1、物业经营管理Edited by B. Y., Sun1物业经营管理Edited by B. Y., Sun2 一、物业经营管理的内涵一、物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理，是指为物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足的目标，综合利用物业管理、设施了满足的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。命周期的综合性管理服务。物业经营管理Edited by B.
2、 Y., Sun3 物业经营管理强调为业主提供价值管理服物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。及主营业务发展目标的需求。 既包括保证物业正常使用的运行操作管理，既包括保证物业正常使用的运行操作管理，也包括将物业作为一种收益性资产所进行也包括将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。营活动。物业经营管理Edited by B. Y., Sun4 二、物业经营管理活
3、动的管理对象二、物业经营管理活动的管理对象 管理对象通常为收益性物业，包括写字楼、管理对象通常为收益性物业，包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。物业、酒店和休闲娱乐设施等。 收益性物业通常出租给租户使用，可获得收益性物业通常出租给租户使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。物质载体。物业经营管理Edited by B. Y., Sun5 （一）写字楼（一）写字楼 写字楼是为商务、办公活动提供空间
4、的建筑，写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，包括构成，包括 企业自用写字楼企业自用写字楼 出租写字楼出租写字楼 自用出租复合型写字楼自用出租复合型写字楼物业经营管理Edited by B. Y., Sun6 通常依据写字楼所处的位置、楼宇设计装修状通常依据写字楼所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力分类，分为甲、乙、丙三个等级：况和收益能力分类，分为甲、乙、丙三个等级： 甲级写字楼甲级写字楼 具有优越的地理位置和交通环境，建筑
5、物物理状具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。媲美。 乙级写字楼乙级写字楼 具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
6、筑物。物业经营管理Edited by B. Y., Sun7 丙级写字楼丙级写字楼 物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应，相对于租户的需求并与其租金支付能力相适应，相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。能保持一个合理的出租率。物业经营管理Edited by B. Y., S
7、un8 对写字楼分类要考虑的主要因素：对写字楼分类要考虑的主要因素： 所处的位置所处的位置 交通方便性交通方便性 声望或形象声望或形象 建筑形式建筑形式 大堂大堂 电梯电梯 走廊走廊 室内空间布置室内空间布置 为租户提供的服务为租户提供的服务 建筑设备系统建筑设备系统 物业管理水平物业管理水平 租户类型租户类型物业经营管理Edited by B. Y., Sun9 （二）零售商业物业（二）零售商业物业 零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。业空间。 零售商业物业
8、的分类主要依据其建筑规模、经零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业国徽区域的范围划分。包营商品的特点及商业国徽区域的范围划分。包括：括：物业经营管理Edited by B. Y., Sun10 1、区域购物中心、区域购物中心 区域购物中心是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、区域购物中心是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在10万万m2以上，有效商业服务半径可达到以上，有效商业服务半径可达到200km，由专业，由
9、专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高（全业态、全业种（全业态、全业种/行业经营，高度专业化与高度综行业经营，高度专业化与高度综合化并存）、行业多、店铺多、功能多。合化并存）、行业多、店铺多、功能多。物业经营管理Edited by B. Y., Sun11 区域购物中心所包含的内容比较广泛：区域购物中心所包含的内容比较广泛： 在服务功能上表现为复合性在服务功能上表现为复合性 在经营管理上表现为一致性在经营管理上表现为一致性 在服务设施上体现为完整性在服务设施上体现为完整性 在服务范围上面向商圈内所有居民在服务范围上面向商圈内所有居民物业经营
10、管理Edited by B. Y., Sun12 2、市级购物中心、市级购物中心 市级购物中心的建筑规模一般在市级购物中心的建筑规模一般在 3 万万m2以上，其商以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在 30 万人以万人以上，年营业额在上，年营业额在 5 亿元人民币以上。亿元人民币以上。 在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。为主要租户。 按所服务的对象不同，市级购物中心也有高档和中档按所服务的对象不同，市级购物中心也有高档和中档之分。之分。物业经营管理Edited by B. Y.,
11、Sun13 3、地区购物商场、地区购物商场 地区购物商场的建筑规模一般在地区购物商场的建筑规模一般在 13 万万m2之间，商之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口 10 30 万人，年营业额在万人，年营业额在 15 亿元人民币之间。亿元人民币之间。 地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户物业经营管理Edited by B. Y., Sun14 4、居住区商场、居住区商场 居住区商场的建筑规模一般在居住区商场的建筑规模一般在 300010000m2之间，之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主
12、，服务人商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口口 1 5万人，年营业额在万人，年营业额在 300010000 万元人民币万元人民币之间之间 居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户。租户。物业经营管理Edited by B. Y., Sun15 5、邻里服务性商店、邻里服务性商店 这些商店的建筑规模一般在这些商店的建筑规模一般在 3000m2以下，且以以下，且以 500 1000m2建筑面积者居多，服务人口在建筑面积者居多，服务人口在1万人以下，万人以下，年营业额在年营业额在 3000万元人民币以下。万元人民币以下。 方便食品、
13、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。的租户。 6、特色商店、特色商店 特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。特殊性，以及经营方式的灵活性。 这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。营业额等差异较大。物业经营管理Edited by B. Y., Sun16 除了上述区分零售商业物业的方法，另一个角
14、除了上述区分零售商业物业的方法，另一个角度来区分，不管商场的规模多大，零售商业物度来区分，不管商场的规模多大，零售商业物业基本上有两种存在形式：业基本上有两种存在形式： 一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群； 二是某综合用途物业内的一部分。二是某综合用途物业内的一部分。物业经营管理Edited by B. Y., Sun17 （三）出租型别墅或公窝（三）出租型别墅或公窝 用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓。用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓。 1、别墅、别墅 别墅（别墅（ Villa ）是指在风景区或在郊外建造的供休养）是指在风景区或在郊外建造
15、的供休养的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。并带有一定规模的院落。物业经营管理Edited by B. Y., Sun18 2、公寓、公寓 公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。产权出售，供出租或短期居住。 具体类型包括：具体类型包括： 复式公寓（一套公寓
16、住宅的诸房间在相连的两层复式公寓（一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上）楼上） 花园公寓（公寓建筑中底层能通向后院或花园的花园公寓（公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅）住宅） 单间公寓（由单独的多功能房间、厨房或小厨房单间公寓（由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅）及一间浴室组成的公寓住宅）物业经营管理Edited by B. Y., Sun19 （四）工业物业（四）工业物业 工业物业是指为人类生产活动提供人住空间的工业物业是指为人类生产活动提供人住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼
17、）业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。等。 用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。物业经营管理Edited by B. Y., Sun20 工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关：间需求特征相关： 必须保证能源供应和内部运输系统的通畅必须保证能源供应和内部运输系统的通畅 兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响成本和经营利润的影响物业经
18、营管理Edited by B. Y., Sun21 （五）酒店和休闲娱乐设施（五）酒店和休闲娱乐设施 酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。体中心、赛马场、高尔夫球场等。物业经营管理Edited by B. Y., Sun22 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在： 1、服务对象不同。、服务对象不同。 2、地理位置不同。、地理位置不
19、同。 3、服务内容不同。、服务内容不同。 4、建筑设计和装演风格不同。、建筑设计和装演风格不同。物业经营管理Edited by B. Y., Sun23 三、物业经营管理服务的目标三、物业经营管理服务的目标 物业经营管理服务的目标，是从业主的角物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。提高物业的市场价值以及未来发展潜力。物业经营管理Edited b
20、y B. Y., Sun24物业经营管理Edited by B. Y., Sun25 在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业通常要承担如下责任：理工作的物业管理企业通常要承担如下责任： 1、策划租户的组合及物色潜在租户；、策划租户的组合及物色潜在租户； 2、制订及落实租务策略；、制订及落实租务策略； 3、执行租务条件；、执行租务条件； 4、确保所管理的物业遵守国家法规；、确保所管理的物业遵守国家法规； 5、履行租务管理工作；、履行租务管理工作； 6、进行租务评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、进行租务评估、制订租约条款、
21、拟备租约、收取租金、追收欠租及收回物业；追收欠租及收回物业； 7、执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通、执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通信系统及紧急事古管理；信系统及紧急事古管理； 8、制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划；、制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划； 9、提出更新改造建议及监察有关活动。、提出更新改造建议及监察有关活动。物业经营管理Edited by B. Y., Sun26 四、物业经营管理企业四、物业经营管理企业 物业管理企业以公司的形式存在。公司是物业管理企业以公司的形式存在。公司是指依法定程序设立的，由两个以上股东共指依法定程序
22、设立的，由两个以上股东共同出资经营，以营利为目的，具有法人资同出资经营，以营利为目的，具有法人资格的经济组织。应具有以下五个特征：格的经济组织。应具有以下五个特征： 依照有关法律进行登记注册；依照有关法律进行登记注册； 由两个以上股东共同出资经营；由两个以上股东共同出资经营； 以营利为目的；以营利为目的； 具有法人资格；具有法人资格； 是经济组织。是经济组织。物业经营管理Edited by B. Y., Sun27 现代物业管理企业完全按照自主经营、自负盈现代物业管理企业完全按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制来运作，靠提亏、自我约束、自我发展的机制来运作，靠提供经营管理服务获得报
23、酬，取得盈利。供经营管理服务获得报酬，取得盈利。 物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。三种。物业经营管理Edited by B. Y., Sun28 1、管理型物业管理企业、管理型物业管理企业 管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。在物业管理活动中处在总包的位置。 管理型物业管理企业的工作重点在于：物业管理工作管理型物业管理企业的工作重点在于：物业管理工作的规划与计
24、划、物业市场营销与租赁管理、预算与成的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。流管理、绩效评价和客户关系管理等。物业经营管理Edited by B. Y., Sun29 2、专业型物业管理企业、专业型物业管理企业 专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，接受业主委托的形式， 由于物业管理工作涉及的清洁、安
25、全、电梯等建筑设由于物业管理工作涉及的清洁、安全、电梯等建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、停备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、停车场具有很强的专业性。车场具有很强的专业性。物业经营管理Edited by B. Y., Sun30 3、综合型物业管理企业、综合型物业管理企业 综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。运行管理能力的企业。 综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层，履综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层，履行策略性物业管理的职能，同时还设置若干专业化的行策略性物业管理的职能，同时
26、还设置若干专业化的分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。 从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。管理型和综合型物管理和现场作业三个层次。管理型和综合型物业管理企业，也能为业主提供物业管理顾问、业管理企业，也能为业主提供物业管理顾问、咨询服务。咨询服务。物业经营管理Edited by B. Y., Sun31 一、物业经营管理的层次一、物业经营管理的层次 物业经营管理的内容与物业类型和业主持物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物有物业的目的密切
27、相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。地产组合投资管理三个层次。 物业管理和设施管理以运行管理为主物业管理和设施管理以运行管理为主 房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主性管理为主物业经营管理Edited by B. Y., Sun32 1、物业管理、物业管理 物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。保障其始终处在正
28、常的运行状态。物业经营管理Edited by B. Y., Sun33 2、设施管理、设施管理 设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。公环境。 设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产
29、的非房地产企业或机构。房地产的非房地产企业或机构。物业经营管理Edited by B. Y., Sun34 3、房地产资产管理、房地产资产管理 房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。来同时管理多宗物业。 房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市
30、场内实现价值最大化的目标，处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。满足房地产组合投资管理者的要求。物业经营管理Edited by B. Y., Sun35 4、房地产组合投资管理、房地产组合投资管理 房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括：房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括： 理解和执行物业业主的投资目标；理解和执行物业业主的投资目标； 评价资产管理公司的表现；评价资产管理公司的表现； 审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造
31、计划； 以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。物业经营管理Edited by B. Y., Sun36 房地产投资的利润是通过三种基本途径创房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：造出来的： 一是在极好的条件下购买物业（从开发商或原一是在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；业主手中）； 二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；标来经营物业； 三是在合适的时机售出物业。三是在合适的时机售出物
32、业。物业经营管理Edited by B. Y., Sun37 二、物业经营管理不同层次之间的关系二、物业经营管理不同层次之间的关系 物业管理和设施管理定位在现场操作层面物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收人和现金流。服务和保证物业的持续收人和现金流。 资产管理通常不在现场，它们通常负责几资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照物业类处不同的物业。资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来的分类原则型、地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业，因此比现场物业管理具有更来
33、管理物业，因此比现场物业管理具有更广阔的视角。广阔的视角。物业经营管理Edited by B. Y., Sun38物业经营管理Edited by B. Y., Sun39 房地产组合投资管理公司则以投资者的目房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，来详细标和风险回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。制定和执行一个投资组合战略。物业经营管理Edited by B. Y., Sun40管理层次管理层次物业管理物业管理资产管理资产管理组合投资管理组合投资管理主要职责主要职责保持与租户的联保持与租户的联系；收租；控制系；收租；控制运营成本；财务运营成本；财务报告
34、和记录的保报告和记录的保存；物业维护；存；物业维护；资本性支出计划；资本性支出计划；危机管理；安全危机管理；安全管理；公共关系管理；公共关系制定物业发展战制定物业发展战略计划；持有略计划；持有出售分析；物业出售分析；物业更新改造等主要更新改造等主要开支决策；监控开支决策；监控物业绩效；管理物业绩效；管理和评价物业管理和评价物业管理企业；协助物业企业；协助物业管理的租户关系管理的租户关系工作；定期进行工作；定期进行资产的投资分析资产的投资分析和运营状况分析和运营状况分析制定投资组合目制定投资组合目标与投资准则；标与投资准则；制定并执行组合制定并执行组合投资战略；设计投资战略；设计和调整物业资产和
35、调整物业资产的资本结构；负的资本结构；负责策略资产的配责策略资产的配置和衍生工具的置和衍生工具的应用；监督购置、应用；监督购置、处置、资产管理处置、资产管理和再投资决策；和再投资决策；负责投资组合的负责投资组合的绩效；客户报告绩效；客户报告与现金管理与现金管理物业经营管理Edited by B. Y., Sun41 三、物业经营管理中的战略性工作三、物业经营管理中的战略性工作 （一）确定战略（一）确定战略 （二）确定标准（二）确定标准 资产投资者将还需要结合对市场的跟踪、分析资产投资者将还需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些
36、投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。易的收益变化。物业经营管理Edited by B. Y., Sun42 （三）构建信息基础（三）构建信息基础 提出一个建议和制定一个策略的首要前提是有提出一个建议和制定一个策略的首要前提是有足够的信息可用。因此，必须有一个可靠的足足够的信息可用。因此，必须有一个可靠的足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库。数据库。物业经营管理Edited by B. Y., Sun43 （四）决策分析（四）决策分析 决策分析是对各种可能的方案进行分析比较的决策分析是对
37、各种可能的方案进行分析比较的过程。过程。 （五）进行资产组合（五）进行资产组合 资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险。险。物业经营管理Edited by B. Y., Sun44 四、物业经营管理的常规工作四、物业经营管理的常规工作 资产管理的主要内容本质上就是对成本和资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。和财务状况的管理。物业经营管理Edited by B. Y., Sun45 （
38、一）常规工作内容概述（一）常规工作内容概述 从日常工作的角度看，具体负责资产管理的物从日常工作的角度看，具体负责资产管理的物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平上，保持合理的开支水平，尽量减少给使用者上，保持合理的开支水平，尽量减少给使用者带来的不便。带来的不便。物业经营管理Edited by B. Y., Sun46 （二）现金流和成本管理（二）现金流和成本管理 支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的净运营收益和资本价值产
39、生影响。包括：物业的净运营收益和资本价值产生影响。包括：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收。方性税收。物业经营管理Edited by B. Y., Sun47 1、支出的分配、支出的分配 （1）对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业）对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。主必须对物业进行某种程度的直接投资。 （2）由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投人，）由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投人，因此业主一般更希望签署一
40、次性包含全部内容的租约，因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳人租约中。将预期收费纳人租约中。 （3）租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满）租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分。租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分。 2、费用和成本、费用和成本物业经营管理Edited by B. Y., Sun48 3、租金、租金 一般来说，按照租约规定进行开支的一方需要说明提一般来说，按照租约规定进行开支的一方需要说明提供的具体工作或者
41、服务内容，也需要为其分包商的支供的具体工作或者服务内容，也需要为其分包商的支出行为负责。以下四种情况除外：出行为负责。以下四种情况除外： （1）物业有多个租户，每个租户提供一定比例）物业有多个租户，每个租户提供一定比例的租金，作为整体物业的开支来源。的租金，作为整体物业的开支来源。 （2）租户要各自支付保险费，但不必向业主另）租户要各自支付保险费，但不必向业主另外支付一笔用来补偿业主为整体物业提供风险庇外支付一笔用来补偿业主为整体物业提供风险庇护的费用。护的费用。 （3）有时租户不愿按租约内容履行责任。）有时租户不愿按租约内容履行责任。 （4）业主可能会面对一项租户的租金没有覆盖）业主可能会面
42、对一项租户的租金没有覆盖的维修或者更新项目。的维修或者更新项目。物业经营管理Edited by B. Y., Sun49 4、服务费、服务费 接受租约的租户需要和业主或者合租者一起对公共设接受租约的租户需要和业主或者合租者一起对公共设施和区域的日常维护和维修负责。施和区域的日常维护和维修负责。 （1）目的）目的 服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担，但实服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担，但实际上是由租户支付的。际上是由租户支付的。 （2）成本分摊）成本分摊 一般分配公共成本的方式是按照单个租户的承租一般分配公共成本的方式是按照单个租户的承租面积占物业总面积的比例计算。面积占物业总面积的比例计算。 （3）其他相关费用）其他相关费用物业经营管理Edited by B. Y., Sun50 （三）日常维修和维护（三）日常维修和维护 日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式。过沟通来确定具体履行方式。 （四）未来维修和维护（四）未来维修和维护 （五）设施设备管理（五）设施设备管理 （六）物业保险管理（六）物业保险管理
