1、1北京市保障性住房模式研究北京市保障性住房模式研究北京金隅嘉业房地产开发有限公司北京金隅嘉业房地产开发有限公司 2一、一、国外保障性住房建设实践国外保障性住房建设实践3国外保障性住房建设实践国外保障性住房建设实践u保障性住房住房的保障范围保障性住房住房的保障范围u保障性住房建设的立法保障保障性住房建设的立法保障u保障性住房建设运营的运营机构保障性住房建设运营的运营机构u保障性住房用地问题保障性住房用地问题u保障性住房的资金支持保障性住房的资金支持u保障性住房建设标准保障性住房建设标准u保障性住房的准入及退出机制保障性住房的准入及退出机制41.保障性住房住房的保障范围保障性住房住房的保障范围政府
2、的角色政府的角色内容内容典型案例典型案例雏生型1.住宅需求被视为一种社会的消费，而不是生产或投资，会拖慢经济增长2.倾向于采取消极态度面对住房需求，将之视为经济发展的阻碍3.低收入者要自己寻求解决房屋需求的方法希腊、葡萄牙、西班牙社会型 政府的主要角色是照顾市场无法满足其住房需求的人群，如老人、失业者、单亲家庭、外来工等，他们在劳动市场中已经处于不利的地位更难以在自由房屋市场中满足住房需求香港、英国、美国、瑞士全面责任型1.承担起满足所有市民住房需求的责任2.不视这种责任为经济发展的包袱，反而认为这是经济发展的中的重要组成部分3.政府的干预是长期的而不是短暂的，是根据需要和资源，做出长线的规划
3、，确保长期内有足够的房屋供应新加坡、瑞典、荷兰、德国政府角色政府角色5政府角色与公共住宅典型模式政府角色与公共住宅典型模式 政府角色政府角色公 共 住 宅公 共 住 宅典型模式典型模式雏生型雏生型社会型社会型全面责任型全面责任型政府在住宅政政府在住宅政策中的角色策中的角色普惠模式普惠模式中间模式中间模式特惠模式特惠模式在中央财政支出中，住房及其社区环境项目所占比例较多。对较多的家庭住房消费给予资助。 新加坡新加坡86.7%在中央财政支出中，住房及其社区环境项目所占的比例很少。政府只对极少数家庭给予特别资助。介于普惠模式与特惠模式之间，在中央财政支出中，住房及其社区环境项目所占比例在5%左右。6
4、 启示：启示：保障性住房建设中的政府干预范围和保障性住房发展模式要根据各国各地区的经济发展水平、社会制度等实际情况建立。我国也应该根据自身国情，确立适合的保障范围和方式。72.保障性住房建设的立法保障保障性住房建设的立法保障国家国家主要法律主要法律美国国民住宅法（1934年）、开放住宅法案、合众国住房法、国民可承担住房法（1990年）、公房管理改革法（1997年）、执照法、一般代理法、契约法、房地产执业法新加坡新加坡改造法令（1927年）、新加坡建屋与发展法令（1960年）、土地征用法令、拆置法令、中央公积金法（修正案）（1981年）香港香港房地产法、收回官地条例、土地征用法令、地契条款、拍卖
5、地产条例英国住宅法、房屋租赁法、城乡规划条例、土地补偿法、土地获得法、土地登记法、建筑限制法、建房补贴法、新城镇法、住宅与建房控制法日本住房金融公库法（1950年）、公营住宅法（1951年）、日本住宅公团法（1955年）、城市住房计划法（1966年）、住宅公营法、城市基础整治公团法、地方住宅供给公社法等40多部8启示：启示：保障性住房的建设经营需要立法体系提供强有力的制度保障，只有有法可依，才能使保障性住房的资金、建设、分配等问题得到根本的解决。我国目前尚无完整的住房法律体系。93.保障性住房建设运营的运营机构保障性住房建设运营的运营机构国际公共住房发展管理体系国际公共住房发展管理体系决 策
6、协 调 机决 策 协 调 机构构执 行 管 理 机执 行 管 理 机构构中 介 金 融 机中 介 金 融 机构构10决策机构决策机构国家国家决策协调机构决策协调机构职能职能新加坡新加坡在1960年成立了国家住房发展局（HDB）HDB根据国家法令实施建房计划，专门负责建造向中低收入阶层出售和出租的公共组屋。住房发展局按商品经营原则自主经营，自负盈亏，其资金来源是国家贷款和政府的住房差价补贴日本日本于1949年成立的建设省住宅局时期住房建设的中央统管机构起草住房政策，健全实施体制；编制住宅预算，分配国家住房建设投资；编制住房建设五年计划；对地方政府机构、公共团体、住宅和都市整备公团、住宅金融公库等
7、进行指导和监督，以及推动和指导民间住宅活动中国香港港英政府于1972年设立香港住房委员会，由住房、财务、地政等有关部门的官员和20名社会知名人士组成，所有成员均由港督任命委员会是统筹公共房屋事务的法定机构，直接向港督负责，代表政府策划、兴建及受理公共住宅及“居者有其屋计划”。韩国韩国按照1972年制定的“国家住房建设促进法”设立国家住房政策审议委员会。委员会由20名成员组成，包括政府香港部长、国家庄房公司、土地开发公司的董事长及私人部门代表，主席由国家经济企划院院长担任，副主席由建设部部长担任该委员会负责制定国家住房发展计划，审批全国住房建设计划（包括年度建房规模、建房种类及相应的资金分配等）
8、。瑞典瑞典的住房委员会下设国家住房管理局和23个省级住房管理局，284个区设有国家贷款和补贴的委托办事机构负责协调各政党在住房问题上的意见；审定政府的住房财务报告；审批有关住房的立法；处理各种住房提案；负者编制住房建设计划、质量控制标准和技术规范；确定补贴标准等。11执行机构执行机构国家国家/ /地区地区执行管理机构执行管理机构职责职责新加坡1974年成立新加坡住房和城市发展公司（HUDC）HUDC专门负责中等收入阶层的住房建设和供应，是政府所有的公司。日本日本政府在1995年成立住房公团，具体实施公共住房建设计划。1981年，住房公团和宅地开发公团合并组成住房、都市整备公团负责住房和城市基础
9、设施建设，由国家和地方公共团体共同出资，专为中低收入阶层提供住房。韩国韩国住房政策审议委员会制定建设计划，住房行政管理事务由建设部实施，下设国家住房公司和国家土地开发公司负责建造面向中低收入阶层的出租公房。印度尼西亚印度尼西亚则设立住房部和公共工程部，住房部负责住房建设发展的方针和规划协调，公共工程部负责实施计划，建造公房公共工程部下辖的18个供应住房建设公司，主要营建低造价住房。中国香港房委会1.房委会是香港公房开发管理模式的核心，其职责主要是统筹所有政府公屋的建设、运营和管理2.房委会在城市规划中扮演积极的角色，着力建设有效率的公务社区和发达的交通网络，尽量争取各项配套的同步完成。12国家
10、国家金融中介机构金融中介机构美国联邦抵押贷款协会英国建房社团加拿大住房抵押贷款金融公司日本住宅金融公库瑞典城市抵押银行意大利国家房地产信贷银行新加坡中央公积金局巴西国家储蓄银行新西兰新西兰住房银行韩国朝鲜住房银行泰国政府住房银行印度国家住房银行和城市与住房发展公司 中介机构中介机构13启示：保障性住房发展需要政府机构、建设实体和金融机构的协调运作，高层次的决策协调机构、非市场化的执行单位以及政策性的资金支持至关重要。我国目前运营体制尚不健全，急需建立一个分工明确，职能完备的运营体系。144.保障性住房用地问题保障性住房用地问题土地获取方式土地获取方式免费划拨免费划拨香港香港：香港政府将土地免费
11、划拨给房委会，用于公屋的建设。：香港政府将土地免费划拨给房委会，用于公屋的建设。政府定期及准确评估房屋需求，供应足够建屋土地并提供配套的基础设施。 新加坡新加坡： 按照法律的规定，对于国有土地，按照法律的规定，对于国有土地，HDB在组屋的建设中可以无偿获得。低价转让低价转让新加坡新加坡：1966年政府颁布土地征用法令规定对于私人土地私人土地政府有权征用用于国家建设， 建造公共组屋可在任何地方征用土地。被征用土地只有国家有权调整价格。政府所支付的征用土地补偿费远低于市场价。建屋发展局能够以远低于市场价格获得土地，确保了大规模公共组屋建设的土地供应。15选址问题选址问题16（1 1） 新城区统一集
12、中建设新城区统一集中建设香港香港 房委会尽量避开在城市贵重地皮上兴建公屋，以善用资源，让政府将贵重地皮出售作私人物业发展或其他盈利性项目，使政府能够获得最大化的卖地收入。在公屋建设上建设了9个新市镇。新市镇全部位于新界的农田旁和郊野。 “自给自足”和“均衡发展”是香港要求新市镇成为相对独立的城市。香港新市镇发展中存在的问题： 交通问题; 阶层分隔; 基础设施配套不够。（2 2）城市外边缘独立分散建设）城市外边缘独立分散建设新加坡新加坡 新加坡新加坡政府的建设方针是“避开大道，直取两厢”。住宅建设避开房屋密集的市中心，选择城市边缘地带。各不同的组屋组合的市镇形成了新加坡不同的区域分布中心。（3
13、3）搭配建设）搭配建设法国法国 从2000年开始，法国法国专门颁布法律，规定任何一个开发商在住房建造规划中，至少拿出20%的面积，卖给社会福利房屋管理公司，由其出租或出售给低收入者，并提供房屋的日常维护和管理，其余80%则按照市场价格销售。17启示：建立一套符合国情和区域特征的土启示：建立一套符合国情和区域特征的土地供应和建设模式，控制土地成本，避免地供应和建设模式，控制土地成本，避免贫民区，实现社会和谐，在一定程度上决贫民区，实现社会和谐，在一定程度上决定着住房保障的成败。定着住房保障的成败。185.保障性住房的资金支持保障性住房的资金支持政府直接财政扶持政府直接财政扶持 灵活的金融财政灵活
14、的金融财政完善的公积金体制完善的公积金体制 香港香港公屋建设的资金来源公屋建设的资金来源目前途径主要有两个：一目前途径主要有两个：一是政府通过免费拨地、拨是政府通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助；出资本和贷款提供资助；二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单位获得维护及兴建公屋所需的资金。房委会得最初资金来源于香港政府在1988年达成的财政安排和1994年达成的补充协议对房委会投资135亿港元，这部分资金成为房委会无息永久资本无息永久资本，另外政府还提供128亿的借贷资本。 新加坡新加坡于1955午7月创办中央公积金制度中央公积金制度，并成立了中央公积金局中央公积金局，统一管理
15、和使用公积金储蓄，中央公积金局管理的公积金数额约600亿新元。中央公积金的作用，一是公积金制度使政府积累了大量的住房建设资金，因此使居民的住房总是能在较短的时间内得到解决；二是公积金会员可以动用公积金购买组屋，解决了居民购房支付能力不足的问题，极大地推动了中低收入家庭购房。法国法国:每年通过预算安排住房资金，支持“低租金住房”建设，在每套“低租金住房”中政府资金占5%；其余95%建设资金，由加入HLM的企业从一项住房基金中以优惠利率（4.2%，商业贷款利率为10%）贷款。德国德国: :住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系。19启示：金融财政保障是影响保障性住房政策的启示：金融
16、财政保障是影响保障性住房政策的稳定性与持久性的关键因素，充足稳定的资金稳定性与持久性的关键因素，充足稳定的资金是保障性住房成功发展的必要条件，完善的金是保障性住房成功发展的必要条件，完善的金融财政政策是保障性住房建设和消费的重要手融财政政策是保障性住房建设和消费的重要手段，而我国目前还没有全面的保障性住房的金段，而我国目前还没有全面的保障性住房的金融财政政策。融财政政策。206.保障性住房建设标准保障性住房建设标准房间房间建筑面积指数（分子为卧室数，分母为家庭人数）建筑面积指数（分子为卧室数，分母为家庭人数）2/32/32/42/43/43/43/53/53/63/64/64/64/74/74
17、/84/85/85/81.起居空间就餐室起居室5135135136146166167178188181.厨房2.父母卧室6147147147148148148148148141.第二卧室2.第三卧室 3.第四卧室4.第五卧室 8-12-88-128-1212-1288-12128-121212-1212881.附带卫生间浴室不带卫生间的浴室独立卫生间的洗衣间洗衣间4-4-4-41.21-41.21-41.21-41.214-1.224-1.221.储藏间1.51.51.52222.52.52.51.附加卧室（供选择）-(8)(8)总计51.556.560.569.276.280.286.793
18、.797.7联合国提出的不同规模家庭住宅的最小建筑面积标准联合国提出的不同规模家庭住宅的最小建筑面积标准21标准标准构成构成面积面积/ /平方米平方米购买条件购买条件三房式两间卧室和1间客厅65-70家庭月收入低于3000新元四房式3间卧室和1件客厅90-100家庭月收入低于8000新元五房式3间卧室，1件客厅，1件饭厅或者4个房间加1个客厅110-120-公寓式类似“五户式”140-新加坡建设标准新加坡建设标准 22启示：保障性住房是解决城市低收入阶层住房问启示：保障性住房是解决城市低收入阶层住房问题的福利政策，因此在开发建设中必须遵循土地题的福利政策，因此在开发建设中必须遵循土地利用最大化
19、、符合保障性住房建设原则，其建设利用最大化、符合保障性住房建设原则，其建设标准与形态必须符合社会福利性质。标准与形态必须符合社会福利性质。237.准入及退出机制准入及退出机制国家或地区国家或地区准入条件准入条件退出条件退出条件香港1.受清拆、重建、天灾等影响而无家可归者；2.因体恤理由而需要房屋安置者。体恤安置个案由社会福利署署长推荐。此等个案的申请人一般都有个别困难，诸如严重疾病、弱能或社会问题；3.初级公务员及退休公务员；4.调迁及舒缓挤迫居住环境；5.不能负担租住私人物业昂贵租金的家庭。 在公屋居住满十年的租户，须两年一次申报家庭收入。不申报收入或家庭收入超逾所定限额的租户须缴付额外租金
20、；收入和净资产值超逾所定上限或不申报收入和净资产的租户，须缴交市值租金并于一年内迁出所住的公屋单位。 新加坡1.公民权2.无私有房产，那些拥有私有房产的居民不能申请购买公房。3.收入水平，符合申请公房的家庭收入限额标准。上世纪70年代，政府规定月收入在1500新元以下者才可以申请购买政府组屋。随着总体收入水平的提高，标准也相应提高，基本上能保证80%以上中低收入家庭能够得到廉价的政府组屋。4.家庭构成，新加坡的公房政策一直把家庭放在重要的地位，但独身老年和孤儿除外 组屋屋主买房5年内不得出售，从产权意义上说，组屋住满5年就是完全产权。当居住不满5年想卖掉组屋时，政府规定屋主只能将组屋回卖给政府
21、，政府照原价收回，已住的那几年不收租金。就出租而言，政府规定购房两年半之内不得出租房屋，而且，即使两年半后出租房屋，屋主也必须与房客合住。日本 住在东京；居住条件艰苦；收入低；一般对母子或者父子家庭、老年人家庭和残疾人家庭等予以优先照顾 对于夫妇年龄在40岁以下的年轻家庭规定了租用期限，一般为10年24启示：完善的保障性住房准入及退出机制，使更多启示：完善的保障性住房准入及退出机制，使更多的人能得到享受国家福利保障的机会，也体现保障的人能得到享受国家福利保障的机会，也体现保障体系的公平性。我国保障性住房的准入和推出机制体系的公平性。我国保障性住房的准入和推出机制需要不断完善和更新，并加强职能部
22、门的监管。需要不断完善和更新，并加强职能部门的监管。25二、北京保障性住房发展现状二、北京保障性住房发展现状26北京保障性住房发展现状北京保障性住房发展现状u我国保障性住房发展背景历程我国保障性住房发展背景历程u我国保障性住房供给体系我国保障性住房供给体系u北京保障性住房的法律体系北京保障性住房的法律体系u北京保障性住房发展状况北京保障性住房发展状况271.我国保障性住房发展背景历程我国保障性住房发展背景历程市场市场 计划计划 市场市场完全的计划经济完全的计划经济住房分配实物化住房分配实物化改革开放，实行有计划的商品经济改革开放，实行有计划的商品经济市场经济市场经济住宅建设和制度改革，住房商品
23、化住宅建设和制度改革，住房商品化市场飞速发展市场飞速发展住房分配货币化住房分配货币化中国经济体制改革发展历程中国经济体制改革发展历程中国房地产市场发展历程中国房地产市场发展历程高福利的住房政策：城市住宅为完全的公共住房高福利的住房政策：城市住宅为完全的公共住房住房持有两极分化，住房持有两极分化，需要解决低收入者的需要解决低收入者的居住问题居住问题19781978年年19921992年年19981998年年28中国房地产市场发展历程第一阶段：高福利住房政策下的完全保障性住房（第一阶段：高福利住房政策下的完全保障性住房（1949-19781949-1978年）年）中国采取了保障性住房政策是完全福利
24、化的政策模式，住房建设资金完全来源于国家基本建设资金。这一阶段的特征是：（1）保障性住房由政府统一供应。（2）保障性住房的需求主体为企事业单位。（3）保障性住房无偿分配，采取低租金政策。住房作为福利，以实物形式分配给职工。第二阶段：改革开放，实行有计划的商品经济下的住房商品化（第二阶段：改革开放，实行有计划的商品经济下的住房商品化（1978-19921978-1992年）年）从保障性住房福利政策逐步向保障性住房商品化政策转变的过渡模式。1978年邓小平提出了出售保障性住房、调整租金、个人买房建房的住房制度改革的总体构想，明确了住房商品化道路。采取的政策模式为：（1）开始公共住宅商品化政策的尝试
25、。（2）公共住宅福利化政策和商品化政策并重。第三阶段：向市场经济转变后住房市场飞速发展（第三阶段：向市场经济转变后住房市场飞速发展（1992-19981992-1998年）年）1991年11月，国务院办公厅下发了关于全面进行城镇住房制度改革的意见，要求在1992-1993年内，在全国范围内全面推进城镇住房制度改革。这标志着中国保障性住房政策已从探索阶和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。 第四阶段：住房实物分配向货币分配转变后的保障性住房（第四阶段：住房实物分配向货币分配转变后的保障性住房（19981998年至今）年至今）1998年6月，国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加
26、快住宅建设的通知，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。292.中国保障性住房供给体系中国保障性住房供给体系供应类型供应类型供应对象供应对象政策导向政策导向租赁市场租赁市场商品商品住房住房高档商品住房少数高收入者用土地供应、税收、信贷等政策限制供应，用税收等政策调节消费市场租赁（租售并举）高档别墅极少数高收入者用土地供应、税收、信贷等政策严格限制供应，用税收等政策加大消费调节力度普通商品住房中等偏上、中等、中等偏下收入家庭对中小套型和大套型住房实行不同的土地供应政策，中小套型住房区位要适度，要考虑生活成本、就业机会；加大有区别的信贷政策力度；完善税制、区别税率；确保90平方米
27、以下套型占一定比例限价普通商住房主要满足当地中等收入以下的住房困难家庭、拆迁户自住需求90平方米套型为主，每户限购一套；土地供应上给予支持只售不租政策政策性住性住房房经济适用房有一定支付能力、住房困难的低收入、中等偏下收入家庭，从低端起采取轮候供应严格建设标准，以60平方米以下套型为主，明晰产权关系；土地税费支持廉租住房住房困难的低收入家庭政府投资建设或者政府按照家庭住房支付能力递减补贴；补贴标准（面积）根据当地实际适度确定政策性租赁（只租不售）最低收入家庭廉租住房制度与最低生活保障制度对应的最低保障家庭中的住房困难户应保尽保；全额或大部分租金补贴特殊特殊群体群体住房住房农民工公寓进城务工人员
28、土地、税收和长期融资支持可租可售公务员住房、公务员公寓 国家机关公务员（区别中央和地方、房价高地区）、省部级干部、新进公务员继续执行住房补贴制度；在一定时期，允许统一组织建设公务员住宅，作为阶段行政村；比照经济适用房优惠政策，建设公务员公寓303.北京保障性住房的法律体系北京保障性住房的法律体系时间时间政策政策1991国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知 （国发199130号）1992关于转发北京市实施中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例办法的通知 （建房1992447号）1995关于转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工程实施方案的通知 （国办发19956号）建
29、设部实施国家安居工程的意见 （建房1995110号）1998国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 (国发199823号)关于印发关于大力发展经济适用住房的若干意见的通知 （建房1998154号）关于进一步加快经济适用住房(安居工程)建设有关问题的通知 1999关于印发已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定 (财综字1999113号)2000关于进一步规范经济适用住房建设和销售行为的通知 建住房2000196号2002关于北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充规定的通知 （京政办发200253号）关于印发经济适用住房价格管理办法的通知 （计价格
30、20022503号）2003关于建立经济适用住房购买资格公示制度的通知 （京建开2003612号）2004关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知 （京国土房管住2004486号）2005关于扩大北京市廉租住房覆盖面有关问题的通知 （京建住2005966号)关于印发城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法的通知 (建住房2005122号)2006国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 （国办发200637号）关于印发城镇廉租住房工作规范化管理实施办法的通知 （建住房2006204号）建设部关于印发城镇廉租住房档案管理办法的通知 （建住房2006205号
31、）财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知 （财综200625号）2007北京市城市廉租住房管理办法 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）七部委 关于印发经济适用住房管理办法的通知 （建住房2007258号）北京市经济适用住房管理办法(试行) （京政发200727号）2008关于加强廉租住房质量管理的通知 （建保200862号）314.北京保障性住房发展状况北京保障性住房发展状况经济适用房经济适用房廉租房廉租房限价房限价房 32（1）北京经济适用房发展阶段 酝酿时期酝酿时期：1991年 经济适用房是在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推
32、出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。在1991年6月份，国务院就在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。启动、开建时期启动、开建时期：1998年 1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期。北京市出台关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行），其中规定了经济适用房的管理机构、土地取得、建设标准、建设成本等，经济适用住房销售对象限定为具有本市城镇常住户口的中低收入家庭居民，重点是公务员、教师、科技人员和国有企、事业单位职工。高速发展时期高速发展时期：1999-
33、2005年 从1998年经济适用房开始兴建以后，北京市经济适用房建设在短短几年迅猛发展。在这个阶段所建设的经济适用房有两种形式，一种经济适用房为面向所有北京市低收入人群，具体购买资格为：北京市户口，年收入在6万元以下，且为没有享受过福利分房或福利分房未达标者。另一种经济适用房为单位自建经济适用房，只允许本单位的职工参加集资建房，不能对外销售；质疑时期质疑时期：2005-2006年 经济适用房建设及出售中出现一系列问题： 1、经济适用房建筑结构出现问题，出现大量200平方米以上大户型； 2、已售经济适用房呈现“高租售率”； 3、经济适用房的购买人群发生扭曲，真正低收入者的购房需求得不到满足； 4
34、、监管体系不完备，经济适用房小区出现大量与购置条件不符阶层。 5、由于经济适用房项目定价在项目开工之前确定，老的经济适用房定价较低，在较长的建设开发期内，原材料及人工费等建设成本的大幅上涨，在完成建设销售时的成本价格与最初定价时所采取的成本价格有较大差异，出现了2006、2007年推出的经济适用房项目后期仍然按当初2000-3000元/平方米定价出售，明显偏离的正常的市场价格，致使项目开发中出现亏损，严重影响了开发商的建设积极性。转型时期：转型时期：2006年-2007年 在经济适用房的问题日益突出，以37号文的公布开始，经济适用房建设进入调整转型时期，主要调整体现在1、审核方式的转变。单一办
35、公地点转变成街道；2、公示方式的转变，由单一地点公示变为三级审核、两级公示，并客观上延缓了供需对接速度。3、建筑结构发生转变转，明确规定单套的建筑面积控制在60平方米左右；4、规定了不允许党政机关集资建房；5、供给变化，从中低收入变为低收入；6、明确了退出机制33北京经济适用房投资与建设情况由1999-2007年历年经济适用房投资额以及在商品住宅市场中所占比例可以看出，在住宅市场整体大幅上升的同时，经济适用房的投资供给被忽视，经济适用房投入逐年下降。由1999-2007年历年经济适用房施工面积、竣工面积及新开工面积的变化趋势中可以看出，在2003年经济适用房达到一个建设高峰期，这些项目在200
36、3-2005年大量上市，造就了经济适用房发展的黄金期。2005年后经济适用房施工量逐年开始降低。而随着保障性住房的改革与调整，今后几年将迎来另一个建设高峰期。数据来源：北京市统计局数据来源：北京市统计局 北京市建委北京市建委数据来源：北京市统计局数据来源：北京市统计局 北京市建委北京市建委34北京经济适用房销售情况经济适用房的销售黄金时期在2003-2005年。2006-2007年随着经济适用房的开发量的萎缩，经济适用房建设结构问题逐渐显现出来，同时，由于有开发商销售转为政府对接，销售时间被拉长，从而使供需不能很好对接，销售面积大幅下降。从1999-2007年商品住宅及经济适用房的销售价格对比
37、中可以看出，经济适用房价格在1999-2001年，快速上涨，在2001-2004年间，销售价格相对平稳，2005年经济适用房的价格达到最高的3438元/平方米。2006、2007年后经济适用房的销量较低，而且主要以老项目后期为主，老项目定价较低，因此出现交易均价下降情况。2006、2007年推出的新经济适用房定价均在4000元/平方米以上，今后经济适用房销售均价将会上涨。 数据来源：北京市统计局数据来源：北京市统计局 北京市建委北京市建委数据来源：北京市统计局数据来源：北京市统计局 北京市建委北京市建委35经济适用房项目区域分布经济适用房项目区域分布 目前开发的保障性住房主要分布在朝阳和丰台区
38、，两个区域内经济适用建设项目占北京市经济适用房项目总量的约52%。朝阳区主要是原国有工业企业较多，朝阳区产业升级中，大量企业外迁，改造过程中进行土地置换用做建设经济适用房。而丰台区在所有城区内土地价格相对较低，较多的经济适用房选择在丰台区。从各区已售经济适用房的销售均价可以看出，东城和宣武的价格最高。朝阳、海淀、丰台的经济适用房售价其次，均超过了3500元/平方米，而石景山、昌平虽然经济适用房的开发量较大，但由于区位交通、配套设施的差距，价格相对较低。资料来源：北京市统计局资料来源：北京市统计局 北京市建委北京市建委资料来源：北京市统计局资料来源：北京市统计局 北京市建委北京市建委36（2）廉
39、租房）廉租房目前，我国廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。北京廉租房试行工作始于2002年，当时建立了北京第一个廉租房小区广渠门北里廉租房小区。到2007年底，北京已通过廉租住房制度保障的家庭共有25030户，其中租赁住房补贴4992户，实物配租349户，租金核减19600户，其他方式89户。北京累计用于廉租住房制度的资金为28601万元，其中财政预算资金122万元，
40、公积金增值收益25340万元，其他资金3139万元，土地出让净收益和社会捐赠均为零。根据建设部等9部委于2007年11月26日联合发布出台的北京市廉租房管理办法，之后的三年，北京每年将建成廉租房30万平方米，实物配租比例将由目前的5%提升至30%。目前北京市廉租房在建包括10个两限房、经适房项目中配建的廉租房及门头沟廉租房小区。37（3） 两限房两限房2007年8月7日发布的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）中首次明确“两限房”将纳入住房保障体系。未来“两限房”将成为住房保障系统中除经济适用房与廉租住房的重要补充。北京市首批限价商品房已于2007年开工建设。2
41、008年2月北京市限价商品住房管理办法(试行)（京建住2008226号）出台，明确了购买人资格和购买程序。38序号序号项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积开工日期开工日期两限房两限房廉租房廉租房限价限价中标开发商中标开发商中标价格中标价格（亿元）（亿元）1海淀区西三旗限价房48.8万平方米2007年9月4000余套400多套6350北京住总13.982丰台区花乡造甲村 25.16万平方米2007年9月2346套252套6800北京鸿基世业房地产开发公司7.643石景山金顶街48.95万平方米2007年9月4000套400余套6250北京首钢房地产开发公司12.484宋家庄18.44万方米200
42、7年11月1800余1606200北京万科企业有限公司5.95清河小营地块17.8万平方米2007年11月1548套162套6600北京金隅嘉业房地产开发公司4.657朝阳常营乡两限房A39万平方米2007年11月3700余套300余套5900北京北辰实业股份有限公司11.58朝阳常营乡两限房B137万平方米2007年11月2800余套350余套5900保利（北京）房地产开发有限公司9.19朝阳常营乡两限房B225万平方米2007年11月2800余套250余套5900广州富力地产股份有限公司6.56通州半壁店两限房53.4万平方米2007年11月51.8万平方米1.6万4800北京龙湖中佰置业
43、有限公司14.810小屯馨城项目19.4万平方2008年2000余套180余套7300北京首开晟馨房地产开发有限责任公司6.61在建在建10个两限房个两限房数据来源：北京市建委数据来源：北京市建委39三、保障性住房运营体系的几个问题三、保障性住房运营体系的几个问题40保障性住房运营体系的几个问题保障性住房运营体系的几个问题u立法保障尚不完善立法保障尚不完善u运营机构设置不合理运营机构设置不合理u土地供应土地供应u不稳定的资金来源不稳定的资金来源u保障性住房建设标准保障性住房建设标准u准入和退出机制准入和退出机制411.立法保障尚不完善立法保障尚不完善 我国至今还没有关于居民住宅的有关法律、法规
44、，甚至连住宅法也还没有出台。现实意义上的住房保障，我国的发展历史非常短，因此还没有建立一套完整的法律保障体系。我国目前初步建立的住房保障制度的法规框架为：一是2004年建设部、国家发改委、国土资源部和人民银行联合颁布的经济适用住房管理办法中对经济适用房的相关管理进行规范，2007年出台国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的24号文件，明确了经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，上市交易将受到限制。二是自2003年以来，建设部及财政部等相关部委，相继出台了城镇最低收入家庭廉租住房管理办法、廉租住房租金管理办法、城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法，构成了目前廉租房制
45、度的法规体系；三是1999年国务院颁布住房公积金管理条例 (2002年修订)对住房公积金管理进行规范。从这些措施来看，国家保障性住房市场的调控正在探索完善当中，调控效果正在慢慢显现。这些措施都欠缺国家级法律的维护和支持，房地产市场中稳定军心的“将”棋始终没有出现。长远来看，我国必须出台一部专门的长远来看，我国必须出台一部专门的“住房法住房法”，已明确保障主体，划定，已明确保障主体，划定政府行政部门职则，建立稳定的税收财务制度，对政策性住房的购房者的准入政府行政部门职则，建立稳定的税收财务制度，对政策性住房的购房者的准入和退出做出明确的法律规定。使保障性住房计划实施的每一步都受到法律保护。和退出
46、做出明确的法律规定。使保障性住房计划实施的每一步都受到法律保护。让执行机构在计划实施中有法可依。让执行机构在计划实施中有法可依。422运营机构设置不合理运营机构设置不合理 决策机构决策机构北京市保障性住房一直由北京市建委(开发办)负责管理。2007年3月8日，经过人员的重组，职能重新划分，在原开发办基础上重组为北京市住房保障办公室，该办公室隶属于北京市建委。主要工作内容包括对限价房、经济适用房和廉租房等政策保障房的建设管理及政策制定等。住房保障办在运营中面临着一些系列问题：（1）无法律体系的保障；（2）作为建委内设机构，在制度不完善条件下，协调能力有限；（3）财政支持有限；（4）前期暴露的问题
47、尚需解决；43住房干预中暴露的问题及其改进住房干预中暴露的问题及其改进住房干预中的问题住房干预中的问题目前政府干预更多的体现在分配体系上，主要问题：第一：销售时间被拖长。由于目前政府出面对接商品房销售，审核、摇号等程序化过程过长，造成开发商资金回笼速度过慢，给企业带来巨大的资金压力，进一步影响了开发商参与建设保障性住房的积极性；第二：政府对接产生了供需结构的矛盾。比如摇号中大家庭摇中一居室，而一户家庭摇中两居室；购房者原户口在朝阳区，现工作生活在丰台区，需要丰台区购买保障性住房，在目前实施户口所在地街道审核制度下只能购买朝阳区的保障性住房，这些情况造成诸多不便。目前参与摇号机会只有两次，部分购
48、房者虽然不愿意接受分配结果但又不愿意放弃购买机会，造成真实需求得不到满足，现实反映在保障性住房的空置率增大。政府干预的改进政府干预的改进为政府决策决定部门立法，提高决策部门的地位，保证政府决策部门统筹权为政府决策决定部门立法，提高决策部门的地位，保证政府决策部门统筹权力受到法律的保护；政府行政管理更多转移到供给环节，帮助开发企业更快完成力受到法律的保护；政府行政管理更多转移到供给环节，帮助开发企业更快完成开发任务，变通销售环节控制手段，使供需更好对接；发挥市场机制以及开发企开发任务，变通销售环节控制手段，使供需更好对接；发挥市场机制以及开发企业在保障性住房建设中的作用。业在保障性住房建设中的作
49、用。44执行机构执行机构国外均有自负盈亏的独立执行机构，例如新加坡的HDB、香港的房委会。我国保障性住房的执行机构主体主要有政府和房地产开发企业。 一些小城镇或者较小的项目可以由政府直接进行开发建设。政府直接开发的优势在于直接进行目标控制，省去中间环节，减少监控成本。同时政府可以将利润空间降到最低，更好的施行保障计划安排。政府直接运营业存在很多问题：（1）既是决策监督者，又是执行者，造成功能紊乱；（2）专业人才不足，开发经验不够；（3）潜在的财政腐败风险 房地产开发企业包括国有大型房地产开发企业或民营企业，其中以国有大型房地产开发企业更优势。主要原因为（1）保障性住房的开发更多体现在福利，利润
50、微薄，国有企业更具有社会责任感，会产生更强的执行力。（2）国有大型房地产开发企业拥有专业的管理、技术人才，具有丰富的房地产开发经营，开发效率高。同时在2007年前，北京的保障性住房开发一直以国有企业为主，在保障性住房建设中国有企业更具开发经验；（3）国有企业与政府一直有着密切的关系，在协调上具有很大的优势；（4）政府可以独立出来负责监督，可以更好的体现管理者、决策者身份。45中介金融机构中介金融机构 住房金融机构的信贷业务是居民解决购、建房资金的强有力的后盾。一方面，多数国家采取税收、利率优惠政策，鼓励个人储蓄和借抵押贷款购、建房；另一方面，政府对中低收入家庭建房的预算拨款和购房的津贴补贴等资
