1、LOGO天津市东部区域投资分析报告天津市东部区域投资分析报告华明镇板块华明镇板块内容提要内容提要政策规划环境分析板块基础条件分析住宅市场研究分析区 域 市 场 总 结区域投资开发建议政策规划环境分析政策规划环境分析1、政策层面2、规划层面政策规划环境分析政策规划环境分析1.1.政策层面政策层面华明镇位于东丽区中部，华明新市镇总体规划中明确规划面积为12.4平方公里。主要分为两个区域：一是华明示范镇7.8平方公里；二是华明新家园4.6平方公里。华明新家园土地被市土地整理中心征用，拟规划居住区建筑面积300万平方米，主要用于安置市中心区拆迁居民和满足空港物流就业职工的购房需求。整个华明新市镇规划建
2、筑面积约720万平方米，容纳约20万人。东丽区地处天津滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受三带、三区的辐射具有重要的战略地位。政策规划环境分析政策规划环境分析华明华明南部休闲南部休闲商业功能区商业功能区4. 综合服务业、CBD、EOD等西部安置居西部安置居住功能区住功能区2. 宅基地换房东部房地产东部房地产功能居住区功能居住区3. 华明新家园2.2.规划层面规划层面1. 华明镇中部城市职中部城市职能功能区能功能区与华苑软件园和开发区软件园区并列为天津三大软件产业基地的天津市软件公司东丽园区也坐落于华明镇，位于华明新家园的
3、西部，用地73.7万平方米，这是华明镇经济发展的重要组成部分，用以吸引国际高科技软件开发、孵化器等，技术含量较高。政策规划环境分析政策规划环境分析用10至15年，使华明镇发展成为天津市东丽组团的龙头镇，以高新技术产业为支撑房地产业和商贸服务业兴旺发达、都市型农业协调发展，综合环境优美、配套设施齐全的、与天津市城区和滨海新区融为一体区域规划目标：的现代化、生态化、花园式宜居社区。板块基础条件分析板块基础条件分析1、区域概况2、功能分区3、交通条件分析4、配套条件分析5、景观条件分析板块基础条件分析板块基础条件分析华明新家园位于华明示范镇东部，临近东丽湖板块和空港新家园总建面积180万平米30%将
4、建设经济适用房，主推小户型，平均建筑面积约60平方米，每平方米4000元左右。 住宅150万 商业公建20万非经营性共建10万1.区域概况区域概况新家园计划发展区域之一。四至范围：东至环外快速环路，南至津汉快速路，西至赤海路，北至杨北公路 板块。距外环线9.2km，距天津国际机场5km，是天津市板块基础条件分析板块基础条件分析新家园建设的初衷是满足部分中低收入家庭住房的需求， 2.功能分区功能分区同时考虑未来航空城新增就业人口的居住问题。板块基础条件分析板块基础条件分析3.交通条件分析交通条件分析未来地铁二号线将过外环线延长至居住区的南侧，居住区内还规相应的路网配套也已建成。 划了两个公交站，
5、平均每个公交站都将引进3条公交线。居住区 板块基础条件分析板块基础条件分析规划方案中充分考虑了后期的居住配套等问题，但目前区域4.配套条件分析配套条件分析尚处于建设期，仍需依托原华明镇的各项配套设施。板块基础条件分析板块基础条件分析华明新家园按照生态城区的建设标准，绿化率达到5.景观条件分析景观条件分析45%，居住区外侧设计了相应的绿地景观，居住区的西南角则将以大片水域 为中心建设区内的中心公园，新家园的横纵主干道将成为两条贯穿整个居住区的绿色长廊。整个居住区内的大小公用绿地有十余处。田埂肌理 棋盘式空间布局住宅市场研究分析住宅市场研究分析1、土地市场研究2、区域项目概况住宅市场研究分析住宅市
6、场研究分析- -该地块位于东丽区华明示范镇用地范围内，出让土地总面积为433369.19平方米（共计33宗自然地块）。津丽（挂）2007-11号地块- -由于上述地块的体量均较大，并且还包含很大部分的商业性质用地，这些对开发企业的资金实力和操盘能力具有很强的挑战性，而且上述地块的入市时间正好处于07年底和08年初天津土地市场的转冷期，因此多方面因素造成上述地块成交失败。 1.土地市场研究土地市场研究已推出未成交地块已推出未成交地块- -该地块位于东丽区华明示范镇用地范围内，出让土地总面积为477895.11平方米（共计37宗自然地块）。津丽（挂）2007-10号地块住宅市场研究分析住宅市场研究
7、分析1.土地市场研究土地市场研究已成交地块已成交地块地块编号楼面价占地面积总建面积容积率土地使用权人成交价格成交日期津丽华明（挂）2007-116号5053 288000.00 318600.00 1.11 深圳华侨城房地产有限公司160990万2007-9-29津丽华明（挂）2007-117号5547 199200.00 164400.00 0.83 天津市房地产发展(集团)股份有限公司91200万2007-9-30津丽华明（挂）2007-120号3508 351300.00 279600.00 0.80 北京住总房地产开发有限责任公司98090万2007-9-30津丽华明（挂）2007-1
8、18、119号2179 543200.00 546100.00 1.01 天津市安居办119000万2007-9-30津经济适用房(招)2007-0688500.00 153600.00 1.74 北京泰福恒投资发展有限公司2007-10-9津经济适用房(招)2007-0761400.00 129400.00 2.11 天津市房地产发展(集团)股份有限公司2007-10-9津丽（挂）2007-113039 433369.19 840902.00 居住1.5 商业3天津鹏润方圆房地产开发有限公司255516万2008-1-15 138.17万14.99万 43.34万由上表可直观看出部分地块楼面
9、价甚至超过5500元/平米，与目前区域部分在售项目价格基本持平，可以看出各大开发商在07年整体房地产市场非理性发展的状态下，对该区域房地产前景的乐观预期。住宅市场研究分析住宅市场研究分析1.土地市场研究土地市场研究土地情况综合评述土地情况综合评述众多知名地产公司已于07年10月前完成了对新家园地块的市场份额占领，华明示范镇内还有部分土地有待开发，但区域土地成本经历07年非理性的增长后，已抬升至超出区域地价正常水平的高位，难以再次回归理性，同时区域推出地块体量一直保持较高值，因此上述两因素共同制约，提高了开发企业的进驻门槛和资金投入，增加了开发风险。住宅市场研究分析住宅市场研究分析首创溪缇郡首创
10、溪缇郡为该区域最早面市的商品房项目，主推3层联排别墅和5-7层洋房产品，容积率1，占地面积约30万平米。预计本月底面市。该项目定位为英伦风格的低密度高档社区。预计未来产品价格会与东丽湖片区和空港片区产品形成直接竞争。华明新家园华明新家园是天津市安居办建设的项目，建筑面积约为33.83万平方米。该项目包含30%的经济适用房和大量还迁房，仅有少量商品房，价格尚未确定，但受项目自身主导产品为保障性住房性质的限制，预计未来项目商品房价格提升空间有限。领秀新园领秀新园为纯经济适用房项目，该项目占地面积为84789平方米，建筑面积为162600平方米，起价3700元/ 平米，最高价4000元/ 平米，由6
11、栋11层、6栋16层、6栋18层和8栋20层楼组成。产品户型以60平米为主。2.区域项目概况区域项目概况区域市场总结区域市场总结1、板块现状结论2、板块市场分析区域市场总结区域市场总结1.板块现状结论板块现状结论新家园板块尚处于建设期，推出项目量有限，目前仍以还迁房、经济适用房和限价房为主，具有特定的消费群体。加之进入08年以来，房地产市场整体处于低迷观望期，区域市场并没有形成应有的市场氛围。但是新家园特殊的地位和07年造成的轰动效应，使其市场关注度持续不减。首创作为区域内即将面市的第一个商品房项目，其推出后市场的反应度对区域市场氛围的形成具有至关重要的作用。区域市场总结区域市场总结么必会开发
12、大量类别墅的洋房产品。 由上表可直观看到，未来新家园板块商品房供应量较大，约为100万平米，区域市场竞争激烈。同时这些地块的容积率均在1左右，土地出让条件中又限制不得建造别墅类产品，那2.板块市场分析板块市场分析潜在供应量潜在供应量占地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率楼面价（元/平米）开发商288000.00318600.001.115053深圳华侨城房地产有限公司199200.00164400.000.835547天津市房地产发展(集团)股份有限公司351300.00279600.000.803508北京住总房地产开发有限责任公司543200.00546100.001.012179天津
13、市安居办区域市场总结区域市场总结目前区域洋房产品的价格以东丽湖板块为代表，约为 8000元/平米。高昂的楼面价决定了上述新家园地块 未来产品价格的底线底线将不低于不低于8000元元/平米平米，溢价空间范围取决于市场发展情况。 2.板块市场分析板块市场分析价格预测价格预测区域市场总结区域市场总结未来大航空城新增就业人口未来大航空城新增就业人口追求低密度产品居住舒适度的中高收入消费群体追求低密度产品居住舒适度的中高收入消费群体 v新家园板块建设初衷是为满足未来航空城新增就业人口和天津市低收入拆迁家庭的住房需求，但高昂的价格和低密度的产品形式似乎又背离了这一初衷。 2.板块市场分析板块市场分析客群来
14、源分析客群来源分析v将保障性住房和讲究品质和舒适度的低密度产品设置在同一区域，相互影响较大，对前者来说是提升品质的好机会，但对后者来说则恰恰相反。 v受来自已发展成熟的东丽湖板块和正在蓬勃发展的空港板块的包夹，三者的物理距离差距不大，加之新家园产品自身在价格上不占优势，短期内区域产品的市场吸引力必将受到一定影响。 v但是，作为处于起步阶段的新兴区，并且整体大区域具有良好的发展潜力。区域投资开发建议区域投资开发建议1、支持因素2、需解决因素区域投资开发建议区域投资开发建议1.支持因素支持因素1.1.滨海新区良好的发展前景滨海新区良好的发展前景 2.2.东丽湖板块所带来的促进作用东丽湖板块所带来的
15、促进作用 支持因素支持因素-滨海新区不断提升的经济和战略地位，吸引了各方投资的注入，其良好的发展态势甚至辐射到周边区域，带动区域经济发展和城市建设，同时也吸引了大批人才。东丽区自然的地理优势，使其成为滨海新区发展的直接受益者之一。东丽区作为滨海新区的辅助新区，势必会吸引众多的中外企业在此投资，改善区域环境，提升区域地位，增加区域就业岗位，促进区域房地产市场繁荣发展，滨海新区良好的发展前景是新家园板块房地产产品保值增值的重要砝码之一。-紧邻新家园板块的东丽湖板块，经历了几年的发展历程，现已成为区域房地产发展的成功代表，在天津市房地产市场上也占有一席之地，具有一定市场认可度。同时东丽湖板块的建设改
16、善了区域乃至周边环境，其旅游地产的定位更加提升了区域产品的环境品质保证。新家园板块在大区位上与东丽湖板块一致，因此，发展成熟的东丽湖板块会对新家园板块今后的发展起到一定促进作用。区域投资开发建议区域投资开发建议2.需解决因素需解决因素1.1.市场竞争激烈市场竞争激烈2.2.区域印象难以改变区域印象难以改变3.3.时间成本带来的高风险时间成本带来的高风险4.4.客群客群需解决因素需解决因素-新家园有限的区域内云集了本土及外地的实力开发商，并且各家开发商所获得的土地资源条件差异较小，而土地成本均较高，这势必会催生出大量类似的高价格、低密度产品，加剧区域市场竞争。-新家园板块地处华明镇，村镇的本质深
17、入人心，并且体现在整个区域规划的肌理中。同时新家园板块中包含了30%的保障性住房，将商品房与保障性住房放置在同一区位，并驾齐驱，直接导致未来区域居民素质参差不齐，势必会影响商品房产品的外在形象。-区域建设需要时间，区域印象改变也需要时间，高昂的时间成本为开发企业带来了高风险。并且各家开发商是在07年，房地产市场非理性发展时期取得的土地资源，土地成本有明显的虚高成分，这些都增大了项目开发成本，具有高风险性。-新家园板块规划的客群定位为航空城新增就业人口和中新城区低收入拆迁家庭，但从出让的土地条件来看，未来开发产品和前期客群定位存在一定偏差，如何保证对基础定位客群的吸引力同时截留周边竞争板块的潜在客群，是影响新家园板块房地产发展前景的关键。LOGO
