1、城市研究之株洲请插入城市区位图株洲城市定位为株洲城市定位为“全力打造现代化国际化的动力之都、山水名城全力打造现代化国际化的动力之都、山水名城”，以现代工业文明为特征的生态，以现代工业文明为特征的生态宜居城市。宜居城市。人口：株洲市域总面积为11262平方千米，全市总人口为400.5万人（2015年末人口普查）；其中市区总面积853.4平方千米，市区常住人口122.5万人（ 2012年末数据）。2012年末，株洲市区建成区面积位居全省第2位。 城市性质城市性质：株洲既是全国的老工业基地，又是新兴的工业城市、工业发展重点基地、商业之都。株洲市制定的迈向21世纪目标为构筑电力机车城、汽车城、航空城、
2、服饰城和有色金属冶炼及深加工基地、新能源基地。 株洲市辖株洲市辖：5区1市4县，包括天元、芦淞、荷塘、石峰、云龙五区和醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县五县市，以及113个乡镇。其中天元区因在株洲湘江西侧，习惯性称之为河西，其余三个行政区笼统为河东。 城市概况城市概况城市定位城市定位城市概况城市概况城市角色占位城市角色占位株洲市城市历年GDP及城市发展阶段株洲经济发展势头良好，2015年株洲市GDP总体规模达到2335.11亿元，在湖南省排名第五；常住人口400.5万，其中市区常住人口122.5万；人均GDP达到5.89万元，约9044美元。2015年城镇居民人均收入达到33977元。城市常
3、住总人口（万人）城区常住人口（万人）建成区面积（k）GDP总值（亿元）人均GDP（万元）人均GDP（美元）GDP全省排名固定投资总额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）恩格尔系数城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均消费性支出（元）400.5122.5万135.252335.115.89904452184.4839.729.7%3397722659城市概况城市概况人口与人口与GDPGDP未来城市的发展格局东提西进：两个重点方向和区域天元及荷塘城市概况城市概况空间发展格局空间发展格局株洲是株洲是“十字型十字型”国家级铁路枢纽，和郑州并称国家级铁路枢纽，和郑州并称“北郑南株北郑南株”，拥有京广、，
4、拥有京广、浙赣、湘黔三大铁路干线浙赣、湘黔三大铁路干线 ，京港澳、沪昆等六条主要高速线路京港澳、沪昆等六条主要高速线路资料来源：百度百科株洲公路四通八达，106国道、320国道、211省道、京港澳高速公路（G4）、长株高速公路（S21）、沪昆高速公路（G60）、泉南高速公速（G72）、衡炎高速公路、岳汝高速。铁路发达，拥有京广铁路、长厦客运专线、泸昆高铁、醴茶线、长横线、娄醴线、茶吉、文茶线（衡茶吉联络线）。城市概况城市概况交通交通资料来源：百度百科城市概况城市概况交通交通u株洲距长沙黄花国际机场37km，有高速连接，可通过黄花机场周转国内及国际各大城市及地区。u株洲通用机场正加紧建设，可起降
5、5500公斤以下的各型通用飞机（非定期客运）、直升机。u株洲港为湖南省八大港之一，普通船只沿湘江可上溯衡阳、永州，下通洞庭湖、长江。千吨级船舶能顺湘江、经长江、通上海并达世界各地。株洲港为湖南省八大港之一，千吨级船舶能经长江、通上海并达世界各地，株洲港为湖南省八大港之一，千吨级船舶能经长江、通上海并达世界各地，且株洲距长沙黄花国际机场仅且株洲距长沙黄花国际机场仅37km，通过高速半小时可直达。，通过高速半小时可直达。城市房地产指标：国土供应及销售突破百亿级规模，商品房销售情况整体非常乐观，城市房地产指标：国土供应及销售突破百亿级规模，商品房销售情况整体非常乐观，2017量价提升量价提升非常明显
6、，株洲市非常明显，株洲市房地产投资房地产投资火热火热，整体市场，整体市场供不应求，投资增幅进入上升阶段。供不应求，投资增幅进入上升阶段。株洲近五年国土供应及销售情况统计表供应面积（万方） 销售面积(万方）成交金额(亿元)2013年100069055.052014年116853637.152015年863101360.212016年56659046.492017年746819103.81株洲近五年商品房销售情况统计表供应面积（万方）销售面积(万方）销售均价（元/）销售额(亿元)2013年685.85574221235.12014年638.5537.34236227.62015年544.4658.
7、644379288.42016年708.71618.034500278.12017年691766.164898375.355.0537.1560.2146.49103.810200400600800100012000204060801001202013年2014年2015年2016年2017年供应面积（万方）销售面积(万方）成交金额(亿元)42214236437945004898010020030040050060070080038004000420044004600480050002013年2014年2015年2016年2017年供应面积（万方）销售面积(万方）销售均价（元/）数据来源：株洲
8、国土资源网、株洲房地产信息网城市概况城市概况房地产指标房地产指标新马片区：万丰湖景观资源；汽车博览园1、公共交通新制式，完善基础配套；磁浮线、公共交通新制式，完善基础配套；磁浮线、BRT、跨坐式单轨建设、跨坐式单轨建设2、各组团形成片区发展，促进片区均衡发展，楼市热点板块覆盖扩大。、各组团形成片区发展，促进片区均衡发展，楼市热点板块覆盖扩大。规划：交通规划：交通磁浮线磁浮线长株潭城际轨道磁浮交通线株洲段一期工程线路走向为湘潭易俗河-职教城，线路全长27.9公里，车站24座，平均站间距1.2公里。BRTBRT新华路、建设路将率先建成BRT。跨坐式单轨跨坐式单轨轨道科技城内，将建设长约1公里的跨坐
9、式单轨。规划：区域规划：区域新马片区新马片区万丰湖景观资源，汽车博览园。武广片区武广片区教育资源星月湖景观资源。轨道科技城片区轨道科技城片区千亿轨道产业园轨道科技城片区：千亿轨道产业园武广片区：教育资源；星月湖景观资源城市概况城市概况重点规划重点规划资料来源：株洲规划局网站株洲为以高新技术产业为先导的国家老工业基地，中南地区重要的商贸和现代物流中心，全市划分为株洲为以高新技术产业为先导的国家老工业基地，中南地区重要的商贸和现代物流中心，全市划分为北部、中部、南部三个城镇经济区。北部、中部、南部三个城镇经济区。北部经济区：市域核心区域中部经济区南部经济区北部经济区北部经济区由株洲市区、株洲县和醴
10、陵市组成，为市域核心区域。工业以高新技术产业为先导，机械、冶金、化工、陶瓷等支柱产业为重点，发展以金融、信息、商贸旅游为主的第三产业，农业发展以服务城市和生态型高效农业为重点。中部经济区中部经济区由攸州市和茶陵县组成，重点发展以农副产品加工等。南部经济区南部经济区以炎陵县为中心，重点发展旅游业等。城市概况城市概况产业发展产业发展加快发展轨道交通、航空、汽车、服饰、陶瓷，加快形成先进制造业与现代服务业双轮驱动、传统产业与新兴产业齐头并进的发展格局。形成“一带五园两小区”产业布局的千亿产业园，实现工业总产值1400亿元以上打造湖南航空产业示范园核心园区，预计到2025年，株洲市航空产业总产值突破1
11、000亿元市区计划开发服饰工业用地约1500亩，建设标准厂房110万平方米，技工贸总产出达到1000亿元。以高新区汽车整车及核心零部件产业园为主，到2017年，汽车产业实现营业收入800亿元，年产整车规模60万辆。规划面积10平方公里，打造以高端陶瓷为主的、国内一流的综合陶瓷产业基地。主要产业轨道交通航空服饰汽车陶瓷城市概况城市概况产业发展产业发展株洲房地产市场暂无出现限售限价限签，周边省内其他城市或多或少被限制，对于城市流动人口株洲房地产市场暂无出现限售限价限签，周边省内其他城市或多或少被限制，对于城市流动人口购房来说是重大利好。购房来说是重大利好。城市概况城市概况住宅产业发展环境住宅产业发
12、展环境说明：市场热销产品为普通住宅、户型面积区间100-140平米、热点成交板块为武广及水竹湖板块株洲房地产市场销售额株洲房地产市场销售额2017年达到年达到375亿（官方数据），环比增长亿（官方数据），环比增长135%，市场容量潜力巨大，市场容量潜力巨大株洲房地产市场株洲房地产市场市场容量市场容量株洲市商品房年均供应499万，成交505万，成交均价5726元/，同比增长20%，主力区域主要在天元荷塘区。上半年走势平稳，下半年势头爆发，主力区域集中在天元荷塘区。上半年走势平稳，下半年势头爆发，主力区域集中在天元荷塘区。房地产市场房地产市场市区住宅去库存周期普通住宅成交量价上升新高度，天元区价量
13、领跑全市，成交占比达到全市的普通住宅成交量价上升新高度，天元区价量领跑全市，成交占比达到全市的58%，成交结构中，成交结构中100-140平是主力，改善型产品占比提升平是主力，改善型产品占比提升房地产市场房地产市场上升新高度天元区领跑全市套数:2092套面积:27万方金额:11亿元6%套数:6524套面积:74万方金额:38亿元均价:4209元/17%套数:4090套均价:5192元/面积:45万方金额:19亿元10%套数:3293套面积:39万方金额:19亿元均价:4205元/均价:4963元/套数:21121套面积:256万方金额:143亿元均价:5579元/58%17%9%10%2017
14、年株洲土地市场供求同比上涨超三成，土地成交量超近五年平均值（年株洲土地市场供求同比上涨超三成，土地成交量超近五年平均值（730万方），成交金额翻万方），成交金额翻倍，各大开发商看好株洲未来发展潜力，其中普宅用地含金量最高，商服用地去化压力大，供销紧缩倍，各大开发商看好株洲未来发展潜力，其中普宅用地含金量最高，商服用地去化压力大，供销紧缩土地市场土地市场最近3年各年 市区范围的 商住用地出让的总建筑面积（剔除保障房） VS市区各年住宅成交面积年度年度2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年成交宗数9968876664普宅用地以近6成的供销占比，撬动整体市场近9成的成交金额，宅
15、地成为各大开发商狂揽年度年度2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年普宅用地成交宗数5022401737年度年度2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年商服用地成交宗数2528172411公开市场含居住性质用地供应成交公开市场含居住性质用地供应成交64 宗（宗（819万方）、整体楼面价万方）、整体楼面价1289元元/平米、平均溢价率平米、平均溢价率25.19%土地市场土地市场2017年住宅用地成交均价1874元/，同比上涨64.45%，溢价率高达30.04%，全年成交37宗普宅用地，19宗溢价成交，其中下半年溢价18宗，开发商对于土地的强烈争夺意愿在下半
16、年得以体现。2017年内五区成交土地楼面均价1289元/m，同比上涨63.58%；溢价率25.19%。土地市场板块判断：区域热度天元、荷塘潜力大、热力高土地市场土地市场数据来源：土地市场网、株洲市公共资源交易中心2017年株洲分区域普宅用地市场情况热点区域典型板块引领土地量价，武广、荷塘板块楼市热度可期武广板块：价最高。荷塘板块：量最高首先，区域核心竞争力的打造，教育资源、生态资源等；其次，是城发集团重点招商引资片区；再次，片区是承接天元区房地产发展方向的第一站，紧邻武广高铁站；区域内发展潜力大，是众多品牌开发商进驻株洲市场的必争之地；区域属于成熟片区，大部分土地有拆迁任务，导致成交土地面积小
17、，数量多。水竹湖板块是荷塘区未来的土地供应主要片区土地市场土地市场外来品牌房企争相进入，深耕房企谋求辐射扩张，多方积极寻找布局株洲途径新增外来房企收购竞地争相进入株洲，长沙深耕房企布局进入株洲；品牌房企多方积极寻找布局株洲途径。2017年外来品牌房企株洲新增项目品牌当代尚裕富兴碧桂园恒大中建美的金轮项目数量新增项目1个新增项目1个新增项目1个新增项目3个新增项目4个新增项目1个新增项目2个新增项目1个上品湾MOMA中建玥煕台东部美的城二期、美的檀府（收购檀香山）津桥华府恒大林溪郡、恒大御景湾、恒大誉景花园、天元区武广片区粟合路武广20号储备地块碧桂园玖玺台、石峰区轨道科技城、石峰区石峰山路土地
18、市场土地市场天元区武广片区天元区武广片区，东至湘江大道、北临炎帝大道天元区48区石峰区栗合路武广20号储备地块二期建筑面积：33.35万方成交价：10.92亿元土地单价：611.9万/亩楼面价：3276元/建筑面积：13.83万方成交价：3.01亿元建筑面积：8.41万方成交价：2.64亿元建筑面积：25.81万方成交价：6.88亿元土地单价：392万/亩楼面价：2176元/土地单价：313.74万/亩楼面价：3136元/土地单价：498万/亩楼面价：2668元/品牌房企株洲拿地布局抢地火爆土地市场土地市场天元区武广片区天元区44区天元区44区石峰区栗合路武广20号储备地块二期建筑面积：36.
19、04万方成交价：9.84亿元土地单价：445万/亩溢价率：48.20%建筑面积：12.63万方成交价：3.61亿元土地单价：476万/亩溢价率：43.55% 建筑面积：33.35万方 成交价：10.92亿元 土地单价：611.9万/亩建筑面积：8.41万方成交价：2.64亿元 土地单价：313.74万/亩 溢价率：87.40%溢价率：118.43%品牌房企株洲拿地布局新地价不断刷新土地市场土地市场2017销售业绩TOP11房企品牌房企2017年在株洲业绩突出，以三成的盘源占有实现了近五成的销售金额收入，为进一步拿地扩张提供了资金保障。株洲储地扩张销售回款高，支撑拿地需求旺盛土地市场土地市场全国
20、品牌房企在业绩TOP11房企中占比55%，凭借超强的资金实力，凶猛拿地占出让金额的81%，高价地块频现，支撑未来株洲楼市理念更新、品质提升。株洲储地扩张全国品牌房企强势来袭，品质升级战即将上演土地市场土地市场株洲储地扩张本土房企逐渐淡出热点区域土地市场土地市场温泉度假区温泉度假区房地产市场房地产市场株洲市近株洲市近2年成交客户构成中基本以本地为主，占比均在年成交客户构成中基本以本地为主，占比均在60%以上，其中五县和市区客户各半，以上，其中五县和市区客户各半，地缘性特征明显，需在现有基础上继续大力发展转化本市客户。地缘性特征明显，需在现有基础上继续大力发展转化本市客户。1、购房客户占比（本地客:周边乡镇进城客:外地投资客 等）。2、本地有钱人做什么生意/职业。3、如拆迁户是主力客户，需分析棚户区涉及人口，改造实施落实时间计划，现金补偿比例，补偿标准年龄结构中，30-40岁社会中坚力量是目前成交客户的主力地域：株洲本地客户地缘性强，客源稳定属地细分客群深挖：其他城市客户更多来自属地细分客群深挖：其他城市客户更多来自衡阳、湘潭、益阳市衡阳、湘潭、益阳市，县市客户集中在，县市客户集中在株洲县株洲县2017年株洲中原省内其他城市成交客户分析，衡阳、湘潭、益阳、邵阳成交客户占比10%以上；株洲市内各区县成交客户中，株洲县成交占比高达22.75%房地产市场房地产市场
