1、 建设工程施工合同管理建设工程施工合同管理7.1 建设工程施工合同概述7.2 建设工程施工合同总体策划7.3 建设工程施工合同条件7.4 工程转包与分包7.17.1 建设工程施工合同概述建设工程施工合同概述7.1.1 7.1.1 建设工程施工合同的概念建设工程施工合同的概念7.1.2 7.1.2 建设工程施工合同的特点建设工程施工合同的特点7.1.3 7.1.3 建设工程施工合同的订立建设工程施工合同的订立7.1.1 建设工程施工合同建设工程施工合同的概念1、建设工程施工合同、建设工程施工合同 建筑安装工程承包合同，是发包人与承包人之间为完成商建筑安装工程承包合同，是发包人与承包人之间为完成商
2、定的建设工程项目，确定双方权利合义务的协议。定的建设工程项目，确定双方权利合义务的协议。 施工合同的当事人即发包人与承包人，双方是平等的民事施工合同的当事人即发包人与承包人，双方是平等的民事主体。主体。7.1.2 建设工程施工合同的特点建设工程施工合同的特点 1、合同标的的特殊性、合同标的的特殊性 每个施工合同的标的都是特殊的，相互之间具有不可替代性；每个施工合同的标的都是特殊的，相互之间具有不可替代性； 施工生产的流动性；施工生产的流动性； 建筑产品是单体生产。建筑产品是单体生产。2、合同履行期限的长期性、合同履行期限的长期性3、合同内容的多样性和复杂性、合同内容的多样性和复杂性 施工合同涉
3、及的主体多样性；施工合同涉及的主体多样性； 施工合同的内容要详尽。施工合同的内容要详尽。4、合同监督的严格性、合同监督的严格性 合同主体监督的严格性；合同主体监督的严格性； 合同签订监督的严格性；合同签订监督的严格性； 对合同履行监督的严格性。对合同履行监督的严格性。7.1.3 建设工程施工合同的订立建设工程施工合同的订立 1、订立施工合同应具备的条件、订立施工合同应具备的条件初步设计已经批准初步设计已经批准工程设计项目已经列入年度建设计划工程设计项目已经列入年度建设计划有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资格有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资格建设资金和主要建筑材料设备来源已经落实建
4、设资金和主要建筑材料设备来源已经落实招投标工程，中标通知书已经下达招投标工程，中标通知书已经下达2、订立施工合同应遵循的原则、订立施工合同应遵循的原则3、订立施工合同的程序、订立施工合同的程序要约要约承诺承诺7.2 7.2 建设工程施工合同总体规划建设工程施工合同总体规划7.2.1 7.2.1 业主的合同总体规划业主的合同总体规划 发包的形式、合同种类的选择发包的形式、合同种类的选择 合同条件的选择、合同的签订合同条件的选择、合同的签订7.2.2 7.2.2 承包商的合同总体规划承包商的合同总体规划 投标方向的选择、合同风险的总评价投标方向的选择、合同风险的总评价 合作形式的选择合作形式的选择
5、7.2.1 业主的合同总体规划业主的合同总体规划发包形式发包形式1、分散平行发包、分散平行发包需要大量的管理工作及多次招标。合同争执和索赔多。需要大量的管理工作及多次招标。合同争执和索赔多。必须具备较强的项目管理能力。必须具备较强的项目管理能力。可以通过分阶段招标，加强对项目的干预。可以通过分阶段招标，加强对项目的干预。通常不能将项目分解太细。通常不能将项目分解太细。2、整体发包、整体发包可以减少业主面对的承包商数量，合同争执和索赔较少。可以减少业主面对的承包商数量，合同争执和索赔较少。有利于施工现场的管理，减少中间检查和交接的环节和手续，有利于施工现场的管理，减少中间检查和交接的环节和手续，
6、工期大大缩短。工期大大缩短。工程整体效益较高。工程整体效益较高。7.2.1 业主的合同总体规划业主的合同总体规划合同种类的选择合同种类的选择1 建设工程承包合同分类 2 固定价 3 可调价4 成本加酬金 5 影响合同计价方式选择的因素 固定价、可调价、成本加酬金固定价、可调价、成本加酬金总价合同、单价合同、成本加酬金合同总价合同、单价合同、成本加酬金合同 总价合同：总价合同： 以设计图纸和工程说明书为依据；以设计图纸和工程说明书为依据； 风险：对承包方具有一定的风险。风险：对承包方具有一定的风险。 适用：必须明确工程承包合同标的物的详细内容及其各种技术适用：必须明确工程承包合同标的物的详细内容
7、及其各种技术经济指标。经济指标。 单价合同：单价合同： 以实际完成的工程量为依据。以实际完成的工程量为依据。 分部分项工程量允许有上下浮动；但分部分项工程的单价不变。分部分项工程量允许有上下浮动；但分部分项工程的单价不变。 单价合同中涉及的分部分项工程的工程量为估计工程量。单价合同中涉及的分部分项工程的工程量为估计工程量。 单价风险由承包商负担，工程量变化的风险由业主承担。单价风险由承包商负担，工程量变化的风险由业主承担。 固定总价、固定单价固定总价、固定单价 在合同约定的风险范围内不可调整。在合同约定的风险范围内不可调整。 固定总价合同：固定总价合同： 在约定的风险范围内价格不再调整的合同；
8、在约定的风险范围内价格不再调整的合同； 风险：对承包方具有一定的风险，一般报价中风险费较高。风险：对承包方具有一定的风险，一般报价中风险费较高。 总价优先总价优先。 固定单价合同：固定单价合同： 以实际完成的工程量为依据。分部分项工程量允许有上下浮动；以实际完成的工程量为依据。分部分项工程量允许有上下浮动；但分部分项工程的单价不变。但分部分项工程的单价不变。 单价合同中涉及的分部分项工程的工程量为估计工程量。单价合同中涉及的分部分项工程的工程量为估计工程量。 单价风险由承包商负担，工程量变化的风险由业主承担。单价风险由承包商负担，工程量变化的风险由业主承担。 单价优先。单价优先。价格计算：价格
9、计算： 以设计图纸、工程量及规范等为依据。以设计图纸、工程量及规范等为依据。适用条件：适用条件： 招标时的设计深度已经达到施工图设计要求，工程设计图纸完招标时的设计深度已经达到施工图设计要求，工程设计图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切。整齐全，项目范围及工程量计算依据确切。 规模较小，技术不太复杂的中小型工程。规模较小，技术不太复杂的中小型工程。 合同工期较短。合同工期较短。 工程投标期相对宽余，承包商有足够时间研究招标文件。工程投标期相对宽余，承包商有足够时间研究招标文件。 合同条件中双方的权利和义务十分清楚，合同条件完备。合同条件中双方的权利和义务十分清楚，合同条件完备。 风险承担
10、（承包商）：风险承担（承包商）： 价格风险（报价计算错误、漏报项目、物价上涨）。价格风险（报价计算错误、漏报项目、物价上涨）。 工作量风险（工作量计算错误、工程范围不确定、设计深度）。工作量风险（工作量计算错误、工程范围不确定、设计深度）。价格计算：价格计算： 以工程量清单、工程单价表为基础和依据。以工程量清单、工程单价表为基础和依据。 风险承担：风险承担： 双方承担风险双方承担风险 。适用条件：适用条件： 工期长、技术复杂、实施过程中各种不可预见因素较多的工期长、技术复杂、实施过程中各种不可预见因素较多的建设工程。建设工程。 在施工图不完整或当准备招标的工程项目内容、技术经济在施工图不完整或
11、当准备招标的工程项目内容、技术经济指标一时尚不能明确、具体予以规定时。指标一时尚不能明确、具体予以规定时。 项目建设周期短，初步设计完成后拟进行施工招标的工程。项目建设周期短，初步设计完成后拟进行施工招标的工程。 可调总价合同：可调总价合同： 以设计图纸及规定、规范为基础。以设计图纸及规定、规范为基础。 风险：发包方承担通货膨胀的风险，承包方承担工程量、成本、风险：发包方承担通货膨胀的风险，承包方承担工程量、成本、工期等的其他风险。工期等的其他风险。 适用：适用： 工程内容、技术经济指标规定很明确的项目：工程内容、技术经济指标规定很明确的项目： 工期在一年以上的工程项目。工期在一年以上的工程项
12、目。 可调单价合同：可调单价合同： 一般在招标文件、合同等文件中规定，对某些分部分项工程的一般在招标文件、合同等文件中规定，对某些分部分项工程的单价，或因物价变化等，根据实际情况对单价进行调整。单价，或因物价变化等，根据实际情况对单价进行调整。 风险：双方承担风险。风险：双方承担风险。 直接成本费直接成本费 + 酬金酬金 直接成本费：由发包方实报实销。直接成本费：由发包方实报实销。 酬金：根据合同约定支付。酬金：根据合同约定支付。 业主承担全部风险。业主承担全部风险。 适用范围：适用范围： 1. 工程内容及技术经济指标尚未全面确定，投标报价的依据工程内容及技术经济指标尚未全面确定，投标报价的依
13、据尚不充分。尚不充分。 2. 承包方在某些方面具有独特的技术、特长或经验。承包方在某些方面具有独特的技术、特长或经验。 3. 工作范围很难确定的工程，在设计完成之前就开始施工的工作范围很难确定的工程，在设计完成之前就开始施工的工程。工程。 价格计算：价格计算： 直接成本费：由发包方实报实销。直接成本费：由发包方实报实销。 酬金：实际成本的固定百分比。酬金：实际成本的固定百分比。公式：公式： C = Cd + Cd*P利弊：利弊： 不利于鼓励承包方降低成本。不利于鼓励承包方降低成本。 价格计算：价格计算： 直接成本费：由发包方实报实销；直接成本费：由发包方实报实销； 预期成本、目标成本。预期成本
14、、目标成本。 酬金：固定金额的酬金、奖金、罚金。酬金：固定金额的酬金、奖金、罚金。公式：公式： C = Cd + F F 利弊：利弊： 有利于承包方降低成本，缩短工期。有利于承包方降低成本，缩短工期。 价格计算：价格计算： 直接成本费：由发包方实报实销。直接成本费：由发包方实报实销。 最高限额成本、报价成本、最低成本。最高限额成本、报价成本、最低成本。 酬金：按成本不同，支付不同的酬金，或不支付酬金。酬金：按成本不同，支付不同的酬金，或不支付酬金。 公式：公式： C = Cd + F利弊：利弊： 有利于控制工程投资，鼓励承包方最大限度降低成本。有利于控制工程投资，鼓励承包方最大限度降低成本。
15、项目的复杂程度项目的复杂程度 工程设计工作的深度工程设计工作的深度工程进度要求的紧迫程度工程进度要求的紧迫程度工程施工的难易程度工程施工的难易程度7.2.1 业主的合同总体规划业主的合同总体规划合同的签订合同的签订1、适用合同关系的法律，以及合同争执仲裁的地点、程序等。、适用合同关系的法律，以及合同争执仲裁的地点、程序等。2、付款方式。、付款方式。3、合同价格的调整条件、范围、方法。、合同价格的调整条件、范围、方法。4、合同双方风险的分担。、合同双方风险的分担。5、对承包商的激励措施。、对承包商的激励措施。6、通过合同保证对工程的控制权。、通过合同保证对工程的控制权。 甲电讯公司因建办公楼与乙
16、建筑承包公司签订工程总承包合同，其后，经甲同意，乙分别与丙建筑设计院和丁建筑工程公司签订了工程勘察设计合同和工程施工合同。勘察设计合同约定由丙对甲的办公楼及其附属工程提供设计服务，并按照设计合同约定交付有关的设计文件和资料。施工合同约定由丁根据丙提供的设计图纸进行施工。合同签订后，丙按时将设计文件交付丁进行施工。工程竣工后，甲会同有关质量监督部门对工程进行验收，发现工程存在严重质量问题，是由于设计不符合规范所致。原来丙未对现场进行仔细勘察即自行进行设计导致设计不合理，给甲造成重大损失。丙以与甲没有合同关系为由拒绝承担责任，乙又以自己不是设计人为由推卸责任，甲遂以丙为被告向法院起诉。合同法第27
17、2条规定： “发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。” “总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。” “禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行
18、完成。”7.2.2 承包商的合同总体规划承包商的合同总体规划投标方向的选择投标方向的选择1、承包市场情况、竞争形势。、承包市场情况、竞争形势。2、竞争者的数量以及竞争对手状况。、竞争者的数量以及竞争对手状况。3、工程项目及业主情况。、工程项目及业主情况。4、承包商自身的情况。、承包商自身的情况。7.2.2 承包商的合同总体规划承包商的合同总体规划合同风险的总评价合同风险的总评价固定总价合同：固定总价合同： 招标时的设计深度已经达到施工图设计要求，工程设计图纸完整齐招标时的设计深度已经达到施工图设计要求，工程设计图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切。全，项目范围及工程量计算依据确切。 规模
19、较小，技术不太复杂的中小型工程。规模较小，技术不太复杂的中小型工程。 合同工期较短。合同工期较短。 工程投标期相对宽余，承包商有足够时间研究招标文件。工程投标期相对宽余，承包商有足够时间研究招标文件。 合同条件中双方的权利和义务十分清楚，合同条件完备。合同条件中双方的权利和义务十分清楚，合同条件完备。 固定单价合同：固定单价合同： 工期长、技术复杂、实施过程中各种不可预见因素较多的建设工程。工期长、技术复杂、实施过程中各种不可预见因素较多的建设工程。 在施工图不完整或当准备招标的工程项目内容、技术经济指标一时在施工图不完整或当准备招标的工程项目内容、技术经济指标一时尚不能明确、具体予以规定时。
20、尚不能明确、具体予以规定时。 项目建设周期短，初步设计完成后拟进行施工招标的工程。项目建设周期短，初步设计完成后拟进行施工招标的工程。 7.2.2 承包商的合同总体规划承包商的合同总体规划合作形式的选择合作形式的选择1、分包、分包技术上需要；技术上需要；经济上目的；经济上目的；转嫁或减少风险；转嫁或减少风险；业主的要求。业主的要求。2、联营分包、联营分包两家或两家以上的承包商联合投标，共同承接工程。两家或两家以上的承包商联合投标，共同承接工程。包括：内部联营、外部联营包括：内部联营、外部联营1 1、联营合同在性质上区别与承包合同。它是一种社会契约。、联营合同在性质上区别与承包合同。它是一种社会
21、契约。2 2、联营合同的基本原则是，合同各方应有互相忠诚和互相信、联营合同的基本原则是，合同各方应有互相忠诚和互相信任的责任。共担风险，共享利益。任的责任。共担风险，共享利益。3 3、联营合同中应明确区分各自的责任界限和利益界限。、联营合同中应明确区分各自的责任界限和利益界限。4 4、联营合同受总承包合同关系的制约，属于它的一个从合同。、联营合同受总承包合同关系的制约，属于它的一个从合同。只有总承包合同签订，联营合同才有效；只有总承包合同结只有总承包合同签订，联营合同才有效；只有总承包合同结束，联营合同才解散。束，联营合同才解散。7.3 建设工程施工合同条件建设工程施工合同条件7.3.1 7.
22、3.1 施工合同词语定义及合同文件施工合同词语定义及合同文件7.3.2 7.3.2 施工合同双方的权利、义务施工合同双方的权利、义务7.3.3 7.3.3 施工合同施工组织设计与工期施工合同施工组织设计与工期7.3.4 7.3.4 合同价款与支付合同价款与支付7.3.5 7.3.5 工程变更工程变更7.3.6 7.3.6 违约、索赔和争议违约、索赔和争议7.4 工程转包与分包工程转包与分包发包人：发包人：编制勘察、设计招标文件；编制勘察、设计招标文件；起草勘察、设计委托书；起草勘察、设计委托书；起草合同条件及协议书；起草合同条件及协议书；监督合同履行情况；监督合同履行情况；审查、批准勘察、设计
23、阶段的成果。审查、批准勘察、设计阶段的成果。承包人：承包人：文档管理；文档管理；合同履行过程中的跟踪与监督管理；合同履行过程中的跟踪与监督管理；合同变更管理；合同变更管理；建设行政主管部门：建设行政主管部门： 合同备案制度；合同备案制度；勘察、设计文件的审查制度；勘察、设计文件的审查制度；案例案例1经招投标程序确认的工程总价能否变更？经招投标程序确认的工程总价能否变更？ 1998年初，被告某房地产开发公司欲开发一个大型住宅小区。同年8月，被告在当地主要媒体发出招标公告，先后有二十余家施工企业参加投标。 原告甲建筑公司与另一家乙建筑公司均在投标人之列。原告基于市场竞争激烈等因素，经充分核算，在标
24、书中作出全部工程造价不超过1000万元的承诺。经开标后，乙公司的投标数额为800万元，实际标底为1035万元，即甲、乙报价均低于标底，乙因价格更低而中标。 该工程竣工后，被告与乙实际结算的款项为1025万元。原告得知此事后，认为被告未依照既定标价履约，实际上侵害了自己的权益，遂向法院起诉要求房地产开发公司赔偿在投标过程中的损失。案例案例2发包方如何正确行使检查监督权？发包方如何正确行使检查监督权？ 某房地产开发公司欲建一豪华花园别墅，遂与某建筑工程承包公司签订施工合同。关于施工进度，双方在专用条件中有约定。4月初工程如期开工，该楼花在房地产市场极为走俏，为尽早建成该项目，开发商便派专人检查监督施工进度，并要求建筑公司缩短工期，均被建筑公司以质量无法保证为由拒绝。为使工程尽早完工，检查人员便以建筑公司的名义要求材料供应商提前送货到工地现场，结果造成材料堆积过多，管理困难，部分材料损坏。该建筑公司遂起诉该房地产开发企业，要求其承担损害赔偿责任。
