1、惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计分享人：XXX20XX/XX/XEnterprise financeEnterprise finance惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计目录/Contents为什么要融资？1融资的本质是什么？2融资的渠道有哪些？3资金方考量什么？4惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计企业的财务目标股东财富或企业价值的最大化企业目标生存发展获利做好财务管理工作企业要有效地完成筹措资金和使用资金的任务企业的目标是什么？惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计企业价值负债总额DVuVl
2、TDMM理论KELKTwacc利息可以税前扣除，相当于增加了企业的现金流量，增加了企业的价值负债比例提高，企业价值也随之提高理论上，全部融资来源于负债，企业价值达到最大资本成本负债权益比D/EK0wacc惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计权衡理论对MM理论进行修正利息可以税前扣除，增加了企业的价值负债经营可能会导致财务困境税收节税现值=困境成本现值优序理论融资决策中对融资方式优先次序进行阐述先成本低，后成本高优先留存收益其次债项融资最后股权融资 惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计权益负债资产资金来源短期融资中长期融资债
3、权融资股权融资流动资金融资项目融资直接融资简介融资资金用途由企业过去经营交易或各项事项形成的，由企业拥有或控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。未来能导致现金流入企业资金方把融资方未来预期能够取得现金流提前透支惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计资产应收账款存货固定资产无形资产长期股权投资应收账款质押保理（有追索权，无追索权）动产质押仓单质押房产抵押（住宅、商铺、写字楼、工业厂房、在建工程）土地抵押专利权质押收费权质押（物业经营贷）上市公司股权质押惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计会计核算规定、准则预算、管控生意、供需政策、产品策划、谈判会计核算融资依据基础升华财务
4、管理工作内容惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计企业融资渠道筹资活动经营活动境内间接融资境内直接融资海外融资1.银行贷款3.股权市场6.股东出资2.非标融资4.信用债7.合作开发5.资产证券化8.民间借贷9.银行贷款10.海外债券11.股权市场12.其他供应链融资13.票据销售回款15.自有购房款14.应付款16.个人信房金融开发行、并购贷、经营性物业贷、流动资金贷、政策性贷款IPO、增发、配股大股东增资、引入战投内保外贷、项目贷款商业承况汇票、银行承况汇票自有购房款委贷、信托贷款、带回购协议的资产或受益权转让、融资租赁、小贷和财务公
5、司贷款、债务重组ABS/ABN：应收/应付款、按揭尾款、持有物业租金和增值额、物业费公司债、企业债、短融、中期票据、PPN个人/企业借款合作开发、小股操盘、合伙人制度优先票据、可转换债、可交换债联交所：IPO、代价发行、共开发售、供股、配股Reits、外资并购应付工程款/物料款、其他应付款商业个贷、公积金个贷、消费贷、过桥贷惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计政策性风险行业禁入，非法集资法律风险经营存在违法违规市场风险行业景气程度，利率、汇率、税率变化道德风险欺诈、跑路诈贷流动性风险短贷长用，短期资金用于长期项目，兑付难操作风险违规操
6、作，内控不严，监守自盗项目评判要点惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计（1）区位选择不管是银行、信托还是私募，融资机构在挑选项目时，一般会考虑到地缘以及当地政策及市场环境等因素。在地域挑选上，有的会选择一线城市、二线省会城市或一些重点城市，划分一二三四类城市。一类城市包括：北上深广； 二类城市包括：天津、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、南京、苏州、杭州、重庆、成都、西安、厦门、福州等；三类城市包括：无锡、宁波、昆明、海口、大连、南宁、贵阳、太原、南昌、佛山、东莞、珠海等；四类城市包括：中山、惠州、嘉兴、南通、常州、温州、绍兴、烟台等。项目评判要点惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠
7、珊紫郁设计在融资时亦需充分考量不同业态项目的客群定位以及政策限制、去化问题，融资机构通常不会考虑纯商业项目（去化风险）、工业区块线内项目（业态限制及去化风险）、旧居住区改造项目（拆赔风险及周期的不确定性问题），另外一般都要求住宅项目或商住项目中住宅比例不低于70%。当然，区位优越的项目则另当别论。项目评判要点客群定位政策限制去化问题考量因素住宅比例不低于70%。不考虑纯商业项目工业区块线内项目旧居住区改造项目存在去化风险存在业态限制及去化风险拆赔风险及周期的不确定性问题（2）项目性质及项目业态惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计15%8%+税后成本利润率净利润率在提供项目融资前可通
8、过楼面地价、经济技术指标、计容不计容面积、移交率、公建配套、可售物业面积、村企分配比例、有票成本等，对项目未来投资收益进行测算，并在综合估值的情况下，确定投资额度，合理设计安全垫。项目的经济性系项目收益的保障项目评判要点（3）项目的经济可行性惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计04050607在进行项目融资前需考虑当地的政策环境，当地是否存在限贷、限购、限售等政策，考虑到项目的去化难度及变现问题。如合法用地面积不足时可否通过调整更新单元、历史遗留违法建筑简易处理、调入合法用地指标（非农、征返或统筹留用地）、申请旧屋村认定、外部公共利益用地移交等方式处理。对于已经开发报建的项目，其项
9、目设计是否会影响未来的去化等等。判断项目目前所处阶段，如三会、四会、立项前、专规、实施主体、土地款缴纳、开发建设等，目前所处阶段是否具备推进、实施条件，是否存在实质推进障碍等。考虑到未来退出问题，确定项目推进节点计划的可实施性，判断项目相关融资置换方案或退出方案的可行性。项目评判要点当地政策环境及项目变现风险项目是否存在硬伤或本质障碍项目所处阶段、进度及后续推进的难度后市的融资环境评估惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计0103050402融资主体融资主体及实控人的背景调查，实际控制人及融资主体价值观，融资主体是否存在被诉被执行信息、市场负面新闻等；明确融资主体找本机构融资的原因，
10、是否找寻过其他银行、信托等金融机构，被拒绝提供融资的真实原因房地产企业品牌价值、市场口碑、评级情况（网红企业一般都不在大多数机构的合作白名单范围内）；融资主体资产负债率不超过70%，融资主体及其集团公司拿地风格及业务布局（考虑到三四线项目的去化问题，原则上目前市场行情下三四线城市项目融资相对谨慎，但实力开发商除外）同类或成功项目的经验，所拥有的其他项目或经营性业务、产业（判断融资主体及其集团的综合实力，便于增信担保措施的设置）。首先是投人和团队，在提供项目融资前，资金方会通过圈内资源以及三方公开渠道搜集融资主体的基本信息，包括但不限于：融资主体惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计融
11、资金额需与项目现阶段实际价值挂钩，在提供项目融资前，资金方会根据项目目前所处阶段综合评估项目价值以及抵押物的价值估值方法包括市场比较法、假设开发法（剩余法）、收益还原法（NPV）、成本逼近法（成本法）、基准地价法等。资金方会进一步核实项目融资款的真实用途，要求融资方说明用款计划，并合理安排放款的时间节点，比如城市更新项目在综合授信前提下按列入计划、通过专规、取得实施主体资格、取得补缴土地出让金通知等节点相应放款。借款实际用途融资金额与借款实际用途惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计融资成本接受度考量融资主体对成本的接受度，并结合市场的平均成本以确定合作的可行性。目前融资成本一般随行
12、就市。若融资主体对成本的接受度极高，则建议关注其真实的还款意愿及还款能力、核实其还款来源。惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计融资期限的设置与项目的推进计划及退出路径挂钩，不同的募资渠道对不同产品期限的接受度亦不相同。融资期限肯定越长越好短期产品较为被投资人接受融资方资金方融资期限项目推进进度还款来源退出路径VS与融资期限挂钩的是项目推进进度及还款来源的问题，资金方会设置合理的退出路径，如强化第三方回购或其他资金替换等（如贷款置换）。 真股投资项目，其投资期限与项目推进进度挂钩，在放款时亦建议与项目阶段性成果挂钩。融资期限设置惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计项目完成
13、销售后的还款回购担保融资置换销售后的回款以房地产项目为例，其收益来源主要包括项目开发建设销售后的回款、融资置换、回购担保等。项目销售回款，需先扣除总包优先权、抵押债权等，由于商品房预售款必须专款专用，对此需注意预售款进入监管账户后出款难度。对于前述的款项需凭借监理企业和施工企业共同确认的施工计划、施工进度说明、施工企业和材料设备供应企业收款账号，经银行及住建等政府部门审批同意后，款项方能直接支付至施工企业或材料设备供应企业。若开发商需将预售资金转出，则需施工企业的高度配合，也即像我们这类私募机构在项目存在总包优先权、抵押债权的情况下应充分评估项目去化难度及回款的分配情况，以避免还款来源落空造成
14、投资风险。贷款置换的可行性在提供项目融资前，我们还需对后市的融资环境进行充分评估，判断项目是否可顺利推进到相关节点，并取得低息融资完成融资置换，实现融资退出。 需要注意的是，对于能做贷款置换的项目，在过桥资金衔接的问题上，最好在融资置换款项下发之前提前落实“强担保”或“后手贷款批复的下达”。其他还款来源股东的回购担保差额补足其他项目的销售收入租金收益担保等还款来源分析惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计根据项目的实际情况，包括但不限于土地/在建工程/房产抵押、股权/应收账款/票据质押、公章证照共管、集团担保、实际控制人担保、差额补足、股权回购、董事及/或财务人员派驻、一票否决等。增
15、信担保措施的设置惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计资金投放进度安排资金投放进度层面，具体需与项目所处阶段、项目推进进度及取得的阶段性结果挂钩，比如分别在列入计划、专规通过、实施主体资格确认、收到补缴土地出让金通知等阶段进行放款。资金投放进度安排惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计投资退出的可行性分析投资退出的可行性分析则可判断项目未来实现融资置换的可行性以及融资主体的综合实力，就本项目是否与实力第三方达成后续深度合作等，确保项目未来有“接盘侠”参与，实现本次融资的安全退出。投资退出的可行性惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计惠珊紫郁设计分享人：XXX20XX/XX/XEnterprise financeEnterprise finance
