1、第二节 土地交易一、国有土地使用权出让一、国有土地使用权出让 二、土地年租制二、土地年租制第八章房地产交易（五）国有土地使用权出让价格（五）国有土地使用权出让价格以市场资料为基础确定土地出让价格以市场资料为基础确定土地出让价格 1.1.收益还原法收益还原法2.2.市场比较法市场比较法（1）适用范围：）适用范围：市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。格或价值外，还可用于其他估
2、价方法中有关参数的求取。（2）基本原理）基本原理 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。 市场比较法的基本公式如下：市场比较法的基本公式如下：直接比较公式
3、：直接比较公式： PDPBABDE 式中：式中：PD待估宗地价格；待估宗地价格； PB比较案例价格；比较案例价格； A待估宗地情况指数比较案例宗地情况指数待估宗地情况指数比较案例宗地情况指数 正常情况指数比较案例宗地情况指数正常情况指数比较案例宗地情况指数 B待估宗地估价期日价格指数比较案例宗地交易日价格指数待估宗地估价期日价格指数比较案例宗地交易日价格指数 D待估宗地区域因素条件指数比较案例宗地区域因素条件指数待估宗地区域因素条件指数比较案例宗地区域因素条件指数 E待估宗地个别因素条件指数比较案例宗地个别因素条件指数待估宗地个别因素条件指数比较案例宗地个别因素条件指数 10010010010
4、0 PBPD（3）运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格）运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。行情。一般搜集交易实例的途径有：一般搜集交易实例的途径有：查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料；查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料；查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息；查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息；以购买者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息；以购买者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息；通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息；通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息；同行
5、之间相互提供信息资料。同行之间相互提供信息资料。搜集交易实例的内容包括：搜集交易实例的内容包括： 1). 交易双方情况及交易目的。交易双方情况及交易目的。2). 交易实例的状况。交易实例的状况。一般应包括：坐落位置、形状与面积；地质条件；购物、交通等环境一般应包括：坐落位置、形状与面积；地质条件；购物、交通等环境条件；土地利用现状与规划用途；有关地上建筑物的基本情况；权利条件；土地利用现状与规划用途；有关地上建筑物的基本情况；权利状况和土地使用年限等。状况和土地使用年限等。 3). 成交价格。成交价格。成交价格应包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋成交价格应包括房地总价、土地总价
6、、房屋总价及相应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币单位等情况。租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币单位等情况。4). 付款方式。付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。付方式等内容。5). 成交日期。成交日期。（4）选择比较实例）选择比较实例 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的比较实例。如果比较实例少于三个，其代表性差，可能造成估价结果出现偏比较实例。如果比较实例少于三
7、个，其代表性差，可能造成估价结果出现偏差，难以客观地反映市场状况。差，难以客观地反映市场状况。所选取的比较实例应符合下列要求，具体是指：所选取的比较实例应符合下列要求，具体是指：A.与估价对象地块的用途应相同。与估价对象地块的用途应相同。B.与估价对象地块所处地段应相同。与估价对象地块所处地段应相同。C.与估价地块的价格类型应相同。与估价地块的价格类型应相同。价格类型有：买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用价格，课税价格，价格类型有：买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用价格，课税价格，投保价格，典当价格等。投保价格，典当价格等。D.成交日期应与估价对象地块的估价时点相近。成交日
8、期应与估价对象地块的估价时点相近。E成交价格为正常价格或可修正为正常价格。成交价格为正常价格或可修正为正常价格。（5）选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可）选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和内涵。（统一付款方式、统一采用单价、统一币种比基础，统一表达方式和内涵。（统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位）和货币单位、统一面积内涵和面积单位） （6）进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实）进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其
9、成交价格修正为正常价格。例的价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。 （7）进行交易日期修正，应将比较实例在其成交日期时的价格调整为估价时）进行交易日期修正，应将比较实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。点的价格。（8）进行区域因素修正，应将比较实例在其外部环境状况下的价格调整为估）进行区域因素修正，应将比较实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。价对象外部环境状况下的价格。区域因素有：繁华程度、交通便捷程度、区域因素有：繁华程度、交通便捷程度、 环境状况、环境状况、 公共设施配套完备程度、公共设施配套完备程度、 城市规划限制、城市规划限制、（9）进行个别因素修正
10、，应将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象）进行个别因素修正，应将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。个体状况下的价格。个别因素修正的内容主要应包括：位置、面积大小，形状，临街状况，基础设个别因素修正的内容主要应包括：位置、面积大小，形状，临街状况，基础设施完备程度，土地生熟程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用施完备程度，土地生熟程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等。权年限等。（10）所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方）所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果，作为
11、比准价格：法之一计算综合结果，作为比准价格：A.简单算术平均法。简单算术平均法。B.加权算术平均法。加权算术平均法。C.中位数法。中位数法。D.众数法。众数法。3.成本逼近法成本逼近法（1）适用范围：）适用范围：成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。同时，地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性
12、的土地估价项目也比较适用。的土地估价项目也比较适用。（2）基本原理）基本原理 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的一般地价公式如下：法。成本逼近法的一般地价公式如下： A.新开发土地新开发土地 地价地价=土地取得费土地取得费+土地开发费土地开发费+利息利息+利润利润+土地所有权收益土地所有权收益 =成本价格成本价格+土地所有权收益土地所有权收益 B.已开发土地已开发土地
13、 地价地价=土地重新开发成本（开发原价）土地重新开发成本（开发原价）- 减价修正减价修正4.剩余法剩余法（1）适用范围：）适用范围：剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：运用于以下情形：待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价；待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价；仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；现有房地产中地价的单独评估。现有房地产中地价的单独评估。 （2）基本原理）基本原理 剩余法也称假设开发法，是在预计剩余法也称假设开发法，是在预计开发
14、完成后不动产正常交易价格开发完成后不动产正常交易价格的基的基础上，扣除预计的础上，扣除预计的正常开发成本正常开发成本及有关及有关专业费用、利息、利润和税收专业费用、利息、利润和税收等，以等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。价格余额来估算待估土地价格的方法。基本公式：基本公式：VA(BC）式中：式中： V待估土地的价格待估土地的价格 A总开发价值或开发完成后的不动产总价值总开发价值或开发完成后的不动产总价值 B整个开发项目的开发成本整个开发项目的开发成本 C开发商合理利润开发商合理利润对于房地产开发项目，其基本公式为：对于房地产开发项目，其基本公式为：土地价格房屋的预期总售价建筑总成本利润税
15、收利息土地价格房屋的预期总售价建筑总成本利润税收利息(六六)国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同出让合同订立是确立土地出让方和受让方权利和义务关系的法律文件，具有民事合同出让合同订立是确立土地出让方和受让方权利和义务关系的法律文件，具有民事合同中的经济合同性质。出让合同的签订即标志着双方关系的确立和法律保护的实现。中的经济合同性质。出让合同的签订即标志着双方关系的确立和法律保护的实现。 根据具体出让方式的差异，主要有四种类型：根据具体出让方式的差异，主要有四种类型： （1 1）土地使用权宗地出让合同土地使用权宗地出让合同中土地的受让者取得土地使用权以自用为主，明中土地的受让者取得土地使
16、用权以自用为主，明确的建设项目，而不是主要用于转让、出租等经营活动。确的建设项目，而不是主要用于转让、出租等经营活动。 （2 2）成片开发土地使用权出让合同成片开发土地使用权出让合同主要适用于外商投资经营成片土地项目。方主要适用于外商投资经营成片土地项目。方式取得的土地使用权不是自用，而是为了经营。式取得的土地使用权不是自用，而是为了经营。 （3 3）划拨土地使用权补办出让合同划拨土地使用权补办出让合同是指划拨土地使用权及其地上建筑物、其他是指划拨土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让、出租和抵押以及以划拨土地使用权为条件参与联建联营等，补签附着物所有权转让、出租和抵押以及以划拨土地使
17、用权为条件参与联建联营等，补签土地使用权出让土地的合同。这类合同实质上是将划拨土地使用权转为出让土地使用土地使用权出让土地的合同。这类合同实质上是将划拨土地使用权转为出让土地使用权，并进行权利重新界定的过程。权，并进行权利重新界定的过程。 （4 4）外资企业划拨土地使用合同外资企业划拨土地使用合同是指外商投资企业采取划拨方式取得土地使用权，是指外商投资企业采取划拨方式取得土地使用权，土地管理部门仅就土地使用条件与外商签订的土地使用合同。外商缴纳场地使用费，土地管理部门仅就土地使用条件与外商签订的土地使用合同。外商缴纳场地使用费，并不得从事转让、出租和抵押等土地经营活动。并不得从事转让、出租和抵
18、押等土地经营活动。(一一)土地使用权年租制的含义土地使用权年租制的含义 土地使用权年租制土地使用权年租制是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用权出租给土地使用者，并由土地使用者按期使用权出租给土地使用者，并由土地使用者按期(一般是一般是1年年)向国家向国家缴纳租金的国有土地配置方式，是土地有偿使用的方式之一。缴纳租金的国有土地配置方式，是土地有偿使用的方式之一。 年租制与出让制的区别年租制与出让制的区别u首先，付款方式首先，付款方式出让制是承租人将各年的租金折现一次付清出让制是承租人将各年的租金折现一次付清，要求承租人一次性支付巨，要求承租
19、人一次性支付巨额租金；而额租金；而年租制是分年支付的年租制是分年支付的，在一定程度上减轻了承租人的负担。，在一定程度上减轻了承租人的负担。u其次，物权形式其次，物权形式经出让获得的土地使用权是一种物权经出让获得的土地使用权是一种物权，不仅可以自用、转租，而且可以，不仅可以自用、转租，而且可以用于抵押；用于抵押；而经年租制取得的土地使用权而经年租制取得的土地使用权，由于承租人按年缴纳租金，由于承租人按年缴纳租金，因而只是按年取得使用权，并没有获得独立的土地使用权，所以国家因而只是按年取得使用权，并没有获得独立的土地使用权，所以国家( (出出租人租人) )和承租人之间仅是一种债权，国家不能向其颁发
20、任何形式的土地使和承租人之间仅是一种债权，国家不能向其颁发任何形式的土地使用权证，承租人只能自用所租土地，用权证，承租人只能自用所租土地，不能享有其他土地处分权不能享有其他土地处分权。u此外，租期此外，租期出让制的年限较长，一般在出让制的年限较长，一般在4040年以上年以上；而年租制的期限较短，通常确定；而年租制的期限较短，通常确定在在1010年以内，对于出租人、承租人都更加方便灵活。年以内，对于出租人、承租人都更加方便灵活。 (二二)土地使用权年租制的合理性土地使用权年租制的合理性 1.有利于扩大国有土地有偿出让的规模，加快土地使用制度改革的进程。有利于扩大国有土地有偿出让的规模，加快土地使
21、用制度改革的进程。2.有利于土地资源的优化配置，增强土地的集约使用。有利于土地资源的优化配置，增强土地的集约使用。3.有利于平抑房价。有利于平抑房价。4.有利于国家筹集资金，加强基础设施建设。有利于国家筹集资金，加强基础设施建设。(三三)土地使用权年租制租期及租金标准的确定土地使用权年租制租期及租金标准的确定 关于土地年租期限，一种观点认为，关于土地年租期限，一种观点认为，土地年租的期限越长越好土地年租的期限越长越好，这样便于，这样便于承租方规划土地的使用，提高土地使用效力；另一种观点认为，承租方规划土地的使用，提高土地使用效力；另一种观点认为，租赁期限不宜租赁期限不宜过长，过长，以便出租方根
22、据经济发展的变化调整租金和用途。以便出租方根据经济发展的变化调整租金和用途。 我国土地的出租方是国家，除一般出租者的职能外，还肩负着协调社会经我国土地的出租方是国家，除一般出租者的职能外，还肩负着协调社会经济发展的职能，因此在确定土地租期长短的时候必须兼顾这双重职能。所以，济发展的职能，因此在确定土地租期长短的时候必须兼顾这双重职能。所以，我国的土地年租制应采取我国的土地年租制应采取短租制短租制，租赁的，租赁的最长期限不宜超过最长期限不宜超过10年年。 租金标准可以利用地价确定方法和原理，租金标准可以利用地价确定方法和原理，参照地价标准确定参照地价标准确定，并在合同中明，并在合同中明确，同时在
23、租赁合同中要约定租金调整的时间和方式。出租方可以根据经济发确，同时在租赁合同中要约定租金调整的时间和方式。出租方可以根据经济发展的需要展的需要每隔每隔3年年5年年与承租方协商调整一次租金，但租金的与承租方协商调整一次租金，但租金的调整幅度不宜过调整幅度不宜过大大，应与政策的稳定性相适应。，应与政策的稳定性相适应。 (四四)、推行土地使用权年租制应注意的事项、推行土地使用权年租制应注意的事项1明确土地使用权年租制的法权界定。明确土地使用权年租制的法权界定。通过出让方式获得的国土使用权，除具有占有、使用、收益权利之外，通过出让方式获得的国土使用权，除具有占有、使用、收益权利之外，还具有一定的处分权
24、，而通过年租获得的土地使用权只是缴纳本年的租还具有一定的处分权，而通过年租获得的土地使用权只是缴纳本年的租金，并不享有以后若干年的土地使用权，因而它不能享有转租、抵押等金，并不享有以后若干年的土地使用权，因而它不能享有转租、抵押等处分权利。处分权利。2科学合理地确定土地的基准地价。科学合理地确定土地的基准地价。在年租制下，土地使用权租金标准的确定需要利用该幅土地的基准地价，在年租制下，土地使用权租金标准的确定需要利用该幅土地的基准地价，基准地价的合理与否直接决定租金的合理与否，因此，基准地价的确定基准地价的合理与否直接决定租金的合理与否，因此，基准地价的确定一定要符合土地有偿使用的内在规律，符
25、合区域经济发展的需要。一定要符合土地有偿使用的内在规律，符合区域经济发展的需要。 3明确土地使用权年租的租金标准是一个动态概念。明确土地使用权年租的租金标准是一个动态概念。 以年租的形式让渡土地使用权是一种市场行为，具有滞后性，出租以年租的形式让渡土地使用权是一种市场行为，具有滞后性，出租方无法预知土地使用权价格在未来时期的变动趋势，因而出租方必须拥方无法预知土地使用权价格在未来时期的变动趋势，因而出租方必须拥有根据市场价格的变动适当调整租金的权利。出租方在承租方获得土地有根据市场价格的变动适当调整租金的权利。出租方在承租方获得土地使用权之后，应根据经济发展的状况及国家有关政策，每隔使用权之后
26、，应根据经济发展的状况及国家有关政策，每隔3 3年年5 5年年对租金进行适当调整，但升幅不宜过大，以保证国家政策的稳定性。对租金进行适当调整，但升幅不宜过大，以保证国家政策的稳定性。4.处理好推行土地使用权年租制与出让制的关系。处理好推行土地使用权年租制与出让制的关系。 建立土地使用权年租制应与土地使用权出让制相协调，其核心是在建立土地使用权年租制应与土地使用权出让制相协调，其核心是在土地收益上保持一致，即土地租金要同土地出让金保持适当比例。通过土地收益上保持一致，即土地租金要同土地出让金保持适当比例。通过两种方式获得的土地收益，从社会平均利润角度讲是一致的，两者都是两种方式获得的土地收益，从
27、社会平均利润角度讲是一致的，两者都是土地使用权在经济利益上的体现，二者之间必然存在一种经济比例和核土地使用权在经济利益上的体现，二者之间必然存在一种经济比例和核算关系。所以要通过科学估算保证土地出让价格和土地租金标准保持适算关系。所以要通过科学估算保证土地出让价格和土地租金标准保持适当比例，使它们在总体收益上保持一致性。当比例，使它们在总体收益上保持一致性。第三节 房地产买卖一、房地产买卖市场细分一、房地产买卖市场细分二、房地产买卖程序及操作技巧二、房地产买卖程序及操作技巧三、房地产买卖价格三、房地产买卖价格四、房地产买卖合同四、房地产买卖合同第八章房地产交易( (一一) )按营业区域细分按营
28、业区域细分城市新区和老区；城市新区和老区；高级住宅区与一般住宅区；高级住宅区与一般住宅区；商业区、住宅区与工业区；商业区、住宅区与工业区；繁华商业区、衰退商业区以及计划再开发区；繁华商业区、衰退商业区以及计划再开发区；中小型企业集聚区、大型企业集聚区、新的工业开发区；中小型企业集聚区、大型企业集聚区、新的工业开发区；人口递增区、人口持平区以及人口递减区。人口递增区、人口持平区以及人口递减区。( (二二) )按客户类型细分按客户类型细分个人或法人；个人或法人；大面积所有者或小面积所有者；大面积所有者或小面积所有者；是否为房屋的继承人；是否为房屋的继承人；职业等。职业等。( (三三) )按开发经营
29、的商品种类细分按开发经营的商品种类细分住宅、办公大楼、高级公寓、商店、厂房等。住宅、办公大楼、高级公寓、商店、厂房等。 经过房地产市场细分化，将买方市场和卖方市场加以细分，可以找出经过房地产市场细分化，将买方市场和卖方市场加以细分，可以找出企业本身最有利的市场范围，尽可能地把握市场。企业本身最有利的市场范围，尽可能地把握市场。 ( (一一) )买卖程序买卖程序 1订立买卖契约订立买卖契约 2接受房地产交易管理部门的审查接受房地产交易管理部门的审查 3立契立契 4缴纳税费缴纳税费 5办理产权转移过户手续办理产权转移过户手续 ( (二二) )房地产买卖的操作技巧房地产买卖的操作技巧 1房地产广告技巧房地产广告技巧 2确定最佳售楼时机确定最佳售楼时机 3。选择适合的付款方式。选择适合的付款方式已使用年限耐用年限残值率）重置成本（重置成本房屋价格1
