1、社区商业研究完整版本128页社区商业第一阶段世联地产华东区域综合体事业部第一阶段服务内容回顾：通过对10个案例的研究，总结出四类产品线， 对其发展条件以及开发问题进行总结体量邻里型片区型区域型 综合型序号辐射范围12345678910项目名称城市圈纯商业体量公寓体量酒店体量开发商区域苏州*中海湖滨一号西南0.5万方中海园区重庆*融创金贸时代西南1.7万方融创江北上海*万科五玠坊长三角0.8万方万科浦东杭州*翡翠城长三角2.6万方约2.4万方绿城余杭南京*花园城长三角3.5万方1.18万方招商栖霞上海*盈石新邻生活站长三角2.3万方盈石黄埔上海*十尚坊长三角1.7万方丰柏（运营商）闵行深圳*欢乐
2、颂珠三角3.2万方华润南山成都*鹭岛国际社区西南7.2万方滕王阁武侯重庆*龙湖紫都城西南5万方龙湖渝北 研究案例：项目基本信息、项目区域环境、项目商业规划、项目产品设计、项目经营状况， 除以上五大基本面研究外，重点研究项目特色亮点，如十尚坊的主题型社区商业及商业调改， 花园城与地铁的接驳方式等。 工作成果：案例信息汇总之后，依据社区商业的辐射半径分为三种社区商业，且在此之下研究开发中最易遇到的四类问题，最终总结出三类商业的发展条件。社区商业第二阶段世联地产华东区域综合体事业部第二阶段服务内容：四类社区商业产品线深入分析以及具体操作指引2014/12/302015/01/28第一阶段 案例研究第
3、二阶段新城社区商业产品线分析第三阶段与设计院对接10个案例研究四类开发问题商业发展条件产品设计导则工 作社区商业商业内容社区商业产品设计新城社区商业产品线建立产品线操作指引案例模拟、经济测算最 终 成果新城社区商业研究第一阶段新城社区商业产品线分析新城地产社区商业产品设计导则社区商业研究前提世联地产华东区域综合体事业部研究前提1：社区商业发展战略社区商业作为住宅的配套型物业， 其发展以住宅产品的发展战略为前提住宅销售是新城目前的 主营业务，重点布局长 三角区域，社区商业应 配合住宅发展；尽量减少自持型商业比 例，商业部分需至少实 现资金自平衡。长三角经济圈 环渤海经济圈 华中成渝经济圈社区商业
4、研究前提世联地产华东区域综合体事业部研究前提2：社区商业的定义与分类规范按照辐射范围，分为邻 里型、片区型、多主力店区域型、主题餐饮区域型社区商业：一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为 目标的属地型商业。社区商业目前尚无明确分类标准，世联结合案例研究，按照社区商业的辐 射范围，将其分为四大类别：1km3km5km邻里型社区商业片区型社区商业 区域型社区商业多主力店区域型主题餐饮区域型社区商业研究前提世联地产华东区域综合体事业部研究前提3：社区商业研究需具前瞻性，在目前发展趋势之下，重点 对社区集成配套、家庭服务、社区电商平台三方面重点发力一、社区集成配套以万
5、科为代表的社区商业集成配套趋势将线下实体社区商业进行复合化深耕， 满足全年龄段不同业主的基本生活、品质生活和精神生活各层次的需求二、社区家庭服务属于社区集合配套趋势下的一种细分方向，在基本生活需求基础上，以家庭 服务为重点；该趋势需结合专业服务企业资源进行合作，且盈利周期较长重点 发力三、文化娱乐服务属于社区集合配套中的一个细分方向，通过文化娱乐业态吸人人流，通过其他配套业态进行盈利；根据企业文化资源和项目规模营造不同的文化氛围四、社区电商平台依托线下社区商业业态，实现O2O融合；通过合作、并购等方式获得更多入 口资源，通过商家合作收取费用而盈利，同时通过支付环节形成交易闭环五、商业运营趋势一
6、号街商管解决商铺卖出去的管理问题，售后不保底返租的形式，控制一定 的经营权，以自营业态保障商业运营目录社区商业产品线邻里型社区商业 片区型社区商业多主力店区域型 餐饮主题区域型产品线操作指引案例模拟专题补充主流企业商业操作研究售价制定体系 租金制定体系上盖物业选择 商家物业条件附件经济测算邻里型社区商业世联地产华东区域综合体事业部标签汇总标签汇总邻里型社区商业：以满足基本生活需求的业态为主流，辐射周边社区 体量在0.5万-1.7万方之间至少一条道路为双向两车道以上等级重点满足1公里以内临近社区的居民消费需求多以住宅底商的形式出现，可分离式底商以销售为主，可持有少量自营商家邻里型社区商业物业排布
7、世联地产华东区域综合体事业部邻里型商业属于住宅项目内的配套物业，临等级较高道路，绕小区入 口布置，尽量实现住宅与商铺的分离此类商业布局适合于任何规划类型，属于住宅项目内的配套物业;有销售价值的区域，分组团配置住宅底商，在周边道路等级较高、人流量较大处布置，为居 民购物提供便利；临小区入口进行布置，使其进入性增强，由于上盖住宅会导致业态限制较大且品质感较低，一 般建议采用分离式。杭州翡翠城万科五玠坊有销售价值底商示意高青路业杨南路邻里型社区商业物业排布世联地产华东区域综合体事业部以底商形式为主，临主干道区域布置，街区长度不宜超过300米，单 面街进深15米，以散铺销售为主，商铺主力面积段多在50
8、100 产品形式二：产品形式一（主推）：300m两车道道 路 等 级 较 高15m150m两 车 道150m15m住宅商业建筑形态：以底商形式为主，层数不超过2层，考虑到餐饮等业态的布置，尽量避免上盖住宅， 可与住宅保持一定的退让距离；建筑尺寸：单面街最大进深15m，街区长度不宜超过300m，主力面积段多在50100 ；功能布局：根据项目地块情况，一般布局于项目主入口沿线，沿道路等级较高、人流量较大处布置，主力面积段不宜过大，适合销售，主要以基本服务配套类业态为主。邻里型社区商业楼层设置世联地产华东区域综合体事业部层数一层为主，不超过2层，一层层高为4.5-4.8米（视当地规范，顶 上限），若
9、有两层，以“ 一拖二” 或“ 一拖多” 的形式最为适宜铺位组合动线特征消防销售4.54.8米4.54.8米约15米两层分别为平层铺： 双层商业动线，但 二层动线需要特色 引导利用二层动线通 道解决即可利于快速销售，但 二层商铺价值较低楼层设置：邻里 型商业一般以一层 为主，最多不超过 两层，若存在两层 商铺，以“ 一拖多” 或“ 一拖二” 的形式最为常见，例如 足浴、spa等大面积 需求商家，只需保 留一楼门头即可。以首层复式铺带动， 较大的复式铺消二层走廊仅满足消 防疏散需要一拖多：二层人流为满足二层面积保证了首层铺的高 单价，二层铺需要 寻找大客户解决防要求，需要增 加走道进深不大时，可
10、铺内解决消防疏 散；进深较大时，同 样需要增加走道一二层捆绑销售， 降低了首层铺的单 价，此时需适度扩 大餐饮比例一拖二：二层人流以首层复式铺带动邻里型社区商业业态组合世联地产华东区域综合体事业部客户需求业态满足客户的心理需求层次越低/越基础，客户对此业 态的需求度越高；且需求层次越高，业态亮点性也随之增大精神生活方式各层级业 态客户需 求度逐渐 降低；业 态亮点性 逐渐增大社区商业心理需求层次模型：类似马斯洛需求层 次理论，当低层级需求（追求便捷性）得到满足后，才会产生高层次需求；因此，理论上，低层次需 求业态应先于高层次需求业态出现根据上述模型，某业态满足客户的心理需求层次 越低/越基础，
11、客户对此业态的需求度越高，反之，心理需求层次越高，需求度越低；因其内在作用机制在于，业态满足心理需求层次越低，该业态的受众面越大，消费频次越高，客户为此愿意承受的距 离越短，故该业态对客户而言越重要需求层次逐渐升高健康便捷消费需求层次受众面愿意承受消费距离消费频次精神型较小居中/较长居中生活享受型居中居中居中健康型较大较短/居中居中便捷型大短高邻里型社区商业业态组合世联地产华东区域综合体事业部必备型面积需求必备型业种一般倾向于选择1层，面积需求如下 表所示（30以下亦可）区内向程度较高，其消居民，为满足日常生活邻里型 必备型业种定义业态业种面积需求楼层选择餐饮快餐店501501便利店80150
12、1洗衣/干洗店301001居民在社区生活中的必 备业种：该类业种的社药店60-1501银行费者基本为社区内常住服务配套蛋糕店200-500(营业厅)50-80（自助）40100自助1层营业厅1-2层1所需，居民步行可忍受美发8015012距离一般在5分钟内中介502001社区会客厅1001501老人服务中心501001快递收纳及配送501001面积合计 （均值）约2000-2500邻里型社区商业业态组合世联地产华东区域综合体事业部完善型面积需求完善型业种面积需求如下表所示，足浴、培训等 较大面积商铺可布局高楼层，累计去化面积约4000-5000 定义业态对社区商业配套的完善与补 充，与社区居民
13、消费水平与 消费特征的关联程度较大， 该类业种的外向性程度较高， 目的性属性较强，一般需要 布置在具有良好外部昭示性 的区位，居民对此类业种的 步行可忍受距离一般在15分 钟内服务配套邻里型完善型业种餐饮娱乐零售业种面积需求楼层选择眼镜店1001501皮革护理30601水果店50-1001冲印店501001培训50080012旅行社40801装修501001SPA10050012足浴500100012养生馆1002002茶楼1005002美甲美睫30601特色餐饮20050012休闲餐饮10030012棋牌10020012服装零售502001乐器零售502001工艺品零售501001面积合计
14、（均值）约4000-5000邻里型社区商业业态组合品牌示意邻里型社区商业的品牌选择多为中档，以满足居民生活 为主，其中必备性业种多为连锁品牌业态中端低端好德、良友好邻居平价大药房个体户个体户服务配套高端全家、罗森国大药房、雷允上药房巴黎贝甜 福奈特洗衣海王星辰、百姓克里斯汀、85度C 象王、泰洁必备型业种银行 建行、工行、招行、农行 蒂梵尼造型设计、文峰申之春精艺、纯剪一派味上快厨业种 便利店 药店蛋糕店 洗衣/干洗店银行美发 中介会客厅、老人服务、配送服务 快餐店餐饮业态太平洋房产中介、我爱我家 自营永和大王、肯德基、达美乐高端中端低端中端果V多业种高端水果店天天果园 眼镜店服务 配套皮革护
15、理 奢侈品皮具护 皮革专业养低端个体户 新视界眼镜店 千叶眼镜店个体户/妍丽康友四季个体户 裕和堂 个 体 户理中医养生个体户 个体户服务配套完善型业种EF大班休闲紫苏养生清风茶艺馆 艾手艾脚锦江国旅、中青旅护 柯达冲印龙文教育个体户/个体户个体户毛家饭店个体户 上岛咖啡豆花姐妹冲印店 培训 旅行社装修个体户 特色餐饮自营品牌 休闲餐饮星巴克业态业种SPABerrymay 自然美、思 个体户 足浴养生馆 茶楼美甲美睫娱乐棋牌 服装零售零售乐器零售工艺零售/餐饮个体户设计品牌个体户知音琴行/玉生缘个体户业部邻里型社区商业业态组合世联地产华东区域综合体事业部从客户需求角度，将完善型和必备型按照四个
16、维度分析如下表，以 服务配套、餐饮类业态为主，基本面积需求在6500-7500平米之间餐饮邻里型社区商业商业配置表参考规模需求层次业态业态明细服务配套 便利店、药店、蛋糕店、洗衣/干洗店、银行、美发、中介、社区会客必备型完善型2000-2500便捷诉求健康诉求厅、老人服务中心、快递收纳及配送快餐店4000-5000 生活方式诉求精神诉求上述合计服务配套 水果店、眼镜店、养生、足浴餐饮特色餐饮、休闲餐饮 零售服装零售娱乐棋牌服务配套 皮革护理、冲印店、教育培训、装修、旅行社、茶楼、美甲美睫、spa 零售乐器零售、工艺品零售约6000-7500邻里型社区商业业态落位世联地产华东区域综合体事业部邻里
17、型社区商业需优先考虑居民生活便利的业态，分析其主要业态 的布点，则主要有以下基本要求：业态楼层选择面积需求（）位置便利店180150主出入口快餐店150150偏好社区商业两端位置，临主干道洗衣/干洗店130100靠近主入口，离居住区域较近自助1层200500（营业厅）自助1层 营业厅1-2层银行营业厅1-2层5080（自助）蛋糕店140100美容/美发1280500休闲类12足浴：500-1500，茶楼100-500冲印店150100中介150200其他1/一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高小型美发店一般放至1层，较大型美容美发主力承租面积通常在2层，具体位置上无特殊要求主力承租面积
18、通常位于2层，具体位置上无特殊要求， 但要有一个较好的展示面不要求靠近社区主出入口，单体购买频率不高新兴社区门店数量较多，有一定的过渡业态性质，租金承受力较高，通常位置优越位置要求不高，可移动弹性较强邻里型社区商业业态落位世联地产华东区域综合体事业部平面图布局如下所示，优先考虑体现便利店、快餐等业态，spa、 茶楼、足浴等业态一般以二楼为主要承租面积两车道便 利 店洗 衣 店药 水店 果自营业态肯德基零售类SPA、足浴、茶楼培训类休闲类餐饮类 中介养生类 棋牌类两 车 道银行眼镜店 快印店银行培训类餐饮类餐饮类一层两层在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等
19、业态的位置，既方便 社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活，一般放于社区端头位置；对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如spa、茶楼、足浴一般是以二楼为主要承租面积，但必 须预留良好的展示面。邻里型社区商业铺位划分世联地产华东区域综合体事业部标准铺位销售型商铺一般开间进深比1:3，柱网按照8.0/8.4米，故 面宽宜为4.0-4.2米/8.0-8.4米，进深建议控制在152米以内HH标准铺定义：避开塔楼，不受到塔楼剪力墙结构影响而便于划分的商铺。2HL4H标准铺划分原则：一般开间进深比1:3以
20、内较适合经营，超过1:4经营较困难；柱网一般为8-8.4m，所以面宽宜为4-4.2m；单向疏散的标 准铺考虑到消防及经营问题，进深152米以内为最佳。商铺面宽进深比例示意图转角铺定义：转角位置商业价值较高的铺；销售型商业一般考虑转角界面价值最大，划小铺。63平7.8米40平58平转角铺划分原则：在商业价值较高的临街面，转角铺要保证朝向主街道的个数每个转角铺保证尽量不出现大面实墙，保证橱窗的展示面；转角铺前面尽可能不要有楼梯景观等遮挡。21.2m邻里型社区商业铺位划分世联地产华东区域综合体事业部特殊铺位餐饮类、银行类等业态，进深需求较大超过1:4时，也可 通过划小标准铺+宝瓶铺的形式达到销售及经
21、营的共赢两种情况会产生宝瓶铺：当标准铺进深超过1:4的时候，从利于销售及经营便利度的角 度，将商铺划分为小标准铺+宝瓶铺的形式，如右上图示意第二种情况为因塔楼建筑需要产生的剪力墙位置原因产生的宝 瓶铺，如右下图示意。宝瓶铺宝瓶铺划分原则：需保证“ 瓶身” 位置的进深能满足商业经营的需要；保证“ 瓶口” 位置的面宽满足正常的标准铺面宽(需大于4米)特殊业态（市场约束）：不经营餐饮或特殊品类的，进深一般不超过12米，超过12米 面积基本控制不住（原因是开间基本为3米以上）；带后厨餐饮，最好控制在16米，最高20米，餐饮可超1:4 ；银行等其他特殊业态，银行最好13-16米，最好在16米。邻里型社区
22、商业持销比邻里型社区商业建议仅持有自营品牌，其余以销售为主；其中必备型 业态因其居民需求的刚性要求，建议采用先租后售的方式产品形式位置特征商业持有部分商业销售部分案例辐射区域持有比例中海湖滨一号融创金贸时代杭州翡翠城辐射邻里辐射邻里辐射邻里0%位置特征住宅入口处沿街 底商商住公寓下沿街 底商0%20000平米， 街区小区内部 独立组团产品形式5000平米， 底商17000平米， 底商6000平米， 沿街底商主干道沿街底商77%区域销售 持有持有比例0%，多全销售；部分中高端楼盘持有内部街区， 销售外部沿街商业产品形式底商 街区业态功能满足基本需求 中高端生活配套位置特征沿主干道小区内部，独立组
23、团1、邻里型商业由于体量偏小，业态较为单一，受持有或销售影响较小；2、建议铺位适当划小，以销售为主，仅持有自营品牌即可，其中必备型业 态可先定点招商后销售；3、建议自营业态最大化与物管合作，尽量不占用可变现商业。部邻里型社区商业系列总结邻里型社区商业以1公里常住居民为目标群体，以满足基本生活需求 的业态为主流，运营情况与小区入住率密切相关便捷诉求健康诉求发展定位：1公里辐射范围5万人以上，体量1.7万平米以下，以生活配套功能为主的销售型商 业，运营情况与小区入住率密切相关；客户定位： 以项目一公里范围内常住居民为目标消费群体。邻里型社区商业商业配置表参考规模需求层次业态业态明细服务配套 便利店
24、、药店、蛋糕店、洗衣/干洗店、银行、美发、中介、必备型2000-2500社区会客厅、老人服务中心、快递收纳及配送 餐饮快餐店服务配套 水果店、眼镜店、养生、足浴完善型4000-5000 生活方式诉求餐饮特色餐饮、休闲餐饮零售服装零售娱乐棋牌上述合计服务配套 皮革护理、冲印店、教育培训、装修、旅行社、茶楼、美甲美睫、spa精神诉求零售乐器零售、工艺品零售若满足全面的基本保障，其面积需控制在0.6-0.7，上限控制在1.7万方之间，否则易出现多家 商铺的重叠，造成竞争加剧，经营难度提升世联地产华东区域综合体事业部目录社区商业产品线邻里型社区商业 片区型社区商业多主力店区域型 餐饮主题区域型产品线操
25、作指引案例模拟专题补充主流企业商业操作研究售价制定体系 租金制定体系上盖物业选择 商家物业条件附件经济测算片区型社区商业世联地产华东区域综合体事业部标签汇总标签汇总片区型社区商业：以单一大型主力店/多个中型主力店，辐射周边数个社区 体量在1.5万-3.3万方之间至少一条道路为双向四车道以上等级重点满足3公里以内片区的社区居民消费需求多以mall加街区的形式呈现持有主力店销售街区片区型社区商业建筑排布世联地产华东区域综合体事业部建筑排布通过对与目前片区型商业的整理，片区型社区商业基本呈 现如下三种排布模式，其中以模式一较为常见排布一：长条状-主力店+内街排布二：正方形大进深-主力店+内街服务片区
26、型的商业，多含有一个大型主力店或多 个中型次/主力店，因其面积较大，其对开间进 深有一定要求；地块进深决定了我们对于具体排布类型的筛选，从实际需求出发，方案一的类型较为常见，也较 为实用，且可以通过变通，演化为其余两类；接下来研究的重点集中在排布一排布三：长条状-内街-多个中型次/主力店片区型社区商业建筑排布世联地产华东区域综合体事业部建筑排布主推物业排布：基于尺度和类型两个角度来看，该排布方 案更具有普适性和变通性，故选定其为产品线的基本排布模型建筑排布平面图双向四车道双面街铺22-27m双面 街铺双 向 两 车 道双 向 四 车 道 以 上50-70m主力商家15-18m12-20m70-
27、80m单/双面街铺30-50m道路等级要求不高，不确定性强上述尺寸情况需要结合地 块具体落位；街区进深基本位置在10-13m之间，餐饮商铺可以 适度提升，零售商铺可以 适度减少；原则上看，主力商家最多做到三层，商业街最多做 到二楼；上述方案是在应用中更长出现的一类模型，我们将 此类作为片区型社区商业 产品线的基本类，其余几 类可以在此基础上进行变 种衍生建筑排布剖面图3F2F主力商家商业街片区型社区商业建筑排布世联地产华东区域综合体事业部建筑排布排布规则：片区型商业对于道路有一定要求，同时需要通 过广场及业态等克服内街商业人气问题与道路关系 因主要辐射与整个片区，故其对交通道路等级存在一定的要
28、求； 从昭示性和进入性两个角度考虑，建议主力店所在体块临近交通道路等级最高区域，该区域选择自 持，并招租主力商家； 街区部分，需要保证其临近一条双向四车道的道路，使得街区的进入性有所保证；内部关系 持有部分与销售部分物业在建筑上需要相对独立，但需要在动线上保持联络，形式人流和业态的共 享； 街区与持有部分，需要打造内部市民广场，通过市民广场，形成对内部人流的导入和内街人气的提 升；其他说明 内街的建筑形式只适合片区及区域型商业，不适合邻里型商业片区型社区商业业态组合世联地产华东区域综合体事业部业态组合主力店业种选择：生鲜超市+平民大饭堂+儿童游乐场三 大主力店，形成片区影响力，辐射片区住宅居民
29、的日常消费生鲜超市选择类型大型餐饮选择类型儿童游艺选择类型 选择非标超市，面积控制在3000-5000平； 分布于一楼或一二楼，非 标类一楼为主，二楼为辅； 品类需要增加生鲜类比重， 形成超市+菜场的模式 儿童游艺类已经益发成为社区商业的标配； 主要遴选年龄相对集中在3-6岁，学龄前儿童为主， 在游艺器械选择上有侧重； 内容以游艺，益智类为主， 提供快乐和提升智力 以食堂为概念，选择餐饮 类型以大众化为主，其客 单价需要控制在复合平民 化的路线； 菜系以偏向本地菜系为主； 面积控制在800-1000平 米，满足多人就餐推荐品牌上蔬永辉/华润苏果社区店推荐品牌上海大饭堂推荐品牌悠游堂片区型社区商
30、业业态组合世联地产华东区域综合体事业部业态组合其他商家：从服务片区角度，针对不同业种进行遴选组合，具体如下业态生活服务类业种-必备零售类餐饮类娱乐类医药类SPA培训类文具类食品类玩具类中式快餐 休闲茶室美食小吃儿童类烟酒类房屋中介美容美发女装类孕婴类家居类西式快餐 中餐正餐咖啡厅银行类干洗类果蔬类男装类私家厨房特色餐饮服饰剪裁花艺类宠物类洗浴/按摩便利店社区会客厅老人服务配送服务业种-选配旅行社五金类婚庆/摄影运动类音像类工艺类日韩料理宴庆酒楼海鲜酒楼网 吧影 院溜冰场图书类健身中心服务公寓土特产纪念品皮具类首饰类奢侈品灯饰类酒 吧商务正餐甜品饮品电玩城运动会所K T V化妆品鞋帽类包袋类片区
31、型社区商业业态组合世联地产华东区域综合体事业部业态组合品牌组合：以下品牌仅为示意，须结合城市，项目等综合 考虑业态生活 服务类零售类业种品牌1品牌2品牌3业态业种品牌1品牌2品牌3医药类同仁堂雷允上海王星辰玩具类乐高个体自营个体自营SPA克丽缇娜个体自营个体自营女装类哥弟阿玛施cache培训类语言培训艺术培训益智培训零售类男装类利郎七匹狼雅戈尔烟酒类上海烟草捷强烟酒个体经营家居类MUJI特力和乐JYSK中介类中原中介我爱我家富达劳务孕婴类可爱可亲好孩子-美容美发永琪文峰/莫泰个体自营中式快餐真功夫老娘舅永和大王银行类工行农商行社区银行休闲茶室个体经营-干洗类卡柏福奈特象王美食小吃个体经营-果蔬
32、类天天果园自营个体经营餐饮类西式快餐KFC麦当劳德克士服饰剪裁自营个体经营-中餐正餐本帮菜其他菜系-宠物类巴米哥个体经营-咖啡厅迪欧咖啡-便利店全家可迪好德私家厨房家常菜-花艺类个体经营-娱乐类儿童类卡通尼爱乐游汤姆熊洗浴按摩重庆富侨大桶足浴-文具类晨光易事达个体自营食品类来伊份周黑鸭-片区型社区商业业态落位业态落位平面落位：1号主力业态，2号以配套类为主，3号以零售 类为主，4号以餐饮类为主，5号以配套与餐饮的结合为主234152号3号4号5号一拖二西式快餐，私家 厨房，特色餐饮中餐正餐，私家厨房， 休闲茶室楼层3F2F1F1号平价大餐饮儿童游艺，培训类-含兴 趣类及技能类SPA，家居类，服
33、饰 剪裁一拖二银行类，一拖多美 容美发，一拖多洗浴按摩果蔬类，医药类，女装类， 男装类，花艺类，便利店， 房屋中介孕婴类，玩具类，食 品类，中式快餐，咖啡厅，美 食小吃美食小吃，烟酒类，文 具类，干洗类，宠物类生鲜超市注： 排列顺序为从左向右，从上向下 2号位置不设置店铺外垂直动线，其余体块以连廊的形式连接 1号位置，超市面积需要扩展时，可以向二楼扩展，与其他业态综合考虑进行调整世联地产华东区域综合体事业部片区型社区商业铺位划分铺位划分：根据不同业态的需求，整理其不同业种下，各类商户的需 求面积如下楼层体块业种面积段楼层体块业种面积段11生鲜超市3000-500015干洗类30-10012果蔬
34、类100-15015宠物类50-15012医药类60-15021儿童游艺800-200012女装类60-10021培训类200-25012男装类100-15022银行类150-30012花艺类40-6022美容美发150-25012便利店80-15022洗浴按摩300-50012房屋中介50-20023SPA100-30013孕婴类150-20023家居类300-40013玩具类50-12023服饰剪裁30-5013食品类60-8024西式快餐150-20014中式快餐150-25024私家厨房150-30014咖啡厅150-25024特色餐饮150-30014美食小吃50-10025中餐正餐
35、150-40015美食小吃50-10025私家厨房150-30015烟酒类40-6025休闲茶室200-50015文具类60-10031平价大餐饮800以上业部 相同的业种下可能存在1-3家数量不等的商家，但不同商家基本实现差异化片区型社区商业铺位划分销售铺位划分：按柱网切分，进深在12-14m之间，面积控制在70-90 平之间，在保证使用的前提下尽量控制面积段，多个商铺可组合使用方案一方案二75.672.0平米54.652.0平米18m13m划铺开间的控制：商铺划分需要按照柱网来切割，按照正常情况柱网 为8.4m测算，其主流开间集中在4.2m或8.4m两类， 原则上柱网不得出现在商铺中；部分
36、项目柱网同样可以调整，与有无地下车库有关，在存在地下车库的情况下，柱网多集中在8.4m或9.0m两类，但在无地下车库的情况下，柱网可以调 整到8m或6m皆可，视项目调整商铺进深的控制商铺进深尽量控制在12-14m之间，最深不能超过15m，且内街进深适度低于外街进深；不得出现超过18m进深的情况；商铺面积段控制商铺套内面积控制在60平米以内，建筑面积控制在 70-90平米之间，尽量在保证实用性的前提下，减少 面积控制总价；4.0-4.2m世联地产华东区域综合体事业部4.0-4.2m片区型社区商业持销比世联地产华东区域综合体事业部持销比：根据主推建筑形态，持有主力店，销售辅助散铺，持有比例 多在3
37、0%-40%选择 持销 类型 盒子形态的物业尽量持有不售，在对回现要求较为严苛的前提下，可以选择 销售盒子一楼或者盒子外部一圈商铺； 街区部分可以选择销售，因其销售后商铺存活率较高，可以选择销售； 总结：尽量采用持有盒子+销售街区或持有盒子主体+销售盒子外围及街区持销 比例 确定 基于整体排布，满足主力商家对于单层面积的需求，确定盒子单层面积，并 从指标角度确定街区体量，街区部分全部销售，呈现的结果基本为持有50% 或更少，持有上限为50%； 基于整体自平衡的角度确定持有面积上限，项目销售部分收入需要打平整个 项目投资，从一般经验来看，基本上最低销售比例需要控制在30%左右，即 持有比例上限为
38、70%左右； 结合企业发展策略和现金流要求，建议，持有比例原则上不得超过40%片区型社区商业世联地产华东区域综合体事业部产品线总结选项内容1.体量在1.5w-3.3w之间；2.至少一面临近双向四车道及以上等级的道路选择前提1.mall+街区的组合方式，mall占据较好的展示面，临道路等级较高一侧；2.Mall最高3层，街区最高2层建筑排布业态组合业态落位1.主力店组合：生鲜超市+平民大饭堂+儿童游乐场2.其他业态：重点以配套类和餐饮类为主1.主力店临街，餐饮设置于内街，配套类沿交通道路等级第二的道路；2.一楼以配套及零售类为主，二楼以餐饮，培训，spa类为主1.按照实用性和建筑需求进行商铺切分
39、；2.按照经营需求，拼接组合商铺，满足大店需求铺位划分持销比持有比控制在30%-40%之间，原则上不得超过40%目录社区商业产品线邻里型社区商业 片区型社区商业多主力店区域型 餐饮主题区域型产品线操作指引案例模拟专题补充主流企业商业操作研究售价制定体系 租金制定体系上盖物业选择 商家物业条件附件经济测算多主力店区域型标签汇总标签汇总多主力店区域型社区商业：以多个大中型主力店，辐射距离较广 体量在3万-5万方之间至少邻两条双向四车道以上等级道路 满足5公里以内社区居民消费需求 多以主力店+复合式街区的形式呈现持有主力店销售街区世联地产华东区域综合体事业部多主力店区域型建筑排布基本上两类建筑形式，
40、一类为复合式Mall+街区，一类为mini-mall的 形式，主推复合式Mall+街区的形式复合式mall+街区大拇指广场城市道路24m50m624m80m广场主力 店100m40m180m100m主力店1主力店主力 店4主力店20m 550m丁香路（道路等级高）紫槐路24m2100m城市道路芳甸路（道路等级高）主力店380m300mMini-Mall新邻station陆家浜路（道路等级高）主力店主力店主力店西藏南路（道路等级高）主力 店 主力店位置： 复合街区：主力店设置在毗邻主干道和广场附近的位置，昭示性和 进入性较好；或者设置在较靠内的地方，以吸引人流带活周边店铺 Mall:在入口、转角
41、等处设置次主力店，在高楼层或低楼层设置主力 店 小结：因盒子要求持有比例较大，易导致开发商前期资金压力过大，所以多主力店社区商业通常主推复合式街区的形式业部多主力店区域型业态组合世联地产华东区域综合体事业部主力店主推的主力店组合为标准大卖场、大型餐饮、儿童游艺和 儿童集合店主力店选项原因超市大型餐饮超市主打品种丰富，在满足日常生活需求的同时带动人气设置目的性较强的餐饮用以聚集人气，带动其他业态的消费儿童集合店儿童零售集合店可满足以家庭为单位的消费者的消费需求儿童游艺满足3-6岁儿童的娱乐体验需求，促进家庭消费概念的强化通常出现在较新的区域中，以满足消费者购买日常家居用品为主电器卖场为日常家庭消
42、费的补充业态，为附近住宅小区提供方便标准超市（大卖场）+大型餐饮+儿童游艺+儿童集合店儿童游艺家居集合店（选配）电器卖场（选配）主推形式多主力店区域型业态组合世联地产华东区域综合体事业部业态组合主力店选取超市、大型餐饮、儿童集合店和儿童游艺； 其余业态组合中较其他类型，适度增加娱乐和餐饮的比重主力店餐饮餐饮超市儿童集合店家居集合店（选配）大型餐饮儿童游艺电器卖场（选配）业态业种其余业态业态业种异国料理 特色中餐 小食品 电器家居 餐具 眼镜店 美甲店 SPA皮具护理店 足浴健身房 婚庆礼品店KTV零售零售多主力店区 域型必备型业种多主力店区域 型完善型业种娱乐+配套娱乐+配套甜品店 特色小吃
43、化妆品 茶叶文具 孕婴 茶楼棋牌 广告 诊所 宠物 网吧 电玩品牌快餐休闲餐饮服装 鞋包 菜市场面包店中介 美发 银 行 便 利店教育培训 药店社区会客厅 老人服务中心 快递收纳及配送主力店：建议选取超市、大型餐饮、儿童集合店和儿童游艺，家居集合店和电器卖场选配多主力店区域型业态组合世联地产华东区域综合体事业部面积需求不同业种下的面积需求如下辐射区域型商业面积需求类型内容参考面积（）主力店超市800012000主力店大型餐饮8001000主力店儿童集合店15003000主力店主力店 主力店儿童游艺家居集合店（选配） 电器卖场（选配）80020001500300015002000选配业态餐饮特色
44、中餐200300选配业态餐饮异国料理200300选配业态餐饮品牌快餐200300选配业态餐饮休闲餐饮100300选配业态零售类服装鞋帽零售类60-120选配业态配套类小面积配套类，中介面包店等60-150选配业态配套类大面积配套类，SPA类，教育培训类300-500多主力店区域型业态落位世联地产华东区域综合体事业部业态落位内街分为两部分，一为培训，spa等配套类，二为餐饮类， 主力店临主昭示面，零售临广场或外部街道，配套类多在一楼城市道路24m50m24m80m广场6100m主力 店4100m 主力店120m550m24m40m2100m主力店380m城市道路楼层1号2号3号4号5号6号3F超
45、市大餐饮品牌餐饮集合，异 国料理、特色中餐品牌餐饮集合，异国 料理、特色中餐2F1F超市+菜场SPA，美容美发，儿童游艺，儿童集合店， 娱乐+配套类家居类零售、教育培训娱乐+配套类，特色 中餐类便利店、品牌快 餐，服装、鞋包 零售，化妆品社区会客厅、老人服务 中心、快递收纳、孕婴 等儿童类零售面包，银行，医药 中介等配套类休闲餐饮、美食小 吃集合店、甜品店服装、鞋包零售、休 闲餐饮配套服务类，餐饮类、 服饰零售类多主力店区域型业态落位世联地产华东区域综合体事业部多主力店区域型需注意在竖向上根据租户承租能力、人流拉动作用以 及经营要求三项因素进行布局 主力租户布局规律：主力店类型主力店布局需求特
46、征布局楼层超市需求的整层面积较大，地上难以满足。同时超市的租金承受能力较低23大型餐饮商家品牌影响力较大，同时需要为其营造一定的私密性23儿童集合店跟据消防要求，不得高于三楼23儿童游艺类跟据消防要求，不得高于三楼23 其余业态布局规律：业态类型 零售及配套类 休闲餐饮儿童母婴相关（除主力店）特色餐饮、娱乐、休闲业态布局需求特征商家租金承受力较高，同时底层布局较符合消费习惯可以为增加各时段的人流的停驻，同时为逛街的人群提供休憩的空间租金承受及客流吸引能力强消费目的性较强，同时商家租金承受力较低布局楼层111-22-3多主力店区域型持销比世联地产华东区域综合体事业部持销比：复合式街区社区商业建议
47、持有主力店，持有比例最低在40%， 其余商铺销售，销售上限为60%选择 持销 类型 盒子形态的物业尽量持有不售，在对回现要求较为严苛的前提下，可以选择 销售盒子一楼或者盒子外部一圈商铺； 街区部分可以选择销售，因其销售后商铺存活率较高，可以选择销售； 总结：尽量采用持有盒子+销售街区或持有盒子主体+销售盒子外围及街区持销 比例 确定 基于整体排布，满足主力商家对于单层面积的需求，确定盒子单层面积，并 从指标角度确定街区体量，街区部分全部销售，呈现的结果基本为持有50% 或更少，持有上限为50%； 基于整体自平衡的角度确定持有面积上限，项目销售部分收入需要打平整个 项目投资，从一般经验来看，基本
48、上最低持有比例需要控制在40%左右，即 销售比例上限为60%左右； 结合企业发展策略和现金流要求，建议，持有比例最低在40%左右多主力店区域型系列总结世联地产华东区域综合体事业部多主力店区域型社区商业以5公里常住居民为目标群体，主推复合式 街区的建筑形态，业态较为齐全发展定位：通常有多个主力店带动，体量为35万平米左右；建筑形态以复合式街区为主，业态齐备，功能较为复合；客户定位： 5公里范围内家庭消费者为目标客群多主力店区域型社区商业商业配置表辐射区域型商业面积需求类型内容参考面积（）主力店主力店 主力店超市大型餐饮 儿童集合店800012000800100015003000主力店主力店儿童游
49、艺家居集合店（选配）800200015003000主力店选配业态餐饮电器卖场（选配）特色中餐15002000200300选配业态餐饮异国料理200300选配业态餐饮品牌快餐200300选配业态餐饮休闲餐饮100300选配业态零售类服装鞋帽零售类60-120选配业态配套类小面积配套类，中介面包店等60-150选配业态配套类大面积配套类，SPA类，教育培训类300-500目录社区商业产品线邻里型社区商业 片区型社区商业多主力店区域型 餐饮主题区域型产品线操作指引案例模拟专题补充主流企业商业操作研究售价制定体系 租金制定体系上盖物业选择 商家物业条件附件经济测算餐饮主题区域型世联地产华东区域综合体事
50、业部标签汇总标签汇总餐饮主题区域型社区商业：以餐饮业态为特色，辐射距离较广，可达5公里 体量在1.5万-2.5万方之间至少邻一条道路双向四车道以上等级，若有内部道路需通车 重点满足5公里目的型居民消费需求多以商业街区的形式呈现建议全持有或者经营成功后整体出售餐饮主题区域型建筑排布世联地产华东区域综合体事业部方案1临路双边底商，内街以双向两车道为主，周边必须有高等级 道路（四车道以上）；另小区出入口建议设在街区内部排布原则 道路：2条美食商业街分布在道路两侧，该条道路 的等级至多为双向2车道；2项目期道道进入商业街的道路必须等级高，至少含有一 条双向4车道以上的道路；若进入商业街的2条道路等级均
