1、1第三章 城市更新的类型模式 通过本章学习，掌握旧居住区、城市中心区、历史文化保护区这三种典型城市区域的分类、评价和更新方法，熟悉相关案例，并能够在城市改造的实践中运用所讲授的更新方法。2一、旧居住区的整治与更新1、旧居住区的分类与评价 根据旧居住区结构形态形成机制的不同，可分为有机构成型、自然衍生型、混合生长型三类。1.1、有机构成型旧居住区 以“目标取向”作为结构形态的形成机制，其目标取向的依据主要为型制、礼俗、观念、规范和规划等。 我国城市居住区历经里坊制、坊巷制等型制，直至近现代在西方居住区规划理论影响下产生的居住街坊、邻里单位和居住小区。31.1.1、物质结构形态特征（1）“里坊制”
2、和“坊巷制”v严格遵守等级制度，居住区形式和谐统一，颇具整体性；v呈现序列性和有机性强的特点。交通组织井然有序，不同的道路等级有不同的宽度和路面标准；v有一定的基础设施，但在数量和内容上已不符合时代的要求，商业网点和文化设施一般是市坊结合。（2）居住街坊、邻里单位和居住小区v规划布局更注意居住功能而不是礼制等级；v往往以城市干道来划定居住区界域，区内有大路、小路、入户路等，形成较完整的道路系统。v组团空间组织有里弄式、周边式、行列式、混合式和自由式等多种方式，空间组织的基本因素不再是“户”而是一栋住宅楼（多户）。v基础设施日趋完备，但公共服务设施配套仍存在一些问题。451.1.2、社会结构形态
3、特征（1）居民同质性强 有机构成型居住区形成之初，居民通常是同类而聚的（依照等级、职业、血缘、祖籍或宗教）。 虽然历经社会经济的发展和政治文化的变迁，居住人群的同质性却大体保留下来。解放后虽取消了等级差别，但单位建房、分房加强了居住分区的业缘性。（2）活跃频繁的社会交往 有机构成型居住区里，居民的整体性较强，在生活习惯和价值观念上，表现出相当的一致性。此类居住区往往有比较明显的社会网络，居民间熟识度较高，居民归属感较强，易形成公共生活。61.2、自然衍生型旧居住区 以“过程取向”作为结构形态的形成机制，没有明确和先验的目标，而是通过城市机体内蕴的自然生长力不断协调达成的，从而具有自然、随机的特
4、点。 自然衍生型旧居住区的形成大致有两种情况：v城郊或乡村的自然形成聚落，因城市范围的扩大而被包容进来；v老城区内的外来人口自发聚集地，因处于城市总体布局中不是很重要的地区，在城市的强制力之外自然发展。广州石牌村：位于市建成区东部，过去村民长期以耕地农作维持生计，现在多靠收租过日子。由于外来打工租客的增加，村民利用自留地和补偿款大建握手楼，造成村内建筑物密布，景观杂乱无章。71.2.1、物质结构形态特征（1）被扩大的城区包围进来的居住区v由于居住区内部不断地加建和扩建，原来松散随意的住宅布局逐渐被填充，成为建筑和人口密度均较大的危房集中区。v基础设施和公共设施缺乏。（2）处在城市中的自然衍生型
5、旧居住区v由于空间布局、住宅建设均由个人完成，人们总是顺应正常的生理需要，依经济能力去建造，但他们也会注意公共交往空间的营建，因而空间组织上存在一定的序列性和层次性。v环境质量差、建筑破损、用地混杂、公共设施设施缺乏是这一类型居住区的主要问题。 81.2.2、社会结构形态特征（1）居民同质性强 这一类旧居住区居住的居民有共同的生活背景、相关的利益和相同的观念意识，因而具有一定的内在凝聚力。在强大的社会文化、社会经济和社会心理的影响下，“求同质”的趋向非常明显。（2）人际关系复杂矛盾 社会生活在此类居住区中也是以平和的方式进行，并多与日常家居生活密切相关。但一方面是由于居民的文化素养较低，另一方
6、面则是由于恶劣的居住条件，使居民日常生活难以避免磨擦和冲突，表现出人际关系复杂矛盾的一面。 91.3、混合生长型旧居住区 不是由目标取向或是过程取向单独作用，而是以两种机制共同作用形成的。混合生长型是我国城市旧居住区中最为常见，也最为复杂的一种类型，它们分为时段性和地域性两种。v“时段性”类型：目标取向和过程取向两种机制常常不是同时作用，而是其中一种为主，当居住区所处的环境背景变化后，原先的机制被另一种代替，继续发挥作用，而原先机制作用的结果却在一定程度上保存下来。v“地域性”类型：目标取向和过程取向两种机制同时在居住区的不同局部发生作用，形成地域性混合的居住结构形态。101.3.1、物质结构
7、形态特征v不同功能混杂、新质旧质掺杂。其单体建筑的材质风格、乃至局部区域的空间布局，都呈现出较大的差异；v在空间上，要么表现为整体上的有序和具体上的无序，要么表现为整体上的无序和局部上的有序；v其用地状况常常是居住、商业、办公、工厂或一些特殊用地混杂。v在基础设施方面差异较大：时段性混合区的设施常停留在早期水平，不能适应现代生活的需要；而地域性混合区差异性较大，改造过的地段基础设施达到一定水平，未经改造的地段仍非常落后。111.3.2、社会结构形态特征（1）居民差异性强 由于居民来源不一，聚居心态和聚居方式并不相同，职业文化水准、心理素质以及生活目标和价值观念也不尽相同。居住环境质量好的地段主
8、要问题在于如何满足文化、娱乐、社会交往等高层面需求；而居住环境较差的地段内，主要问题还停留在如何满足人的基本生理需求这样的较低层次上。（2）有限的社会交往 由于差异悬殊，不同层次的居民很难打破实际的和心理的界限进行交往，首属关系（长期全面的、广泛深入的人际关系）减少，次属关系（交往频率低、关系疏远的人际关系）增多，社会交往因此变得临时化、表面化、匿名化。122、旧居住区的分类改造模式2.1、有机构成型旧居住区的更新改造v物质结构形态方面 传统有机构成型旧居住区 传统有机构成型旧居住区通常位于城市较为中心的区域，成为当地历史、文化、民俗的现实体现。对于此类居住区，应视其必要性和可能性，有选择、有
9、重点地进行保护：对整个区要普遍采取加强维护和进行维修的办法，以防止提早衰败；对那些既无文化价值，又无使用价值的危房区，应彻底清除，推倒重建。 近现代的有机构成型旧居住区 近现代有机构成型旧居住区，由于建造年代较晚，建造的材料和手段更趋现代化，虽有一定的老化现象，经过整建、维护，仍能有一定的使用价值。v社会结构形态方面的更新 有机构成型旧居住区内较少混杂其他性质的城市功能，其居住环境比较单纯，在更新中应从城市整体角度、从根本上保护功能的纯洁性，此外，保存原有的空间氛围和保存居民的同质性，对于维护良好的社会网络都是必不可少的。13案例分析 北京菊儿胡同改造 历史悠久的菊儿胡同是北京胡同文化的一个缩
10、影，但也曾是危旧房较为集中的街区，吴良镛教授用“有机更新”的理论成功指导了菊儿胡同改造，菊儿胡同新四合院住宅工程获得1992年世界人居奖。有机更新通过顺应城市肌理、继承传统文脉的小规模渐进式更新，创造出适应现代生活方式的居住空间。通过小规模渐进式的更新，达到相对的完整性，这样集无数相对完整性之和，即能促进旧城整体环境的改善，达到有机更新的目的。 吴良镛 北京旧城与菊儿胡同菊儿胡同改造中，原有居住建筑的处理根据房屋现状区别对待：质量较好的年代以后建的房屋予以保留；具有文物价值的四合院予以保留；现存较好的民居四合院经修缮加以利用；破旧危房予以拆除重建。 14菊儿胡同按照“类四合院”模式来规划改建，
11、维持了原有的“胡同院落”体系，在合院体系改造上取得重要成果：将传统四合院独门独户的居住形制与单元楼相结合，兼有单元式楼房私密性强和院落式住宅邻里感强的双重特点，在保障居民现代生活需要的同时，较好地延续了传统社会网络；居住区内的道路保留胡同式的街坊体系。建筑外观尽量保留了传统建筑的风格，灰瓦白墙，新建筑高度基本上是23层；进行一系列与居住区发展相关的探索，如“住房制度改革，社区重建与合作、文物建筑保护等”152.2、自然衍生型旧居住区的更新改造v物质结构形态方面 自然衍生型旧居住区是在结构形态上表现出自然、随机的特征，其物质结构形态的总体状况较差，住宅年久失修或原本就是非永久性的棚户，基础设施不
12、全，在使用上远不能适应现代生活的基本需要。 对于具有历史、文化、建筑美学价值的旧居住区，在保留恢复的前提下进行全面整治；而对于大部分没有上述价值的平房或棚户居住区，则应通过重建方式予以更新改造。 16 自然衍生型旧居住区中往往混杂一些其它性质的用地，可将此不利因素化为有利因素，将旧居住区的更新改造与其他功能的改造结合起来，使居住区更新改造在经济效益不利的情况下，也能在其他功能的更新改造下被带动起来。 德国北杜伊斯堡景观公园是将工业用地转变为游憩休闲公园的一例有影响力的作品。公园中心地带是自1985年来就已经废弃的钢铁厂，设计师充分利用场地上原有的建筑和设施，赋予新的使用功能：高炉等工业设施可以
13、让游人安全地攀登眺望，铸造车间改成了电影剧场，厂房被改造成了展览馆、音乐厅、运动健身与娱乐建筑，庞大的煤气罐改造成游泳馆，高高的混凝土墙体改造为登山运动者的攀岩训练场，甚至将原来的天然气管充水进行深度潜水。17 废弃的高架铁路改造成为公园的游步道，形成了立体的游览系统，公园还设置了一个自行车游览系统，在这条系统中可以最充分地了解欣赏区域文化和工业景观，有效地减少对机动车的使用，从而减少环境污染。公园成为了一个见证钢铁工业兴衰史的博物馆，是冒险者的乐园，是一处积极多义的城市公共活动空间。18v社会结构形态方面 自然衍生型旧居住区的社会结构形态特征表现为社会组织是有一定内聚力的矛盾整体，由于生活条
14、件的恶劣和自身素质的限制，居民日常生活难以避免磨擦和冲突。应改善其生活条件，并通过自主建房、社区自主更新、拆迁回迁、重新分配等手段加强居民交往机会，加强同质性；建立居委会等社区组织以扩展社会网络。 北京小后仓胡同原有住宅都是简易平房，多为危房，人口密度高达800人/km2，居住条件恶劣。居民大多数为该地段的老住户，职业构成以公共交通、服务行业、托儿所保育员、小学教师和幼师为主，不太可能依靠单位分得新住房。这些住户是保证北京衣食住行的基本队伍，若搬到郊区不仅会发生生活困难，甚至对城市生活也将产生影响。小后仓危房改建在进行大量调查分析的基础上，采取“原住户全部迁回原地，不增加新住户”的政策，保持了
15、原有社会网络，取得了良好的社会效果。192.3、混合生长型旧居住区的更新改造2.3.1、物质结构形态方面的更新 混合生长型旧居住区结构形态在三类旧居住区中最为复杂，物质结构形态差异大，布局和使用功能混乱，社会结构形态极为复杂、松散。简单地重建、整建或维护是不能从根本上解决其结构形态中存在的问题。（1）时段性混合区结构 时段性混合区结构形态与自然衍生型旧居住区较为相似，原则上可以采取与自然衍生型旧居住区相类似的更新改造方式。（2）地域性混合区 地域性混合区在同一居住区域里混杂着两种形成机制或目标完全不同的居住类型，应根据其不同的老化程度和面临的主要问题，分别采取不同的更新改造方式。 20E.g.
16、 上海老城厢的“拆、改、调、留”拆对于结构差、损坏严重的房屋，拆除重建；改对现有旧房进行改造，达到延长使用寿命、提高使用功能、改善市 容市貌的效果；调调整土地和房屋的使用功能，改进用地布局，合理优化配置用地；留保留文物古迹和历史家住，进行修缮整治，严加保护。212.3.2、社会结构形态方面的更新 混合生长型旧居住区结构形态中存在的最大问题还不在于物质结构形态的环境恶劣和功能复杂，而是其社会结构形态的复杂和松散，这才是加快这一类旧居住区老化和解体的根本原因。对于复杂松散的社会结构形态，只有通过推倒重建的办法来重新建构良好的社会网络和人际关系。注意将文化素养和价值观念相近的人相聚在一起，以提高居住
17、区凝聚力和集体感。22二、中心区的再开发与更新1、传统城市中心的特点u城市中心功能不明显广义的城市中心功能是提供公共服务，包括公共管理、商业零售、金融贸易、文化娱乐四种主要功能。我国旧城中心行政职能比重较大，商业、金融、贸易等活力不足。u城市中心商业首位度和聚集度不高商业首位度是根据中心区网点数、面积规模、零售总额在全市商业体系的分权评价中所占比重和排序得出，反映出中心商业在全市商业等级体系中的重要程度。商业聚集度是指中心区商业服务设施的密集程度，一般可取中心区商业服务业建筑总面积与中心区总建筑面积的比值。改革开放以前，层层分设的批发站和零售网点按照配给制均匀分布，没有竞争，集聚效应对于产品经
18、济的流通方式影响不大，因此，传统城市中心的首位度与聚集度不高。u城市中心的空间特性较弱 传统城市中心在空间上与城市其他区域是相似的，除行政中心有较强的识别性外，城市中心在空间结构、土地容量以及建筑形式都缺乏明显的特征。232、现代城市中心的发展趋势v中心性 城市的组成部分均与中心区紧密联系并受其支配。中心区成为城市的政治、经济和文化活动中心，是城市中最富有活力的地区，是经济吸引力和辐射力最强的核心。v高价性 中心区位是城市地价最高的区位。区内的商务活动是城市土地利用中价值最高的用途，并且支付最高的地租。24v集聚性 是城市商业及相关活动最为集中的地区，也是最高等级商业活动的地区。中心区的活动集
19、聚导致了空间的集聚，因为它必须在有限的范围内为所有的中心活动提供空间场所。由于中心区高昂的地价必须在土地的高强度利用中得到回报，中心区的建筑高度、密度和土地总容量都明显超出城市其他地区。v流通性 在城市中心区，除不动产以外的一切物质要素都处于高速流动中，其中最为主要的是人流、信息流和资金流。由于信息和资金流通的需求，中心区总是聚集着金融业、各公司总部、信息服务设施；由于人流的大量流通，中心区总是呈现出繁忙和拥挤的景象。v可达性 城市中心即使不位于城市的几何中心，也应当在较为居中的位置，且具有良好的交通体系，使城市的各个边缘到中心区都有相对较短的路程。253、城市中心区的再开发与功能重构 由于中
20、国城市所处的发展阶段和复杂的社会历史原因，城市中心职能加强和功能结构重构采取的是“城市总体布局的调整和拓展”这一外延扩展与“城市中心结构的调整和完善”这一内涵调整结合并行的发展战略。v总体布局拓展 包括总体布局扩展、空间容量扩大、城市规模调整等等。v中心结构完善 包括基础设施改造、商业网络重构、交通组织完善、布局形态调整、用地结构调整等等。26v背景历史上的远东贸易、运输、金融和经济中心；人口密度全国第一的老城市，基础设施和公用事业落后。v措施改变原有城市规模过小、空间容量不足的状况v结合浦东新区开发，提高城市化地域面积。集中的城市化地区（中心城）用地从300km2扩大到1000km2。v从区
21、域规划着眼，发展中心城、辅城、二级市、郊县4个层次的城镇体系，建立以中心区为核心的多心组团式都市圈；调整城市中心布局结构v将污染环境的生产性工业向指定地区外迁；v重点发展中心区的商业、服务、文化、娱乐功能；v治理中心区河道（黄浦江、苏州河），合理调整岸线；v增强城市绿化；v改善基础设施；上海27规划不同层次的城市区域v规划中央商务区（CBD），称为经济活动的中枢，以金融、办公、经贸、信息、交易、服务等为主。包括外滩、苏州河、西藏路、延安路之间的2km2和浦东陆家嘴金融区的1.7km2，共约3.7km2；v规划中心商业区，在中央商务区周围，成为上海最繁华的区域，约30.6km2；v规划市级中心、
22、副中心、专业中心、地区中心等不同规划和功能的中心；v规划中心城区（内环）、外环、辅城等不同层次区域；v成果 近年来大规模的旧城改造，使大量居住条件较差的市民搬离中心区域，地处黄金地段的黄浦区常住居民以每年1万人的速度递减，并呈现不断加剧趋势。这象征着上海城市规模和空间容量的扩大，以及中心区域金融服务功能的加强。上海28三、历史文化区的保护与更新1、历史文化保护的概念演进（1）国际 世界历史文化遗产的保护经历了一个“保护可供人们欣赏的建筑艺术品保护各种能作为社会、经济发展的见证物保护与人们当前生活息息相关的历史街区保护整个城市及其特色文化”的过程。v1933，雅典宪章中提出对有历史价值的建筑的保
23、护问题，确定了一些保护基本原则。v1964年，威尼斯宪章中强调古迹的保护“包含着对一定规模环境的保护”，“不能与其所见证的历史和其产生的环境分离”。v1976，内罗毕建议从立法、技术、经济和社会等更广泛角度对历史街区提出相应保护措施，并强调把街区的保护修复与街区振兴结合起来。v1987，华盛顿宪章对内罗毕建议进行了概括和提炼，并对威尼斯宪章做了重要补充，是一部至今仍被广泛接受的国际法规。它阐述了城市保护的意义和作用，明确了保护原则、目标和方法，强调了公众参与的作用，把城市文化价值也纳入了保护范围。29（2）国内 我国与西方各国较为不同的是，从开始对文物古迹的保护，跃进到历史文化名城的保护，近年
24、来才细化到历史文化保护区的保护问题。v1982年国务院公布首批24个国家级历史文化名城，在保护内容中首次提出要保护历史文化名城和“传统风貌”，但并没有明确提出把能体现古城传统风貌的地区作为“历史街区”予以保护。v1986年国务院公布第二批国家级历史文化名城时正式提出历史文化保护区的概念，提出对文物古迹比较集中，或能较完整地体现出某一历史时期传统风貌和民族地方特色的街区、建筑群、小镇、村落予以保护。v1991年，在四川省都江堰召开的题为“历史地段保护与更新”的年会上，与会专家认为应将历史地段作为历史文化遗产保护的一个层次列入规划范畴，并建议制定相应的规定、条例、规划保护原则，采用保护、整治与必要
25、的更新改造相结合的方法进行保护。v1997年8月，黄山市屯溪老街历史文化保护区保护管理暂行办法指出，“历史文化保护区是我国文化遗产的重要组成部分，是保护单体文物、历史文化保护区、历史文化名城这一完整体系中不可缺少的一个层次”。 至此，我国历史文化遗产保护的概念已由建筑和建筑群的保护，扩展到了城市中的某个地区，乃至整个城市的保护。30我国首批24个国家级历史文化名城1北京北京7杭州杭州13开封开封19遵义遵义2承德承德8绍兴绍兴14江陵江陵20昆明昆明3大同大同9泉州泉州15长沙长沙21大理大理4南京南京10景德镇景德镇16广州广州22拉萨拉萨5苏州苏州11曲阜曲阜17桂林桂林23西安西安6扬州
26、扬州12洛阳洛阳18成都成都24延安延安31我国第二批38个国家级历史文化名城 上海天津沈阳武汉南昌上海天津沈阳武汉南昌 重庆保定平遥呼和浩特重庆保定平遥呼和浩特镇江常熟徐州淮安宁波镇江常熟徐州淮安宁波 歙县寿县亳州福州歙县寿县亳州福州漳州济南安阳南阳商丘（县）漳州济南安阳南阳商丘（县） 襄樊潮州阆中襄樊潮州阆中宜宾自贡镇远丽江日喀则宜宾自贡镇远丽江日喀则 韩城榆林武威张掖韩城榆林武威张掖敦煌银川喀什敦煌银川喀什 322、历史文化区的保护与更新途径2.1、开辟新区，保护古城 开辟新区，逐步拉开城市布局，减轻旧城压力，是当前协调古城保护和经济发展的一项重要抉择。 新城渐渐取代老城成为经济、政治、
27、商业中心，而老城主要承担文化和旅游的功能，从而保持了古城的完整性，使其免受大的破坏。332.2、古城格局的保护 城市格局是城市物质空间构成的总的宏观体现，包括城市平面轮廓、功能布局、空间形态、道路骨架、自然特色等，其保护与继承发展对城市固有特色的保护起着举足轻重的作用。 古城格局的保护难度较大，原因：v面积大，范围广，不易控制；v经济发展和科技进步对城市格局产生新的要求。34西安 汉长安城与罗马齐名，唐长安城居世界之冠，西安在古今中外城建史上占有重要的地位，近年来政府也十分重视对典型棋盘网络格局的保护。v总体思路：保护明城的完整格局，显示唐城的宏大规模，保护周、秦、汉代的重要遗迹。v保护要点一
28、环四门：古城墙和四个城门。城墙内侧20米以内的现代建筑应予以拆除，沿墙恢复为马道或绿地；100米以内建筑高度不得超过9米，建筑形式应当采取传统风格；100米以外，应当以梯级形式过渡，过渡区的建筑形式应当为青灰色全坡顶建筑。两片三线：化觉巷清真寺和碑林博物馆两个历史传统民居保护区；北院门、书院门、湘子庙街三条明清时代街道。十八点：18个文物古迹点。v城区建筑高度限制钟楼至各城门的视线走廊内，建筑高度不得超过9米；通视走廊外侧20米以内建筑高度不得超过12米；古城墙以内的建筑高度实行分区控制，最高不超过36米。城墙外侧红线以外的建筑高度，应当以60米距离为过渡区，从24米以下向36米以下、50米以
29、下递升。352.3、环境景观特色的保护 城市环境景观对于城市历史氛围的营造十分重要。协调环境与自然环境的关系，有利于维护和加强城市特色。E.g. 合肥环城公园 围绕护城河，在南宋古城墙遗址上建设城市绿化带，总长8.7km。它成为多数居民易达的、有一定容量的绿色空间，有效改善了城市生态环境。设计中，与古城墙遗迹和文化相结合，与各段地形特征相结合，创造了各具特色的园林景区。既保护和展现了城市的历史文化，又为市民提供了良好的游憩场所。362.4、与旅游资源开发结合 有片面观点认为，保护历史文化风貌需要过多的资金投入，妨碍城市经济发展。其实历史文化风貌和景观特色是一种珍贵的不可替代资源，具有很高的市场
30、价值。 从长远看，古城旅游业的经济效益、社会效益和环境效益远远胜于其他产业。在具有深厚历史文化底蕴的古城，应严格实施保护控制和管理，可持续地发展无烟工业旅游经济。v南京夫子庙地区 古代“十里秦淮”的核心，约0.5km2，1984年全面修复历史风貌后向游客开放。至1994年该地区游客日益增多，最高峰达到2030万人/天，营业额达到78亿，并解决了78千人的就业问题；此外，旅游产生的高回报率吸引了众多商业开发者，极大地促进了区域经济发展，政府也愈加注重夫子庙地区的生态环境管理。37 屯溪老街 位于黄山市屯溪区中心地段，北依华山，南伴新安江，被誉为流动的“清明上河图”，是目前中国保存最完整的，具有宋
31、、明、清时代建筑风格的步行商业街。过去是一条传统商业街，是主要为本地及邻县顾客服务。由于保护工作做得好，加上黄山旅游迅速发展，大量中外游客慕名前来，促进了当地旅游事业和经济的发展。383.5、精心城市设计 建立整体城市设计思想，以高超的城市设计技巧，进行精心的规划设计，将城市设计思想和原则贯彻到更新改造的整个过程。39上海新天地历史街区的保护性开发 上海新天地位于上海市中心，周边整个街坊原为具有世纪初海派特色的石库门里弄，且属于全国重点文物“中共一大”会址协调区范围。1997年，区政府与开发商香港瑞安集团签订了改造该地区的协议，通过大规模的动迁、开发、修复和改造，使其成为一个集餐饮、商业、娱乐
32、、文化的商业休闲步行区，是历史文化区开发一个比较成功的实例。现在，上海新天地不仅是著名的旅游景点，而且是上海小资和外籍人士的聚集地。40v石库门里弄 十九世纪末，上海租界地区建造了大批连片的里弄住宅，采用欧式连排布局，单体上又具有中国传统的宅院特色，中西合璧，新旧结合，具有典型的海派特点。门楣是石库门门头装饰的重点，由于受西方建筑的影响，采用半圆或三角形山花图案装饰。41v修旧如旧 新天地广场的设计方案定为将传统上海石库门里弄的青砖步行道、清水砖墙、石库门、以及山花门楣等历史特色保留，这一过程需要付出比新建建筑高出一倍的成本。42 为重现这些石库门弄堂当年的形象，新天地的开发商以此弄堂区域原设
33、计者的原有图纸为蓝本，墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。连上世纪60年代朱红色油漆写的对联、历史性的标语、石柱上的墨迹、墙上的涂鸦，都被保留下来。 为保证旧房屋寿命，开发商从德国进口昂贵的防潮药水来注射砖、瓦和砖缝。屋顶铺瓦前先放置两层防水隔热材料，再铺上注射了防潮药水的旧瓦。 43v外旧内新 设计及工程以保留房子原貌为原则，但内部进行了翻天覆地的改造，原先的户隔墙被打断，设有中央空调、自动电梯、宽频互联网等现代化设施，成为全新概念的经营消费场所。 原有旧房是没有地下排污管、煤气管等基础设施的，新天地每幢楼都要挖地数米，部分需深达9米，铺埋地下水、电、煤气管道，建
34、立污水处理系统。在旧房只维修不拆除的前提下，这些基础设施的建设无法采用机器作业，全由人工深入地下布置完成，施工难度相当大。44v营销策略 新天地的所有房屋几乎都要经过大兴土木和脱胎换骨才能使用，且石库门建筑最高不超过4层，如此大面积、低密度、保护式开发的房产改造项目，成本高达2万元/m2，也非普通居民能够购买和入住的。 虽然针对高收入人群出售房产可以迅速回笼资金，但为了保留营销理念、创造一个国内鲜见的成功商业空间，开发商瑞安公司只租不卖，靠租金回收新天地的改造投入。并且，为了使新天地成为具有独特卖点的商业中心，租户必须符合三大要求：了解、喜欢石库门文化；具有特色和个性，兼有各国风情；从未在上海开店，或在上海其他地方已开店但把旗舰店设在新天地。 开放商并不期望通过新天地项目赚钱，而是通过此项目推广一种旧城改造理念，营造一个时尚文化区域，并借此提升区域房价和公司品牌形象。新天地项目并不是孤立的，它是瑞安在上海卢湾区太平桥地区总体开发项目的一个组成部分。不卖新天地，为的是卖好它周边的办公楼和住宅楼。个人观点供参考，欢迎讨论
