1、技术研发中心技术研发中心20182018年第一期积累研发报告年第一期积累研发报告 NO.188Guyi Road，XUhui District，SB/C/D/G District, Shanghai 200053 技术信息中心技术信息中心自持租赁住宅自持租赁住宅专题专题自持租赁住宅自持租赁住宅专题专题CONTENTSCONTENTS自持租赁住宅研究上海自持租赁住宅项目水石自持租赁住宅项目宏观政策 中央连续出台各项政策鼓励住宅租赁市场发展，十九大再次强调关于中央连续出台各项政策鼓励住宅租赁市场发展，十九大再次强调关于“房子是用来住的、不是用来炒的房子是用来住的、不是用来炒的”的总体定位，加快建立
2、多的总体定位，加快建立多主体供给、多主体供给、多渠道保障、租购并举渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。的住房制度，让全体人民住有所居。自持租赁住宅研究市场现状自持租赁住宅研究 -美国租赁市场自持租赁住宅研究 -美国两大经营企业自持租赁住宅研究 -美国租赁住房特色自持租赁住宅研究 -美国租赁住房特色自持租赁住宅研究 -美国租赁房户型自持租赁住宅研究 - 美国租赁房户型自持租赁住宅研究 -美国租赁房总结自持租赁住宅研究 - 国内租赁市场自持租赁住宅研究 - 国内租赁房概述自持租赁住宅研究 -高端服务式酒店自持租赁住宅研究 -高端服务式酒店户型自持租赁住宅研究 -国内长租房研究HARB
3、OUR湾流自持租赁住宅研究 -国内长租房研究base自持租赁住宅研究 -国内长租房研究自持租赁住宅研究 -国内长租房研究自持租赁住宅研究 -国内长租房研究冠寓自持租赁住宅研究 -国内长租房研究冠寓自持租赁住宅研究 -国内长租房研究泊寓自持租赁住宅研究 -国内长租房研究泊寓自持租赁住宅研究 -国内长租房市场总结与策略自持租赁住宅研究 -上海自持租赁住房政策自持租赁住宅研究 -上海自持租赁住房政策关于明确本市自持租赁住房建设规范和相关管理要求通知1. 倡导采用开放式街区理念，增加邻里交往公共空间的设置，宜通过设置户外连廊、底层架空等方式提供户外活动的场地与空间。2. 在设有燃气泄漏报警切断保护装置
4、情况下，厨房可与餐厅、过道合并，形成厨房兼餐厅的可封闭空间。3. 引导设置社区食堂、便利店、洗衣房、共享单车投放点、快递投放柜等经营性服务设施。4. 通过交通影响评价程序合理确定配建停车位的具体指标。5. 允许布置部分东西朝向住房。租赁住房的日照应保证50%以上的套型有一个居住空间能获取冬至日满窗有效日照时间不小于1小时。间距可结合围合式布局适当放宽。6. 鼓励试点实施支撑体与填充体分离的SI内装技术，推广整体卫浴和厨房等部品模块化应用以及吊顶、设备管线等内装工业化生产方式。自持租赁住宅研究 -政策总结上海自持租赁住宅项目01-周浦东站租赁住宅02-世博地块01租赁房项目01 周浦东站租赁住宅
5、自持租赁住宅研究 -上海自持租赁住宅项目周浦东站租赁住宅 万科方案自持租赁住宅研究 -上海自持租赁住宅项目周浦东站租赁住宅 万科方案上海自持租赁住宅项目周浦东站租赁住宅 万科方案上海自持租赁住宅项目周浦10-01 10-05区域地块类型产品户均面积户数户数占比建筑面积面积占比车位住宅青年型一房3573537%25725.00 20%294 一房一厅5051426%25700.00 20%206 家庭型两房75.00 34317%25725.00 20%309 三房120.00 1508%18000.00 14%165 可变户型120.0 543%6480.00 5%59 商务型联排180.0
6、714%12780.00 10%78 服务公寓701296%9030.00 7%52 合计1996.00 100% 123440.00 96%1162 公共配套服务设施5148.00 4%41 地上总面积（计容） 128588.00 100% 1204 车库面积42125.44 建筑基底14669.00 人防面积10847地下总面积52972.44 综合指标总建筑面积（计容）128588总建筑面积 181560.44 总用地面积71438.00 容积率1.80 建筑密度20.5%专专 题题周浦东站租赁住宅 华润方案上海自持租赁住宅项目周浦东站租赁住宅 华润方案上海自持租赁住宅项目经济技术指标表
7、序号名称数值 单位1规划净用地面积71438.00 m2总建筑面积202108.30 m地上计容建筑面积128588.40 m其中住宅115775.00 m非住宅12813.40 m其中会所2000.00 m商业9732.60 m千人指标1080.80 m地下建筑面积73519.90 m其中地下车库面积58090.00 m其中地下一层48864.30 m地下二层9225.70 m地下非机动车库面积2161.50 m住宅地下室11268.40 m会所地下室2000.00 m地下室人防面积13469.90 m建筑占地面积16772.89 m4建筑密度23.48%5容积率1.800 景观面积5466
8、5.11 m6绿地率35.00%机动车停车位1570 辆其中可售0 辆不可售1570 辆8非机动车停车位1441 辆9住宅总户数1303 户10人数4170 人11住宅单元数40周浦东站租赁住宅 仁恒方案上海自持租赁住宅项目02 世博地块01租赁房项目上海自持租赁住宅项目开放社区立体社区世博地块01租赁房项目中标方案上海自持租赁住宅项目世博地块01租赁房项目中标方案上海自持租赁住宅项目世博地块01租赁房项目中标方案上海自持租赁住宅项目世博地块01租赁房项目中标方案上海自持租赁住宅项目世博地块01租赁房项目中标方案上海自持租赁住宅项目世博地块01租赁房项目中标方案上海自持租赁住宅项目上海自持租赁
9、住宅项目上海自持租赁住宅项目世博地块01租赁房项目中标方案上海自持租赁住宅项目世博地块01租赁房项目中标方案区位图上海自持租赁住宅项目世博地块01租赁房项目中标方案总平面上海自持租赁住宅项目开放社区立体社区世博地块01租赁房项目方案二上海自持租赁住宅项目上海自持租赁住宅项目上海自持租赁住宅项目上海自持租赁住宅项目上海自持租赁住宅项目世博地块01租赁房项目方案二上海自持租赁住宅项目上海自持租赁住宅项目世博地块01租赁房项目方案二上海自持租赁住宅项目上海自持租赁住宅项目世博地块01租赁房项目方案二上海自持租赁住宅项目世博地块01租赁房项目方案二上海自持租赁住宅项目世博地块01租赁房项目方案二上海自
10、持租赁住宅项目世博地块01租赁房项目方案二总平面图水石自持租赁住宅项目世博地块01租赁房项目方案二功能分区水石自持租赁住宅项目01-城投江湾项目02-露香园二期03-光明漕宝路项目04-天津首创05-城投湾谷产品06-杭州金地01 城投江湾项目水石自持租赁住宅项目城投新江湾水石自持租赁住宅项目城投新江湾水石自持租赁住宅项目城投新江湾水石自持租赁住宅项目城投新江湾水石自持租赁住宅项目城投新江湾水石自持租赁住宅项目城投新江湾02 露香园二期水石自持租赁住宅项目500m基地周边基地周边500500米范米范围内，公共可达绿围内，公共可达绿地较少，缺少优质地较少，缺少优质的公共绿地。的公共绿地。（1 1
11、）概念生成）概念生成：设计理念设计理念观景台观景台露香园二期水石自持租赁住宅项目以观景台为出发点，以观景台为出发点，形成对区域城市功能的补充。形成对区域城市功能的补充。概念生成概念生成：设计理念设计理念观景台观景台露香园二期水石自持租赁住宅项目形成垂直城市森林形成垂直城市森林概念生成概念生成：设计理念设计理念观景台观景台地块类别面积 比例总面积容积率北地块高层公寓3222578%412504.6loft公寓24006%配套6625 16%南地块新建建筑12309%133301.5原有建筑1210091%露香园二期水石自持租赁住宅项目阶梯露台阶梯露台设计理念设计理念观景台观景台空间策略：空间策略
12、：露香园二期03 光明漕宝路项目水石自持租赁住宅项目漕 宝 路20F11F空中会所5F20F6F公共配套公共配套公共配套公共配套下沉广场光明漕宝路项目总平面图水石自持租赁住宅项目光明漕宝路项目鸟瞰水石自持租赁住宅项目关键词 KEY WORDS退台水石自持租赁住宅项目关键词 KEY WORDS连廊光明漕宝路项目案例 04 城投湾谷产品水石自持租赁住宅项目l保留原有结构布置l保留原有核心筒布局l保留原外立面开窗l增加必要交通空间满足疏散要求l增加最少走道面积后，后套内面积110预估得房率71%梁柱结构不变核心筒布局不变立面开窗不变疏散走道150空间户型设计城投湾谷产品 水石自持租赁住宅项目初始平面
13、图本层建筑面积：312l在保证走道面积最小的情况下，入户门位置已界定l原设计南面进深较小，且多T形剪力墙，给空间的自由分割带来困难l背面开间较小，若设计端户南北通，需要较大的交通空间l窗户位置确定，给空间布局作了限定入户门可布置区域69003900T形剪力墙150空间户型设计城投湾谷产品 水石自持租赁住宅项目ABCCBA方案一 每单元分6户lA户型1房1厅1卫北向 建筑面积：48.3 套内面积：34.3lB户型1房1厅1卫南向 建筑面积：66.2 套内面积：47lC户型1房1厅1卫南向 建筑面积：41 套内面积：29.1ABCDAABBA方案二 每单元分5户lA户型1房1厅1卫北向 建筑面积：
14、48.3 套内面积：34.3lB户型1房1厅1卫南向 建筑面积：66.2 套内面积：47lC户型2房1厅1卫南向 建筑面积：60.7 套内面积：43.1lD户型2房1厅1卫南向 建筑面积：87.5 套内面积：62.1方案二 每单元分4户lA户型2房1厅1卫南北 建筑面积：84.9 套内面积：60.3lB户型2房1厅1卫南向 建筑面积：70.6 套内面积：50.1适宜客群步入工作的小精英适宜客群为理想而奋斗的准家庭适宜客群城市间的极致客城投湾谷产品 水石自持租赁住宅项目ABCCBA方案一 每单元分6户标准单元平面图本层建筑面积：312l本方案将标准单元分为6户lA户型1房1厅1卫北向 建筑面积：
15、48.3 套内面积：34.3lB户型1房1厅1卫南向 建筑面积：66.2 套内面积：47lC户型1房1厅1卫南向 建筑面积：41 套内面积：29.1城投湾谷产品 水石自持租赁住宅项目方案一 每单元分6户lA户型1房1厅1卫北向 建筑面积：48.3 套内面积：34.3l多功能客厅，复合客厅、餐厅、厨房、书房功能l三分离卫生间，满足多人同时使用户型A餐厅书房客厅厨房卧室卫生间多功能客厅三分离卫生间城投湾谷产品 水石自持租赁住宅项目方案一 每单元分6户户型B餐厅书房客厅厨房卧室卫生间多功能客厅三分离卫生间lB户型1房1厅1卫北向 建筑面积：66.2 套内面积：47l多功能客厅，复合客厅、餐厅、厨房、
16、书房功能l三分离卫生间，满足多人同时使用水石自持租赁住宅项目方案一 每单元分6户户型C餐厅书房客厅厨房卧室卫生间多功能客厅三分离卫生间lC户型1房1厅1卫南向 建筑面积：41 套内面积：29.1l多功能客厅，复合客厅、餐厅、厨房、书房功能l三分离卫生间，满足多人同时使用城投湾谷产品 水石自持租赁住宅项目ABCDA标准单元平面图本层建筑面积：312l本方案将标准单元分为5户lA户型1房1厅1卫北向 建筑面积：48.3 套内面积：34.3lB户型1房1厅1卫南向 建筑面积：66.2 套内面积：47lC户型2房1厅1卫南向 建筑面积：60.7 套内面积：43.1lD户型2房1厅1卫南向 建筑面积：8
17、7.5 套内面积：62.1方案二 每单元分5户城投湾谷产品 水石自持租赁住宅项目方案二 每单元分5户户型C餐厅书房客厅厨房卧室卫生间多功能客厅三分离卫生间lC户型2房1厅1卫南向 建筑面积：60.7 套内面积：43.1l多功能客厅，复合客厅、餐厅、厨房功能 独立书房空间l三分离卫生间，满足多人同时使用独立书房城投湾谷产品 水石自持租赁住宅项目方案二 每单元分5户户型DlD户型2房1厅1卫南向 建筑面积：87.5 套内面积：62.1l多功能客厅，复合客厅、餐厅、厨房、书房功能 l三分离卫生间，满足多人同时使用餐厅卧室客厅厨房卧室卫生间多功能客厅三分离卫生间书房城投湾谷产品 水石自持租赁住宅项目A
18、BBA方案二 每单元分4户标准单元平面图本层建筑面积：312l 本方案将标准单元分为4户l A户型2房1厅1卫南北 建筑面积：84.9 套内面积：60.3l B户型2房1厅1卫南向 建筑面积：70.6 套内面积：50.1城投湾谷产品 水石自持租赁住宅项目方案三 每单元分4户户型Al A户型2房1厅1卫南北向 建筑面积：84.9 套内面积：60.3l 多功能客厅，复合客厅、餐厅、厨房功能 l 卧室带书房三分离卫生间，满足多人同时使用餐厅卧室客厅厨房卧室卫生间三分离卫生间多功能客厅书房城投湾谷产品 水石自持租赁住宅项目方案三 每单元分4户户型BlB户型2房1厅1卫南向 建筑面积：70.6 套内面积
19、：60.3l多功能客厅，复合客厅、餐厅、厨房、书房功能 l三分离卫生间，满足多人同时使用餐厅卧室客厅厨房卧室卫生间三分离卫生间多功能客厅书房城投湾谷产品 05 天津首创水石自持租赁住宅项目自持住宅位置推导河道东侧地块完整，适合统一布置洋房，河道西侧三角地块相对独立，北侧考虑高铁噪音影响。噪音源2基地西侧小三角地块相对独立，适合自持住房单独布置1基地东侧地块完整，适合统一布置洋房天津首创 水石自持租赁住宅项目经济技术指标自持住宅28000.00 27层住宅天津首创总平面图 水石自持租赁住宅项目天津首创（3.6米面宽约676户）水石自持租赁住宅项目天津首创（3.6米面宽约216户）水石自持租赁住宅项目4 4合一合一户均小于户均小于150150天津首创（标准单元）06 金地杭州水石自持租赁住宅项目90+120，同时满足出租和未来解禁后销售。金地杭州自持住宅（户型设计）水石自持租赁住宅项目90+120，同时满足出租和未来解禁后销售。金地杭州自持住宅（户型设计）水石自持租赁住宅项目90-四房四卫金地杭州自持住宅（户型设计）水石自持租赁住宅项目出租版120-2X两房一厅一卫金地杭州自持住宅（户型设计）水石出品2018.032018.03NO.188Guyi Road，XUhui District，SB/C/D/G District, Shanghai 200053 ”源于需求，始于用心“
