1、房屋产权的概念房屋产权又称房屋所有权。指房屋所有人依法对其所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权是国家、集体和公民依法所享有的财产权的主要内容之一，是法律所保护的基本民事权利，由产权人独立行使，不借助他人的帮助。房屋产权的确认，应以登记发证为准，即经国家房地产管理机关进行产权审查，对房屋进行丈量、立界后据以登记，再核发产权证.房屋产权确认后，产权人在对本产权享有各项权能的同时，必须承担相应的义务（如纳税、修缮、遵守国家房管部门的有关规定等）*房屋产权分类按房屋所有权的归属进行的分类.在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为：（1）国家所有住宅；劳动群众集体所有住宅；公民私人所有住
2、宅；（4）其他经济组织（如中外合资企业等）所有住宅。非住宅类房屋主要是全民所有制（国家房产）和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。房屋产权交易有那些程序1、了解房屋产权状况要求卖方提供合法有效的证明文件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。2、订立买卖契约买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格等达成协议后，双方签订一份正式的房产买卖契约。3、向房地产交易管理部门提出申请，接受审查买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权。对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。4、立契房地产交易管理部门根
3、据交易房屋的产权状况和购买对象，按审批权限申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。5、缴纳税费税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定.比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的。6、办理产权转移过户手续交易双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后，交易的房屋转让行为方为有效。房产共有的概念房产共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房产的权利和应承担的义务。根据我国民法的相关法律规定，依据权利和份额划分，共有可分为：“按份共有”和“共同共有”两种。在房产共有关系中，所谓“按份共有”是指房产共有人按照
4、各自的房产份额对共有的房产分享权利和承担义务；所谓“共同共有”是指房产共有人对共有房产分享权利和承担义务。区别于“按份共有”，在“共同共有”关系中，每个共同共有人对共有房产所享有的占有、使用、收益、处分权是平等的，没有份额限制。依据共有权利的权源形式划分,一般可分为法定共有和约定共有两种。在形式上，两者最主要的区别是，约定共有人一般在产权证明上有产权登记，房地产律师称之为登记产权人；而法定共有人是指依法对该房产享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记，房地产律师称之为非登记产权人。这种情况最典型的例子，就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权，但产权证上没有对配偶予以登记
5、。但无论是否登记为产权人，均应享有法律赋予的共有权利。房地产战略策划模式房地产战略策划模式房地产战略策划模式从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路；第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标；第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。房地产战略策划模式是王志纲先生及其工作室倡导、并在房地产策划实践中证明可行的策划模式.经过多年的研究和探索，王志纲工作室战略策划理论逐渐形成，具有独特的策划风格。战略策划模式最大特征是强调宏观大势的把握与分
6、析。房地产战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标.房地产战略策划模式流程和内容如下：1、大势把握一一出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个企业的不同特点，找到适合其的发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。2、理念创新一一出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。3、策略设计一一出方案。量身定造，针对企业
7、特点设计一套科学、独创、有前瞻性的，且具可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位，项目理念设计，项目功能规划，项目运作模式，项目经营思路和项目推广策略。4、资源整合一一出平台。帮助企业整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合，企业外部资源整合，行业内部资源整合，行业外部资源整合。5、动态顾问一一出监理。操作过程主要由企业家完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件，项目重要环节，项目节奏把握，项目时常引爆和项目品牌提升。战略策划模式对策划人的综合素质要求很高，具有哲理型、思想型、创新型素质的策划
8、人才能容易胜任。房地产全程策划模式全程策划的策划理念和内涵既实用又丰富，而且创造了不少经典项目，深受众多房地产开发企业及策划咨询公司的推崇，流行全国.房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划.全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳的状态走向市场。房地产全程策划模式的特点是“全过程策划服务”，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向：第一种是在项目接手后，从市场调研、规划
9、设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，人员结构、知识结构的要求相当严谨，只有极少数有实力的策划咨询公司能承担这样的全程策划.第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作.全程
10、策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好.该策划方向被运用到众多的策划咨询公司.第三种由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务的前提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多；有的在市场调研、投资分析方面有擅长；有的在广告策划方面有突出的表现；还有的在策划销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重，但不丢掉全程策划的宗旨，也取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。全程策划模式比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节较容易策划到位，
11、大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这时，就应该采用其他策划模式与之交*进行，取长补短。全程策划模式的流程和内容如下：全程策划模式内容如下：1、市场调研分析一一对项目所处的经济环境、项目当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。2,土地价值研判一一挖掘土地的潜在价值,对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。3、项目定位一一通过对项目自身条件及土地价值、市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。4、项目概念规划一一提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。5、项目规划设计一一根据项目
12、概念规划交由专业的设计机构做项目详细的规划设计。如建筑设计、环境设计、配套设计等。6、项目形象策划一一开发商与项目的形象整合，项目形象、概念及品牌前期推广。7、项目营销策划一一分析项目环境状况，突现其价值.找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。8、项目服务策划一一与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。9、项目品牌策划一一抓住企业和项目培养品牌，延伸品牌的价值，创造可持续发展战略。房地产产品策划模式房地产产品策划流程和内容如下：1、产品调研产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对
13、购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。2、项目定位在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的确定具体位置。包括目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的。还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。3、产品规划设计这是策划的重心，根据目标客户的特性分析，产品就为它量身而做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。4、产品细节设计采用新技术、新材料、新设备。先进的生产工艺，保证产品质量。5、产品营销针对量身定做的目标客户推出产品的半成品或成品，包括产品的包装、产品的推广等。6、产品服务这里主要是售后服务
14、，目的是把产品的价值提升和延长。房地产发展商和中间商的协调房地产发展商和中间商的协调发展商和中介商的协调是对营销渠道的管理和控制。发展商和中间商应保持良好的合作关系，使中间商有效的销售楼盘或进行营销策划.1、发展商和中间商对营销方案要共同研究，在实施过程中共同协商进行调整。中间商要力戒销售的短期行为.2、发展商应经常及时的向中间商介绍工程进度、质量和配套、物业管理等情况，以使中间商能根据楼盘实际情况从事工作。3、中间商应经常及时向发展商介绍顾客对工程、配套、物业管理等要求，以使发展商能根据顾客实际需要调整完善楼盘。4、发展商应积极评介中间商的工作，根据合同规定及时支付中间商各种费用。5、中间商
15、应努力配合发展商的工作，对各种开支特别是广告费用合理使用，节约开支.房地产代理招标投标房地产代理招标投标为了更好的发挥房地产营销渠道作用，可以采用招投标方法，选择房地产中间商。这对于甄别挑选中间商，营造营销行业平等竞争环境具有重要意义。由于房地产营销代理标的高，涉及事项多，采用招投标方法尤为适宜。但选择房地产中间商采用招投标方法应该公平规范。有些发展商内部已确定了中间商（代理商），但还通过所谓的招投标摸清各家代理商的营销思路和佣金报价，以牵制中间商。更有甚者通过掌握各家中间商投标方案，抄袭营销思路和方法为己所用，最后没有一家中间商中标。这些做法都应该警惕和加以杜绝。以下借鉴建设工程招投标惯例，
16、阐述房地产营销代理招标投标操作，也可供房地产营销策划广告策划的招投标工作参考。一、招标投标操作程序1、招标单位编制招标书本节第二部分专门阐述2、招标单位发布招标信息招标分为公开招标和邀请招标两种方式.公开招标一般用广告发布招标信息，邀请招标一般用邀请函发布招标信息。3、招标单位确认投标单位对意向投标单位进行资格审查，包括企业业绩等情况。确认投标单位应该有三家以上。4、投标单位领取招标书为了保证招标工作的严肃性、认真性，各投标单位领取招标书时应交纳一定数额的保证金，金额可在1000元左右。5、踏勘楼盘现场解答招标书问题招标单位组织投标单位踏勘楼盘现场，解答招标书问题。除非特殊情况，招标单位平时不
17、接受投标单位询问.6、投标单位按规定时间密封报送投标书为了确保平等竞争，确保招标的公正性，应坚持保密制度.投标书方案部分不得写出投标单位名称和个人姓名，由招标单位予以编号。7、开标开标应在协业组织、招投标单位参加下公开进行，当众启封投标书。评标小组成员不能参加开标会议。8、评标评标小组由招标单位和有关专家组成。评标小组人员名单不公开。评标小组主要任务为制定评标、决标办法，进行评标，决定中标单位。9、招标单位与中标单位签订合同评标决标后，招标单位立即向中标单位发出中标通知书，双方按规定时间内（一般不超过一个月）签订合同。10、结尾工作向未中标单位返回保证金和支付补偿金。如出现以下情况，将没收保证
18、金：（1）投标单位未按时送投标书或中途退标（2）所送投标书质量极其低下，粗制滥造（3）投标单位之间不正当串标补偿金视投标书质量，原则上支付给每家投标单位.中标单位的补偿金计入代理或策划费用。房地产营销策划要点房地产营销策划要点营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。 市场定位与产品设计定位：根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括：项目
19、总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议 市场推广策划：根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容是：市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼项目案名建议销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，
20、销售计划，销售控制广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行 项目销售策划（项目销售阶段）：此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。具体内容包括：开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划促销
21、策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整销售策略调整营销概述营销是企业和项目的载体表现方式，它是一个综合的概念，1.区域市场动态分析：做一个项目营销，首先了解当地区域市场动态，分析当地区域文化，了解当地居民购买力，诸多因素结合，提前做市场分析，熟悉当地的区别于全国的相关政策，为制定营销策略作好基础工作，制定符合当地市场的营销方式。世界上没有完全相同的营销方式。2、项目主卖点荟萃：营销是企业文化宣传的手段，企业品牌塑造是由一个个项目的不断成功形成的，当市场占有率达到一定程度，就扩大了企业影响力，如何更好的将项目推销出去，让项目卖点得到客户的认同，进
22、而形成强大的购买力，这就需要通过营销策划来实现。分析与对策：3、目标客户群定位分析：房地产营销与策划分析以往项目的客户群，结合现项目的客户定位，关键从心理上推进客户购房的动力，找出最大目标客户群，哪些是重复购房户，哪些是最大来源购房户，哪部分客户可以再推荐其他客户，进行分类整理，总结以往项目的经验教训；制定适应的相关政策，保持项目最终推广成功的可能性。4、价格定位及策略、入市时机规划：每个开发项目产品可能有所不同，关于价格定位及策略应相应有所调整，关键要一是适应房地产公司的资金回流速度，二是考虑客户的承受程度；100%的客户都会希望自己当时有能力购房，并且所购房屋能够在购买后不断升值，不管是居
23、住还是炒作都实现投资最大化。作为项目开发商应根据客户心理，制定合理的价位，根据销售形势逐渐调整价格，适应不同阶段的变化，一般开盘时期价格稍低，然后逐渐提高，这就是人们通常说的“低开高走”；除非碰到企业经营困难或企业破产，否则不会出现“高开低走”的局面。入市时机主要看营销烘托造势的达到程度，确定具体时间确定是否入市，以实现利润最大化。但是也要观察市场导向，防止失去抢占市场占有率的大好时机，关键是平衡得失合理化。5、广告媒体策略：房地产营销与策划选用何种媒体宣传自己的产品，效果更好，资金最节约，何时以何种策略推出，在何时段推出那种宣传方式，连续性的发展；推广费用计划：营销费用应合理分派，采用几种营
24、销方式，那种费用多少，在何阶段推出，如何将营销资金用的最合理，应有一个总体安排,依附于并配合项目总进程，作好服务工作。6、公关活动策划和现场包装：房地产营销与策划现在好些有眼光的房地产开发商热衷于举办公关活动，这样媒体可以为其免费宣传，属于高级营销，而举办公关活动需要良好的策划，合理安排各项组织活动，配合项目及公司的发展战略，一般在项目前期过程中运作，起到烘托造势的作用，也是变相宣传企业品牌的一种良好手段。讲究整体营销策略.7、营销推广效果的监控、评估、修正：对营销推广效果随时监控，及时了解市场反映信息，作出如实正确的评估。在营销过程中应适时调整，看原来营销计划，是否符合实际要求，如符合具体情
25、况，则不予调整，如与原计划情况相偏离或外部出现新情况，则及时调整营销计划，使之回到原计划轨道上来。房地产公司的营销有时候也分侧重点，是宣传推广哪个方面，是注重宣传企业文化，还是侧重于项目的推广，项目前期、中期、后期的营销内容应各不同，但应具有主题连贯性，分阶段分层次连续推出，这样能起到良好的效果.房地产公司的营销很重要，它贯穿项目的全过程.房地产营销策划要点房地产营销策划要点营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）.市场定位与产品设计定位：根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位
26、和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括：项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划：根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动
27、策划等。具体内容是：市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼项目案名建议销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸,户外，电播等）媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行项目销售策划（项目销售阶段）：此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。具体内容包括：开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式销售
28、组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整销售策略调整房地产销售策划概述房地产销售策划概述销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等销售策划所包涵内容：（一）销售现场准备（二）销售代表培训（三）销售现场管理（四）房号销控管理（四）销售阶段总结（五）销售广告评估（六）客户跟进服务（七）阶段性营销方案调整房地产销售策划与项目策划的区别房地产销售策划与项目策划的区别
29、简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。一：项目策划所包涵内容：（一）市场调查项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议（-）目标客户分析经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）价格定位理论价格/成交价格/租金价格/价格策略（四）入市时机、入市姿态（五）广告策略广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控（六）媒介策略媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算（七）推广费用现场包装（营销中心、示范单位、围板等
30、）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放房地产销售策划的内容及步骤房地产销售策划的内容及步骤一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼、百战不殆”。三：项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由.四：项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。五：项目销售思路：（一）销售手法的差异性.这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题.一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
