1、一章城市价值评估与不动产经营一章城市价值评估与不动产经营城市价值评估体系城市价值评估体系城市不动产价值评估城市不动产价值评估城市经营与不动产经营城市经营与不动产经营城市价值的再认识城市价值的再认识 城市价值的本质是城市作为一种特殊的社会组织形态所具城市价值的本质是城市作为一种特殊的社会组织形态所具有的效率优势。有的效率优势。 城市价值的大小可以通过城市效率来衡量城市价值的大小可以通过城市效率来衡量 城市是一个投入产出系统，它吸纳社会物质、资金、人城市是一个投入产出系统，它吸纳社会物质、资金、人力、智力、信息等各种资源，为城市内部和外部提供各种产力、智力、信息等各种资源，为城市内部和外部提供各种
2、产品和服务，满足它们对经济、政治、文化、社会和生态环境品和服务，满足它们对经济、政治、文化、社会和生态环境发展的需要。发展的需要。（1）从静态角度看，城市效率体现在两个方面：）从静态角度看，城市效率体现在两个方面： 空间容纳效率空间容纳效率即城市以一定的空间规模承载人类社会即城市以一定的空间规模承载人类社会活动的能力；活动的能力； 资源配置效率资源配置效率即各种资源的投入产出比率，是城市效即各种资源的投入产出比率，是城市效率的基础与核心。率的基础与核心。（2）从动态角度看，城市效率体现为资源代际利用的公平）从动态角度看，城市效率体现为资源代际利用的公平性、稳定性，即促进社会可持续发展的能力。性
3、、稳定性，即促进社会可持续发展的能力。 每座城市及其所处地区的资源禀赋是有限和有特色的，城每座城市及其所处地区的资源禀赋是有限和有特色的，城市效率越高，城市作为一种组织形态在社会发展中存在的必市效率越高，城市作为一种组织形态在社会发展中存在的必要性越大，城市价值也就越大。要性越大，城市价值也就越大。 l城市价值具有相对性，某一城市的价值是通过与农村和城城市价值具有相对性，某一城市的价值是通过与农村和城郊的效率比较体现的。郊的效率比较体现的。l 城市之所以能够吸纳更多的资源，在社会经济发展具有城市之所以能够吸纳更多的资源，在社会经济发展具有独特的价值，是因为城市作为一种聚集的组织形态比分散的独特
4、的价值，是因为城市作为一种聚集的组织形态比分散的农村形态具有效率上的优势。城市可以产生集群效应和集聚农村形态具有效率上的优势。城市可以产生集群效应和集聚倍增效益，能够获得生产的规模经济性和范围经济性；城市倍增效益，能够获得生产的规模经济性和范围经济性；城市还可以产生协同效应，有利于企业间分工与合作等。还可以产生协同效应，有利于企业间分工与合作等。l 城市价值具有战略性、长期性，是城市当前价值和未来潜城市价值具有战略性、长期性，是城市当前价值和未来潜在价值的统一。在价值的统一。l 城市一旦形成，就有很强的稳定性，会在社会发展中持城市一旦形成，就有很强的稳定性，会在社会发展中持续发挥作用。续发挥作
5、用。l 城市发展的当前状况对城市未来效率影响很大，如城市城市发展的当前状况对城市未来效率影响很大，如城市基础设施几十年都起作用、城市制度和文化的影响更为深远。基础设施几十年都起作用、城市制度和文化的影响更为深远。因此，一个城市的总价值是它当前的价值和在未来各期创造因此，一个城市的总价值是它当前的价值和在未来各期创造价值的总和。价值的总和。 为什么要进行城市价值评估？为什么要进行城市价值评估？ 从不动产投资、经营和城市建设、城市经营的角度分析，从不动产投资、经营和城市建设、城市经营的角度分析，城市价值评估的作用和目的主要有：城市价值评估的作用和目的主要有： 判断一座城市的发展潜力和投资价值，为不
6、动产投资和建设判断一座城市的发展潜力和投资价值，为不动产投资和建设行为提供决策依据（解决投不投资问题）；行为提供决策依据（解决投不投资问题）； 分析和判断一座城市的发展优势和劣势，为不动产的投资、分析和判断一座城市的发展优势和劣势，为不动产的投资、建设方向提供决策依据（解决在哪个方向投资，投资什么项建设方向提供决策依据（解决在哪个方向投资，投资什么项目的问题）；目的问题）； 确定城市和不动产项目投资的价值和市场价格，分析和评确定城市和不动产项目投资的价值和市场价格，分析和评测不动产投资、建设、经营的投资回报前景（测算投资回收测不动产投资、建设、经营的投资回报前景（测算投资回收期和回报率问题）；
7、期和回报率问题）； 最终解决分析和判断在一座城市投资、建设、经营不动产最终解决分析和判断在一座城市投资、建设、经营不动产的价值和价格问题，为不动产投资、建设、经营行为提供可的价值和价格问题，为不动产投资、建设、经营行为提供可供决策的量化依据。供决策的量化依据。 城市价值评估有多种方法，通常从一座城市的资源、产城市价值评估有多种方法，通常从一座城市的资源、产业、政治、文化、社会、生态等六个方面，对城市的价值进业、政治、文化、社会、生态等六个方面，对城市的价值进行从定性到定量的分析，对城市的价值作出有数据依据的判行从定性到定量的分析，对城市的价值作出有数据依据的判断，把握一座城市的相对优势和相对劣
8、势，对一项不动产投断，把握一座城市的相对优势和相对劣势，对一项不动产投资、建设、经营行为的前景作出预测。资、建设、经营行为的前景作出预测。 城市资源价值是指在城市的影响力空间内，自然存在和城市资源价值是指在城市的影响力空间内，自然存在和可调用资源的价值总和。可调用资源的价值总和。 城市资源价值评估就是对城市的资源价值种类、优势、城市资源价值评估就是对城市的资源价值种类、优势、数量和市场价格比值进行数量化分析。数量和市场价格比值进行数量化分析。 城市资源价值从种类上分为：城市资源价值从种类上分为： 1、自然资源价值：、自然资源价值： 指城市辐射空间内（主要是建城区、规划区和行政区划指城市辐射空间
9、内（主要是建城区、规划区和行政区划范围内）的土地、山水、植被、矿藏、物产等自然形态的经范围内）的土地、山水、植被、矿藏、物产等自然形态的经济性资源的价值。济性资源的价值。 2、人文资源价值：、人文资源价值： 指城市影响力空间内，主要是建成区内历史遗存与现实指城市影响力空间内，主要是建成区内历史遗存与现实创造的各类表象性基础设施、文物古迹和行政管辖区内的民众创造的各类表象性基础设施、文物古迹和行政管辖区内的民众传统习俗、社会文化底蕴、城市主流时尚等人文现象，如城市传统习俗、社会文化底蕴、城市主流时尚等人文现象，如城市文化景观、市民生境、节庆活动、文化传统和各种本土的源发文化景观、市民生境、节庆活
10、动、文化传统和各种本土的源发性文化潮流等社会性、经济性资源价值。性文化潮流等社会性、经济性资源价值。 3、人力资源价值：、人力资源价值： 指城市人口的数量规模、比例结构、文明素质、思想观指城市人口的数量规模、比例结构、文明素质、思想观念、伦理道德、价值标准、学习能力、创新能力、精神风貌念、伦理道德、价值标准、学习能力、创新能力、精神风貌等基本状况和取向态势等人力资源价值。等基本状况和取向态势等人力资源价值。 4、无形资源价值、无形资源价值: 指城市整体性影响力、竞争力和增值力等潜在性和非实指城市整体性影响力、竞争力和增值力等潜在性和非实体性的经济资源，主要包括理念资产、愿景资产和名誉资产，体性
11、的经济资源，主要包括理念资产、愿景资产和名誉资产，如城市总体规划、建筑单体或景观设计个案，城市公共资源如城市总体规划、建筑单体或景观设计个案，城市公共资源开发利用的特许权、使用权、经营权、冠名权、广告体位支开发利用的特许权、使用权、经营权、冠名权、广告体位支配权，以及城市法制（政策）管辖权、治理权、荣誉授予权、配权，以及城市法制（政策）管辖权、治理权、荣誉授予权、社会活动统筹权、区域群团或国际组织缔创权、缔结权、邀社会活动统筹权、区域群团或国际组织缔创权、缔结权、邀驻权等资源价值。驻权等资源价值。 城市的产业价值评估，既包括对一座城市的一、二、三城市的产业价值评估，既包括对一座城市的一、二、三
12、产业结构的评估，也包括第一产业、第二产业、第三产业内产业结构的评估，也包括第一产业、第二产业、第三产业内部细分产业及其相互关系和影响力的评估。部细分产业及其相互关系和影响力的评估。 通过城市产业的评估，可以掌握一座城市的产业结构、通过城市产业的评估，可以掌握一座城市的产业结构、产业特点、产业先进度、产业影响力等一系列指标。产业特点、产业先进度、产业影响力等一系列指标。1、国民经济产业结构价值：、国民经济产业结构价值： 是指在一座城市的整个国民经济产业结构中，第一产业、是指在一座城市的整个国民经济产业结构中，第一产业、第二产业、第三产业的结构关系。各产业对城市经济影响力第二产业、第三产业的结构关
13、系。各产业对城市经济影响力的比重和规模。的比重和规模。 一般来说，第三产业比重越高、规模越大，证明这座城一般来说，第三产业比重越高、规模越大，证明这座城市的产业越先进，经济越发达。市的产业越先进，经济越发达。2、各产业内部的产业链结构和内部结构价值：、各产业内部的产业链结构和内部结构价值： 产业链价值：产业链价值： 是指在第一产业、第二产业、第三产业内部，是否已经是指在第一产业、第二产业、第三产业内部，是否已经构建或计划构建基本完整的产业链，产业链对该产业的发展构建或计划构建基本完整的产业链，产业链对该产业的发展的拉动力的大小等价值。的拉动力的大小等价值。 产业内部结构价值：产业内部结构价值：
14、 是指在一、二、三产业内部各组成产业的种类、比例、是指在一、二、三产业内部各组成产业的种类、比例、规模和影响力，产业层级的高低等价值。规模和影响力，产业层级的高低等价值。 城市政治价值评价主要是对一座城市的政治制度、政府城市政治价值评价主要是对一座城市的政治制度、政府管理体制、城市民主、政府效率、政府官员产生办法、官员管理体制、城市民主、政府效率、政府官员产生办法、官员廉洁等进行量化评价。廉洁等进行量化评价。 城市政治价值评价主要包括：城市政治价值评价主要包括： 所有制制度与财产保护制度评价；所有制制度与财产保护制度评价； 政治稳定程度评价；政治稳定程度评价； 政府治理制度（是法治政府还是人治
15、政府）评价；政府治理制度（是法治政府还是人治政府）评价； 政府对城市经济发展的作用模式和作用机制（是直接管理经济还是政府对城市经济发展的作用模式和作用机制（是直接管理经济还是间接管理经济，是计划经济还是市场经济）评价；间接管理经济，是计划经济还是市场经济）评价； 政府廉洁程度评价；政府廉洁程度评价； 政府的行政效率评价等。政府的行政效率评价等。 城市文化价值评价是对一座城市文化竞争力的评估。城市文化价值评价是对一座城市文化竞争力的评估。 城市文化竞争力是城市竞争力的核心，通过对城市城市文化竞争力是城市竞争力的核心，通过对城市文化价值的评价，可以对一座城市未来竞争力的大小、文化价值的评价，可以对
16、一座城市未来竞争力的大小、文化先进程度、文化对经济发展的影响等作出判断。文化先进程度、文化对经济发展的影响等作出判断。 城市文化价值评价主要包括：城市文化价值评价主要包括： 1、城市文化资源评价、城市文化资源评价 城市文化资源评价是对一座城市科技资源、教育资源、城市文化资源评价是对一座城市科技资源、教育资源、历史资源、民俗资源等进行数量化评价。历史资源、民俗资源等进行数量化评价。 一个城市最为重要的文化资源是能够创造新文化、新理论、新技一个城市最为重要的文化资源是能够创造新文化、新理论、新技术、新知识群体的高等院校和科研院所的术、新知识群体的高等院校和科研院所的“文化创造科学实力文化创造科学实
17、力”，其次，其次是这座城市历史文化资源和民众的文化素养、文化传统等。是这座城市历史文化资源和民众的文化素养、文化传统等。 2、文化管理体制价值评价、文化管理体制价值评价 文化管理体制价值是指有关政府管理文化的职能和文化管理体制价值是指有关政府管理文化的职能和组织体系、政府管理文化的方式、政府与文化单位之间组织体系、政府管理文化的方式、政府与文化单位之间的关系，合理规范文化单位之间与社会其他经济组织、的关系，合理规范文化单位之间与社会其他经济组织、团体之间关系所确定的制度、准则和机制等。团体之间关系所确定的制度、准则和机制等。 先进的文化管理体制能够促进先进文化的产生，反先进的文化管理体制能够促
18、进先进文化的产生，反之阻碍和限制先进文化的产生和传播推广。之阻碍和限制先进文化的产生和传播推广。 3、文化市场系统价值评价、文化市场系统价值评价 文化市场系统评价是对一座城市文化产品市场、文文化市场系统评价是对一座城市文化产品市场、文化服务市场和文化要素市场的发育程度的评价。化服务市场和文化要素市场的发育程度的评价。 通过文化市场系统评价，可以有效地掌握一座城市通过文化市场系统评价，可以有效地掌握一座城市文化生活质量、文化产品规模、文化产品质量和城市文文化生活质量、文化产品规模、文化产品质量和城市文化竞争力的大小，对判断这座城市的文化竞争力有直接化竞争力的大小，对判断这座城市的文化竞争力有直接
19、的作用。的作用。 4、文化创新力系统评价、文化创新力系统评价 城市文化创新力是城市文化竞争力的核心，创新力城市文化创新力是城市文化竞争力的核心，创新力在提高城市竞争力中起着重要的作用。城市文化创新力在提高城市竞争力中起着重要的作用。城市文化创新力的大小决定着城市文化竞争力的大小。的大小决定着城市文化竞争力的大小。 城市社会价值评价是以市民和城市社会结构为主要评价对城市社会价值评价是以市民和城市社会结构为主要评价对象，对一座城市的城市社会结构、社会功能等进行数量化评价。象，对一座城市的城市社会结构、社会功能等进行数量化评价。 通过对一座城市社会价值的评价，可以判断这座城市的文通过对一座城市社会价
20、值的评价，可以判断这座城市的文明程度、市民素质、对外力文化的接受程度、对外地人的接受明程度、市民素质、对外力文化的接受程度、对外地人的接受程度、对外来投资的欢迎程度和保护程度等。程度、对外来投资的欢迎程度和保护程度等。 城市社会价值评价主要包括：城市社会价值评价主要包括： 1. 市民的价值观念；市民的价值观念； 2. 市民的文化习俗；市民的文化习俗； 3. 市民的宗教信仰；市民的宗教信仰； 4. 市民组成结构与素质；市民组成结构与素质； 5. 市民社会的人群关系；市民社会的人群关系； 6. 市民生活水准；市民生活水准； 7. 约定俗成的市民行为准则；约定俗成的市民行为准则； 8. 市民社会信息
21、传播方式；市民社会信息传播方式； 9. 市民社会管理方式等。市民社会管理方式等。 城市生态价值评价是运用生态学、环境科学的理论与方法，城市生态价值评价是运用生态学、环境科学的理论与方法，对城市生态系统的结构、功能和协调度等进行综合的分析评价，对城市生态系统的结构、功能和协调度等进行综合的分析评价，以确定一座城市的生态系统的发展水平、发展潜力和制约因素。以确定一座城市的生态系统的发展水平、发展潜力和制约因素。城市生态评价是城市生态规划、生态建设和生态管理的基础和依城市生态评价是城市生态规划、生态建设和生态管理的基础和依据。据。 城市生态价值评价主要包括：城市生态价值评价主要包括： 1、生态现状评
22、价：、生态现状评价： 对一座城市自然资源与能流、植被生态格局与动态、对一座城市自然资源与能流、植被生态格局与动态、生产生活状况、交通状况、土地承载力等进行的数量化评价；生产生活状况、交通状况、土地承载力等进行的数量化评价； 2、生态潜力评价：、生态潜力评价： 对一座城市的单位面积土地上光、温、水、土资源配对一座城市的单位面积土地上光、温、水、土资源配合状况和能达到的初级生产力水平，及制约区域农、林业生合状况和能达到的初级生产力水平，及制约区域农、林业生产的主要环境因素的评价。产的主要环境因素的评价。 3、生态敏感性评价：、生态敏感性评价： 对一座城市人类活动的可能反应及其速度与强度，市民对一座
23、城市人类活动的可能反应及其速度与强度，市民行为对水土流失、敏感集水区、具特殊价值的事物、人文景行为对水土流失、敏感集水区、具特殊价值的事物、人文景观影响，以及当地自然灾害及风险性等进行评价等。观影响，以及当地自然灾害及风险性等进行评价等。按照房地产估价师执业资格制度暂行规定规定，凡中华人民共和国公民，按照房地产估价师执业资格制度暂行规定规定，凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试。遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试。 （一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城（一）取得房地产估价相关学科（
24、包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满地产估价实务满5年；年； （二）取得房地产估价相关学科大专学历，具有（二）取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满中从事房地产估价实务满4年；年； （三）取得房地产估价相关学科学士学位，具有（三）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满中从事房地产估价实务满3年；
25、年； （四）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地（四）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满产估价实务满2年；年； （五）取得房地产估价相关学科博士学位的；（五）取得房地产估价相关学科博士学位的； 不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满中从事房地产估价实务满6年，成绩特
26、别突出。年，成绩特别突出。 房地产估价师报考条件：房地产估价师报考条件： 考试科目考试科目 考试题型考试题型房地产基本制度与政策房地产基本制度与政策 客观题客观题房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理 客观题、主观题客观题、主观题房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 客观题、主观题客观题、主观题房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析 主观题主观题房地产估价师考试科目：房地产估价师考试科目： 凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：下列条件之一的，可以报名参加土
27、地估价师资格考试： 1取得大专学历且从事相关工作满两年；取得大专学历且从事相关工作满两年； 2取得本科学历且从事相关工作满一年；取得本科学历且从事相关工作满一年； 3取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。 不具备前款第不具备前款第1、2、3项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。家认可的中级以上相关专业技术职称。 土地估价师报考条件：土地估价师报考条件： 考试科目考试科目 考试题型考试题型土地管理基础与法规土地管理基础与法规 客观题客观题土地估价理论与
28、方法土地估价理论与方法 客观题客观题土地估价实务基础土地估价实务基础 客观题、主观题客观题、主观题土地估价案例与报告土地估价案例与报告 主观题主观题土地估价相关知识土地估价相关知识 客观题客观题土地估价师考试科目：土地估价师考试科目： 1、不动产价值评估的基本含义、不动产价值评估的基本含义 不动产评估是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估不动产评估是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合
29、理价格或价值进行估算和判定的活动。观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2、城市不动产价值的评估、城市不动产价值的评估 不动产（包括房地产）价格在一个明确的时点是客观存在的，不动产（包括房地产）价格在一个明确的时点是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移，是由市场决定所形成。不以个别人的主观意志为转移，是由市场决定所形成。 不动产的估价是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，不动产的估价是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来，用价格的高将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来，用价格的高低和大小对标的物进行估价和标定。低和大小对标的物进行估价和标
30、定。 3、不动产估价目的：、不动产估价目的： 不动产估价目的是指一个具体的不动产估价项目或估价行不动产估价目的是指一个具体的不动产估价项目或估价行为的估价结果的期望用途（或者说，完成估价项目或估价行为为的估价结果的期望用途（或者说，完成估价项目或估价行为后的估价报告的用途是为了满足何种涉及不动产的经济活动或后的估价报告的用途是为了满足何种涉及不动产的经济活动或者政府、民事行为的需要）。者政府、民事行为的需要）。 4、房地产估价：、房地产估价： 房地产估价是不动产估价的有机组成之一。房地产估价是不动产估价的有机组成之一。 房地产估价是房地产专业估价人员，根据估价目的，遵房地产估价是房地产专业估价
31、人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。合理价格或价值进行估算和判定的活动。 不同的估价目的源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：不同的估价目的源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让；土地使用权出让；房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债等）；房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债等）；不动产的租赁、抵押、典当、保险、课税等；不动产的租赁、抵
32、押、典当、保险、课税等；农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害赔偿等；农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害赔偿等；不动产的分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、兼并、分立、不动产的分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算、房地产估价纠纷、涉案买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算、房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。中的房地产估价复核或鉴定等。 5、影响不动产价格评估的主要因素：、影响不动产价格评估的主要因素： 不动产所在的区位、地段、属性，以及所处的环境、人口、不动产所在的区位、地段、属
33、性，以及所处的环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等因素。经济、社会、行政、心理、国际等因素。 相同的不动产标的物，在不同地区、不同时期，不同因素对相同的不动产标的物，在不同地区、不同时期，不同因素对评估价格变动的方向和影响的幅度各不相同。评估价格变动的方向和影响的幅度各不相同。基准地价修正法 -1 基准地价修正法估价方法：基准地价修正法估价方法：搜集有关基准地价的资料；搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格；求出
34、估价对象宗地价格；基准地价修正法 -2进行交易日期修正，将基准地价在其基准日期时的值调整进行交易日期修正，将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值；为估价时点的值；区域因素和个别因素修正的内容和修正；区域因素和个别因素修正的内容和修正；按标的物所在地的有关规定对基准地价进行调整。按标的物所在地的有关规定对基准地价进行调整。假设开发法 -1 假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本（如造地费、建造基础上，扣除未来不动产正常的开发成本（如造地费、建造费等）、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估
35、费等）、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的方法。价对象不动产价格的方法。 假设开发法 -2 假设开发法估价方法：假设开发法估价方法：调查待开发房地产的基本情况；调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；选择最佳的开发利用方式；估计开发建设期；估计开发建设期；预测开发完成后的房地产价值；预测开发完成后的房地产价值；估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费；润、投资者购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算。进行具体计算。 时间成本法 -1 时间成本法估价方法：
36、时间成本法估价方法：搜集有关成本、税费、开发利润等资料；搜集有关成本、税费、开发利润等资料；估算重置价格或重建价格；估算重置价格或重建价格；估算折旧；估算折旧；求出积算价格。求出积算价格。 时间成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格或时间成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。格或价值的方法。 时间成本法 -2 时间成本法估价时需要重置价格或重建价格，应是重新取得或重新时间成本法估价时需要重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项
37、必要成本费用和应纳税开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括：金、正常开发利润之和，其构成包括： 土地取得费用土地取得费用 开发成本开发成本 管理费用管理费用 投资利息投资利息 销售税费销售税费 开发利润开发利润市场比较法 -1市场比较法估价步骤：市场比较法估价步骤： 搜集交易实例；搜集交易实例； 选取可比实例；选取可比实例； 建立价格可比基础；建立价格可比基础； 进行交易情况修正；进行交易情况修正； 进行交易日期修正；进行交易日期修正； 进行区域因素修正；进行区域因素修正； 进行个别因素修正；进行个别因素修正； 求出比准价格。求出比准价格
38、。市场比较法就是将估价对象与近期内已发生交易的类似不市场比较法就是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。法。市场比较法 -2 （1）运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，）运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例主要包括：掌握正常市场价格行情。搜集交易实例主要包括：交易双方情况及交易目的；交易双方情况及交易目的；交易实例房地产状况；交易实例房地
39、产状况；成交价格；成交价格；成交日期；成交日期；付款方式付款方式 。市场比较法 -3（2）根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中）根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求： 估价对象的类似房地产；估价对象的类似房地产；成交日期与估价时点相近，最好不超过一年；成交日期与估价时点相近，最好不超过一年；成交价格为正常价格或可修正为正常价格。成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 市场比较法 -4 （3）选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换）选取可比实例后，应对可比实例的成交
40、价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。换算算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：处理应包括下列内容：统一付款方式统一付款方式统一采用单价统一采用单价统一币种和货币单位统一币种和货币单位统一面积内涵和面积单位统一面积内涵和面积单位市场比较法 -5（4）进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造）进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比
41、实例： 有利害关系人之间的交易；有利害关系人之间的交易； 急于出售或购买情况下的交易；急于出售或购买情况下的交易； 受债权债务关系影响的交易；受债权债务关系影响的交易； 交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易； 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易； 相邻房地产的合并交易；相邻房地产的合并交易； 特殊方式的交易；特殊方式的交易； 交易税费非正常负担的交易；交易税费非正常负担的交易； 其他非正常的交易。其他非正常的交易。市场比较法 -6（5）进行交易日期修正，将可比实例在其成交日期时的价）进行交易日期修正，将可
42、比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正值采用类似房地产格调整为估价时点的价格。交易日期修正值采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。势作出判断，给予调整。 市场比较法 -7 （6）进行区域因素修正。）进行区域因素修正。 将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。外部环境状况下的价格。 区域因素修正
43、的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等。环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等。 进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。 市场比较法 -8（7）进行个别因素修正。将可比实例在其个体状况下的价）进行个别因素修正。将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。格调整为估价对象个体状况下
44、的价格。 有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；市场比较法 -9 有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。朝向等。 个别因素修正的具体内容应根据估
45、价对象的用途确定。进行个个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。 市场比较法 -10 （8）选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，）选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。 市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有市场比较法的原理和技术，也可用于其他估
46、价方法中有关参数的求取。关参数的求取。 收益法是对不动产和其他具有收益性质资产评估的基本方收益法是对不动产和其他具有收益性质资产评估的基本方法，是不动产估价中最常用的方法之一。法，是不动产估价中最常用的方法之一。收益法收益法-1 收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估的资本化率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。价方法。收益法估价步骤：收益法估价步骤： 搜集整理资料；搜集整理资料； 确定总收益；确定总收益； 确定总费用；确定总费用； 计算纯收益；计算纯收益； 确定资本
47、化率；确定资本化率； 求取收益价格。求取收益价格。收益法收益法-2 城市经营是指以城市政府为主导的多元经营主体根据城市功能对城市环城市经营是指以城市政府为主导的多元经营主体根据城市功能对城市环境的要求，运用市场经济手段，对以公共资源为主体的各种可经营资源进境的要求，运用市场经济手段，对以公共资源为主体的各种可经营资源进行资本化的市场运作，以实现这些资源资本在容量、结构、秩序和功能上行资本化的市场运作，以实现这些资源资本在容量、结构、秩序和功能上的最大化与最优化，从而实现城市建设投入和产出的良性循环、城市功能的最大化与最优化，从而实现城市建设投入和产出的良性循环、城市功能的提升及促进城市社会、经
48、济、环境的和谐可持续发展。的提升及促进城市社会、经济、环境的和谐可持续发展。 1）把城市当作一种特殊的经济实体或综合的多元素的、规模宏大的集）把城市当作一种特殊的经济实体或综合的多元素的、规模宏大的集团，以城市的发展、社会的进步、人类物质与文化水平提高为目标，突破团，以城市的发展、社会的进步、人类物质与文化水平提高为目标，突破传统计划经济和政府大包大揽的思维，对构成城市自然生成资本、人力作传统计划经济和政府大包大揽的思维，对构成城市自然生成资本、人力作用资本以及相关的资本进行聚集、重组和运营，通过市场化运作、多元化用资本以及相关的资本进行聚集、重组和运营，通过市场化运作、多元化投资、有偿使用、
49、社会化服务、企业化经营等，促进城市公共基础产业和投资、有偿使用、社会化服务、企业化经营等，促进城市公共基础产业和房地产的发展，由此将城市资源推向市场，实现城市资源资本化，为城市房地产的发展，由此将城市资源推向市场，实现城市资源资本化，为城市发展提供源源不断的资金。发展提供源源不断的资金。现代“城市经营”的内涵 -1 2）有效开放城市，充分运用市场经济手段，对城市所有资产进行集聚、）有效开放城市，充分运用市场经济手段，对城市所有资产进行集聚、重组、运营，从中获取收益，谋求城市的自我积累和自我发展。重组、运营，从中获取收益，谋求城市的自我积累和自我发展。现代“城市经营”的内涵 -2 按照经营城市的
50、思想，把城市本身当作资产，并从整体上运作城市按照经营城市的思想，把城市本身当作资产，并从整体上运作城市资产。把城市资产从经济领域放大到包括城市基础设施在内的所有领域，资产。把城市资产从经济领域放大到包括城市基础设施在内的所有领域，从有形资产放大到包括品牌、技术在内的无形资产，从现实资产放大到从有形资产放大到包括品牌、技术在内的无形资产，从现实资产放大到包括历史文化遗产和未来将形成的资产在内的一切资产。包括历史文化遗产和未来将形成的资产在内的一切资产。 3）经营城市的目标从单纯增加政府的财力延续扩展到提高城市的竞）经营城市的目标从单纯增加政府的财力延续扩展到提高城市的竞争力。争力。 4）经营城市
