中心地段 交通交通南湖路过江隧道地铁4号线市中心密集路网超大规模、十万人居住，出行将成极大隐患市中心密集路网地铁二号城际轻轨 武广高速市中心密集路网湘江大道路网辐射范围较小市中心密集路网周边周边配套配套老城区，离两大核心商圈均十分便捷配套缺乏，正处于建设阶段；目前配套依靠湘江世纪城和伍家岭，消费档次不高商业、生活、教育、医疗成熟配套周边配套待完善商业、生活、教育、医疗成熟配套医疗配套完善，商业配套现阶段不足商业、生活、教育、医疗成熟配套景观景观沿江风光带、橘子洲头、四羊方尊未开发的大堤及挖沙船，周边无其他景观一线江景、橘子洲、岳麓山杜甫江阁景观资源匮乏一线江景、橘子洲、岳麓山一线江景一线
10、江景、橘子洲区位分析：二环以内传统市中心地段，区位交通条件较好，有成熟商业配套，优越的景观资源。项目概况：保利国际广场中国顶级滨江豪宅开发商开发商长沙南湖广场置业有限公司位置位置天心区书院路9号项目规模项目规模 占地8.0万建筑80.0万容积率6.0项目定位项目定位 中国顶级滨江豪宅产品规划产品规划 由8栋高层豪宅组成，1栋写字楼&酒店，1栋公寓组成核心配套核心配套 地铁4号线，南湖路过江隧道，湘江橘子洲在售产品在售产品 130-340豪宅45-110公寓60-360写字楼销售情况销售情况 豪宅A1-A2栋售完其余在售，公寓1900套销售40%，写字楼销售40%,300起售。成交均价成交均价
11、元元/ / 豪宅：豪宅：1.41.4万，楼王万，楼王1.71.7万；公寓：毛坯万；公寓：毛坯1.21.2万，精装万，精装1.71.7万；万；写字楼：写字楼：1.61.6万万客户情况客户情况 客户职业以高收入人客户职业以高收入人群为主，主要以企业群为主，主要以企业高管、金融机构人士高管、金融机构人士为主、其次私营老板为主、其次私营老板中国顶级滨江豪宅规划分析：A1A2A3A4A6A5A7A8公寓公寓5-38层为写字楼，38-顶层为JW万豪酒店，沿湘江路1-4层为商业商住分离，打造纯粹豪宅内外双景观=4万中心园林+一线江景在售未售售完酒店写字楼销售情况：130-170 3房去化率较高户型户型面积段
12、面积段套数套数销售套数销售套数 销售率销售率均价均价三室二厅 A1、A2、A4、A7、A8130-17152429656.5%14000元/四室二厅A1-A5、A7-A8159-27373531142.3%14000元/五室二厅A3328-365937075.3%17000元/公寓B1-B333-1191675114268.5%精装17000元/毛坯12000元/项目现主推住宅和公寓，住宅共项目现主推住宅和公寓，住宅共8 8栋，除栋，除A6A6栋外其余栋外其余7 7栋都已对外销售。住宅主分为三房、四房、栋都已对外销售。住宅主分为三房、四房、五房，其中楼王五房，其中楼王A3A3栋全为五室二厅，因
13、为正对橘子洲毛主席头像，景观最美最全，所以均价最栋全为五室二厅，因为正对橘子洲毛主席头像，景观最美最全，所以均价最贵达贵达1850018500元元/ /，销售业最火。三房销售率比四房销售率高出，销售业最火。三房销售率比四房销售率高出1414个百分点。公寓共分为三个单个百分点。公寓共分为三个单元，其中一个单元为精装，另两个单元为毛坯，看江精装比不看江毛坯要贵约元，其中一个单元为精装，另两个单元为毛坯，看江精装比不看江毛坯要贵约60006000元元/ /。从。从整体看，保利各项目销售情况较好。整体看，保利各项目销售情况较好。户型分析：普通改善型户型空间布局，无豪宅阔绰尺度。A1户型130三房两厅两
14、卫户型优点：1、进门入户花园，带来视觉美感2、主卧套房设计，带独立卫生间衣帽间大空间入户花园，功能性强3、动静分区设计，动线布局合理户型缺点：1、生活阳台过小，功能性不强2、公共卫生间针对主卧，风水不好3、主卧产生门冲现象，私密性低主卧套房设计入户花园12户型分析：普通改善型户型空间布局，无豪宅阔绰尺度。户型优点：1、入户景观阳台，私享美景2、主卧套房设计，带独立卫生间3、豪华餐厅与厨房，尽情展现。户型缺点：1、客厅稍显小气，难以彰显主人非凡气度2、布局过于紧凑，不够宽敞3、客厅餐厅相连，那以避免油烟主卧套房设计入户花园11A7户型164.8四房两厅两卫23户型分析：普通改善型户型空间布局，无
15、豪宅阔绰尺度。户型优点：1、分中西餐厅，尽享中西美味。给工人设置独立卧房，保证私密性2、书房与主卧相连，接受工作与生活的随意变换3、超宽景观阳台，湘江美景尽收眼底户型缺点：1、客厅过小，人多时过于拥挤2、主卧不带观景阳台，影响观景的同时不便晾衣3、客卧面积较小，稍显小气主卧套房设计入户花园123A3户型340.8五房两厅三卫123立面分析：ArtDeco立面风格首创通体干挂石材，2000元/通体干挂石材项目总结：长沙品牌资源型豪宅代表“地段资源优势”一线橘子洲+南湖隧道+地铁项目地段区位较好，豪宅饱览一线橘子洲江景对客户吸引力较大，加上项目拥有南湖路过江隧道及地铁4号线双重交通优势，综合提升项
16、目价值。“品牌双核”保利+JW万豪酒店项目自身品牌为行业翘楚，品质深受客户信赖，有一大批保利忠实品牌客户资源，加上项目引进JW万豪酒店，进一步提升项目价值。“客户及销售情况”销售不到50%项目豪宅、写字楼、公寓全面销售，整体销售不到50%；商业各产品70%左右为投资客，客户主要来自河东天心区雨花区和地级市以及长沙其它五区。“项目借鉴”引进品牌酒店整体规划商住分离江景公寓精装修价值最大化项目概况：北辰三角洲中国最大城市综合体开发商开发商长沙北辰房地产开发有限公司位置位置开福区湘江北路三段1200号新河三角洲 项目规模项目规模 占地110万建筑537万容积率4.1项目定位项目定位 中国最大城市综合
17、体产品规划产品规划 近20000套住宅、一栋写字楼、洲际酒店、126米电视塔、商业组成、核心配套核心配套 湘江沿江风光带，北京21世纪幼儿园，地铁一号线在售产品在售产品 110-450豪宅220-1700写字楼90- 188二三房销售情况销售情况 D3区基本售罄，现主推E3区5号栋成交均价成交均价 元元/ / 豪宅豪宅1400014000写字楼写字楼1600016000普宅普宅91009100客户情况客户情况 客户以北上广商级客客户以北上广商级客户为主户为主中国最大城市综合体规划分析：出云写字楼+洲际酒店+五栋江景豪宅+17万商业5栋定江洋（豪宅）3商业2写字楼1洲际酒店1231号栋2号栋3号
18、栋4号栋5号栋户型分析：纯西向户型，为江景牺牲户型居住品质4号栋187-193三房户型优点：1、一梯一户私密性强2、270观江阳台3、主卧套间设计户型缺点：1、纯西向，无居住品质2、户型不规则3、次卧私密性不强123户型分析：纯西向户型，为江景牺牲户型居住品质4号栋210-211三房户型优点：1、一梯一户私密性强2、180观江阳台3、主卧套间设计户型缺点：1、纯西向，无居住品质2、户型动静无分区3、次卧私密性不强123商业规划：底层全部是商业，外加上江洋MALL，购物人群多，未来完全没有豪宅的私密性。项目总结：有豪宅的调性和高度但产品缺陷很难让客户买单。“地段资源优势”一线橘子洲+浏阳河隧道+
19、地铁1号线项目地段区位较好，定江洋豪宅饱览一线橘子洲江景对客户吸引力较大，加上项目拥有浏阳河隧道及地铁1号线双重交通优势，综合提升项目价值。“品牌规模优势”最大综合体+江洋MALL+两馆一厅项目建筑面积540万，是中国最大城市综合体，外加定江洋引进洲际酒店、268m出云写字楼给项目带来品牌竞争力。凤凰主题商业街让客户有不一样的购物体验。博物馆、图书馆、音乐厅无形中提升项目品质。“两无产品”无舒适度，无私密性定江洋5栋豪宅产品，纯西向户型，为江景牺牲户型居住品质；项目底层全部是商业，外加上江洋MALL，购物人群多，未来完全没有豪宅的私密性；产品缺陷很难让客户买单。“项目借鉴” “定江洋”前期品牌
20、推广影响力大有豪宅的调性和高度但产品缺陷很难让客户买单。项目概况：华远华中心100万世界级的城市滨水地标综合体人民路人民路解放路解放路南区规划为商业街区拆迁中拆迁中北区北区开发商开发商长沙橘韵投资有限公司位置位置天心区湘江中路二段36号项目规模项目规模 占地15.67万建筑100万项目定项目定位位世界级的城市滨水地标综合体产品规划产品规划 北区由2栋高层豪宅，1栋写字楼&酒店，公寓大型商业组成核心配核心配套套绝版五一商圈核心、三地铁口、解放路人民路环绕在售产品在售产品 210-310三房到四房销售情销售情况况2栋豪宅282套剩余90套，7月销售8套。成交均价成交均价 元元/ / 豪宅：豪宅：1
21、700017000客户情客户情况况世界级滨水地标综合体华远华中心北区分五期规划，一期在售；三四五期已动工滨江豪宅滨江豪宅 在在售售 国际名品展示中国际名品展示中心心 待售待售 SOHOSOHO行政行政公馆公馆 筹建筹建 城市公寓城市公寓 筹建筹建 顶级豪顶级豪宅宅 在建在建 顶级公顶级公寓寓 在建在建 海信广场海信广场 在建在建 5A5A写字写字楼楼 在建在建 香格里拉香格里拉酒店酒店 在建在建 5A5A写字写字楼楼 筹建筹建 商务配套商务配套中心中心 在建在建 一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期一期：由两栋超高层精装滨江豪宅（一栋55层、一栋51层），近2万平米的高端豪宅社区生活配套设
22、施组成；二期：1栋是SOHO办公、1栋是城市公寓，底部裙楼商业定位为长沙最先锋的时尚高地，将打造成24小时不夜城；三期：由4、5、6三栋滨江住宅组成；四期：为268米滨江摩天塔，主要为酒店和写字楼用地，底部为裙楼商业，中部为国际5A级写字楼，顶部为香格里拉酒店五期：五期由1栋国际5A级写字楼、底商及独立商业组成，领先的5A级商务与商端商务商业配套，将树立中部顶尖的商务办公新形象先锋时先锋时尚高地尚高地户型分析房型不周正且存在暗厨、暗卫的弊端；装修报价5000元/。户型优点：1、客厅、主卧、书房都有很好的江景面。2、基本都为套房，每间房都有独立的卫生间3、主卧带独立书房，凸显主人尊贵感户型劣势：
23、1、厨房为暗厨，采光通风有问题，且不周正2、公卫为暗卫，采光通风有问题3、主卧及次卧的衣帽间面积较小，无法满足业主置放衣物的需求四房二厅二厨四卫+工人套房建筑面积约：300-31013四房二厅二厨四卫+工人套房建筑面积约：300-310户型优点：1、四间卧室全部为一线江景，观江面较好2、270度转角阳台，视野非常开阔户型劣势：1、厨房为暗厨，采光通风有问题，且不周正2、餐厅无采光面3、除了主卧的卫生间，其余卫生间全部都是暗卫。12户型分析盲目追求江景使得户型设计不规则，且存在暗厨、暗卫的弊端；装修报价5000元/。项目总结：长沙豪宅价值标杆但产品缺陷及嘈杂居住环境影响成交。“地段决定价值”五一
24、商圈+一线橘子洲项目为长沙价格最高豪宅，典型地段决定价值，处于城市中心地段 ，快速享有市中心商业、生活、教育、医疗成熟配套；另外，一线江景、橘子洲、岳麓山杜甫江阁是项目绝对视觉享受。“品牌规模优势”华远品牌+香格里拉酒店+海信广场项目为一线品牌华远地产长沙第一个项目，加上项目已经香格里拉酒店和海信广场奢侈品购物中心，三大品牌提升项目价值。“居住品质一般”产品缺陷+地段双刃剑项目盲目追求江景使得户型设计不规则，朝西户型西晒严重影响居住品质，且存在暗厨、暗卫的弊端，产品缺陷明显；另外地段影响项目居住品质，周边大量人流车流，嘈杂居住环境影响。“项目借鉴” 品牌及地段提升项目价值产品存在严重缺陷，居住
25、品质感一般。开发商开发商长沙复地房地产开发有限公司位置位置长沙市开福区湘春路与湘江路交汇处东北角项目规项目规模模占地3.2万建筑29万容积率7.4项目定位项目定位 高品质滨江城市综合体规划特规划特色色由7栋高层豪宅组成，1栋写字楼，1栋酒店组成核心配套核心配套 明德中学，开福寺，湘雅医院，将引进世界五星级万豪酒店在售房在售房源源现主推3#180共182套优惠优惠购房交两万享十万元优惠户型户型148148精装三房精装三房158-180158-180毛坯四毛坯四房房折后价格折后价格 精装精装1400014000毛坯毛坯1200012000客户来客户来源源本地及外地客户本地及外地客户11#8#3#项
26、目概况：复地崑玉国际高品质滨江城市综合体高品质滨江城市综合体三大产品线：三大产品线：万豪国际五星级酒店：万豪国际五星级酒店：全球前三甲酒店集团，世界知名国际酒店品牌之一；国际甲级写字楼：国际甲级写字楼：瞰江写字楼，跨国企业租赁首选，做老外的房东；顶级滨江豪宅群：顶级滨江豪宅群：90-230城央滨江级事业家典藏级居住蓝本，打造事业家的人生蓝图；酒酒店店写写字字楼楼住宅住宅六大顶级配套体系：六大顶级配套体系：教育：教育：明德中学、长沙市一中、周南中学、一师范附小等医疗：医疗：湘雅医院、省妇幼、省中医院等商业：商业：美美百货、五一广场商圈等商业配套近在咫尺；科教：科教：省博物馆、省展览馆、两馆一厅等
27、体育：体育：省人民体育馆、紫风体育公园、珊珊体育馆、风帆广场等商务：商务：金融、酒店及高端餐饮配套一应俱全，充分保障业主的高端商务需求。规划分析：三大产品线+六大顶级配套3#1#2#4#5#精装6#精装7#精装8#精装湘江中路湘江中路JWJW万豪万豪酒店酒店商商业街业街商业步行街商业步行街蓝色蓝色标点标点处为处为商业商业写字楼写字楼项目共项目共有有8 8栋建栋建筑，西筑，西面两栋面两栋为酒店为酒店和和5A5A级级写字楼，写字楼，已确定已确定酒店为酒店为万豪国万豪国际五星际五星级酒店。级酒店。项目的项目的东面东面6 6栋栋楼栋均楼栋均为纯板为纯板式结构式结构的海派的海派豪宅，豪宅，在售在售1#未
28、售未售规划分析：JW万豪酒店+5A写字楼+纯板式住宅户型户型面积段面积段套数套数销售套数销售套数销售率销售率均价均价四室二厅3#181172137.6%12000元/三室二厅 5#、7#1481768749.4%精装14000元/四室二厅4#158-160603863.3%12000元/二室二厅 6#、8#9035634195.8%精装13000元/项目现项目现主推主推3#1803#180毛坯四房，毛坯四房，均价均价1200012000元元/ /。4-84-8栋前期已推，前期主推栋前期已推，前期主推9090二房推二房推256256套，套，其次是其次是148148三房推三房推176176套，套，
29、160160四房推货量最少仅四房推货量最少仅6060套。套。从户型销售来看，从户型销售来看，9090精装修户型总价较低，销售最火，精装修户型总价较低，销售最火，148148三房以及三房以及160160四房现尾房清四房现尾房清盘盘 。从销售价格来看，毛坯户型去年和今年均价均为从销售价格来看，毛坯户型去年和今年均价均为1200012000元元/ /，没有上涨。精装户型去年均价，没有上涨。精装户型去年均价1300013000元元/ /，今年约，今年约1400014000元元/ /，上涨将近，上涨将近10001000元元/ /。销售情况：90平两房基本售完，现主推181毛坯四房1801804 4室室2
30、 2厅厅欧泊：欧泊：“集宝石之美于一身集宝石之美于一身”户型分析：灵动空间、创意随想户型优点：1、大尺度景观阳台可做书房、棋牌室、享受空间延伸的快感2、客厅带双阳台，通风采光效果好3、双主卧，套房式设计，彰显大气保证私密性户型缺点：1、需自己改造，有客户会觉得麻烦2、双主卧，不能彰显主人独一无二的地位3、生活阳台过小，功能性不强31221581584 4室室2 2厅厅海蓝：海蓝：“美人鱼石美人鱼石”，幸福和永，幸福和永葆青春的标志葆青春的标志1户型优点：1、餐厅、客厅、阳台相连，南北通透，拉阔气派2、精装豪华玄关、通气挡煞、纳财入户3、一梯一户，拥有充足自我空间，显示出独一无二的非凡户型缺点：
31、1、户型不方正，面积利用率不高2、主卧不带观景阳台，影响观景的同时不便晾衣3、主卧产生门冲现象，私密性低2户型分析：通透客厅、超大景观阳台。1481483 3室室2 2厅厅碧玺：宝石家中新贵，历代碧玺：宝石家中新贵，历代皇室青睐上品皇室青睐上品1户型优点：1、客厅户型方正2、独立厨房，与住房隔开有利于油烟味的隔绝3、主卧舒逸阔绰、独立专属衣帽间户型缺点：1、客厅过小无豪宅风范2、主卧不带观景阳台，影响观景的同时不便晾衣3、生活阳台过小，功能性不强23户型分析：两梯两户、纯板楼设计90902 2室室2 2厅厅岫玉岫玉 ：质地朴实温润，中国史上四大：质地朴实温润，中国史上四大名玉之一名玉之一户型分
32、析：紧凑、无豪宅风范。户型优点：1、厅卧全朝南，全面朝阳，自然通透精粹2、次卧一半为阳台改造赠送半面积、尽情拓展3、餐厅宽敞，尽享美味户型缺点：1、主卧不带主卫，私密性较差2、进门即是餐厅，会让客人觉得局促、尴尬3、卫生间较小，洗涮不便123客厅设计：时尚简约风格色彩明亮，装饰简单，使人倍感轻松自在，显示出高档、客厅设计：时尚简约风格色彩明亮，装饰简单，使人倍感轻松自在，显示出高档、精致生活水平。拉开窗帘即可尽享湘江美景景，感受大自然的气息精致生活水平。拉开窗帘即可尽享湘江美景景，感受大自然的气息卫生间：装修质感十足，横向设计弥补开间较小的不足。卫生间：装修质感十足，横向设计弥补开间较小的不足
33、。样板间装修分析：时尚简约风格、尽显品质生活。高端改善型客户比重占绝大比例，本地客户占比70%以上。客户访谈：客户访谈：李先生：品牌好，值得信赖王女士：精装修价格还算实惠徐女士：江景房中算不错的客户以长沙本地为主，株洲、邵阳一带也有部分置业者；江浙、广深一带客户也有一定比例。客户主要集中在35-50岁之间，经济实力普遍较好客户分析：高端改善型客户比重占绝大比例，本地客户占比70%以上。现代海派风格：项目将国际时尚与本土文脉融聚，在传承历史中创新时代，塑造成独具海派风尚与品位的新型城市综合体。建筑风格分析：现代海派风格。项目总结：上海复地打造长沙首个豪宅项目。“品牌产品优势”复地品牌+纯板式豪宅
34、项目为上海复地在长沙首个项目，一线品牌彰显项目品质；住宅均设计为纯板式南北通透户型，采光充足，视野宽敞尽享湘江美景，是沿江豪宅项目中唯一一个纯板式项目。“精装无优势”精装无产品溢价项目产品分精装和毛坯，其中精装修均价14000元/，毛坯均价12000元/，精装报价2500元/，精装修对项目价格无提升。“项目借鉴” 品牌及产品提升项目价值精装修无法实现产品溢价。项目概况：运达中央广场60万高端城市综合体开发商开发商湖南运达房地产开发有限公司位置位置长沙大道与白沙湾路相交的西北角项目规模项目规模 占地11.4万建筑60.0万容积率4.4项目定位项目定位 60万高端城市综合体产品规划产品规划 6栋住
35、宅、2栋超5星级酒店、7层商业核心配套核心配套 武广新城、自身奢侈品百货、地铁2号线长沙大道出站口在售产品在售产品 150-175三房220四房340复式楼销售情况销售情况 在售高层豪宅，一口价。成交均价成交均价 元元/ / 三房三房1680016800四房四房1780017800复式复式2180021800客户情况客户情况 6060万高端城市综合体1 16 64 42 23 35 5规划住宅21万，酒店、写字楼、公寓、社区商业配套和停车库等综合公共建筑40万规划建设一栋248.8米，63层超高层写字楼酒店规划有5万国际名品商场，商场品牌待定；电影院，影院品牌待定；W酒店瑞吉酒店写字楼公寓奢侈
36、品店项目规划：住宅21万综合公共建筑40万3室2厅2卫175户型分析：全套房设计，赠送面积较多户型优点：1、双套房设计，主卧全套房2、双阳台+入户花园半赠送面积达14！3、餐厅宽敞，尽享美味户型缺点：1、1.9米开间的厨房尺寸明显过小，不符合豪宅的气质！2、进门即是餐厅，会让客人觉得局促、尴尬3、卫生间较小，洗涮不便124室2厅2卫220户型分析：全套房设计，赠送面积较多户型优点：1、双套房设计，主次卧全套房2、38奢华主卧全套房设计，奢华、大气、舒适！3、双阳台+入户花园半赠送面积近16！户型缺点：1、1.9米开间的厨房尺寸明显过小，不符合豪宅的气质！2、进门即是餐厅，会让客人觉得局促、尴尬
37、3、卫生间较小，洗涮不便213项目总结：双子酒店综合体&武广首席豪宅“双子酒店综合体”W酒店+瑞吉酒店项目拥有双五星级酒店号称中国第5家，内地第2家拥有双五星极酒店的城市综合体。“地铁上盖物业”长沙大道站上盖物业运达中央广场位于武广新城，地铁上盖，出入城区便捷，但离城市中心较远，景观资源匮乏“项目借鉴” 引进双子酒店提升项目整体价值酒店前期投入成本高，开发商综合获利不高。发展现状：长沙平层豪宅发展处起步阶段！户型现状：长沙平层豪宅户型在180-300之间！精装修：长沙平层豪宅基本为精装修精装报价3000-5000不等！价格：房价高出同区域1/3以上！发展：在数量、品质、户型上都将出现飞跃！豪宅总结：Thanks
