1、Happy Sinic Extreme Habitat2022年6月4日目 录CATALOG城市宏观环境分析城市楼市特征分析城市地产板块格局一、荆州城市区位湖北省区域性中心城市之一，是长江中游重要的港口城市，国家重要的公路交通枢纽和长江重要港口城市，中南地区重要的工业基地和轻纺织基地，素有“长江经济带钢腰” 之称。环洞庭湖经济圈武汉1+8城市圈荆州长江经济带二、荆州城市概况荆州地处湖北省中南部，江汉平原腹地 ，处于武汉城市圈、鄂西生态圈和环洞庭湖生态经济圈的共同辐射范围内。全市国土面积1.41万平方公里，其中平原湖区占78.7%，户籍人口690万，其中荆州市城区人口约113万，人口密度3000
2、人/平方公里，城镇化率54.7%。荆州建城历史长达3000多年，是春秋战国时楚国都城所在地，是国务院公布的全国首批24座国家历史文化名城之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、重要的公路交通枢纽和长江港口城市，2017年6月，荆州市被命名国家卫生城市。小龙虾产量位居全国城市之首，淡水鱼产量连续17年位居全国地市之首，是名符其实的“全国淡水渔业第一市”，截止2017年，荆州市固定投资总额580亿元，城镇居民人均可支配收入29973元，新增城镇就业8.5万人。三、荆州行政区划荆州市下辖荆州、沙市两区，江陵、公安、监利三县和松滋、石首、洪湖三市。 市政府驻地沙市区。四、荆州经济及人口城市2017年GD
3、P（亿元）2017年常住人口（万人）武汉134101061襄阳4047561宜昌3857412荆州1922（第4名）574（第3名）黄冈1921629孝感1742488荆门1664290十堰1632338黄石1479245咸宁1235251随州936219鄂州906106恩施801336仙桃719117潜江67295天门528129神农架2681335148015911721192211.62%10.86%7.50%8.17%11.68%0.00%5.00%10.00%15.00%05001000150020002013年2014年2015年2016年2017年 荆州市近五年GDP（亿元）GD
4、P（亿元）增长率GDP全省第四，处于快速发展阶段；常住人口全省第三。324773231631317313163026429973293992928428993285182805326959268842676626528648790004866600070008500656944304738548743144539553155004148050001000015000200002500030000350000200040006000800010000黄石 宜昌 荆门 襄阳 孝感 荆州 鄂州 潜江 仙桃 十堰 咸宁 随州 黄冈 恩施 天门2017年各市城镇人均可支配收入及房价城镇人口人均可支配收入
5、（元）五、荆州产业结构当前荆州产业发展迅猛，市内形成两大经济开发区，其中荆州开发区晋升为国家级经济技术开发区，继安徽皖江城市带、广西桂东、重庆沿江、湖南湘南后荆州也成为全国第五个国家级承接产业转移示范区。本项目支柱产业医药化工文化旅游电子信息产业轻工建材装备制造食品加工纺织服装园区名称所在区域建设规模（平方公里）规模以上工业收入（亿元）主导产业企业个数规模以上工业企业数量高新企业数量从业人数（万）代表企业高新区荆州区22286石油机械制造、轻工纺织、新型建材、 农产品加工80514067四机厂、四机赛瓦、友亮纺织 中远印染、中富管桩、华升商混经济技术开发区沙市区210245装备制造、电子信息、
6、新材料、 医药化工 、纺织服装 14561523810美国雷米、库博标准亚新科神电、法国法雷奥、日本高田、恒隆集团中联重科、巨鲸传动、美的集团、弘晟光电华讯方舟2017年，全年共接待游客达4160万人次，实现旅游综合收入260亿元，同比增长30%，纪南文旅区已落地的招商项目总投资超过500亿元，正在建设的基础设施项目总投资超过200亿元，楚王宫、园博园等十几个项目均有序推进。六、荆州房地产开发投资荆州总体经济一直保持良好的增长势头，湖北综合实力第第4（GDP：1922亿元，固投：2051亿元），其中房地产投资（304亿元）位居第2，占固投比约14.8% 七、土地出让与住宅成交八、周边出让地块目
7、 录CATALOG城市宏观环境分析城市楼市特征分析城市地产板块格局板块的进入性建议一、荆州房地产政策分析荆州商品房政策: 1.一套住房贷款已结清的家庭再购房执行首套住房贷款政策;2.外地家庭在城区购房可申请落户;3.放宽住房公积金贷款条件，职工连续缴存住房公积金6个月以上（含6个月），即可申请住 房公积金个人住房贷款。缴存职工家庭使用住房公积金购买首套住房，首付比例最低为20%, 自2016年1月1日起，将市城区住房公积金贷款最高总额由40万元提高至45万元; 4.加大棚户区改造货币化安置力度，货币化安置比率逐步提高到80%以上; 5.规范房地产预售许可条件，多层住宅主体工程封顶、高层住宅完成
8、总层数的1/2工程量后，可申请办理预售许可，预售面积不低于3万方。 二、荆州房地产市场概况三、荆州房地产市场复盘四、荆州房地产市场供求关系（市区）五、荆州房地产市场供求关系（各个区域）六、荆州房地产市场存量及去化周期七、荆州房地产市场存量及去化周期中心城区、荆北新区、武德片区现货去化周期最短约3个月内，整体去化周期一年以内仅中心城 区，其次两年以内为武德片区、荆北新区、沙北新区。 八、荆州房地产市场供求数据2018年1-6月住宅市场相比于2017年1-6月供应量增加，成交量增加。随着后期市场供应的增加，后期市场供小于求的装套或将被逆转，荆州楼市会逐渐回归居住属性。22.5115.367.840
9、.0013.4921.4629.688.5512.6923.530.0025.2917.2318.4523.2214.6113.0014.2618.1816.7538.6021.1523.8416.2322.1823.580.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0017年6月17年7月17年8月17年9月17年10月17年11月17年12月18年1月18年2月18年3月18年4月18年5月18年6月2017年年6 6月月2018年年6月住宅供应成交月住宅供应成交成交量（万）供应量（万）2018年前两季度成交量创历史新高，达到145.58万方，
10、同比去年1-6月增长13%，成交价格起伏波动较大，主要原因在于整体市场热度有下滑趋势。18.4523.2214.6113.0014.2618.1816.7538.6021.1523.8416.2322.1823.5863005124584058477503630266406425643362036226619561450.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0001000200030004000500060007000800017年6月17年7月17年8月17年9月17年10月17年11月17年12月18年1月18年2月18年3月18年4月18年5月1
11、8年6月2017年年6 6月月2018年年6月住宅成交量价月住宅成交量价成交均价成交量（万）九、荆州房地产市场成交量价本月热门板块以城东片区为主，成交套数环比增长率168%为首，本月荆州商品住宅成交均价6145元/（备案价）十、荆州房地产市场分区成交n 从转化率来看，竞品楼盘整体平均转化率维持在15%左右n 其中楚天都市诚园为尾盘项目，所剩货量以大平层为主，转化率仅3%n 转化率最高的恒大翡翠华庭6月22日有开盘节点，综合转化率为36%十、荆州房地产市场数据（1）十一、荆州房地产市场数据（2）市场数据荆州6月项目排名TOP10目 录CATALOG城市宏观环境分析城市楼市特征分析城市地产板块格局
12、荆北新区简介一、荆州板块格局五大板块1、板块属性：荆州目前房地产市场主要分为八大板块，古城片区、城南片区、纪南文旅区、武德片区和荆北、沙北片区、沙市老城区以及城东等，而荆北板块是五大板块中房价最高的板块。荆北新区位于荆州市西北部，是荆州市高铁枢纽，荆州区政务、教育、医疗中心。绿地、恒大、碧桂园以进入该片区。n荆北新区位于荆州中心城区北郊，东至海子湖路、西至207国道、南至荆沙大道、北抵汉宜铁路，规划用地面积约3.91平方公里。n荆北新区位于荆州市西北部，是荆州市高铁枢纽（荆州站），道路网络基本形成（三纵三横公路网）。荆州政务（政务中心已迁入）、教育（荆州中学、规划实验小学、中学）、医疗（荆州医
13、院）中心。n绿地、恒大、碧桂园以进入该片区。火车站广场南侧是世界500强绿地集团。投资55亿元的荆州绿地之窗项目，宛如城市的客厅，完善了新区没有大型商场、商务写字楼、餐饮、五星级宾馆等服务功能，为火车站乃至荆北新区带来真正意义上的城市气息。江汉平原第一高楼荆州绿地之窗218米超高层项目正式奠基南京禄口机场沙市老城区沙北新片区城东片区武德片区城南片区古城片区荆北新片区纪南文旅区北京路北京路太太岳岳路路江津路江津路荆沙大道荆沙大道本项目楚天路东桥路一、板块格局荆北新区板块2、人口现状：荆北新区北靠的荆州区，荆州区2017年末人口为58.8万，荆北新区17年末常住人口约5万人，规划人口月26万。20
14、17年地区生产总值预计完成262亿元，同比增长7.5%。城镇常住居民人均可支配收入预计达到3.3万元，同比增长8%；农村常住居民人均可支配收入预计达到1.8万元，同比增长8%，收入水平不断提升。数据来源：荆州区统计年鉴2839730925330002600027000280002900030000310003200033000340002015年2016年2017年城镇居民可支配收入（单位：元）57.1357.7858.85656.55757.55858.5592015年2016年2017年常住人口（单位：万人）一、板块格局荆北新区板块3、经济产业：n 荆北新区承载着“壮腰工程”，成为湖北“钢
15、腰”的重任，集聚交通、产业服务和居住等功能，是当前荆州的核心建设地区。n 加快荆北新区建设，将使荆州区进入全省县域经济十强成为现实，将使古城减负成为现实，是荆州区打好翻身仗的最佳机遇。n 荆北新区依托火车站而建，是外地旅客接触荆州的入口，“荆州之门”是以交是，通枢纽中心、商贸中心为主要功能的城市文化客厅。n 荆北新区规划总用地面积约3.91平方公里，现状用地主要为农村居住用地、农田、鱼塘，也有部分已经建的行政办公用地和对外交通用地。其中，规划居住用地121.24公顷，占总建设用地的30.95%，人均居住用地22.45平方米。规划中的公共设施用地总面积约为58.36公顷，占总建设用地的14.90
16、%。这片公共设施用地划分为行政办公用地、商务金融用地、商业服务用地、商业娱乐综合用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研用地共八类。一、板块格局荆北新区板块5、区域规划：荆北新区承载着“壮腰工程”，成为湖北“钢腰”的重任，集聚交通、产业服务和居住等功能，是当前荆州的核心建设地区。荆北新区是荆州市总体规划确定的“西进北越”发展战略的重点支持区域，是作为承载整个荆州经济腾飞的核心引擎。经济发展是头等大事，政府对于荆北未来开发建设将是无上限重视与倾斜， 碧桂园、绿地、恒大、保利、华侨城等 世界500强纷纷看好荆北未来发展红利，争相抢驻荆北，荆北新区未来发展不可估量。一、板块格局荆北新区板
17、块5、规划落地：交通枢纽：荆州高铁站、荆州市客运枢纽中心郢城客运枢纽站已建成。荆州各县市乘客乘火车将一站式到达，实现真正意义上的“零换乘”道路：道路网络基本形成（三纵三横公路网）政务中心：荆州区政务中心已搬迁入驻医疗、教育：荆州医院、荆州中学已基本建成，预计2019年投入使用。商务中心：荆州绿地之窗超高层项目的正式启动，将建设荆州两大地标和五大中心：即江汉平原第一高的绿地218大楼、120米绿地铭创甲级办公物业，两大地标楼宇集合甲级商务写字楼、五星级酒店、国际购物中心、商业街区、高尚住宅及主题公园广场为一体的六大功能业态。【土地成交】近半年，荆州市共成交住宅（商住）用地13宗，其中，保利于3月
18、份摘得的5宗商住用地及清能于6月摘得的1宗商住用地位于目标地块附近，清能摘牌楼面价3891元/，溢价率92%，为半年度内地王。地块编号地块编号地块位置地块位置竞得人竞得人( (实际控实际控制人制人) )交易日交易日土地基本情况土地基本情况出让底价出让底价成交情况成交情况土地其他信息土地其他信息其它其它净用地净用地 （）（）容积率容积率计容总建面计容总建面 （）（）总价总价( (万元万元) )起始楼面单价起始楼面单价（元（元/ /) )成交总价（万元）成交总价（万元）成交楼面地价成交楼面地价（元（元/ /) )溢价率溢价率(%)(%)用地性质及年限用地性质及年限出让方式出让方式P(2018)00
19、2岳山路以南、海子湖大道以西保利（武汉）房地产开发有限公司2018.03.2152694.5210538923500223027022256415%住宅70年 商服40年拍卖商业配比3%P(2018)003高岳路以东、岳海路以北保利（武汉）房地产开发有限公司2018.03.2144704.12.5111760.252780024872865625643%住宅70年 商服40年拍卖商业配比3%P(2018)004岳湖路以东、岳海路以北保利（武汉）房地产开发有限公司2018.03.2156161.82.5140404.53490024863600025643%住宅70年 商服40年拍卖商业配比3%
20、P(2018)005岳湖路以西、岳海路以南保利（武汉）房地产开发有限公司2018.03.30561382.514034534900248741570296219%住宅70年 商服40年拍卖商业配比3%P(2018)006岳湖路以东、岳海路以南保利（武汉）房地产开发有限公司2018.03.3093720.42.523430158400249369400296219%住宅70年 商服40年拍卖商业配比3%P(2018)007号荆北片区太湖港北路北侧湖北清能置业有限公司2018.06.2241121.33123363.925000202748000389192%住宅70年 商服40年拍卖【区域商品房
21、存量市场分析】 荆北新区商品住宅库存稳定下降截至2018年6月，荆北新区商品住宅库存量共计15.97万，环比下降6.83%。890610097.49304.32232920.978789.777636.140692.78148610.46201143.92231553.29168253.29171416.87159681.780.00100000.00200000.00300000.00400000.00500000.002017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月
22、2018年6月2017年6月-2018年6月荆州市住宅库存量分月数据汇总图沙北新区城东片区荆北新区武德片区城南片区中心城区 周边片区华中农高区按照前六个月月度平均销量，荆北新区商品住宅去化周期3.03月。【典型案例】绿地之窗-项目总体规模130万方。销售面积段103-130平，均价11000元/（精装），2018年1-6月共成交1473套，占半年度全市销售套数的17%。项目基本信息占地面积260000建筑面积1300000容积率5绿化率30%建筑类型板楼 小高层 高层面积区间103-130在售均价均价11000元/(精装)去化量2018年1-6月共销售1473套成交金额2018年1-6月成交金
23、额约9.6亿后续推售加推待定，后续精装加推项目基本信息占地面积22000建筑面积73000容积率3.5绿化率36.2%建筑类型高层最新开盘2018年2月共推出高层住宅448套，开盘均价11300元/（精装）面积区间125-275在售均价均价11300元/(精装)去化量2018年2月推出448套，截止7月底剩余40套在售成交金额2月开盘资金成交额约5.65亿后续推售尾盘在售碧桂园悦华府-项目总体规模7.3万方。目前尾盘在售中，面积段125-275平，均价11300元/（精装），历史去化6.65万方，目前仅剩余大约40套在售。一、板块格局荆北新区板块小结：荆州市西进北越重点区域，荆北新区位于荆州市
24、西北部，是荆州市高铁枢纽，荆州区政务、教育、医疗中心。数据来源：中指/克尔瑞数据库 位于荆州市西北区域，荆州市高铁门户，交通枢纽、主城人口疏导发展区。区位 近年荆州区发展较快，荆北作为荆州市重点打造区域，各项规划、利好不断落地，经济潜力较大经济 规划为宜居、宜商的城市门户，规划起点高。规划 区域已供住宅用地基本开发完毕，存量较少，未来有较大的住宅供应，楼面价2500-3900元/。土地 区域库存15平方米，按现有去化速度出清周期约三个月。本项目住宅规模约15万平方米，去化压力较小。住宅沙北板块简介市人民政府3.89区人民政府3.58市人民医院6.013沙市中学0.81市体育中心2.65汽车客运
25、站4.311中山公园4.010长江大学5.015古城商圈6.013万达广场商圈4.010北京路商圈6.015板块格局沙北片区片区属性 项目位于荆州市沙北新片区，高端商务区、教育核心地段，是位于荆州市教学质量最优的沙市中学学区范围，是荆州房价最高片区之一，荆州市市民心目中的豪宅区域，基础设施配套完善。沙北新区荆沙大道北京路二广高速318国道江汉路十号路明珠大道津乡大道东环路内环南路内环北路荆州市政府塔桥路沙市区政府市第一人民医院市体育中心沙市长途汽车站荆州火车站中山公园长江大学北京路商圈古城商圈江津路红星路红门路武德路学苑路郢都路荆江大堤御河路城南片区沙市老城区武德片区古城片区荆北新片区万达广场
26、商圈沙北新片区义乌小商品城商圈沙市中学荆州长江大桥三年棚改衍生需求：(2.95+3.50)70%108 + 2.6750%108=632万成交住宅客群特征：40-50%改善需求，拆迁户占五成，棚改消化量=市场成交总量50%=353万当前棚改市场需求：市场需求量=当年棚改衍生需求-当年棚改消化量=279万22320610312026523611814714426413212050100150200250300棚改衍生需求（）市场成交量（）棚改消化量（）市场需求量（）荆州市近三年市场棚改需求143.9262264.6223.0956年份2016年2017年2018年合计棚改完成量（万户）2.953
27、.502.679.12棚改衍生需求（万）223265144632 市场成交量（万）206236264706 棚改消化量（万）103118132353 市场需求量（万）12014712279 区域交通荆州火车站目前有43条运营线路共开行列车95对，荆州至武汉发车班车间隔约25min/趟，至武汉所需时间约为90min；南北纵向的荆荆高铁已于2017年12月动工，预计2021年通车，通车后将进一步增加荆州对周边城市的吸附力，是湖北省除京广线外唯一的南北纵向高速铁路，连接东西向焦柳线以及长江以南东西向武常高铁；荆州机场建设于2013年启动，预计2019年通航。作为南北向（内蒙-湖北-广东）主要交通要道
28、的二广高速和东西向（上海-武汉-成都）主要交通要道的沪渝高速在荆州境内交汇。西达重庆、成都东达武汉、合肥、南京、上海荆州东站（规划）荆州站荆州西站（规划）北达内蒙蒙华铁路汉宜高铁南达江西荆州东荆州东站站二二广广高高速速沪渝高速沪渝高速沪蓉高速沪蓉高速板块格局沙北片区区域规划 -目标地块位于沙北新片区，该区域已成为行政中心、商贸金融中心、体育文化中心及以居住为主要功能的城市新区，基础配套的逐渐完善将大幅提升新区的综合服务功能，带动城市向北发展，为本区域聚集人气，从而加快项目去化速度。南达江西碧桂园楚天都市佳园新城吾悦广场城市御园义乌小商品城二期一期义乌小商品城奥园体育中心板块格局沙北片区1万达广
29、场市级10大型商业综合体已开业2美佳华商业广场市级12大型商业综合体未开业3大润发市级9购物中心已开业4中商百货市级11购物中心已开业5中百仓储市级8购物中心已开业6义乌小商品城市级1大型商品城已开业档次/等级与地块距离(km)是否对口兑现时间7张居正小学普通2.9已开学8荆江小学普通4.4已开学9沙市中学省级示范0.8已开学10荆州中学省级重点5.7已开学11沙市第二中学市级示范3.9已开学12沙市第五中学普通3.2已开学13沙市第十一中学普通4.8已开学14沙市第十六中学普通3.5已开学序号城际铁路/汽车站站点与地块距离(km)兑现时间15荆州火车站6.5已兑现16沙市长途汽车站3.9已兑
30、现17江津客运站4.2已兑现18红门路客运站5.7已兑现序号医院档次/等级与地块距离(km)开放时间22荆州市第一人民医院三甲6.0已开放23荆州市第一人民医院（西院）三甲4.9已开放24荆州中心医院三甲7.0已开放25荆州市第二人民医院三乙3.6已开放26荆州市中医院三甲6.0已开放荆沙大道北京路二广高速318国道江汉路十号路明珠大道津乡大道东环路内环南路内环北路本项目荆州市政府塔桥路市体育中心长江大学江津路红星路红门路武德路学苑路郢都路荆江大堤御河路沙市区政府中山公园13246578910111213141516172223252624配套-地块位于沙北新片区，属于荆州市重点发展区域，邻义
31、乌小商品城，离省级示范中学沙市中学仅800米，周边道路通达性较好，距离沙市老城区边缘1km距离。板块格局沙北片区片区价值-目标地块所处沙北新片区板块，是集生态居住、商务办公、文化教育、休闲居住等综合性公共服务功能于一体的综合行政文化新区，大规模、大建设，基础设施配套逐渐完善，未来城市中心，热门板块，全市价值高区。片区类型片区特点发展方向城东片区以一、二类工业为主、限制三类工业发展 以工业为主的城市综合功能区沙市老城区强化、完善沙市老城区建设，改善生态环境充分利用空置地， 提高集约不规模效益沙北新片区城市板块，将集六大中心为一体的未来的城市新中心未来土地新增的主要区域之一，向北发展武德片区居住、
32、市级公共服务功能，荆 沙片区以及江南县市的外溢和 进城客户需求区域 荆州与沙市的结合区域 荆北新片区依托高铁站， 发展客运交通 、商贸物流的新型经济区 未来土地新增的主要区域之一，向北开发古城片区荆州原始古城 ，荆州区老城 ，主要以发展旅游业为主以古城保护、文化旅游为主要功能城南片区以高等教育为依托、高新技 术为主的新型工业片区控制城市向荆州古城以北发展，主要在城南开发，适度向西拓展 纪南文旅区依托高新区规划、未来将大 量导入产业 以文化旅游和大地景观为一体，形成长湖南岸旅游集散中心沙市老城区沙北新片区城东片区武德片区城南片区古城片区荆北新片区纪南文旅区北京路北京路太太岳岳路路江津路江津路荆沙
33、大道荆沙大道板块格局沙北片区沙市老城区武德片区荆北新片区沙北新片区深圳市特发集团有限公司（荆州海洋世界勾地）楼面地价：2829元/，溢价率30%计容建面：18.4万 容积率：3.0拿地时间：2018年01月17日保利（文旅项目勾地）楼面地价：2926元/，溢价率0%计容建面：18.1万 容积率：4.5拿地时间：2017年12月22日中建三局（低房价区域）楼面地价：2227元/，溢价率0%计容建面：26.1万 容积率：3.4拿地时间：2017年12月12日雅居乐（商业勾地）楼面地价：3257元/，溢价率86.77%计容建面：14.7万 容积率：3.5拿地时间：2018年06月06日湖北清能置业有
34、限公司楼面地价：3891元/，溢价率92%计容建面：12.3万 容积率：3.0拿地时间：2018年06月22日新城控股（吾悦广场勾地）楼面地价：1928.57元/，溢价率15.71%计容建面：42万 (含商业面积50%） 容积率：3.0拿地时间：2018年06月27日中大豪盛（融创、雅居乐、中大豪盛和谐）楼面地价：2885元/，溢价率4%计容建面：20.8万 容积率：3.0拍卖时间：2018年08月03日土地供应-荆州市最近的土拍市场，品牌开发商参与较为积极，包括新城控股、雅居乐、保利、中建三局等品牌开发商均有摘牌；项目周边最近成交地块中，大部分地块楼面地价均处于3000元/以下。荆州碧桂园（
35、抢恒大勾地）楼面地价：1840元/，溢价率65%建筑面积：25.5万 ，容积率：3.5拿地时间：2017年1月20日奥园学府里楼面地价： 3704元/，溢价率126%建筑面积：35万 ，容积率：3.5拍卖时间：2017年5月12日湖北人信荆沙村(城中村勾地)楼面地价： 1449元/，溢价率0%建筑面积：31.7万方，容积率：5.0拿地时间：2017年7月21日碧桂园新城楚天府（新城、碧桂园、中大豪盛和谐）楼面地价：2286元/，溢价率25%计容建面：17万 容积率：3.0拿地时间：2017年08月25日碧桂园中央公园（碧桂园、利达建设和谐）楼面地价：2704元/，溢价率5%计容建面：13万 容
36、积率：3.0拿地时间：2017年08月25日碧桂园悦华府楼面地价：3883元/，溢价率185%计容建面：7.3万 容积率：3.5拿地时间：2017年05月19日P(2018)009号起拍价：42200万元，楼面地价：2602元/计容建面：16万 容积率：3.0拍卖时间：2018年08月31日板块格局沙北片区2.2竞争市场：直接竞品各产品线成交、量价走势分析占地面积7.29万 建筑面积25.5万容积率3.5绿化率35%物业类型高层装修情况精装修产品105-199停车位2056个项目地址荆州市沙市区沙北新片区园林北路（新体育中心旁）销售情况：荆州碧桂园于2017年9月30日首开，目前整体均价970
37、0元/（含1500元/精装），主要推售105-199三四房户型，目前存量约16.6万左右。2.2竞争市场：直接竞品各产品线成交、量价走势分析占地面积11.2万建筑面积35万容积率3.5绿化率35%物业类型高层装修情况精装修产品111-131二至四房总户数3159项目地址沙北新片区园林路（新沙市中学旁）销售情况：奥园学府里于2018年2月23日首开，目前整体均价约9600元/（含1500元/精装），主要推售111-131二至四房，目前存量约30万方左右。2.2竞争市场：直接竞品各产品线成交、量价走势分析占地面积5.7万建筑面积17万容积率3.0绿化率35%物业类型高层装修情况精装修产品89-14
38、0总户数1424项目地址沙市区江汉北路与荆襄南路交汇处（沙市五中正对面）销售情况：碧桂园新城楚天府于2018年7月29日首开，共推出住宅247套，签约90%，目前整体均价约10700元/（含1500元/精装），主推89、103、130产品，其中103-130改善型产品去化速度在75套/月左右。一级竞品荆州碧桂园奥园学府里碧桂园新城楚天府深圳特发地块本案30.1万方目前周边在售竞品项目目前总库存约79.6万，结合区域市场去化速度，待本地块项目上市时，市场竞品存量约50.6万。17.9万方16.6万方一级竞品已开盘荆州碧桂园25.58.916.60.821 8.6已开盘奥园学府里354.930.1
39、0.838 22.1已开盘碧桂园新城楚天府172.514.50.916 5.5未开盘深圳特发地块18.4018.40.823 14.4合计79.650.6本案17.9017.90.822 17.92.3一级竞品存量14.5万方18.4万方一、板块格局荆北新区板块小结：沙北片区位于荆州市北侧，是沙市区发展拓展区，荆州政务、金融中心。数据来源：中指/克尔瑞数据库 位于沙市北区域，承担主城人口疏导发展区。区位 沙市区是仅次于荆州区，经济发展较快经济 规划为宜居、宜商的城市门户，规划起点高。规划 区域供应量较大，未来有较大的住宅供应，楼面价1800-3700元/。土地 区域库存27万平方米，按现有去化速度出清周期约七个月。住宅
