1、 一一.设备运行与管理作用和任务设备运行与管理作用和任务 二二. 设备设施结构及运行原理设备设施结构及运行原理三三. 典型故障分析及处理措施典型故障分析及处理措施四四. 设备管理队伍建设设备管理队伍建设五五. 设备运行与保养设备运行与保养六六. 突发事件处理突发事件处理七七.能耗管理能耗管理九九. 物业前期设备接管物业前期设备接管十十.国外设备管理简介国外设备管理简介八八. 设备档案资料管理设备档案资料管理 n重要性重要性：自从物业管理作为一种社会化、专业化服务模式在中国诞生以来，经过：自从物业管理作为一种社会化、专业化服务模式在中国诞生以来，经过20多年，形成了多样化的发展趋势，而设备管理一
2、直是物业管理中重要的环节之一。多年，形成了多样化的发展趋势，而设备管理一直是物业管理中重要的环节之一。n目标目标：随着房地产投资规模的不断扩大和投资形势的多样化，物业的业主或投资者：随着房地产投资规模的不断扩大和投资形势的多样化，物业的业主或投资者希望通过物业的经营和管理，不仅使其物业在运行中能够保值，而且实现增值。而希望通过物业的经营和管理，不仅使其物业在运行中能够保值，而且实现增值。而物业设备的运行管理的优劣直接影响到了物业的保值和增值。物业设备的运行管理的优劣直接影响到了物业的保值和增值。n目的目的：全面、系统了解设备管理的过程。：全面、系统了解设备管理的过程。n对象对象：设备管理相关的
3、管理人员。：设备管理相关的管理人员。 n设备设备：主要指高层物业（办公大楼、商业楼宇）机电设备：主要指高层物业（办公大楼、商业楼宇）机电设备n重点重点：各系统设备的技术原理及关键点：各系统设备的技术原理及关键点n难点难点：工程：工程 队伍的建设及管理队伍的建设及管理n多功能、大型化多功能、大型化：现代商业物业已经摆脱了只提供一般办公室的传统，成：现代商业物业已经摆脱了只提供一般办公室的传统，成为人们商务、饮食、购物、娱乐、运动、休闲等集多功能为一体的综合性为人们商务、饮食、购物、娱乐、运动、休闲等集多功能为一体的综合性大型建筑物业。大型建筑物业。n最新科技最新科技：现代高层建筑的一个重要标志，
4、就是不断把现代科学技术的最：现代高层建筑的一个重要标志，就是不断把现代科学技术的最新成果应用于建筑设施之中，为客人在物资上、精神上的需求提供最优质新成果应用于建筑设施之中，为客人在物资上、精神上的需求提供最优质的服务。的服务。n高依赖程度高依赖程度：物业设备、设施朝着追求舒适和豪华，和设备的复杂化、多：物业设备、设施朝着追求舒适和豪华，和设备的复杂化、多样化发展。物业对设备的依赖程度也越来越大。样化发展。物业对设备的依赖程度也越来越大。n专职部门专职部门：物业管理企业中必须设置专门负责设备管理与运行的工程部。：物业管理企业中必须设置专门负责设备管理与运行的工程部。其主要职责是负责能源控制、设备
5、管理、运行操作、保养和维修。其主要职责是负责能源控制、设备管理、运行操作、保养和维修。 A、物业管理公司、物业管理公司：主要设置工程部来负责整体物业设备设施的运行和维护保养，：主要设置工程部来负责整体物业设备设施的运行和维护保养，也包括了物业本体的修缮工作。也包括了物业本体的修缮工作。B、大中型工业企业、大中型工业企业：对于设备管理部门主要设为：动力部（科）、设备部：对于设备管理部门主要设为：动力部（科）、设备部（科）、机修车间（机修分厂），主要管理工厂内部的机电设备，在各车间配备（科）、机修车间（机修分厂），主要管理工厂内部的机电设备，在各车间配备值班机修工（钳工）和值班机修工（钳工）和 电
6、工。而工厂的土建，结构，房屋修缮一般由专门的基电工。而工厂的土建，结构，房屋修缮一般由专门的基建科完成。按照计划执行设备的保养、中修和大修的工作。有较长的设备管理历建科完成。按照计划执行设备的保养、中修和大修的工作。有较长的设备管理历史和经验。普遍来说整体设备技术落后、但个别部分又非常专业，例如企业的主史和经验。普遍来说整体设备技术落后、但个别部分又非常专业，例如企业的主力生产、加工的设备的维修人员的技术水平相当高。设备管理人员素质较高，大力生产、加工的设备的维修人员的技术水平相当高。设备管理人员素质较高，大学本科生和工程师人数多。设备管理系统性很强，但有些分工非常具体、工作效学本科生和工程师
7、人数多。设备管理系统性很强，但有些分工非常具体、工作效率底。率底。C、星级宾馆、星级宾馆：设备管理部门称为动力部或工程部。设备类型与商业物业的类型：设备管理部门称为动力部或工程部。设备类型与商业物业的类型相似。岗位设置亦几乎相同。所不同的是宾馆设备管理针对是单一业主。宾客只相似。岗位设置亦几乎相同。所不同的是宾馆设备管理针对是单一业主。宾客只相当于租户。设备管理重运行、轻保养，基本不做投资较大的中修和大修，不会相当于租户。设备管理重运行、轻保养，基本不做投资较大的中修和大修，不会做全面的设备改造，除非新的管理层接管或全面重新装修改造。做全面的设备改造，除非新的管理层接管或全面重新装修改造。宾馆
8、的运行特点是要求宾馆的运行特点是要求24小时开业。所以很多保养工作是非常困难的。例如不可小时开业。所以很多保养工作是非常困难的。例如不可能停电做配电房的保养、也不可能停水来清洗水池。能停电做配电房的保养、也不可能停水来清洗水池。 D、专业设备公司、专业设备公司：作为该企业的产品或工程的售后服务而设立的技术服务部或：作为该企业的产品或工程的售后服务而设立的技术服务部或维修部。主要做质保期以内的技术服务工作，质保期过后一部公司分仍可能于业维修部。主要做质保期以内的技术服务工作，质保期过后一部公司分仍可能于业主继续签订维保合同，做好维修工作，基本没有系统的保养。主继续签订维保合同，做好维修工作，基本
9、没有系统的保养。 n科学的运行管理和严密的系统保养科学的运行管理和严密的系统保养n最佳的性能发挥与最优的成本控制最佳的性能发挥与最优的成本控制科学科学：n1、理论的肯定和证明必须靠公众都能够观察了解的客观事实，不能单凭学者个、理论的肯定和证明必须靠公众都能够观察了解的客观事实，不能单凭学者个人的经验。人的经验。n 2、尽量使用数理化的方式来说明假设，以便精密地测试和修正、尽量使用数理化的方式来说明假设，以便精密地测试和修正n 3、尽量使用各种论述精确，能用严密的试验或否定。、尽量使用各种论述精确，能用严密的试验或否定。n4、使用自然科学所惯用的、使用自然科学所惯用的“厘米克秒厘米克秒”制作为度
10、量工具制作为度量工具n（1949年芝加哥大学的一次跨科学会议上对科学的讨论）年芝加哥大学的一次跨科学会议上对科学的讨论）n科学的方法科学的方法：1、明确问题。、明确问题。2、探索和研究有关理论和模式。、探索和研究有关理论和模式。3、形成假设、形成假设、4选选择适当的研究方法。择适当的研究方法。5、通过观察测试试验，进行论证。、通过观察测试试验，进行论证。前期接管前期接管操作操作运运行行维护维护保保养养更新改造更新改造 设备系统分类设备系统分类按照建筑设备设计、施工专业分工，便于今后的物业接受和按照建筑设备设计、施工专业分工，便于今后的物业接受和管理宜分为以下管理宜分为以下8个系统：个系统：供配
11、电供配电给排水给排水消防消防通风空调通风空调电梯电梯弱电弱电土木设施土木设施H 其他特殊设备其他特殊设备 供配电供配电 电工知识电工知识：电流电压电阻；：电流电压电阻；交流电交流电：电压频率相位；无功功率有功功率：电压频率相位；无功功率有功功率供配电系统主要包括供配电系统主要包括 高压电缆开关柜变压器低压开关柜配电箱用电设备高压电缆开关柜变压器低压开关柜配电箱用电设备供电设备：空气开关漏电开关电能表避雷器电容器（供电设备：空气开关漏电开关电能表避雷器电容器（无功功率补偿）无功功率补偿）1）负荷级别）负荷级别一级负荷：供电中断将造成人身伤亡；或在政治上、经济上造成重大影响；一级负荷：供电中断将造
12、成人身伤亡；或在政治上、经济上造成重大影响；或破坏重要交通枢纽、通讯设施、公共场所的正常秩序，带来极大是政治、或破坏重要交通枢纽、通讯设施、公共场所的正常秩序，带来极大是政治、经济损失。经济损失。高层建筑要求安全、可靠、方便、舒适，故集中了大量现代化的生活设施设高层建筑要求安全、可靠、方便、舒适，故集中了大量现代化的生活设施设备。这些设备大部分能源取自电力。一般高层建筑的电力负荷按一级负荷考备。这些设备大部分能源取自电力。一般高层建筑的电力负荷按一级负荷考虑，必须采用两路高压电源供电，且符合下列条件之一：虑，必须采用两路高压电源供电，且符合下列条件之一：A 两路高压电源之间无联系，即高压电源进
13、线来自供电部门不同的变电站。两路高压电源之间无联系，即高压电源进线来自供电部门不同的变电站。B 两路电源之间有联系，但发生故障时，两个电源一般不会同时损坏；如两两路电源之间有联系，但发生故障时，两个电源一般不会同时损坏；如两路高压进线来自供电部门的同一区域变电站，但不是同一台降压变压器或同路高压进线来自供电部门的同一区域变电站，但不是同一台降压变压器或同一段母线。高层建筑除了两路电源进线外，还应配备自备发电机组。一段母线。高层建筑除了两路电源进线外，还应配备自备发电机组。 供配电供配电 2) 供电方式主要有二种供电方式主要有二种A）两路高压、正常时一用一备，当正常工作电源事故停电时，另一路备用
14、电两路高压、正常时一用一备，当正常工作电源事故停电时，另一路备用电源自动投入。具体应用时将两路高压供作电互为备用，加自备发电机组。发源自动投入。具体应用时将两路高压供作电互为备用，加自备发电机组。发电机容量占变压器容量的电机容量占变压器容量的1020，（一般取中值，（一般取中值16） 投资较大，可靠性高，线路损耗低（正常工作时负载率较低），变压器较富投资较大，可靠性高，线路损耗低（正常工作时负载率较低），变压器较富裕，负债率正常工作时为裕，负债率正常工作时为50，变压器损耗较高，无功功率较高。，变压器损耗较高，无功功率较高。 实际操作时，一般不采用高压自动投入方式，仍然采用人工切换方式。因实际
15、操作时，一般不采用高压自动投入方式，仍然采用人工切换方式。因为必须由人工准确判断故障原因后切换，方能安全可靠。为必须由人工准确判断故障原因后切换，方能安全可靠。B）两路高压两路高压 进线，同时工作，当其中一路故障时，由母线联络开关对故进线，同时工作，当其中一路故障时，由母线联络开关对故障回路供电，比障回路供电，比A增加了母连和电压互感器柜，投资加大，电房面积增加。目增加了母连和电压互感器柜，投资加大，电房面积增加。目前在广州较常见前在广州较常见设备系统分类设备系统分类 高压供电子系统高压供电子系统 高压进线隔离柜、高高压进线隔离柜、高压进线柜，计量柜、变压进线柜，计量柜、变压器柜、联络柜、母线
16、压器柜、联络柜、母线隔离柜、互投柜、直流隔离柜、互投柜、直流屏等。高压配电设备的屏等。高压配电设备的保护（辅助）装置及高保护（辅助）装置及高压送（配）线缆（槽）；压送（配）线缆（槽）； 供配电供配电变压器：变压器：包括油浸式，干式变压器。包括油浸式，干式变压器。油浸式的冷却介质变压器油是可燃的。油浸式的冷却介质变压器油是可燃的。环氧干式变压器允许温升高，体积小、可靠性高，但过载能力低。环氧干式变压器允许温升高，体积小、可靠性高，但过载能力低。变压器负载率经常小于变压器负载率经常小于30式应进行经济考核后，合理更换变压器或式应进行经济考核后，合理更换变压器或调整系统运行。调整系统运行。变压器并列
17、运行式按组合后的技术特性，选择最佳的运行方式。变压器并列运行式按组合后的技术特性，选择最佳的运行方式。变压器分列运行时，按照技术特性，根据变压器的总损耗最小的原则变压器分列运行时，按照技术特性，根据变压器的总损耗最小的原则合理分配负荷。合理分配负荷。特点:科学合理的设计和浇注工艺，使产品局部放电量更小，噪声低；散热能力强，在强迫风冷条件下可以在125额定负载下长期运行；并配有智能温控仪，具有故障报警，超温报警，超温跳闸以及黑匣子功能；通过RS485串行接口与计算机相连，可以集中监视和控制。设备系统分类设备系统分类变压器子系统变压器子系统: : 变压器、风机；变压器、风机；变压器的效率：变压器的
18、效率：在额定功率时，变压器的输出功率和输入功率的比值，叫在额定功率时，变压器的输出功率和输入功率的比值，叫做变压器的效率，即做变压器的效率，即=(P2=(P2P1)x100%P1)x100%式中式中 为变压器的效率为变压器的效率;P1;P1为输入功率，为输入功率，P2P2为输出功率为输出功率. .变压器传输电能时总要产生损耗变压器传输电能时总要产生损耗 铜损是指变压器线圈电阻所引起的损耗铜损是指变压器线圈电阻所引起的损耗. .当电流通过线圈电阻发热时，一部分当电流通过线圈电阻发热时，一部分电能就转变为热能而损耗电能就转变为热能而损耗. .由于线圈一般都由带绝缘的铜线缠绕而成，因此称为由于线圈一
19、般都由带绝缘的铜线缠绕而成，因此称为铜损铜损. .铁损包括两个方面铁损包括两个方面. . 磁滞损耗磁滞损耗：当交流电流通过变压器时，通过变压器硅钢片的磁力线其方向和大小随之：当交流电流通过变压器时，通过变压器硅钢片的磁力线其方向和大小随之变化，使得硅钢片内部分子相互摩擦，放出热能，从而损耗了一部分电能，这便是磁滞损变化，使得硅钢片内部分子相互摩擦，放出热能，从而损耗了一部分电能，这便是磁滞损耗耗. . 涡流损耗涡流损耗：当变压器工作时：当变压器工作时. .铁芯中有磁力线穿过，在与磁力线垂直的平面上就会产生铁芯中有磁力线穿过，在与磁力线垂直的平面上就会产生感应电流，由于此电流自成闭合回路形成环流
20、，且成旋涡状，故称为涡流感应电流，由于此电流自成闭合回路形成环流，且成旋涡状，故称为涡流. .涡流的存在使涡流的存在使铁芯发热，消耗能量，这种损耗称为涡流损耗铁芯发热，消耗能量，这种损耗称为涡流损耗. .变压器的效率与变压器的功率等级有密切关系，通常功率越大，输出功率损变压器的效率与变压器的功率等级有密切关系，通常功率越大，输出功率损耗就越小，效率也就越高耗就越小，效率也就越高. .反之，功率越小，效率也就越低反之，功率越小，效率也就越低. . 供配电供配电 低压配电子系统低压配电子系统: :低压主进柜、馈低压主进柜、馈线柜、联络柜、电容器柜、计量柜、出线线柜、联络柜、电容器柜、计量柜、出线柜
21、，用户配电柜（箱）、低压配电设备的柜，用户配电柜（箱）、低压配电设备的保护（辅助）装置、低压送（配）线缆保护（辅助）装置、低压送（配）线缆（母线槽）（母线槽）; ; 供配电供配电 发电机子系统发电机子系统: : 发电机发电机, ,储油罐储油罐, ,冷却系统、排烟管道、充冷却系统、排烟管道、充电设备电设备; ; 通风空调通风空调n空调即空气调节。通过机电设备调节大厦内的空气指数，已空调即空气调节。通过机电设备调节大厦内的空气指数，已达到人或设备所需要的最佳的舒适度。达到人或设备所需要的最佳的舒适度。n空气指数：空气指数： 温度温度n 湿度湿度n 气流速度气流速度n 空气洁净度：通风管道的清洗空气
22、洁净度：通风管道的清洗n中央空调系统适应于集中商场及大型商厦的楼宇。中央空调系统适应于集中商场及大型商厦的楼宇。 通风空调通风空调n中央空调子系统中央空调子系统: :制冷主机、控制冷主机、控制柜传感器制柜传感器; ;n冷却水子系统冷却水子系统: :冷却泵、冷却塔、冷却泵、冷却塔、阀门隔音材料阀门隔音材料; ;n冷冻水子系统冷冻水子系统: : 冷冻泵管道、压差冷冻泵管道、压差开关、阀门、膨胀水箱、二次热交开关、阀门、膨胀水箱、二次热交换设备、换设备、n末端设备子系统末端设备子系统: :空气处理机（风空气处理机（风柜）、送风机（新风机）、排风机、柜）、送风机（新风机）、排风机、排气扇排气扇, ,空
23、调管网、处理设备、配空调管网、处理设备、配套电气控制设备等。套电气控制设备等。n其他空调子系统其他空调子系统：恒温恒湿空调：恒温恒湿空调机、医疗专用净化空调、窗式空调机、医疗专用净化空调、窗式空调机、分体空调机、热泵式空调、配机、分体空调机、热泵式空调、配套电气控制设备正负压系统、氧气套电气控制设备正负压系统、氧气系统及配套电气控制设备系统及配套电气控制设备电梯电梯电梯电梯 电梯电梯2)2)结构结构 （8 8大系统）大系统） 曳引系统：电动机，制动器，减曳引系统：电动机，制动器，减速箱，钢丝绳，导向轮，反绳轮速箱，钢丝绳，导向轮，反绳轮 导向系统：导轨，导靴、导轨架导向系统：导轨，导靴、导轨架
24、 轿箱：轿箱： 轿箱门，轿箱体轿箱门，轿箱体 门系统：轿箱门、层门、开门机、门锁装置门系统：轿箱门、层门、开门机、门锁装置 重量平衡系统重量平衡系统 电力拖动系统电力拖动系统 电器控制系统电器控制系统 安全保护系统：限速器、安全钳、缓冲器。限安全保护系统：限速器、安全钳、缓冲器。限位开关（端站保护装置）位开关（端站保护装置）据资料介绍：电梯每据资料介绍：电梯每8 8亿亿3 3百万次才发生一次事故，百万次才发生一次事故，按照电梯每年运行按照电梯每年运行3030万次，要万次，要27772777年才发生一次年才发生一次不幸事故，所以乘电梯比走楼梯安全不幸事故，所以乘电梯比走楼梯安全1010倍。对于倍
25、。对于客户而言电梯故障主要带来一种心理的压力。而客户而言电梯故障主要带来一种心理的压力。而导致对服务质量的影响。导致对服务质量的影响。 电梯事故特点电梯事故特点 1 1）电梯事故中人身伤害事故较多，伤亡者中电梯）电梯事故中人身伤害事故较多，伤亡者中电梯操作人员和维操作人员和维修工修工占比例大。占比例大。 2 2）电梯门系统电梯门系统的事故发生率较高，因为电梯的每一运行过程都的事故发生率较高，因为电梯的每一运行过程都要经过开门动作过程两次，关门动作两次，使门锁工作频繁，老化要经过开门动作过程两次，关门动作两次，使门锁工作频繁，老化速度快，久而久之，造成门锁机械或电气保护装置动作不可靠。速度快，久
26、而久之，造成门锁机械或电气保护装置动作不可靠。电梯电梯电梯管理关键点电梯管理关键点 1 1）安全管理）安全管理 2 2）维保质量监管）维保质量监管 3 3）防水：机房进水、走道浸水、底坑渗水。）防水：机房进水、走道浸水、底坑渗水。 4 4）通风：夏天高温，春天防潮）通风：夏天高温，春天防潮 5 5） 紧急放人：紧急放人： 给排水给排水n供水子系统供水子系统: :生活水泵、生活水泵、气压装置、水箱、水池、气压装置、水箱、水池、配套电气控制配套电气控制( (变频变频) ) 、闸阀、减压阀、止回阀、闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙头、开水器、各式水龙头、开水器、直饮水设备直饮水设备, ,泳池水净泳池水
27、净化设备；化设备；n排水子系统排水子系统: :污水池污水池, , 化粪池、潜水泵配套电化粪池、潜水泵配套电气控制设备、隔油池、气控制设备、隔油池、地漏地漏( (隔气隔气),),污水处理污水处理设备设备; ;关键点：变频水系统，管道压力，地下管道破裂，阀门定位关键点：变频水系统，管道压力，地下管道破裂，阀门定位 给排水给排水n给水分类：给水分类：n生活给水系统生活给水系统 供给人们饮用、烹饪、洗涤、冲洗等生活用供给人们饮用、烹饪、洗涤、冲洗等生活用水的系统，水质必须符合国家有关生活饮用水卫生标准。水的系统，水质必须符合国家有关生活饮用水卫生标准。n生产给水系统生产给水系统 供给各类产品制造过程中
28、所需用水及冷却、供给各类产品制造过程中所需用水及冷却、产品和原料洗涤等用水。空调冷冻、冷却水。产品和原料洗涤等用水。空调冷冻、冷却水。n消防给水系统消防给水系统 消防专用水，对水质要求不高，必须满足建筑消防专用水，对水质要求不高，必须满足建筑防火规范对水量和水压的要求。防火规范对水量和水压的要求。n给水方案：给水方案：n直接给水直接给水 室外给水管网和水量能满足室内用水要求时，直室外给水管网和水量能满足室内用水要求时，直接向室内供水。有时设置水箱调节。接向室内供水。有时设置水箱调节。n间接给水间接给水 通过水箱或升压设备（水泵）后进入室内管网。通过水箱或升压设备（水泵）后进入室内管网。n分区给
29、水分区给水 高层建筑在竖向分为几个区，否则会因底层管道高层建筑在竖向分为几个区，否则会因底层管道中静压过高造成阀门、管道爆裂。中静压过高造成阀门、管道爆裂。 消防消防n 喷淋子系统喷淋子系统: 喷淋泵、稳压泵、喷淋泵、稳压泵、气压罐、湿式报警阀、水力警铃、气压罐、湿式报警阀、水力警铃、水流指示器、喷淋头、放水阀、水流指示器、喷淋头、放水阀、监控阀管网及阀门监控阀管网及阀门;n消火栓子系统消火栓子系统: 消防栓泵、稳压泵、消防栓泵、稳压泵、气压罐、消火栓、接合器、消防气压罐、消火栓、接合器、消防水箱、管网及阀门水箱、管网及阀门; 消防消防n自动报警子系统：火灾报警控制柜；联动柜、自动报警子系统：
30、火灾报警控制柜；联动柜、烟感、温感、层间报警模块烟感、温感、层间报警模块,破玻按钮、消破玻按钮、消防紧急电话、警铃、应急广播设备、停非消防紧急电话、警铃、应急广播设备、停非消防电装置防电装置;n 防排烟子系统防排烟子系统:正压送风机、排烟风机正压送风机、排烟风机 送风送风阀、排烟阀、余压阀、防火卷帘、防火门阀、排烟阀、余压阀、防火卷帘、防火门（含闭门器）防烟垂壁（含闭门器）防烟垂壁;n 气体灭火气体灭火: 泡沫灭火器泡沫灭火器.气瓶气瓶,报警控制柜报警控制柜 给排水给排水n排水系统排水系统n生活排水系统生活排水系统 排污、排粪管排污、排粪管n工业废、污水排水系统工业废、污水排水系统 生产过程中
31、产生的废、污水。生产过程中产生的废、污水。n 空调冷凝水空调冷凝水: :无压管、易堵塞无压管、易堵塞n 餐厅排污管：需经过隔油处理、单独排放。餐厅排污管：需经过隔油处理、单独排放。 医疗污水处理医疗污水处理n雨水排水系统雨水排水系统 n人工湖、水景人工湖、水景 水质净化的处理水质净化的处理 弱电弱电n门禁子系统门禁子系统: 读卡器、门禁控制器、自动门读卡器、门禁控制器、自动门,电磁锁电磁锁,闭门器闭门器;n监控子系统监控子系统:监视器、监听系统电脑、摄像头、云台、视频采集卡监视器、监听系统电脑、摄像头、云台、视频采集卡;n周边防范周边防范:红外报警器、探头、门磁红外报警器、探头、门磁;n楼宇自
32、控子系统楼宇自控子系统:主机、楼层控制箱、传输模块主机、楼层控制箱、传输模块;传感器传感器n可视对讲子系统可视对讲子系统：对讲机、系统管理机、门铃、可视对讲，室内布防：对讲机、系统管理机、门铃、可视对讲，室内布防; n 巡更子系统巡更子系统:主机、巡更探头、巡更器主机、巡更探头、巡更器;n 通讯网络子系统通讯网络子系统:计算机、软件、打印机、专用电源（含计算机、软件、打印机、专用电源（含UPS电源）、中电源）、中央处理模块、远程模块、数据总线、模拟屏（投影设备、大屏幕电视央处理模块、远程模块、数据总线、模拟屏（投影设备、大屏幕电视机）；机）；n 停车收费子系统停车收费子系统:电脑主机、道闸读卡
33、器、出票箱、感应线圈电脑主机、道闸读卡器、出票箱、感应线圈;n会议音响子系统会议音响子系统:会议发言、讨论系统、同声传译系统、表决系统。公共会议发言、讨论系统、同声传译系统、表决系统。公共广播（背景音乐系统）；调音台、效果器、激励器、分频器、限幅器、广播（背景音乐系统）；调音台、效果器、激励器、分频器、限幅器、音频分配器、混音台音频分配器、混音台,功放（专业功放、功放（专业功放、Hi-Fi功放、功放、AV功放）；音箱功放）；音箱（专业音箱、（专业音箱、Hi-Fi音箱、音箱、AV音箱）；视频（液晶、等离子、投影机、音箱）；视频（液晶、等离子、投影机、投影幕、录像机、摄像机、实物展示台、电子白板）
34、投影幕、录像机、摄像机、实物展示台、电子白板）； 弱电弱电包括安防监控系统。楼宇可视对讲（住宅），楼宇自控系统，网络综包括安防监控系统。楼宇可视对讲（住宅），楼宇自控系统，网络综合布线、背景音乐，停车场自动收费、门禁控制。合布线、背景音乐，停车场自动收费、门禁控制。n1) 安防监控系统安防监控系统n 主要用于对建筑物的大门，主要出入口、主要通道、外围广场、电梯轿主要用于对建筑物的大门，主要出入口、主要通道、外围广场、电梯轿箱、地下车库、商场等公共场所的保安监控。包括摄像机、录音设备、电箱、地下车库、商场等公共场所的保安监控。包括摄像机、录音设备、电缆、视频捕捉卡。电脑监视器等。缆、视频捕捉卡。
35、电脑监视器等。n 摄像机在镜头视野内，不应油强烈的反光或发光光源，以保证目标图象清摄像机在镜头视野内，不应油强烈的反光或发光光源，以保证目标图象清楚和避免摄像头损坏。保证所监控场所的足够照度要求。一般：黑白摄像楚和避免摄像头损坏。保证所监控场所的足够照度要求。一般：黑白摄像机为机为300500LX，彩色为，彩色为20003000LX. 否则徐采取低照度摄像机或带补否则徐采取低照度摄像机或带补偿光源的摄像机。偿光源的摄像机。n 固定场所选用固定场所选用50MM定焦距镜头，而视小角度大时（如电梯轿箱）采用定焦距镜头，而视小角度大时（如电梯轿箱）采用25mm的广角镜头，当视距大时用的广角镜头，当视距
36、大时用100mm长焦距镜头，在监视范围大（视长焦距镜头，在监视范围大（视角大）而视距远近不等（大厅）时，选用带遥控的变焦镜头。角大）而视距远近不等（大厅）时，选用带遥控的变焦镜头。 弱电弱电n2）楼宇可视对讲系统）楼宇可视对讲系统n目前没有统一的企业标准，因此设备之间完全不能兼容，而且很难更换或目前没有统一的企业标准，因此设备之间完全不能兼容，而且很难更换或替代，管理和运行时应特别注意。替代，管理和运行时应特别注意。 1、故障产生原因、故障产生原因A: 设备先天质量因素，如：设备先天质量因素，如： 零配件不合格、设计缺陷、加工装配的缺陷；零配件不合格、设计缺陷、加工装配的缺陷；B: 设备正常运
37、行的故障，如：设备正常运行的故障，如： 机械磨损、机械疲劳、开关的次数（照明灯具的时间）；机械磨损、机械疲劳、开关的次数（照明灯具的时间）；C:设备自然老化，就像人的自然衰老。如：设备自然老化，就像人的自然衰老。如： 生锈、腐蚀；导致机械强度降低、电路板出现虚焊，电路接触不良。生锈、腐蚀；导致机械强度降低、电路板出现虚焊，电路接触不良。 橡胶老化：橡胶老化： 导致漏油、漏水。导致漏油、漏水。D：设备操作不当造成的故障：设备操作不当造成的故障 如：如： 中央空调开机程序如果错误，将导致压缩机的损坏。中央空调开机程序如果错误，将导致压缩机的损坏。E: 缺乏保养造成的故障，小故障变成大故障。缺乏保养
38、造成的故障，小故障变成大故障。 如电缆、母排的接头热胀冷缩，管道生锈穿孔等。如电缆、母排的接头热胀冷缩，管道生锈穿孔等。结论结论：ABC 为设备自身的故障，为设备自身的故障，DE 为运行故障。为运行故障。 2、故障类型、故障类型A: 基本故障基本故障： 约占约占8090 涉及到接触不良，机械疲劳，短路或断路，常规易损件的更换，涉及到接触不良，机械疲劳，短路或断路，常规易损件的更换，易耗品的补充等出现的故障，都能比较容易检查、发现，并能够很易耗品的补充等出现的故障，都能比较容易检查、发现，并能够很快在市场中购买到配件或代用品。快在市场中购买到配件或代用品。 B: 核心故障核心故障： 1020 涉
39、及到厂家技术垄断的，不容易在市场中找到备件或替代品的涉及到厂家技术垄断的，不容易在市场中找到备件或替代品的部门，一旦出现问题，必须要厂家派人解决。如电梯程序。部门，一旦出现问题，必须要厂家派人解决。如电梯程序。C：20：80原理原理 :借鉴管理学中的借鉴管理学中的20/80原理。设备管理中使用原理。设备管理中使用20的精力解决的精力解决80的故障。的故障。结论：、基本故障都可以由自身的技术力量解决，但核心故障很结论：、基本故障都可以由自身的技术力量解决，但核心故障很难解决，在管理中要充分注意到设备的生产厂家、替代品的准备。难解决，在管理中要充分注意到设备的生产厂家、替代品的准备。、维护保养的重
40、点应对设备进行定期的清洁、润滑、紧固、维护保养的重点应对设备进行定期的清洁、润滑、紧固、调整。调整。 3、故障分析方法、故障分析方法 掌握原理，知其所以然。用科学的方法。而不是单凭经验，经验固然非掌握原理，知其所以然。用科学的方法。而不是单凭经验，经验固然非常宝贵，能提高效率，单凭经验得出的结果一定要得到科学的证实。常宝贵，能提高效率，单凭经验得出的结果一定要得到科学的证实。分析故障的目的是解决故障，将故障的范围尽量地缩小，从而使维修成分析故障的目的是解决故障，将故障的范围尽量地缩小，从而使维修成本尽量地减少。本尽量地减少。 A测量法测量法: 使用各种测量仪器，对出现故障的可能部位的每个零件进
41、行使用各种测量仪器，对出现故障的可能部位的每个零件进行测量，并与合格的零件参数进行比较。判断出存在故障的模块或零件。测量，并与合格的零件参数进行比较。判断出存在故障的模块或零件。B排除法排除法：把与故障无关的部位逐步脱离运行，如果故障仍然存在，则：把与故障无关的部位逐步脱离运行，如果故障仍然存在，则可以逐步缩小故障的范围。可以逐步缩小故障的范围。C替代法替代法：用同类合格的配件或模块进行替换。找出存在故障的零件。：用同类合格的配件或模块进行替换。找出存在故障的零件。n1、供配电、供配电n1) 参数偏移参数偏移 、2）母线槽接头故障）母线槽接头故障n2、中央空调、中央空调n1）广发膨胀水箱故障、
42、）广发膨胀水箱故障、2）金海配电柜交流接触器，）金海配电柜交流接触器，3) 锦轩冷却水管道堵塞锦轩冷却水管道堵塞n3、给排水、给排水n1）变频供水故障，可编程序控制器损坏。）变频供水故障，可编程序控制器损坏。n2）地漏堵塞）地漏堵塞n3）重物击穿管道）重物击穿管道n4、监控、监控 n5、消防、消防n1）气体自动报警故障）气体自动报警故障n2）气体消防喷气故障）气体消防喷气故障n6、设备突发事件处理、设备突发事件处理 防患于未然防患于未然3、典型案例、典型案例 1、工程部的重要性、工程部的重要性n1）提高物业管理服务质量。）提高物业管理服务质量。 物业公司是以出售服务作为产品的企业，物业管理的目
43、物业公司是以出售服务作为产品的企业，物业管理的目标是通过对物业的管理和对客户的服务来实现对物业的保值、增值和尽可能获取客户标是通过对物业的管理和对客户的服务来实现对物业的保值、增值和尽可能获取客户的最大满意。而现代科学技术提供的最新物业设备，成为物业豪华、舒适和提供一流的最大满意。而现代科学技术提供的最新物业设备，成为物业豪华、舒适和提供一流服务的物资基础。而工程部直接运行和管理这些设备，通过设备、设施为客户服务，服务的物资基础。而工程部直接运行和管理这些设备，通过设备、设施为客户服务，是不见面的一线服务部门。物业给客户提供的电梯、空调、照明、音响、冷水等是不见面的一线服务部门。物业给客户提供
44、的电梯、空调、照明、音响、冷水等n都是都是“服务产品服务产品”的一部分。工程部的工作对提高物业管理服务质量至关重要的一部分。工程部的工作对提高物业管理服务质量至关重要n2）影响物业的价值。工程部的工作对设备使用的寿命起到了决定性的作用。而设备使）影响物业的价值。工程部的工作对设备使用的寿命起到了决定性的作用。而设备使用寿命的长短直接影响到该物业的保值和增值。用寿命的长短直接影响到该物业的保值和增值。n3）保证物业的安全。物业企业应该尽一切可能使客户获得满意安全感。物业的安全设）保证物业的安全。物业企业应该尽一切可能使客户获得满意安全感。物业的安全设备如：保安监控、消防系统、门禁系统等工作都应该
45、绝对可靠。备如：保安监控、消防系统、门禁系统等工作都应该绝对可靠。n4) 提高物业公司的利润。物业的工程设备维修费用及能源消耗使物业公司的的重要开提高物业公司的利润。物业的工程设备维修费用及能源消耗使物业公司的的重要开支项目。工程设备运行、维护费用节约，直接使成本降低，即利润增加。而维修不及支项目。工程设备运行、维护费用节约，直接使成本降低，即利润增加。而维修不及时则导致客户意见增加，不交管理费等等。时则导致客户意见增加，不交管理费等等。2、工程部主要任务、工程部主要任务1）负责设备的日常操作运行）负责设备的日常操作运行2）对物业设备设施进行维修）对物业设备设施进行维修3）对设备设施的计划保养
46、）对设备设施的计划保养4）对设备设施的新增、改造项目的组织和监管）对设备设施的新增、改造项目的组织和监管5）能源管理）能源管理3、工程部的组织架构、工程部的组织架构n1）架构设计）架构设计n 工程部的架构和岗位设置是完成工程部任务的重要保证条件。工程部的架构和岗位设置是完成工程部任务的重要保证条件。n 既要体现统一领导、分级管理，又能技术支持，监督。既要体现统一领导、分级管理，又能技术支持，监督。n 各种不同层次的专业人员的配置、组成和比例关系与该物业的任务相适应。各种不同层次的专业人员的配置、组成和比例关系与该物业的任务相适应。根据物业的规模和特点、设备的数量和技术难度来确定。根据物业的规模
47、和特点、设备的数量和技术难度来确定。n对于人员的基本人数，以符合绩效要求为标准。已经有很多业主对物业管理公对于人员的基本人数，以符合绩效要求为标准。已经有很多业主对物业管理公司的人数，特别是工程部人数的范围作了明确的限定。司的人数，特别是工程部人数的范围作了明确的限定。 n2 2）设置方式）设置方式nA A、按照专业系统方式、按照专业系统方式n由于物业在建设时是按照专业系统来划分的。因此在物业竣工验收到前期由于物业在建设时是按照专业系统来划分的。因此在物业竣工验收到前期接管都按照专业系统进行。当规模更大时将下面的专业细分。接管都按照专业系统进行。当规模更大时将下面的专业细分。n、金字塔式的结构
48、、金字塔式的结构n培养技术管理型和专业技术型的人才。以适应今后物业设备管理的需要培养技术管理型和专业技术型的人才。以适应今后物业设备管理的需要3、工程部的组织架构、工程部的组织架构 n人身安全：人身安全：n 电工的作业是一个高危行业。需严格按照操作规程。电工的作业是一个高危行业。需严格按照操作规程。n1、设备未经验电一律视为有电、设备未经验电一律视为有电n2、线路前端必须有一个明显的断开点、线路前端必须有一个明显的断开点n3、带电作业必须做好安全措施、带电作业必须做好安全措施n4、安全电压等级、安全电压等级n设备安全：设备安全：n1、严格按照操作规程操作设备。、严格按照操作规程操作设备。n2、
49、做好充足的设备标识、做好充足的设备标识安全管理安全管理 n设备管理的三个层次：设备管理的三个层次：n科学系统管理型：科学的运行管理，严密的系统保养科学系统管理型：科学的运行管理，严密的系统保养n 1、n经济管理型：经济管理型：n应付型：应付型：n设备管理体系：制订一套设备管理手册包括：管理制度、操作规程、设备管理体系：制订一套设备管理手册包括：管理制度、操作规程、记录表格。记录表格。技术管理技术管理1 1）、基本思路）、基本思路：依据设备的具体运行环境，做好预防：依据设备的具体运行环境，做好预防措施、防患于未然，把损失减到最低。措施、防患于未然，把损失减到最低。2）分析突发事件的可能性概率，配
50、置必要的防范工具 每年应对设备突发事件进行必要的演练。例如每年每年应对设备突发事件进行必要的演练。例如每年在停电保养时做一次发电机供电演练，高低压开关倒在停电保养时做一次发电机供电演练，高低压开关倒闸练习，要求所有技工都有机会参与实际操作。电梯闸练习，要求所有技工都有机会参与实际操作。电梯紧急放人（必须具备操作证）紧急放人（必须具备操作证）3) 配置备用设备，材料备用空调，备用电梯，备用发电机，备用潜水泵、备备用空调，备用电梯，备用发电机，备用潜水泵、备用卡箍。阀门，电缆等用卡箍。阀门，电缆等4）、常见突发事件及处理措施 1. 1.停电事故：外部失压跳闸，内部设备短路，发电机故障。检测、调整停
