1、北京市土地一级开发相关政策及工作内容(国土局内部最新培训资料)目目 录录第一部分第一部分 土地一级开发的概念土地一级开发的概念第二部分土地一级开发业务流程第二部分土地一级开发业务流程第一部分第一部分 土地一级开发的概念土地一级开发的概念 一、概念一、概念 土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织，有计划地由土地一级开发主体负责实施征地、拆迁、市政基础设施建设，达到土地出让标准的土地开发行为。二、土地一级开发工作内容二、土地一级开发工作内容 工作内容工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地
2、、拆迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平”即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。三、土地一级开发实施方式三、土地一级开发实施方式1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合主体、分中心为主体。2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机构（除2015年长沟基金小镇项目外）。三、土地一级开发实施方式三、土地一级开发实施方式储备机构为主体实施方式分为以下几类：储备机构为主体实施方式分为以下几类：1、储备机构出资，委托项目所在
3、乡镇政府实施；2、储备机构出资，委托国有公司实施；3、公开招标带资企业实施；4、挂牌方式选择带资企业实施。 储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土局、发改委等5个委办局联合下发的关于进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储201537号文)有关规定执行。四、土地一级开发依据的文件四、土地一级开发依据的文件1、北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2005540号）：主要规定实施方式、开发程序、开发成本等。2、北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法 （京国土市2006290号）3、土地储备管理办法国土资发2007277号4、 关于进一步规范企业投资土地一
4、级开发项目利润管理的通知(京国土储201537号文)5、关于土地储备开发项目成本预审工作规则的通知(京国土储2014207号文)第二部分第二部分 土地一级开发业务流程土地一级开发业务流程土地一级开发业务流程土地一级开发业务流程1、申报审核阶段、申报审核阶段2、审批授权阶段、审批授权阶段3、实施监管阶段、实施监管阶段4、验收入库阶段、验收入库阶段一、申报审核阶段一、申报审核阶段列入年度土地储备开发计划 编制实施方案 实施方案审核 联席会申报（1）符合城市总体规划和城市近期建设规划。（2）符合土地利用总体规划用途管制要求，不得占用基本农田，尽量少占或不占一般耕地和农用地。（3）已经取得控制性详细规
5、划批复的，或控制性详细规划能在近期（半年内）得到规划行政管理部门确认的。（4）鼓励采取整体开发分期实施的土地储备开发模式。（5）项目应取得属地政府、原土地使用权人或农村集体经济组织的支持。 现阶段我区土地储备开发项目优先考虑储备轨道交通沿线、现阶段我区土地储备开发项目优先考虑储备轨道交通沿线、新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。1、列入年度土地储备开发计划、列入年度土地储备开发计划 2.编制实施方案编制实施方案（1）需提交材料：村委会向镇政府提交纳入储备申请、征地意向书和镇政府向国土分局提交同意纳入土地储备的函；提供村集体基本情况（包括土地、
6、人口情况）调查表，（需村、镇、派出所盖章）；提供普测、面积划分报告、土地利用规划图、控制性详细规划图则；其他需要的材料。（2）编制实施方案）编制实施方案 编制主体编制主体：北京市土地整理储备中心房山区分中心组织编制实施方案。 实施方案内容：实施方案内容：待储备开发地块的范围、土地面积、规划条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。2.编制实施方案编制实施方案 初审：国土分局及乡镇参加。 审核：由房山区土地储备领导小组成员单位召开实施方案审核会，通过后报区政府批准。 市国土局内审 ：市国土局相关科室审核实施方案。 3、实施方案审核、实施方案审核 申报材料：申报材料：一级开发
7、请示、区政府批准的实施方案及实施方案审批表、普通测量资料、地类面积划分报告、详细规划方案图、土地利用总体规划图、联席会电子演示文稿（PPT）。 联席会：联席会：市国土局组织发改、规划、建委、财政、市政等单位和社会专家召开联席会预备会审核实施方案，主管市长召开市政府土地储备和入市交易联席会。过会后进入一级开发实施阶段。4、联席会申报、联席会申报二、审批授权阶段二、审批授权阶段 市、区联储项目：市、区联储项目：分中心向市规委申报取得规划条件后，国土分局向市国土局提交一级开发授权申请，市国土局审核并核发土地一级开发授权批复。 分中心为主体项目分中心为主体项目：分中心向市规委申报规划条后，向国土分局提
8、交土地一级开发授权申请，国土分局审核并报区政府同意后，核发项目一级开发授权批复，授权审批相关材料同时报市国土局备案。 企业为主体项目：企业为主体项目：企业向市国土局申报土地一级开发授权申请，市国土局审核并核发土地一级开发授权批复后，向市规委申报规划条件。土地一级开发授权批复土地一级开发授权批复 申报一级开发授权批复需提交材料：申报一级开发授权批复需提交材料： 土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。三、实施监管阶段三、实施监管阶段一级开发实施方
9、式确定一级开发实施方式确定一级开发实施内容一级开发实施内容1、一级开发实施方式确定、一级开发实施方式确定 实施主体实施主体：土地储备机构为主体，具体实施单位确定采取以下几种方式： 1、委托乡镇办事处负责实施； 2、委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、公开挂牌方式选择带资企业实施。 实施方式由区政府确定。实施方式由区政府确定。实施方式确定后，由储备机构与实施单位签订一级开发委托协议（企业出资还需签订资金监管协议），开展一级开发工作。2、一级开发实施内容、一级开发实施内容 1 1、手续办理：、手续办理：主要办理预审、节能审查、核准、交评、环评、涉水、地震、考古勘探、地灾评估、矿产压
10、覆、林地许可、征地、拆迁等手续。 2 2、征地：、征地：按照村里人口、土地情况核算转非及超转人员，被征地村集体召开村民代表大会，会议通过后签订征地补偿协议，并按程序上报征地。 3 3、拆迁：、拆迁：拆迁安置补偿方案需由项目所在乡镇负责编制，经区政府批准后报区建委备案。项目单位按拆迁安置补偿方案组织实施拆迁工作。 4 4、市政建设：、市政建设：按照实施方案要求，项目红线外具备通道路、通水、通电（含临时电）及用地场地平整（简称“三通一平”），有条件的可达到“五通一平”等。四、验收入库阶段四、验收入库阶段n1、验收：n现场验收；n批准手续、资料验收；n开发成本验收 n2、入库：一级开发验收一级开发验
11、收 土地一级开发完成后，实施单位备齐土地一级开发过程中的行政审批文件、财务收支证明文件、协议、会议纪要、信函、工程设计成果、竣工图资料、质量控制文件等相关验收文件全套资料，向储备中心提出结案验收申请。储备中心收到结案验收申请后，依据项目一级开发监管委托协议对土地一级开发完成内容进行全面结案验收工作。 一、现场验收一、现场验收 现场验收标准现场验收标准 （1）宗地内达到“场光地净”场地内无建筑物、构筑物、电线杆等附着物（树木外），渣土清运完毕。 （2）场地达到自然地平。 （3）在宗地四周设置围挡，满足有关部门的要求。 （4）市政基础设施：需完成一级开发监管委托协议约定的工作内容，满足入市要求。一
12、级开发验收一级开发验收 二、资料验收：二、资料验收： 土地一级开发验收申请、结案报告、审计报告、相关合同、项目取得的相关审批文件等。 三、开发成本验收：三、开发成本验收： 一级开发成本包括：前期费用；征地、拆迁补偿费及有关税费；征地拆迁不可预见费；市政基础设施建设费；贷款利息；一级开发投资回报；两税两费等。 一级开发成本需经审计部门审定后报区政府批准。一级开发成本需经审计部门审定后报区政府批准。 验收合格的土地可直接入市交易或纳入政府土地储备库，由土地储备机构按照供地计划进行入市交易。纳入土地储备库纳入土地储备库国有土地使用权收购储备工作介绍目目 录录一、收购储备的相关概念一、收购储备的相关概
13、念二、业务流程二、业务流程三、注意事项三、注意事项一、收购储备的相关概念一、收购储备的相关概念一、土地储备管理办法（国土资发2007277号） 第二条：本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 第十条：下列土地可以纳入土地储备范围：（一）依法收回的国有土地；（二）收购的土地；（三）行使优先购买权取得的土地；一、收购储备的相关概念一、收购储备的相关概念（四）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；（五）其他依法取得的土地。 第十三条 根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构
14、应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。一、收购储备的相关概念一、收购储备的相关概念二、北京市收回企业国有土地使用权补偿办法（京国土用2005534号 ）第二条 为公共利益需要使用土地或者为实施城市规划进行改建需要调整使用土地的，政府可以收回企业国有土地使用权并按照本办法给予适当补偿。二、工作流程二、工作流程委托评估价格洽谈，拟定收购补偿方案会同各委办局进行方案审议现场踏勘权属核查规划征询政府批示或收
15、储申请办理各项土地供应前期手续（如规划、交评、环评、市政、污染）按照审定方案签订收储合同土地交接并支付收购补偿办理储备土地登记纳入储备土地库保安看护临时利用收购补偿方案上报区政府注销原土地权属文件拟定收储地块拟定收储地块 确定收储价格确定收储价格收储合同签订收储合同签订和执行和执行期间管理期间管理储备土地供应储备土地供应及收尾工作及收尾工作项目决算确定土地供应方案（规模、成本、标准、时间安排）供应后确定土地使用权人签订开发补偿协议，进行土地交接，收回开发补偿费二、工作流程二、工作流程 1、拟定收储地块 土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的
16、用地单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。 拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作： （1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。 （2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。二、工作流程二、工作流程 （3）权属核查及规划征询。核实拟收购储备地块是否办理国有土地使用证，如尚未取得则需向区（县）国土分局核实土地使用权权属情况及抵押、查封等其他限制条款，并核查是否符合土地利用总体规划；向规划部门征询拟收购储备地块的规划用途、规划建
17、设用地面积、容积率等规划情况，核实规划供地范围是否与收储范围一致。二、工作流程二、工作流程 2、确定收储价格 （1）北京市收回企业国有土地使用权补偿办法（京国土用2005534号 ） 第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革委员会和市财政局等有关部门确定。 评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机抽取。 （2）北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引 该指引2015年4月发布，该日期后评估的收购储备项目价格需按照指引要求执行。 建议收购补偿价格和评估价格完全一致。二、工作流程二、工作流程 3、拟定收购补偿方案并审核 北京市
18、收回企业国有土地使用权补偿办法（京国土用2005534号 ） 第四条 收回企业国有土地使用权补偿采取货币补偿、实物补偿或货币实物相结合的补偿方式。 原则上，收购补偿可采取实物、货币相结合的方式，但由于实物补偿需将补偿的实物进行货币化计算，一般不建议采取实物补偿方式。二、工作流程二、工作流程 拟定的收购补偿方案需报区县政府同意后，上报市中心，按照534号文件规定，组织收购补偿方案审核会，由市发改、市财政及市国土对收购补偿方案进行审核。 审核的要点主要为被收购土地是否权属清晰、是否有企业提出的申请、评估是否符合文件要求、补偿方案是否合理等。二、工作流程二、工作流程 4、签订国有土地使用权收购补偿合
19、同 按照审定的收购补偿方案与被收储方签订合同。就交地时间及收购补偿款支付方式进行约定。 待完成合同签订后，注销原土地使用权人的权属证件。 5、储备土地期间管理 签订收购合同的储备土地均应纳入储备土地库管理，并开展储备土地期间管理相关工作，包括办理国有土地使用证、现场看护及临时利用、供应前期准备等。三、注意事项三、注意事项 国有土地使用权收购补偿价格应严格按照北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引的要求进行评估。 （一）收购补偿价格中成本逼近法审核标准问题 1.土地取得费需选取同区域近1-2年内成本会审定的一级开发项目，参照征地补偿费、拆迁补偿费及税费求取。 2.利润率取值可参照关
20、于进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的意见（京国土储201537号）文件要求。三、注意事项三、注意事项 （二）停产停业损失补偿费用的计算 停产停业损失补偿费应严格按照关于印发的通知（京建法201118号文）确定。三、注意事项三、注意事项 （三）注意区别评估设定的前提条件 按照534号文第六条的要求，土地使用权人已交纳土地出让金的，将已交的剩余年期的土地出让金返还。但由于目前的技术指引在评估过程中已考虑出让土地的出让金，且已在评估的土地收购补偿费中体现。此种情况下，土地使用权人已交纳的土地出让金不再予以退还。三、注意事项三、注意事项 （四）区别各种项目类型 收购储备项目仅针对权属清晰的国有土地，土地上不涉及居民拆迁。如涉及居民拆迁等事宜，需通过审计方式确定成本办理入库。
