1、项目位于昆明市南部的晋宁县晋城镇，离昆明约40公里。报告目录报告目录立足昆明城市发展看项目区位立足昆明城市发展看项目区位1项目现状及目前定位分析项目现状及目前定位分析2 规划业态拆迁分析规划业态拆迁分析3昆明未来城市发展格局宏观及城市区位发展方向项目区位的发展机遇项目竞争及发展思考项目竞争及发展思考4宏观区位发展：处于中国连接东南亚，云南连接越南，昆明连接滇东南的区位上。昆明区位独特，地处“9+2”泛珠三角区域经济合作圈、“10+1”中国-东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。随着昆明至曼谷国际公路的通车，泛亚铁路的规划建设，以及正在建设中的昆明国际空港等重大基础设施的实施，
2、昆明面向东南亚、南亚开放的“桥头堡”作用日益凸现。城市区位发展：项目处于整体未来南北轴向发展上，但也处于城市近5年规划发展之外的区域。城市区位发展：从2019-2019年公布的城市规划上，项目所在区域并未列入重点规划，规划的产业园规模在其他产业园中也偏小。从总体规划中我们可以清晰的看到，昆明的发展模式将从单中心向三中心转变，三个中心的发展重心和功能，加之以轻轨和交通道路体系的建设直接决定了未来置业的选择方向和观念。三个中心、产业功能区域规划导致的工作区域改变将改变一部分人群的置业方向，此外，受到交通条件改善的影响，目前多数受人冷落的区域将成为置业的热点。受其地理区位优势的影响，主城与呈贡间的区
3、域将是主城和呈贡新区内工作人群的最佳置业方向。此外，主城东部空港经济区的确立将带动区域内其产业相关的地产发展，从而转移部分消费者的置业方向。总的说来，未来昆明置业者“住”方向的转移将主要依赖城市的扩展模式，沿着城市的扩展方向和城市经济发展带而改变。城市房地产发展：从规划上看，随着三个中心的发展，昆明将出现向南回旋，向西出安宁，向东扩展的趋势。新的规划里，将呈贡新区和空港经济区纳入中心城区，和昆明主城区一起形成三中心模式。这样一来，昆明目前的居住区也将发生较大变化，进行改造分化和重组。整体上看，昆明形成了南北两大居住群体，北部以本土为主，南部以外来人口为主。随着房地产的开发和新规划的出台，北部逐
4、渐成熟，南部继续外移，东部将会进入，西部突破关隘出关，中部将举行大规模改造，由平面变成立体。新的规划将昆明规划为三个中心模式，三个中心各自功能不一，通过交通连接三个中心。之后出现北熟南移东进西出的特点。从置业特征上看：中部：适合小户型投资和过渡型客户置业。北部：适合地域情结较为浓厚的客户或者本地居家型客户置业。南部：适合投资及休闲、度假或外地居家型客户置业。东部：适合区域内或周边区域相关产业的客户置业。西部：有车族的最佳选择。从宏观发展看，项目所在区位有发展机遇，但从城市及房地产发展看，项目所在区域短期内很难有发展机遇。小小 结结发展方向，但距离和交通直接影响成熟周期发展方向，但距离和交通直接
5、影响成熟周期l从城市整体发展走向看，未来呈贡晋宁的东南方向是发展的主力方向之一，然后形成以安宁海口晋宁空港杨林的大昆明城市圈；l在城市发展及向外扩张过程中，物流中心，货运依赖较强的专业市场必然需要外迁，以满足城市内部功能的更新换代；l目前晋宁离昆明主城区约40公里，连接的干道为昆玉路，未来规划有彩云路延长线，环湖路等。未来整体公路交通较好，但目前尚未有铁路结果晋城镇。l总体来看，是未来发展的方向，但40公里的距离，以及交通的完善影响项目发展成熟周期。立足昆明城市发展看项目区位立足昆明城市发展看项目区位1项目现状及目前定位分析项目现状及目前定位分析2 规划业态及拆迁分析规划业态及拆迁分析3项目目
6、前定位及宣传项目现状及具体位置项目竞争及发展思考项目竞争及发展思考4昆明泛亚工业品商贸物流中心位于离昆明主城40公里的晋城镇，目前规划在建的是汽车城部分。项目位置项目位置：位于晋宁县晋城镇北侧4公里处，紧邻昆玉高速、环湖高速，彩云南路、城际轨道穿越该地块。开发商开发商：由昆明温州总商会、中国环宇集团和浙江新亚电子科技有限公司联合投资开发项目规划项目规划：项目占地总面积约2300亩，总建筑面积约300万平方米，分23期统一规划建设，是昆明市政府重点规划、打造的14个泛亚商贸物流中心之一，也是昆明主城区114家专业批发市场搬迁到三环以外的又一个承接平台。项目功能项目功能：是一个集交易、加工、仓储、
7、物流等多维一体化的高标准、国际化商贸集群。 项目业态项目业态：主要涵盖汽车摩托车配件、五金机电、装饰建材三大功能片区项目规划物业及配套项目规划物业及配套：电子商务平台、展览中心、商务办公住宅、五星级酒店、生活超市、餐饮休闲、中小学校等配套设施。项目定位项目定位：面向东南亚、南亚、南欧、非洲等工业品贸易国际化的商贸物流新中心项目目前处于两个地方，其中在建的汽车城位于工业园区，而泛亚工业品商贸物流中心尚未开工建设。处于前期规划招商阶段。晋城泛亚商晋城泛亚商用车物流城用车物流城昆明泛亚工业品商贸物流中心处于规划和新闻宣传阶段，尚未有实质性的进展，目前开工建设的是处于另一地块的汽车城。w晋城镇的规划目
8、前也只有一个大概的规划，具体的总规还没出来。w 项目目前也只是有个初步的全面规划、定位，目前开工建设的只是项目其中一部分。宣传上所说的地块位置目前尚未开工。w地块片区是农田和一些农户w规划上的描述的位置紧邻昆玉高速、环湖高速，彩云南路、城际轨道穿越该地块中，目前有的只有昆玉高速，环湖高速在建设中，但还没修到地块周围，彩云南路、城际轨道只是规划出来，还没开始修建。w目前，项目三大功能片区中的汽车摩托车配件片区初步定位让昆明十堰商会来开发建设。晋城泛亚商用车物流城简介开发商开发商昆明十堰商会地理位置地理位置晋城镇晋城工业园区内业态比例业态比例以汽配为主占地面积占地面积1000亩建筑面积建筑面积70
9、万平方米销售价格销售价格之前：4680元/现价：4980元/商户数量商户数量2000多户产品面积产品面积70左右建筑层数建筑层数大多为3层，部分2层现状描述现状描述目前正在招商，先付20万元领取个号牌，预计2019年6月凭号牌顺序选房，目前已有800多人排号。项目现场部分被推平，大部分地块面积还为山坡。项目于5月10日举办开工仪式，目前处于招商阶段，主体商铺中间有一块土地为工业工地，此区域的商铺是招租，目前出租价格未定。工业用工业用地，出地，出租部分，租部分，2层层2019年5月15日举办的招商引资推荐会，但到目前位置，能确定的只有十堰商会开发的汽车城项目。项目占地总面积约2300亩，总建筑面
10、积约300万平方米，总投资约80亿元人民币，分23期统一规划建设，主要涵盖汽车摩托车配件、五金机电、装饰建材三大功能片区，以及电子商务平台、展览中心、商务办公住宅、五星级酒店、生活超市、餐饮休闲、中小学校等配套设施。项目建成后将充分发挥商贸扎堆效应，成为昆明南部地区面积最大、交通最便利的工业商品交易地。昆明晋城泛亚工业品商贸物流中心紧扣昆明市委、市政府的城市发展规划，是政府重点招商引资、重点布局项目。由昆明温州总商会、中国环宇集团和浙江新亚电子科技有限公司联合投资开发，是一个集交易、加工、仓储、物流等多维一体化的高标准、国际化商贸集群。项目目前的定位是以汽车摩托车配件，五金机电和装饰建材为主，
11、配套部分加工，物流和仓储的项目。小小 结结项目处于前期阶段，距离和竞争影响其招商项目处于前期阶段，距离和竞争影响其招商l项目目前处于前期规划阶段，开工建设的为项目的汽配汽车市场，由十堰商会投资建设，其余部分目前尚未动工；l从招商及销售来看，项目对晋宁本地相关业态商户及投资者有较强的吸引力，而对于昆明主城相关业态的商户吸引力较弱，距离及其他同类型市场对其项目招商有着较大的影响；l不论是目前规划的经开区汽配城，还是车行天下，长坡汽车城，都比项目有交通及配套优势。同时目前经营的市场目前尚没有搬迁及拆迁的规划，市场整体发展难度较大。立足昆明城市发展看项目区位立足昆明城市发展看项目区位1项目现状及目前定
12、位分析项目现状及目前定位分析2 规划业态拆迁分析规划业态拆迁分析3项目竞争及发展思考项目竞争及发展思考4涉及业态拆迁及现状分析昆明城市市场类型分析昆明不是产业型城市，只是区域市场九五计划十五计划十一五计划烟草农业旅游旅游会展烟草生物医药等电子信息烟草旅游商业贸易昆明在九五计划中，重点发展的是农业和烟草，到十五计划时，恰处于昆明举办世博会，重点转向旅游及会展，十一五计划时，重点发展由旅游会展转变到电子信息，商业贸易等方面。昆明历来不是产业型城市，可发展生产加工的行业昆明历来不是产业型城市，可发展生产加工的行业少之又少，做产销一体化的市场短期内存在障碍。少之又少，做产销一体化的市场短期内存在障碍。
13、做城市型商业、省会型中转批发商业是目前较易运营的商业模式。昆明作为云南的省会，根据云南的地理及交通环境，省会型经济辐射面广。昆明本身作为一个中等规模的城市，城市消费需求有着较大的市场空间。2009年昆明市总人口623.8万人，非农（城市人口）255.6万人。2019年云南的人口统计数字4550万,20007、08、09年的每年人口自然增长率在6.3-6.5左右，也即这二年云南全省的人口自然增长每年基本不超过30万人。云南经济主要以农业、烟草、矿、旅游等为主，商贸及小产业加工发展滞后，主要走批发零售为主。昆明现有集中商业基本为满足城市需求及地州县市需求。经过多年的发展，供需关系处于平稳水平。在人
14、口没有较大幅度增加，产业变化不大，经济发展平稳前提下，短期昆明各类集在人口没有较大幅度增加，产业变化不大，经济发展平稳前提下，短期昆明各类集中型商业的供需关系相对平稳。中型商业的供需关系相对平稳。在国家政策及区域发展规划下，未来市场有着一定的增加需求，但是这种需求基本在国家政策及区域发展规划下，未来市场有着一定的增加需求，但是这种需求基本呈一种缓慢增长的态势。呈一种缓慢增长的态势。大体量商业的发展模式，一般均以过渡性市场、外来引入市场、市场自身升级需求大体量商业的发展模式，一般均以过渡性市场、外来引入市场、市场自身升级需求等为主，白地自建商业的招商是非常艰巨的。等为主，白地自建商业的招商是非常
15、艰巨的。螺蛳湾市场螺蛳湾市场1-2期的发展主要以外来新模式下的老旧业态更新升级，其在拆迁安置期的发展主要以外来新模式下的老旧业态更新升级，其在拆迁安置基础上，吸引同类中高端业态进入，打造规模型的现代化商贸城。基础上，吸引同类中高端业态进入，打造规模型的现代化商贸城。概念定义商家经营的商品主要来源于本区域生产企业生产的商品的市场。形成基础1、区域生产企业达到一定数量、规模；2、生产企业生产的商品类型相同或属性相似；3、上述商品的产销之间难以形成稳定的购销关系。表现方式1、生产商品属性相似的生产企业密集的区域形成；2、某一中心区域内形成，中心区域及周边辐射区域具有生产属性相似的企业。市场案例义务小
16、商品城、桐乡家纺交易市场、中国科技五金城按照区域特性分类（1）-产地型专业市场昆明目前没有相关的服装、小商品等生产链条，市场发展不属于产地型专业市场。按照区域特性分类（2）-中转型专业市场概念定义市场所在区域既不是经营商品的主要生产地，也不是该商品的销售地，而主要作为发挥商品集散作用的中转地。形成基础1、商品从生产地向消费地运动路线的交通枢纽中心2、商品从生产地向消费地运动路线的必经之路表现方式1、商品在国内生产，也在国内消费（内贸）；2、商品国外生产向国内运动（进口）；注：商品国内生产向国外运动可以形成集散物流中心，但难以形成专业市场。市场案例广东广源路汽配专业市场昆明为云南省省会，对地州经
17、济辐射力大，部分专业市场主要为中转型专业市场。按照区域特性分类（3）-销地型专业市场概念定义商家经营的产品主要满足区域及其周边区域消费者及经销商的购买需求。形成基础1、受销售辐射区域的范围、消费总量及购买力水平而定；2、满足地段交通、经营品种、配套服务的多方面需求。表现方式某类商品消费集中的区域。市场案例上海七浦路服装市场、苏州蠡口家具市场昆明同时自身有600余万人口，城市自身消费水平促使部分专业市场为销地型专业市场。市场规模小市场规模大辐射范围小辐射范围扩大讲求区位交通讲求产业基础存在进入门槛需具备产业基础市场表现好进入门槛低竞争加剧辐射范围被挤压随着物流/电子商务发展逐步被淘汰生命力渐弱产
18、地型市场销地型市场中转地市场昆明缺乏产业基础，但市场规模较大，整体呈现的是以中转地市场及销地型市场带动下，逐步转化为产地型市场的特点。市场名称总户数每户面积铺面套内面积总建筑面积邦盛电器市场29840-500平米（2-3层）26820平米近10万平米西园路厨具市场15540-100平米（2层）10000平米20000平米集丰地板市场11140平米5000平米12000平米明波家具超市277100-300平米6万平米8万平米新昙华灯具市场118200平米（2层）3万平米5万平米明波灯具建材市场300100-200平米4万平米6万平米昆明菊华机电商城24840平米10000平米2万平米403厂家电
19、五金市场12540平米5000平米6000平米昆明西南建材市场30080平米24000平米4万平米昆明宏盛达建材市场36880平米29000平米6万平米西部建材石材市场3万平米标龙建材批发市场11840平米5000平米1万平米大观建材木制品市场40040平米16000平米3万平米总计2818264000平米51.8平米与家居市场及灯具建材挂钩的拆迁市场业态中，铺内面积有26万平米，建筑面积约达51.8万平米。市场名称总户数每户面积铺面套内面积总建筑面积大金马摩配市场27470平米（2层）20000平米40000平米金星汽配城40670平米（2层）30000平米50000平米民航路汽车装饰商场8
20、570平米（2层）6000平米10000平米广发汽配汽修市场云南二手车交易中心6640平米3000平米20000平米锦大积善旧车交易中心6140平米2500平米20000平米昆明乐海汽车市场2540平米1000平米10000平米昆明二手车交易市场40平米20000平米凯旋利汽车市场150300平米50000平米60000平米云南广大汽车贸易有限公司20000平米西南汽配城300702100040000平米（备注，资料来源于网站）总计约150014万平米29万平米与汽配摩配及汽车二手车挂钩的拆迁市场业态中，铺内面积有14万平米，建筑面积约达29万平米。市场名称总户数市场规模菊花园机电市场2482
21、4800平米勋业钢铁市场12036000平米西山钢材现货市场10030000平米昆明毅人金属购物中心4520000平米昆明毅人钢材市场9030000平米昆明目前的机电市场有建设机电市场、菊花村机电市场、蓝天工业品机电市场、羊方凹农机机电市场、佴家湾五金机电市场、高源五金机电市场、宏盛达五金机电市场、财兴盛五金机电市场、华洋五金机电市场、永都机电市场、东聚机电市场和国雅五金机电市场等。建筑体量约50万平米左右。其中规划拆迁的只有菊花园机电市场。与机电及钢材市场挂钩的市场有60余万平米，可涉及拆迁的市场体量只有10余万平米。今年重点完善新螺蛳湾国际商贸物流中心和呈贡斗南国际花卉交易中心建设争取启动
22、嵩明小街农产品商贸物流中心建设,使同类市场向其聚集结合资源回收处理中心建设,完成废旧物资市场搬迁（共完成43个批发市场的搬迁改造提升任务）明年新建嵩明小街农产品商贸物流中心新建西山区长坡工业品商贸物流中心和经开区清水生物医药商贸物流中心，使同类市场向其聚集推动数码电子市场向新螺蛳湾国际商贸中心搬迁（共完成47个批发市场搬迁改造提升任务）后年新建晋城工业品商贸中心新建昆阳农业生产资料商贸物流中心新建宜良农产品综合商贸物流中心新建杨林工业品商贸物流中心和安宁工业生产资料商贸中心，使同类市场聚集（共完成24个批发市场搬迁改造提升任务）政府对昆明市市场搬迁规划的进度小小 结结昆明非产业型城市，项目发展
23、为区域型市场昆明非产业型城市，项目发展为区域型市场l昆明不是明显的产业型城市，发展专业市场缺乏产业支撑，但昆明对于在云南的城市辐射力非常强，是非常明显的区域型专业市场城市；l项目处于离昆明40公里的远郊，对玉溪，红河等有一定的辐射力，但目前昆明市相关专业市场有着较强的聚集，短期内很难在晋城形成较强的品牌；l从长远上看，市场若以大手笔运作，高标准规划，高战略团队运作的话，项目也存在一定的发展空间，但发展时间和周期预计会拉长。立足昆明城市发展看项目区位立足昆明城市发展看项目区位1项目现状及目前定位分析项目现状及目前定位分析2 规划业态竞争及拆迁分析规划业态竞争及拆迁分析3项目竞争及发展思考项目竞争
24、及发展思考4项目发展遇到的难点问题规划业态竞争分析服装百货、小商品、电子电器、文化体育用品、酒店用品、副食类市场搬至新螺蛳湾国际商贸物流中心；汽配、建材、家具装饰类市场汽配、建材、家具装饰类市场搬至晋城晋城、金马-阿拉、西山区长坡工业品商贸物流中心；粮油、果蔬、肉禽蛋市场搬至嵩明、宜良农产品综合商贸物流中心；花卉、水产品、林产品、中药材、茶叶、土特产品市场分别向空港经济区国际商贸物流中心、经开区清水生物医药商贸物流中心、呈贡斗南国际花卉交易中心搬迁；五金机电类市场五金机电类市场向杨林工业品商贸物流中心、晋城工业品商贸物流中心晋城工业品商贸物流中心搬迁；农用机械、种子、化肥市场向昆阳农业生产资料
25、商贸物流中心搬迁；钢材、橡胶、矿石、金属物资市场向安宁工业生产资料商贸物流中心搬迁。政府对昆明市市场搬迁规划的方向，项目是重点规划区域之一。空港经济区国际商贸物流中心、新螺蛳湾国际商贸城、呈贡斗南国际花卉空港经济区国际商贸物流中心、新螺蛳湾国际商贸城、呈贡斗南国际花卉交易中心、西山长坡工业品商贸物流中心、交易中心、西山长坡工业品商贸物流中心、晋城工业品商贸物流中心晋城工业品商贸物流中心等14个泛亚商贸物流中心年内全部开工。加快推进物流园区、物流通道、国家出口加工区及保税区建设。加快建设呈贡铁路集装箱物流园区、昆明空港出口保税区、昆明综合保税区、晋宁青山多式联运物流园区、寻甸化工矿产物流园区、宜
26、良果蔬物流园区、安宁大桃花铁路物流园区和草铺工业能源物流园区，形成若干区域性、节点型的物流中心和城市配送中心，构筑以昆明为中心的滇中经济区物流核心圈。昆明规划14个泛亚商贸物流中心，其中规定年内14个项目全部开工。承接主城区114个专业市场的搬迁。交通：铁交通：铁路，高速路，高速交通：公交通：公路，轻轨，路，轻轨，航空航空交通：公交通：公路，铁路路，铁路交通：公路，交通：公路，未来轻轨未来轻轨从昆明未来规划物流商贸走向上看，向东向北及向西交通优势明显，向南目前交通只有高速路和城市干道。昆明长坡物流园昆明长坡物流园昆明长坡物流园开建投资超过50亿元，主要是集快速消费品城市配送区、建材(家具)商贸
27、物流区、汽车与工程机械商贸物流区、医药产品仓储配送区、大客户专区和生产生活集中服务区六大功能板块为一体的昆明市长坡泛亚国际物流园区22日正式启动建设。西山区委书记柳文炜透露，将把长坡打造成为昆明市现代物流业发展与物流兴贸的示范样板区，同时借势将园区所属碧鸡街道、西山区打造成为昆明西大门门户。长坡泛亚国际物流园区建设规划面积为1万亩，集快速消费品城市配送区、建材(家具)商贸物流区、汽车与工程机械商贸物流区、医药产品仓储配送区、大客户专区和生产生活集中服务区六大功能板块为一体，基础设施投资超过50亿元。昆明机场全球引资建物流园昆明机场全球引资建物流园物流园区总占地面积约176万平方米，由两部分构成
28、。第一部分位于东跑道南侧的地块占地面积16万平方米。另一部分地块位于机场东侧，占地约160万平方米。安宁安宁大桃花铁路物流园、草铺工业物流园大桃花铁路物流园、草铺工业物流园安宁启动了大桃花铁路物流园、草铺工业物流园大桃花铁路物流园、草铺工业物流园等一系列项目的规划开发，具体为：以中石油、武钢集团、云天化集团为带动，加快草草铺工业物流园铺工业物流园建设；以昆安、安楚高速公路为依托，规划建设昆楚经济走廊物流带。这样，安宁的工业货运物流便可以通往全国和南亚、东南亚，形成大型陆港。(1)国际物流园。其业务一般以跨两个及其以上海关管辖区域为服务范围，其作业涉及到海关报关清关、进出口商品检验检疫、海关监管
29、、保税等环节。如上海外高桥保税物流园、青岛保税物流园。(2) 区域物流园。主要是以城市群或经济区为服务范围，将分散的货物集中成批量货物或将集中运到的大批量货物分成批量较小的货物，以实现零散货物运输需求与干线规模运输需求的有效衔接。(3) 城市物流园。其功能主要是为本座城市及其周边县区为服务范围，该类作业主要包括按众多用户要求完成配货、送货等主要业务，一般以汽车运输为主。立足项目区位及各方面情况，项目发展基本为城市物流园和部分区域物流园。物流园区选址原则：物流园区选址原则：(1)位于城市中心区的的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近；(2)位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，
30、有利于多式联运的开展，特别是铁路和公路；(3)位于土地开发资源较好的地区，用地充足，成本较低；(4)位于城市物流的节点附近，现有物流资源基础较好，一般有较大物流量产生，如工业园区，大型卖场等，有可利用和整合的物流资源；(5)有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。从选址上看，项目交通仅有公路，货运缺乏铁路运输优势，离昆明近40公里，距离及到达性上也没有优势。昆明市场规划搬迁，同类型业态存在较强竞争昆明市场规划搬迁，同类型业态存在较强竞争l昆明目前规划将主城区专业市场往外围迁移，其中项目规划的汽配、五金、家居家具等存在着多区域市场的竞争，目前从项目所在区域及交通条件上看，项目竞争优势不明显。
31、l在政府行政搬迁意愿下，以常规市场招商，项目发展汽配、五金、机电、家居家居等存在空间，但也存在非常大的挑战。l而发展物流来看，缺乏铁路等物流交通的项目只能发展成为小区域型物流中心，在具体的招商及运营上又存在难度。l项目发展适合以找准适合项目发展的业态，在招商过程中以速度取胜。小小 结结项目发展思考项目发展思考找到市场空间，找准发展业态，速度取胜找到市场空间，找准发展业态，速度取胜l立足昆明城市发展及项目具体现状，以及运营过程中的优势及劣势，找到市场发展的空间及缺口，找准发展业态，以速度取胜；l具体方法比如，一些租金承受能力较低，所需铺面空间较大，在主城区众多市场不屑的一些机电五金，水暖，材料，以及依赖交通和物流，但客户对其交通依赖程度较低的专业市场，快速招商，给予其运营优势和成本优势；l此外，若在整体发展遇阻，项目可规划地块，进行产业园招商，招相关厂商入驻，建设产业园，同时规划相关配套。谢谢 谢谢 阅阅 读读
