1、长沙河西商业市场调查长沙河西商业市场调查目录目录p河西各大商圈分析p河西在售社区商业分析p河西专业市场调查河西各大商圈分析河西各大商圈分析观沙岭商圈望城坡商圈银盆岭商圈溁湾镇商圈大学城商圈一、分布格局一、分布格局“三横三纵五商圈三横三纵五商圈”p“三横三横”： 岳麓大道 桐梓坡路 枫林路p“三纵三纵”： 金星大道 银盆南路 麓山路p“五商圈五商圈”： 观沙岭商圈 银盆岭商圈 溁湾镇商圈 望城坡商圈 大学城商圈二、观沙岭商圈二、观沙岭商圈p 商业形式：商业形式： 新兴城市次商圈，主要服务于周边社区；p 商业构成：商业构成： 以新一佳、乐安居两个大型购物广场为主要引导力，以盛大泽西城商务楼为配合，
2、 以杜鹃路东段与银杉路沿线为主要商业分布区域。新一佳广场乐安居家居广场观 沙 岭商 圈八方小区阳光新城盛大.泽西城麓江.春星蓝湾滨江金座二、观沙岭商圈二、观沙岭商圈p商业业态：商业业态：以小型建材店、小超市为主，整体较杂且品质不高。p租金水平租金水平：整体不高，银杉路往北，杜鹃路往西逐渐递减。p辐射范围：辐射范围：以杜鹃路及银盆北路交叉口为辐射中心，湘江二桥以西，西二环以东，涉及到岳麓大道、银盆北路、含光路 及杜鹃路的主要社区。p经营特点：经营特点：以出租为主。银杉新一佳银杉新一佳2006年8月开业按8%返租（15年）约15000综合性超市开业情况较好安居乐园安居乐园2004年开业一楼60-7
3、0元/；二楼40-50元/；三楼30-40元/四五楼20-30元/1楼主营木材和陶瓷；2楼门业及陶瓷；3楼厨卫及电器；4楼布艺及家具等一直处于市场培育期，至今有一部分铺面空着。由于人流不足，经营受到影响，较差。边洲围路沿线商边洲围路沿线商铺铺在经营40-80元/以农贸市场为圆点，周边铺面多以小超市、水果店、粮油店、南杂店、小型发艺及餐饮等为主。开业在90%以上。面积大多在20-30，靠近菜市场，具有一定人流，但门面档次很低，有许多是私房改装或违章建筑。银杉路沿线街铺银杉路沿线街铺在经营30-50元/以建材为主，满足生活需求的商业为辅，业态丰富。由于处于临街，且租金水平不高，开业情况较好银盆岭附
4、近商铺银盆岭附近商铺在经营60-100元/大型超市、各种品牌店、中西餐厅、茶馆、建材、大型专业汽车连锁等纷纷进驻银盆岭已形成河西重要的次商圈，人气较旺，商业经营也比较好。三、银盆岭商圈三、银盆岭商圈p商业形式：商业形式： 以餐饮休闲为主的配套型商业。p商业构成：商业构成： 以桐梓坡路与银盆南路交汇口为主的休闲餐饮业，围绕湘雅三医院为中心的华银旺和超市为主的休闲餐饮区域， 主要分布在桐梓坡路的东段。p经营特点：经营特点： 以出租为主。餐饮休闲华银旺和超市华银旺和超市肯德基肯德基湘雅三医院湘雅三医院医疗餐饮休闲桐梓坡商圈p业态分布：业态分布： 中高端餐厅、 美容美发店、 服饰店、 大型卖场、 医疗
5、配套等共130家。 有部分品牌商家入驻四、溁湾镇商圈四、溁湾镇商圈p 商业形式：商业形式：集大型卖场、商贸中心及餐饮休闲于一体的专业、现代、综合型商业。p 商业地位：商业地位：河西、河东咽喉位置，河西最成熟、最核心的商业中心。p 商业构成：商业构成：以通程新外滩两大片区为主导， 以枫林一路高叶塘至溁湾镇路段沿街零售业为配合， 目前筹建指南针商业广场及岳麓现代城商业也即将入市。通程电器国美电器通程商贸广场新一佳超市餐饮休闲溁湾镇商圈指南针商业广场岳麓.现代城p商业业态：商业业态：大型卖场，商贸广场，中高端餐饮、酒店，低端零售业。p商业特点：商业特点：以租赁为主，新开发商业可销售。p辐射范围：辐射
6、范围：河西溁湾镇、高叶塘、大学城的多个区域。板块名称门面情况(单位:米)月租金面宽进深层高层数面积新外滩片区3-10m2-18m标准：4m最高：7m2层8-300056元/通程片区3.5-12m3-18m标准：3.8m最高：4.5m2层9-80062元/五、望城坡商圈五、望城坡商圈湘浙小商品市场郁金香家居装饰建材广场广大环球家具城望城坡商圈p商业形式：以家具、装饰、建材为主的市场型商业。p商业地位：位于汽车西站、长短途交通都非常便利，有利于专业运输市场的经营。p商业构成：以早期的广大环球、新兴的郁金香建材广场及湘浙小商品市场为主。p商业特点：经营状况良好，以租赁为主，根据楼层不同，租金有较大差
7、别。六、大学城商圈六、大学城商圈p商业形式：以独立产权门面或私有门面为主的校园型商业，配以两个新兴商贸文化中心。p商业业态：以餐饮、服饰、休闲、日用品为主。p商业特点： 主力面积为30-50平米,层高3.5-4米,多为1层门面 经营档次不高,但求款式新颖,薄利多销, 主要满足学生需求 街铺管理混乱、购物环境较差 平均租金为60平方米/月. 大学城商贸中心大学城商贸中心总建面总套数总存套数现可售 主力面积现存 套数19309.97794335-601370-10014100以上16大学城商贸中心锦绣潇湘文化广场区域区域新民路新民路新民路至桃子湖路新民路至桃子湖路麓山南路麓山南路门面数量83893
8、75业态及占比餐饮15，18%9，10%72，19%服装精品14，17%35，40%131，35%休闲美容11，13%4，5%26，7%超市1，1%7，7%21，6%其他（建材、眼镜、日用品、银行等）42，51%34，38%125，33%月租金月租金15-3015-30元元/ /平米平米40-6040-60元元/ /平米平米100-140100-140元元/ /平米平米七、河西商圈特征总结七、河西商圈特征总结河西没有集中的商业区，商圈分布比较分散，没有形成一个辐河西没有集中的商业区，商圈分布比较分散，没有形成一个辐 射整个河西片区的商圈；射整个河西片区的商圈；主要分布在交通要道的交叉口，依托交
9、通带来人流汇集；主要分布在交通要道的交叉口，依托交通带来人流汇集；周边居住氛围浓厚，位于居住集中区或大学城，有稳定的消费周边居住氛围浓厚，位于居住集中区或大学城，有稳定的消费 群体；群体；商圈内有影响的大型商业数量较少商圈内有影响的大型商业数量较少;河西在售社区商业分析河西在售社区商业分析一、分布格局一、分布格局主要沿桐梓坡路和金星中路分布主要沿桐梓坡路和金星中路分布岳麓.现代城盛大.泽西城郡原广场沁园春.御院格林星城未来城麓山润城湘麓国际谋房博客永祺西京西点.公园里麓山枫.情指南针商业广场锦绣绣潇湘文化广场楼盘名称楼盘名称 总量总量 存量存量 主要业态主要业态建筑形态建筑形态层高层高面积区间
10、面积区间（平米）（平米）主力面积主力面积 （平米）（平米）售价售价 （万元（万元/ /平米）平米）月租金月租金 （元（元/ /平平米）米）目前经营目前经营状况状况其他其他永祺西京452社区配套底商， 一层4.5米30-6035-401.3周边90左右未经营三期独立商业5万平米入市时间不确定，带四套住宅买卖，正在建设银双路将定位成河西步行街郡原广场5225餐饮、休闲、银行底商，两层6米190-1500200左右一层东侧、北侧：1.5 一层西侧：2.3 二层：不详不对外租金牛角王及兴业银行已入驻临西侧要求中高端经营，周边租金80-120沁园春.御院128 0餐饮、日用、银行底商，两层5米50-90
11、50-702.0-3.0正街：90-150 侧街：80罗莎蛋糕、通讯店、按摩洗脚城及银行已入驻二层未售，正在招商（带租约销售），要求中档经营西点.公园里40未售 底商，一层4.5米20-40 20-40 1.6未经营4000，已有2000开发商保留出租给咸嘉新村社区卫生院；2000 左右对外出售 ，预计今年底开盘格林星城100 0餐饮40%、空置20%底商，一层50-80 50-80内街：1.4-1.6 临金星路：1.8-1.9内街：55-60 临金星路：70未经营共8000平米全部售完，临金星路有建设银行，还有11门面未出租二、在售社区商业汇总二、在售社区商业汇总楼盘名称楼盘名称总量总量 存
12、量存量 主要业态主要业态建筑形态建筑形态层高层高面积区面积区间（间（）主力面主力面积积 （ ）售价（万售价（万元元/ / ）月租金月租金 （元（元/ / ）经营经营状况状况其他其他湘麓国际2525社区配套底商， 两层一层：4.5-5.6米 二层：2.9-3.5米1081081.0未经营预计2009年9月底10月初开盘，全部集中在麓枫路沿线办卡享受交1万抵3万，目前只剩38年产权，无油烟管道，不宜做餐饮客户以做餐饮用途最多，其次为美容美发、超市等;客户对总价的抗性比较大未来城252大型卖场、休闲、美容等底商， 一层东、南侧：6米 西侧：7.5米内侧：4.5米60-11060-75东侧2.0 西侧
13、3.0 南侧临街2.5，不临街1.5返租三年，每年返3%未经营已确定金牛角王和一家美食店入驻；将于2011年建4000左右的三层集中式商业，已与家润多超市达成初步意向，另有部分底商未规划谋房博客184社区配套底商， 两层一层6.4米一层：55-458二层：1700100-170临街2.4东侧2.0南侧1.3二层1700平米整体招租，租金180未经营做通讯、银行等，临街仅剩2个，进深过长，开间过短。金谷大厦63社区配套底商， 两层层高6.5米51-224 100-200临街2.2万东侧2万未经营在售社区商业共计约2196个，目前存量884个，其中市场型商业占存量的绝对主力。三、在售社区商业分析三
14、、在售社区商业分析u主要分为社区配套商业u建筑形态：基本都是底商形式，仅有个别楼盘有两层建筑u层高及铺面大小：社区型商业均为60平米以上铺面，层高大多在3-5米之间 市场型商业大多以10-20平米铺面为主 u业态要求：个别商业因项目定位要求中高端商家进驻 其他都以社区配套相关业态为主，不做特别要求u经营形式：社区型商业大部分可租可售 市场型商业以只出售产权或出租为主u销售价格：1-3.5万不等，社区型商业大多在1.4-1.8万之间 市场型商业出售经营权，售价偏高，一层价格在2.5以上u租赁情况：月租金在50-80之间，有部分楼盘可免一年半租金 出售产权的铺面约有8%的返租比例u经营状况：因大多
15、是新楼盘或未完全竣工楼盘，故入驻率较低，大多空置定位灵活，经营业态多样，租金收益稳定，经营管理难度低定位灵活，经营业态多样，租金收益稳定，经营管理难度低楼盘名称楼盘名称总量总量 存量存量 主要业态主要业态建筑形建筑形态态层高层高面积区间面积区间（平米）（平米）主力面积主力面积 （平米）（平米）售价售价 （万元（万元/ /平平米）米）月租金月租金 （元（元/ /平米）平米）目前经营目前经营状况状况其他其他岳麓现代城430150电脑、数码、耗材、办公设施等集中底商，一层3.6米，吊顶后3.2米12-5015-200.8-3.5170-370，返租10年，8%额度部分营业，8月8日统一开街6元/平米
16、物业费，3年一签，免租一年半，免税2年；购买一次性9.2折，按揭9.3折指南针商业广场812600服饰、精品等集中商业，三层一层5米 二层4.6米 三层框架10-4010-20一层：2.7 二层：1.1 三层：0.65出售经营权 未经营9.6折，至少签五年合同，回报8-12.5%逐年递增锦绣潇湘文化广场4712精品、艺术品、服饰、餐饮等集中商业，火车头三层，1-5#五层火车头2.2米 1-5#4米10-500火车头 一层10-20 二层20-30 三层40-50不售一层：80 二层：40 三层：30 四层：25金苹果7月28日开业只租，一次签五年，押金1200元/平米，五年后退还，可转租；火车
17、头410个铺面，剩2个；1-5#一层61个铺面，全部租完，二层以上整层整体招租，上岛咖啡已确定入驻；四、专业市场型商业四、专业市场型商业一、指南针商业广场一、指南针商业广场项目地址：项目地址：岳麓区溁湾镇建筑形态：建筑形态：三层集中商业 铺面主力约15-20平米业态分布：业态分布：服装、鞋帽、化妆品项目特点：项目特点：3-5年短期投资，理财型商铺 由开发商与招商客户联合运营销售价格：销售价格：一层2.7万/平米 二层1.1万/平米 三层6500元/平米销售情况：销售情况：共812个铺面，从2008年12月开始 销售，只售出200余个铺面，销售状况很差。招商情况：招商情况：才开始意向洽谈，没有确
18、定入驻商家，预计11月份开业销售政策：销售政策：一次性签3-5年合同 5年后原价回购2年后可自行转让8-12.3%逐年递增纯回报销售失败原因：销售失败原因：1、招商政策未确定，工作难以开展2、招商工作不到位，投资风险加大3、业态单一，竞争过强，商家运营能力有限，造成了恶性循环的局面招商政策：招商政策：引入品牌，与商场联合经营以品牌专柜月销售额为基准，进行一定额度的扣点作为租金每季度结算一次，根据品牌有不同优惠政策由湖南胤成公司进行统一招商，至少签一年合同二、岳麓现代城二、岳麓现代城项目地址：项目地址：岳麓区银盆南路229号建筑形态：建筑形态：一层集中商业 铺面主力约10-20平米业态分布：业态
19、分布：IT类、办公耗材类项目特点：项目特点：出售50年产权，前十年没有经营权销售价格：销售价格：8000-3.5万/平米，主要2.5万以上销售政策：销售政策：每三年签一次合同 购买一次性9.2折，按揭9.3折 返租十年，前8%，后五年10%纯回报招商政策：招商政策：免租一年半，免税2年 每季度支付一次租金 签合同时缴纳相当于两个月租金的押金其他政策：其他政策：招商先行，目前只剩下6个铺面未出租 若想购买店铺自己经营，签两份合同，则前一年半免租，以后自负盈亏销售情况：销售情况：共430个铺面，已经售出200余个铺面，销售状况良好，于8月8日正式营业。相对销售良好原因：相对销售良好原因：1、项目定
20、位符合区域情况，抓住学生，抓住地段的优越性2、项目内部规划是大型集中柜台式物业，适合做IT、耗材、办公类项目3、招商先行，投资风险降低4、开发商运营能力及投资回报有足够吸引力三、锦绣潇湘文化广场金苹果一期1-5#二期二期 商务楼火车头项目地址：项目地址：岳麓区湖南大学天马学生公寓东侧 建筑形态：建筑形态：分区域集中商业 火车头共3层，1-5#共4层 火车头2.2米层高， 1-5#4米层高业态分布：业态分布：精品、艺术品、服饰、餐饮等项目特点：项目特点：只出租，不对外销售租赁价格：租赁价格：1-5#：一层80，二层40， 三层30 ，四层25租赁政策：租赁政策：一次签五年，可转租 押金1200元/平米，五年后退还 二层以上整层整体招租销售情况：销售情况：一期共471个铺面 火车头410个铺面，剩2个 1-5#一层61个铺面，全部租完 上岛咖啡已确定入驻四、专业市场总结四、专业市场总结p一般位于相对成熟的商圈的核心位置，依托商圈的影响力和人一般位于相对成熟的商圈的核心位置，依托商圈的影响力和人流带来消费群体；流带来消费群体；p周边交通比较发达周边交通比较发达,交通辐射范围相对较广；交通辐射范围相对较广；p周边拥有强大的消费群体做支撑如锦绣潇湘文化广场的大学生周边拥有强大的消费群体做支撑如锦绣潇湘文化广场的大学生消费群体消费群体,THE END !
