1、大家好大家好1第一章第一章 房屋安全管理房屋安全管理主讲人：全国房地产行业培训中心副主任主讲人：全国房地产行业培训中心副主任刘振庆刘振庆2第一节第一节 我国既有建筑的现状我国既有建筑的现状 改革开放以来，我国房地产市场飞速发展，改革开放以来，我国房地产市场飞速发展，民生居住水平得到了极大改善，现有存量民生居住水平得到了极大改善，现有存量房建筑已达到房建筑已达到440440亿平方米亿平方米, ,预计预计20202020年全年全国房屋建筑面积将新增国房屋建筑面积将新增300300亿平方米亿平方米。3 既有建筑的存量的快速增长给房屋安全使用管理既有建筑的存量的快速增长给房屋安全使用管理带来巨大的压力
2、。带来巨大的压力。 质量的瑕疵和房屋的老化逐渐暴露出来，房屋恶质量的瑕疵和房屋的老化逐渐暴露出来，房屋恶性事故不断发生，给人民生命财产带来危险性事故不断发生，给人民生命财产带来危险。 尤其是在人为和自然灾害来临时，房屋安全尤为尤其是在人为和自然灾害来临时，房屋安全尤为突出，严重影响社会的和谐和稳定。房屋安全使突出，严重影响社会的和谐和稳定。房屋安全使用管理已成为社会问题。用管理已成为社会问题。 由于房屋价值的快速增长，作为百姓家庭的最大由于房屋价值的快速增长，作为百姓家庭的最大资产体的房屋安全一旦出现问题，必然形成社会资产体的房屋安全一旦出现问题，必然形成社会的关注和热点。房屋安全管理不可回避
3、，房屋安的关注和热点。房屋安全管理不可回避，房屋安全无小事。全无小事。4 随着房屋产权多元化和房屋租赁的活跃，随着房屋产权多元化和房屋租赁的活跃，房屋使用安全隐患日益凸现房屋使用安全隐患日益凸现。 擅自改变房屋使用功能擅自改变房屋使用功能； 盲目改建加层增大房屋荷载盲目改建加层增大房屋荷载； 装饰中擅自拆改房屋主体结构装饰中擅自拆改房屋主体结构； 严重影响了房屋的整体性、结构安全性、严重影响了房屋的整体性、结构安全性、抗震性和耐久性，直接威胁人民群众的生抗震性和耐久性，直接威胁人民群众的生命和财产安全。命和财产安全。5 据统计，我国每年因房屋质量安全事故所据统计，我国每年因房屋质量安全事故所造
4、成的损失达到数十亿元人民币。房屋质造成的损失达到数十亿元人民币。房屋质量安全形势非常严峻。量安全形势非常严峻。全国各地危旧房屋量大面广，整治难度大。全国各地危旧房屋量大面广，整治难度大。例如例如 广州市尚有广州市尚有50万万m2 的危房的危房; 河南省有河南省有306万万m2的危房的危房; 黑龙江省尚有乡镇以下农村中小学黑龙江省尚有乡镇以下农村中小学D级危房级危房113.9万万m2的危房的危房; 福建省尚有福建省尚有400万万m2的危房。的危房。6 这些危房中，土木、砖木、砖混、石混结这些危房中，土木、砖木、砖混、石混结构的占构的占90以上，大多为以上，大多为50、60年代建造，年代建造，大部
5、分为民宅、乡镇中小学校舍、农民自大部分为民宅、乡镇中小学校舍、农民自建房。受经济能力和城市规划等因素制约，建房。受经济能力和城市规划等因素制约，这些危房整治难度较大。这些危房整治难度较大。7房屋安全管理事关人民生命财产安全，是房屋安全管理事关人民生命财产安全，是社会公共安全管理的重要组成部分，是政社会公共安全管理的重要组成部分，是政府行政管理的一项重要职责。府行政管理的一项重要职责。 做好房屋安全管理工作，对于改善城市环做好房屋安全管理工作，对于改善城市环境，保护人民生命、财产安全，提高市民境，保护人民生命、财产安全，提高市民生活质量，维护社会稳定，促进经济发展，生活质量，维护社会稳定，促进经
6、济发展，具有极为重要的作用。具有极为重要的作用。第二节第二节 房屋安全管理的概念房屋安全管理的概念8 一、房屋安全管理分类一、房屋安全管理分类（一）房屋安全监督管理（一）房屋安全监督管理是指房屋行政主管部门对房屋使用安全监是指房屋行政主管部门对房屋使用安全监督管理、房屋安全鉴定管理和危险房屋防督管理、房屋安全鉴定管理和危险房屋防治管理。治管理。 主要职责是制订辖区内的房屋安全应急抢主要职责是制订辖区内的房屋安全应急抢险实施方案、组织危险房屋安全巡查、处险实施方案、组织危险房屋安全巡查、处置房屋安全突发事件、查处危害房屋安全置房屋安全突发事件、查处危害房屋安全行为等监督管理工作。行为等监督管理工
7、作。9 （二）房屋安全使用管理（二）房屋安全使用管理是指房屋利益相关人对房屋安全使用的管理。是指房屋利益相关人对房屋安全使用的管理。 主要职责是确保房屋安全使用，开展经常性主要职责是确保房屋安全使用，开展经常性的房屋检查维护、安全评估与鉴定、安全问的房屋检查维护、安全评估与鉴定、安全问题治理等活动。题治理等活动。10 二、房屋安全责任二、房屋安全责任（一）房屋所有权人（一）房屋所有权人 房屋所有人是房屋使用安全责任人。房屋房屋所有人是房屋使用安全责任人。房屋所有人下落不明或者房屋权属不清晰的，所有人下落不明或者房屋权属不清晰的，实际占有人是安全责任人。实际占有人是安全责任人。 安全责任人应当对
8、房屋的安全使用、检查安全责任人应当对房屋的安全使用、检查维护、安全评估与鉴定、安全问题治理等维护、安全评估与鉴定、安全问题治理等承担责任，保证房屋的安全性、适用性、承担责任，保证房屋的安全性、适用性、耐久性。耐久性。11 （二）房屋管理人（二）房屋管理人 房屋管理人是对房屋使用安全承担管理责任的自房屋管理人是对房屋使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织。自行管理的房屋，安然人、法人或者其他组织。自行管理的房屋，安全责任人是管理人。委托管理的房屋，受托人是全责任人是管理人。委托管理的房屋，受托人是管理人。管理人。 管理人应当对房屋进行检查维护，对于检查中发管理人应当对房屋进行检查维护，对
9、于检查中发现的房屋使用安全问题应向安全责任人和有关行现的房屋使用安全问题应向安全责任人和有关行政主管部门报告，政主管部门报告，可以受安全责任人委托组织对可以受安全责任人委托组织对房屋安全问题进行治理，对危害房屋使用安全的房屋安全问题进行治理，对危害房屋使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展房屋建筑使用行为进行制止、报告，并定期开展房屋建筑使用安全宣传活动。安全宣传活动。12 （三）房屋使用人（三）房屋使用人房屋使用人应当合理使用房屋，并进行日房屋使用人应当合理使用房屋，并进行日常查看，发现使用安全问题时应向安全责常查看，发现使用安全问题时应向安全责任人、管理人报告。任人、管理人报告。13 三
10、、房屋安全管理内容三、房屋安全管理内容房屋安全管理是由房屋安全管理是由房屋安全检查、房屋日房屋安全检查、房屋日常维护与管理、危险房屋排危督修、房屋常维护与管理、危险房屋排危督修、房屋安全鉴定、房屋安全鉴定机构资质、人员安全鉴定、房屋安全鉴定机构资质、人员资格管理等环节，构成的一个闭合管理系资格管理等环节，构成的一个闭合管理系统。统。它环环相扣，任何一个环节出现疏漏它环环相扣，任何一个环节出现疏漏都会造成房屋安全管理的不安全因素。都会造成房屋安全管理的不安全因素。14 （一）房屋安全检查（一）房屋安全检查 1.房屋安全检查的涵义房屋安全检查的涵义房屋安全检查房屋安全检查是指房地产管理部门、房屋是
11、指房地产管理部门、房屋产权人或使用人在规定的时间内对房屋的产权人或使用人在规定的时间内对房屋的安全状况进行全面检查的活动。安全状况进行全面检查的活动。 通过房屋安全检查了解和掌握房屋的完好通过房屋安全检查了解和掌握房屋的完好及损坏状况，及时发现房屋各方面的安全及损坏状况，及时发现房屋各方面的安全程度，确定房屋完损等级的一项基本工作。程度，确定房屋完损等级的一项基本工作。15 2.房屋安全检查的目的房屋安全检查的目的 （1）确保房屋的正常使用。）确保房屋的正常使用。 通过检查，及时发现房屋的安全隐患，及通过检查，及时发现房屋的安全隐患，及时维护修缮，避免安全事故的发生。时维护修缮，避免安全事故的
12、发生。 （2）监督房屋的合理使用。）监督房屋的合理使用。 通过掌握房屋结构、设备、装修的技术状通过掌握房屋结构、设备、装修的技术状况，及时纠正不合理使用房屋的行为，充况，及时纠正不合理使用房屋的行为，充分延长使用寿命。分延长使用寿命。16 （3）掌握房屋的完损状况。）掌握房屋的完损状况。 依据建设部颁布的依据建设部颁布的房屋完损等级评定标房屋完损等级评定标准准和和危险房屋评定标准危险房屋评定标准，评定房屋，评定房屋的完损等级和危险房屋，以便对房屋进行的完损等级和危险房屋，以便对房屋进行分类处理；分类处理； （4）有助制定物业管理修缮计划。）有助制定物业管理修缮计划。 通过检查掌握房屋的详细资料
13、，为编制长、通过检查掌握房屋的详细资料，为编制长、短期房屋修缮计划提供依据。短期房屋修缮计划提供依据。17 2.房屋安全检查的内容房屋安全检查的内容 （1）房屋的完损现状）房屋的完损现状; （2）有无擅自改变房屋用途）有无擅自改变房屋用途; （3）有无拆改结构或明显增大荷载）有无拆改结构或明显增大荷载; （4）对已鉴定为危房的加固及排危情况。）对已鉴定为危房的加固及排危情况。18 3.房屋安全检查分类房屋安全检查分类 （1）房屋完损普查）房屋完损普查房屋完损普查是国家或地方政府根据需要房屋完损普查是国家或地方政府根据需要确定由房地产管理部门组织对城市所有房确定由房地产管理部门组织对城市所有房屋
14、的安全状况进行全面检查。房屋完损普屋的安全状况进行全面检查。房屋完损普查每查每 3-5 年进行一次。年进行一次。19 （2）危险房屋巡查）危险房屋巡查危险房屋巡查是已被鉴定为危险房屋的，危险房屋巡查是已被鉴定为危险房屋的，除房屋产权人或使用人应经济对房屋危险除房屋产权人或使用人应经济对房屋危险状态的发展情况进行观察外，房地产管理状态的发展情况进行观察外，房地产管理部门应每月或每季度进行一次巡查，恶劣部门应每月或每季度进行一次巡查，恶劣天气应随时检查。天气应随时检查。 20 （3）特殊用房专项抽查）特殊用房专项抽查特殊用房专项抽查是对特种行业用房的安特殊用房专项抽查是对特种行业用房的安全状况进行
15、的专项检查。例如全状况进行的专项检查。例如:教育系统用教育系统用房、公共场所用房、特种行业用房。房、公共场所用房、特种行业用房。21 （二）房屋日常维护与管理（二）房屋日常维护与管理 1.房屋日常维护类型房屋日常维护类型 （1）房屋的日常维护）房屋的日常维护 （2）房屋季节性预防维护）房屋季节性预防维护 （3）预防白蚁危害）预防白蚁危害22 2.房屋日常维护的主要内容房屋日常维护的主要内容 （1）地基基础的维护）地基基础的维护1）坚决杜绝不合理荷载的产生；）坚决杜绝不合理荷载的产生；2）防止地基浸水；）防止地基浸水；3）保证勒脚完好无损；）保证勒脚完好无损；4）防止地基冻害。）防止地基冻害。2
16、3 （2）楼地面工程的维护）楼地面工程的维护 1）保证经常用水房间的有效防水；）保证经常用水房间的有效防水； 2）避免室内受潮与虫害；）避免室内受潮与虫害； 3）加强对二次装修的科学管理；）加强对二次装修的科学管理； 4）控制与消除装饰材料的副作用。）控制与消除装饰材料的副作用。24 （3）墙面及吊项工程的维护）墙面及吊项工程的维护墙面及吊顶工程一般由以下装饰工程中的墙面及吊顶工程一般由以下装饰工程中的几种或全部组成。抹灰工程、油漆工程、几种或全部组成。抹灰工程、油漆工程、喷浆工程、裱糊工程、块材饰面工程、罩喷浆工程、裱糊工程、块材饰面工程、罩面板及龙骨安装工程，都是根据其施工方面板及龙骨安装
17、工程，都是根据其施工方法、材料性能以及可能出现的问题，采取法、材料性能以及可能出现的问题，采取适当的维护措施。适当的维护措施。25 1）定期检查，及时处理；）定期检查，及时处理；2）加强保护与其他工程相接之处；）加强保护与其他工程相接之处；3）注意清洁与清洁方法；）注意清洁与清洁方法；4）注意日常工作中的防护；）注意日常工作中的防护；5）注意材料的工作环境；）注意材料的工作环境；6）定期更换部件，保证整体协调性。）定期更换部件，保证整体协调性。26 （4）门窗工程的维护）门窗工程的维护 1）严格遵守使用常识与操作规范；）严格遵守使用常识与操作规范； 2）经常清洁检查，发现问题及时处理；）经常清
18、洁检查，发现问题及时处理； 3）定期更换易损部件，保证整体状况良好；）定期更换易损部件，保证整体状况良好； 4）北方地区外门窗冬季管理；）北方地区外门窗冬季管理； 5）加强窗台与暖气的使用管理。）加强窗台与暖气的使用管理。27 （5）屋面工程维修、维护）屋面工程维修、维护屋面主要作用是维护、防水、保温（南方屋面主要作用是维护、防水、保温（南方为隔热）等。最容易受到破坏的是防水层，为隔热）等。最容易受到破坏的是防水层，它又直接影响到房屋的正常使用，防水层它又直接影响到房屋的正常使用，防水层的维护为屋面工程维修维护的中心内容。的维护为屋面工程维修维护的中心内容。28 1）定期清扫，保证各种设施处于
19、有效状态；）定期清扫，保证各种设施处于有效状态；2）定期检查、记录，并对发现的问题及时处）定期检查、记录，并对发现的问题及时处理；理；3）建立大修、中修、小修制度；）建立大修、中修、小修制度；4）加强层面使用的管理；）加强层面使用的管理；5）建立专业维修维护队伍。）建立专业维修维护队伍。29 （6）通风道的维护管理）通风道的维护管理 l）住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时，）住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时，必须小心细致地工作，不要乱打乱凿，对必须小心细致地工作，不要乱打乱凿，对通风道造成损害；通风道造成损害； 2）不要往通风道内扔砖头、石块或在通风）不要往通风道内扔砖头、石块或在通风道上挂
20、东西，挡住风口，堵塞通道；道上挂东西，挡住风口，堵塞通道； 3）物业管理企业每年应逐户对通风道的使）物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止，检查。发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复。发现损坏要认真记录，及时修复。30 4）检查时可在楼顶通风道出屋面出口的通）检查时可在楼顶通风道出屋面出口的通风情况，并用铅丝悬挂大锤放人通风道检风情况，并用铅丝悬挂大锤放人通风道检查是否通畅。查是否通畅。5）通风道发现小裂缝应及时用水泥沙浆填）通风道发现小裂缝应及时用水泥沙浆填补，严重
21、损坏的在房屋大修时应彻底更换。补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。31 （7）垃圾道的维护管理）垃圾道的维护管理1）指定专人负责垃圾清运；）指定专人负责垃圾清运；2）搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免）搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免碰撞，平时不要用重物敲击垃圾道；碰撞，平时不要用重物敲击垃圾道；3）不要往垃圾道内倾倒体积过大或长度过）不要往垃圾道内倾倒体积过大或长度过长的垃圾；长的垃圾；4）垃圾道出现堵塞时应及时派人清理；）垃圾道出现堵塞时应及时派人清理；5）垃圾斗、出垃圾门两年应重新油漆一遍，）垃圾斗、出垃圾门两年应重新油漆一遍，防止腐蚀；防止腐蚀；6）垃圾道出现小的破损时要及时用水泥
22、沙）垃圾道出现小的破损时要及时用水泥沙浆或混凝土修补，防止其扩大。浆或混凝土修补，防止其扩大。32 （三）危险房屋排危督修（三）危险房屋排危督修危险房屋都有一定的表观特征，当判断房危险房屋都有一定的表观特征，当判断房屋是否安全，是否存在隐患需要一定的专屋是否安全，是否存在隐患需要一定的专业知识。业知识。对于危险房屋要及时发现、及时对于危险房屋要及时发现、及时排危、及时督修，不能养虎为患。排危、及时督修，不能养虎为患。危险房危险房屋的督修主要是防患于未然，将房屋危险屋的督修主要是防患于未然，将房屋危险度降到最小，减少人民群众生命和财产由度降到最小，减少人民群众生命和财产由于房屋危险带来的损失。于
23、房屋危险带来的损失。33 （四四）房屋安全鉴定管理）房屋安全鉴定管理是指房地产行政主管部门是指房地产行政主管部门对鉴定机构资质对鉴定机构资质与人员资格管理。与人员资格管理。主要是筛选技术能力强主要是筛选技术能力强的鉴定机构，引进优秀人才，通过对鉴定的鉴定机构，引进优秀人才，通过对鉴定机构的动态管理和鉴定人员的资格认定，机构的动态管理和鉴定人员的资格认定，强化为房屋安全管理服务功能。强化为房屋安全管理服务功能。34 四、房屋安全管理的宗旨四、房屋安全管理的宗旨防治结合是房屋安全管理的宗旨。防治结合是房屋安全管理的宗旨。通过经常性的房屋安全检查、房屋日常维通过经常性的房屋安全检查、房屋日常维护与管
24、理、危险房屋排危督修，将房屋安护与管理、危险房屋排危督修，将房屋安全危险度和威胁度降到最低，确保国家和全危险度和威胁度降到最低，确保国家和人民生命财产的安全。所以房屋安全管理人民生命财产的安全。所以房屋安全管理必须持必须持“安全第一，预防为主安全第一，预防为主”。通过房屋安全鉴定，及时发现房屋安全隐通过房屋安全鉴定，及时发现房屋安全隐患，对其进行及时治理，防止危险房屋、患，对其进行及时治理，防止危险房屋、危险构件的发生与扩展，从技术上增强房危险构件的发生与扩展，从技术上增强房屋安全管理的力度。屋安全管理的力度。35房屋在建成投入使用后，由于材料的老化、房屋在建成投入使用后，由于材料的老化、构件
25、强度的降低、结构安全储备的减少等构件强度的降低、结构安全储备的减少等因素导致了房屋由完好到损坏、由小损到因素导致了房屋由完好到损坏、由小损到大损、由大损到危险。引起房屋大损、由大损到危险。引起房屋“发病发病”和和“衰老衰老”的原因有很多，比如设计因素、的原因有很多，比如设计因素、施工因素、材料因素、地质因素、人为因施工因素、材料因素、地质因素、人为因素、自然因素、环境因素等等。素、自然因素、环境因素等等。第三节第三节 房屋安全鉴定的概述房屋安全鉴定的概述36 房屋在长期自然环境和使用环境作用下，房屋在长期自然环境和使用环境作用下，其功能逐渐减弱。如果通过鉴定手段对既其功能逐渐减弱。如果通过鉴定
26、手段对既有房屋进行阶段性科学评估，及时发现房有房屋进行阶段性科学评估，及时发现房屋安全隐患，查找房屋损坏原因，摸清房屋安全隐患，查找房屋损坏原因，摸清房屋损伤程度，及时采取有效处理措施，可屋损伤程度，及时采取有效处理措施，可以延缓结构损伤的进程，达到延长房屋使以延缓结构损伤的进程，达到延长房屋使用寿命的目的。用寿命的目的。37 一、房屋安全鉴定概念一、房屋安全鉴定概念房屋安全鉴定是指房屋安全鉴定机构，依房屋安全鉴定是指房屋安全鉴定机构，依法按照国家规范、鉴定标准对房屋安全和法按照国家规范、鉴定标准对房屋安全和使用状况进行查勘、检测、验算、鉴别和使用状况进行查勘、检测、验算、鉴别和等级评定的一系
27、列活动等级评定的一系列活动。从技术层面支持。从技术层面支持房屋安全管理，准确及时发现危险房屋和房屋安全管理，准确及时发现危险房屋和危险构件，确保房屋安全使用。危险构件，确保房屋安全使用。 房屋安全鉴定种类有很多，如房屋安全性房屋安全鉴定种类有很多，如房屋安全性应急鉴定、房屋完损等级评定、房屋危险应急鉴定、房屋完损等级评定、房屋危险性鉴定、房屋可靠性鉴定和各种专项鉴定。性鉴定、房屋可靠性鉴定和各种专项鉴定。38 二、房屋安全鉴定的性质二、房屋安全鉴定的性质 房屋安全鉴定是一种新型的技术服务行房屋安全鉴定是一种新型的技术服务行业，具有房屋医院特色，是房屋安全管理业，具有房屋医院特色，是房屋安全管理
28、的重要组成部分。是对房屋的安全和使用的重要组成部分。是对房屋的安全和使用状况进行科学判断的重要工作，是确保房状况进行科学判断的重要工作，是确保房屋安全使用的重要手段。屋安全使用的重要手段。39 鉴定行为是一种公平、公正具有一定的鉴定行为是一种公平、公正具有一定的证明权行为。其目的是为公民、法人或其证明权行为。其目的是为公民、法人或其他组织解决房屋安全纠纷的一种技术服务。他组织解决房屋安全纠纷的一种技术服务。其核心是保障当事人的合法权益，维护社其核心是保障当事人的合法权益，维护社会的公平、公正，构建和谐社会，协助政会的公平、公正，构建和谐社会，协助政府加强对房屋安全使用和管理。府加强对房屋安全使
29、用和管理。40 特别是涉及房屋安全的突发事件如：爆炸、特别是涉及房屋安全的突发事件如：爆炸、地震、火灾、倒塌等突发事故，作为房屋地震、火灾、倒塌等突发事故，作为房屋安全鉴定机构，首先应该义务为政府的决安全鉴定机构，首先应该义务为政府的决策提供应急建议，其次是对房屋的深度查策提供应急建议，其次是对房屋的深度查勘、鉴定、损坏评估。所以房屋安全鉴定勘、鉴定、损坏评估。所以房屋安全鉴定在政府处理公共危机时，必须提出有效技在政府处理公共危机时，必须提出有效技术支持。术支持。41 房屋安全鉴定关系到国家和人民群众生命房屋安全鉴定关系到国家和人民群众生命财产安全，关系到经济发展和社会稳定，财产安全，关系到经
30、济发展和社会稳定，属于公共安全管理范畴。属于公共安全管理范畴。 因此，建设部因此，建设部129号令明确规定：号令明确规定：“市、县市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构（以下简称鉴定机构），安全鉴定机构（以下简称鉴定机构），负负责房屋的安全鉴定责房屋的安全鉴定”。“负责本辖区的城负责本辖区的城市危险房屋管理工作市危险房屋管理工作”。42 随着市场经济的快速发展，简单的行政主随着市场经济的快速发展，简单的行政主管部门设立鉴定机构不能满足国家和人民管部门设立鉴定机构不能满足国家和人民群众对房屋安全鉴定的需求，开放房屋安群众对房屋安全鉴定的需求，开
31、放房屋安全鉴定市场势在必行。社会资源的引入促全鉴定市场势在必行。社会资源的引入促进了房屋安全鉴定行业健康发展。进了房屋安全鉴定行业健康发展。43 三、房屋安全鉴定管理形式三、房屋安全鉴定管理形式 房屋安全鉴定机构的管理既不是政府主导房屋安全鉴定机构的管理既不是政府主导型的管理，也不是不单纯是行业自身的自型的管理，也不是不单纯是行业自身的自律管理，而实行的是行政管理与行业管理律管理，而实行的是行政管理与行业管理相结合的管理制度。相结合的管理制度。 鉴定机构备案制、推荐制是鉴定机构资质鉴定机构备案制、推荐制是鉴定机构资质管理目前的主要形式。鉴定机构受地方房管理目前的主要形式。鉴定机构受地方房地产行
32、政主管部门的允许开展资格范围内地产行政主管部门的允许开展资格范围内的房屋鉴定工作。的房屋鉴定工作。44 （一）鉴定机构资质管理（一）鉴定机构资质管理鉴定机构的硬件、软件建设是备案管理的鉴定机构的硬件、软件建设是备案管理的主要指标。除司法鉴定外，房屋安全鉴定主要指标。除司法鉴定外，房屋安全鉴定机构管理实行属地化备案管理范畴。未取机构管理实行属地化备案管理范畴。未取得属地备案的，不得从事房屋安全鉴定业得属地备案的，不得从事房屋安全鉴定业务，特别是危险房屋的鉴定。务，特别是危险房屋的鉴定。45 （二）鉴定人员资格管理（二）鉴定人员资格管理房屋安全鉴定属特殊行业，专业性、技术房屋安全鉴定属特殊行业，专
33、业性、技术性、科学性、政策性要求非常强，鉴定报性、科学性、政策性要求非常强，鉴定报告直接参与诉讼程序，公平公正非常重要，告直接参与诉讼程序，公平公正非常重要，影响力也很大。按照国家规定鉴定行业实影响力也很大。按照国家规定鉴定行业实行鉴定人负责制，其特殊性要求鉴定人员行鉴定人负责制，其特殊性要求鉴定人员必须具有良好专业素质，必须通过考试进必须具有良好专业素质，必须通过考试进行资格评价，持证上岗。同时每年必须参行资格评价，持证上岗。同时每年必须参加继续教育。加继续教育。46 鉴定行业涉及人民生命、财产安全，属于鉴定行业涉及人民生命、财产安全，属于公共安全范围，严格讲鉴定人实行执业资公共安全范围，严
34、格讲鉴定人实行执业资格管理会强化鉴定人员的执业水平。目前格管理会强化鉴定人员的执业水平。目前对房屋安全鉴定行业因上位法的缺失，鉴对房屋安全鉴定行业因上位法的缺失，鉴定人员实行执业资格确实有一定的难度，定人员实行执业资格确实有一定的难度，但高素质的鉴定人员进入鉴定行业已是大但高素质的鉴定人员进入鉴定行业已是大势所趋。如何加强对鉴定人员执业资格管势所趋。如何加强对鉴定人员执业资格管理确实是一新的课题。理确实是一新的课题。4748 四、房屋安全鉴定的重要作用四、房屋安全鉴定的重要作用重要作用体现在以下五个方面：重要作用体现在以下五个方面：1.促进城市危旧房屋的改造，确保房屋的住用促进城市危旧房屋的改
35、造，确保房屋的住用安全。安全。2.促进防灾和减灾。促进防灾和减灾。3.扩大资源的有效利用，促进经济可持续发展。扩大资源的有效利用，促进经济可持续发展。4.减少了新的危险房屋的产生。减少了新的危险房屋的产生。5.参与了民事诉讼活动，协助司法部门解决民参与了民事诉讼活动，协助司法部门解决民事纠纷，建设和谐社会。事纠纷，建设和谐社会。49 五、房屋安全鉴定行业的未来发展五、房屋安全鉴定行业的未来发展（一）行业引进机制势在必行（一）行业引进机制势在必行（二）鉴定机构准入制度势在必行（二）鉴定机构准入制度势在必行 （三）大力支持危险房屋动态信息管理（三）大力支持危险房屋动态信息管理（四）鉴定业务的垄断性
36、必须打破（四）鉴定业务的垄断性必须打破（五）强化公共安全建筑的鉴定（五）强化公共安全建筑的鉴定 所以引进竞争机制，走市场化的道路，吸所以引进竞争机制，走市场化的道路，吸引优秀的鉴定企业和高素质的鉴定人员，引优秀的鉴定企业和高素质的鉴定人员，是打破房屋安全鉴定垄断性的关键。是打破房屋安全鉴定垄断性的关键。50 六、房屋安全鉴定的重要性和紧迫性六、房屋安全鉴定的重要性和紧迫性房屋安全鉴定是房屋安全使用管理的重要房屋安全鉴定是房屋安全使用管理的重要组成部分，对于既有建筑的查勘、鉴定、组成部分，对于既有建筑的查勘、鉴定、维护是日常房屋安全使用管理的长效工作，维护是日常房屋安全使用管理的长效工作，问题的
37、堆积是事故发生的必然。很多恶性问题的堆积是事故发生的必然。很多恶性事故都是疏于日常的安全管理而产生的，事故都是疏于日常的安全管理而产生的，死后验尸教训惨痛。死后验尸教训惨痛。51 2008年的汶川大地震，多出学校房屋倒塌年的汶川大地震，多出学校房屋倒塌严重，学生死亡人数巨多，使国家强令对严重，学生死亡人数巨多，使国家强令对全国中小学房屋进行抗震鉴定，这是建国全国中小学房屋进行抗震鉴定，这是建国以来的第一次。房屋安全鉴定工作的重要以来的第一次。房屋安全鉴定工作的重要性和紧迫性引起高度重视。性和紧迫性引起高度重视。52( (一一) )都江堰聚源中学的灾难都江堰聚源中学的灾难 教学楼瞬间倒塌教学楼瞬
38、间倒塌600600多人受伤多人受伤,278,278名师生遇难，名师生遇难，1111人下落不明。人下落不明。53541 1、选址问题。、选址问题。 教学楼是南北向，教学楼是南北向，与断裂带大致平行，与断裂带大致平行，地震波很容地震波很容易把它夷为平地。同样结构形式，实验楼是东西向，易把它夷为平地。同样结构形式，实验楼是东西向，与地震带垂直，虽已破坏，但没有倒塌。与地震带垂直，虽已破坏，但没有倒塌。552 2、施工问题、施工问题 混合结构教学楼，柱与墙没有拉结筋；板的搁置长混合结构教学楼，柱与墙没有拉结筋；板的搁置长度、柱和预制板内钢筋，板与板之间的拉结等处不度、柱和预制板内钢筋，板与板之间的拉结
39、等处不符合规范要求。一些残砖上的水泥可随意敲掉。符合规范要求。一些残砖上的水泥可随意敲掉。563 3、人祸问题、人祸问题 倒塌教学楼属于二层改三层。基础承载力的改变，倒塌教学楼属于二层改三层。基础承载力的改变，传力体系的改变，抗震能力的改变，改造前的可传力体系的改变，抗震能力的改变，改造前的可靠性鉴定环节没做。靠性鉴定环节没做。57（二）绵竹市富新镇第二小学的灾难（二）绵竹市富新镇第二小学的灾难 富新二小原是富新中学的教学楼，只有两层，根富新二小原是富新中学的教学楼，只有两层，根据学校要求加了一层。据学校要求加了一层。20072007年年9 9月富新中学迁走，月富新中学迁走，小学搬入。目击倒塌
40、的老师说，小学搬入。目击倒塌的老师说，“整栋楼在整栋楼在1010秒秒钟内猝然倒塌钟内猝然倒塌”，127127人遇难。虽然四年级学生的人遇难。虽然四年级学生的教室都在一楼。在废墟上随手捡起一块砖头，上教室都在一楼。在废墟上随手捡起一块砖头，上面几乎没有水泥砂浆。承重梁里面充斥各种碎砖面几乎没有水泥砂浆。承重梁里面充斥各种碎砖块、木头等杂物。让家长疑惑不解的是，二楼的块、木头等杂物。让家长疑惑不解的是，二楼的预制板上铺满了厚厚的混凝土，其厚度超过预制预制板上铺满了厚厚的混凝土，其厚度超过预制板本身。板本身。5859 （三三）新疆克拉玛依市火灾）新疆克拉玛依市火灾1994年年12月月8日，新疆维克拉
41、玛依市克拉玛依友谊馆会场日，新疆维克拉玛依市克拉玛依友谊馆会场所发生特大火灾。市教育局为欢迎上级评估，从全市挑选所发生特大火灾。市教育局为欢迎上级评估，从全市挑选出出800多位最优秀的中小学生进行汇演。由于电线老化引多位最优秀的中小学生进行汇演。由于电线老化引燃木屋顶，当时着火后，有人说：燃木屋顶，当时着火后，有人说：“让领导先走让领导先走”，于是市，于是市教育局领导统统逃跑，未成年的孩子们听老师和领导的话，教育局领导统统逃跑，未成年的孩子们听老师和领导的话，坐着坐着“等死等死”。友谊馆大门设计并没有什么错误，但是十个。友谊馆大门设计并没有什么错误，但是十个安全通道中只打开了一个。此次火灾中工
42、作人员四处逃散，安全通道中只打开了一个。此次火灾中工作人员四处逃散，没有组织有效的救援和疏散。最后大火造成没有组织有效的救援和疏散。最后大火造成325人死亡，人死亡，其中其中288名为中小学生，干部、教师及工作人员名为中小学生，干部、教师及工作人员37人，受人，受伤住院者伤住院者130人。人。60616263 事故有关责任人进行了严肃处理。正像中事故有关责任人进行了严肃处理。正像中央领导同志强调的，央领导同志强调的，“不这样做，不足以不这样做，不足以平民愤，也不会真正引起各级领导的警平民愤，也不会真正引起各级领导的警惕惕”。一个年久失修的房屋，由于忽略日常房屋一个年久失修的房屋，由于忽略日常房
43、屋安全检查、鉴定和维护，恶性事故的发生安全检查、鉴定和维护，恶性事故的发生是必然的。是必然的。64 （四四）衡阳特大火灾）衡阳特大火灾2003年年11月月3日，衡阳市珠晖区衡州大厦突起大日，衡阳市珠晖区衡州大厦突起大火。衡阳消防官兵火。衡阳消防官兵130余人和余人和4个专职消防队的个专职消防队的50余名消防队员先后赶赴火灾现场，将楼内尚未撤余名消防队员先后赶赴火灾现场，将楼内尚未撤离的居民一一背出或转移，离的居民一一背出或转移，400多名居民无一伤多名居民无一伤亡。当天上午亡。当天上午8时时30分左右，大楼突然发生坍塌，分左右，大楼突然发生坍塌，20名消防官兵壮烈牺牲，名消防官兵壮烈牺牲，15
44、名官兵及工作人员受名官兵及工作人员受伤。这起事故是建国以来消防武警官兵伤亡最严伤。这起事故是建国以来消防武警官兵伤亡最严重的一次事故。重的一次事故。65 现已查明真相，这是一起因企业违规、审批监现已查明真相，这是一起因企业违规、审批监管部门严重失职而导致的一起特大事故。管部门严重失职而导致的一起特大事故。 1.企业违规造假。该项目为企业违规造假。该项目为1998年完工的商住年完工的商住楼，工程的计划立项、规划审批、工程设计、建楼，工程的计划立项、规划审批、工程设计、建筑施工等各个环节都有违法违规行为。筑施工等各个环节都有违法违规行为。 该公司为了规避管理和逃避规费，采取了少报该公司为了规避管理
45、和逃避规费，采取了少报多建的违法违规手段，私下找一建筑设计单位设多建的违法违规手段，私下找一建筑设计单位设计了计了2套图纸：一套按照计划批准的套图纸：一套按照计划批准的5800平米设平米设计，用于报批；一套按照建筑面积计，用于报批；一套按照建筑面积9300平米，将平米，将原设计原设计8层的楼房上局部加建了第层的楼房上局部加建了第9层，即没有向层，即没有向主管部门报建，没有质量监理，没有进行竣工验主管部门报建，没有质量监理，没有进行竣工验收。为房屋安全使用埋下隐患收。为房屋安全使用埋下隐患66 2.擅自改变房屋使用用途。擅自改变房屋使用用途。该楼房一层商场原为该楼房一层商场原为药材市场，后改做出
46、租储存物资的仓库。改变房药材市场，后改做出租储存物资的仓库。改变房屋使用用途后也没有就报告消防等相关主管部门，屋使用用途后也没有就报告消防等相关主管部门，没有增加消防设施和设备，存放了大量可燃物，没有增加消防设施和设备，存放了大量可燃物，形成了严重的火险隐患，致使初起火焰不能及时形成了严重的火险隐患，致使初起火焰不能及时发现，并蔓延扩大成灾。而且建筑物四周消防通发现，并蔓延扩大成灾。而且建筑物四周消防通道不畅通，没有消防栓，给扑救火工作带来很大道不畅通，没有消防栓，给扑救火工作带来很大困难，延长了火灾燃烧时间，使得建筑结构发生困难，延长了火灾燃烧时间，使得建筑结构发生破坏，导致楼房坍塌。破坏，
47、导致楼房坍塌。676869 火灾事故发生后，专家鉴定组作出的鉴定火灾事故发生后，专家鉴定组作出的鉴定结论认为，衡州大厦的业主、施工及设计结论认为，衡州大厦的业主、施工及设计方违反有关法规，严重降低了工程质量标方违反有关法规，严重降低了工程质量标准，大大降低了其抗灾害能力。准，大大降低了其抗灾害能力。火灾是坍塌的外部诱因，改变房屋使用功火灾是坍塌的外部诱因，改变房屋使用功能是内因，简陋的救火方式是造成大面积能是内因，简陋的救火方式是造成大面积坍塌的推手。坍塌的推手。70 （五）（五）上海房屋倒塌上海房屋倒塌2009年年6月月27日日5时时30分左右，上海市在建的分左右，上海市在建的“莲花河畔景莲
48、花河畔景苑苑”商品房小区工地内，发生一幢商品房小区工地内，发生一幢13层楼房向南整体倾倒层楼房向南整体倾倒事故，一名工人逃生不及被压致死。事故，一名工人逃生不及被压致死。专家组于专家组于6月月28日提出了事故原因的初步判断。专家组分日提出了事故原因的初步判断。专家组分查勘设计、水文地质、施工工况、检测等四个小组，对事查勘设计、水文地质、施工工况、检测等四个小组，对事故发生的工程技术原因进行了深入分析和复核。故发生的工程技术原因进行了深入分析和复核。7月月2日，日，在听取了检测、分析、复核结果汇报后，专家组提出了事在听取了检测、分析、复核结果汇报后，专家组提出了事故原因调查和技术分析的结论意见。
49、主要有：故原因调查和技术分析的结论意见。主要有： 71727374 （1）房屋倾倒的主要原因是：紧贴）房屋倾倒的主要原因是：紧贴7号楼北侧，在短期号楼北侧，在短期内堆土过高，最高处达内堆土过高，最高处达10米左右；与此同时，紧邻大楼南米左右；与此同时，紧邻大楼南侧的地下车库基坑正在开挖，开挖深度侧的地下车库基坑正在开挖，开挖深度4.6米，大楼两侧米，大楼两侧的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。的抗侧能力，导致房屋倾倒。 （2）倾倒事故发生后，对其它房屋周边的堆土及时采取）倾倒事故发生后，对其它房屋周边的堆
50、土及时采取了卸土、填坑等措施，目前地基和房屋变形稳定，房屋倾了卸土、填坑等措施，目前地基和房屋变形稳定，房屋倾倒的隐患已经排除。倒的隐患已经排除。 （3）原查勘报告，经现场补充查勘和复核，符合规范要）原查勘报告，经现场补充查勘和复核，符合规范要求；原结构设计，经复核符合规范要求；大楼所用求；原结构设计，经复核符合规范要求；大楼所用PHC管管桩，经检测质量符合规范要求。桩，经检测质量符合规范要求。 （4）建议进一步分析房屋倾倒机理，总结经验、吸取教）建议进一步分析房屋倾倒机理，总结经验、吸取教训；同时对周边房屋进一步检测和监测，确保安全。训；同时对周边房屋进一步检测和监测，确保安全。75 深坑，
