1、1横店影视城明清宫街项目（横店新天地）市场分析及项目定位报告2城市概况城市概况人口版图人口版图城市规划城市规划区位交通区位交通产业结构产业结构房产发展房产发展旅游资源旅游资源宏观分析宏观分析市场竞争市场竞争项目本体物业发展建议具体物业发展建议3横店镇政府城市概况城市概况全国重点镇，以影视拍摄基地、磁性材料产地等闻名，素有全国重点镇，以影视拍摄基地、磁性材料产地等闻名，素有“东方好莱坞东方好莱坞”、“中国磁都中国磁都”之称。之称。横店镇位于中国浙江中部的东阳市，与中国小商品城义乌相距36公里。距省会城市杭州160公里，距金华90公里，处于江、浙、沪、闽、赣四小时交通旅游经济圈内。2001年11月
2、16日，撤销横店镇，改由东阳市政府直辖并设立横店街道办事处，作为东阳市政府的派出机构，横店街道办事处：管理原横店镇的行政区域，共95村、13居，驻府前路16号（原横店镇政府驻地）。2003年，撤销横店街道建制，设立横店镇。横店镇辖67个村、41个居委会，镇政府驻横店府前路16号(原横店街道办事处驻地)。目标可辐射购房人口区域城镇名称人口（万）本镇横店18.20南乡（靠近南面的乡镇）湖溪2.60大联1.99南马4.28防军2.35马宅1.10三联2.57千祥2.02邻县磐安20.99合计约56.10万人4磐安县20.99万人横店镇18.2万人南乡16.91万人人口版图人口版图全镇总人口约全镇总人
3、口约18.2万人，其中户籍人口万人，其中户籍人口8.7万人，外来人口万人，外来人口9.5万人。万人。镇区总面积121平方公里，总人口约18.2万人，其中户籍人口8.7万人，外来人口9.5万人。“一城、一片、数点一城、一片、数点”“一城”即按小城市标准建设的横店城区，“一片”指镇域西南农村居民点相对集中的地区，“数点”即点状分布于城区周边的若干基层村。城市二环线城市二环线:过境北路西接东仙线168 加油站（祝坞村），东至湖口村，总长9千米，红线控制宽度34 米，路基宽20 米24 米，该道路使横店的路网骨架进一步外延，并形成城区的二环线。影视大道、万盛街、都督街等横店城区内的主干道都与该路直接相
4、连，后岑山不再是东阳连接横店公路的唯一通道。 5本案一带：南江二环（外环交通）2013年年底完成湖口村、祝钨村等部分路基。八面山运动休闲旅游度假区及生态休闲度假区工业产业区工业服务中心影视创意产业区影视文化体验区通用航空区行政文化中心商业中心城市综合片区一环（城市内环，即市内旅游专线）一带：一带：即南江沿岸发展带，两环：两环：即城市内环、外交通环线，三心：三心：即行政文化中心、商业中心、工业服务中心，六区：六区：即城市综合片区、八面山运动休闲旅游度假区、工业产业和影视创意产业区、通用航空区、生态休闲度假区、影视文化体验区。城市规划城市规划横店镇横店镇“十二五十二五”（2011-2015）将城市
5、功能定位为：）将城市功能定位为：影视文化旅游名城，浙江电子材料产业基地，东阳市域经济社会副中心。影视文化旅游名城，浙江电子材料产业基地，东阳市域经济社会副中心。6诸永高速杭州方向甬金高速转杭金衢高速方向（金华方向）甬金高速转杭金衢高速方向飞机场（在建）至永康、温州方向正式启动）（金华至义乌至横店、义乌火车站至义乌）金丽温高速方向218省道温州方向地处江、浙、沪、闽、赣四小时交通旅游经济圈内，距离义乌36公里，距离杭州160公里。区位交通区位交通诸永高速、诸永高速、218省道、城际轨道线（预计省道、城际轨道线（预计2018年建成）、飞机场（在建）、新年建成）、飞机场（在建）、新客运站（预计客运站
6、（预计2014年年底建成），横店的交通区位优势明显。年年底建成），横店的交通区位优势明显。城际轨道线，预计2018年正式启动。汽车站 （杭州、上海方向）本案 （临时）横店镇政府新汽车站（预计2014年年底7工业园主要集中在城西后葛线附近。目前已初步形成了以磁性材料、高科医药、电子照明、轻纺针织、工程塑料等龙头企业。此外，影视旅游文化业发展也十分迅猛。横店目前拥有横店东磁、普洛康裕2家上市公司。普洛康裕横店东磁产业结构产业结构整体呈现出整体呈现出“一产退，二三产齐头并进一产退，二三产齐头并进”的格局，主导产业有磁性材料、机电产的格局，主导产业有磁性材料、机电产品、医药化工、轻纺针织、建筑材料和文
7、化旅游等。品、医药化工、轻纺针织、建筑材料和文化旅游等。8经济发展经济发展2012年全镇规模工业总产值年全镇规模工业总产值153.18亿元，完成税收收入亿元，完成税收收入16.56亿元。亿元。横店城镇居民人均可支配收入横店城镇居民人均可支配收入3.4万元，农民人均纯收入万元，农民人均纯收入2.1万元，经济处于同级万元，经济处于同级城市第一阶梯水平。城市第一阶梯水平。2012年国地税收入16.56亿元，横店农（居）民人均收入21035元；2012年，2000万规模以上企业61家，规上企业总产值达153.18亿元；2012年，横店电子产业园区2012年全区完成工业总产值约127亿元；2013年上半
8、年，横店影视产业实验区入区企业实现营业收入50.58亿元，同比下降7.99%。上交总税费6.58亿元，同比增长0.55%。横店影视娱乐有限公司总收入50090.25万元。年份去化量（万）价格（元/）11年约53000-500012年约83500-650013年约105100-70009早期商品房及小产权房房地产发展情况房地产发展情况横店房地产处于快速发展时期，横店房地产处于快速发展时期，2013年商品住宅年均去化约年商品住宅年均去化约10万万，销售价格，销售价格区间区间5100-7800元元/。390050005700581020001000040003000500060002011年2012
9、年2013年420861012销售均价（元/）去化量（万方）2011年-2013年横店主力楼盘去化总量及主力楼盘销售均价横店旅游景点一览梦幻谷秦王宫明清宫苑屏岩洞府横店华夏文化园广州街香港街横店明清居博览城横店花木山庄横店红军长征博览城横店江南水乡横店太阳城横店国防科技园历史长廊横店老街三教塔横店红色旅游城七大会址红军长征博览城景区一大红船木龙清明上河图大智禅寺中国横店影视城横店禹山高尔夫俱乐部梦上河图幻谷10明广州街清香港街宫苑八面山明清民居博览城本案大智禅寺清明秦王宫横店旅游资源汇总横店旅游资源汇总横店的旅游资源丰富，吸引了大量的游客前来旅游及消费。横店的旅游资源丰富，吸引了大量的游客前来
10、旅游及消费。11横店从2000年起，旅游市场开始不断升温，直到10年，持续保持着井喷的趋势。近两年更是突破千万人次，旅游人口的不断增加，为横店的经济注入了新的活力。58484110801170120015%44%28%8.00%2.00%0%10%30%20%50%40%020040080060010001400120020092010201120122013旅游人口（万人）增长率横店旅游人口横店旅游人口近几年的旅游人口增长率虽放缓，但是近近几年的旅游人口增长率虽放缓，但是近3年每年的旅游人口都突破了千万人。年每年的旅游人口都突破了千万人。横店2009-2013旅游人口趋势图建筑规划设计要求建
11、筑规划设计要求关于建筑物容积率计算标准的补充规定：关于建筑物容积率计算标准的补充规定：1、住宅建筑层高大于等于、住宅建筑层高大于等于4.5米、小于米、小于6米的，容积率指标按照该层建筑面积的米的，容积率指标按照该层建筑面积的1.5倍计倍计算；算；2、商业建筑层高大于等于、商业建筑层高大于等于4.8米的，容积率指标按该层建筑面积的米的，容积率指标按该层建筑面积的1.5倍计算；倍计算；3、设备平台：、设备平台：每套住宅用于放置集中空调外机等的设备平台只有一个，未折算前的建筑面积不宜大于每套住宅用于放置集中空调外机等的设备平台只有一个，未折算前的建筑面积不宜大于4.0平平；按每居室配置设备平台按每居
12、室配置设备平台1.5平方米的标准计算，每套住宅用于放置分体式空调外机的设平方米的标准计算，每套住宅用于放置分体式空调外机的设备平台的数量不得超过居室个数，设备平台总建筑面积不得大于居室个数备平台的数量不得超过居室个数，设备平台总建筑面积不得大于居室个数1.5。超出上述设备平台总建筑面积的部分按水平投影面积的超出上述设备平台总建筑面积的部分按水平投影面积的1/2计算容积率和建筑面积。计算容积率和建筑面积。4、建筑物的阳台、入户花园的进深不超过、建筑物的阳台、入户花园的进深不超过2.4米的按照其水平投影面积的一半计算容积率米的按照其水平投影面积的一半计算容积率；进深超过；进深超过2.4米的，或进深
13、不一致的不规整阳台、入户花园，其进深最宽处超过米的，或进深不一致的不规整阳台、入户花园，其进深最宽处超过2.4米的米的，按其水平投影面积计算容积率。，按其水平投影面积计算容积率。12131、横店人口总量虽少，但产业基础扎实，经济发展水平及势头良好，人均可支配收入较、横店人口总量虽少，但产业基础扎实，经济发展水平及势头良好，人均可支配收入较高，居民消费实力较强，为房地产行业的发展提供较好的支撑。高，居民消费实力较强，为房地产行业的发展提供较好的支撑。2、横店房地产处于快速发展的阶段，房地产开发热情较高，销量逐年提升，房价快速上、横店房地产处于快速发展的阶段，房地产开发热情较高，销量逐年提升，房价
14、快速上涨。涨。2013年，全年商品住宅去化约年，全年商品住宅去化约10万万，住宅销售均价全城达到约，住宅销售均价全城达到约5700元元/。2014年优质房源销售价格相比年优质房源销售价格相比2013年有明显提升。年有明显提升。3、最新计容规范，对赠面积设计形成制约，给产品创新设置了一定的难度。、最新计容规范，对赠面积设计形成制约，给产品创新设置了一定的难度。宏观分析宏观分析|小结小结14住宅竞争环境分析住宅竞争环境分析商业竞争环境分析商业竞争环境分析宏观分析宏观分析物业发物业发展建议展建议具体物业具体物业发展建议发展建议本体分析本体分析竞争分析竞争分析15住宅市场竞争分析住宅市场竞争分析城北目
15、前人气、各类配套略显不足，区域影响力较之于江南弱；目前集中在西北面开发，集中有2个项目开发；普通住宅价格区间在5100-6000元/。城南作为城市的老城区，教育、医疗、商业等配套丰富，区域接受度明显高于江北；普通住宅价格以南江壹号为代表的价格在7800元/城东区域以玫瑰星城为代表，城市发展新的方向，目前均价为7000元/16秦宫壹号环城北路华夏大道待售在售清盘南江名郡本案龙山一品城北同乐苑南江壹号城南玫瑰星城城东财富广场住宅市场竞争格局住宅市场竞争格局城北、城南、城东三足鼎立。城北、城南、城东三足鼎立。城北配套稍显欠缺，楼盘档次一般，整体影响力略弱。城南配套丰富，地段稀缺，档次较高。城东楼盘品
16、质高、配套全、口碑好。板板块块项目项目名称名称项目地址项目地址开发商开发商建筑形态建筑形态规模规模（建面）（建面）容容积积率率工程工程进度进度梯梯户户比比户型户型分布分布主力户主力户型型面积区面积区间间主力面主力面积积城城北北龙山龙山一品一品十里街与环城北路交汇处东阳长庚置业中高层：17-18F22尚未入场前期形象展示期50-130南江南江名郡名郡环城北路东段横店集团房地产开发有限公司小高层：11F多层：6F581.71期现房，2期部分封顶1T2324232112-239120-135同乐同乐苑苑十里街与环城北路交汇处东阳长庚置业多层：6F小高层：11-12F5.831.8现房（尾盘）1T21
17、T32232423291-222119-136目前剩余160以上城城南南南江南江壹号壹号万盛南街1号横店集团房地产开发有限公司中高层：18F高层：26F公寓：28F26（沿江住宅部分）2.41期现房部分封顶2期打桩2T22T32T6公寓4T1911、2122、324232公寓55-81住宅101-221143秦宫秦宫壹号壹号秦王宫西侧影视大道旁横店联合房地产独栋、双拼1.320.43部分现房216-84417竞争分析一：规模竞争分析一：规模体量规模：体量规模：超过40万有2个，20-26万2个，其余10万以下的3个；建筑形态：建筑形态：以17-18层中高层为主，以高层（26-32）及11层小高
18、层为辅，以多层和别墅类产品为补充；户型结构：户型结构：以3房为主，占比较大， 以4房、2房作为补充，占比较小。板板块块楼盘名楼盘名称称销售价格销售价格（元（元/）销售情况销售情况开盘开盘/加推时间加推时间供给套供给套数数销售套销售套数数销售率销售率月均去化套数月均去化套数（含开盘当天）（含开盘当天）江江北北龙山一龙山一品品处于前期形象展示期南江名南江名郡郡内部团购：3100-4100对外销售：51002012.1247638481%27同乐苑同乐苑住宅尾盘：65002012.528226895%12城城南南南江壹南江壹号号住宅：住宅：7800公寓：公寓：10000住宅住宅2013.12公寓公寓
19、2012.12住宅住宅156公寓公寓240住宅住宅126公寓公寓151住宅住宅75%公寓公寓60%住宅住宅21公寓公寓10秦宫壹秦宫壹号号别墅：9600-110002011.10261142%销售滞后城城东东玫瑰星玫瑰星城城临街住宅：临街住宅：6500区内住宅：区内住宅：7500别墅均价：别墅均价：120002013.925217670%25财富广财富广场场预计5月份正式对外销售，目前认筹中，7万抵5万。18竞争分析二：销售竞争分析二：销售去化情况：去化情况：南江名郡、南江壹号、玫瑰星城等优质楼盘住宅月均去化21-27套。公寓产品去化情况一般，月均去化仅约10套。销售价格：销售价格：城南及城东
20、的地段佳、环境好的优质楼盘销售均价7000-7800元/，城北在售楼盘的综合素质一般，销售均价较低，仅5100-6000元/。19竞争分析三：户型竞争分析三：户型供给户型：供给户型：以110-1403房为主，以4房、2房作补充（早期楼盘剩余160-2404房，近期楼盘新增约1002房）。部分优质楼盘涵盖少量别墅和公寓畅销户型：畅销户型：以110-130产品最为畅销，其次是100左右2房。别墅及160以上大户型销售比较缓慢。返租公寓去化尚可。2房4房各项目产品供应区间各项目销售最好产品面积段100 110 120 1303房南江壹号玫瑰星城同乐苑南江名郡秦宫壹号40 50 70 90140 15
21、0 160 170180 190 220240 200 500 800别墅基本基本资料资料项目地址项目地址环城北路与十里街交汇处开发商开发商横店集团房地产开发有限公司体量体量26万建筑风建筑风格格新古典主义建筑形态建筑形态中高层：18F高层：26F公寓：28F景观风景观风格格欧式在售在售情况情况在售楼栋在售楼栋住宅9#、公寓1#在售，10#认筹中产品结构产品结构住宅：102-220公寓：47-71价格价格住宅：2期7800元/公寓：12000元/9#户型面积区间套数比例去化比例2211012616.7%82%3221437850%85%4221602616.6%70%4232212616.7%
22、80%8#老城核心老城核心+一线江景一线江景+规模大盘规模大盘1#7#6#一期 5#2#3#12#11#10#二期认筹中9#在售公寓项目启示：项目总规模26万，老城区规模大盘。老城区核心繁华商圈，绝版黄金地段。紧临南江，可享受一线江景。注重景观格调塑造，打造新古典主义立面和欧式园林。160 143 143 143 103 221 9#平面平面20竞争分析四：个案分析竞争分析四：个案分析南江壹号21户型特点1、入户玄关、宽景大阳台和露台设计，空间感较为大气。2、奇偶层数设计，但实用性较差。3、部分户型存在异形，客厅东西北朝向。户型展示2房房2厅厅1卫卫1033房房2厅厅2卫卫1434房房2厅厅2
23、卫卫159221房房1厅厅1卫卫 551房房1厅厅1卫卫 77小户型公寓1房房1厅厅1卫卫 57户型特点1、户型设计较为方正，功能基本全面；2、部分户型设有会客厅、书房等设计，完善产品功能，增加其实用性。3、均无阳台设计，仅靠南面飘窗采光；基本基本资料资料项目地址项目地址迎宾大道31号开发商开发商横店共荣置业体量体量48万建筑风格建筑风格新古典主义建筑形态建筑形态高层：18F别墅、公寓景观风格景观风格欧式在售在售情况情况在售楼栋在售楼栋（迎宾大道沿线东侧临街3栋）组团14产品结构产品结构102-136价格价格临街均价：6500元/区内均价：7500元/别墅均价：10000元/（迎宾大道沿线东侧
24、临街3栋）组团14户型面积区间套数比例去化比例2房2厅1卫1005117%85%3房2厅2卫1125117%70%3房2厅2卫1196321%75%3房2厅2卫1258829%80%23项目启示：项目启示：48万万品质大盘，低密度品质深入人心品质大盘，低密度品质深入人心10万万商业（底商商业（底商+步行街步行街+公寓）。公寓）。可变户型模式，赠送面积较多，但由于受设可变户型模式，赠送面积较多，但由于受设计规范限制，设备平台赠送的面积无法实现。计规范限制，设备平台赠送的面积无法实现。由于别墅销售滞后，由于别墅销售滞后，2期规划正在调整中，可期规划正在调整中，可能会将规划的别墅改成多层。能会将规划
25、的别墅改成多层。玫瑰星城城东门户地带城东门户地带+品质规模大盘品质规模大盘+教育资源丰富教育资源丰富在售已交房别墅现房24户型特点1、虽主打可变户型，但由于受设计规范限制，无法实现赠送面积；2、户型设计多狭长，长进深，室内采光差。3、端头户客厅朝东或朝西，市场认可度不高。户型展示户型展示3房2厅1卫变3房2厅2卫 1251123房2厅2卫原为设备平台原为设备平台基基本本资资料料项目项目地址地址万盛北街1号开发商开发商横店集团房地产开发有限公司体量体量58万建筑风格建筑风格新古典主义建筑建筑形态形态多层：6F小高层：11F景观风格景观风格欧式在在售售情情况况在售在售楼栋楼栋5-9#、12#、13
26、#、15#产品产品结构结构目前呈现产品面积区间为112-239价格价格内部认购：3100-4100元/对外销售：5100元/仅剩下1F的敏感房源。5-9#、12#、13#、15#（二期）户型面积区间套数比例去化比例322112-12621435%82%127-13016745%85%422229-2399520%72%25项目启示：58万城北规模大盘，也是横店目前规模最大的楼盘，属于横店集团下的安居工程。利用横店集团的资源，采取内部员工价与对外售价的价格差战略，走量较快。5000套，早在3年前，即内部认购完毕，认购条件是先交房款的30%。南江名郡安居工程安居工程+差异化售价差异化售价+城北规模
27、大盘城北规模大盘26户型特点1、三面宽朝南、餐厅客厅成线，尺度拿捏精准。2、端头户三进深设计，客厅朝东或朝西，功能布局效果略差。户型展示户型展示27外立面风格：目前市场项目以新古典主义为主，个别为西班牙。外立面材料：立面材料以米黄色涂料为主，各项目立面效果较为简洁。外立面造型：立面的凸凹变化不多，仅通过窗户、阳台、屋顶等方式来表现。南江壹号（新古典主义）竞案分析五：建筑风格竞案分析五：建筑风格主力楼盘普遍注重建筑风格及立面品质，但建筑风格同质化现象明显；主力楼盘普遍注重建筑风格及立面品质，但建筑风格同质化现象明显；大多为新古典主义风格，个别为西班牙风格，建筑色彩普遍较淡。大多为新古典主义风格，
28、个别为西班牙风格，建筑色彩普遍较淡。南江名郡（新古典主义）玫瑰星城（新古典主义）龙山一品（西班牙）28竞案分析六：景观风格竞案分析六：景观风格主力楼盘普遍注重园林打造，在景观风格及营造手法上，均展现出一定水准；主力楼盘普遍注重园林打造，在景观风格及营造手法上，均展现出一定水准；但园林风格大多走欧式路线，风格意向差别不大。但园林风格大多走欧式路线，风格意向差别不大。南江名郡（欧式）南江壹号（欧式）玫瑰新城（欧式）同乐苑（基本绿化）玫瑰新城（欧式）编编号号土地土地使用权使用权地址地址占地占地（万（万）容积容积率率体量体量成交价格成交价格（万元）（万元）楼面均价楼面均价（元（元/）1东阳市长庚置业有
29、限公司横店镇影视大道以东、218省道以南A-026.62.6517.492180012462东阳市国耀置业投资有限公司横店镇康庄路南街东侧1.69610.141084210693张成龙等8户横店社区杨店小区登龙路0.262.390.62147923854金晓晓等4户横店镇横店社区横山小区第8、11-16幅0.541.40.75140918785横店集团浙江东磁房地产开发有限公司横店镇中湖头小区三号地块4.071.56.1685011226横店集团浙江东磁房地产开发有限公司横店镇中湖头小区一号4.31.87.748455109229123456竞争分析七：潜在竞争竞争分析七：潜在竞争近近2年，横
30、店土地供给总量不大，且部分地块开始启动，剩余地块可供开发建筑年，横店土地供给总量不大，且部分地块开始启动，剩余地块可供开发建筑总量约总量约25.35万万。因此，未来竞争将主要来自于在售与待售楼盘的后续开发。因此，未来竞争将主要来自于在售与待售楼盘的后续开发。龙山一品龙山一品楼盘名楼盘名称楼盘总建面称楼盘总建面（）2当期可售量当期可售量(m)2已售量已售量(m)剩余体量（剩余体量（）城城北北龙山一龙山一品品22000000220000南江名南江名郡郡58000025359.03149550.52430449.48同乐苑同乐苑58300249.3458050.66249.34城城南南南江壹南江壹号
31、号26000028964.8083585.10176414.9秦宫壹秦宫壹号号1320010831.112376.4110823.59城城东东玫瑰星玫瑰星城城48000045767.13133072.56346927.44财富广财富广场场10000000100000潜潜在在潜在地潜在地块块253500合计合计1933500111171.41（含南江名郡）（含南江名郡）85812.38（含南江名郡）（含南江名郡）426635.251538364（含南江名郡）（含南江名郡）1107915（不含南江名郡）（不含南江名郡）30竞争分析八：竞争程度研判竞争分析八：竞争程度研判竞争现状：竞争现状：不含江南
32、名郡，横店当期可售物业仅约不含江南名郡，横店当期可售物业仅约8.6万万，现状竞争较为平和。，现状竞争较为平和。潜在竞争：潜在竞争：横店未来横店未来3年市场，将以在售楼盘、待售楼盘、潜在地块后续开发为主年市场，将以在售楼盘、待售楼盘、潜在地块后续开发为主，不含江南名郡，三者可供开发建筑总规模约，不含江南名郡，三者可供开发建筑总规模约110万万，市场竞争将日趋激烈。，市场竞争将日趋激烈。3年前基本内部认购完毕年前基本内部认购完毕31竞争水平及发展趋势住宅竞争小结住宅竞争小结供给体量供给体量目前横店楼盘当期可售总量仅约目前横店楼盘当期可售总量仅约8万万，现状竞争较为平和。，现状竞争较为平和。但潜在供
33、应量高达但潜在供应量高达110万万，未来，未来3年市场竞争将较激烈。年市场竞争将较激烈。建筑形态建筑形态开发水平开发水平营销推广营销推广户型设计户型设计目前市场以目前市场以17-18层中高层为主，以高层（层中高层为主，以高层（26-32）及）及11层小层小高层为辅，以多层和别墅为补充。高层为辅，以多层和别墅为补充。目前市场较为注重立面及园林景观格调的打造，但风格同质化目前市场较为注重立面及园林景观格调的打造，但风格同质化现象明显。现象明显。优质楼盘对营销中心、工地现场等包装比较重视，赢得市场认同优质楼盘对营销中心、工地现场等包装比较重视，赢得市场认同。但多数项目仍处于一般水平。但多数项目仍处于
34、一般水平。市场上户型中有不少赠面积设计，但受设计规范制约，创新户市场上户型中有不少赠面积设计，但受设计规范制约，创新户型逐渐受到限制。型逐渐受到限制。32商业市场竞争分析商业市场竞争分析商业格局商业格局老城区核心商圈：老城区核心商圈：位于万盛南街与江南路交汇处，商业繁荣，人气旺盛。位于万盛南街与江南路交汇处，商业繁荣，人气旺盛。城北、城东商业：城北、城东商业：区域商业氛围均较淡薄，尚未形成商圈。区域商业氛围均较淡薄，尚未形成商圈。玫瑰星城底商+步行街财富广场（集中型商业）待售在售环城北路环城北路本案本案同乐苑（底商）华夏大道华夏大道城北商圈城北商圈南江壹号（集中型商业）老城商圈老城商圈万盛南街
35、万盛南街城市中轴线，城区纵向主干道之一，与江南路交汇处商业最为繁荣，属于老城核心商业地带。江南路江南路城区横向主干道之一，中段为城区繁华商业核心地段，人气旺。东西段连接新区，商业氛围较为淡薄。康庄南街康庄南街城区纵向干道之一，连接华夏大道，南段较为繁华，都督南路都督南路城区纵向干道之一，距离老城区较远，商业氛围较为淡薄。33南江名郡（底商）龙山一品（商业街区）主力业态主力业态小型百货、超市、餐饮酒店、服装鞋小型百货、超市、餐饮酒店、服装鞋帽、化妆品、电子数码、童玩、精品帽、化妆品、电子数码、童玩、精品店、银行等店、银行等主体定位主体定位复合型商业辐射群体辐射群体新老城区及周边乡镇租金水平租金水
36、平万盛南街和江南路交汇处：300-400元/月中段：200-300元/月尾段：80-200元/月江南路：40-180元/月经营状况经营状况较好典型商业典型商业潘多拉购物广场横店老城区核心商业形态由传统型逐步向现代型发展，后期规划的百货、风情街等或相继出现。以品牌服装、鞋帽的零售为主，餐饮酒店等为辅，少量休闲娱乐，其它业态逐步增多。商品档次以中档为主，低档为辅，少量高档。基本能够满足城区及周边乡镇基本消费需求。商业氛围浓厚，核心地段，租金溢价率较高。34老城核心商圈：老城核心商圈：商业复合发展，租金引领全城。商业复合发展，租金引领全城。万盛南街沿线商业万盛南街沿线商业老城区商业氛围浓厚，老城区商
37、业氛围浓厚，传统商业为主，更新升级速度较为缓慢。传统商业为主，更新升级速度较为缓慢。江南路沿线商业江南路沿线商业业态业态占比占比分布分布主力面积主力面积（）租金租金水平（元水平（元/月）月）主力店主力店餐饮餐饮27.03%100-30080-200肯德基超市超市8.32%600-100080-90欧特福服饰鞋服饰鞋帽帽32.84%60-200200-300波司登文娱休文娱休闲闲10.74%100-200120-150玫瑰约KTV、酒吧宾馆酒宾馆酒店店12.10%60-12080-100豪城宾馆5.81%50-8080-9535繁华老街，业态丰富，商品档次较高，繁华老街，业态丰富，商品档次较高，
38、租金溢价率高。租金溢价率高。万盛南街与江南路交汇处最为繁荣，临街铺面多为底商，人流、车流量大，商业氛围十分浓厚。业态以服装鞋帽为主，餐饮酒店为辅，少量文娱休闲、超市和小型百货。月租金水平在80-400元/，溢价率较高。以服装鞋帽为主，租金水平较高，以服装鞋帽为主，租金水平较高，80-400元元/月月各业态分布占比万盛南街沿线商业27.03%8.32%32.84%10.74%12.10%5.81% 3.16%餐饮超市服饰鞋帽文娱休闲宾馆酒店日化副食其它主力业态主力业态五金建材、家装家私、酒店、宾五金建材、家装家私、酒店、宾馆、电器维修、生活服务、日化馆、电器维修、生活服务、日化副食、餐饮等副食、
39、餐饮等主体定位主体定位复合型商业辐射群体辐射群体城北及周边乡镇租金水平租金水平十里街、华夏大道：20-40元/月经营状况经营状况一般典型商业典型商业城北商业主要以目的型消费的家装建材为主，沿十里街和华夏大道分布；其次是满足旅游人群的酒店、餐饮等业态，另外就是零星分布的就近满足城北居民生活的日化、副食、电器维修等业态。城区偏远地段，商业氛围淡薄，租金溢价率低。36城北商业：城北商业：沿十里街、华夏大道、万盛北街等分布，街道自然形成。沿十里街、华夏大道、万盛北街等分布，街道自然形成。十里街街沿线商业十里街街沿线商业十里街沿线商业十里街沿线商业商业氛围淡薄，多为自然形成的商业带。商业氛围淡薄，多为自
40、然形成的商业带。业态业态占比占比分布分布主力面积主力面积（）租金租金水平（元水平（元/月）月）主力店主力店建材五金37.23%60-10020-40圣地家装家私22.32%60-12020-40圣和地板汽车美容8.84%80-15022-30龙腾电器维修7.74%60-8021-45生活服务8.02%60-12020-30日化副食8.81%30-5020-2537十里街、明清宫街十里街、明清宫街 以建材五金、家装家私为主，租金水平为以建材五金、家装家私为主，租金水平为20-40元元/月月沿线商业沿线商业各业态分布占比5.16% 1.88%8.81% 建材五金8.02% 家装家私37.23%汽车
41、美容电器维修7.74% 生活服务业态以建材五金为主，家装家私为辅，少量 22.32% 日化副食汽车美容、电器维修、生活服务、日化副食和 餐饮餐饮等。 8.84% 其它月租金水平在20-40元/，溢价率较低。60-80老城商圈老城商圈38华夏大道华夏大道租金水平租金水平南高北低，由老城中心向东西两侧走低的态势。南高北低，由老城中心向东西两侧走低的态势。以万盛南街与江南路交汇处为据点，向周边放射性逐步递减，溢价水平不一。以万盛南街与江南路交汇处为据点，向周边放射性逐步递减，溢价水平不一。环城北路环城北路本案本案南段：南段：80-200前段：前段：300-400中段：中段：300-400前段：前段：
42、120-180中段：中段：80-10025-40交叉口：交叉口：300-400尾段：尾段：40-60尾段：尾段：50-60城北商圈城北商圈20-40 20-4040-6040-6020-4020-40典型成熟商业典型成熟商业规模体量规模体量经营情况经营情况主力品牌主力品牌好乐多超市好乐多超市约3000（2家）较好新感觉超市新感觉超市约1200较好欧特福超市欧特福超市约1750一般潘多拉购物广场潘多拉购物广场约3000一般潘多拉超市、以纯39传统形态传统形态 +小规模小规模+中档商品中档商品潘多拉购物广场潘多拉购物广场新感觉超市新感觉超市欧特福超市欧特福超市好乐多超市欧福特超市潘多拉购物广场新感
43、觉超市老城商圈成熟商业老城商圈成熟商业购物广场及超市类商业购物广场及超市类商业好又多超市项目基本情况项目基本情况地址地址康庄南路与江南路交汇处临近主要街道临近主要街道康庄南路区域区域老城所属商圈所属商圈老城开发商开发商/投资投资商商浙江国耀纸业经营商经营商浙江国耀置业占地面积占地面积1.8万总建筑面积总建筑面积10万物业类型物业类型综合体商业部分商业部分建筑面积建筑面积约5万地上楼层地上楼层2-3F地下楼层地下楼层-1F40宏泰客运站宏泰客运站项目简介：项目位于康庄北路与江南路交汇处，地处老城区较为繁华地段。总建筑面积10万，由高层住宅、loft公寓和集中型商业组成。目前处于前期形象展示阶段。
44、老城繁华地段老城繁华地段+首个综合体首个综合体步行街步行街商业竞争个案商业竞争个案财富广场财富广场41老城核心商圈，城市综合体，高层住宅老城核心商圈，城市综合体，高层住宅+品牌超市品牌超市+loft公寓公寓+集中型商业。集中型商业。目前商业部分处于形象展示期，预计上半年对外销售。目前商业部分处于形象展示期，预计上半年对外销售。项目基本情况项目基本情况地址地址十里街与环城北路交汇处临近主要街道临近主要街道环城北路区域区域城北所属商圈所属商圈城北开发商开发商/投资投资商商东阳长庚置业经营商经营商东阳长庚置业占地面积占地面积总建筑面积总建筑面积26万物业类型物业类型综合体商业部分商业部分建筑面积建筑
45、面积约4万地上楼层地上楼层尚未公开地下楼层地下楼层尚未公开42宏泰客运站宏泰客运站项目简介：项目位于横店镇十里街与环城北路交汇处。总建筑面积26万，其中商业约4万。项目由高层和主题型商业街区等物业类型组成。地中海异域风情立面地中海异域风情立面 +主题型集中式街区主题型集中式街区步行街步行街商业竞争个案商业竞争个案龙山一品龙山一品43城北城北4万万集中式商业街区，商街采用地中海风情立面，集吃喝玩乐购于一体。集中式商业街区，商街采用地中海风情立面，集吃喝玩乐购于一体。目前处于仍处于前期形象展示阶段，对外开放时间待定。目前处于仍处于前期形象展示阶段，对外开放时间待定。项目基本情况项目基本情况地址地址
46、迎宾大道与华夏大道交汇处临近主要街临近主要街道道迎宾大道区域区域所属商圈所属商圈开发商开发商/投投资商资商横店共荣置业经营商经营商横店共荣置业占地面积占地面积32万总建筑面积总建筑面积48万物业类型物业类型综合体商业部分商业部分建筑面积建筑面积约11万地上楼层地上楼层2F地下楼层地下楼层44宏泰客运站宏泰客运站项目简介：项目位于迎宾大道与华夏大道交汇处。总建筑面积48万，其中商业约11万，一期2万，二期9万。项目由普通住宅、别墅、公寓、酒店和商业等物业类型组成，并配备会所及幼儿园等配套。诸永高速路口诸永高速路口+八面山风景区八面山风景区+欧式步行街欧式步行街步行街步行街商业竞争个案商业竞争个案
47、玫瑰星城玫瑰星城主题业态分布品牌时尚名品区品牌服装、时尚女装、鞋帽箱包、化妆品。饰品、美甲等秋水伊人、三彩诱惑美食区中餐、西餐、烧烤、甜品、料理等味千拉面、老码头便利生活区药店、便利店、美容美体、宠物店、鲜花礼品等可的、海王星辰家居生活区家居家纺、衣柜灯饰等欧派、富安娜楼楼层层销售价销售价格格万万/层层高高面积面积（）销售情况销售情况销售销售策策略略1F1.7-2.05.8米38-130二期2万商铺去化率85%，剩余华夏大道及转角店铺。前期一拖二模式，已售罄。45都督北路街铺实景都督北路步行街实景图欧式步行街欧式步行街+临街底商，集吃喝玩乐购于一体的主题型时尚生活街区。临街底商，集吃喝玩乐购于
48、一体的主题型时尚生活街区。目前在售为华夏大道沿线商业，仅剩目前在售为华夏大道沿线商业，仅剩1间，销售均价约间，销售均价约17000-20000元元/。商业态分布商业态分布销售情况（商业街）销售情况（商业街）项项目目名名称称体量体量（万（万）在在售售商业商业形态形态业态业态分布分布租售租售状态状态销售价格销售价格（万元（万元/）销售销售情况情况层高层高（米）（米）面积区面积区间间（）卖卖点点优惠及优惠及销售手销售手段段财财富富广广场场约5.0综合体目前处于前期形象展示期地段交通配套南南江江壹壹号号约10.0综合体项目暂未对外公开地段配套南南江江名名郡郡约8.0共20间底商无规划业态在售1.2万去
49、化90%，剩余转角地带店铺1F：5.22F:4.5125-316规划交通龙龙山山一一品品约4.0底商+街区吃喝玩乐购待开发暂未对外公开规划交通地段46商业开发竞争研判商业开发竞争研判竞争现状：竞争现状：目前市场商业竞争缓和，仅南江名郡、玫瑰星城剩余少量铺面在售。目前市场商业竞争缓和，仅南江名郡、玫瑰星城剩余少量铺面在售。潜在竞争：潜在竞争：未来市场，尚待开发的商业总规模约未来市场，尚待开发的商业总规模约35万万，商业潜在竞争较多。，商业潜在竞争较多。城北城北10万万，老城，老城15万万，城东，城东10万万，规划业态均较丰富。，规划业态均较丰富。待售1、总体量：约38万；2、形态：集中型商业、步
50、行街、社区底商；3、业态：餐饮、购物、休闲娱乐等；4、档次：多为中高档新近商业体量就横店市场整体投资热情及消费力而言比较大，后期竞争将十分激烈；新近商业的形态、业态、档次等较现有成熟商业均有所拔高；除临街1F商铺外，2F及以上商铺市场接受度一般；市场租售策略较为单一；新近商业新近商业5、租售情况：临街1F商铺去化较好，2F及以上去化及出租情况一般。在售 6、租售策略：自然销售为主，少量一拖二。47商业经营竞争研判商业经营竞争研判典型成熟商业约典型成熟商业约4.5万万，市场竞争较为激烈。，市场竞争较为激烈。新近商业形态、业态、档次等较现有成熟商业均有所拔高。新近商业形态、业态、档次等较现有成熟商
