1、住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度 l2007年12月4日，根据物权法、物业管理条例等法律、行政法规，建设部会同财政部发布了住宅专项维修资金管理办法，并于2008年2月1日起施行。该办法对加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，都起着重要的作用。 l记者近日从市住房保障和房屋管理局了解到，为了加强住宅专项维修资金的管理，确保维修资金合理使用，我市在维修资金使用过程中，严格实行工程审计制度和现场勘查制度，坚持按比例拨付商品房维修资金，保证专项维修资金的合理使用，确保了业主的合法权益不受损害。在管理方面采取了信息化管理
2、，做到了维修资金应收尽收、安全存储、合理使用，维修资金交存量呈快速上升趋势，截至截至 2011年底，年底，余额已达余额已达 3.94亿元。亿元。l 全国交存的住宅维修资金已经超过1万亿元，但是使用率却不足1%。l截至2013年7月，北京交存资金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率仅为1.55%；截至2012年10月，广州市交存资金约81亿元，使用8000万元，使用率仅为0.99%；截至2012年1月，天津市交存资金为145.4亿元，使用仅为7753.5万元，使用率仅为0.53%。l 2/3的业主签字难、真实性鉴定难、业主对公共设施建设的业主签字难、真实性鉴定难、业主对公共设施建设的不关心成
3、主要问题的不关心成主要问题。l 截至目前，呼市已经累计归集约3.5亿元住宅专项维修资金，使用率为5%。孟志浩说：“这个使用率在全国并不低，维修资金使用最主要的问题是三分之二的业主签字难，同时行政管理部门对签字后的真实性鉴定难，最主要的是业主对于维修资金的认识不到位，部分业主对公共设施建设不关心。”l 针对维修资金在使用中日渐出现的问题，孟志浩表示，呼市房管相关部门将于近期修订呼和浩特市商品住宅维修资金使用细则，从管理者的角度严格把关，让维修资金用得更安全。同时，也将加大相关工作的宣传力度。l 起因:海天花园小区业主委员会以及物业公司被施工方告上法庭。原因是施工方施工后36万元的工程款索要无门，
4、而小区业主由于不满意维修结果不同意动用该小区的住宅专项维修资金。通过开庭，法庭最后建议施工方、业委会以及物业公司协商解决。l 呼市物业处：小区未递交维修资金申请书呼市物业处：小区未递交维修资金申请书l 根据当时三方签订的合同，工程款的来源为小区的住宅专项维修资金，但由于业主不满意维修结果，部分业主不同意动用维修资金，导致维修资金申请陷入僵局。l 律师：相关管理制度不健全律师：相关管理制度不健全l 呼市物业管理处副处长孟志浩表示，花费36万元属于大修，虽然维修资金由房管部门代管，但海天花园业委会以及物业并没有向房管局申报,就开始进行施工，导致这一问题的发生。而呼市物业管理处作为政府监管部门，事情
5、发生后，应当督促业委会上报维修资金的申请进而划转使用，作为政府责任部门，应当发挥行政部门的指导以及管理职能，对业委会和物业公司进行制裁或行政处理。这也正是目前对住宅维修资金的使用计划报批管理制度不健全带来的弊端以及管理漏洞。 l一是各房地产开发企业在与业主办理房屋交接、入住手续时，不得以任何理由再向业主收取住宅专项维修资金，住宅专项维修资金应由业主自行到指定银行交缴。 l二是凡已在住房保障房屋管理局办理了住宅专项维修资金备案手续的房地产开发企业，如果有收取住宅专项维修资金的，务必在11月15日前，将收取明细报呼市物业管理处，并做好移交工作。 l三是凡未办理住宅专项维修资金备案手续的房地产开发企
6、业，如果有收取住宅专项维修资金的，务必在11月15日前，将所收取的住宅专项维修资金及利息如数返还给业主，并将收取和退还清单于11月25日前报呼市物业管理处备案。 l四是凡在规定时间内没有按要求做好清退、移交和备案等相关工作的企业，一经查实将移交司法机关进行处理。 l五是成立专项清查小组赴各房地产开发企业和物业服务企业进行督查，促使各房地产开发企业、物业服务企业及时自觉纠正违规行为。 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度l一、住宅专项维修资金的定义、管理原则一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门和监管部门 l二、住宅专项维修资金的交存二、住宅专项维修资金的交存 l三、住宅专项维修资金
7、的使用三、住宅专项维修资金的使用 l四、住宅专项维修资金的监督管理四、住宅专项维修资金的监督管理 一、住宅专项维修资金的定义、管理原则一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门和监管部门(B级级)l1住宅专项维修资金的定义l住宅专项维修资金住宅专项维修资金是指专项用于专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后保修期满后的维修和更新、改造的资金。 l 2共用部位、共用设施设备的定义l 共用部位共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯
8、间、走廊通道等。l 共用设施设备共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 案例：小区电梯罢工俩月，维修费用该谁负担?l滋嘉鲤北区滋嘉鲤北区4号楼的一部电梯坏了，围绕电号楼的一部电梯坏了，围绕电梯维修费由谁来梯维修费由谁来“埋单埋单”，物业和业主们，物业和业主们产生了争议。物业说要申请住宅专项维修产生了争议。物业说要申请住宅专项维修资金修电梯，却遭遇一些业主的反对，业资金修电梯，却遭遇一些业主的反
9、对，业主认为缴纳的物业费中已包含电梯费。如主认为缴纳的物业费中已包含电梯费。如今，这部电梯坏了有两个多月，仍迟迟无今，这部电梯坏了有两个多月，仍迟迟无法法“上岗上岗”。那么对于该部已经过了保修。那么对于该部已经过了保修期范围的电梯坏了，该由谁出钱维修呢？期范围的电梯坏了，该由谁出钱维修呢？评析：l 电梯出现故障需要维修、更换和改造时，可以向住电梯出现故障需要维修、更换和改造时，可以向住房部门申请维修基金，因为电梯属于共用部位。按房部门申请维修基金，因为电梯属于共用部位。按照照住宅专项维修基金管理办法住宅专项维修基金管理办法规定，申请维修规定，申请维修基金，必须得到三分之二以上的业主签字同意。基
10、金，必须得到三分之二以上的业主签字同意。l 电梯属于特种设备，物业必须要雇佣专业维保公司电梯属于特种设备，物业必须要雇佣专业维保公司定期对电梯进行必要的维护和保养，这都需要支付定期对电梯进行必要的维护和保养，这都需要支付费用，物业向高层业主收取的电梯费，就包含支付费用，物业向高层业主收取的电梯费，就包含支付维保公司日常维保的费用，以及保证电梯正常运行维保公司日常维保的费用，以及保证电梯正常运行的电费，还有支付年检的费用。而按照规定，电梯的电费，还有支付年检的费用。而按照规定，电梯费中不包含大修、更换和改造等费用，一旦电梯出费中不包含大修、更换和改造等费用，一旦电梯出现大故障，这远远超出电梯费的
11、支付范围，那么，现大故障，这远远超出电梯费的支付范围，那么，物业或业委会可申请启用维修基金解决。物业或业委会可申请启用维修基金解决。案例：l某小区某小区7号楼因排污水管堵塞，污水从号楼因排污水管堵塞，污水从2楼楼201室的地漏中倒灌出来。因该房主出差，室的地漏中倒灌出来。因该房主出差，房内暂无人居住，因此该房室内大面积漫房内暂无人居住，因此该房室内大面积漫水，并从楼地面渗透到楼下水，并从楼地面渗透到楼下101室的屋顶，室的屋顶，使得使得201室的木地板、部分家具以及室的木地板、部分家具以及101室室业主精心装修的室内屋顶受损严重。此后业主精心装修的室内屋顶受损严重。此后，在现场疏通时，未发现任
12、何认为的致使，在现场疏通时，未发现任何认为的致使排污管堵塞的不当使用，因此无法确定责排污管堵塞的不当使用，因此无法确定责任人，两业主将物业公司告上法庭。任人，两业主将物业公司告上法庭。评析：l法院判决：法院判决：l物业楼房的排污水管是房屋的共用部位，物业楼房的排污水管是房屋的共用部位，作为物业服务公司应对管区内的住宅共用作为物业服务公司应对管区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护，保持其良部位、共用设备实施定期养护，保持其良好的状态，但由于物业服务公司疏于管理好的状态，但由于物业服务公司疏于管理，致使排污管道堵塞，造成排水不畅，给，致使排污管道堵塞，造成排水不畅，给101、201室的业主造成
13、了损失，对此，物室的业主造成了损失，对此，物业公司应当承担赔偿责任。业公司应当承担赔偿责任。l3管理原则l住宅专项维修资金管理实行专户存储、专专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督款专用、所有权人决策、政府监督的原则。 l4监督部门l国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。l县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。二、住宅专项维修资金的交存二、住宅专项维修资金的交存(A级级) l(一)住宅专项维修资金的交存主体 l(二)住宅专项维修资金的交存金额l(三)住宅专项维修资金的交存方式 l(
14、四)住宅专项维修资金的管理 (一)住宅专项维修资金的交存主体l 住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：l 1住宅的业主住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。l 2住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主非住宅的业主。l 3涉及公有住房公有住房出售的，售房单位售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。l 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有公有住房售房单位所有。 案例：二手商品房住宅专项维修资金该不该交？l2009年，王女士通过中介看好一套2007年的二手
15、商品房，总价35万。该套房屋整体房屋状况良好且地处繁华位置、交通便利，王女士看后十分满意。在与该业主签订房屋买卖合同中发现一条关于住宅专项维修资金由谁来交纳的条款，其中王女士所购的这套二手房原业主所交纳的住宅专项维修资金为6000元。那么这笔钱王女士应不应该支付给业主呢？评析：l我国物权法第72条第2款规定，“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理权一并转让。”因此，作为业主共有权重要组成部分的维修资金所有权，房屋所有权发生转移时，亦应予转移。l转移程序：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维
16、修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。(二)住宅专项维修资金的交存金额l1商品住宅的业主、非住宅的业主按照按照所拥有物业的建筑面积建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项首期住宅专项维修资金维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的每平方米造价的5%至至8%。每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门根据本地区情况确定并公布。l呼市从2011年1月1日起，按照住宅专项维修资金管理办法的规定调整了维修基金收缴标准，调整后的标准为
17、多层多层普通住宅每平方米每平方米50元元，别墅和多层框架带电梯别墅和多层框架带电梯的住宅，每平方米上调至60元元，高层住宅高层住宅每平方米90元元。l北京市已确定住宅专项维修资金交存新标准。业主在办理房屋入住手续前，首期住宅专项维修资金按照6层以下为每建筑平方米100元元，超过6层为每建筑平方米200元元的标准进行缴纳。l2出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于不低于售房款的售房款的20%、高层住宅不低于不低于售房款的售房款的30%，从
18、售房款中一次性提取住宅专项维修资金。(三)住宅专项维修资金的交存方式 l1商品住宅的业主应当在办理房屋入住手入住手续前续前，将首期首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。l2已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。l3未未按规定交存交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得不得将房屋交付将房屋交付购买人。l4业主分户账面分户账面住宅专项维修资金余额
19、不余额不足首期交存额足首期交存额30%的，应当及时续交续交。成立业主大会的，续交方案续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交按照直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定的具体管理办法实施。 (四)住宅专项维修资金的管理 l1业主大会成立前业主大会成立前住宅专项维修资金的管理l业主大会成立前，商品住宅商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管代管。开立的住宅专项维修资金专户专户，以物业管理区域为单位物业管理区域为单位设账，按房屋户门号户门号设分户账分户账，未
20、划定物业管理区域的，以幢为单位以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。l业主大会成立前，已售公有住房住宅公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设(房地产)主管部门委托所在地商业银行商业银行开立公有住房住宅专项维修资金专户负责管理专户负责管理。开立公有住房住宅专项维修资金专户，按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。 l2业主大会成立后业主大会成立后住宅专项维修资金的管理 l业主大会应当委托委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户专户管理银行银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立
21、住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。 l业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。l直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅公有住房住宅专项维修资金的部门在收到通知之日起30日内日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。l住宅专项维修资金划转划转后的账目管理单位，由业主大会建立住宅专项维修资金管理制度进行管理。业主大会开立的住宅专项
22、维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门的监督。 三、住宅专项维修资金的使用三、住宅专项维修资金的使用(A级级) l(一)住宅专项维修资金的使用范围和原则 l(二)住宅专项维修资金的分摊规则 l(三)住宅专项维修资金的使用程序 l(四)住宅专项维修资金的使用禁止 l(五)住宅专项维修资金使用的其他规定 (一)住宅专项维修资金的使用范围和原则 l1使用范围l住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、住宅共用部位、共用设施设备共用设施设备保修期满后保修期满后的维修和更新、维修和更新、改造改造。l2使用原则l住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便方便快捷、公开透明、受益人和
23、负担人相一致快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。(二)住宅专项维修资金的分摊规则 l1商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊建筑面积的比例分摊。l2售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊建筑面积的比例分摊。l3售后公有住房与商品住宅或者非住宅公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用
24、部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。l4住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。(三)住宅专项维修资金的使用程序 l1住宅专项维修资金划转业主大会管理前业主大会管理前的使用程序 l2住宅专项维修资金划转业主大会管理后业主大会管理后的使用程
25、序l3住宅专项维修资金的紧急使用程序紧急使用程序 1住宅专项维修资金划转划转业主大会管理前前的使用程序 l(1)物业服务企业物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的没有物业服务企业的，由相关业主相关业主提出使用建议；l(2)住宅专项维修资金列支范围内列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；l(3)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；l(4)物业服务企业或者相关业主持有关材料持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有
26、住房住宅专项维修资金的部门申请列支； l(5)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；l(6)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位维修单位 2住宅专项维修资金划转划转业主大会管理后后的使用程序 l(1)物业服务企业物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；l(2)业主大会业主大会依法通过通过使用方案；l(3)物业服务企业物业服务企业组织实施实施使
27、用方案； l(4)物业服务企业物业服务企业持有关材料向业主委员会业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请申请列支列支； l(5)业主委员会业主委员会依据使用方案审核同意审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意审核同意；直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正； l(6)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资
28、金的部门向专户管理银行发出划发出划转转住宅专项维修资金的通知通知；l(7)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位维修单位。3住宅专项维修资金的紧急使用程序 l发生危及房屋安全等紧急情况紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金： l(1)住宅专项维修资金划转业主大会管理前划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负
29、责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位l(2)住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合
30、有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正责令改正；业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 l(3)发生上述情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门可以组织代修代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。 (四)住宅专项维修资金的使用禁止 l住宅专项维修资金管理办法第二十五明确规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：1依法应当由建设单位建设单位或者施工单位施工单
31、位承担承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；2依法应当由相关单位相关单位承担承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用3应当由当事人当事人承担承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；4根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业物业服务企业承担承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。(五)住宅专项维修资金使用的其他规定 l 1利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件购买国债的限制条件l (1)必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提正常使用的前提下。下。l (2)利用住宅专项维修资金购买国债购买国债的，应当在银行间债券市场
32、或者商业银行柜台市场购买一级市一级市场新发行的国债，并持有到期场新发行的国债，并持有到期。l (3)利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上三分之二以上的业主且且占总人数三分之二以上三分之二以上业主同意。l(4)利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同财政部门同意意。l(5)禁止禁止利用住宅专项维修资金从事国债回回购购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押质押、抵押等担保行为。l2下列资金应当转入住宅专项维修资金滚滚存使用存使用：(1)住宅专项
33、维修资金的存储利息利息；(2)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益增值收益；(3)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营经营的，业主所得收益收益，但业主大会另有决定的除外；(4)住宅共用设施设备报废后回收的残值残值。四、住宅专项维修资金的监督管理四、住宅专项维修资金的监督管理(B级级) l(一)房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理 l(二)相关主体对住宅专项维修资金的监管义务 l(三)住宅专项维修资金相关主体的法律责任 (一)房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理 l 1房屋所有权转让转让时，业主应当向受让人受让人说明住宅专项维修资金交存和结余交存和结余情况并出具出具有效证明证明，该房屋分
34、户账分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋随房屋所有权同时过户所有权同时过户。受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理办理分户账更名手续。l 2房屋灭失灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。 (二)相关主体对住宅专项维修资金的监管义务 l1管理单位的法律义务l直辖市、市、县人民政府建设建设(房地产房地产)主管主管部门部门，负责管理负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门部门及业主委员会业主委员会，每年至少一次每年至少一次与专户
35、管理银行核对核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布公布下列情况：(1)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额总额；(2)发生列支的项目、费用和分摊分摊情况；(3)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益交存、使用、增值收益和结存结存的金额；(4)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。l业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议异议的，可以要求复核复核。l2专户管理银行的法律义务法律义务l(1)专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对
36、账单。l(2)直辖市、市、县建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异异议议的，专户管理银行应根据要求进行复核复核。l(3)专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。 l3审计、财政部门的监督管理l (1)住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督审计监督。l (2)住宅专项维修资金的财务管理财务管理和会计核算会计核算应当执行财政部有关规定。财政部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。l (3)住宅
37、专项维修资金专用票据专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。(三)住宅专项维修资金相关主体的法律责任 l1公有住房售房单位未按规定交存未按规定交存住宅专项维修资金的；或将房屋交付未按规定交交付未按规定交存存首期住宅专项维修资金的买受人的；以及未按规定未按规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设(房地产)主管部门责令限期改正责令限期改正。 l2开发建设单位在业主按照规定交存交存首期住宅专项维修资金前前，将房屋交付买受人将房屋交付买受人的的，由县级以上地方人民政府建设(房地
38、产)主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款；开发建设单位未按规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。 l3挪用住宅专项维修资金的挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。l (1)物业服务企业物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按上述规定予以处罚外，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。l (2)直辖市、市、县人民政府
39、建设建设(房地产房地产)主管部主管部门门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。l (3)直辖市、市、县人民政府财政部门财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。l4违规使用住宅专项维修资金购买国债，应当承担以下法律责任：l(1)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门违反住宅专项维修资金投资规定的，由上一级上一级人民政府建设建设(房地产
40、房地产)主管部门主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 l(2)直辖市、市、县人民政府财政部门违反住宅专项维修资金投资规定的，由上一级上一级人民政府财政部门财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。l(3)业主大会违反住宅专项维修资金投资规定的，由直辖市、市、县人民政府人民政府建设建设(房房地产地产)主管部门主管部门责令改正。 l5县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者
41、其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 开发商挪用维修金开发商挪用维修金l2005年，北京有房地产开发商挪用业主千万元公共维修资金成立公司；2010年，惠州市新时代花园小区开发商挪用280万元维修资金。2012年，南京市钟楼区勤德家园开发商丰臣地产集团未经业委会同意，挪用120多万元电梯维修基金；业委会发现后，于今年4月向钟楼区人民法院起诉，要求丰臣地产集团赔偿本应属于全体业主的这笔资金，最终经过法庭调解，开发商同意支付326万余元。此外，在兰州、东莞等地均发生过开发商挪用住宅专项维修资金的案例。l物业服务公司骗领住宅专项维修
42、资金的案例也时有发生。13年9月份，深圳市住建局致函福田区住建局，要求对通过伪造公章，擅自组织征集签名，骗领48.6万余元物业专项维修资金的深圳市利丰物业服务有限公司进行处罚。l福田区翰岭花园尚未成立业委会，现由深圳市利丰物业服务有限公司提供物业服务。13年8月5日，该花园有业主通过深圳市物业专项维修资金网站公开的维修资金使用数据，发现小区管理处申请了一笔486725.91元的专项维修资金；而该小区多数住户均不知道有该笔专项维修资金的使用。该业主随后向市维修金中心及福田区维修金管理机构反映，并同时向辖区梅林派出所报案。据悉，该公司将面临近百万元的罚款。监管不到位l目前全国各城市住宅小区成立业主
43、委员会的比例较低。2011年8月，北京市住建委公布数据显示：北京市住宅物业管理项目超过3600个，业主大会数量840个，成立比例为23.3%。2011年6月15日，太原市房管局的数据显示，太原市业主委员会成立比例仅为7%-8%。在2012年年初，据长沙市住建委对外披露，长沙2000多个有物业管理的小区中，业主委员会成立率不足三成，而规范的业主委员会比例更小。l对于住宅维修资金的管理和使用，各国模式不同。例如在美国，公共维修资金的管理是完全市场化的操作。业主交存的住宅专项维修资金都是由基金公司来负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。l而日本的房屋维修资金采取“开发商包揽”的方式，住宅维修金就包含在房价中，业主房屋的所有修缮费用完全由开发商承担。新加坡并没有明确业主在收房时交纳公共维修基金，但“楼宇翻新”计划是小区里不断进行的一项活动拥有50%以上业权的业主同意，楼宇翻新计划就得强制进行。
