1、2022-6-8第五节 房屋养护管理14物业专业1班 授课：张雨轩2022-6-8 复习：1、房屋维修管理的概念（学生回答） 房屋维修管理是指物业管理公司围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。 教师讲： 管理主体：物业管理公司 实施主体：专业房屋维修公司 目的与任务： 保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限 防止和消除房屋及其附属设备发生损毁 保障使用者的安全、改善住用条件2022-6-8案例1 内容业主不愿配合公共部位维修怎么办？ 某大厦16条雨水干管垂直贯穿325层主人房阳台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必须穿行于4
2、层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。 一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系，都被业主拒之门外。维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。业主认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。2022-6-8案例分析案例分析 纠纷的处理纠纷的处理: 态度要谦恭，处处表现出对业主的尊重，让业态度要谦恭，处处表现出对业主的尊重，让业主能够理解物业管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的检修疏通工主能够理解物业管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的检修疏通工作。如果业主仍不理解，不愿配合，就应介绍相关物业管理法规，
3、作。如果业主仍不理解，不愿配合，就应介绍相关物业管理法规，让业主了解配合物业管理公司完成对公共部位的维修，是业主应尽让业主了解配合物业管理公司完成对公共部位的维修，是业主应尽的义务。的义务。 如何避免如何避免? 最好是在设计开发阶段，物业管理公司就已介入，最好是在设计开发阶段，物业管理公司就已介入，从利于物业管理的角度提出设计方案。本案例里，业主提出改造雨从利于物业管理的角度提出设计方案。本案例里，业主提出改造雨水干管的要求并不过分，物业管理公司也应拿出改造方案，一劳永水干管的要求并不过分，物业管理公司也应拿出改造方案，一劳永逸地解决这种设计上的不合理。当然，这样的改造方案必然会牵扯逸地解决这
4、种设计上的不合理。当然，这样的改造方案必然会牵扯到较大的费用，应征得业主委员会的同意，或开发商的支持。到较大的费用，应征得业主委员会的同意，或开发商的支持。2022-6-8第五节 房屋养护管理（房屋日常养护）房屋日常养护的基本知识房屋日常养护的基本知识房屋日常维修养护的原则房屋日常维修养护的原则 房屋日常维修养护的考核标准房屋日常维修养护的考核标准 房屋日常维修养护的内容和实施管理房屋日常维修养护的内容和实施管理 2022-6-8房屋日常养护的基本知识 一、房屋日常养护的概念： 自然因素 （气候条件 、生物因素、地理因素 、自然灾害 ） 人为因素（使用不当 、施工和设计质量低劣 、预防保养不当
5、 ） 房屋日常养护是指物业管理企业为了合理延长房屋使用周期，确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋正确使用养护管理等工作，这是物业管理企业对业主和使用人最直接、最经常、最持久的服务工作。 2022-6-8二、房屋日常养护的类型 1.零星养护：是指结合实际情况进行保养维护或因突然损坏引起的小修。 方式：维修人员走访住户；住户随时报修。 特点：修理范围广，项目零星分散，时间紧，要求及时，具有经常性的服务性质。 包括：（1）屋面清扫补漏、修补屋面、泛水、屋脊；拆换少量天窗、墙体局部粉刷和挖补；水泥地的局部重修；顶棚、雨棚、墙裙、踢脚线的修补；雨水井的清理；明沟、散水
6、的养护和清理等。 （2）钢、木门窗的维修、拆换五金、配玻璃、换窗纱；木屋架加固；细木装修的加固及局部拆换等。2022-6-8 （3）水管的防冻保暖；给水管道的少量拆换；排污、废水管道的维修、保养、疏通；便器、脸盆、浴缸的修补拆换；水嘴、阀门、抽水马桶及其零配件的整修、拆换；屋顶压力水箱的修理、清污等。 （4）灯口、电线、开关的修换；线路故障的排除、维修及少量拆换；配电箱、盘、板的安装、修理；电表与电分表的新装及拆换等。 （5）修缮后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆；楼地板、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新做油漆等。 （6）钢门窗整修，白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换；白铁、玻璃钢
7、躺立沟、天、斜沟的整修、加固及少量拆换。2022-6-8 2.计划养护：指依据房屋各种构件、部件合理的使用年限，为保证房屋的正常使用及延长其使用寿命而进行科学的修缮养护工作。 特点：从性质上来看是一种房屋保养工作，定期进行检修保养。 计划养护任务一般要安排在报修任务不多的淡季。如果报修任务较多，要先保证完成报修任务，然后再安排计划养护任务。 房屋计划养护是物业管理企业通过平常掌握的检查资料从物业管理角度提出来的养护种类。一般楼宇设施的养护、翻新周期见下表。 2022-6-82022-6-8 3.季节性养护：是指由于季节性气候原因而对房屋进行预防保养工作。其内容有防台、防汛、防梅雨、防冻、防治白
8、蚁等。 特点：季节性预防保养。 房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应。砖石结构的防潮，木结构的防腐、防潮、防蚁，钢结构的防锈等养护，各有各的要求，各有各的方法，必须结合具体情况来进行。 2022-6-8案例内容 污水管道返水怎么办？ 一天上午，某室业主给某物业管理公司打来电话，说发现厨房和洗手间内的地漏返水，污水已淹没大厅的部分木地板，要求即刻处理。 几分钟后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污水已经退去。随后，清洁工也闻讯赶来了，并根据业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。然后，主管及时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜，同时协调责任方与业主就赔偿问题达成共识。业主对物业公
9、司的处理表示满意。问题解决了，但污水管返水因何而起呢？2022-6-8案例分析 物业管理具体工作中，污水管道返水、堵塞是较为常见的故障。这类故障往往会给业主用户的生活、工作带来许多的不便，无形中增加了物业管理公司工程部门的工作量，因此，在维修中对其原因的分析和彻底根治，就显得尤为重要。 一般来讲，造成污水管道返水、堵塞的原因主要有这样几种情况：一是建设施工阶段不文明施工造成的；二是在业主用户装修阶段的不文明行为造成的；三是业主用户使用不当造成的；四是设计或用材不合理造成的。避免上述情况的出现，物业管理公司应在前期介入阶段就针对设计或用材提出合理化建议；在项目施工建设阶段加强督察，在接管验收阶段
10、认真查验；加强装修阶段的管理巡查，制止不文明的行为出现；业主用户入住后，加强正确使用方法的宣传教育。 在日常维修养护中，加强巡视，及时解决隐患；对业主用户的报修，除及时到达服务外，故障排除后，还应仔细分析原因，争取彻底根除。2022-6-8房屋日常维修养护的原则 因地制宜，合理修缮的原则 定期检查、及时维护的原则 加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用 最有效合理地使用维修基金、最大限度发挥房屋的有效使用功能的原则 2022-6-8房屋日常维修养护的考核标准考核考核标准标准 定额定额指标指标 经费经费指标指标 服务服务指标指标 安全指标走访查房率 房屋完房屋完好率好率 小修养护修养护及时
11、率及时率 大中修大中修质量合质量合格率格率 养护计养护计划率划率 2022-6-8 房屋日常养护的考核指标 1.定额指标 定额指标可以包括人工定额、材料消耗定额等。它要求：人工定额是指每个小修养护人员应完成的小修养护工程量。人工定额是考核小修养护人员劳动生产率利用效果的指标。当小修养护工人的劳动生产率大于或等于人工定额时，就说明劳动生产率利用效果较好，就能达到降低小修养护成本的目的。 材料定额是指完成一定的合格小修养护工程所需耗用的材料量，是考核小修工程材料成本降低率的一个指标，也是考核小修养护工程是否充分利用旧料的一个重要指标。一般来说，小修工程中的材料消耗不超过或低于材料消耗定额指标，就说
12、明小修工程降低材料成本的措施是有效的。 2022-6-8 2.经费指标 经费指标是考核小修养护工程是否节约使用小修工程经费的指标，一般是指实际使用小修养护的费用与计划或预算的小修养护费之比。 房屋租金和按规定提取的修理费是房屋日常维护的资金来源对房屋日常小修养护经费的使用，应实行包干使用，亏损不补，节余留用的办法。2022-6-8 3.服务指标 服务指标可以通过以下三个指标来评价：走访查房率：是指按月（季）走访查房户数与辖区内住户总户数之比，一般要求管理员月走访查房率大于50以上，季走访查房率等于100。 养护计划率：是指当月完成属于计划内项目户次数与当月养护计划安排的户次数之比，一般要求达到
13、80以上养护及时率：是指当月完成的小修养护次数与当月全部报修中应修的户次数之比，一般要求达到99以上2022-6-8 4.安全指标 安全指标是考核小修养护工程是否确保住（用）和小修安全的指标，包括事故率、违章率，要求小修工程中的事故率和违章率降为最低。为了确保住户和生产安全，建设部已规定年职工负伤事故频率必须小于千分之三。2022-6-8房屋的日常养护 （一）日常养护的一般程序 1.项目收集：日常养护的小修保养项目，主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。 （1）走访查房是管理人员定期对辖区内住户进行走访，并在走访中查看房屋，主动收集住户对房屋修缮的具体要求，发现住户尚未提出
14、或忽略掉的房屋险情及公用部位的损坏。2022-6-82022-6-8 （2）物业管理公司接受住户报修的途径主要有以下几种： 设置报修箱。在辖区的主要通道处设置信箱，供住户随时投放有关的报修单和预约上门维修的信函。物业管理公司的有关部门要定期开箱收集。 组织咨询活动。一般利用节、假日时间，物业管理公司在辖区内摆摊设点，征求住户各方面的意见。 设立报修接待中心。物业管理企业在管理辖区内设立报修接待中心，配备一名专职报修接待员，负责全天接待来访、记录电话和收受信函。接待员应填写报修单（见表3-3）或用户维修委托单（见表3-4），协调住户与维修工程部门间的关系。 2022-6-82022-6-8202
15、2-6-8 2.计划编制 通过走访查房和接待报修等方式收集到的小修工程服务项目后，应分别轻重缓急和劳动力情况，做出维修安排。对室内照明、给水排污等部位发生的故障及房屋险情等影响正常使用的维修，应及时安排组织人力抢修。暂不影响正常使用的小修项目，均由管理人员统一收集，编制养护计划表，尽早逐一落实。 在小修工程收集过程山，若发现超出小修养护范围的项目，管理员应及时填报中修以上工程申报表，2022-6-8 3.任务落实 管理人员根据房屋养护的计划表和随时发生的急修项目，开列小修养护单。维护人员凭养护单领取材料，根据养护单开列的工程地点、项目内容进行施工。管理人员应每天到施工现场，检查当天任务完成情况
16、，安排次日工作。 4.监督检查小修养护工程 在小修养护工程施工中，管理员应每天到小修工程现场解决工程中出现的问题，监督检查当天小修工程完成情况。2022-6-8案例 李某是某住宅小区501室业主，一天凌晨，他在一场暴雨中发现，雨水滴滴嗒嗒从楼上渗漏到了他的家中，床垫、竹席、毛巾毯、被子、电风扇等物品都不同程度地被水浸湿，刚装修好的房间也遭到一定程度的损坏。沈某沿着渗漏水一路查上去，最终发现是楼顶的排水管道被一只饮料瓶堵住，致使雨水不能从管道排出，沿着屋面缝隙从上而下流入了他家。李某找到物业管理公司要求赔偿，但物业管理公司认为是自然原因造成了这起事件。于是，李某向法院起诉要求追究物业管理公司的责
17、任。 2022-6-8 分析：楼顶排水管道是房屋的共用部位，作为物业管理公司应对营区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护，保持其良好的状态，但由于物业管理公司疏于管理，致使楼顶落水管被异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，给原告家庭造成了损失，对此，物业管理公司应当承担赔偿责任。 想一想：你认为本案例给物业管理公司一些什么启迪？2022-6-8房屋日常养护 （二）日常养护的一般内容 1.地基基础的养护 2.楼地面的养护 3.墙台面及吊顶工程的养护 4.门窗工程的养护 5.屋面工程的养护 6.通风道的养护2022-6-8房屋日常维护的内容与管理房屋结构工程的维修养护 地基基础的养护 、砖砌体的维修养护措施 、钢筋混凝土结构的修补 楼地面的养护 经常用水房间楼地面 、避免室内受潮与虫害 、控制与消除装饰材料的副作用 装饰工程的养护 抹灰工程的养护 、饰面工程的修补养护 、裱糊工程的养护 、花饰安装工程的养护 屋面工程的养护 定期清扫 、定期检查 、保养 、严格执行维修制度 门窗的维修养护 宣传养护制度 、经常清洁检查，发现问题及时处理 、定期更换易损部件，保持整体状况良好 、北方地区外门窗冬季要加强使用管理 、加强窗台与暖气的使用管理 房屋附属设施的养护 楼梯、台阶、散水的养护 、阳台的维护 、通风道的养护
