1、Legend中国广州，中国广州，2012年年9月月罗兰贝格大中华区副总裁：吴琪罗兰贝格大中华区副总裁：吴琪国内外著名空港城市及临空经济区成果分享Legend资料来源：罗兰贝格2007年以来，罗兰贝格持续地对全球领先的航空城/临空产业区案例进行了系统的研究，总结其发展规律67981054312阿姆斯特丹阿姆斯特丹法兰克福法兰克福仁川仁川巴黎戴高乐巴黎戴高乐伦敦希思罗伦敦希思罗亚特兰大亚特兰大迪拜迪拜香港香港国际航空城研究所涉及的案例Legend航空城是围绕机场周边形成的高增值的城市功能组群和航空产业集群 当今的机场所扮演的角色已远不仅仅是航空业的基础设施了 在许多发达国家，重要机场的周边区域内已
2、经成为由复合的交通体系、综合性的产业集群所构成的“城区”并极大地带动了机场所在区域的经济发展 现代都市中所拥有的全部功能都可以在机场周围的区域中发现，从而形成航空城或者航空都市区 与临空产业相关的产业往往会聚集在机场周边5-20公里的范围内，从而形成临空产业区或者临空产业集群 航空城已经成为了机场及当地航空业发展的助推器和地方经济发展的引擎航空城是依托航空业发展，逐步于机场周边形成的具有城市特征的城市功能组群和航空产业集群航空城提升了机场及配套基础设施的综合使用效率、提高了机场周边土地价值并带动机场周边产业聚集和产业结构升级主要发现主要发现航空城的定义航空城的定义资料来源：罗兰贝格航空城的定义
3、Legend航空城的功能区块可划分为航空相关和与城市/产业相关的两大类，一般包括四种不同层次的功能区块资料来源：罗兰贝格功能区块形成与划分的原理功能区块形成与划分的原理 机场及周边一定范围内的产业按照与航空业务的相关度以及与城市的关系，形成多层次的分布状态 这些产业所依托的设施受到各自的发展驱动因素影响而形成聚集，从而产生了明显的功能区块组合 在每个功能区块中，按照一定的价值循环体系，形成产品的组合 但是，功能区块的组合很大程度上受制于机场周边原有土地的使用状况和政府一系列的限制性条件，使得航空城呈现多样化和个性化的特点航空基础功能航空基础功能航空配套功能航空配套功能航空延伸功能航空延伸功能城
4、市城市/产业功能产业功能高高航空相关度航空相关度低低近近与机场核心区距离与机场核心区距离远远机场基础设施机场基础设施 航站楼 跑道 货站 飞机维修库商务办公商业娱乐及其它通用功能区可选功能区1) 国际交流功能主要指国际展览、国际会议等航空保障配套教育、培训、科研旅客服务国际交流/旅游1)其它城市功能物流配套制造加工居住配套航空城功能区块规划模型Legend在航空城规划中，产品开发既要兼顾临空产业发展和城市功能的需要，还要考虑有关的经济增值效应航空相关度-经济价值模型航空业务曾属于绝对的城市活动和机场有一定联系的业务资料来源：罗兰贝格分析法兰克福产品规划仁川产品规划低/m2高/m2经济经济增值增
5、值由机场业务驱动由非机场业务驱动核心业务核心业务机场相关业务机场相关业务机场延伸业务机场延伸业务城市功能城市功能国际物流总部写字楼国际商业总部写字楼零售、娱乐、住宅地面保障服务邮递和快件处理中心、测试和培训中心、航食供给中心酒店、会议中心、餐饮、医疗保健中心传媒基地、研发教育中心飞机维修机库鲜活产品处理中心、国际配送中心机场外围货运处理基地、展览中心生物医药业、高科技产业、电子产业、食品工业货站航空配套仓储运输中心绿化主题公园高尔夫球场航站楼内零售Legend机场决策者越来越认识到，航空城已经成为区域经济布局/分工及发展过程中重要的决定性因素之一机场高速公路铁路港口相关与支持性产业生产要素企业
6、战略、结构和竞争需求条件21世纪20世纪19世纪18世纪越来越多与航空货运相关产品生产基地向亚洲转移（由于市场、价格、节能减排压力等因素）全球化的供应链已经成为新竞争焦点之一速度、便捷、衔接性的重要性在高附加值的产品领域里已经等同于价格和质量资料来源：罗兰贝格访谈；罗兰贝格分析交通基础设施在区域优势形成中的作用Legend领先机场的经验表明，机场推动和参与航空城的开发有利于增强自身的综合竞争力资料来源：史基浦集团；Fraport 集团；IAURIF；罗兰贝格有利于优化机场的财务表现有利于优化机场的财务表现 开发航空城是机场建设的一个战略性举措，航空城开发的收入将大大弥补机场设施建设的资金缺口
7、机场参与航空城开发和运营还将产生可观的非航业务收入，将极大扩大机场的收入来源 机场收入结构的多元化将为机场航空业务的定价体系提供更大的调整空间 如荷兰阿姆斯特丹斯基辅机场集团，作为全球最早及最有经验的航空城开发者，其2011年的总利润中，75%的营业利润来自航空城相关的零售和地产业务有利于促进航空业务量的增长有利于促进航空业务量的增长 航空城的促进与机场客运和货运相关的服务设施完善，如会展中心、购物中心、办公设施、酒店公寓、转运中心、储藏加工中心等，提升旅客出行体验和物流效率 航空城的开发还可以带动航空维修和制造产业的发展，提高对航空公司的保障能力 航空城完善的交通设施体系扩大了机场的辐射范围
8、，提升其在地区机场的竞争力 如德国法兰克福机场集团，多年来开发南北货运城，吸引大量物流和快递公司入驻；近年来又开发了“空铁中心大厦”，兼具空铁转运、会展办公、购物休闲等功能，吸引不少国际知名企业和知名品牌落户，吸引大量高价值客流航空城的经济和社会贡献Legend从更广范围来看，航空城的形成对推动区域经济发展具有着重大积极意义资料来源：史基浦集团；Fraport集团；巴黎机场集团；罗兰贝格促进区域产业升级促进区域产业升级 航空城独特的区位优势带来航空产业本身及与航空密切相关产业在机场周边地区的聚集 通过机场客货运业务的发展，带动物流、临空加工与生产制造在机场周边聚集，进而促进如会计、金融、法律、
9、居住、零售、娱乐等配套服务业的发展 以阿姆斯特丹航空城为例，航空城建设促进了地区经济向高增值服务业转型，商业地产、供应链管理和金融服务等第三产业比重显著提升加速城市化进程加速城市化进程 航空城的产业聚集将使得机场周边区域的办公、生活和商业配套得以发展并完善，最终形成城市生态功能系统 航空城内部以及航空城与其他城市功能区的交通连接系统也将变得相当完善，成为新型卫星城 以法兰克福航空城为例，到2010年年底，法兰克福航空城范围创造约60万工作岗位；航空城为法兰克福市贡献近22%的GDP及20%的就业机会增加政府收益增加政府收益 税收的增加主要来源于两方面：一方面，航空产业在航空城周边聚集以及由此衍
10、生的服务企业增加而导致直接纳税企业基数的扩大 另外，产业升级带来高增值产业使得收入人均收入的增加，进而促进来自个人税收的增加 以巴黎戴高乐航空城为例，在1977-2003年期间，航空城地区人均创造税收上升67%，而同期大巴黎地区人均创造税收同期却降低6%；航空城对地方财政税收起到了促进作用航空城的经济和社会贡献Legend航空城/临空产业区的产业发展特征与机场的定位和业务特点有着密切的联系资料来源：罗兰贝格分析航空城的战略定位航空城的战略定位商旅聚焦型商旅聚焦型机场业务特点机场业务特点 机场的客运业务量占比较大 通常为大型的航空客运枢纽临空产业组合特征临空产业组合特征 重点发展客运高度相关的商
11、务办公、会展会议、酒店餐饮等高端商务产业及配套产业典型案例典型案例 亚特兰大物流聚焦型物流聚焦型 机场的货运业务量占比较大，定位为重要的货运枢纽 以促进机场货运业务发展的物流配套产业为主，延伸至部分贸易、加工环节 仁川、法兰克福（前期）产业延伸型产业延伸型 机场的客货运业务量都不大 机场与城市化规划方向一致 依托机场周边产业基础和城市发展的整体规划，成为功能完善的新城区，并提供配套功能与服务 阿布扎比、汉堡综合发展型综合发展型 机场的客货运业务量均比较大，通常为或致力于成为国际客货运复合型枢纽 客运商旅服务产业和货运物流服务产业并举 阿姆斯特丹、新加坡、香港、迪拜1234航空城战略方向和机场特
12、点对比Legend依托全球最大客运枢纽地位，亚特兰大机场周边形成大量商务和旅客服务相关的功能区块，如会展中心等资料来源：亚特兰大机场；罗兰贝格4East PointCollege Park5 佐治亚州国际会展中心佐治亚州国际会展中心 高高尔尔夫球场夫球场 名品购物中心名品购物中心4566 商务办公区商务办公区 酒店酒店 (Crowne Plaza Atlanta, Doubletree Hotel, Holiday Inn) 社区零售社区零售123 佐佐治治亚州产品交易中心亚州产品交易中心 商务办公区商务办公区 JC Penny 销售卖场销售卖场789Hapeville97812Mountai
13、n view1011 商商务办公区务办公区 商品展销区商品展销区1011123 商商贸区贸区/写字楼写字楼 综合交通枢纽综合交通枢纽/公用设施公用设施1213131亚特兰大航空城布局与整体定位Legend作为阿联酋的首都，阿布扎比航空城为与迪拜强大的客货运能力错位竞争，定位于打造中东最大航空制造基地资料来源：阿布扎比阿拉印机场；罗兰贝格 阿布扎比制定了2030年规划，其中把航空产业定位为支柱型产业STRATA公司成立公司成立&第一份第一份订单订单航空产业规划航空产业规划阿拉印航空城奠基阿拉印航空城奠基2007年年2009年年6月月 2.16万m2的建设面积 签单A330/A340副翼复合板 S
14、TRATA公司成立并入驻 A330/A340襟翼导轨整流罩2009年年11月月2011年年3月月2012年年1月月2012年年4月月2030年年形成全球最大航空产业城之一形成全球最大航空产业城之一 航空城实现劳动就业2万人 生产总值达到200亿人民币第一份波音订单第一份波音订单 B787 扰流板更多波音订单更多波音订单 B777和B787复合材料飞机结构更多空客订单更多空客订单 A350 XWB襟翼导轨整流罩2015年年一期建设结束一期建设结束 计划达到60万m2 建成医院、住房等项目3阿拉印航空城发展历程Legend迪拜则采取“一步到位”规划具有完备功能的综合型航空都市“迪拜世界中心城”资料
15、来源：迪拜世界中心城网站；罗兰贝格1) 会展中心面积未知，但据称为全世界最大的同类建筑之一商业城商业城高尔夫度假村高尔夫度假村迪拜物流城迪拜物流城机场货站机场货站企业园企业园飞机维修基地飞机维修基地机场东入口机场东入口机场西入口机场西入口住宅城住宅城会展中心会展中心总面积15平方公里总面积25平方公里6平方公里高尔夫球场5平方公里别墅和高级住宅区总面积8平方公里机场面积达80平方公里总面积7.2平方公里迪拜世界中心国际机场迪拜世界中心国际机场公务公务机机4迪拜世界中心城整体功能布局Legend写字楼和物流仓储设施在斯基辅航空城开发规划中占有较大比重，反映了航空城的定位以商务和物流服务为主公顷公
16、顷各种产品在航空城不同区域的面积分布资料来源: 阿姆斯特丹机场区（AAA）；罗兰贝格分析斯基辅中央区斯基辅中央区31.0航空产业区航空产业区437.9工商业园区工商业园区1105.5休闲娱乐区休闲娱乐区325.0休闲娱乐设施物流仓储设施混合性建筑“飞机维修库”2249.4写字楼1)628.5512275363.9120写字楼31物流仓储设施250飞机维修库120写字楼67.9物流仓储设施 262写字楼 479.6“前店后厂” 363.9休闲娱乐设施 275写字楼50总占地面积居住区居住区住宅350350.0住宅3501) 写字楼总占地面积中包括酒店4Legend斯基辅航空城各功能区域在产业定位
17、、客户职能部门和客户规模上各有侧重航空城的主要客户分析航空城主要功能区域航空城主要功能区域所属行业所属行业主要职能部门主要职能部门特点特点客户信息客户信息资料来源：AAA; 斯基辅集团; 罗兰贝格分析方位方位 航空货运业务 机场相关业务航空产业区航空产业区 货运操作部门 机场运作及后勤部门 国际物流公司 机场服务公司 商贸 居民住宅生活居住区生活居住区1） 商贸零售机构 生活配套服务机构 居民主要是航空城工作人员 航空公司 金融咨询服务 物流服务 宇航制造业务斯基辅中央区斯基辅中央区 行政管理部门 市场和销售部门 主要是航空公司、物流服务商、高科技企业和金融机构等对时效要求高的客户的高端办公区
18、域 电子制造 物流仓储 高附加值制造产业 生鲜易腐加工工商业园区工商业园区机场外围1公里范围内紧靠机场航站楼机场外围1-5公里范围内 供应链管理部门 深加工制造与研发环节 行政管理部门 客户主要从事与航空物流相关产业或者带有当地特色的产业，如花卉出口 时装生产机场外围1-5公里范围内1) 生活居住区不属斯基辅航空城的开发范围内 休闲度假休闲娱乐区休闲娱乐区 酒店娱乐机构 客户对环境要求较高机场外围1-5公里范围内4Legend航空城周边园区根据不同客户的情况提供差异化的办公设施和服务，金融和咨询等高端客户对服务有较多需求BK Riekerpolder 16 ha 标准服务标准服务 AEON P
19、laza Hotel (4*, 265 beds) 停车场可选额外服务可选额外服务 n/aZuidas66 ha 旅馆(5*, 为 2009而设计) 房间 博物馆、电影院，运动场所的合成体 餐厅、商店 会议室 停车场 n/aBusiness Garden Hoofddorp 66 ha 植物园和花园 旅馆 (5*) 停车场 n/aSchiphol-Rijk28 ha 公用地下停车场 光纤装备的基层结构 旅馆 (5*) 托儿所 高度安全区 物流解决方案BK Beukenhorst177 ha 专用火车站 n/aBK Amsterdam Osdorp 74 ha园区定位园区定位 面向大企业的办公场
20、所产品产品 极大的办公室(其中40 000 m2 for IBM) 140 000 m2 停车场 金融中心 办公室650 000 m2 停车场 面向SME/SMI的办公场所 办公室 停车场 具有多功能潜在价值的现代化办公场所 办公室 “前店后厂“混合型建筑 仓库200 000m2 面向跨国公司的现代化办公场所，精致的建筑 办公室 面向SME 和 SMI的商业园区 规划性建筑用地 from 2 500 m2 to 3 ha高度 : 7 to 10 m 结构:办公室 : 70%仓库 : 30% 光纤装备的基层结构 停车场 拥有节能解决方案的建筑（太阳电池板，水循环系统）资料来源：AAA, SADC
21、, 罗兰贝格分析现有的建造中办公场所客户实例客户实例 Mexx, Bjorn Borg, IBM, Price waterhouse coopers, State street bank, Atradius Deloitte & Touche Merck Sharp & Dohme, Abbott 微软公司, Hewlett-Packard, Intel, KPMG, Ernst & Young, Nippon Express, TNT Freight Management, EADS, CB Richard Elias, Thomas Cook Travel, Buena Vista 时尚，
22、健康 and ICT 区域斯基辅周边园区的产品分析4Legend在对单个区块进行规划时，斯基辅航空城考虑了多种产品的合理配比，以提升对客户的吸引力和区块的整体价值 光纤网络 五星级酒店 医疗保健中心 健身房 儿童看护中心 免费机场巴士 公用停车场（1000）仓库酒店写字楼待建区域绿地航空城单个区块规划以斯基辅航空城Rijk工业园区为例产品组合产品组合园区服务园区服务85,000m2绿地27.8%15,000m2水域4.9%4,575m2酒店1.5%104,000m2办公场所34.0%94,000m2仓储设施30.7%3,500m2休闲购物1.1%建筑面积建筑面积比例比例资料来源：SADC；斯基
23、辅集团；罗兰贝格分析KLMKLMRAOISSONSAS HOTELKLMMicrosoftRenaultHUGGRCSS4Legend制造型企业在此建立物流分拨中心的重要因素是由于斯基辅航空城整体的成本效益较高制造业客户：Artesyn技术公司案例分析资料来源：AAA; 罗兰贝格分析Artesyn技术公司高层评述技术公司高层评述 “我们的客户主要分布于欧洲地区，对时间要求较高，把分拨中心设在西欧可以提升响应速度” “AMS是欧洲的航空货运枢纽，比邻世界第一的鹿特丹港，同时拥有高度发达的卡车分拨网络” “AMS在建立EDC方面积累大量人才和经验，总体成本效率很高” “我们的总运作周期缩短了，供应
24、链整体效率提升了” Ms. HillstromArtesyn全球物流总监公司背景：公司背景：Artesyn主要生产动力转换系统和通讯子系统等中间产品，客户主要生产动力转换系统和通讯子系统等中间产品，客户主要是计算机和通讯类的企业主要是计算机和通讯类的企业客户客户分销分销集中仓储集中仓储生产生产业务主流程业务主流程操作者操作者中国、匈牙利和爱尔兰的工厂Artesyn位于西欧的仓库位于欧洲各地的分销商成本因素成本因素 劳动力成本较低 税收优惠 低廉的税率时间因素时间因素2-3天1-2天运输方式运输方式 飞机(中、匈) 船(爱) 飞机 卡车 AMS海陆空交通网络完善，并能提供多式联运服务，提高效率
25、EDC的集群效应和税收优惠降低总体运营成本4Legend服务型企业选择斯基辅航空城主要看重其便利的办公环境和完善的生活配套资料来源：AAA; 罗兰贝格分析服务业客户：DOMOCO公司案例分析公司背景和业务分析公司背景和业务分析DOMOCO进驻航空城的原因进驻航空城的原因航空城航空城的优势的优势B. 政府政策政府政策1） 高效的工作签证审批 宽松的移民政策 优惠的税收环境A. 一流的办公设施一流的办公设施 便捷的空陆交通系统方便出差和上下班 办公楼管理服务完善C. 完善的服务设备完善的服务设备 日文国际学校、国际医院和大型超市齐备 社区人文配套齐备行业产品行业产品为欧洲主要移动通讯企业提供i-m
26、ode服务系统和咨询方案客户客户主要是10多家欧洲的移动运营商业务模式业务模式 项目咨询 系统开发和实施 系统维护和更新企业成功企业成功关键条件关键条件 高素质员工留住专业知识和客户经验丰富的销售和咨询人员 高效率客户服务对客户需求的快速响应1) 荷兰政府的全国性政策航空城的特征航空城的特征1Legend经过20多年有序开发，斯基辅集团已经将阿姆斯特丹机场周边打造成一个涵盖商旅和物流服务的综合型航空城资料来源：斯基辅机场集团；罗兰贝格斯基辅中央区航空产业区工商业园区居住区跑道阿姆斯特丹阿姆斯特丹市中心市中心阿姆斯特丹港口区阿姆斯特丹港口区休闲绿化区航空直接相关度较低，但居民有部分在机场工作避开
27、噪音带，分别位于机场东西两侧北部商务走廊北部商务走廊交通便利，位于城市与机场之间的交通要道与机场和城市连接度高，接收城市化带来金融服务业外迁的客户航空产业区航空产业区高航空相关度受机场布局影响，靠近货运中心和飞机维修棚交通便利，位于高速公路两旁中央中央商务商务区区航空相关要高 (航空公司，物流公司和国际总部基地)靠近客运中心交通便利住宅区住宅区南部物流走廊南部物流走廊靠近机场货运中心，航空相关度高在A4和N201高速公路两侧位于通往鹿特丹方向公路上，与其物流设施相连接4斯基辅航空城整体功能布局Legend新加坡亦属综合型航空城，由樟宜和实里达两个机场共同带动，两者形成差异化分工资料来源：新加坡
28、经贸发展局；樟宜机场集团；罗兰贝格樟宜机场城概况樟宜机场城概况面积面积机场使用情况机场使用情况主要园区主要园区实里达航空工业园概况实里达航空工业园概况面积面积机场使用情况机场使用情况主要园区主要园区211200公顷新加坡主要国际机场商务及物流300公顷新加坡主要通航机场航空工业制造 樟宜机场城与实里达航空产业园相距15公里，并有海陆空等交通方式连接，形成大航空城的概念樟宜机场城实里达航空产业园陆上连接航空连接海上连接4新加坡航空城整体概况Legend新加坡为纾缓樟宜机场压力，转而把实里达通用机场打造成覆盖航空维修、设计和制造的航空产业园资料来源：新加坡经贸发展局；罗兰贝格周边园区布局周边园区布
29、局分析分析 航空维修区围绕机场跑道和停机坪与场内货运和相靠近，便于进行飞机维修 航空设计与制造区紧贴航空维修区，进行飞机零件的制造 商务园区设在离机场红线较远的区域，能获得较好的办公商务环境 航空学院区占地面积较小，但靠近机场跑道实里达机场周边布局实里达机场周边布局航空维修区航空维修区航空设计与制造区航空设计与制造区商务区商务区航空学院区航空学院区制造工厂及写字楼飞机库及维修机厂写字楼及休闲场所航空培训基地航空设计与制造区航空维修区商务区航空学院区4新加坡实里达机场概况及周边功能布局Legend纵观成功的航空城发展过程，其形成是由多种因素复合作用而成，并可以归纳成一个生态系统资料来源：罗兰贝格
30、交通设施的完善交通设施的完善住宅商务办公区航空货运航空货运城市化城市化航空客运航空客运政府项目政府项目会展中心等工业/物流园酒店区航空维护及检修航食供应机场服务商机场服务商休闲购物航空主业航空主业其他支撑行业其他支撑行业飞机制造航空辅业航空辅业其它航空辅业航空城发展的生态模型Legend罗兰贝格公司的研究结果表明，航空城发展需要满足6个主要的前提条件资料来源：罗兰贝格航空城发展的前提条件政府的政策导向及推动政府的政策导向及推动龙头产业龙头产业/企业拉动企业拉动交通基础设施条件交通基础设施条件货运发展水平及潜力货运发展水平及潜力客运发展水平及潜力客运发展水平及潜力辐射范围的经济发展水平辐射范围的
31、经济发展水平客观客观条件条件主观主观条件条件123456Legend基于对国际领先航空城成功的关键成功因素，罗兰贝格构建出全面评估机场发展航空城发展潜力的模型564312整体经济发展水平整体经济发展水平GDPGDP预计增长率1.1经济发展对航空业的支撑经济发展对航空业的支撑临空产业销售收入与工业总销售比重临空产业销售收入增长1.2货运量规模及结构货运量规模及结构货运量国际货运量占比2.1货运量历史增长货运量历史增长货运量近三年增长2.2加速未来增长的因素加速未来增长的因素航空网络航点数航班数国际航点数国际航班数航空网络扩张潜力机场的枢纽地位2.3客运量规模及结构客运量规模及结构客运量旅客中转率
32、3.1客运量历史增长客运量历史增长客运量近三年增长3.2加速未来增长的因素加速未来增长的因素航空网络航点数航班数国际航点数国际航班数航空网络扩张潜力机场的枢纽地位3.3机场与市中心的衔接机场与市中心的衔接形式完备(公路、轨道)交通时间4.1机场与覆盖范围衔接机场与覆盖范围衔接4.2多式联运设施多式联运设施4.3政府规划政府规划整体城市规划（卫星城）当地政府对航空城的总体规划政府规划特别项目或产业园区推动机场周边地区的发展5.1优惠政策优惠政策5.2政府机构的推动计划与行动政府机构的推动计划与行动 (招商情况招商情况)5.36.1关键产业和龙头的拉动作用关键产业和龙头的拉动作用辐射范围辐射范围经
33、济发展水平经济发展水平1交通设施交通设施设施设施4货运发展水平货运发展水平2客运发展水平客运发展水平3政府的推动政府的推动5产业及产业及龙头企业拉动龙头企业拉动6资料来源：罗兰贝格5.4组织与运作水平组织与运作水平航空城发展潜力评估模型Legend航空城的成功既需要长期的发展规划，也需要根据市场变化调整策略，才能走向最终成功资料来源：SADC资料；SRE资料；罗兰贝格主要产品主要产品主要客户群主要客户群发展阶段发展阶段初始阶段初始阶段 (1988 1995)成长阶段成长阶段 (1996 2005)成熟阶段成熟阶段 (2006 2015) 产品开发集中于中心区和航空产业区 酒店、停车场、购物中心
34、、写字楼、货运设施、飞机维修基地 商铺、餐馆 航空公司、地勤公司、维修公司、货代 开发区域沿交通要道向外延伸 商务酒店、工厂办公混合型建筑、多功能写字楼、居民住宅 高科技公司 金融咨询服务 创意产业 物流服务商 向北向南延伸更远，开始与传统市中心接壤 会议中心，主题购物广场，国际企业总部、新型酒店、商品批发市场 (Chinamex) 高附加值金融和物流服务业 通讯科技产业 生物科技产业 高端商务旅客产品的航空相关度产品的航空相关度高低定位定位 航空城 多功能航空城 国际商业中心面临欧洲其他枢纽机场模仿与竞争整合割裂的房地产产品以实现土地价值最大化多式联运枢纽的形成加速航空城的发展定位于商务旅行
35、“目的地”，吸引高收入人群消费 市场变化市场变化史基浦航空城发展蓝图（1988-2015）Legend航空城在开发规模上有三种典型方式，其中超前发展型更符合大多数亚洲和中国机场的现实状况航空业务量城市化程度土地资源供给限制性政策存在三种典型的开发规模存在三种典型的开发规模 需求驱动型：航空城的土地资源能相对地根据内在需求开发，是一种相对平衡和理性的方式 谨慎开发型：航空城受到资源限制开发滞后，产品供应不满足需求，是一种相对保守的方式 超前供应型：航空城超前开发，产品过度供应，往往是政府推动结果，是较积极的发展方式实际产品供给能力实际产品供给能力低低高高航航空空城城内内在在需需求求FRAICNB
36、 谨慎开发型谨慎开发型A 需求驱动型需求驱动型C 超前供应型超前供应型AMS资料来源: 罗兰贝格分析国际航空城开发规模的规划原则Legend国际航空城的开发与管理由于规划和开发主体的不同存在三种普遍的模式，相对集中的规划和开发优势明显资料来源：罗兰贝格对三种模式的评价对三种模式的评价 政府的支持为航空城的发展提供充足的资源，机场主导开发能保证规划的有效实现，但实现需政府强力支持，难度很大开发过程开发过程规划规划土地开发土地开发商业开发商业开发招商招商统一规划统一规划统一开发统一开发（ICN） 政府或者主导机构统一规划统一规划统一规划协调开发协调开发（AMS） 政府或者主导机构统一规划各自规划各
37、自规划单独开发单独开发（CDG） 本地政府或者机构负责各自地块规划 政府参与和主导机构能保证规划有效实现，通过有效协调避免了不同利益主体冲突 分开规划，各自开发导致航空城内部的竞争和牵制，发展并不理想 从2003年开始，CDG成立航空城地产开发部门，专门负责协调地方政府等机场周边机构，向AMS开发组织模式转变 政府指定一家主导机构进行统一开发 两家机构有协调分工地开发 多家机构分别单独开发各自地块 客户以BOT方式进行开发 多家专业机构有协调地开发 土地开发机构自行或者授权其他机构开发 主导机构统一招商 政府协助 协调招商 各自招商 相互竞争属于国际航空城发展的典型组织模式，CDG正向这个方向
38、发展国际航空城开发的组织模式举例Legend航空城的成功有赖于各级政府、机场、专业开发机构和协作机构通力合作、密切配合国家政府国家政府地方政府地方政府主导机构主导机构其他专业其他专业开发机构开发机构协作机构协作机构资料来源: 阿姆斯特丹机场地区委员会（AAA）；罗兰贝格荷兰中央政府机构荷兰中央政府机构北荷兰省政府北荷兰省政府阿姆斯特丹市政府阿姆斯特丹市政府哈雷蒙梅市政府哈雷蒙梅市政府阿尔梅勒市政府阿尔梅勒市政府SADCSRE机场集团成员机场集团成员荷兰国际集团荷兰国际集团(ING)Multi商业地产集团商业地产集团荷兰皇家航空荷兰皇家航空阿姆斯特丹港口局阿姆斯特丹港口局阿姆斯特丹空港地区委员会
39、阿姆斯特丹空港地区委员会（AAA）12345阿姆斯特丹航空城开发的参与机构Legend荷兰政府将斯基辅机场周边的规划纳入国家战略，斯基辅航空城目前已升级至国家竞争力的战略高度1988年荷兰政府对斯基辅机场的战略规划年荷兰政府对斯基辅机场的战略规划近年政府对斯基辅机场的战略规划近年政府对斯基辅机场的战略规划规划规划 1988年，荷兰政府制定“Mainport”战略战略，促进经济复苏 Mainport:斯基辅国际机场和鹿特丹港 强化荷兰的物流优势强化荷兰的物流优势，促进经济复苏- 使斯基辅机场成为荷兰的分拨中心- 全球化进程中，为荷兰吸引物流与客流 两大口岸基础实施瓶颈纳入优先问题两大口岸基础实施
40、瓶颈纳入优先问题 Mainport战略在国家规划与发展报告（第4版）中明确阐释，成为推动斯基辅机场发展的指引影响影响 带动了斯基辅机场周边交通设施的改观机场周边交通设施的改观，进而带动了该地区的经济发展带动了该地区的经济发展 1988-1989年，由政府和斯基辅机场集团合政府和斯基辅机场集团合资设立的资设立的SADC建立建立，推动机场空港周边的设施/园区建设 “Mainport”战略继续实施，荷兰各级政府对两大口岸的重要战略意义定位没有改变 口岸基础设施的改善仍是重要的议题 Mainport的定义在荷兰国内扩展 不仅包含原有的物流概念不仅包含原有的物流概念 延伸至高品质的经济中心延伸至高品质的
41、经济中心- 不仅对口岸相关的产业，如物流等- 也包括口岸相关度不高的产业 对斯基辅机场的战略意义定位升级为改善荷兰的国际对斯基辅机场的战略意义定位升级为改善荷兰的国际经济环境经济环境/国家竞争力层面国家竞争力层面荷兰政府的角色：对斯基辅航空城的战略规划资料来源: 阿姆斯特丹机场地区委员会（AAA）；罗兰贝格分析Legend罗兰贝格认为，目前中国正面临着发展航空城的良好机遇，同时也引起诸多机场决策者的关注中国中国航空业务航空业务正在正在迅速发展迅速发展 对标美国航空市场变迁历程，中国目前处于美国60年代的高速发展期 未来10年的航空产业仍将保持高速增速，预计年均增幅约为11%产业转移和城市外拓的
42、新契机产业转移和城市外拓的新契机 国际分工的细化和国内产业的升级使得高附加值、高时效产业向机场周边区域转移的趋势 由于城市化进程的加快，大城市外拓的要求加强，办公和居住边缘化的趋势愈加明显竞争引发开拓竞争引发开拓“航空城航空城”新思考新思考 在业界看来，建造航空城将是大型机场发展不可逆转的趋势 国内主要机场已经把发展航空城提上议事日程，切实研究和规划适合自身特点的航空城发展模式中国部分机场已具备发展航空城的潜力中国部分机场已具备发展航空城的潜力 大致上看年客运量达到1500万人次，或者货运量达到100万吨就可以认为具备发展航空城的基本条件，而目前国内已经有相当部分机场达到这一标准 国际机场在发
43、展航空城时年人均收入的临界水平大约为1万美元如果考虑实际购买力的因素，则部分地区已完全具备条件中国航空城的发展机遇中国航空城的发展机遇ABCD资料来源: 罗兰贝格中国航空城发展的机遇Legend结合最近国家层面的政策推动，将使得航空城的规划和开发更加如火如荼资料来源: 罗兰贝格全国各地发展空港经济现状（部分）全国各地发展空港经济现状（部分）发展空港经济相关政策发展空港经济相关政策-国务院关于促进民航产业发展的若干意见国务院关于促进民航产业发展的若干意见2012年年7月月-李家祥在中央党校的讲话李家祥在中央党校的讲话更好地发挥民航更好地发挥民航业在加快转变经济发展方式和调整经济结构业在加快转变经
44、济发展方式和调整经济结构中的战略作用中的战略作用2012年年6月月“大力推动航空经济发展。通过民航业科学发展促进产业结构调整升级，带动区域经济发展选择部分地区开展航空经济示范区试点，加快形成珠三角珠三角、长三角、京津冀临空产业集聚区” “临空经济区”、“航空大都市”成为发展趋势 要统筹谋划民航业与区域经济社会发展战略 要依托机场大力发展临空经济郑州郑州航空城郑州航空城 目标建设总面积189平方公里、人口150万北京北京航空产业园北京航空产业园 航空发动机研发、试验、部件制造和维修武汉临空经济区武汉临空经济区 建设总面积62平方公里 总投资超300亿元上海虹桥临空经济园上海虹桥临空经济园 发展定
45、位：总部经济武汉上海天津滨海航空城天津滨海航空城 航空培训、制造、物流及设备维修天津珠海珠海航空产业园珠海航空产业园 零部件加工、维修、服务及物流等航空城及临空产业在中国的发展热潮Legend一个值得关注的现象是：各地临空产业规划对于进入通用航空尤其是公务机产业链均表现出过高的热情资料来源: 罗兰贝格评论评论 受政策以及通航的投资拉动效应驱动，各地纷纷上马布局通航产业 通航产业的投入产出比为1:10，就业带动比为1:12，各地政府希望通过引进通航产业，制造大量就业机会，增加政府税收 目前全国有21个省市规划/在建通用航空产业园, 5个为国家级通航基地1) 全国各地都在积极打造通用航空产业园，但
46、尚未成形广东珠海广东珠海 (2008.11)陕西西安陕西西安 (2007.9)陕西汉中 (2009.12)黑龙江哈尔滨黑龙江哈尔滨 (2010)贵州安顺 (2008.2)四川成都四川成都 (2011.11)江西南昌江西南昌 (2009.12)辽宁沈阳法库县 (2009.11)辽宁盘锦 (2008)辽宁大连 (2010)山东滨州 (2002.11)山东青岛 (2010)湖南株洲 (2011)重庆 (2012)海南 (2011.11)浙江梅山 (规划中)内蒙古包头 (2009)吉林长春 (2010.7)福建福州 (2010.5)江苏镇江 (2011)湖北荆州 (规划中)国家级通航产业基地其他规划/
47、已建的通航产业基地1) 括号里为产业园建立时间； 2)国家级产业基地由发改委认定，享受同级人民政府的审批权限和财政部的多项补贴优惠。由所在省级发改委编制规划并经省级人民政府同意后可向国家发改委提出申请中国通用航空产业布局1)Legend公务机产业链主要包括模块化组件制造、整机设计与组装销售、公务机运营和维修及配套地面服务四个环节 庞巴迪 湾流 达索 赛斯纳 豪客比奇 巴西航空 霍尼韦尔 联合技术 古德里奇 赛峰 势必锐 斯科茨代尔 华盛顿航空技术服务 霍克太平洋公司 香港商用飞机公司 帕拉蒙特航空公司 查普曼福瑞博公司 太客航空 宜捷航空与制造有所关联与制造有所关联与制造有所关联与制造有所关联
48、与制造有所关联与制造有所关联与制造无关联公务航空产业链资料来源：罗兰贝格 承接个人、团体的包机服务及相应配套服务 地面保障服务 公务机托管 飞机维修服务 咨询、融资、租赁 飞机设计 公务机整机总装 飞机销售 公务机零部件与模块制造环节概述环节概述国际知名国际知名参与者参与者 金鹿航空 民生金融租赁 国航公务 东航公务等 上海机场集团 中航工业集团 大部分为进口，仅中航工业集团生产销售螺旋桨式飞机 中航工业集团具备部分公务机零部件制造能力国内主要国内主要参与者参与者1234整机设计与组装整机设计与组装销售销售飞机托管与运营飞机托管与运营维修及配套地面维修及配套地面服务服务模块化组件制造模块化组件
49、制造Legend目前主要公务机制造商把中国看作重要的未来市场，积极推动市场营销和战略支持，但整机本地化生产不多对中国市场的定位对中国市场的定位近期动向近期动向“中国市场的长期发展潜力是巨大的”“中国已经成为我们最重要的全球市场之一”“中国将成为继欧洲和美国之后的世界第三大公务飞机市场”“巴航工业对于中国的公务机市场充满信心”先后新设了新加坡和香港办事处与工银租赁达成融资合作协议无在北京设立亚太地区销售总部授权上海霍克太平洋为授权服务中心无在北京设立大中华区销售办事处湾流向金鹿提供对湾流飞机的服务支持无“非常看好豪客比奇系列飞机在亚洲很多发展中国家的前景”“相信空域开放勾起了中国消费者新的欲望”
50、在北京设立北亚区域总部指定上海霍克太平洋为大陆授权服务中心有可能被中国企业收购指定上海天筹为奖状公务机大陆授权销售商授权香港Metrojet为奖状飞机服务中心中航工业与赛斯纳在成都签订协议组装公务机宣布成龙为巴西航空公务机的品牌大使与香港Metrojet签署授权服务中心协议哈尔滨安博威合资公司主要主要产品产品为中为中大型大型主要主要产品产品为中为中小型小型战略支持战略支持市场营销市场营销合资建厂合资建厂公务机主流厂商在华动向资料来源：案头研究；罗兰贝格Legend而其它几家暂未在中国进行生产的企业，仍然持续审慎地对这一方式进行着评估；说明说明 中国是低成本制造区域满足减少运营成本的条件 同时中
